Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не исполняет обязательства, взятые на себя по договору аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Титова Т.Н.
Докладчик: Казачков В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Казачкова В.В.,
судей Першиной И.В., Молчановой Л.А.,
при секретаре Ч.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Казачкова В.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Б. на решение Мысковского городского суда Кемеровской области от 29 декабря 2014 года
по делу по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа к Б. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка,
установила:
КУМИ Мысковского городского округа обратился в суд с иском к Б. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка.
Требования мотивировал тем, что ... года между КУМИ Мысковского городского округа и Б. заключен договор аренды земельного участка N ....
В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером: ..., площадью ... кв. м, расположенный по адресу: ... для размещения административных зданий.
Согласно п. 3.2 договора арендатор Б. обязался уплачивать ежемесячную плату равными частями до 10-го числа текущего месяца. Однако у Б. перед КУМИ образовалась задолженность по арендной плате земельного участка за период с ... г. по ... г. в сумме ... рубля ... копеек, чем арендатор нарушает условия договора.
В соответствии с п. 5.2 договора аренды при неисполнении арендатором обязательств по условиям договора, он обязан уплатить арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, которая составляет ... руб. ... копеек.
... года ответчику направлена претензия с требованием выполнить обязательства по договору путем погашения задолженности, однако, до настоящего времени сумма долга не погашена.
Просил взыскать с Б. задолженность по договору аренды в размере ... рублей ... копеек и пени в размере ... руб. ... копеек за период с ... года по ... года.
В судебном заседании представитель истца КУМИ Администрации Мысковского городского округа - Л. доводы заявления поддержала полностью.
Ответчик Б. в судебном заседании иск не признал.
Решением Мысковского городского суда Кемеровской области от 29 декабря 2014 года постановлено:
Исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа удовлетворить полностью.
Взыскать с Б. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере ... рублей ... коп. за период с ... года по ... года, пени размере ... руб. ... коп.
Взыскать с него же госпошлину в доход местного бюджета в размере ... рубля ... копеек.
В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.
Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, однако отметка о его регистрации в нем отсутствует.
Считает, что при отсутствии регистрации договора в соответствии с действующим законодательством он является незаключенным, т.е. не порождающим правовых последствий для сторон договора.
Поскольку договор об аренде земельного участка N ... от ... года является незаключенным, то к отношениям сторон подлежат применению правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.
Ссылаясь на нормы права, считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав. Требование о взыскании платы за землю должно быть заявлено по правилам главы 60 ГК РФ "Обязательства вследствие неосновательного обогащения".
Размер исковых требований считает неверным и необоснованным.
Суд должен был в удовлетворении требований либо отказать, либо принять иное решение об удовлетворении требований частично, а именно о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы, размер которого должен определяться исходя из кадастровой стоимости земельного участка на момент принятия решения.
Указывает, что не подлежит взысканию пеня.
Считает, что с него могут быть взысканы только проценты за пользование чужими денежными средствами.
Полагает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Также считает, что с момента утраты (гибели) имущества, которое было передано по договору аренды, сам договор с этого момента считается расторгнутым.
Относительно апелляционной жалобы представителем истца принесены возражения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, поступивших относительно нее возражений, заслушав ответчика Б., его представителя К., поддержавших доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, согласно постановления Администрации Мысковского городского округа N ... от ... г. "О передаче в аренду земельного участка" Б. передан в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв. м, расположенный по адресу: ... под зданием конторы (п. п. 1.2 постановления). КУМИ Мысковского городского округа поручено заключить договор аренды на земельный участок площадью ... кв. м (п. 4, п. п. 4.1).
... года на основании указанного постановления между КУМИ Мысковского городского округа и Б. заключен договор аренды земельного участка N ....
В соответствии с п. 1.1 договора аренды арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером: ..., площадью ... кв. м, расположенный по адресу: ... для размещения административных зданий.
Согласно п. 2.1 срок аренды установлен до 05 октября 2014 года.
Пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок устанавливается ежегодно согласно расчету арендной платы за землю, указанному в протоколе определения величины арендной платы.
Согласно п. 3.3 договора предусмотрено, что условия, предусмотренные настоящим договором, применяются к отношениям сторон, возникшим с 05.10.2011 года.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору пунктом 5.2 предусмотрено начисление пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с протоколом определения величины арендной платы за землю на 2014 год, на ответчика возложена обязанность ежемесячно вносить арендную плату, до 10 числа текущего месяца, начиная с 01 января 2014 года по 31 декабря 2014 года в размере ... рубль ... копейки.
Поскольку за указанный период арендные платежи не вносились, в адрес ответчика была направлена претензия об уплате задолженности по договору аренды N ... в размере ... рублей ... копеек и пени ... руб. ... копеек, приложен расчет арендной платы.
Установив указанные обстоятельства, придя к выводу о том, что ответчик с заявлением об изменении, расторжении договора земельного участка в связи с изменением в 2013 году вида разрешенного использования не обращался, задолженность по арендной плате не погасил, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 309 - 310, 614 ГК РФ, пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.
Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Правила о форме договора установлены статьей 434 ГК РФ.
В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).
Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что для признания договора аренды заключенным требовалось не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора, отсутствие которой свидетельствует о незаключенности договора.
Признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами.
Кроме того, согласно выписки из постановления Администрации Мысковского городского округа N ... от ... г. "Об изменении вида разрешенного использования" видно, что на основании заявлений Б. (вх. N ... от ... г.) п. 3 постановлено изменить вид разрешенного использования земельного участка (кадастровый номер ...) общей площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., "для размещения административных зданий" на вид разрешенного использования "Для индивидуального жилищного строительства".
Из постановления Администрации Мысковского городского округа N ... от ... г. "Об образовании земельных участков" видно, что постановлено образовать на землях категории: земли населенных пунктов, путем деления земельного участка, принадлежащего Б., площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: ..., два земельных участка: земельный участок предварительной площадью ... кв. м, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: ..., земельный участок предварительной площадью ... кв. м, вид разрешенного использования: для индивидуального садоводства и огородничества, расположенный по адресу: ....
Таким образом, в период, за который истец просит взыскать арендную плату, предмет договора - земельный участок общей площадью ... кв. м - уже не существовал, было образовано два иных участка, при этом, с другим видом разрешенного использования.
При таких обстоятельствах, тот факт, что договор аренды не изменен и не расторгнут, договорных обязательств для ответчика не порождает, поскольку фактически стороны не достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, в частности, о предмете договора, размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования арендуемым имуществом.
Таким образом, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене.
Поскольку, в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, а основанием обращения истца в суд являлся только факт нарушения ответчиком условий договора аренды, требований исходя из норм, регулирующих внедоговорные обязательства, истцом не заявлялось, судебная коллегия при принятии нового решения считает необходимым и правильным в иске отказать.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мысковского городского суда Кемеровской области от 29 декабря 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа к Б. о взыскании задолженности по арендной плате, пени по договору аренды земельного участка, отказать.
Председательствующий
В.В.КАЗАЧКОВ
Судьи
И.В.ПЕРШИНА
Л.А.МОЛЧАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4265
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не исполняет обязательства, взятые на себя по договору аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 апреля 2015 г. по делу N 33-4265
Судья: Титова Т.Н.
Докладчик: Казачков В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:
председательствующего Казачкова В.В.,
судей Першиной И.В., Молчановой Л.А.,
при секретаре Ч.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Казачкова В.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Б. на решение Мысковского городского суда Кемеровской области от 29 декабря 2014 года
по делу по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа к Б. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка,
установила:
КУМИ Мысковского городского округа обратился в суд с иском к Б. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка.
Требования мотивировал тем, что ... года между КУМИ Мысковского городского округа и Б. заключен договор аренды земельного участка N ....
В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером: ..., площадью ... кв. м, расположенный по адресу: ... для размещения административных зданий.
Согласно п. 3.2 договора арендатор Б. обязался уплачивать ежемесячную плату равными частями до 10-го числа текущего месяца. Однако у Б. перед КУМИ образовалась задолженность по арендной плате земельного участка за период с ... г. по ... г. в сумме ... рубля ... копеек, чем арендатор нарушает условия договора.
В соответствии с п. 5.2 договора аренды при неисполнении арендатором обязательств по условиям договора, он обязан уплатить арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, которая составляет ... руб. ... копеек.
... года ответчику направлена претензия с требованием выполнить обязательства по договору путем погашения задолженности, однако, до настоящего времени сумма долга не погашена.
Просил взыскать с Б. задолженность по договору аренды в размере ... рублей ... копеек и пени в размере ... руб. ... копеек за период с ... года по ... года.
В судебном заседании представитель истца КУМИ Администрации Мысковского городского округа - Л. доводы заявления поддержала полностью.
Ответчик Б. в судебном заседании иск не признал.
Решением Мысковского городского суда Кемеровской области от 29 декабря 2014 года постановлено:
Исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа удовлетворить полностью.
Взыскать с Б. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере ... рублей ... коп. за период с ... года по ... года, пени размере ... руб. ... коп.
Взыскать с него же госпошлину в доход местного бюджета в размере ... рубля ... копеек.
В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.
Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, однако отметка о его регистрации в нем отсутствует.
Считает, что при отсутствии регистрации договора в соответствии с действующим законодательством он является незаключенным, т.е. не порождающим правовых последствий для сторон договора.
Поскольку договор об аренде земельного участка N ... от ... года является незаключенным, то к отношениям сторон подлежат применению правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.
Ссылаясь на нормы права, считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав. Требование о взыскании платы за землю должно быть заявлено по правилам главы 60 ГК РФ "Обязательства вследствие неосновательного обогащения".
Размер исковых требований считает неверным и необоснованным.
Суд должен был в удовлетворении требований либо отказать, либо принять иное решение об удовлетворении требований частично, а именно о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы, размер которого должен определяться исходя из кадастровой стоимости земельного участка на момент принятия решения.
Указывает, что не подлежит взысканию пеня.
Считает, что с него могут быть взысканы только проценты за пользование чужими денежными средствами.
Полагает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Также считает, что с момента утраты (гибели) имущества, которое было передано по договору аренды, сам договор с этого момента считается расторгнутым.
Относительно апелляционной жалобы представителем истца принесены возражения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, поступивших относительно нее возражений, заслушав ответчика Б., его представителя К., поддержавших доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, согласно постановления Администрации Мысковского городского округа N ... от ... г. "О передаче в аренду земельного участка" Б. передан в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв. м, расположенный по адресу: ... под зданием конторы (п. п. 1.2 постановления). КУМИ Мысковского городского округа поручено заключить договор аренды на земельный участок площадью ... кв. м (п. 4, п. п. 4.1).
... года на основании указанного постановления между КУМИ Мысковского городского округа и Б. заключен договор аренды земельного участка N ....
В соответствии с п. 1.1 договора аренды арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером: ..., площадью ... кв. м, расположенный по адресу: ... для размещения административных зданий.
Согласно п. 2.1 срок аренды установлен до 05 октября 2014 года.
Пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок устанавливается ежегодно согласно расчету арендной платы за землю, указанному в протоколе определения величины арендной платы.
Согласно п. 3.3 договора предусмотрено, что условия, предусмотренные настоящим договором, применяются к отношениям сторон, возникшим с 05.10.2011 года.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору пунктом 5.2 предусмотрено начисление пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с протоколом определения величины арендной платы за землю на 2014 год, на ответчика возложена обязанность ежемесячно вносить арендную плату, до 10 числа текущего месяца, начиная с 01 января 2014 года по 31 декабря 2014 года в размере ... рубль ... копейки.
Поскольку за указанный период арендные платежи не вносились, в адрес ответчика была направлена претензия об уплате задолженности по договору аренды N ... в размере ... рублей ... копеек и пени ... руб. ... копеек, приложен расчет арендной платы.
Установив указанные обстоятельства, придя к выводу о том, что ответчик с заявлением об изменении, расторжении договора земельного участка в связи с изменением в 2013 году вида разрешенного использования не обращался, задолженность по арендной плате не погасил, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 309 - 310, 614 ГК РФ, пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.
Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Правила о форме договора установлены статьей 434 ГК РФ.
В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).
Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что для признания договора аренды заключенным требовалось не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора, отсутствие которой свидетельствует о незаключенности договора.
Признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами.
Кроме того, согласно выписки из постановления Администрации Мысковского городского округа N ... от ... г. "Об изменении вида разрешенного использования" видно, что на основании заявлений Б. (вх. N ... от ... г.) п. 3 постановлено изменить вид разрешенного использования земельного участка (кадастровый номер ...) общей площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ..., "для размещения административных зданий" на вид разрешенного использования "Для индивидуального жилищного строительства".
Из постановления Администрации Мысковского городского округа N ... от ... г. "Об образовании земельных участков" видно, что постановлено образовать на землях категории: земли населенных пунктов, путем деления земельного участка, принадлежащего Б., площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: ..., два земельных участка: земельный участок предварительной площадью ... кв. м, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: ..., земельный участок предварительной площадью ... кв. м, вид разрешенного использования: для индивидуального садоводства и огородничества, расположенный по адресу: ....
Таким образом, в период, за который истец просит взыскать арендную плату, предмет договора - земельный участок общей площадью ... кв. м - уже не существовал, было образовано два иных участка, при этом, с другим видом разрешенного использования.
При таких обстоятельствах, тот факт, что договор аренды не изменен и не расторгнут, договорных обязательств для ответчика не порождает, поскольку фактически стороны не достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, в частности, о предмете договора, размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования арендуемым имуществом.
Таким образом, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене.
Поскольку, в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, а основанием обращения истца в суд являлся только факт нарушения ответчиком условий договора аренды, требований исходя из норм, регулирующих внедоговорные обязательства, истцом не заявлялось, судебная коллегия при принятии нового решения считает необходимым и правильным в иске отказать.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мысковского городского суда Кемеровской области от 29 декабря 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа к Б. о взыскании задолженности по арендной плате, пени по договору аренды земельного участка, отказать.
Председательствующий
В.В.КАЗАЧКОВ
Судьи
И.В.ПЕРШИНА
Л.А.МОЛЧАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)