Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Зориной О.В., Тетериной Н.В..,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебном заседания Моториной О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11799/2013) Департамента финансов и контроля Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 07 ноября 2013 года по делу N А46-7375/2013 (судья Голобородько Н.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Теплый дом" (ОГРН 1095543033387, ИНН 5503216301) к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340) в лице филиала по Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости и понуждении к внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости,
третье лицо: Департамент финансов и контроля Администрации города Омска (ОГРН 1025500741067, ИНН 5503023701),
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента финансов и контроля Администрации города Омска - представитель Окишев К.В. (удостоверение, по доверенности N 1224 от 12.09.2012);
- от ООО "Теплый дом" - представитель Эрфорт Е.Н. (паспорт, по доверенности N 05/14-С от 01.01.2014);
- от федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - представитель не явился, извещено;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель не явился, извещено;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Теплый дом" (далее - истец, ООО "Теплый дом") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омской области (далее по тексту - ФГБУ "ФКП Росреестра", ответчик), в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048, общей площадью 6974 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -под базу, местоположение - установлено относительно ремонтных мастерских, имеющих почтовый адрес: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, улица 3 Разъездная, д. 2, равной его рыночной стоимости, которая составляет 2 664 000,00 руб. и обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Омской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 55:36:040113:3048, общей площадью 6974 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под базу, местоположение - установлено относительно ремонтных мастерских, имеющих почтовый адрес: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, улица 3 Разъездная, д. 2, установив кадастровую стоимость данного земельного участка в размере 2 664 000,00 руб., удельный показатель стоимости данного земельного участка в размере 381,99 руб.
Определением Арбитражного суда Омской области от 23.07.2013 по ходатайству ФГБУ "ФКП Росреестра" с согласия истца к участию в деле в качестве второго ответчика по данному делу было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области).
Определением Арбитражного суда Омской области от 15.08.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент финансов и контроля Администрации города Омска (далее - Департамент, третье лицо).
Производство по данному делу приостанавливалось до размещения на официальной сайте Высшего Арбитражного Суда РФ текста постановления Президиума по делу N А11-5098/2010.
Определением арбитражного суда от 30.09.2013 производство по делу N А46-7375/2013 возобновлено.
Решением Арбитражного суда Омской области от 07 ноября 2013 года по делу N А46-7375/2013 исковые требования удовлетворены. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048, площадью 6974 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под базу, местоположение - установлено относительно ремонтных мастерских, имеющих почтовый адрес: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, улица 3 Разъездная, д. 2, равной его рыночной стоимости, которая составляет 2 664 000,00 рублей, с момента вступления в силу решения суда по делу N А46-7375/2013. Обязал Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048, в размере 2 664 000,00 рублей, удельного показателя кадастровой стоимости данного земельного участка в размере 381,99 рублей, с момента вступления в силу решения суда по делу N А46-7375/2013.
Не согласившись с решением суда, Департамент в апелляционной жалобе (с учетом дополнений к ней) просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
ООО "Теплый дом" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамента финансов и контроля Администрации города Омска Заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А33-11257/2012 в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2014 по делу N А46-7375/2013 производство по делу N А46-7375/2013 приостанавливалось до размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А33-11257/2012 в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 по делу N А46-7375/2013 производство по делу N А46-7375/2013 по апелляционной жалобе Департамента финансов и контроля Администрации города Омска возобновлено.
К апелляционной жалобе и дополнениям к ней Департаментом приложены экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011; выдержка из учебного пособия "Оценка стоимости земельных участков" В.И. Петрова под редакцией М.А. Федотовой, 2012 год издания; таблица расчета стоимости единицы сравнения по 8-ми аналогам.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), а также пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009, суд апелляционной инстанции полагает возможным их приобщить как носящих информационно-методический характер по вопросам оценки имущества с целью проверки доводов апелляционной жалобы. Сами по себе указанные информационно-методические источники доказательствами по настоящему спору не являются, таблица содержит в себе письменное изложение позиции заявителя жалобы, в связи с чем нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, приобщением копий извлечений из указанных источников и таблицы суд не усматривает.
От департамента поступило письменное ходатайство о назначении по делу экспертизы отчета N 12/06/13 от 03.06.2013.
ООО "Теплый дом" представило отзыв с возражениями на ходатайство о назначении по делу экспертизы. ООО "Теплый дом" заявило отвод эксперту Пушкареву И.М.
В порядке статьей 163, 266 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 16 часов 10 минут 30.09.2014.
Об объявлении перерыва в судебном заседании, а также о времени и месте продолжения судебного заседания участники арбитражного процесса извещены надлежащим образом путем размещения объявления на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет".
В судебное заседание, продолженное после перерыва, явились представители сторон.
После перерыва представитель Департамента поддержал доводы апелляционной жалобы и ходатайства о назначении экспертизы.
Представитель ООО "Теплый дом" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, и просил оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.
В удовлетворении ходатайства Департамента о назначении по делу судебной экспертизы и ходатайства ответчика об отводе кандидатуры эксперта судом апелляционной инстанции отказано по причинам, изложенным в мотивировочной части постановления.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы (с учетом дополнений к ней), отзыв на нее, суд апелляционной инстанции находит оспариваемый судебный акт подлежащим отмене, а заявленные исковые требования к ООО "Теплый дом" - не подлежащими удовлетворению, по следующим причинам.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 55:36:040113:3048, площадью 6974 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под базу, местоположение - установлено относительно ремонтных мастерских, имеющих почтовый адрес: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, улица 3 Разъездная, д. 2, принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 55 АА N 099233 от 04.06.2010.
Приложением N 1 к Приказу Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-П "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36 на 01.01.2011.
Согласно указанному приложению и сведениям содержащимся в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048 его кадастровая стоимость составляет 11 840 698,38 руб., удельный показатель кадастровой стоимости - 1697,83 руб. /кв. м.
Полагая, что рыночная стоимость земельного участка ниже утвержденной Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-П кадастровой стоимости, общество обратилось к услугам ЗАО "ИнвестАудит" с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048 по состоянию на 01.01.2011.
ЗАО "ИнвестАудит" произвело оценку рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2011. В соответствии с отчетом N 12/06/13 от 03.06.2013 об оценке объекта оценки рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048 составляет 2 664 000 рублей.
Экспертный совет Российского общества оценщиков, членом которой является ЗАО "ИнвестАудит", оценив вышеуказанный отчет об оценке, установил полное соответствие его содержания и выводов требованиям действующего законодательства (положительное экспертное заключение N 001/2013/Омск от 06.06.2013).
Поскольку согласно отчету экспертной организации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048 составила 2 664 000 рублей ООО "Теплый дом" обратилось в суд с настоящим иском.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.
Удовлетворение исковых требований явилось поводом для подачи департаментом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как верно указал суд первой инстанции, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания не являются.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 65, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Пункт 1 статья 61.2 Бюджетного кодекса РФ, в бюджеты городских округов зачисляются налоговые доходы от следующих местных налогов, устанавливаемых представительными органами городских округов в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах земельного налога - по нормативу 100 процентов.
В силу пункта 1 Положения о департаменте финансов и контроля Администрации города Омска, утвержденного Решением Омского городского Совета от 28.09.2011 N 441 "О департаменте финансов и контроля Администрации города Омска", Департамент финансов и контроля Администрации города Омска (далее - департамент) является структурным подразделением Администрации города Омска, осуществляющим составление и организацию исполнения бюджета города Омска, финансовым органом муниципального образования город Омск, органом внутреннего муниципального финансового контроля. Департамент подчинен и подотчетен Мэру города Омска.
Пунктом 18 Положения предусмотрено, что Департамент в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет, в том числе, следующие функции:
1) разрабатывает основные направления финансовой, бюджетной и налоговой политики города Омска;
2) готовит проекты муниципальных правовых актов города Омска по вопросам составления и исполнения бюджета города Омска и другим вопросам финансовой, бюджетной и налоговой политики;
20) осуществляет анализ исполнения бюджета города Омска, составляет прогнозы ожидаемого исполнения бюджета города Омска;
33) обеспечивает соблюдение иммунитета бюджета города Омска;
35) осуществляет полномочия главного администратора доходов бюджета города Омска;
36) осуществляет контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты платежей в бюджет города Омска, начисляет, ведет учет, взыскивает и принимает решения о возврате (зачете) излишне уплаченных (взысканных) платежей в бюджет города Омска, пеней и штрафов по ним в части доходов, администрируемых департаментом;
Таким образом, заинтересованность Департамента в обжаловании судебного акта обоснована.
Как указывалось ранее, в подтверждение исковых требований истцом представлен отчет N 12/06/13 от 03.06.2013 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048. Данный отчет составлен ЗАО "ИНВЕСТАУДИТ" на основании договора N 12 от 28.05.2013, с ООО "Теплый дом".
Оценщик применил только сравнительный подход, отклонив доходный и затратный. При применении сравнительного подхода анализировал стоимость нескольких других участков (аналогов).
Оценщик исходил из задания истца-заказчика и, в частности того, что участок используется заказчиком на праве аренды, оценивается без учета имеющихся улучшений.
При этом оценщик учитывал (л.д. 33) фактические особенности участка, а именно: площадь 6 947 кв. м, предназначенность его для размещения производственных и административных зданий, коммунального хозяйства, сбыта, промышленности (вид разрешенного использования 9 (ВРИ 9)).
Разрешенное использование по кадастровому плану - под базу, производственных и административных зданий, коммунального хозяйства, сбыта, промышленности.
Нахождение его в собственности истца-заказчика, ровный рельеф, расположение на участке 2 зданий производственно-складского назначения, отгороженность, грунтовой покрытие и мощение железобетонными плитами, наличие зеленых насаждений, оснащенность водопроводом, канализацией, электроосвещением., нахождение в Центральном административном округе г. Омска, наличие вокруг производственных предприятий и гаражных комплексов, близость к крупной автомагистрали 1,4 км. Наличие подъездных путей к участку с автомобильной остановкой.
Оценщиком подобраны в качестве аналогов земельные участки площадями от 13500 до 50 000 кв. м, с отсутствующими коммуникациями.
По результатам оценки объекта оценки рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048 составляет 2 664 000 рублей.
Истцом представлено экспертное заключение Экспертного совета Российского общества оценщиков N 001/2013/Омск от 06.06.2013, согласно которому содержание отчета N 12/06/13 от 03.06.2013 и его выводы соответствуют требованиям действующего законодательства.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 N 256, 255 и 254 соответственно, которые должны использоваться оценщиком.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Пунктом 5 ФСО N 2 предусмотрено, что при использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Закона об оценочной деятельности).
ООО "Теплый дом" как заказчик ограничил оценщика, поставив ему цель оценить земельные участки без учета стоимости улучшений.
Согласно статье 17.1 Закона об оценочной деятельности, обязательно проведение экспертизы отчета оценщика. Такая экспертиза проводится в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение (абзац 1). При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2). При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству (абзац третий пункта 17 ФСО N 5).
Вместе с тем, в силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).
Исходя из части 3 статьи 71 АПК РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Таким образом, в компетенцию арбитражного суда входит оценка представленного в обоснование исковых требований отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, являющегося одним из письменных доказательств в рамках дела об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (дело N ВАС-13839/2013).
Выводы, изложенные в отчете ЗАО "ИНВЕСТАУДИТ" N 12/06/13 от 03.06.2013 о стоимости земельного участка не прошли проверку на достоверность выводов о рыночной стоимости по следующим причинам:
Из материалов дела усматривается, что на спорном земельном участке расположен производственный комплекс, состоящий из 2-х зданий складов площадью 2 462,1 кв. м и 371,4 кв. м складских помещений, представляющий собой, улучшения земельного участка.
Между тем, в рассматриваемом отчете указано, что земельный участок для проведения оценки рассматривается как свободный от застройки, а имеющиеся его улучшения не учитываются. Причем такое условие оценки поставил истец как заказчик оценки (пункт 2.2 отчета N 12/06/13 от 03.06.2013).
Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, проведенное группой экспертов, аналитиков, профессиональных участников рынка недвижимости из числа руководителей и ведущих специалистов агентств недвижимости, а также оценочных компаний, имеющих значительный стаж работы на рынке содержит информацию о том, что застроенность участка приводит к увеличению стоимости земли, причем, чем выше плотность застройки, тем больше прирост стоимости земли.
Это является мнением группы специалистов, но несмотря на предоставленное процессуальное время, истец не привел доводов и не сослался на другие информационные источники, содержащие противоположное обоснованное мнение по этому вопросу.
При составлении спорного отчета оцениваемый земельный участок рассмотрен (вопреки плотности его застройки) как незастроенный, а в качестве аналогов анализировалась стоимость только незастроенных участков.
Департамент сослался на наличие даже в использованных оценщиком информационных источниках предложений о продаже земельных участков с приближенными к спорному участками характеристиками, а причины, по которым они оценщиком во внимание не принимались в отчете не приведены.
Как следует из таблицы 5.1 отчета N 12/06/13 от 03.06.20139 в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны земельные участки со следующими характеристиками:
- - аналог 1: площадь объекта - 15 000 кв. м, инженерные коммуникации - отсутствуют;
- - аналог 2: площадь объекта - 13 500 кв. м, инженерные коммуникации - отсутствуют;
- - аналог 3: площадь объекта - 14 600 кв. м, инженерные коммуникации - отсутствуют;
- - аналог 4: площадь объекта - 50 000 кв. м, инженерные коммуникации - отсутствуют;
- - аналог 5: площадь объекта - 25 000 кв. м, инженерные коммуникации - отсутствуют;
- В то время как объект оценки имеет площадь объекта - 6 974 кв. м, на участке имеются инженерные коммуникации.
Кроме того, на спорном земельном участке имеются постройки производственно-складского назначения, объекты - аналог указанных улучшений не имеют.
Исходя из изложенного, содержащийся в отчете N 12/06/13 от 03.06.2013 вывод оценщика о стоимости оцениваемого участка, сделанный на основании анализа стоимости объектов, возможность использования которых как достаточной совокупности аналогов, пор причине отклонения других участков (имеющих признаки аналогов) и значительной разницей в характеристиках выбранных оценщиком аналогов, влияющих на стоимость объекта характеристик (факт застройки, площадь, наличие или отсутствие коммуникаций), не обоснован в достаточной мере.
В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
При составлении отчета N 12/06/13 от 03.06.2013 оценщик неверно произвел расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, выбранных единиц сравнения аналогов.
Согласно пункту 18 ФСО N 1, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
По мнению суда апелляционной инстанции, требования пункта 18 ФСО N 1 оценщиком не соблюдены, так как сравниваемые земельные участки по выбранным единицам сравнения аналогами не являются. В то же время, информация содержащаяся в отчетах (рекламные объявления) содержит информацию о других участках, имеющих значительное сходство со спорным участком по выбранным единицам сравнения (площадь, застроенность, оснащенность коммуникациями, виды разрешенного использования).
В соответствии с разделом IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее - Рекомендации) оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Против отказа оценщика от затратного подхода апелляционная жалоба и дополнения к ней возражений не содержат. Оснований для вывода о необходимости применения затратного подхода суд апелляционной инстанции так же не имеет.
Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Между тем, указанные факторы стоимости (площадь, инфраструктура) фактически имеющиеся у спорного земельного участка (в том числе по воле заказчика оценки) исключены из внимания при подборе аналогов, и, соответственно, при постановке выводов о стоимости.
Суд апелляционной инстанции полагает, земельные участки, предложенные в качестве объектов сравнения департаментом, могут быть использованы в качестве аналогов, так как они по указанным выше факторам приближены к спорному, а нахождение их в непосредственной близости к спорному участку Федеральными стандартами оценки в качестве существенных (наиболее важных) факторов стоимости не названы. Нахождение таких участков в одном городе и принадлежность к одному виду разрешенного использования и сходство по другим существенным факторам позволяет воспринимать их в качестве аналогов.
Информация, используемая при проведении оценки, исходя из пункта 19 ФСО N 1, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Между тем, добавление к анализу предложенных заявителем жалобы аналогов ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, что подтверждает довод о некорректном подборе аналогов экспертом.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Согласно разделу III Рекомендаций при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.
В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать: описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка); фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Согласно пункту 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Между тем, практически все выбранные экспертом аналоги в отличие от оцениваемого, являются незастроенными, на них отсутствуют улучшения, коммуникации, площади выбранных аналогов значительно превышают по своей площади оцениваемый участок (от 2 до 7 раз).
"Несравнимость" выбранных оценщиком аналогов подтверждается высоким показателем общей валовой корректировки коэффициентов сравнения (до 80%).
При этом на приведенных в отчете N 12/06/13 от 03.06.2013 распечатках газетных публикаций имеются предложения по расположенным в ЦАО города Омска. Например, земельные участки площадью 4000 кв. м по цене 4200 тыс. руб. (или 1050 руб. /кв. м), площадью 1300 кв. м по цене 1770 тыс. руб. (или 1362 руб. /кв. м), площадью 3500 кв. м по цене 3000 тыс. руб. (или 857 руб. /кв. м) или площадью 4000 кв. м по цене 4100 тыс. руб. (или 1025 руб. /кв. м) (том 1 л.д. 94, 96)
Однако, выбранные оценщиком аналоги имеют показатели стоимости от 200 до 600 руб. /кв. м, а учитывая такие исходные данные, результат оценки получился всего около 400 руб. /кв. м.
Помимо прочего, в соответствии с таблицей 3.5 отчета N 12/06/13 от 03.06.2013 для оцениваемого земельного участка, имеющего 9 вид разрешенного использования, в базе имелось 161 оферт земельных участков с аналогичным видом использования. При этом оценщиком было выбрано всего 5 участков-аналогов и они были приняты как аналоги.
Согласно разделу II Рекомендаций рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.
Между тем, допущение оценщиком при оценке того, что участок не застроен, исключило и проведение оценки стоимости участка на предмет его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым.
Для проверки достоверности отчета истца суд апелляционной инстанции принял во внимание, что согласно учебному пособию "Оценка стоимости земельных участков" В.И. Петрова под редакцией М.А. Федотовой, 2012 год издания:
"Местоположение является весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж, оно определяет влияние на стоимость земельного участка "внешних" факторов, связанных с конкретным местом его расположения. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого участка.
Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся.
Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами...".
Таким образом оценщик применил корректировку по местоположению участков одного и того же административного округа города в размере 49% к цене неправильно (Аналоги 1, 2 и 3), либо необходимо отбирать в том числе в качестве аналогов участки не только из одного административного округа, но и из одной ценовой зоны округа.
Введение корректировки на местоположение, исходя из средних арифметических значений предельных цен для оценочных зон, является необоснованным.
Вместе с тем, приведенные в рассматриваемом отчете предельные цены на земельные участки не соответствуют действительности.
Суд апелляционной инстанции считает обоснованными следующие доводы подателя жалобы.
В таблице 3.10 для ЦАО города Омска максимальная цена земельного участка под здания производственно-складского назначения для зоны 3 указана в размере 1000 руб. /кв. м. В действительности, в этой зоне ЦАО продавались земельные участки по гораздо большей цене, например земельный участок в ЦАО стоимостью 1 362 руб. /кв. м.
В таблице 3.5 отчета отмечено, что минимальная цена участка 9 ВРИ (того же, что и оцениваемый участок) составляет 6 руб. /кв. м, а максимальная - 4 500 руб. /кв. м. Используя указанный подход, средняя цена составляет (6 + 4 500) /2 = 2 253 руб. /кв. м.
В таблице 3.5 отчета указано, что средневзвешенная (т.е. цена преобладающего количества участков) цена для участков 9 ВРИ составляет 155,7 руб. /кв. м, т.е. в 14,5 раз отличается от среднего арифметического значения. Очевидно, что разница между средней и средневзвешенной ценой огромна, таким образом использование оценщиками в расчетах средние арифметические цены некорректно.
Средневзвешенная цена представляет собой усредненное значение цены всех земельных участков определенной группы, зоны, ВРИ, а средняя арифметическая цена - это средняя цена двух земельных участков с минимальной и максимальной стоимостью, которые не отражают реальную картину по совокупности участков.
Согласно п. 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки должна быть не только достоверной, но и достаточной, а информация, считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению итоговой величины оценки.
Так, при учете участков, сведения о которых были в распоряжении оценщика, стоимость оцениваемых участков была бы значительно большей и возможно превысила бы кадастровую стоимость земельного участка.
Ненадлежащий подбор аналогов подтверждается высокой величиной общей валовой коррекции участков (стр. 51 отчета), которая составляет по участкам 75,6%, 81,3%, 81,9%, 23,7%, 47%.
Выбор аналогов осуществлен необоснованно и произвольно, что могло привести к занижению цены выкупа.
В результате выбора ненадлежащих аналогов из числа имеющихся предложений и недостаточного количества принятых аналогов оценщиком в нарушение ФСО N 1 был неправильно проведен расчет рыночной стоимости земельного участка.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что, что использованная оценщиком при проведении исследования информация (выбор ненадлежащих аналогов из числа имеющихся предложений и недостаточное количество принятых аналогов) не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1), оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Оценщик при составлении рассматриваемого отчета отказался от доходного подхода, основанного на расчете возможного дохода от сдачи земельного участка в аренду, указав, что у него отсутствует информация о доходности оцениваемого участка и (или) его аналогов (стр. 42 Отчета).
Однако в таблице 3 Экспертно-аналитического исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011 приведены расчетные величины доходности единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка) для различных типов объектов, а также отмечено, что эти данные используются экспертами в практической работе и определены на основе реальных рыночных расчетов с регулярной актуализацией.
Более того, в отчете N 12/06/13 от 03.06.2013 указано, что он составлен, исходя из допущения, что объект оценки используется заказчиком оценки на праве аренды (стр. 4 отчета). Следовательно, при таком допущении, информацию о доходности оцениваемого земельного участка можно было получить у правообладателя участка, заказавшего его рыночную оценку.
Оценщик отказался от методов распределения и выделения, используемых в сравнительном подходе к оценке и применяемым именно к застроенным земельным участкам, поскольку они предполагают определение цены единого объекта недвижимости и вычленения из нее непосредственно стоимости земельного участка. При этом оценщик указал на отсутствие у него необходимой информации и что ему неизвестно о каких-либо значимых исследованиях, позволяющих определить, какая доля в стоимости единого объекта недвижимости приходится на земельный участок.
Вместе с тем, в Экспертно-аналитическом исследовании рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, рассматривался указанный вопрос на примере имеющихся баз данных предложений о продаже такого рода объектов, была определена доля стоимости, приходящаяся на земельный участок в общей стоимости единого объекта недвижимости в зависимости от типов объектов недвижимости.
Ссылка оценщика на свою неосведомленность по этому вопросу только подвергает дополнительному сомнению достаточность информации, использованной им при выполнении задания.
Следовательно, оценщик не обосновал в достаточной степени отказ от всех подходов и методов рыночной оценки, базирующихся именно на учете индивидуальных особенностей исследуемого участка и вследствие чего позволяющих уточнить его стоимость по сравнению с кадастровой стоимостью, которая считается исключительно в сравнении с аналогичными объектами недвижимости.
В связи с этим отчет N 12/06/13 от 03.06.2013 нельзя признать допустимым доказательством по настоящему делу, а указанную в нем рыночную стоимость земельного участка истца - достоверной.
Не может суд учитывать и экспертное заключение N 001/2013/Омск от 06.06.2013, составленного экспертным советом Российского общества оценщиков по результатам оценки отчета об оценке N 12/06/13 от 03.06.2013.
Из разъяснений, изложенных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 со ссылкой на нормы статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, следует, что суду при разрешении спора в целях изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, надлежит дать оценку отчету оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения имеющихся в отчете, подготовленном кадастровым центром, рыночной информации и статистическом анализе рыночной информации о стоимости земельных участков.
В силу статьи 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
При таких обстоятельствах, судом исследуются правоотношения, связанные, в том числе, с установлением рыночной стоимости земельных участков, которые регламентируются нормами Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При этом статья 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ предусматривает возможность экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.08.2012 N ВАС-10186/12 по делу N А64-836/2011, проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным по данной категории споров.
Пунктом 11 ФСО N 1 установлено, что при проведении экспертизы отчета об оценке проверяется соблюдение оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 N 328, под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.
Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.
Действия (бездействие) эксперта (экспертов), а также результаты экспертизы могут быть обжалованы оценщиком, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в саморегулируемой организации оценщиков в порядке, установленном внутренними документами такой саморегулируемой организации, устанавливающими сроки рассмотрения жалобы на действия (бездействие) эксперта и (или) результаты экспертизы, порядок направления такой жалобы, рассмотрения, принятия решения и уведомления заинтересованных лиц о результатах ее рассмотрения.
Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 N 328 устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке: экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза); экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
Между тем, заявителем апелляционной жалобы верно указано, что экспертиза отчета отвечает только на вопрос: содержит ли отчет обязательные положения и приложения, но не содержит описания и выводов каким образом СРО проводилась проверка соблюдения оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 11 ФСО N 1).
Заключение экспертизы оценивается наряду с другими доказательствами по делу. Необходимости специальных познаний и назначения экспертизы отчета, апелляционный суд не усмотрел, доводы апелляционной жалобы оценены судом на основе имеющихся материалов дела.
Истцом не доказана достоверность выводов оценщика как доказательства, которым подтверждено обстоятельство, приведенное в качестве основания иска.
Поскольку в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отказано, процессуальные основания для рассмотрения заявления истца об отводе предложенных департаментом кандидатур экспертов отсутствуют.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Омской области от 07 ноября 2013 года по делу N А46-7375/2013 в виду несоответствия выводов изложенных в решении, обстоятельствам дела подлежит отмене, апелляционная жалоба- удовлетворению. В удовлетворении исковых требований должно быть отказано.
Государственная пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на истца.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу удовлетворить. Решение Арбитражного суда Омской области от 07 ноября 2013 года по делу N А46-7375/2013 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Возвратить Департаменту финансов и контроля Администрации города с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда 25000 руб. по платежному поручению N 556 от 11.09.14 года.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.В.ТЕТЕРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.10.2014 N 08АП-11799/2013 ПО ДЕЛУ N А46-7375/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2014 г. N 08АП-11799/2013
Дело N А46-7375/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Зориной О.В., Тетериной Н.В..,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебном заседания Моториной О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11799/2013) Департамента финансов и контроля Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 07 ноября 2013 года по делу N А46-7375/2013 (судья Голобородько Н.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Теплый дом" (ОГРН 1095543033387, ИНН 5503216301) к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340) в лице филиала по Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости и понуждении к внесению изменений в сведения государственного кадастра недвижимости,
третье лицо: Департамент финансов и контроля Администрации города Омска (ОГРН 1025500741067, ИНН 5503023701),
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента финансов и контроля Администрации города Омска - представитель Окишев К.В. (удостоверение, по доверенности N 1224 от 12.09.2012);
- от ООО "Теплый дом" - представитель Эрфорт Е.Н. (паспорт, по доверенности N 05/14-С от 01.01.2014);
- от федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - представитель не явился, извещено;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представитель не явился, извещено;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Теплый дом" (далее - истец, ООО "Теплый дом") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омской области (далее по тексту - ФГБУ "ФКП Росреестра", ответчик), в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048, общей площадью 6974 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -под базу, местоположение - установлено относительно ремонтных мастерских, имеющих почтовый адрес: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, улица 3 Разъездная, д. 2, равной его рыночной стоимости, которая составляет 2 664 000,00 руб. и обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Омской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 55:36:040113:3048, общей площадью 6974 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под базу, местоположение - установлено относительно ремонтных мастерских, имеющих почтовый адрес: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, улица 3 Разъездная, д. 2, установив кадастровую стоимость данного земельного участка в размере 2 664 000,00 руб., удельный показатель стоимости данного земельного участка в размере 381,99 руб.
Определением Арбитражного суда Омской области от 23.07.2013 по ходатайству ФГБУ "ФКП Росреестра" с согласия истца к участию в деле в качестве второго ответчика по данному делу было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области).
Определением Арбитражного суда Омской области от 15.08.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент финансов и контроля Администрации города Омска (далее - Департамент, третье лицо).
Производство по данному делу приостанавливалось до размещения на официальной сайте Высшего Арбитражного Суда РФ текста постановления Президиума по делу N А11-5098/2010.
Определением арбитражного суда от 30.09.2013 производство по делу N А46-7375/2013 возобновлено.
Решением Арбитражного суда Омской области от 07 ноября 2013 года по делу N А46-7375/2013 исковые требования удовлетворены. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048, площадью 6974 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под базу, местоположение - установлено относительно ремонтных мастерских, имеющих почтовый адрес: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, улица 3 Разъездная, д. 2, равной его рыночной стоимости, которая составляет 2 664 000,00 рублей, с момента вступления в силу решения суда по делу N А46-7375/2013. Обязал Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048, в размере 2 664 000,00 рублей, удельного показателя кадастровой стоимости данного земельного участка в размере 381,99 рублей, с момента вступления в силу решения суда по делу N А46-7375/2013.
Не согласившись с решением суда, Департамент в апелляционной жалобе (с учетом дополнений к ней) просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
ООО "Теплый дом" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамента финансов и контроля Администрации города Омска Заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А33-11257/2012 в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2014 по делу N А46-7375/2013 производство по делу N А46-7375/2013 приостанавливалось до размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А33-11257/2012 в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 по делу N А46-7375/2013 производство по делу N А46-7375/2013 по апелляционной жалобе Департамента финансов и контроля Администрации города Омска возобновлено.
К апелляционной жалобе и дополнениям к ней Департаментом приложены экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011; выдержка из учебного пособия "Оценка стоимости земельных участков" В.И. Петрова под редакцией М.А. Федотовой, 2012 год издания; таблица расчета стоимости единицы сравнения по 8-ми аналогам.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), а также пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009, суд апелляционной инстанции полагает возможным их приобщить как носящих информационно-методический характер по вопросам оценки имущества с целью проверки доводов апелляционной жалобы. Сами по себе указанные информационно-методические источники доказательствами по настоящему спору не являются, таблица содержит в себе письменное изложение позиции заявителя жалобы, в связи с чем нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, приобщением копий извлечений из указанных источников и таблицы суд не усматривает.
От департамента поступило письменное ходатайство о назначении по делу экспертизы отчета N 12/06/13 от 03.06.2013.
ООО "Теплый дом" представило отзыв с возражениями на ходатайство о назначении по делу экспертизы. ООО "Теплый дом" заявило отвод эксперту Пушкареву И.М.
В порядке статьей 163, 266 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 16 часов 10 минут 30.09.2014.
Об объявлении перерыва в судебном заседании, а также о времени и месте продолжения судебного заседания участники арбитражного процесса извещены надлежащим образом путем размещения объявления на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет".
В судебное заседание, продолженное после перерыва, явились представители сторон.
После перерыва представитель Департамента поддержал доводы апелляционной жалобы и ходатайства о назначении экспертизы.
Представитель ООО "Теплый дом" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, и просил оставить судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.
В удовлетворении ходатайства Департамента о назначении по делу судебной экспертизы и ходатайства ответчика об отводе кандидатуры эксперта судом апелляционной инстанции отказано по причинам, изложенным в мотивировочной части постановления.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы (с учетом дополнений к ней), отзыв на нее, суд апелляционной инстанции находит оспариваемый судебный акт подлежащим отмене, а заявленные исковые требования к ООО "Теплый дом" - не подлежащими удовлетворению, по следующим причинам.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 55:36:040113:3048, площадью 6974 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под базу, местоположение - установлено относительно ремонтных мастерских, имеющих почтовый адрес: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, улица 3 Разъездная, д. 2, принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 55 АА N 099233 от 04.06.2010.
Приложением N 1 к Приказу Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-П "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36 на 01.01.2011.
Согласно указанному приложению и сведениям содержащимся в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048 его кадастровая стоимость составляет 11 840 698,38 руб., удельный показатель кадастровой стоимости - 1697,83 руб. /кв. м.
Полагая, что рыночная стоимость земельного участка ниже утвержденной Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-П кадастровой стоимости, общество обратилось к услугам ЗАО "ИнвестАудит" с целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048 по состоянию на 01.01.2011.
ЗАО "ИнвестАудит" произвело оценку рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2011. В соответствии с отчетом N 12/06/13 от 03.06.2013 об оценке объекта оценки рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048 составляет 2 664 000 рублей.
Экспертный совет Российского общества оценщиков, членом которой является ЗАО "ИнвестАудит", оценив вышеуказанный отчет об оценке, установил полное соответствие его содержания и выводов требованиям действующего законодательства (положительное экспертное заключение N 001/2013/Омск от 06.06.2013).
Поскольку согласно отчету экспертной организации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048 составила 2 664 000 рублей ООО "Теплый дом" обратилось в суд с настоящим иском.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.
Удовлетворение исковых требований явилось поводом для подачи департаментом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как верно указал суд первой инстанции, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания не являются.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 65, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Пункт 1 статья 61.2 Бюджетного кодекса РФ, в бюджеты городских округов зачисляются налоговые доходы от следующих местных налогов, устанавливаемых представительными органами городских округов в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах земельного налога - по нормативу 100 процентов.
В силу пункта 1 Положения о департаменте финансов и контроля Администрации города Омска, утвержденного Решением Омского городского Совета от 28.09.2011 N 441 "О департаменте финансов и контроля Администрации города Омска", Департамент финансов и контроля Администрации города Омска (далее - департамент) является структурным подразделением Администрации города Омска, осуществляющим составление и организацию исполнения бюджета города Омска, финансовым органом муниципального образования город Омск, органом внутреннего муниципального финансового контроля. Департамент подчинен и подотчетен Мэру города Омска.
Пунктом 18 Положения предусмотрено, что Департамент в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет, в том числе, следующие функции:
1) разрабатывает основные направления финансовой, бюджетной и налоговой политики города Омска;
2) готовит проекты муниципальных правовых актов города Омска по вопросам составления и исполнения бюджета города Омска и другим вопросам финансовой, бюджетной и налоговой политики;
20) осуществляет анализ исполнения бюджета города Омска, составляет прогнозы ожидаемого исполнения бюджета города Омска;
33) обеспечивает соблюдение иммунитета бюджета города Омска;
35) осуществляет полномочия главного администратора доходов бюджета города Омска;
36) осуществляет контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты платежей в бюджет города Омска, начисляет, ведет учет, взыскивает и принимает решения о возврате (зачете) излишне уплаченных (взысканных) платежей в бюджет города Омска, пеней и штрафов по ним в части доходов, администрируемых департаментом;
Таким образом, заинтересованность Департамента в обжаловании судебного акта обоснована.
Как указывалось ранее, в подтверждение исковых требований истцом представлен отчет N 12/06/13 от 03.06.2013 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048. Данный отчет составлен ЗАО "ИНВЕСТАУДИТ" на основании договора N 12 от 28.05.2013, с ООО "Теплый дом".
Оценщик применил только сравнительный подход, отклонив доходный и затратный. При применении сравнительного подхода анализировал стоимость нескольких других участков (аналогов).
Оценщик исходил из задания истца-заказчика и, в частности того, что участок используется заказчиком на праве аренды, оценивается без учета имеющихся улучшений.
При этом оценщик учитывал (л.д. 33) фактические особенности участка, а именно: площадь 6 947 кв. м, предназначенность его для размещения производственных и административных зданий, коммунального хозяйства, сбыта, промышленности (вид разрешенного использования 9 (ВРИ 9)).
Разрешенное использование по кадастровому плану - под базу, производственных и административных зданий, коммунального хозяйства, сбыта, промышленности.
Нахождение его в собственности истца-заказчика, ровный рельеф, расположение на участке 2 зданий производственно-складского назначения, отгороженность, грунтовой покрытие и мощение железобетонными плитами, наличие зеленых насаждений, оснащенность водопроводом, канализацией, электроосвещением., нахождение в Центральном административном округе г. Омска, наличие вокруг производственных предприятий и гаражных комплексов, близость к крупной автомагистрали 1,4 км. Наличие подъездных путей к участку с автомобильной остановкой.
Оценщиком подобраны в качестве аналогов земельные участки площадями от 13500 до 50 000 кв. м, с отсутствующими коммуникациями.
По результатам оценки объекта оценки рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040113:3048 составляет 2 664 000 рублей.
Истцом представлено экспертное заключение Экспертного совета Российского общества оценщиков N 001/2013/Омск от 06.06.2013, согласно которому содержание отчета N 12/06/13 от 03.06.2013 и его выводы соответствуют требованиям действующего законодательства.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 N 256, 255 и 254 соответственно, которые должны использоваться оценщиком.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Пунктом 5 ФСО N 2 предусмотрено, что при использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Закона об оценочной деятельности).
ООО "Теплый дом" как заказчик ограничил оценщика, поставив ему цель оценить земельные участки без учета стоимости улучшений.
Согласно статье 17.1 Закона об оценочной деятельности, обязательно проведение экспертизы отчета оценщика. Такая экспертиза проводится в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение (абзац 1). При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2). При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству (абзац третий пункта 17 ФСО N 5).
Вместе с тем, в силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).
Исходя из части 3 статьи 71 АПК РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Таким образом, в компетенцию арбитражного суда входит оценка представленного в обоснование исковых требований отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, являющегося одним из письменных доказательств в рамках дела об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (дело N ВАС-13839/2013).
Выводы, изложенные в отчете ЗАО "ИНВЕСТАУДИТ" N 12/06/13 от 03.06.2013 о стоимости земельного участка не прошли проверку на достоверность выводов о рыночной стоимости по следующим причинам:
Из материалов дела усматривается, что на спорном земельном участке расположен производственный комплекс, состоящий из 2-х зданий складов площадью 2 462,1 кв. м и 371,4 кв. м складских помещений, представляющий собой, улучшения земельного участка.
Между тем, в рассматриваемом отчете указано, что земельный участок для проведения оценки рассматривается как свободный от застройки, а имеющиеся его улучшения не учитываются. Причем такое условие оценки поставил истец как заказчик оценки (пункт 2.2 отчета N 12/06/13 от 03.06.2013).
Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, проведенное группой экспертов, аналитиков, профессиональных участников рынка недвижимости из числа руководителей и ведущих специалистов агентств недвижимости, а также оценочных компаний, имеющих значительный стаж работы на рынке содержит информацию о том, что застроенность участка приводит к увеличению стоимости земли, причем, чем выше плотность застройки, тем больше прирост стоимости земли.
Это является мнением группы специалистов, но несмотря на предоставленное процессуальное время, истец не привел доводов и не сослался на другие информационные источники, содержащие противоположное обоснованное мнение по этому вопросу.
При составлении спорного отчета оцениваемый земельный участок рассмотрен (вопреки плотности его застройки) как незастроенный, а в качестве аналогов анализировалась стоимость только незастроенных участков.
Департамент сослался на наличие даже в использованных оценщиком информационных источниках предложений о продаже земельных участков с приближенными к спорному участками характеристиками, а причины, по которым они оценщиком во внимание не принимались в отчете не приведены.
Как следует из таблицы 5.1 отчета N 12/06/13 от 03.06.20139 в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны земельные участки со следующими характеристиками:
- - аналог 1: площадь объекта - 15 000 кв. м, инженерные коммуникации - отсутствуют;
- - аналог 2: площадь объекта - 13 500 кв. м, инженерные коммуникации - отсутствуют;
- - аналог 3: площадь объекта - 14 600 кв. м, инженерные коммуникации - отсутствуют;
- - аналог 4: площадь объекта - 50 000 кв. м, инженерные коммуникации - отсутствуют;
- - аналог 5: площадь объекта - 25 000 кв. м, инженерные коммуникации - отсутствуют;
- В то время как объект оценки имеет площадь объекта - 6 974 кв. м, на участке имеются инженерные коммуникации.
Кроме того, на спорном земельном участке имеются постройки производственно-складского назначения, объекты - аналог указанных улучшений не имеют.
Исходя из изложенного, содержащийся в отчете N 12/06/13 от 03.06.2013 вывод оценщика о стоимости оцениваемого участка, сделанный на основании анализа стоимости объектов, возможность использования которых как достаточной совокупности аналогов, пор причине отклонения других участков (имеющих признаки аналогов) и значительной разницей в характеристиках выбранных оценщиком аналогов, влияющих на стоимость объекта характеристик (факт застройки, площадь, наличие или отсутствие коммуникаций), не обоснован в достаточной мере.
В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
При составлении отчета N 12/06/13 от 03.06.2013 оценщик неверно произвел расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, выбранных единиц сравнения аналогов.
Согласно пункту 18 ФСО N 1, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
По мнению суда апелляционной инстанции, требования пункта 18 ФСО N 1 оценщиком не соблюдены, так как сравниваемые земельные участки по выбранным единицам сравнения аналогами не являются. В то же время, информация содержащаяся в отчетах (рекламные объявления) содержит информацию о других участках, имеющих значительное сходство со спорным участком по выбранным единицам сравнения (площадь, застроенность, оснащенность коммуникациями, виды разрешенного использования).
В соответствии с разделом IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее - Рекомендации) оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Против отказа оценщика от затратного подхода апелляционная жалоба и дополнения к ней возражений не содержат. Оснований для вывода о необходимости применения затратного подхода суд апелляционной инстанции так же не имеет.
Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Между тем, указанные факторы стоимости (площадь, инфраструктура) фактически имеющиеся у спорного земельного участка (в том числе по воле заказчика оценки) исключены из внимания при подборе аналогов, и, соответственно, при постановке выводов о стоимости.
Суд апелляционной инстанции полагает, земельные участки, предложенные в качестве объектов сравнения департаментом, могут быть использованы в качестве аналогов, так как они по указанным выше факторам приближены к спорному, а нахождение их в непосредственной близости к спорному участку Федеральными стандартами оценки в качестве существенных (наиболее важных) факторов стоимости не названы. Нахождение таких участков в одном городе и принадлежность к одному виду разрешенного использования и сходство по другим существенным факторам позволяет воспринимать их в качестве аналогов.
Информация, используемая при проведении оценки, исходя из пункта 19 ФСО N 1, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Между тем, добавление к анализу предложенных заявителем жалобы аналогов ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, что подтверждает довод о некорректном подборе аналогов экспертом.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Согласно разделу III Рекомендаций при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.
В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать: описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка); фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Согласно пункту 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Между тем, практически все выбранные экспертом аналоги в отличие от оцениваемого, являются незастроенными, на них отсутствуют улучшения, коммуникации, площади выбранных аналогов значительно превышают по своей площади оцениваемый участок (от 2 до 7 раз).
"Несравнимость" выбранных оценщиком аналогов подтверждается высоким показателем общей валовой корректировки коэффициентов сравнения (до 80%).
При этом на приведенных в отчете N 12/06/13 от 03.06.2013 распечатках газетных публикаций имеются предложения по расположенным в ЦАО города Омска. Например, земельные участки площадью 4000 кв. м по цене 4200 тыс. руб. (или 1050 руб. /кв. м), площадью 1300 кв. м по цене 1770 тыс. руб. (или 1362 руб. /кв. м), площадью 3500 кв. м по цене 3000 тыс. руб. (или 857 руб. /кв. м) или площадью 4000 кв. м по цене 4100 тыс. руб. (или 1025 руб. /кв. м) (том 1 л.д. 94, 96)
Однако, выбранные оценщиком аналоги имеют показатели стоимости от 200 до 600 руб. /кв. м, а учитывая такие исходные данные, результат оценки получился всего около 400 руб. /кв. м.
Помимо прочего, в соответствии с таблицей 3.5 отчета N 12/06/13 от 03.06.2013 для оцениваемого земельного участка, имеющего 9 вид разрешенного использования, в базе имелось 161 оферт земельных участков с аналогичным видом использования. При этом оценщиком было выбрано всего 5 участков-аналогов и они были приняты как аналоги.
Согласно разделу II Рекомендаций рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.
Между тем, допущение оценщиком при оценке того, что участок не застроен, исключило и проведение оценки стоимости участка на предмет его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым.
Для проверки достоверности отчета истца суд апелляционной инстанции принял во внимание, что согласно учебному пособию "Оценка стоимости земельных участков" В.И. Петрова под редакцией М.А. Федотовой, 2012 год издания:
"Местоположение является весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж, оно определяет влияние на стоимость земельного участка "внешних" факторов, связанных с конкретным местом его расположения. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого участка.
Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся.
Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами...".
Таким образом оценщик применил корректировку по местоположению участков одного и того же административного округа города в размере 49% к цене неправильно (Аналоги 1, 2 и 3), либо необходимо отбирать в том числе в качестве аналогов участки не только из одного административного округа, но и из одной ценовой зоны округа.
Введение корректировки на местоположение, исходя из средних арифметических значений предельных цен для оценочных зон, является необоснованным.
Вместе с тем, приведенные в рассматриваемом отчете предельные цены на земельные участки не соответствуют действительности.
Суд апелляционной инстанции считает обоснованными следующие доводы подателя жалобы.
В таблице 3.10 для ЦАО города Омска максимальная цена земельного участка под здания производственно-складского назначения для зоны 3 указана в размере 1000 руб. /кв. м. В действительности, в этой зоне ЦАО продавались земельные участки по гораздо большей цене, например земельный участок в ЦАО стоимостью 1 362 руб. /кв. м.
В таблице 3.5 отчета отмечено, что минимальная цена участка 9 ВРИ (того же, что и оцениваемый участок) составляет 6 руб. /кв. м, а максимальная - 4 500 руб. /кв. м. Используя указанный подход, средняя цена составляет (6 + 4 500) /2 = 2 253 руб. /кв. м.
В таблице 3.5 отчета указано, что средневзвешенная (т.е. цена преобладающего количества участков) цена для участков 9 ВРИ составляет 155,7 руб. /кв. м, т.е. в 14,5 раз отличается от среднего арифметического значения. Очевидно, что разница между средней и средневзвешенной ценой огромна, таким образом использование оценщиками в расчетах средние арифметические цены некорректно.
Средневзвешенная цена представляет собой усредненное значение цены всех земельных участков определенной группы, зоны, ВРИ, а средняя арифметическая цена - это средняя цена двух земельных участков с минимальной и максимальной стоимостью, которые не отражают реальную картину по совокупности участков.
Согласно п. 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки должна быть не только достоверной, но и достаточной, а информация, считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению итоговой величины оценки.
Так, при учете участков, сведения о которых были в распоряжении оценщика, стоимость оцениваемых участков была бы значительно большей и возможно превысила бы кадастровую стоимость земельного участка.
Ненадлежащий подбор аналогов подтверждается высокой величиной общей валовой коррекции участков (стр. 51 отчета), которая составляет по участкам 75,6%, 81,3%, 81,9%, 23,7%, 47%.
Выбор аналогов осуществлен необоснованно и произвольно, что могло привести к занижению цены выкупа.
В результате выбора ненадлежащих аналогов из числа имеющихся предложений и недостаточного количества принятых аналогов оценщиком в нарушение ФСО N 1 был неправильно проведен расчет рыночной стоимости земельного участка.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что, что использованная оценщиком при проведении исследования информация (выбор ненадлежащих аналогов из числа имеющихся предложений и недостаточное количество принятых аналогов) не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1), оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Оценщик при составлении рассматриваемого отчета отказался от доходного подхода, основанного на расчете возможного дохода от сдачи земельного участка в аренду, указав, что у него отсутствует информация о доходности оцениваемого участка и (или) его аналогов (стр. 42 Отчета).
Однако в таблице 3 Экспертно-аналитического исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011 приведены расчетные величины доходности единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка) для различных типов объектов, а также отмечено, что эти данные используются экспертами в практической работе и определены на основе реальных рыночных расчетов с регулярной актуализацией.
Более того, в отчете N 12/06/13 от 03.06.2013 указано, что он составлен, исходя из допущения, что объект оценки используется заказчиком оценки на праве аренды (стр. 4 отчета). Следовательно, при таком допущении, информацию о доходности оцениваемого земельного участка можно было получить у правообладателя участка, заказавшего его рыночную оценку.
Оценщик отказался от методов распределения и выделения, используемых в сравнительном подходе к оценке и применяемым именно к застроенным земельным участкам, поскольку они предполагают определение цены единого объекта недвижимости и вычленения из нее непосредственно стоимости земельного участка. При этом оценщик указал на отсутствие у него необходимой информации и что ему неизвестно о каких-либо значимых исследованиях, позволяющих определить, какая доля в стоимости единого объекта недвижимости приходится на земельный участок.
Вместе с тем, в Экспертно-аналитическом исследовании рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, рассматривался указанный вопрос на примере имеющихся баз данных предложений о продаже такого рода объектов, была определена доля стоимости, приходящаяся на земельный участок в общей стоимости единого объекта недвижимости в зависимости от типов объектов недвижимости.
Ссылка оценщика на свою неосведомленность по этому вопросу только подвергает дополнительному сомнению достаточность информации, использованной им при выполнении задания.
Следовательно, оценщик не обосновал в достаточной степени отказ от всех подходов и методов рыночной оценки, базирующихся именно на учете индивидуальных особенностей исследуемого участка и вследствие чего позволяющих уточнить его стоимость по сравнению с кадастровой стоимостью, которая считается исключительно в сравнении с аналогичными объектами недвижимости.
В связи с этим отчет N 12/06/13 от 03.06.2013 нельзя признать допустимым доказательством по настоящему делу, а указанную в нем рыночную стоимость земельного участка истца - достоверной.
Не может суд учитывать и экспертное заключение N 001/2013/Омск от 06.06.2013, составленного экспертным советом Российского общества оценщиков по результатам оценки отчета об оценке N 12/06/13 от 03.06.2013.
Из разъяснений, изложенных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 со ссылкой на нормы статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, следует, что суду при разрешении спора в целях изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, надлежит дать оценку отчету оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения имеющихся в отчете, подготовленном кадастровым центром, рыночной информации и статистическом анализе рыночной информации о стоимости земельных участков.
В силу статьи 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
При таких обстоятельствах, судом исследуются правоотношения, связанные, в том числе, с установлением рыночной стоимости земельных участков, которые регламентируются нормами Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
При этом статья 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ предусматривает возможность экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.08.2012 N ВАС-10186/12 по делу N А64-836/2011, проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным по данной категории споров.
Пунктом 11 ФСО N 1 установлено, что при проведении экспертизы отчета об оценке проверяется соблюдение оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 N 328, под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.
Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.
Действия (бездействие) эксперта (экспертов), а также результаты экспертизы могут быть обжалованы оценщиком, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в саморегулируемой организации оценщиков в порядке, установленном внутренними документами такой саморегулируемой организации, устанавливающими сроки рассмотрения жалобы на действия (бездействие) эксперта и (или) результаты экспертизы, порядок направления такой жалобы, рассмотрения, принятия решения и уведомления заинтересованных лиц о результатах ее рассмотрения.
Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 N 328 устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке: экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза); экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
Между тем, заявителем апелляционной жалобы верно указано, что экспертиза отчета отвечает только на вопрос: содержит ли отчет обязательные положения и приложения, но не содержит описания и выводов каким образом СРО проводилась проверка соблюдения оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 11 ФСО N 1).
Заключение экспертизы оценивается наряду с другими доказательствами по делу. Необходимости специальных познаний и назначения экспертизы отчета, апелляционный суд не усмотрел, доводы апелляционной жалобы оценены судом на основе имеющихся материалов дела.
Истцом не доказана достоверность выводов оценщика как доказательства, которым подтверждено обстоятельство, приведенное в качестве основания иска.
Поскольку в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отказано, процессуальные основания для рассмотрения заявления истца об отводе предложенных департаментом кандидатур экспертов отсутствуют.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Омской области от 07 ноября 2013 года по делу N А46-7375/2013 в виду несоответствия выводов изложенных в решении, обстоятельствам дела подлежит отмене, апелляционная жалоба- удовлетворению. В удовлетворении исковых требований должно быть отказано.
Государственная пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на истца.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу удовлетворить. Решение Арбитражного суда Омской области от 07 ноября 2013 года по делу N А46-7375/2013 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Возвратить Департаменту финансов и контроля Администрации города с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда 25000 руб. по платежному поручению N 556 от 11.09.14 года.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.В.ТЕТЕРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)