Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Сулейменовой Т.В., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительная компания" (далее - общество "Ремонтно-строительная компания", заявитель) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2014 по делу N А07-12075/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Ремонтно-строительная компания" - Крипан И.Н. (доверенность от 09.01.2014).
От представителей Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - кадастровая палата), Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - комитет) поступили ходатайства о рассмотрении жалобы без их участия. Заявленные ходатайства рассмотрены судом кассационной инстанции и удовлетворены на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Общество "Ремонтно-строительная компания" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - администрация), комитету и кадастровой палате, в котором просило:
- - признать незаконными результаты межевания земельных участков под жилыми домами, расположенными по адресу: г. Салават, МКР-3, ул. Губкина, д. 15 "г" и 15 "б" с кадастровыми номерами 02:59:070315:18, 02:59:070315:19, в результате которого образованы земельные участки, расположенные по адресу: г. Салават, МКР-3, ул. Губкина с кадастровыми номерами 02:59:070315:594, 02:59:070315:595, 02:59:070315:596, 02:59:070315:597, 02:59:070315:598;
- - обязать кадастровую палату исключить из государственного кадастра недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070315:594, 02:59:070315:595, 02:59:070315:596, 02:59:070315:597, 02:59:070315:598, расположенные по адресу: г. Салават, МКР-3, ул. Губкина как незаконно созданные;
- - обязать кадастровую палату восстановить земельные участки, расположенные под жилыми домами, расположенными по адресу: г. Салават, МКР-3, ул. Губкина, 15 "г" и 15 "б", в с кадастровыми номерами 02:59:070315:18, 02:59:070315:19 в прежних границах;
- - признать недействительными результаты торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:070315:598 для строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Салават, МКР-3, ул. Губкина N 15 "в";
- - признать недействительным выданное администрацией разрешение от 20.11.2013 N RU 03305000-89 на строительство пятиэтажного 45-тиквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Губкина, д. 15 "в" (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения заявленных требований).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительная корпорация" (далее - общество "Ремонтно-строительная корпорация"), индивидуальный предприниматель Гришков Игорь Владимирович (далее - предприниматель Гришков И.В.), общество с ограниченной ответственностью "СтройФонд" (далее - общество "СтройФонд").
Решением суда от 26.04.2014 (судья Кручинина Н.Е.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Ремонтно-строительная компания" просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает ошибочными выводы судов первой и апелляционной инстанций о недоказанности нарушения его прав, так как они сделаны без учета позиции, изложенной в п. 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), в результате чего, судами не исследован вопрос о том, в какой части должны быть сформированы земельные участки под домами N 15 "б", 15 "г" по ул. Губкина в г. Салават, частью общего имущества которых обладает общество "Ремонтно-строительная компания" (ст. 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации). Кроме того, заявитель считает, что земельные участки, находящиеся под названными домами являются общей долевой собственностью собственников помещений в них с момента государственной регистрации права собственности первого лица на одно из помещений в данных домах (ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ), 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации). По мнению заявителя, судами не учтено, что перераспределение спорных земельных участков, выделенных ранее под строительство многоквартирных домов не соответствует положениям п. 3 ст. 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а кроме того привело к уменьшению площади земельных участков под названными домами, следовательно, уменьшению доли собственников в праве на общее имущество таких домов. Заявитель также выражает несогласие с выводом о том, что отсутствие согласования с ним перераспределения спорных земельных участков не является основанием для признания перераспределения незаконным (п. 1, 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
В отзыве на кассационную жалобу филиал кадастровой палаты просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения считает их законными и обоснованными.
Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 17.11.2003 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о следующих земельных участках:
- - кадастровый номер 02:59:070315:18, площадью 6272 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават, МР N 3 восточного жилого района, разрешенное использование: на период строительства жилого дома N 7;
- - кадастровый номер 02:59:070315:19 площадью 5394 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават, МР N 3 восточного жилого района, разрешенное использование: на период строительства жилых домов N 6.
В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:18 и 02:59:070315:19 Городским комитетом по управлению муниципальной собственностью и обществом с ограниченной ответственностью "Салаватспецхимпокрытие" (далее - общество "Салаватспецхимпокрытие") 20.06.2003 заключены договоры аренды N 166/03 и 165/03 соответственно.
Обществом "Салаватспецхимпокрытие" закончены строительством, введены в эксплуатацию и переданы Потребительскому жилищному кооперативу финансовой поддержки граждан "Жилье в кредит" жилые дома N 15 "г" и 15 "б" по ул. Губкина в МР N 3 г. Салавата.
Обществу "Ремонтно-строительная компания" на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества: помещение общей площадью 299 кв. м, этаж цокольный, номер на поэтажном плане: 1, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Губкина, д. 15 "г"; нежилое помещение, общей площадью 293,3 кв. м, этаж цокольный, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Губкина, N 15 "б" (свидетельства о государственной регистрации права от 08.02.2010).
Постановлением администрации от 14.02.2005 N 2/222 "О предварительном согласовании места размещения 5-тиэтажного жилого дома с мансардным этажом и со встроенными объектами обслуживания по ул. Губкина, 15 "в" в МР-3 Восточного жилого района" обществу "Салаватспецхимпокрытие" утвержден акт выбора земельного участка и разрешено проектирование соответствующего жилого дома на земельном участке площадью 0,55 га, расположенном по адресу: г. Салават, МР-3 Восточного жилого района, ул. Губкина, 15 "в".
Постановлением администрации от 05.12.2005 N 12/1980 обществу "Салаватспецхимпокрытие" предоставлен земельный участок площадью 5507 кв. м, относящийся к категории земель поселений, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Губкина, строительный номер 15 "в", в аренду сроком на 11 месяцев с 14.02.2005 для строительства жилого дома.
Во исполнение постановления администрации от 05.12.2005 N 12/1980 обществом "Салаватспецхимпокрытие" и комитетом 07.12.2005 заключен договор аренды земельного участка N 437/05. Впоследствии, 15.05.2006, обществом "Салаватспецхимпокрытие" и обществом "Ремонтно-строительная корпорация" заключен договор N 2 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.12.2005 N 437/05.
Общество "Ремонтно-строительная корпорация" 12.02.2008 обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство 5-тиэтажного 45-тиквартирного жилого дома N 15 "в" со встроенными объектами обслуживания в МР-3 по ул. Губкина, г. Салавата с приложением необходимых документов.
На данное заявление администрация ответила отказом (письмо от 06.06.2008 N 539-52), который признан незаконным постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2009 по делу N А07-13033/2008 Арбитражного суда Республики Башкортостан по заявлению общества "Ремонтно-строительная корпорация".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.11.2009 по делу N А07-13874/2009 договор от 15.05.2006 N 2, заключенный обществом "Салаватспецхимпокрытие" и обществом "Ремонтно-строительная корпорация", о передаче прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка от 07.12.2005 N 437/05 признан недействительным.
На основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 01.02.2012 N 02-0-1-51/3002/2012-236 и межевого плана (заказчик кадастровых работ общество "Ремонтно-строительная корпорация") путем перераспределения смежных земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:18, 02:59:070315:19 образованы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070315:594, 02:59:070315:595, 02:59:070315:596, 02:59:070315:597, 02:59:070315:598 без изменения внешних границ и площади преобразуемых земельных участков; сведения об образуемых земельных участках внесены в государственный кадастр недвижимости 24.02.2012.
Комитетом 16.11.2012 проведены торги в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:070315:598 площадью 4074 кв. м, расположенного по адресу: г. Салават, МР-3, ул. Губкина, для строительства жилого дома N 15 "в".
Извещение N 091012/0673216/01 о проведении названных торгов 09.10.2012 размещено комитетом на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети "Интернет" - http://torgi.gov.ru с соблюдением требований, предусмотренных п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с протоколом об итогах аукциона от 16.11.2012 N 9з-12 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства 5-этажного 3-секционного 45-квартирного жилого дома N 15 "в" (строительный) по ул. Губкина МР-3 г. Салавата победителем аукциона признан предприниматель Гришков И.В.
По результатам состоявшегося 16.11.2012 аукциона комитетом и предпринимателем Гришковым И.В. 27.11.2012 заключен договор аренды N 122-12-57зем земельного участка с кадастровым номером 02:59:070315:598 площадью 4074 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Губкина, д. 15 "в", для строительства жилого дома N 15 "в". Указанный земельный участок передан предпринимателю Гришкову И.В. 27.11.2012 по акту приема-передачи. Названный договор аренды N 122-12-57зем зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 12.12.2012.
Предпринимателем Гришковым И.В. (арендатор) и обществом "СтройФонд" (субарендатор) 27.08.2013 заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:070315:598 для строительства жилого дома N 15 "в". Указанный земельный участок передан арендатором субарендатору по акту приема-передачи земельного участка от 27.08.2013. Названный договор субаренды от 27.08.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 02.10.2013.
Администрацией обществу "СтройФонд" выдано разрешение N RU 03305000-89 от 20.11.2013 на строительство пятиэтажного 45-тиквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Губкина, д. 15 "в".
Общество "Ремонтно-строительная компания", являясь собственником нежилых помещений в жилых домах N 15 "г" и 15 "б" в МР-3 по ул. Губкина в г. Салавате и полагая, его право на использование прилегающей к данным домам территории нарушено, в результате состоявшегося перераспределения смежных земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:18 и 02:59:070315:19 и постановкой на государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:594, 02:59:070315:595, 02:59:070315:596, 02:59:070315:597, 02:59:070315:598, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходил из следующего.
В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В силу с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании ст. 16 Федеральный закон N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании изложенного суды верно указали, что переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме обусловлен необходимостью формирования данного земельного участка с соответствующим видом разрешенного использования для эксплуатации многоквартирного жилого дома по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 67 постановления N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070315:18 и 02:59:070315:19 сформированы в 2003 году для строительства жилых многоквартирных домов N 15 "б" и 15 "г" по ул. Губкина в г. Салавате, в размерах и границах, необходимых для строительства и с соответствующим видом разрешенного использования; из материалов дела не следует факт формирования названных земельных участков в размерах и границах, необходимых для эксплуатации названных многоквартирных жилых домов, как и факт пересечения (наложения) таких границ с границами земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:594, 02:59:070315:595, 02:59:070315:596, 02:59:070315:597, 02:59:070315:598, образованных в результате оспариваемого межевания.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о недоказанности заявителем факта нарушения оспариваемым межеванием его прав и законных интересов как собственника нежилых помещений в многоквартирных жилых домах N 15 "б" и 15 "г" по ул. Губкина в г. Салавате.
Согласно п. 1 ст. 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
В силу ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ) кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с данным Законом.
Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В силу ч. 1, 2 ст. 16 Федерального закона N 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7, 10 - 21 ч. 2 ст. 7 указанного Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 9 - 21 ч. 2 ст. 7 данного Закона осуществляются на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Согласно положениям ч. 1 и 2 ст. 20 Федерального закона N 221-ФЗ с заявлениями о кадастровом учете вправе обратиться указанные в ч. 2 - 6 данной статьи лица или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников.
С заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.
Состав необходимых документов для кадастрового учета установлен ст. 22 Федерального закона N 221-ФЗ о государственном кадастре недвижимости. К числу документов, необходимых для кадастрового учета, относятся, в том числе, межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со ст. 38 названного Закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ).
Согласно ч. 1 ст. 39 Федерального закона N 221-ФЗ местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в ч. 3 данной статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанции установили, что заявление о постановке на государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:594, 02:59:070315:595, 02:59:070315:596, 02:59:070315:597, 02:59:070315:598 и межевые планы, поданные в целях постановки перечисленных участков на государственный кадастровый учет, соответствовали приведенным нормам закона.
Исходя из того, что в рассматриваемом случае произошло перераспределение принадлежащих одному собственнику смежных земельных участков, а не уточнение или изменение границ или площадей ранее поставленных на кадастровый учет земельных участков, суды указали на отсутствие у органа кадастрового учета права требовать документы, свидетельствующие о согласовании с кем-либо местоположения границ данных земельных участков.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных обществом "Ремонтно-строительная компания" требований о признании незаконными результатов межевания земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:18 и 02:59:070315:19.
В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Установив отсутствие у заявителя нарушенного права, суды правомерно отказали в удовлетворении требований в указанной части.
Поскольку из материалов дела не следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:59:070315:598, право аренды которого являлось предметом оспариваемых торгов, расположен под многоквартирными домами N 15 "б" и 15 "г" по ул. Губкина, г. Салавате, непосредственно граничит с ними либо имеет иные признаки, которые позволили бы судам признать данный земельный участок безусловно необходимым для эксплуатации вышеуказанных многоквартирных домов, доводов о невозможности их нормальной эксплуатации в отсутствие указанного земельного участка заявителем не приводилось, выводы судов об отсутствии прав заявителя, нарушенных оспариваемыми торгами, не противоречит фактическим обстоятельства дела и имеющимся в деле доказательствам.
Кроме того, суды, установив, что оспариваемое обществом "Ремонтно-строительная компания" разрешение на строительство от 20.11.2013 N RU 03305000-89, выданное администрацией обществу "СтройФонд" на основании договора субаренды земельного участка и прошедших государственную экспертизу материалов проектной документации, не содержит в себе властного предписания в отношении истца, не возлагает на него какой-либо административной обязанности и не влечет ограничение его охраняемых законом интересов в предпринимательской сфере, а также само по себе не препятствует истцу осуществлять полномочия собственника в отношении принадлежащего ему имущества (нежилых помещений в многоквартирных жилых домах), правомерно отказали в удовлетворении заявления в указанной части (ст. 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы заявителя о том, что судами не исследован вопрос о том, в какой части должны быть сформированы земельные участки под домами N 15 "б", 15 "г" по ул. Губкина в г. Салавате, и какие участки необходимы для эксплуатации данных жилых домов и объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в нем, подлежат отклонению, поскольку предметом иска являлись требования, направленные на защиту и восстановление прав истца на конкретные земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070315:18 и 02:59:070315:19 в тех границах и площадях, в каких они были сформированы на период строительства жилых домов N 6 и 7, а не на земельные участки, которые не сформированы, но необходимы для эксплуатации указанных многоквартирных домов и объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений этих домов.
Поскольку из материалов дела суды не усмотрели оснований считать границы земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:18 и 02:59:070315:19 границами участков, необходимых для эксплуатации жилых домов N 15 "б" и 15 "г" по ул. Губкина, г. Салавате и объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений этих домов, (необходимость для эксплуатации указанных жилых домов земельных участков такой площадью не подтверждена), суды пришли к обоснованному выводу о недоказанности нарушения прав истца в результате оспариваемого перераспределения ранее сформированных для целей строительства земельных участков.
Доводов о том, что оспариваемые действия повлекли невозможность формирования земельных участков, необходимых для эксплуатации указанных многоквартирных домов и объектов, входящих в состав их общего имущества, истцом в обоснование иска не приводилось, соответственно, данные обстоятельства предметом исследования при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций не являлись.
Между тем, учитывая, что земельные участки, сформированные в результате перераспределения спорных земельных участков, имеют тот же вид разрешенного использования: на период строительства жилых домов N 6, 7, истец не лишен возможности обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельных участков, на которых расположены соответствующие многоквартирные дома и которые необходимы для их нормальной эксплуатации. В случае нарушения прав истца на такие земельные участки, они могут быть защищены способами, предусмотренными п. 68 постановления N 10/22, в том числе, если в результате действий органа власти права на земельные участки, необходимые для эксплуатации указанных многоквартирных домов, возникли у третьих лиц.
Ссылка заявителя на то, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070315:18 и 02:59:070315:19 являются общей долевой собственностью собственников помещений в расположенных на них домах N 15 "б" и 15 "г" с момента государственной регистрации права собственности на помещения в этих домах, отклоняется судом кассационной инстанции, как основанная на неправильном толковании норм права, с учетом установленных по делу обстоятельств, в том числе того, что формирование спорных земельных участков производилось не для эксплуатации данных домов, а для их строительства.
Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2014 по делу N А07-12075/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительная компания" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
З.Г.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 07.11.2014 N Ф09-7595/14 ПО ДЕЛУ N А07-12075/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2014 г. N Ф09-7595/14
Дело N А07-12075/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Сулейменовой Т.В., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительная компания" (далее - общество "Ремонтно-строительная компания", заявитель) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2014 по делу N А07-12075/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Ремонтно-строительная компания" - Крипан И.Н. (доверенность от 09.01.2014).
От представителей Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - кадастровая палата), Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - комитет) поступили ходатайства о рассмотрении жалобы без их участия. Заявленные ходатайства рассмотрены судом кассационной инстанции и удовлетворены на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Общество "Ремонтно-строительная компания" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - администрация), комитету и кадастровой палате, в котором просило:
- - признать незаконными результаты межевания земельных участков под жилыми домами, расположенными по адресу: г. Салават, МКР-3, ул. Губкина, д. 15 "г" и 15 "б" с кадастровыми номерами 02:59:070315:18, 02:59:070315:19, в результате которого образованы земельные участки, расположенные по адресу: г. Салават, МКР-3, ул. Губкина с кадастровыми номерами 02:59:070315:594, 02:59:070315:595, 02:59:070315:596, 02:59:070315:597, 02:59:070315:598;
- - обязать кадастровую палату исключить из государственного кадастра недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070315:594, 02:59:070315:595, 02:59:070315:596, 02:59:070315:597, 02:59:070315:598, расположенные по адресу: г. Салават, МКР-3, ул. Губкина как незаконно созданные;
- - обязать кадастровую палату восстановить земельные участки, расположенные под жилыми домами, расположенными по адресу: г. Салават, МКР-3, ул. Губкина, 15 "г" и 15 "б", в с кадастровыми номерами 02:59:070315:18, 02:59:070315:19 в прежних границах;
- - признать недействительными результаты торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:070315:598 для строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Салават, МКР-3, ул. Губкина N 15 "в";
- - признать недействительным выданное администрацией разрешение от 20.11.2013 N RU 03305000-89 на строительство пятиэтажного 45-тиквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Губкина, д. 15 "в" (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения заявленных требований).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительная корпорация" (далее - общество "Ремонтно-строительная корпорация"), индивидуальный предприниматель Гришков Игорь Владимирович (далее - предприниматель Гришков И.В.), общество с ограниченной ответственностью "СтройФонд" (далее - общество "СтройФонд").
Решением суда от 26.04.2014 (судья Кручинина Н.Е.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Ремонтно-строительная компания" просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает ошибочными выводы судов первой и апелляционной инстанций о недоказанности нарушения его прав, так как они сделаны без учета позиции, изложенной в п. 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), в результате чего, судами не исследован вопрос о том, в какой части должны быть сформированы земельные участки под домами N 15 "б", 15 "г" по ул. Губкина в г. Салават, частью общего имущества которых обладает общество "Ремонтно-строительная компания" (ст. 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации). Кроме того, заявитель считает, что земельные участки, находящиеся под названными домами являются общей долевой собственностью собственников помещений в них с момента государственной регистрации права собственности первого лица на одно из помещений в данных домах (ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ), 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации). По мнению заявителя, судами не учтено, что перераспределение спорных земельных участков, выделенных ранее под строительство многоквартирных домов не соответствует положениям п. 3 ст. 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а кроме того привело к уменьшению площади земельных участков под названными домами, следовательно, уменьшению доли собственников в праве на общее имущество таких домов. Заявитель также выражает несогласие с выводом о том, что отсутствие согласования с ним перераспределения спорных земельных участков не является основанием для признания перераспределения незаконным (п. 1, 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
В отзыве на кассационную жалобу филиал кадастровой палаты просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения считает их законными и обоснованными.
Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 17.11.2003 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о следующих земельных участках:
- - кадастровый номер 02:59:070315:18, площадью 6272 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават, МР N 3 восточного жилого района, разрешенное использование: на период строительства жилого дома N 7;
- - кадастровый номер 02:59:070315:19 площадью 5394 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават, МР N 3 восточного жилого района, разрешенное использование: на период строительства жилых домов N 6.
В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:18 и 02:59:070315:19 Городским комитетом по управлению муниципальной собственностью и обществом с ограниченной ответственностью "Салаватспецхимпокрытие" (далее - общество "Салаватспецхимпокрытие") 20.06.2003 заключены договоры аренды N 166/03 и 165/03 соответственно.
Обществом "Салаватспецхимпокрытие" закончены строительством, введены в эксплуатацию и переданы Потребительскому жилищному кооперативу финансовой поддержки граждан "Жилье в кредит" жилые дома N 15 "г" и 15 "б" по ул. Губкина в МР N 3 г. Салавата.
Обществу "Ремонтно-строительная компания" на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества: помещение общей площадью 299 кв. м, этаж цокольный, номер на поэтажном плане: 1, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Губкина, д. 15 "г"; нежилое помещение, общей площадью 293,3 кв. м, этаж цокольный, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Губкина, N 15 "б" (свидетельства о государственной регистрации права от 08.02.2010).
Постановлением администрации от 14.02.2005 N 2/222 "О предварительном согласовании места размещения 5-тиэтажного жилого дома с мансардным этажом и со встроенными объектами обслуживания по ул. Губкина, 15 "в" в МР-3 Восточного жилого района" обществу "Салаватспецхимпокрытие" утвержден акт выбора земельного участка и разрешено проектирование соответствующего жилого дома на земельном участке площадью 0,55 га, расположенном по адресу: г. Салават, МР-3 Восточного жилого района, ул. Губкина, 15 "в".
Постановлением администрации от 05.12.2005 N 12/1980 обществу "Салаватспецхимпокрытие" предоставлен земельный участок площадью 5507 кв. м, относящийся к категории земель поселений, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Губкина, строительный номер 15 "в", в аренду сроком на 11 месяцев с 14.02.2005 для строительства жилого дома.
Во исполнение постановления администрации от 05.12.2005 N 12/1980 обществом "Салаватспецхимпокрытие" и комитетом 07.12.2005 заключен договор аренды земельного участка N 437/05. Впоследствии, 15.05.2006, обществом "Салаватспецхимпокрытие" и обществом "Ремонтно-строительная корпорация" заключен договор N 2 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.12.2005 N 437/05.
Общество "Ремонтно-строительная корпорация" 12.02.2008 обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство 5-тиэтажного 45-тиквартирного жилого дома N 15 "в" со встроенными объектами обслуживания в МР-3 по ул. Губкина, г. Салавата с приложением необходимых документов.
На данное заявление администрация ответила отказом (письмо от 06.06.2008 N 539-52), который признан незаконным постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2009 по делу N А07-13033/2008 Арбитражного суда Республики Башкортостан по заявлению общества "Ремонтно-строительная корпорация".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.11.2009 по делу N А07-13874/2009 договор от 15.05.2006 N 2, заключенный обществом "Салаватспецхимпокрытие" и обществом "Ремонтно-строительная корпорация", о передаче прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка от 07.12.2005 N 437/05 признан недействительным.
На основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 01.02.2012 N 02-0-1-51/3002/2012-236 и межевого плана (заказчик кадастровых работ общество "Ремонтно-строительная корпорация") путем перераспределения смежных земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:18, 02:59:070315:19 образованы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070315:594, 02:59:070315:595, 02:59:070315:596, 02:59:070315:597, 02:59:070315:598 без изменения внешних границ и площади преобразуемых земельных участков; сведения об образуемых земельных участках внесены в государственный кадастр недвижимости 24.02.2012.
Комитетом 16.11.2012 проведены торги в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:070315:598 площадью 4074 кв. м, расположенного по адресу: г. Салават, МР-3, ул. Губкина, для строительства жилого дома N 15 "в".
Извещение N 091012/0673216/01 о проведении названных торгов 09.10.2012 размещено комитетом на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети "Интернет" - http://torgi.gov.ru с соблюдением требований, предусмотренных п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с протоколом об итогах аукциона от 16.11.2012 N 9з-12 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства 5-этажного 3-секционного 45-квартирного жилого дома N 15 "в" (строительный) по ул. Губкина МР-3 г. Салавата победителем аукциона признан предприниматель Гришков И.В.
По результатам состоявшегося 16.11.2012 аукциона комитетом и предпринимателем Гришковым И.В. 27.11.2012 заключен договор аренды N 122-12-57зем земельного участка с кадастровым номером 02:59:070315:598 площадью 4074 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Губкина, д. 15 "в", для строительства жилого дома N 15 "в". Указанный земельный участок передан предпринимателю Гришкову И.В. 27.11.2012 по акту приема-передачи. Названный договор аренды N 122-12-57зем зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 12.12.2012.
Предпринимателем Гришковым И.В. (арендатор) и обществом "СтройФонд" (субарендатор) 27.08.2013 заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:070315:598 для строительства жилого дома N 15 "в". Указанный земельный участок передан арендатором субарендатору по акту приема-передачи земельного участка от 27.08.2013. Названный договор субаренды от 27.08.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 02.10.2013.
Администрацией обществу "СтройФонд" выдано разрешение N RU 03305000-89 от 20.11.2013 на строительство пятиэтажного 45-тиквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Губкина, д. 15 "в".
Общество "Ремонтно-строительная компания", являясь собственником нежилых помещений в жилых домах N 15 "г" и 15 "б" в МР-3 по ул. Губкина в г. Салавате и полагая, его право на использование прилегающей к данным домам территории нарушено, в результате состоявшегося перераспределения смежных земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:18 и 02:59:070315:19 и постановкой на государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:594, 02:59:070315:595, 02:59:070315:596, 02:59:070315:597, 02:59:070315:598, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходил из следующего.
В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В силу с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании ст. 16 Федеральный закон N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании изложенного суды верно указали, что переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме обусловлен необходимостью формирования данного земельного участка с соответствующим видом разрешенного использования для эксплуатации многоквартирного жилого дома по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 67 постановления N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070315:18 и 02:59:070315:19 сформированы в 2003 году для строительства жилых многоквартирных домов N 15 "б" и 15 "г" по ул. Губкина в г. Салавате, в размерах и границах, необходимых для строительства и с соответствующим видом разрешенного использования; из материалов дела не следует факт формирования названных земельных участков в размерах и границах, необходимых для эксплуатации названных многоквартирных жилых домов, как и факт пересечения (наложения) таких границ с границами земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:594, 02:59:070315:595, 02:59:070315:596, 02:59:070315:597, 02:59:070315:598, образованных в результате оспариваемого межевания.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о недоказанности заявителем факта нарушения оспариваемым межеванием его прав и законных интересов как собственника нежилых помещений в многоквартирных жилых домах N 15 "б" и 15 "г" по ул. Губкина в г. Салавате.
Согласно п. 1 ст. 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
В силу ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ) кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с данным Законом.
Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
В силу ч. 1, 2 ст. 16 Федерального закона N 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7, 10 - 21 ч. 2 ст. 7 указанного Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 9 - 21 ч. 2 ст. 7 данного Закона осуществляются на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Согласно положениям ч. 1 и 2 ст. 20 Федерального закона N 221-ФЗ с заявлениями о кадастровом учете вправе обратиться указанные в ч. 2 - 6 данной статьи лица или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников.
С заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.
Состав необходимых документов для кадастрового учета установлен ст. 22 Федерального закона N 221-ФЗ о государственном кадастре недвижимости. К числу документов, необходимых для кадастрового учета, относятся, в том числе, межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со ст. 38 названного Закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ).
Согласно ч. 1 ст. 39 Федерального закона N 221-ФЗ местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в ч. 3 данной статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанции установили, что заявление о постановке на государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:594, 02:59:070315:595, 02:59:070315:596, 02:59:070315:597, 02:59:070315:598 и межевые планы, поданные в целях постановки перечисленных участков на государственный кадастровый учет, соответствовали приведенным нормам закона.
Исходя из того, что в рассматриваемом случае произошло перераспределение принадлежащих одному собственнику смежных земельных участков, а не уточнение или изменение границ или площадей ранее поставленных на кадастровый учет земельных участков, суды указали на отсутствие у органа кадастрового учета права требовать документы, свидетельствующие о согласовании с кем-либо местоположения границ данных земельных участков.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных обществом "Ремонтно-строительная компания" требований о признании незаконными результатов межевания земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:18 и 02:59:070315:19.
В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Установив отсутствие у заявителя нарушенного права, суды правомерно отказали в удовлетворении требований в указанной части.
Поскольку из материалов дела не следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:59:070315:598, право аренды которого являлось предметом оспариваемых торгов, расположен под многоквартирными домами N 15 "б" и 15 "г" по ул. Губкина, г. Салавате, непосредственно граничит с ними либо имеет иные признаки, которые позволили бы судам признать данный земельный участок безусловно необходимым для эксплуатации вышеуказанных многоквартирных домов, доводов о невозможности их нормальной эксплуатации в отсутствие указанного земельного участка заявителем не приводилось, выводы судов об отсутствии прав заявителя, нарушенных оспариваемыми торгами, не противоречит фактическим обстоятельства дела и имеющимся в деле доказательствам.
Кроме того, суды, установив, что оспариваемое обществом "Ремонтно-строительная компания" разрешение на строительство от 20.11.2013 N RU 03305000-89, выданное администрацией обществу "СтройФонд" на основании договора субаренды земельного участка и прошедших государственную экспертизу материалов проектной документации, не содержит в себе властного предписания в отношении истца, не возлагает на него какой-либо административной обязанности и не влечет ограничение его охраняемых законом интересов в предпринимательской сфере, а также само по себе не препятствует истцу осуществлять полномочия собственника в отношении принадлежащего ему имущества (нежилых помещений в многоквартирных жилых домах), правомерно отказали в удовлетворении заявления в указанной части (ст. 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы заявителя о том, что судами не исследован вопрос о том, в какой части должны быть сформированы земельные участки под домами N 15 "б", 15 "г" по ул. Губкина в г. Салавате, и какие участки необходимы для эксплуатации данных жилых домов и объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в нем, подлежат отклонению, поскольку предметом иска являлись требования, направленные на защиту и восстановление прав истца на конкретные земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070315:18 и 02:59:070315:19 в тех границах и площадях, в каких они были сформированы на период строительства жилых домов N 6 и 7, а не на земельные участки, которые не сформированы, но необходимы для эксплуатации указанных многоквартирных домов и объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений этих домов.
Поскольку из материалов дела суды не усмотрели оснований считать границы земельных участков с кадастровыми номерами 02:59:070315:18 и 02:59:070315:19 границами участков, необходимых для эксплуатации жилых домов N 15 "б" и 15 "г" по ул. Губкина, г. Салавате и объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений этих домов, (необходимость для эксплуатации указанных жилых домов земельных участков такой площадью не подтверждена), суды пришли к обоснованному выводу о недоказанности нарушения прав истца в результате оспариваемого перераспределения ранее сформированных для целей строительства земельных участков.
Доводов о том, что оспариваемые действия повлекли невозможность формирования земельных участков, необходимых для эксплуатации указанных многоквартирных домов и объектов, входящих в состав их общего имущества, истцом в обоснование иска не приводилось, соответственно, данные обстоятельства предметом исследования при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций не являлись.
Между тем, учитывая, что земельные участки, сформированные в результате перераспределения спорных земельных участков, имеют тот же вид разрешенного использования: на период строительства жилых домов N 6, 7, истец не лишен возможности обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельных участков, на которых расположены соответствующие многоквартирные дома и которые необходимы для их нормальной эксплуатации. В случае нарушения прав истца на такие земельные участки, они могут быть защищены способами, предусмотренными п. 68 постановления N 10/22, в том числе, если в результате действий органа власти права на земельные участки, необходимые для эксплуатации указанных многоквартирных домов, возникли у третьих лиц.
Ссылка заявителя на то, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:59:070315:18 и 02:59:070315:19 являются общей долевой собственностью собственников помещений в расположенных на них домах N 15 "б" и 15 "г" с момента государственной регистрации права собственности на помещения в этих домах, отклоняется судом кассационной инстанции, как основанная на неправильном толковании норм права, с учетом установленных по делу обстоятельств, в том числе того, что формирование спорных земельных участков производилось не для эксплуатации данных домов, а для их строительства.
Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2014 по делу N А07-12075/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-строительная компания" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
З.Г.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)