Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 июня 2015 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: М.Ю. Кайгородовой,
Судей: Афанасьевой Е.В., Нагишевой О.Б.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузьминым А.В. с применением средств аудиозаписи,
при участии:
от истца: представителя Кабанца Д.А., действующего на основании доверенности от 22 мая 2015 года
от ответчика:; не явился (извещен),
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Торг-Сиб плюс" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 06 апреля 2015 года по делу N А03-21172/2014 (Судья Зверева В.А.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торг-Сиб плюс" (ОГРН: 1052201920099, ИНН: 2221070313) к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (ОГРН: 1022200918376,ИНН: 2221017172) о признании незаконным отказа Главного управления имущественных отношений Алтайского края в продлении договора аренды от 22 июля 2011 г. N 2819-з земельного участка, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, 44б, кадастровый номер 22:63:030322:31 и, об обязании Главного управления имущественных отношений Алтайского края в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу продлить срок действия договора аренды земельного участка от 22.07.2011 года N 2819-з до 22 июля 2017 года
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торг-Сиб плюс" (далее - ООО "Торг-Сиб плюс") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - Главное Управление) о признании незаконным отказа Главного управления имущественных отношений Алтайского края в продлении договора аренды от 22.07.2011 года N 2819-з земельного участка с кадастровым номером: 22:63:030322:31, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, 44б и об обязании Главного управления имущественных отношений Алтайского края в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу продлить срок действия договора аренды земельного участка от 22.07.2011 г. N 2819-з до 22 июля 2017 года.
Требования истца обоснованы статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 22, 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 06 апреля 2015 года по делу N А03-21172/2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "Торг-Сиб плюс" не согласилось с решением суда первой инстанции, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неполноту выяснения обстоятельств дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права, неверную оценку представленным доказательствам:
- Общество использует спорный земельный участок в целях, для которых он предоставлен в аренду: подготовило ГПЗУ, получило технические условия для подключения к коммуникациям, заключило договор генерального подряда, разработало проектную документацию на строительство, подготовило площадку для строительства, оплатило и завезло щебень, песок, выполнило строительство дорогостоящего металлического ограждения земельного участка на железобетонном основании, своевременно до окончания срока действия договора аренды обратилось с заявлением о продлении договора.
Главное управление не представило доказательств того, что истец не имеет намерений достигнуть цели, для которой спорный земельный участок был предоставлен в аренду.
- По мнению истца, Главное управление не вправе отказывать в продлении договора аренды для завершения строительства, а также не вправе отказываться от исполнения договора в одностороннем порядке, поскольку такие действия противоречат нормам материального права и принципам эффективности и справедливости процедур предоставления земельных участков, закрепленных Земельным кодексом Российской Федерации;
- - согласно позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды, в случае если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В суде апелляционной инстанции представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал, в своих пояснениях сослался на позицию Верховного Суда РФ, изложенную в определениях по делам N 308-ЭС14-3290 и N 303-ЭС14-2500.
Суд апелляционной инстанции также принял дополнительные документальные доказательства, свидетельствующие о том, что общество принимало меры по заказу санитарно -эпидемиологического заключения, проектирования источника теплоснабжения, инженерно-геологических изысканий, изготовление сооружений из металлопрофиля.
Названные дополнительные доказательства не были представлены ответчиком в суд первой инстанции по уважительной причине.
Главное управление имущественных отношений Алтайского края в отзыве доводы апелляционной жалобы отклонило, решение суда просило оставить без изменения как соответствующее законодательству.
Указало, что отсутствие объекта недвижимости на земельном участке свидетельствует о том, что заявителем не достигнута цель, ради которой заключался договор аренды.
Главное Управление, надлежащим образом извещенное о времени и месте в суде апелляционной инстанции представителя не направило.
На основании части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого судебного акта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что он подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Как установлено судом первой инстанции видно из материалов дела, 22.07.2011 года между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Торг-Сиб плюс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 2819-з, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером: 22:63:030322:31, общей площадью 11 060,0 кв. м по адресу: Алтайский край, город Барнаул, улица Трактовая, 44б, для строительства предприятия по производству деревянных изделий сроком на 3 года.
Согласно записи о государственной регистрации N 22-22-01/1491204492 данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 13.09.2011 года.
Предоставленный земельный участок с кадастровым номером: 22:63:030322:31 относится к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства предприятия по производству деревянных изделий, что подтверждается выпиской из кадастрового паспорта земельного участка N 63/11-5448 от 11.04.2011.
30.01.2014 года сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды (зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 10.02.2014).
До истечения срока действия договора (07.07.2014) истец обратился с заявкой N 3495 о продлении срока действия договора от 22.07.2011 года N 2819-з аренды земельного участка на три года, до 22.07.2017 года.
Главное управление имущественных отношений Алтайского края письмом N 24/9810 от 06.08.2014 года уведомило об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, указав, что разрешение на строительство арендатором не получено, строительство не начато, по истечении двух месяцев с момента направления уведомления договор будет считаться расторгнутым.
Полагая, что отказ Главного управления в продлении срока действия договора аренды N 2819-з от 12.07.2011 противоречит действующему законодательству, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из соблюдения требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ, отсутствия у арендодателя волеизъявления на продление договора аренды N 2819-з от 22.07.2011 на прежних условиях в связи с отсутствием на земельном участке объектов недвижимости, принимая во внимание содержание п. 6.4. договора аренды N 2819-з от 22.07.2011, пришел к выводу, что арендодатель воспользовался правом, предоставленным ему ст. 450 ГК РФ и п. 6.4 договора аренды, а договорные отношения между сторонами считаются прекращенными с 06.08.2014 года.
Также арбитражный суд пришел к выводу о том, что обязанность Управления заключить с обществом договор аренды спорного земельного участка на новый срок ни договором, ни законом не предусмотрена.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции полагает данные выводы ошибочными и приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, отмене решения суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном названным кодексом.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу положений части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. При этом по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 года N 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Главное управление имущественных отношений Алтайского края письмом N 24/9810 от 06.08.2014 года уведомило об одностороннем отказе от исполнения договора аренды со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Основанием для этого явились обстоятельства, что разрешение на строительство арендатором не получено, строительство не начато, по истечении двух месяцев с момента направления уведомления договор будет считаться расторгнутым.
Обстоятельства законности и обоснованности первоначального предоставления Обществу спорного земельного участка в 2011 году сторонами не оспариваются.
Как усматривается из приведенных выше норм законодательства, обоснованность отказа от договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора аренды.
Между тем, истцом в материалы дела представлены следующие письменные доказательства, свидетельствующие о его намерении осваивать земельный участок по назначению: градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением администрации г. Барнаула N 2566 от 07.09.2012 года, исходные данные для проектирования N 300 от 20.09.2012 года, технические требования для проектирования, технические условия для подключения к коммуникациям, договор генерального подряда, проектную документацию на строительство, отчет об инженерно-геологических изысканиях.
В материалах дела имеется акт обследования земельного участка N 124 от 24.07.2014 года, составленного работником отдела Главного управления имущественных отношений Алтайского края, согласно которому спорный земельный участок огорожен листами из цветного металлического профиля по фундаментному основанию. Выполнена горизонтальная планировка участка. Завезены инертные материалы, подведены коммуникации газоснабжения и электроснабжения. К акту прилагаются копии фотографий спорного земельного участка.
Таким образом, истец подготовил площадку для строительства, оплатил и завез щебень, песок, выполнило строительство металлического ограждения земельного участка на железобетонном основании.
Указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются.
Кроме того, из материалов дела видно, что истцом оплачены расходы на санитарно-эпидемиологическое заключение, проектируется источник теплоснабжения, проводятся инженерно- геологические изыскания для проектирования объекта строительства, проектируется первая очередь строительства, разрабатывается проект внешнего электроснабжения.
Главное управление имущественных отношений Алтайского края не представило доказательств того, что Обществом ненадлежащим образом выполнен этап проектирования объекта недвижимости, либо, что проектная документация не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка.
Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что в настоящее время объекты строительства фактически не возведены.
Между тем, апелляционный суд считает предоставленные истцом доказательства достаточными для вывода о том, что истцом предприняты действия для освоения земельного участка и использования его целевому назначению.
Недостижение до настоящего времени конечной цели, в соответствии с которой земельный участок предоставлялся заявителю, с учетом наличия в деле достаточных доказательств об освоении истцом земельного участка, не может рассматриваться в качестве основания для отказа ответчика от исполнения договора аренды на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ.
В нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Главное управление в материалы дела не представило надлежащих доказательств того, что общество не использует участок в соответствии с назначением, а также доказательств наличия каких-либо препятствий в предоставлении спорного земельного участка для строительства предприятия по производству деревянных изделий на новый срок.
Обращение ООО "Торг-Сиб плюс" в Главное управление с заявлениями от 14.04.2014 года, от 19.05.2014 года о согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.07.2011 N 2819-3, в отсутствие иных доказательств, не может расцениваться в качестве реального намерения истца не осуществлять строительство объекта.
В соответствии со статьей 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах являются: защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; обеспечение доступности правосудия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; справедливое публичное судебное разбирательство в разумный срок независимым и беспристрастным судом; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; формирование уважительного отношения к закону и суду; содействие становлению и развитию партнерских деловых отношений, формированию обычаев и этики делового оборота.
Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Право на судебную защиту относится к основным неотчуждаемым правам и свободам человека, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (статья 17, части 1 и 2), является непосредственно действующим, определяет смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивается правосудием (статья 18).
Из приведенных положений Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 19 следует, что право на судебную защиту предполагает наличие таких конкретных правовых гарантий, которые позволяют реализовывать его в полном объеме и обеспечивать эффективное восстановление в правах посредством правосудия, отвечающего общеправовым требованиям справедливости и равенства.
Таким образом, лицу, чье право нарушено, в любом случае должна быть предоставлена возможность для защиты своих прав именно в судебном порядке (Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950 года, ратифицированной Федеральным законом от 30.03.1998 N 54-ФЗ "О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней").
Кроме того, никто не может ограничивать чинить препятствия субъекту предпринимательской деятельности в ее осуществлении.
Общество понесло для освоения земельного участка значительные расходы, что видно из материалов дела, данное обстоятельство свидетельствует о стремлении истцом достичь тех целей, которые он ставил перед собой при заключении договора аренды.
Поскольку Главное управление вопреки требованиям статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил законных обоснований отказа в заключении с обществом договора аренды земельного участка на новый срок, а необходимость предоставления для этого, в том числе, проектной документации или документов на объект недвижимости, нормативно не установлена, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности материалами дела незаконности действий Главного управления имущественных отношений Алтайского края, выразившаяся в отказе Главного управления имущественных отношений Алтайского края в продлении договора аренды от 22.07.2011 года N 2919-з земельного участка с кадастровым номером: 22:63:030322:31, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, 44б.
Исходя из изложенного, Главное управление имущественных отношений Алтайского края не имеет права на необоснованный отказ в предоставлении земельного участка обществу в аренду для испрашиваемых целей.
Ссылка ответчика на наличие иной судебной практики разрешения данной категории споров отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку различие результатов рассмотрения дел, по каждому из которых устанавливается конкретный круг обстоятельств на основании определенного материалами каждого из дел объема доказательств, представленных сторонами, само по себе не свидетельствует о различном толковании и нарушении единообразного применения судами норм материального и процессуального права.
Какого-либо преюдициального значения для настоящего дела данная судебная практика не имеет, принята судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.
Более того, Верховный Суд Российской Федерации в определениях по делам N 308-ЭС14-3290 и N 303-ЭС14-2500 поддержал позицию, принимаемую судами в отношении данной категории дел.
Выводы суда первой инстанции об обратном, основаны на неверном применении норм материального права и неполном исследовании обстоятельств спора, что привело к вынесению неправильного решения.
По правилам пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ решение, вынесенное при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, и с нарушением норм материального права, подлежит отмене с вынесением нового судебного акта.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу наличие оснований для удовлетворения исковых требований.
Расходы по государственной пошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на Главное управление имущественных отношений Алтайского края.
Руководствуясь статьями 167, 170, 110, 258, 271 пунктом 2 статьи 269, часть 1 пунктом 3, 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 06 апреля 2015 года по делу N А03-21172/2014 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Признать незаконным отказ Главного управления имущественных отношений Алтайского края в продлении договора аренды N 2819-з от 22 июля 2011 года земельного участка с кадастровым номером: 22:63:030322:31, расположенного по адресу: город Барнаул, ул. Трактовая, 44б с обществом с ограниченной ответственностью "Торг-Сиб плюс".
Обязать Главное управление имущественных отношений Алтайского края в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу продлить срок действия договора аренды земельного участка от 22 июля 2011 года N 2819-з с обществом с ограниченной ответственностью "Торг-Сиб плюс" до 22 июля 2017 года.
Взыскать с Главного управления имущественных отношений Алтайского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Торг-Сиб плюс" в возмещение расходов по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе в сумме 7 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
О.Б.НАГИШЕВА
Е.В.АФАНАСЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.06.2015 N 07АП-4682/15 ПО ДЕЛУ N А03-21172/2014
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2015 г. N 07АП-4682/15
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 июня 2015 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего: М.Ю. Кайгородовой,
Судей: Афанасьевой Е.В., Нагишевой О.Б.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузьминым А.В. с применением средств аудиозаписи,
при участии:
от истца: представителя Кабанца Д.А., действующего на основании доверенности от 22 мая 2015 года
от ответчика:; не явился (извещен),
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Торг-Сиб плюс" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 06 апреля 2015 года по делу N А03-21172/2014 (Судья Зверева В.А.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торг-Сиб плюс" (ОГРН: 1052201920099, ИНН: 2221070313) к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (ОГРН: 1022200918376,ИНН: 2221017172) о признании незаконным отказа Главного управления имущественных отношений Алтайского края в продлении договора аренды от 22 июля 2011 г. N 2819-з земельного участка, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, 44б, кадастровый номер 22:63:030322:31 и, об обязании Главного управления имущественных отношений Алтайского края в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу продлить срок действия договора аренды земельного участка от 22.07.2011 года N 2819-з до 22 июля 2017 года
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торг-Сиб плюс" (далее - ООО "Торг-Сиб плюс") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - Главное Управление) о признании незаконным отказа Главного управления имущественных отношений Алтайского края в продлении договора аренды от 22.07.2011 года N 2819-з земельного участка с кадастровым номером: 22:63:030322:31, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, 44б и об обязании Главного управления имущественных отношений Алтайского края в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу продлить срок действия договора аренды земельного участка от 22.07.2011 г. N 2819-з до 22 июля 2017 года.
Требования истца обоснованы статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 22, 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 06 апреля 2015 года по делу N А03-21172/2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "Торг-Сиб плюс" не согласилось с решением суда первой инстанции, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неполноту выяснения обстоятельств дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права, неверную оценку представленным доказательствам:
- Общество использует спорный земельный участок в целях, для которых он предоставлен в аренду: подготовило ГПЗУ, получило технические условия для подключения к коммуникациям, заключило договор генерального подряда, разработало проектную документацию на строительство, подготовило площадку для строительства, оплатило и завезло щебень, песок, выполнило строительство дорогостоящего металлического ограждения земельного участка на железобетонном основании, своевременно до окончания срока действия договора аренды обратилось с заявлением о продлении договора.
Главное управление не представило доказательств того, что истец не имеет намерений достигнуть цели, для которой спорный земельный участок был предоставлен в аренду.
- По мнению истца, Главное управление не вправе отказывать в продлении договора аренды для завершения строительства, а также не вправе отказываться от исполнения договора в одностороннем порядке, поскольку такие действия противоречат нормам материального права и принципам эффективности и справедливости процедур предоставления земельных участков, закрепленных Земельным кодексом Российской Федерации;
- - согласно позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды, в случае если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В суде апелляционной инстанции представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал, в своих пояснениях сослался на позицию Верховного Суда РФ, изложенную в определениях по делам N 308-ЭС14-3290 и N 303-ЭС14-2500.
Суд апелляционной инстанции также принял дополнительные документальные доказательства, свидетельствующие о том, что общество принимало меры по заказу санитарно -эпидемиологического заключения, проектирования источника теплоснабжения, инженерно-геологических изысканий, изготовление сооружений из металлопрофиля.
Названные дополнительные доказательства не были представлены ответчиком в суд первой инстанции по уважительной причине.
Главное управление имущественных отношений Алтайского края в отзыве доводы апелляционной жалобы отклонило, решение суда просило оставить без изменения как соответствующее законодательству.
Указало, что отсутствие объекта недвижимости на земельном участке свидетельствует о том, что заявителем не достигнута цель, ради которой заключался договор аренды.
Главное Управление, надлежащим образом извещенное о времени и месте в суде апелляционной инстанции представителя не направило.
На основании части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого судебного акта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что он подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Как установлено судом первой инстанции видно из материалов дела, 22.07.2011 года между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Торг-Сиб плюс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 2819-з, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером: 22:63:030322:31, общей площадью 11 060,0 кв. м по адресу: Алтайский край, город Барнаул, улица Трактовая, 44б, для строительства предприятия по производству деревянных изделий сроком на 3 года.
Согласно записи о государственной регистрации N 22-22-01/1491204492 данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 13.09.2011 года.
Предоставленный земельный участок с кадастровым номером: 22:63:030322:31 относится к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства предприятия по производству деревянных изделий, что подтверждается выпиской из кадастрового паспорта земельного участка N 63/11-5448 от 11.04.2011.
30.01.2014 года сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды (зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 10.02.2014).
До истечения срока действия договора (07.07.2014) истец обратился с заявкой N 3495 о продлении срока действия договора от 22.07.2011 года N 2819-з аренды земельного участка на три года, до 22.07.2017 года.
Главное управление имущественных отношений Алтайского края письмом N 24/9810 от 06.08.2014 года уведомило об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, указав, что разрешение на строительство арендатором не получено, строительство не начато, по истечении двух месяцев с момента направления уведомления договор будет считаться расторгнутым.
Полагая, что отказ Главного управления в продлении срока действия договора аренды N 2819-з от 12.07.2011 противоречит действующему законодательству, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из соблюдения требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ, отсутствия у арендодателя волеизъявления на продление договора аренды N 2819-з от 22.07.2011 на прежних условиях в связи с отсутствием на земельном участке объектов недвижимости, принимая во внимание содержание п. 6.4. договора аренды N 2819-з от 22.07.2011, пришел к выводу, что арендодатель воспользовался правом, предоставленным ему ст. 450 ГК РФ и п. 6.4 договора аренды, а договорные отношения между сторонами считаются прекращенными с 06.08.2014 года.
Также арбитражный суд пришел к выводу о том, что обязанность Управления заключить с обществом договор аренды спорного земельного участка на новый срок ни договором, ни законом не предусмотрена.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции полагает данные выводы ошибочными и приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, отмене решения суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном названным кодексом.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу положений части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. При этом по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 года N 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Главное управление имущественных отношений Алтайского края письмом N 24/9810 от 06.08.2014 года уведомило об одностороннем отказе от исполнения договора аренды со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Основанием для этого явились обстоятельства, что разрешение на строительство арендатором не получено, строительство не начато, по истечении двух месяцев с момента направления уведомления договор будет считаться расторгнутым.
Обстоятельства законности и обоснованности первоначального предоставления Обществу спорного земельного участка в 2011 году сторонами не оспариваются.
Как усматривается из приведенных выше норм законодательства, обоснованность отказа от договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора аренды.
Между тем, истцом в материалы дела представлены следующие письменные доказательства, свидетельствующие о его намерении осваивать земельный участок по назначению: градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением администрации г. Барнаула N 2566 от 07.09.2012 года, исходные данные для проектирования N 300 от 20.09.2012 года, технические требования для проектирования, технические условия для подключения к коммуникациям, договор генерального подряда, проектную документацию на строительство, отчет об инженерно-геологических изысканиях.
В материалах дела имеется акт обследования земельного участка N 124 от 24.07.2014 года, составленного работником отдела Главного управления имущественных отношений Алтайского края, согласно которому спорный земельный участок огорожен листами из цветного металлического профиля по фундаментному основанию. Выполнена горизонтальная планировка участка. Завезены инертные материалы, подведены коммуникации газоснабжения и электроснабжения. К акту прилагаются копии фотографий спорного земельного участка.
Таким образом, истец подготовил площадку для строительства, оплатил и завез щебень, песок, выполнило строительство металлического ограждения земельного участка на железобетонном основании.
Указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются.
Кроме того, из материалов дела видно, что истцом оплачены расходы на санитарно-эпидемиологическое заключение, проектируется источник теплоснабжения, проводятся инженерно- геологические изыскания для проектирования объекта строительства, проектируется первая очередь строительства, разрабатывается проект внешнего электроснабжения.
Главное управление имущественных отношений Алтайского края не представило доказательств того, что Обществом ненадлежащим образом выполнен этап проектирования объекта недвижимости, либо, что проектная документация не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка.
Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что в настоящее время объекты строительства фактически не возведены.
Между тем, апелляционный суд считает предоставленные истцом доказательства достаточными для вывода о том, что истцом предприняты действия для освоения земельного участка и использования его целевому назначению.
Недостижение до настоящего времени конечной цели, в соответствии с которой земельный участок предоставлялся заявителю, с учетом наличия в деле достаточных доказательств об освоении истцом земельного участка, не может рассматриваться в качестве основания для отказа ответчика от исполнения договора аренды на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ.
В нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Главное управление в материалы дела не представило надлежащих доказательств того, что общество не использует участок в соответствии с назначением, а также доказательств наличия каких-либо препятствий в предоставлении спорного земельного участка для строительства предприятия по производству деревянных изделий на новый срок.
Обращение ООО "Торг-Сиб плюс" в Главное управление с заявлениями от 14.04.2014 года, от 19.05.2014 года о согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.07.2011 N 2819-3, в отсутствие иных доказательств, не может расцениваться в качестве реального намерения истца не осуществлять строительство объекта.
В соответствии со статьей 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах являются: защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; обеспечение доступности правосудия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; справедливое публичное судебное разбирательство в разумный срок независимым и беспристрастным судом; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; формирование уважительного отношения к закону и суду; содействие становлению и развитию партнерских деловых отношений, формированию обычаев и этики делового оборота.
Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Право на судебную защиту относится к основным неотчуждаемым правам и свободам человека, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации (статья 17, части 1 и 2), является непосредственно действующим, определяет смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивается правосудием (статья 18).
Из приведенных положений Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 19 следует, что право на судебную защиту предполагает наличие таких конкретных правовых гарантий, которые позволяют реализовывать его в полном объеме и обеспечивать эффективное восстановление в правах посредством правосудия, отвечающего общеправовым требованиям справедливости и равенства.
Таким образом, лицу, чье право нарушено, в любом случае должна быть предоставлена возможность для защиты своих прав именно в судебном порядке (Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950 года, ратифицированной Федеральным законом от 30.03.1998 N 54-ФЗ "О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней").
Кроме того, никто не может ограничивать чинить препятствия субъекту предпринимательской деятельности в ее осуществлении.
Общество понесло для освоения земельного участка значительные расходы, что видно из материалов дела, данное обстоятельство свидетельствует о стремлении истцом достичь тех целей, которые он ставил перед собой при заключении договора аренды.
Поскольку Главное управление вопреки требованиям статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил законных обоснований отказа в заключении с обществом договора аренды земельного участка на новый срок, а необходимость предоставления для этого, в том числе, проектной документации или документов на объект недвижимости, нормативно не установлена, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности материалами дела незаконности действий Главного управления имущественных отношений Алтайского края, выразившаяся в отказе Главного управления имущественных отношений Алтайского края в продлении договора аренды от 22.07.2011 года N 2919-з земельного участка с кадастровым номером: 22:63:030322:31, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, 44б.
Исходя из изложенного, Главное управление имущественных отношений Алтайского края не имеет права на необоснованный отказ в предоставлении земельного участка обществу в аренду для испрашиваемых целей.
Ссылка ответчика на наличие иной судебной практики разрешения данной категории споров отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку различие результатов рассмотрения дел, по каждому из которых устанавливается конкретный круг обстоятельств на основании определенного материалами каждого из дел объема доказательств, представленных сторонами, само по себе не свидетельствует о различном толковании и нарушении единообразного применения судами норм материального и процессуального права.
Какого-либо преюдициального значения для настоящего дела данная судебная практика не имеет, принята судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.
Более того, Верховный Суд Российской Федерации в определениях по делам N 308-ЭС14-3290 и N 303-ЭС14-2500 поддержал позицию, принимаемую судами в отношении данной категории дел.
Выводы суда первой инстанции об обратном, основаны на неверном применении норм материального права и неполном исследовании обстоятельств спора, что привело к вынесению неправильного решения.
По правилам пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ решение, вынесенное при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, и с нарушением норм материального права, подлежит отмене с вынесением нового судебного акта.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу наличие оснований для удовлетворения исковых требований.
Расходы по государственной пошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на Главное управление имущественных отношений Алтайского края.
Руководствуясь статьями 167, 170, 110, 258, 271 пунктом 2 статьи 269, часть 1 пунктом 3, 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 06 апреля 2015 года по делу N А03-21172/2014 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Признать незаконным отказ Главного управления имущественных отношений Алтайского края в продлении договора аренды N 2819-з от 22 июля 2011 года земельного участка с кадастровым номером: 22:63:030322:31, расположенного по адресу: город Барнаул, ул. Трактовая, 44б с обществом с ограниченной ответственностью "Торг-Сиб плюс".
Обязать Главное управление имущественных отношений Алтайского края в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу продлить срок действия договора аренды земельного участка от 22 июля 2011 года N 2819-з с обществом с ограниченной ответственностью "Торг-Сиб плюс" до 22 июля 2017 года.
Взыскать с Главного управления имущественных отношений Алтайского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Торг-Сиб плюс" в возмещение расходов по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе в сумме 7 000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
О.Б.НАГИШЕВА
Е.В.АФАНАСЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)