Судебные решения, арбитраж
Земли лесного фонда, водного фонда и земли запаса; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2014 года
Полный текст решения изготовлен 07 августа 2014 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Билокурой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-15447/2014 по иску Потребительского общества социальных программ "Таватуй", ИНН 6671315899, ОГРН 1106671006375 (далее - ПО СП "Таватуй", истец)
к обществу с ограниченной ответственностью "Зеленый мыс", ИНН 6621008476, ОГРН 1026605628279 (далее - ООО "Зеленый мыс", ответчик)
третьи лица: Департамент лесного хозяйства Свердловской области, Администрацию Невьянского городского округа, Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области
о взыскании 3485008 руб. 50 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя;
- от ответчика: представитель не явился, извещен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Потребительское общество социальных программ "Таватуй" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Зеленый мыс" о взыскании неустойки, начисленной на основании п. 4.3 предварительных договоров NN 1, 2, 3 от 15.12.2010 г. за период с 23.07.2011 г. по 31.03.2014 г., исходя из 0,1% от цены предварительного договора за каждый день просрочки в размере 3485008 руб. 50 коп.
В предварительное судебное заседание истец представил копии квитанций о направлении копии искового заявления в адрес третьих лиц, положения от 13.07.2009 г., письма от 21.04.2009 г., которые приобщены к материалам дела, в судебное заседание 15.07.2014 г. истец представил копию договора аренды лесного участка N 341 от 17.12.2008 г.
В настоящее судебное заседание истец представил оригиналы и копии проектов основных договоров, которые приобщены к материалам дела.
Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв не представил.
Администрация Невьянского городского округа отзыв не представила, устно сослалась на отсутствие правоотношений с истцом и ответчиком.
Департамент лесного хозяйства Свердловской области в судебное заседание не явился, отзыв не представил.
Кроме того, в связи с тем, что истец ссылается на то, что истец владеет земельным участком, части которого должны были быть переданы в пользование истцу, на основании договора аренды с Министерством природных ресурсов Свердловской области, суд счел необходимым на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области.
Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области в судебное заседание не явилось, отзыв не представило.
Спор разрешен в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
Между Министерством природных ресурсов Свердловской области и ООО "Зеленый мыс" был заключен договор аренды лесного участка N 341 от 17.12.2008 г., расположенного по адресу: Свердловская область, Невьянский район, Невьянское лесничество Заозерное участковое лесничество Заозерный участок, квартал 90, выделы 2 (участок 7), площадью 20,0 га, с кадастровым номером 66:15:0000000:42/24, с целевым назначением - осуществление рекреационной деятельности, сроком на 25 лет с 17.01.2008 г. (Акт приема-передачи от 10.09.2012 года.).
Согласно п.п. "г" п. 9 указанного договора аренды данный земельный участок может быть передан третьим лицам для использования лесов, виды которых предусмотрены лесным законодательством за исключением установленного вида использования.
С учетом этого между истцом и ответчиком заключены следующие предварительные договоры:
1) Предварительный договор N 1 от 15.12.10 г.
В соответствии с п. 1.1. Предварительного договора N 1 от 15.12.10 г. стороны договорились заключить в последующем Договор передачи прав и обязанностей Арендатора по договору аренды лесного участка, по которому Истец будет выступать "Новым Арендатором", а Ответчик "Первоначальным Арендатором" участка лесного фонда общей площадью 0,52 га, который будет образован в результате раздела первоначального лесного участка общей площадью 20,00 га (кадастровый номер 66:15:0000000:42/24) находящегося по адресу: Свердловская область, Невьянский район, Невьянское лесничество Заозерное участковое лесничество Заозерный участок, квартал 90, выдел 2 (участок N 7) и арендуемого Ответчиком по Договору аренды лесного участка N 341 от 17.12.2008 г., номер государственной регистрации: 66-66-12/035/2008-454 от 20.01.2009 г.
2) Предварительный договор N 2 от 15.12.10 г.
В соответствии с п. 1.1. Предварительного договора N 2 от 15.12.10 г. стороны договорились заключить в последующем Договор передачи прав и обязанностей Арендатора по договору аренды лесного участка, по которому Истец будет выступать "Новым Арендатором", а Ответчик "Первоначальным Арендатором" участка лесного фонда общей площадью 0,91 га, который будет образован в результате раздела первоначального лесного участка общей площадью 20,00 га (кадастровый номер 66:15:0000000:42/24) находящегося по адресу: Свердловская область, Невьянский район, Невьянское лесничество Заозерное участковое лесничество Заозерный участок, квартал 90, выдел 2 (участок N 7) и арендуемого Ответчиком по Договору аренды лесного участка N 341 от 17.12.2008 г., номер государственной регистрации: 66-66-12/035/2008-454 от 20.01.2009 г.
3) Предварительный договор N 3 от 15.12.10 г.
В соответствии с п. 1.1. Предварительного договора N 3 от 15.12.10 г. стороны договорились заключить в последующем Договор передачи прав и обязанностей Арендатора по договору аренды лесного участка, по которому Истец будет выступать "Новым Арендатором", а Ответчик "Первоначальным Арендатором" участка лесного фонда общей площадью 0,3 га, который будет образован в результате раздела первоначального лесного участка общей площадью 20,00 га (кадастровый номер 66:15:0000000:42/24) находящегося по адресу: Свердловская область, Невьянский район, Невьянское лесничество Заозерное участковое лесничество Заозерный участок, квартал 90, выдел 2 (участок N 7) и арендуемого Ответчиком по Договору аренды лесного участка N 341 от 17.12.2008 г., номер государственной регистрации: 66-66-12/035/2008-454 от 20.01.2009 г.
В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Пунктом 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно п. 3. ст. 71 Лесного кодекса к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из материалов дела, описание объектов, права аренды на которые подлежат передаче истцу в будущем, включая его местонахождение и площадь, существующую на момент подписания предварительных договоров, указаны в п. 1.1 предварительных договоров, а также в приложениях N 2 (лист 1) к предварительным договорам.
В то же время в соответствии с ч. 1 ст. 4.1, ст. 5 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ правомочия арендатора по распоряжению участком лесного фонда ограничены до осуществления государственного кадастрового учета такого участка.
Объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет.
Согласно положениям ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в аренду могут быть переданы части земельных участков. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Индивидуализация части земельного, в том числе и лесного участка, осуществляется посредством государственного кадастрового учета части объекта недвижимости в соответствии с требованиями Закона о кадастре.
Согласно п. 3 ст. 4.3, ст. 4.4 Вводного закона государственная регистрация ограничений (обременении) прав на лесные участки в составе земель лесного фонда без предоставления кадастрового паспорта, то есть без осуществления государственного кадастрового учета, возможна только в случаях, когда государственный кадастровый учет лесных участков в составе земель лесного фонда не осуществлялся. Если государственный кадастровый учет земельного участка в составе земель лесного фонда уже осуществлен, необходимо руководствоваться общими положениями законодательства о кадастре, о регистрации, а также лесного законодательства, которые требуют соблюдения правил кадастрового учета земельного участка при распоряжении им.
При этом согласно статье 4.4 Закона "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" N 201-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) до указанной в Законе даты (01.01.2015) допускается распоряжение лесным участком и государственная регистрация прав на него без осуществления его кадастрового учета при условии наличия плана лесного участка. Вхождение лесного участка, передаваемого в аренду, в состав участка, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией и который имеет кадастровый (условный) номер, само по себе не исключает применения к такому участку этого правила.
При предоставлении в аренду части лесного участка в составе земель лесного фонда, прошедшего государственный кадастровый учет, должны быть учтены правила учета части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав.
В данном случае части лесных участков, права аренды на которые подлежали передаче истцу, находятся в составе лесного участка с кадастровым номером 66:15:0000000:42/24.
В соответствии с п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Судом установлено, что на момент подписания предварительных договоров, передаваемые по ним земельные участки площадью 0,52 га, 0,91 га, 0,3 га, не сформированы как самостоятельные объекты права в установленном законом порядке, их границы на местности не определены, межевание не произведено, на кадастровый учет они не поставлены и из состава земельного участка с кадастровым номером 66:15:0000000:42/24 не выделены.
Таким образом, предметом предварительных договоров является передача права аренды участков лесного фонда, не прошедших государственный кадастровый учет.
Однако в пункте 9 постановления N 73 разъяснено, что возможна сдача в аренду части земельного участка без необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка и регистрации на него права собственности, поскольку действующее законодательство не содержит требования о разделе земельного участка (в том числе лесного участка, право на который зарегистрировано за Российской Федерацией) для предоставления в аренду его части.
Правовая позиция, сформулированная в абзаце шестом пункта 9 постановления N 73, применима к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности, вместе с тем статья 4.4 Закона N 201-ФЗ содержит специальное правило в отношении лесных участков. Следовательно, названная позиция не применима к лесным участкам до 01.01.2015.
Абзац третий пункта 9 постановления N 73 содержит разъяснение, согласно которому при заключении договора аренды на срок более года, по которому допускается пользование частью участка, такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на весь земельный участок.
При таких обстоятельствах суд с учетом положений п. 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5 предварительных договоров, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", приложений N 2 (лит 1) к предварительным договорам приходит к выводу о том, что названные предварительные договоры передачи прав арендатора являются заключенными.
В предварительном договоре указывается срок, в который обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае п. 3.2 предварительных договоров установлено, что стороны обязуются подписать и явиться в среду 22 июля 2011 г. на совершение сделки по передаче прав и обязанностей Арендатора по договору аренды лесного участка (площадью соответственно 0,52 га, 0,91 га, 0,3 га), и для сдачи на регистрацию договора в Невьянский Отдел Главного управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, находящийся по адресу г. Невьянск, К. Маркса, 21. Сторона-2 (ответчик) обязуется подготовить все необходимые документы для государственной регистрации сделки по передаче прав и обязанностей Арендатора по договору аренды лесного участка Стороне-1 (истец) до подписания договора.
Из смысла указанных положений предварительных договоров следует, что 22.07.2011 г. основные договоры, которые и будут переданы для осуществления государственной регистрации, уже должны быть подписаны обеими сторонами. При этом документы, необходимые для осуществления такой регистрации, как указано в названных пунктах 3.2, должны быть подготовлены ответчиком до подписания основных договоров.
Согласно п. 5.2 предварительных договоров предварительные договоры вступают в силу с момента подписания их сторонами и действуют до момента государственной регистрации основных договоров.
Проанализировав положения предварительных договоров, суд приходит к выводу о том, что срок заключения основных договоров сторонами не согласован, поскольку ими не указана дата, до которой должны быть заключены основные договоры. При этом дата 22.07.2011 г. такой датой не является, поскольку датой заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является дата его регистрации. 22.07.2011 г. договоры должны были быть сданы на регистрацию, которая должна быть проведена в установленные законом сроки.
Поэтому суд полагает, что основные договоры с учетом п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации должны были быть заключены в течение года с момента заключения предварительных договоров, то есть до 15.12.2011 г.
Истцом представлено в материалы дела предложение от 29.12.2010 г. N 13 о заключении основных договоров передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды лесного участка N 341 от 17.12.2008 г., которое было направлено ответчику с описью вложения 30.12.2010 г.
Ответчиком факт получения названного предложения, а также проектов основных договоров не опровергнут (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истец указывает, что обеспечил явку в орган регистрации и им со своей стороны были подписаны основные договоры передачи прав и обязанностей по договору аренды.
В подтверждение данных обстоятельств истец представил акт об отсутствии представителей ООО "Зеленый мыс" от 22.07.2011 г., подписанные со стороны истца проекты основных договоров.
В связи с этим истец, полагая, что ответчиком не исполнены обязательства, предусмотренные п. 3.2 предварительных договоров, обратился с настоящим иском в суд и просит взыскать с ответчика неустойку на основании п. 4.3 предварительных договоров, в том числе по предварительному договору N 1 от 15.12.10 г. в сумме 1 007 760 руб. за период с 23.07.2011 г. по 31.03.2014 г., по предварительному договору N 2 от 15.12.10 г. в сумме 1 895 848,50 руб. за период с 23.07.2011 г. по 31.03.2014 г., по предварительному договору N 3 от 15.12.10 г. в сумме 581 400 руб. за период с 23.07.2011 г. по 31.03.2014 г.
Ответчик каких-либо возражений на исковое заявление не представил.
Согласно п. 4.3 предварительных договоров в случае не выполнения, стороной-2 (ответчик) обязанностей в соответствии с п. 3.2. настоящего договора сторона-2 выплачивает стороне-1 (истец) неустойку в размере 0,1% от цены настоящего договора за каждый день просрочки.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьями 309 и 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
В силу пункта 1 статьи 329 Кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 Кодекса).
Гражданское законодательство не содержит норм, которые запрещают применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором, поэтому в силу статьи 394 Кодекса условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор.
В данном случае предварительными договорами предусмотрена обязанность сторон подписать основные договоры и явиться в среду 22 июля 2011 г. на совершение сделки по передаче прав и обязанностей Арендатора по договору аренды лесного участка (площадью соответственно 0,52 га, 0,91 га, 0,3 га), и для сдачи на регистрацию договора в Невьянский Отдел Главного управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, находящийся по адресу г. Невьянск, К. Маркса, 21. Сторона-2 обязуется подготовить все необходимые документы для государственной регистрации сделки по передаче прав и обязанностей Арендатора по договору аренды лесного участка Стороне-1 до подписания договора.
За неисполнение указанной обязанности п. 4.3 предварительных договоров предусмотрена ответственность
Ответчиком не представлено документов, свидетельствующих о том, что обязательства, принятые по предварительным договорам, им были исполнены; не представлено и документов, свидетельствующих невозможности исполнения принятых на себя обязательств по предварительным договорам, как не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для освобождения ответчика от ответственности, установленной договором (статья 401 Кодекса).
Ответчиком не оспорены ни период начисления неустойки, ни ее размер.
В то же время, согласно п. 5.2 предварительных договоров предварительные договоры вступают в силу с момента подписания их сторонами и действуют до момента государственной регистрации основных договоров.
Из смысла предварительных договоров следует, что воля сторон была направлена на заключение основных договоров.
Однако основные договоры не заключены в связи с неисполнением ответчиком его обязательств по предварительным договорам.
В настоящее время основные договоры заключены быть не могут в связи с прекращением предварительных договоров 15.12.2011 г., следовательно, обязательства по п. 3.2 также не могли быть исполнены после 15.12.2011 г.
В то же время у истца при наличии заинтересованности в заключении основных договоров имелась возможность использовать предусмотренные предварительными договорами способами защиты своих прав.
Так, пунктами с 3.1.1 по 3.1.6 предварительных договоров предусмотрены соответствующие обязанности ответчика, которые должны были быть выполнены ответчиком к определенному сроку.
Согласно п. 4.4 названных договоров в случае если просрочка Стороны-2 по выполнению своих обязательства по п. 3.2. договора составляет более 20 (двадцати) календарных дней или Сторона-2 отказывается от заключения договора или не является на заключение договора Сторона-1, имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор без обращения в суд. Если Сторона-1 не воспользовалась своим правом расторгнуть настоящий договор, то она может требовать исполнения своих обязательств Стороной-2 в натуре, путем заключения и исполнения договора.
Истцом же предъявлено требование о взыскании неустойки за нарушение только п. 3.2 предварительных договоров, что свидетельствует об отсутствии у истца интереса в заключении основных договоров в пределах срока действия предварительных договоров.
С учетом этого у суда не имеется оснований для вывода о том, что предъявленная ко взысканию неустойка носит характер ответственности.
В связи с этим суд, учитывая общую направленность воли сторон на заключение основного договора, то, что предварительные договоры прекратились, а также штрафной характер неустойки, установленной п. 4.3 предварительных договоров, обеспечительного характера неустойки и ее компенсационного характера в отношении возможных убытков истца, в отсутствие действий со стороны истца, направленных на понуждение к заключению основных договоров, принимая во внимание положения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что неустойка за названное нарушение не может начисляться далее прекращения действия предварительных договоров, поскольку действия, за которые предусмотрена ответственность, в принципе уже невозможны к осуществлению.
В связи с этим судом произведен перерасчет суммы неустойки, в результате которого суд приходит к выводу о том, что размер неустойки за период с 23.07.2011 г. по 15.12.2011 г. (146 дней) составляет по предварительному договору N 1 от 15.12.10 г. 151848 руб., по предварительному договору N 2 от 15.12.10 г. - 285649 руб., по предварительному договору N 3 - 87600 руб. Всего 525097 руб.
Таким образом, учитывая, что материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком договорного обязательства, что в соответствии с положениями ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для взыскания неустойки, и не имеется оснований для уменьшения суммы пеней, требование истца о взыскании с ответчика неустойки заявлено обоснованно, однако подлежит удовлетворению судом частично в общем размере 525097 руб.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по госпошлине подлежат возмещению за счет ответчика с учетом результатов рассмотрения дела.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Иск удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Зеленый мыс", (ИНН 6621008476, ОГРН 1026605628279) в пользу Потребительского общества социальных программ "Таватуй" (ИНН 6671315899, ОГРН 1106671006375) 525097 руб. неустойки, 13501 (тринадцать тысяч пятьсот один) руб. 94 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.
В остальной части в иске отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 07.08.2014 ПО ДЕЛУ N А60-15447/2014
Разделы:Земли лесного фонда, водного фонда и земли запаса; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 7 августа 2014 г. по делу N А60-15447/2014
Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2014 года
Полный текст решения изготовлен 07 августа 2014 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Билокурой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-15447/2014 по иску Потребительского общества социальных программ "Таватуй", ИНН 6671315899, ОГРН 1106671006375 (далее - ПО СП "Таватуй", истец)
к обществу с ограниченной ответственностью "Зеленый мыс", ИНН 6621008476, ОГРН 1026605628279 (далее - ООО "Зеленый мыс", ответчик)
третьи лица: Департамент лесного хозяйства Свердловской области, Администрацию Невьянского городского округа, Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области
о взыскании 3485008 руб. 50 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя;
- от ответчика: представитель не явился, извещен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Потребительское общество социальных программ "Таватуй" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Зеленый мыс" о взыскании неустойки, начисленной на основании п. 4.3 предварительных договоров NN 1, 2, 3 от 15.12.2010 г. за период с 23.07.2011 г. по 31.03.2014 г., исходя из 0,1% от цены предварительного договора за каждый день просрочки в размере 3485008 руб. 50 коп.
В предварительное судебное заседание истец представил копии квитанций о направлении копии искового заявления в адрес третьих лиц, положения от 13.07.2009 г., письма от 21.04.2009 г., которые приобщены к материалам дела, в судебное заседание 15.07.2014 г. истец представил копию договора аренды лесного участка N 341 от 17.12.2008 г.
В настоящее судебное заседание истец представил оригиналы и копии проектов основных договоров, которые приобщены к материалам дела.
Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв не представил.
Администрация Невьянского городского округа отзыв не представила, устно сослалась на отсутствие правоотношений с истцом и ответчиком.
Департамент лесного хозяйства Свердловской области в судебное заседание не явился, отзыв не представил.
Кроме того, в связи с тем, что истец ссылается на то, что истец владеет земельным участком, части которого должны были быть переданы в пользование истцу, на основании договора аренды с Министерством природных ресурсов Свердловской области, суд счел необходимым на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области.
Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области в судебное заседание не явилось, отзыв не представило.
Спор разрешен в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, суд
установил:
Между Министерством природных ресурсов Свердловской области и ООО "Зеленый мыс" был заключен договор аренды лесного участка N 341 от 17.12.2008 г., расположенного по адресу: Свердловская область, Невьянский район, Невьянское лесничество Заозерное участковое лесничество Заозерный участок, квартал 90, выделы 2 (участок 7), площадью 20,0 га, с кадастровым номером 66:15:0000000:42/24, с целевым назначением - осуществление рекреационной деятельности, сроком на 25 лет с 17.01.2008 г. (Акт приема-передачи от 10.09.2012 года.).
Согласно п.п. "г" п. 9 указанного договора аренды данный земельный участок может быть передан третьим лицам для использования лесов, виды которых предусмотрены лесным законодательством за исключением установленного вида использования.
С учетом этого между истцом и ответчиком заключены следующие предварительные договоры:
1) Предварительный договор N 1 от 15.12.10 г.
В соответствии с п. 1.1. Предварительного договора N 1 от 15.12.10 г. стороны договорились заключить в последующем Договор передачи прав и обязанностей Арендатора по договору аренды лесного участка, по которому Истец будет выступать "Новым Арендатором", а Ответчик "Первоначальным Арендатором" участка лесного фонда общей площадью 0,52 га, который будет образован в результате раздела первоначального лесного участка общей площадью 20,00 га (кадастровый номер 66:15:0000000:42/24) находящегося по адресу: Свердловская область, Невьянский район, Невьянское лесничество Заозерное участковое лесничество Заозерный участок, квартал 90, выдел 2 (участок N 7) и арендуемого Ответчиком по Договору аренды лесного участка N 341 от 17.12.2008 г., номер государственной регистрации: 66-66-12/035/2008-454 от 20.01.2009 г.
2) Предварительный договор N 2 от 15.12.10 г.
В соответствии с п. 1.1. Предварительного договора N 2 от 15.12.10 г. стороны договорились заключить в последующем Договор передачи прав и обязанностей Арендатора по договору аренды лесного участка, по которому Истец будет выступать "Новым Арендатором", а Ответчик "Первоначальным Арендатором" участка лесного фонда общей площадью 0,91 га, который будет образован в результате раздела первоначального лесного участка общей площадью 20,00 га (кадастровый номер 66:15:0000000:42/24) находящегося по адресу: Свердловская область, Невьянский район, Невьянское лесничество Заозерное участковое лесничество Заозерный участок, квартал 90, выдел 2 (участок N 7) и арендуемого Ответчиком по Договору аренды лесного участка N 341 от 17.12.2008 г., номер государственной регистрации: 66-66-12/035/2008-454 от 20.01.2009 г.
3) Предварительный договор N 3 от 15.12.10 г.
В соответствии с п. 1.1. Предварительного договора N 3 от 15.12.10 г. стороны договорились заключить в последующем Договор передачи прав и обязанностей Арендатора по договору аренды лесного участка, по которому Истец будет выступать "Новым Арендатором", а Ответчик "Первоначальным Арендатором" участка лесного фонда общей площадью 0,3 га, который будет образован в результате раздела первоначального лесного участка общей площадью 20,00 га (кадастровый номер 66:15:0000000:42/24) находящегося по адресу: Свердловская область, Невьянский район, Невьянское лесничество Заозерное участковое лесничество Заозерный участок, квартал 90, выдел 2 (участок N 7) и арендуемого Ответчиком по Договору аренды лесного участка N 341 от 17.12.2008 г., номер государственной регистрации: 66-66-12/035/2008-454 от 20.01.2009 г.
В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Пунктом 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно п. 3. ст. 71 Лесного кодекса к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из материалов дела, описание объектов, права аренды на которые подлежат передаче истцу в будущем, включая его местонахождение и площадь, существующую на момент подписания предварительных договоров, указаны в п. 1.1 предварительных договоров, а также в приложениях N 2 (лист 1) к предварительным договорам.
В то же время в соответствии с ч. 1 ст. 4.1, ст. 5 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ правомочия арендатора по распоряжению участком лесного фонда ограничены до осуществления государственного кадастрового учета такого участка.
Объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет.
Согласно положениям ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в аренду могут быть переданы части земельных участков. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Индивидуализация части земельного, в том числе и лесного участка, осуществляется посредством государственного кадастрового учета части объекта недвижимости в соответствии с требованиями Закона о кадастре.
Согласно п. 3 ст. 4.3, ст. 4.4 Вводного закона государственная регистрация ограничений (обременении) прав на лесные участки в составе земель лесного фонда без предоставления кадастрового паспорта, то есть без осуществления государственного кадастрового учета, возможна только в случаях, когда государственный кадастровый учет лесных участков в составе земель лесного фонда не осуществлялся. Если государственный кадастровый учет земельного участка в составе земель лесного фонда уже осуществлен, необходимо руководствоваться общими положениями законодательства о кадастре, о регистрации, а также лесного законодательства, которые требуют соблюдения правил кадастрового учета земельного участка при распоряжении им.
При этом согласно статье 4.4 Закона "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" N 201-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) до указанной в Законе даты (01.01.2015) допускается распоряжение лесным участком и государственная регистрация прав на него без осуществления его кадастрового учета при условии наличия плана лесного участка. Вхождение лесного участка, передаваемого в аренду, в состав участка, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией и который имеет кадастровый (условный) номер, само по себе не исключает применения к такому участку этого правила.
При предоставлении в аренду части лесного участка в составе земель лесного фонда, прошедшего государственный кадастровый учет, должны быть учтены правила учета части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав.
В данном случае части лесных участков, права аренды на которые подлежали передаче истцу, находятся в составе лесного участка с кадастровым номером 66:15:0000000:42/24.
В соответствии с п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Судом установлено, что на момент подписания предварительных договоров, передаваемые по ним земельные участки площадью 0,52 га, 0,91 га, 0,3 га, не сформированы как самостоятельные объекты права в установленном законом порядке, их границы на местности не определены, межевание не произведено, на кадастровый учет они не поставлены и из состава земельного участка с кадастровым номером 66:15:0000000:42/24 не выделены.
Таким образом, предметом предварительных договоров является передача права аренды участков лесного фонда, не прошедших государственный кадастровый учет.
Однако в пункте 9 постановления N 73 разъяснено, что возможна сдача в аренду части земельного участка без необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка и регистрации на него права собственности, поскольку действующее законодательство не содержит требования о разделе земельного участка (в том числе лесного участка, право на который зарегистрировано за Российской Федерацией) для предоставления в аренду его части.
Правовая позиция, сформулированная в абзаце шестом пункта 9 постановления N 73, применима к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности, вместе с тем статья 4.4 Закона N 201-ФЗ содержит специальное правило в отношении лесных участков. Следовательно, названная позиция не применима к лесным участкам до 01.01.2015.
Абзац третий пункта 9 постановления N 73 содержит разъяснение, согласно которому при заключении договора аренды на срок более года, по которому допускается пользование частью участка, такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на весь земельный участок.
При таких обстоятельствах суд с учетом положений п. 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5 предварительных договоров, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", приложений N 2 (лит 1) к предварительным договорам приходит к выводу о том, что названные предварительные договоры передачи прав арендатора являются заключенными.
В предварительном договоре указывается срок, в который обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В данном случае п. 3.2 предварительных договоров установлено, что стороны обязуются подписать и явиться в среду 22 июля 2011 г. на совершение сделки по передаче прав и обязанностей Арендатора по договору аренды лесного участка (площадью соответственно 0,52 га, 0,91 га, 0,3 га), и для сдачи на регистрацию договора в Невьянский Отдел Главного управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, находящийся по адресу г. Невьянск, К. Маркса, 21. Сторона-2 (ответчик) обязуется подготовить все необходимые документы для государственной регистрации сделки по передаче прав и обязанностей Арендатора по договору аренды лесного участка Стороне-1 (истец) до подписания договора.
Из смысла указанных положений предварительных договоров следует, что 22.07.2011 г. основные договоры, которые и будут переданы для осуществления государственной регистрации, уже должны быть подписаны обеими сторонами. При этом документы, необходимые для осуществления такой регистрации, как указано в названных пунктах 3.2, должны быть подготовлены ответчиком до подписания основных договоров.
Согласно п. 5.2 предварительных договоров предварительные договоры вступают в силу с момента подписания их сторонами и действуют до момента государственной регистрации основных договоров.
Проанализировав положения предварительных договоров, суд приходит к выводу о том, что срок заключения основных договоров сторонами не согласован, поскольку ими не указана дата, до которой должны быть заключены основные договоры. При этом дата 22.07.2011 г. такой датой не является, поскольку датой заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является дата его регистрации. 22.07.2011 г. договоры должны были быть сданы на регистрацию, которая должна быть проведена в установленные законом сроки.
Поэтому суд полагает, что основные договоры с учетом п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации должны были быть заключены в течение года с момента заключения предварительных договоров, то есть до 15.12.2011 г.
Истцом представлено в материалы дела предложение от 29.12.2010 г. N 13 о заключении основных договоров передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды лесного участка N 341 от 17.12.2008 г., которое было направлено ответчику с описью вложения 30.12.2010 г.
Ответчиком факт получения названного предложения, а также проектов основных договоров не опровергнут (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истец указывает, что обеспечил явку в орган регистрации и им со своей стороны были подписаны основные договоры передачи прав и обязанностей по договору аренды.
В подтверждение данных обстоятельств истец представил акт об отсутствии представителей ООО "Зеленый мыс" от 22.07.2011 г., подписанные со стороны истца проекты основных договоров.
В связи с этим истец, полагая, что ответчиком не исполнены обязательства, предусмотренные п. 3.2 предварительных договоров, обратился с настоящим иском в суд и просит взыскать с ответчика неустойку на основании п. 4.3 предварительных договоров, в том числе по предварительному договору N 1 от 15.12.10 г. в сумме 1 007 760 руб. за период с 23.07.2011 г. по 31.03.2014 г., по предварительному договору N 2 от 15.12.10 г. в сумме 1 895 848,50 руб. за период с 23.07.2011 г. по 31.03.2014 г., по предварительному договору N 3 от 15.12.10 г. в сумме 581 400 руб. за период с 23.07.2011 г. по 31.03.2014 г.
Ответчик каких-либо возражений на исковое заявление не представил.
Согласно п. 4.3 предварительных договоров в случае не выполнения, стороной-2 (ответчик) обязанностей в соответствии с п. 3.2. настоящего договора сторона-2 выплачивает стороне-1 (истец) неустойку в размере 0,1% от цены настоящего договора за каждый день просрочки.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьями 309 и 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
В силу пункта 1 статьи 329 Кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 Кодекса).
Гражданское законодательство не содержит норм, которые запрещают применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором, поэтому в силу статьи 394 Кодекса условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор.
В данном случае предварительными договорами предусмотрена обязанность сторон подписать основные договоры и явиться в среду 22 июля 2011 г. на совершение сделки по передаче прав и обязанностей Арендатора по договору аренды лесного участка (площадью соответственно 0,52 га, 0,91 га, 0,3 га), и для сдачи на регистрацию договора в Невьянский Отдел Главного управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, находящийся по адресу г. Невьянск, К. Маркса, 21. Сторона-2 обязуется подготовить все необходимые документы для государственной регистрации сделки по передаче прав и обязанностей Арендатора по договору аренды лесного участка Стороне-1 до подписания договора.
За неисполнение указанной обязанности п. 4.3 предварительных договоров предусмотрена ответственность
Ответчиком не представлено документов, свидетельствующих о том, что обязательства, принятые по предварительным договорам, им были исполнены; не представлено и документов, свидетельствующих невозможности исполнения принятых на себя обязательств по предварительным договорам, как не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для освобождения ответчика от ответственности, установленной договором (статья 401 Кодекса).
Ответчиком не оспорены ни период начисления неустойки, ни ее размер.
В то же время, согласно п. 5.2 предварительных договоров предварительные договоры вступают в силу с момента подписания их сторонами и действуют до момента государственной регистрации основных договоров.
Из смысла предварительных договоров следует, что воля сторон была направлена на заключение основных договоров.
Однако основные договоры не заключены в связи с неисполнением ответчиком его обязательств по предварительным договорам.
В настоящее время основные договоры заключены быть не могут в связи с прекращением предварительных договоров 15.12.2011 г., следовательно, обязательства по п. 3.2 также не могли быть исполнены после 15.12.2011 г.
В то же время у истца при наличии заинтересованности в заключении основных договоров имелась возможность использовать предусмотренные предварительными договорами способами защиты своих прав.
Так, пунктами с 3.1.1 по 3.1.6 предварительных договоров предусмотрены соответствующие обязанности ответчика, которые должны были быть выполнены ответчиком к определенному сроку.
Согласно п. 4.4 названных договоров в случае если просрочка Стороны-2 по выполнению своих обязательства по п. 3.2. договора составляет более 20 (двадцати) календарных дней или Сторона-2 отказывается от заключения договора или не является на заключение договора Сторона-1, имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор без обращения в суд. Если Сторона-1 не воспользовалась своим правом расторгнуть настоящий договор, то она может требовать исполнения своих обязательств Стороной-2 в натуре, путем заключения и исполнения договора.
Истцом же предъявлено требование о взыскании неустойки за нарушение только п. 3.2 предварительных договоров, что свидетельствует об отсутствии у истца интереса в заключении основных договоров в пределах срока действия предварительных договоров.
С учетом этого у суда не имеется оснований для вывода о том, что предъявленная ко взысканию неустойка носит характер ответственности.
В связи с этим суд, учитывая общую направленность воли сторон на заключение основного договора, то, что предварительные договоры прекратились, а также штрафной характер неустойки, установленной п. 4.3 предварительных договоров, обеспечительного характера неустойки и ее компенсационного характера в отношении возможных убытков истца, в отсутствие действий со стороны истца, направленных на понуждение к заключению основных договоров, принимая во внимание положения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что неустойка за названное нарушение не может начисляться далее прекращения действия предварительных договоров, поскольку действия, за которые предусмотрена ответственность, в принципе уже невозможны к осуществлению.
В связи с этим судом произведен перерасчет суммы неустойки, в результате которого суд приходит к выводу о том, что размер неустойки за период с 23.07.2011 г. по 15.12.2011 г. (146 дней) составляет по предварительному договору N 1 от 15.12.10 г. 151848 руб., по предварительному договору N 2 от 15.12.10 г. - 285649 руб., по предварительному договору N 3 - 87600 руб. Всего 525097 руб.
Таким образом, учитывая, что материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком договорного обязательства, что в соответствии с положениями ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для взыскания неустойки, и не имеется оснований для уменьшения суммы пеней, требование истца о взыскании с ответчика неустойки заявлено обоснованно, однако подлежит удовлетворению судом частично в общем размере 525097 руб.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по госпошлине подлежат возмещению за счет ответчика с учетом результатов рассмотрения дела.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Иск удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Зеленый мыс", (ИНН 6621008476, ОГРН 1026605628279) в пользу Потребительского общества социальных программ "Таватуй" (ИНН 6671315899, ОГРН 1106671006375) 525097 руб. неустойки, 13501 (тринадцать тысяч пятьсот один) руб. 94 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.
В остальной части в иске отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)