Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица, являясь собственником павильона, расположенного на спорном участке, при уступке прав по договору аренды имеет преимущественное, исключительное право на приобретение права аренды участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кшнякина Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Погорелко О.В.
судей Пятовой Н.Л., Нижегородцевой И.Л.
при секретаре судебного заседания Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе Г.
на решение Приокского районного суда города Нижнего Новгорода Нижегородской области от 17 сентября 2014 года
гражданское дело по иску Г., к Л.А., К., Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области о переводе прав и обязанностей по договору уступки прав аренды земельного участка,
заслушав доклад судьи Погорелко О.В., выслушав Г., представителя А., К., представителя Д., судебная коллегия
установила:
Истец Г. обратилась в суд с исковыми требованиями к Л.А., К., Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области о переводе прав и обязанностей по договору уступки прав аренды земельного участка.
Заявленные требования обосновала тем, что ее муж Л.Н., имевший статус индивидуального предпринимателя, на основании распоряжения главы администрации города Нижнего Новгорода от 28.12.2000 г. N <...> и договора аренды земельного участка от 25 июня 2001 года являлся арендатором земельного участка площадью 120 кв. м, расположенного по адресу: <...>, предоставленного ему в аренду с установлением целевого назначения - под проектирование, строительство и эксплуатация временного торгового павильона. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРП 21.11.2002 г. за N <...>.
21 ноября 2002 года Л.Н. выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды на земельный участок площадью 120 кв. м расположенный по адресу: <...>. На вышеуказанном земельном участке возведен временный торговый павильон.
29 июня 2010 года скончался Л.Н., наследниками которого по закону первой очереди являются его супруга Г., родители Л.А. и Л.Г., отказавшаяся от наследства в пользу Л.А.
29 марта 2012 года между Г., имеющей статус индивидуального предпринимателя, и Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N <...> от 25 июня 2001 года, согласно которому произведена замена стороны договора: арендатор ИП Л.Н. заменен на арендатора ИП Г.
Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения была приостановлена, так как Л.А. обратился в регистрационную службу за регистрацией своего права в отношении 1/3 доли в праве аренды на данный земельный участок. В связи с этим регистрация права аренды Г. была приостановлена. Основанием для проведения регистрации права Л.А. явилось свидетельство о праве на наследство по закону в отношении аренды 1/3 доли земельного участка, выданное нотариусом.
По мнению Г. при выдаче свидетельства нотариус не учел наличие дополнительного соглашения от 29.03.2012 г., а также то обстоятельство, что арендные отношения в связи со смертью наследодателя прекращены.
14 июня 2013 года между Л.А., и Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N <...> от 25 июня 2001 года, согласно которому увеличивается количество арендаторов земельного участка. Вышеуказанное дополнительное соглашение от 14.06.2013 г. вносит существенные изменения во все разделы договора и излагает его в новой редакции, что не соответствует требованиям действующего законодательства и не может быть зарегистрировано в установленном законом порядке.
24 июля 2013 года Л.А. заключил договор уступки прав аренды земельного участка в 2/3 долях с К., право аренды которой зарегистрировано 09 августа 2013 года.
Пункт 3.3.5 дополнительного соглашения от 14.06.2013 г. предоставляет арендатору право передавать права и обязанности по договору, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственные кооператив в пределах срока настоящего договора: при условии обязательного уведомления арендодателя по договору, заключенному на срок более 5 лет; при условии наличия письменного согласия арендодателя, пол договору, заключенному на срок 5 или менее лет. В связи с тем, что срок окончания аренды 28.12.2005 г. (п. 2.1 дополнительного соглашения от 14.06.2013 г.) то невозможно определить порядок передачи прав по дополнительному соглашению от 14.06.2013 года.
Истец считает, что по договору уступки прав аренды земельного участка нарушен порядок передачи прав аренды, ни Л.А., ни К. не получали разрешения арендодателя на переуступку прав аренды. Кроме того, Л.А. уступило право аренды по явно заниженной цене. Л.А., К. не являются индивидуальными предпринимателями, собственниками торгового павильона, расположенного на спорном земельном участке.
Г. считает, что она являясь собственником торгового павильона, расположенного на спорном земельном участке, при уступке прав по договору аренды имеет преимущественное, исключительное право на приобретение права аренды земельного участка на тех же условиях, и за ту же сумму. Л.А. перед тем как уступить права аренды должен был письменно уведомить истца и предложить Г. приобрести это право аренды.
В процессе рассмотрения дела истец изменял исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, окончательно их объем определил следующим образом:
Перевести права и обязанности с К. на Г. по договору уступки прав аренды земельного участка от 24.07.2013 г., заключенного между Л.А. и К.
В судебном заседании Г. и ее представитель А. исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчик К. и ее представитель Д. заявленные исковые требования не признали.
Ответчик Л.А., представитель Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Решением Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 17 сентября 2014 года исковые требования Г. к Л.А., К., Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области о переводе прав и обязанностей по договору уступки прав аренды земельного участка оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Г. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению заявителя жалобы, при разрешении спора суд первой инстанции не правильно применил нормы материального права и как следствие не установил обстоятельства, имеющие значение для дела.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, поскольку оно постановлено в соответствии с законом и представленными доказательствами.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 12 апреля 2001 года) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд. Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды, как это следует из статей 17 и 26 названного Федерального закона, являются соответствующий договор аренды и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади; договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Разрешая требования Г., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что они удовлетворению не подлежат.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации города Нижнего Новгорода от 28.12.2000 г. N <...> между администрацией города Нижнего Новгорода и индивидуальным предпринимателем Л.Н. заключен договор N <...> аренды земельного участка площадью 120 кв. м, расположенного по адресу: <...>, под проектирование, строительство и эксплуатацию временного торгового павильона сроком на 5 лет (л.д. 109 - 121).
Договор аренды и право аренды Л.Н. зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 ноября 2002 года (л.д. 121).
29 июня 2010 года Л.Н.скончался.
Наследниками после смерти Л.Н. являются: отец Л.А., мать - Л.Т., которая отказалась от наследства в пользу Л.А., жена - Г.
Договором аренды N <...> от 25.06.2011 г., заключенным между Администрацией и Л.Н., не предусмотрено прекращение действия договора, в случае смерти арендатора, при этом предусмотрено право перехода прав и обязанностей по договору правопреемникам.
29 марта 2012 года подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N <...> от 25 июня 2001 года между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ИП Г., в соответствии с которым сторона арендодателя заменена с администрации города Нижнего Новгорода на Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, а сторона арендатора заменена с ИП Л.Н. на ИП Г. (л.д. 20 - 25).
Установлено, и не оспаривается сторонами, что государственная регистрация дополнительного соглашения от 29 марта 2012 года к договору аренды земельного участка N <...> от 25 июня 2001 года была приостановлена в связи с тем, что Л.А. обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с целью зарегистрировать права на 1/3 доли в праве аренды на спорный земельный участок.
В силу ст. 609 ГК РФ дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N <...> от 25 июня 2001 года между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ИП Г. подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному и законному выводу о том, что на момент рассмотрения спора у Г. не возникло право аренды земельного участка.
Г. на момент заключения дополнительного соглашения от 29.03.2012 г. не было получено свидетельство о праве на наследство по закону в отношении прав аренды на земельный участок. Свидетельство было получено лишь 29.07.2014 года (л.д. 98), новое дополнительное соглашение на момент вынесения решения не заключено.
26 марта 2013 года Л.А. получил свидетельство о праве на наследство по закону на 2/3 доли, в которые входят права и обязанности по договору аренды земельного участка N <...> от 25.06.2001 г., общей площадью 120 кв. м, с кадастровым номером <...>, находящегося по адресу: <...> (л.д. 36).
14 июня 2013 года между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и Л.А. на основании свидетельства о праве на наследство заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N <...> от 25.06.2001 г. с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 122 - 135). Дополнительное соглашение было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.07.2013 года (л.д. 122). По условиям договора арендатор имеет право передавать права и обязанности по настоящему договору.
24 июля 2013 года между Л.А. и К. заключен договор уступки прав аренды земельного участка, по условиям которого К. приняла на себя права и обязанности арендатора земельного участка в 2/3 доли по дополнительному соглашению от 14.06.2013 г. к договору аренды N <...> от 25.06.2001 года (л.д. 136 - 138). Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.08.2013 года (л.д. 139).
Заявляя требования о переводе прав и обязанностей с К. на Г. по договору уступки прав аренды земельного участка от 24.07.2013 г., Г. основывает свои требования на ст. 250 ГК РФ, однако данная норма не применима к спорным правоотношениям.
В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).
Таким образом, норма ст. 250 ГК РФ предусматривает защиту прав участников долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Между тем, Г. по договору уступки, заключенному с К., уступил последней право аренды доли земельного участка, поскольку именно такое право перешло к нему в порядке наследования от наследодателя, в связи с чем, закон в этом случае не требует предварительного уведомления других арендаторов долей данного земельного участка при множественности таких лиц, не наделяет их преимущественным правом перехода к ним аренды, и как следствие не предоставляет им возможность перевода на себя прав и обязанностей арендаторов по договору цессии.
Защита преимущественного права арендатора возможна только в случае, предусмотренном ст. 621 ГК РФ, где указано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Г. является арендатором земельного участка, поскольку Дополнительное соглашение от 29 марта 2012 года к договору аренды земельного участка N <...> от 25 июня 2001 года между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ИП Г. является незаключенным, в с вязи с тем, что не прошло государственную регистрацию.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что у Г. отсутствовало исключительное право на приобретение права аренды земельного участка и в соответствии со ст. 621 ГК РФ.
Кроме того, из материалов дела следует, что истица ранее оспаривала свидетельство о праве на наследство по закону, выданное Л.А. по которому к нему перешло право аренды доли земельного участка, дополнительное соглашение к договору аренды, заключенное с Л.А., договор уступки права доли земельного участка, заключенный между Л.А. и К. Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 06.11.2014 г. решение Приокского районного суда от 17 марта 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Г. без удовлетворения.
Таким образом, при разрешении дела судом первой инстанции правильно определены юридически значимые обстоятельства, дана правовая оценка установленным обстоятельствам и постановлено законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Доводы жалобы не опровергают выводов решения суда, не содержат сведений об имеющих значение для дела обстоятельствах, которые были представлены, но не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и опровергали бы его выводы.
Решение суда соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ. Оснований для отмены либо изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приокского районного суда города Нижнего Новгорода от 17 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-10368/2014
Требование: О переводе прав и обязанностей по договору уступки прав аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица, являясь собственником павильона, расположенного на спорном участке, при уступке прав по договору аренды имеет преимущественное, исключительное право на приобретение права аренды участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 декабря 2014 г. по делу N 33-10368/2014
Судья: Кшнякина Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Погорелко О.В.
судей Пятовой Н.Л., Нижегородцевой И.Л.
при секретаре судебного заседания Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе Г.
на решение Приокского районного суда города Нижнего Новгорода Нижегородской области от 17 сентября 2014 года
гражданское дело по иску Г., к Л.А., К., Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области о переводе прав и обязанностей по договору уступки прав аренды земельного участка,
заслушав доклад судьи Погорелко О.В., выслушав Г., представителя А., К., представителя Д., судебная коллегия
установила:
Истец Г. обратилась в суд с исковыми требованиями к Л.А., К., Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области о переводе прав и обязанностей по договору уступки прав аренды земельного участка.
Заявленные требования обосновала тем, что ее муж Л.Н., имевший статус индивидуального предпринимателя, на основании распоряжения главы администрации города Нижнего Новгорода от 28.12.2000 г. N <...> и договора аренды земельного участка от 25 июня 2001 года являлся арендатором земельного участка площадью 120 кв. м, расположенного по адресу: <...>, предоставленного ему в аренду с установлением целевого назначения - под проектирование, строительство и эксплуатация временного торгового павильона. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРП 21.11.2002 г. за N <...>.
21 ноября 2002 года Л.Н. выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды на земельный участок площадью 120 кв. м расположенный по адресу: <...>. На вышеуказанном земельном участке возведен временный торговый павильон.
29 июня 2010 года скончался Л.Н., наследниками которого по закону первой очереди являются его супруга Г., родители Л.А. и Л.Г., отказавшаяся от наследства в пользу Л.А.
29 марта 2012 года между Г., имеющей статус индивидуального предпринимателя, и Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N <...> от 25 июня 2001 года, согласно которому произведена замена стороны договора: арендатор ИП Л.Н. заменен на арендатора ИП Г.
Государственная регистрация указанного дополнительного соглашения была приостановлена, так как Л.А. обратился в регистрационную службу за регистрацией своего права в отношении 1/3 доли в праве аренды на данный земельный участок. В связи с этим регистрация права аренды Г. была приостановлена. Основанием для проведения регистрации права Л.А. явилось свидетельство о праве на наследство по закону в отношении аренды 1/3 доли земельного участка, выданное нотариусом.
По мнению Г. при выдаче свидетельства нотариус не учел наличие дополнительного соглашения от 29.03.2012 г., а также то обстоятельство, что арендные отношения в связи со смертью наследодателя прекращены.
14 июня 2013 года между Л.А., и Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N <...> от 25 июня 2001 года, согласно которому увеличивается количество арендаторов земельного участка. Вышеуказанное дополнительное соглашение от 14.06.2013 г. вносит существенные изменения во все разделы договора и излагает его в новой редакции, что не соответствует требованиям действующего законодательства и не может быть зарегистрировано в установленном законом порядке.
24 июля 2013 года Л.А. заключил договор уступки прав аренды земельного участка в 2/3 долях с К., право аренды которой зарегистрировано 09 августа 2013 года.
Пункт 3.3.5 дополнительного соглашения от 14.06.2013 г. предоставляет арендатору право передавать права и обязанности по договору, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственные кооператив в пределах срока настоящего договора: при условии обязательного уведомления арендодателя по договору, заключенному на срок более 5 лет; при условии наличия письменного согласия арендодателя, пол договору, заключенному на срок 5 или менее лет. В связи с тем, что срок окончания аренды 28.12.2005 г. (п. 2.1 дополнительного соглашения от 14.06.2013 г.) то невозможно определить порядок передачи прав по дополнительному соглашению от 14.06.2013 года.
Истец считает, что по договору уступки прав аренды земельного участка нарушен порядок передачи прав аренды, ни Л.А., ни К. не получали разрешения арендодателя на переуступку прав аренды. Кроме того, Л.А. уступило право аренды по явно заниженной цене. Л.А., К. не являются индивидуальными предпринимателями, собственниками торгового павильона, расположенного на спорном земельном участке.
Г. считает, что она являясь собственником торгового павильона, расположенного на спорном земельном участке, при уступке прав по договору аренды имеет преимущественное, исключительное право на приобретение права аренды земельного участка на тех же условиях, и за ту же сумму. Л.А. перед тем как уступить права аренды должен был письменно уведомить истца и предложить Г. приобрести это право аренды.
В процессе рассмотрения дела истец изменял исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, окончательно их объем определил следующим образом:
Перевести права и обязанности с К. на Г. по договору уступки прав аренды земельного участка от 24.07.2013 г., заключенного между Л.А. и К.
В судебном заседании Г. и ее представитель А. исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчик К. и ее представитель Д. заявленные исковые требования не признали.
Ответчик Л.А., представитель Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Решением Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 17 сентября 2014 года исковые требования Г. к Л.А., К., Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области о переводе прав и обязанностей по договору уступки прав аренды земельного участка оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Г. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению заявителя жалобы, при разрешении спора суд первой инстанции не правильно применил нормы материального права и как следствие не установил обстоятельства, имеющие значение для дела.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, поскольку оно постановлено в соответствии с законом и представленными доказательствами.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 12 апреля 2001 года) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд. Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды, как это следует из статей 17 и 26 названного Федерального закона, являются соответствующий договор аренды и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади; договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.
Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Разрешая требования Г., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что они удовлетворению не подлежат.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации города Нижнего Новгорода от 28.12.2000 г. N <...> между администрацией города Нижнего Новгорода и индивидуальным предпринимателем Л.Н. заключен договор N <...> аренды земельного участка площадью 120 кв. м, расположенного по адресу: <...>, под проектирование, строительство и эксплуатацию временного торгового павильона сроком на 5 лет (л.д. 109 - 121).
Договор аренды и право аренды Л.Н. зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 ноября 2002 года (л.д. 121).
29 июня 2010 года Л.Н.скончался.
Наследниками после смерти Л.Н. являются: отец Л.А., мать - Л.Т., которая отказалась от наследства в пользу Л.А., жена - Г.
Договором аренды N <...> от 25.06.2011 г., заключенным между Администрацией и Л.Н., не предусмотрено прекращение действия договора, в случае смерти арендатора, при этом предусмотрено право перехода прав и обязанностей по договору правопреемникам.
29 марта 2012 года подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N <...> от 25 июня 2001 года между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ИП Г., в соответствии с которым сторона арендодателя заменена с администрации города Нижнего Новгорода на Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, а сторона арендатора заменена с ИП Л.Н. на ИП Г. (л.д. 20 - 25).
Установлено, и не оспаривается сторонами, что государственная регистрация дополнительного соглашения от 29 марта 2012 года к договору аренды земельного участка N <...> от 25 июня 2001 года была приостановлена в связи с тем, что Л.А. обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с целью зарегистрировать права на 1/3 доли в праве аренды на спорный земельный участок.
В силу ст. 609 ГК РФ дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N <...> от 25 июня 2001 года между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ИП Г. подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному и законному выводу о том, что на момент рассмотрения спора у Г. не возникло право аренды земельного участка.
Г. на момент заключения дополнительного соглашения от 29.03.2012 г. не было получено свидетельство о праве на наследство по закону в отношении прав аренды на земельный участок. Свидетельство было получено лишь 29.07.2014 года (л.д. 98), новое дополнительное соглашение на момент вынесения решения не заключено.
26 марта 2013 года Л.А. получил свидетельство о праве на наследство по закону на 2/3 доли, в которые входят права и обязанности по договору аренды земельного участка N <...> от 25.06.2001 г., общей площадью 120 кв. м, с кадастровым номером <...>, находящегося по адресу: <...> (л.д. 36).
14 июня 2013 года между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и Л.А. на основании свидетельства о праве на наследство заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N <...> от 25.06.2001 г. с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 122 - 135). Дополнительное соглашение было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.07.2013 года (л.д. 122). По условиям договора арендатор имеет право передавать права и обязанности по настоящему договору.
24 июля 2013 года между Л.А. и К. заключен договор уступки прав аренды земельного участка, по условиям которого К. приняла на себя права и обязанности арендатора земельного участка в 2/3 доли по дополнительному соглашению от 14.06.2013 г. к договору аренды N <...> от 25.06.2001 года (л.д. 136 - 138). Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.08.2013 года (л.д. 139).
Заявляя требования о переводе прав и обязанностей с К. на Г. по договору уступки прав аренды земельного участка от 24.07.2013 г., Г. основывает свои требования на ст. 250 ГК РФ, однако данная норма не применима к спорным правоотношениям.
В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).
Таким образом, норма ст. 250 ГК РФ предусматривает защиту прав участников долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Между тем, Г. по договору уступки, заключенному с К., уступил последней право аренды доли земельного участка, поскольку именно такое право перешло к нему в порядке наследования от наследодателя, в связи с чем, закон в этом случае не требует предварительного уведомления других арендаторов долей данного земельного участка при множественности таких лиц, не наделяет их преимущественным правом перехода к ним аренды, и как следствие не предоставляет им возможность перевода на себя прав и обязанностей арендаторов по договору цессии.
Защита преимущественного права арендатора возможна только в случае, предусмотренном ст. 621 ГК РФ, где указано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Г. является арендатором земельного участка, поскольку Дополнительное соглашение от 29 марта 2012 года к договору аренды земельного участка N <...> от 25 июня 2001 года между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ИП Г. является незаключенным, в с вязи с тем, что не прошло государственную регистрацию.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что у Г. отсутствовало исключительное право на приобретение права аренды земельного участка и в соответствии со ст. 621 ГК РФ.
Кроме того, из материалов дела следует, что истица ранее оспаривала свидетельство о праве на наследство по закону, выданное Л.А. по которому к нему перешло право аренды доли земельного участка, дополнительное соглашение к договору аренды, заключенное с Л.А., договор уступки права доли земельного участка, заключенный между Л.А. и К. Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 06.11.2014 г. решение Приокского районного суда от 17 марта 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Г. без удовлетворения.
Таким образом, при разрешении дела судом первой инстанции правильно определены юридически значимые обстоятельства, дана правовая оценка установленным обстоятельствам и постановлено законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Доводы жалобы не опровергают выводов решения суда, не содержат сведений об имеющих значение для дела обстоятельствах, которые были представлены, но не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и опровергали бы его выводы.
Решение суда соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ. Оснований для отмены либо изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приокского районного суда города Нижнего Новгорода от 17 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)