Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Ответчик является собственником доли в праве на индивидуальный жилой дом. Собственником другой доли является второй ответчик. Земельный участок был предоставлен им в аренду на 49 лет. Истец ссылается на то, что здание дома непригодно для эксплуатации, строительные и реконструкционные работы ответчиками не проводятся, земельный участок по назначению не используется.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Епимахина И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Крамаренко О.А.,
судей: Поникаровской Н.В., Шкарупиной С.А.,
при секретаре: З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Б.Г. на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 03 марта 2015 года, которым постановлено:
1. Требования администрации городского округа "Город Калининград" к Б.Т., Б.Г. о признании жилого дома разрушенным и непригодным к использованию, с прекращении прав собственности, исключением сведений о правообладателях из реестра прав; о расторжении договоров аренды земельного участка удовлетворить.
2. Признать индивидуальный жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, разрушенным и непригодным к использованию с прекращении прав собственности на него за Б.Т. на 42/100 доли в праве, за Б.Г. - на 58/100 доли в праве, с исключением сведений о правообладателях из реестра прав в отношении вышепоименованного объекта права и названных выше лиц.
3. Расторгнуть договоры аренды земельного участка сроком на 49 лет от 06 августа 2003 года:
- - N на земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м под 42/100 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом по <адрес>, заключенный с Б.Т.;
- - N на земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м под 58/100 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом по <адрес>, заключенный с Д., правопреемником которой выступает Б.Г.;
- с исключением из реестра прав сведений в отношении вышепоименованных правообладателях.
4. Взыскать судебные расходы в пользу местного бюджета по <данные изъяты> рублей с каждого из нижепоименованных лиц:
- - Б.Т.;
- - Б.Г.
Заслушав доклад судьи Шкарупиной С.А., объяснения Б.Г., его представителя Л., поддержавших доводы жалобы, представителя администрации городского округа "Город Калининград" Д., полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Администрация городского округа "Город Калининград" в лице председателя комитета муниципального имущества и земельных ресурсов К. обратилась в суд вышеназванным иском, в обоснование которого указала, что Б.Т. является собственником 42/100 доли в праве на индивидуальный жилой дом литер "А", общей площадью <данные изъяты> кв. м по <адрес>.
Собственником другой доли в размере 58/100 являлась Д., наследником которого является Б.Г.
Администрацией ГО "Город Калининград" Б.Т. по договору N аренды земельного участка от 06 августа 2003 года предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м под 42/100 доли в праве собственности на указанный жилой дом.
С Д. также был заключен договор N аренды земельного участка от 06 августа 2003 года.
Со ссылкой на пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, акт обследования земельного участка N от 23 декабря 2013 года истец указал, что кирпичное двухэтажное здание индивидуального жилого дома непригодно для эксплуатации (отсутствует крыша, двери и оконные проемы). Оставшиеся после разрушения объекта недвижимости отдельные конструкции не могут быть признаны объектом капитального строительства и фактически утратили статус объекта недвижимости.
Постановлениями мэра города Калининграда N 113 и N 114 от 20 января 2005 года Д. и Б.Т. была разрешена реконструкция с расширением существующего жилого дома.
Однако ответчиками до настоящего времени не производится никаких строительных и реконструкционных работ, что свидетельствует о незаинтересованности в эксплуатации объекта. Земельный участок ими не используется по назначению.
Учитывая, что дом не восстановлен до настоящего времени, предусмотренный статьей 39 Земельного кодекса Российской Федерации срок, в течение которого за землепользователем сохраняется право пользования участком в случае разрушения строения, в том числе от ветхости, истек.
Невнесение арендатором арендной платы, а также ухудшение экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, является существенным нарушением договора, в связи с чем имеются достаточные основания для досрочного расторжения договоров аренды земельного участка.
Сотрудниками администрации городского округа "Город Калининград" в адрес ответчика неоднократно направлялись письма с предложениями расторгнуть или внести изменения в договоры аренды земельного участка (исх. N от 22.11.2013 г., N от 30.12.2013 г., N от 24.01.2014 г.).
Письмом от 24 января 2014 года N ответчикам направлены для подписания и последующей регистрации проекты соглашений о расторжении договоров аренды от 06.08.2003 г. N и N, подписанные и заверенные печатью со стороны администрации городского округа "Город Калининград".
С учетом вышеизложенных обстоятельств истцом заявлены требования о признании индивидуальный жилой дом по <адрес> с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м разрушенным и непригодным к использованию, о прекращении права собственности на вышеуказанный индивидуальный жилой дом, об исключении записей о праве собственности на этот индивидуальный жилой дом (запись регистрации N от 07.04.2003 и N от 14.02.2008 г.), о расторжении договора аренды земельного участка N от 06 августа 2003 года и договора аренды земельного участка N от 06 августа 2003 года.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Б.Г. в лице своего представителя Л. просит решение отменить и принять новое решение в соответствии с законом.
В обоснование доводов заявитель указал, что ответчик Б.Т., проживающая в США, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом не извещалась, что является основанием для отмены судебного решения и перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
Оценка соответствия помещения установленным в "Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" требованиям и признание жилого помещения непригодным для проживания производится межведомственной комиссией.
С учетом изложенного полагает, что суд, признав спорный жилой дом разрушенным и непригодным к использованию с прекращением права собственности на него, разрешил требования истца, которые не могут быть разрешены в порядке искового производства, и дело подлежало прекращению в этой части.
Поскольку договоры аренды земельного участка от 06 августа 2003 года являются ничтожными сделками в силу того, что доля в праве аренды неделимого участка не является самостоятельным объектом гражданских прав и земельных отношений, договоры не содержат сведений об обременениях земельного участка, то, по мнению подателя жалобы, суд был вправе выйти за пределы требований и признать эти договоры ничтожными сделками.
В судебное заседание Б.Т. представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем судебная коллегия считает возможным с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.
Из материалов дела следует, что Б.Т. является собственником 42/100 доли в праве долевой собственности на индивидуальный жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 07 декабря 1994 года.
Б.Г. является собственником 58/100 доли в праве долевой собственности на индивидуальный жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, регистрация права собственности в порядке наследования осуществлена 14 февраля 2008 года. Предыдущими собственниками данного недвижимого имущества являлась Д. на основании свидетельства о праве на наследство по закону N от 06 декабря 2002 года, к которой право долевой собственности перешло в порядке наследования после смерти Н., который, в свою очередь, приобрел право долевой собственности на основании договора купли-продажи от 14 декабря 1994 года.
Распоряжением комитета муниципального имущества N от 15 апреля 2002 года были определены границы земельного участка под вышеуказанный жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. м.
Сведения о данном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 04 июля 2002 года.
06 августа 2003 года мэрией города Калининграда с Б.Т. заключен договор N аренды на 49 лет в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, под 42/100 доли в праве собственности на существующий индивидуальный жилой дом.
В этот же день мэрией города Калининграда также заключен с Д. договор N аренды указанного земельного участка под 58/100 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом.
Из вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Калининграда от 02 ноября 2004 года по иску администрации Октябрьского района г. Калининграда к Б.Т., Д. о продаже жилого дома с торгов установлено, что жилой дом по <адрес> находится в разрушенном состоянии.
О необходимости надлежащего содержания данного дома Б.Т. предупреждалась письмом администрации Октябрьского района г. Калининграда от 28 октября 2003 года.
В ходе рассмотрения этого гражданского дела представители Б.Т., Д. указывали, что действительно в течение 10 лет в спорном жилом доме никто не проживает, он находится в полуразрушенном состоянии, но не по вине ответчиков.
Отказывая в продаже жилого дома с торгов, суд исходил из того, что в нарушение закона орган местного самоуправления не предупредил всех собственников жилого помещения об устранении нарушений, соразмерный срок для ремонта здания не предоставлялся, Б.Т. начаты работы по реконструкции здания.
Постановлениями мэра города Калининграда N 113 от 20 января 2005 года и N 114 от 20 января 2005 года Д., Б.Т. разрешена реконструкция с расширением существующего жилого дома по <адрес> на земельном участке площадью <данные изъяты> кв. м.
Основанием для выдачи такого разрешения послужили предоставленные Д. и Б.Т. следующие документы: предварительные условия для разработки рабочего проекта на реконструкцию жилого дома с возведением пристройки, выданные УГПС ПЧ N 5 Октябрьского района 17 декабря 2004 года N; санитарно-эпидемиологическая оценка на реконструкцию жилого дома, выданная Центром Госсанэпиднадзора 02 декабря 2004 года N; техническое заключение, выданное Калининградским морским проектным институтом от 16 июля 2004 года.
Из технического заключения по обследованию технического состояния указанного жилого дома, проведенного начальником технического отдела Калининградского морского проектного института в июне 2004 года, следует, что на момент обследования здание не эксплуатировалось сроком не менее одного года вследствие перенесенного пожара, в результате пожара частично пострадали конструкции кровли и перекрытия. При этом конструкции окон и дверей отсутствовали, крыльца входов в здание отсутствовали, перекрытия между 1-м и 2-м этажами демонтированы, между 2-м и мансардным этажами перекрытия также частично демонтированы, а частично грозят обрушением, в месте сопряжения внутренней несущей и наружной стен кладка разобрана с первого до второго этажа, кирпичные перемычки по внутренним стенам имеют трещины в замковой и опорных частях, деревянные косоуры и тетивы лестниц вышли из опирания, конструкции ступеней требуют замены, а между первым и вторым этажами частично отсутствуют.
По результатам такого обследования сделаны выводы о том, что для здания, длительный период подверженного воздействию атмосферным осадкам и не эксплуатировавшегося, дом находится в удовлетворительном состоянии, однако для предотвращения дальнейшего разрушения необходимо предпринять экстренные меры.
Доказательств того, что ответчиками были предприняты экстренные меры по предотвращению дальнейшего разрушения здания, перечисленные в указанном техническом заключении, и в соответствии с разработанным в 2004 году рабочим проектом, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду представлены не были.
Не имеется ссылок на такие доказательства и в апелляционной жалобе Б.Г.
Представленные ответчиком документы, связанные с разработкой в 2004 году проекта по реконструкции жилого дома, получением в период с 2004 года по 2006 год технических условий на подключение реконструируемого жилого дома к инженерным сетям, заключением договора подряда от 23 августа 2007 года, сами по себе не подтверждают факт осуществления ими каких-либо строительных и иных работ по восстановлению и реконструкции разрушенного здания.
Осуществленные ФГУП "212-й комбинат железобетонных изделий" работы по договору о реконструкции от 14 октября 2003 года имели место при рассмотрении в 2004 году Октябрьским районным судом г. Калининграда гражданского дела по иску администрации Октябрьского района г. Калининграда к Б.Т., Д. о продаже жилого дома с торгов и касались лишь подготовки строительной площадки для производства строительных работ. Данные обстоятельства судом при вынесении приведенного выше решения были приняты во внимание и явились основанием для отказа в продаже с торгов спорного жилого дома в порядке, предусмотренном статьей 293 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При разрешении настоящего спора администрацией городского округа "Город Калининград" в подтверждение обоснованности требований представлен отчет ООО "А." N от 15 января 2015 года, из которого следует, что в результате проведения 12 января 2015 года обследования здания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что кирпичные перемычки по внутренним стенам имеют трещины в замковой и опорных частях, лестницы и лестничные пролеты обрушены полностью, перекрытия во внутренней части здания обрушены полностью, кирпичная кладка стен здания частично разрушена, отмостка по периметру жилого дома полностью разрушена, на полу в помещениях подвала вода, стены цоколя переувлажнены
По результатам такого обследования специалистом сделан вывод о нарушении пространственной жесткости и устойчивости здания в связи с отсутствием совместной работы дисков перекрытий с несущими стенами, так как перекрытия обрушены полностью и несущие стены имеют следы частичного обрушения.
Дальнейшая эксплуатация данного здания невозможна в связи с превышением состояния по первой группе предельных состояний. Подобное состояние приводит к обрушению здания и наличие людей как внутри, так и в непосредственной близости к зданию недопустимо.
В соответствии с подпунктами 6 и 16 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; предельное состояние строительных конструкций - состояние строительных конструкций здания или сооружения, за пределами которого дальнейшая эксплуатация здания или сооружения опасна, недопустима, затруднена или нецелесообразна либо восстановление работоспособного состояния здания или сооружения невозможно или нецелесообразно.
Названные специалистом в отчете обстоятельства свидетельствуют о том, что спорное здание утратило свое назначение и перестало существовать как объект недвижимости, а нынешнее состояние оставшихся строительных конструкций является опасным, влекущим их обрушение и угрозу жизни и здоровью населения.
Согласно заключению по обследованию земель от 16 ноября 2013 года, составленному комиссией администрации городского округа "Город Калининград", на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, находится полуразрушенное здание кирпичное двухэтажное, данный объект не используется, на земельном участке произрастают дикорастущие деревья, кустарники, однолетние растения, доступ на земельный участок свободный.
Вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 31 января 2014 года установлено, что Б.Т. арендную плату по указанному выше договору аренды не вносила, в связи с чем на основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации с Б.Т. в пользу администрации городского округа "Город Калининград" взыскана задолженность по арендной плате по состоянию на 17 мая 2013 года в пределах срока исковой давности.
Взысканная судом задолженность по договору аренды Б.Т. не погашена, обязательства по уплате арендных платежей за период с 18 мая 2013 года ею также не исполняются.
Б.Г. как наследником Д. право аренды земельного участка в установленном законом порядке не оформлено, обязательства по уплате арендных платежей по указанному выше договору не исполняются.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что, несмотря на предупреждение долевых собственников о необходимости надлежащего содержания данного дома, выдачу разрешений на проведение работ по реконструкции жилого дома, Б.Т. и Б.Г., являющийся правопреемником Д., реальных мер по восстановлению разрушенного здания не предпринимали, от бремени содержания принадлежащего им имущества фактически отстранились, все разумные сроки на восстановление разрушенного пожаром здания давно истекли, а постепенное разрушение объекта привело к полной утрате его назначения, гибели и уничтожению имущества.
Согласно статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 211 Гражданского кодекса Российской Федерации риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено прекращение права собственности в случаях гибели или уничтожения имущества.
Под гибелью или уничтожением в соответствии с гражданским законодательством понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в первоначальном виде, которое делает невозможным удовлетворение исходных потребностей собственника.
Таким образом, возможность осуществления прав собственника и беспрепятственная реализация его правомочий обусловлены в числе прочего и выполнением установленных законом обязанностей по содержанию и сохранению в надлежащем виде принадлежащего имущества. Устранение лица от выполнения таких обязанностей влечет для него неблагоприятные последствия.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.
Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 130, пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца четвертого пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в отношении спорного здания, утратившего свойства объекта недвижимости, которое не может использоваться по первоначальному назначению и быть объектом гражданских прав, не подлежит сохранению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на это здание как на объект недвижимого имущества, так как сохранение существующих записей о праве на это имущество делает невозможным реализацию правомочия органа местного самоуправления на распоряжение земельным участком с кадастровым номером N.
Правовое регулирование юридической судьбы земельного участка при разрушении строения осуществлялось в период возникновения спорных правоотношений на основании статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года), которая предусматривала в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохранение за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. При этом условия сохранения прав, указанных в пункте 1 настоящей статьи, за арендатором и субарендатором определялись договором аренды (субаренды) земельного участка.
Приведенными выше договорами аренды земельного участка сохранение права аренды в случае разрушения спорного жилого дома не предусмотрено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении иска администрации городского округа "Город Калининград" о признании индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, разрушенным и непригодным к использованию по первоначальному назначению и, как следствие, о прекращении права долевой собственности на него за Б.Т. и Б.Г. с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей о их праве долевой собственности в отношении данного объекта права.
Разрешая исковые требования о расторжении договоров аренды земельного участка, суд, руководствуясь требованиями пункта 1 статьи 610, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, а невнесение ответчиками арендной платы и ухудшение экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих к нему территориях, является существенным нарушением заключенных договоров, и пришел к выводу о наличии правовых основания для расторжения договора аренды земельного участка N, заключенного с Б.Т., и договора аренды земельного участка N, заключенного с Д., правопреемником которой является Б.Г., с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о правах ответчиков на указанный земельный участок.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, находит его правильным, принятым с соблюдением норм материального права.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Пунктами 1, 2, 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Условиями приведенных выше договоров аренды земельного участка предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении договора, при использовании земельного участка не по целевому назначению, при использовании земельного участка способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более двух раз подряд (пункт 4.1.1 договоров).
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, связанные с отказом ответчиков от бремени содержания принадлежащего им имущества, гибелью строения, под которое предоставлен в аренду земельный участок, а также длительность периода неуплаты ответчиками арендных платежей по договорам аренды земельного участка, судебная коллегия полагает, что арендные отношения по договорам, заключенным мэрией г. Калининграда с Б.Т. и Д., подлежат прекращению путем расторжения этих договоров.
Обращение Б.Г. в Центральный районный суд г. Калининграда с иском об оспаривании договора аренды N в силу его ничтожности правового значения по настоящему спору не имеет и, вопреки позиции ответчика, заявленной в суде апелляционной инстанции, не является основанием для приостановления производства по настоящему гражданскому делу.
Доводы жалобы о нарушении процессуальных прав ответчика Б.Т., вызванных ее ненадлежащим извещением о судебном разбирательстве по делу, не затрагивают права и законные интересы ответчика Б.Г. и отмену решения не влекут.
Более того, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции было установлено, что Б.Т. зарегистрирована по месту жительства по указанному в исковом заявлении адресу с 10 сентября 2003 года.
По данному адресу ответчик Б.Т. извещалась судом о месте и времени судебных заседаний по делу заказной судебной корреспонденцией, которая возвращена в суд "по истечении срока хранения" (т. 1 л.д. 33, 52), "отсутствие адреса по указанному адресу" (т. 1 л.д. 201, 208, 210).
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции применительно к статье 119 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принял все меры для надлежащего извещения ответчика по последнему известному месту жительства, указанному в исковом заявлении.
В силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Поскольку ответчик не обеспечила получение заказной судебной корреспонденции по своему месту жительства, судебная коллегия полагает, что ответчик в данном случае должна осознавать риск возникновения неблагоприятных последствий в результате неполучения судебных документов, а именно - рассмотрение дела в ее отсутствие.
Вопреки доводам жалобы "Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 N 47, к спорным правоотношения применению не подлежит, оснований для прекращения производства по делу в части требований администрации городского округа "Город Калининград" о признании спорного объекта недвижимости разрушенным и непригодным к его использованию по первоначальному назначению с последующим прекращением права собственности на спорный объект недвижимости у суда первой инстанции не имелось.
Доводы Б.Г., его представителя Л. о невозможности проведения реконструкции спорного жилого дома в связи с отсутствием до 2008 года межевания границ указанного выше земельного участка, а также сведений об охранных зонах, имеющихся на этом земельном участке инженерных коммуникаций, судебная коллегия находит несостоятельными по следующим основаниям.
Из представленных в материалы дела вступивших в законную силу судебных постановлений следует, что на протяжении длительного времени Б.Г., Б.Т., а также ранее Д. неоднократно обращались за судебной защитой, исходя из наличия у них права пользования земельным участком под спорным жилым домом площадью <данные изъяты> кв. м, преследуя цель пересмотра границ предоставленного в аренду земельного участка.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 30 июля 2008 года, которым решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 7 мая 2008 года по гражданскому делу по иску Б.Г., Б.Т. к администрации городского округа "Город Калининград" о расторжении договоров аренды земельных участков, устранении недостатков земельного участка и постановке вновь сформированного земельного участка на государственный кадастровый учет оставлено без изменения, установлено, что действительно по территории земельного участка с кадастровым номером N проходят инженерные коммуникации, которые занимают территорию равную <данные изъяты> кв. м.
К обоим договорам аренды земельных участков приложены планы границ передаваемого в аренду земельного участка, которые содержат информацию о границах земельного участка, его площади, а также графическое отображение проложенных по территории земельного участка коммуникаций.
Пункт 4.3.2 как договора аренды N, так и договора N оговаривает право арендатора требовать от городских коммунальных служб заключения договоров на проведение плановых ремонтов имеющихся на земельном участке городских коммуникаций.
Договоры аренды земельного участка N, N от 06 августа 2003 года подписаны арендодателем и арендаторами, зарегистрированы в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Калининградской области.
Таким образом, арендаторы были уведомлены арендодателем об имеющихся в пределах территории земельного участка с кадастровым номером N городских коммуникациях и согласились с этим.
В силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приведенные выше обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, поскольку по настоящему делу участие принимают те же лица, что и по ранее рассмотренному делу.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что наличие на земельном участке инженерных коммуникаций, о которых арендаторы были уведомлены при заключении договоров, само по себе препятствием в использовании земельного участка и проведении реконструкции жилого дома не является.
Доказательств обратного стороной ответчика суду не представлено.
При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что неоднократные обращения ответчиков в суд с исками с целью пересмотра границ предоставленного в аренду земельного участка под спорный жилой дом не свидетельствуют о совершении ими действий, направленных на сохранение, восстановление или реконструкцию спорного жилого дома, находящегося длительное время в разрушенном состоянии еще до вынесения Октябрьским районным судом г. Калининграда приведенного выше решения от 02 ноября 2004 года.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не содержат указания на обстоятельства, которые не были бы исследованы в судебном заседании и могли бы повлиять на выводы суда по существу спора, поэтому отмену решения они не влекут.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Калининграда от 03 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2855/2015
Требование: О признании жилого дома непригодным к использованию, прекращении права собственности, расторжении договоров аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Ответчик является собственником доли в праве на индивидуальный жилой дом. Собственником другой доли является второй ответчик. Земельный участок был предоставлен им в аренду на 49 лет. Истец ссылается на то, что здание дома непригодно для эксплуатации, строительные и реконструкционные работы ответчиками не проводятся, земельный участок по назначению не используется.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июля 2015 г. по делу N 33-2855/2015
Судья Епимахина И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Крамаренко О.А.,
судей: Поникаровской Н.В., Шкарупиной С.А.,
при секретаре: З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Б.Г. на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 03 марта 2015 года, которым постановлено:
1. Требования администрации городского округа "Город Калининград" к Б.Т., Б.Г. о признании жилого дома разрушенным и непригодным к использованию, с прекращении прав собственности, исключением сведений о правообладателях из реестра прав; о расторжении договоров аренды земельного участка удовлетворить.
2. Признать индивидуальный жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, разрушенным и непригодным к использованию с прекращении прав собственности на него за Б.Т. на 42/100 доли в праве, за Б.Г. - на 58/100 доли в праве, с исключением сведений о правообладателях из реестра прав в отношении вышепоименованного объекта права и названных выше лиц.
3. Расторгнуть договоры аренды земельного участка сроком на 49 лет от 06 августа 2003 года:
- - N на земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м под 42/100 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом по <адрес>, заключенный с Б.Т.;
- - N на земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м под 58/100 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом по <адрес>, заключенный с Д., правопреемником которой выступает Б.Г.;
- с исключением из реестра прав сведений в отношении вышепоименованных правообладателях.
4. Взыскать судебные расходы в пользу местного бюджета по <данные изъяты> рублей с каждого из нижепоименованных лиц:
- - Б.Т.;
- - Б.Г.
Заслушав доклад судьи Шкарупиной С.А., объяснения Б.Г., его представителя Л., поддержавших доводы жалобы, представителя администрации городского округа "Город Калининград" Д., полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Администрация городского округа "Город Калининград" в лице председателя комитета муниципального имущества и земельных ресурсов К. обратилась в суд вышеназванным иском, в обоснование которого указала, что Б.Т. является собственником 42/100 доли в праве на индивидуальный жилой дом литер "А", общей площадью <данные изъяты> кв. м по <адрес>.
Собственником другой доли в размере 58/100 являлась Д., наследником которого является Б.Г.
Администрацией ГО "Город Калининград" Б.Т. по договору N аренды земельного участка от 06 августа 2003 года предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м под 42/100 доли в праве собственности на указанный жилой дом.
С Д. также был заключен договор N аренды земельного участка от 06 августа 2003 года.
Со ссылкой на пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, акт обследования земельного участка N от 23 декабря 2013 года истец указал, что кирпичное двухэтажное здание индивидуального жилого дома непригодно для эксплуатации (отсутствует крыша, двери и оконные проемы). Оставшиеся после разрушения объекта недвижимости отдельные конструкции не могут быть признаны объектом капитального строительства и фактически утратили статус объекта недвижимости.
Постановлениями мэра города Калининграда N 113 и N 114 от 20 января 2005 года Д. и Б.Т. была разрешена реконструкция с расширением существующего жилого дома.
Однако ответчиками до настоящего времени не производится никаких строительных и реконструкционных работ, что свидетельствует о незаинтересованности в эксплуатации объекта. Земельный участок ими не используется по назначению.
Учитывая, что дом не восстановлен до настоящего времени, предусмотренный статьей 39 Земельного кодекса Российской Федерации срок, в течение которого за землепользователем сохраняется право пользования участком в случае разрушения строения, в том числе от ветхости, истек.
Невнесение арендатором арендной платы, а также ухудшение экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, является существенным нарушением договора, в связи с чем имеются достаточные основания для досрочного расторжения договоров аренды земельного участка.
Сотрудниками администрации городского округа "Город Калининград" в адрес ответчика неоднократно направлялись письма с предложениями расторгнуть или внести изменения в договоры аренды земельного участка (исх. N от 22.11.2013 г., N от 30.12.2013 г., N от 24.01.2014 г.).
Письмом от 24 января 2014 года N ответчикам направлены для подписания и последующей регистрации проекты соглашений о расторжении договоров аренды от 06.08.2003 г. N и N, подписанные и заверенные печатью со стороны администрации городского округа "Город Калининград".
С учетом вышеизложенных обстоятельств истцом заявлены требования о признании индивидуальный жилой дом по <адрес> с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м разрушенным и непригодным к использованию, о прекращении права собственности на вышеуказанный индивидуальный жилой дом, об исключении записей о праве собственности на этот индивидуальный жилой дом (запись регистрации N от 07.04.2003 и N от 14.02.2008 г.), о расторжении договора аренды земельного участка N от 06 августа 2003 года и договора аренды земельного участка N от 06 августа 2003 года.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Б.Г. в лице своего представителя Л. просит решение отменить и принять новое решение в соответствии с законом.
В обоснование доводов заявитель указал, что ответчик Б.Т., проживающая в США, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом не извещалась, что является основанием для отмены судебного решения и перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
Оценка соответствия помещения установленным в "Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" требованиям и признание жилого помещения непригодным для проживания производится межведомственной комиссией.
С учетом изложенного полагает, что суд, признав спорный жилой дом разрушенным и непригодным к использованию с прекращением права собственности на него, разрешил требования истца, которые не могут быть разрешены в порядке искового производства, и дело подлежало прекращению в этой части.
Поскольку договоры аренды земельного участка от 06 августа 2003 года являются ничтожными сделками в силу того, что доля в праве аренды неделимого участка не является самостоятельным объектом гражданских прав и земельных отношений, договоры не содержат сведений об обременениях земельного участка, то, по мнению подателя жалобы, суд был вправе выйти за пределы требований и признать эти договоры ничтожными сделками.
В судебное заседание Б.Т. представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем судебная коллегия считает возможным с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.
Из материалов дела следует, что Б.Т. является собственником 42/100 доли в праве долевой собственности на индивидуальный жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 07 декабря 1994 года.
Б.Г. является собственником 58/100 доли в праве долевой собственности на индивидуальный жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, регистрация права собственности в порядке наследования осуществлена 14 февраля 2008 года. Предыдущими собственниками данного недвижимого имущества являлась Д. на основании свидетельства о праве на наследство по закону N от 06 декабря 2002 года, к которой право долевой собственности перешло в порядке наследования после смерти Н., который, в свою очередь, приобрел право долевой собственности на основании договора купли-продажи от 14 декабря 1994 года.
Распоряжением комитета муниципального имущества N от 15 апреля 2002 года были определены границы земельного участка под вышеуказанный жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. м.
Сведения о данном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 04 июля 2002 года.
06 августа 2003 года мэрией города Калининграда с Б.Т. заключен договор N аренды на 49 лет в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, под 42/100 доли в праве собственности на существующий индивидуальный жилой дом.
В этот же день мэрией города Калининграда также заключен с Д. договор N аренды указанного земельного участка под 58/100 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом.
Из вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Калининграда от 02 ноября 2004 года по иску администрации Октябрьского района г. Калининграда к Б.Т., Д. о продаже жилого дома с торгов установлено, что жилой дом по <адрес> находится в разрушенном состоянии.
О необходимости надлежащего содержания данного дома Б.Т. предупреждалась письмом администрации Октябрьского района г. Калининграда от 28 октября 2003 года.
В ходе рассмотрения этого гражданского дела представители Б.Т., Д. указывали, что действительно в течение 10 лет в спорном жилом доме никто не проживает, он находится в полуразрушенном состоянии, но не по вине ответчиков.
Отказывая в продаже жилого дома с торгов, суд исходил из того, что в нарушение закона орган местного самоуправления не предупредил всех собственников жилого помещения об устранении нарушений, соразмерный срок для ремонта здания не предоставлялся, Б.Т. начаты работы по реконструкции здания.
Постановлениями мэра города Калининграда N 113 от 20 января 2005 года и N 114 от 20 января 2005 года Д., Б.Т. разрешена реконструкция с расширением существующего жилого дома по <адрес> на земельном участке площадью <данные изъяты> кв. м.
Основанием для выдачи такого разрешения послужили предоставленные Д. и Б.Т. следующие документы: предварительные условия для разработки рабочего проекта на реконструкцию жилого дома с возведением пристройки, выданные УГПС ПЧ N 5 Октябрьского района 17 декабря 2004 года N; санитарно-эпидемиологическая оценка на реконструкцию жилого дома, выданная Центром Госсанэпиднадзора 02 декабря 2004 года N; техническое заключение, выданное Калининградским морским проектным институтом от 16 июля 2004 года.
Из технического заключения по обследованию технического состояния указанного жилого дома, проведенного начальником технического отдела Калининградского морского проектного института в июне 2004 года, следует, что на момент обследования здание не эксплуатировалось сроком не менее одного года вследствие перенесенного пожара, в результате пожара частично пострадали конструкции кровли и перекрытия. При этом конструкции окон и дверей отсутствовали, крыльца входов в здание отсутствовали, перекрытия между 1-м и 2-м этажами демонтированы, между 2-м и мансардным этажами перекрытия также частично демонтированы, а частично грозят обрушением, в месте сопряжения внутренней несущей и наружной стен кладка разобрана с первого до второго этажа, кирпичные перемычки по внутренним стенам имеют трещины в замковой и опорных частях, деревянные косоуры и тетивы лестниц вышли из опирания, конструкции ступеней требуют замены, а между первым и вторым этажами частично отсутствуют.
По результатам такого обследования сделаны выводы о том, что для здания, длительный период подверженного воздействию атмосферным осадкам и не эксплуатировавшегося, дом находится в удовлетворительном состоянии, однако для предотвращения дальнейшего разрушения необходимо предпринять экстренные меры.
Доказательств того, что ответчиками были предприняты экстренные меры по предотвращению дальнейшего разрушения здания, перечисленные в указанном техническом заключении, и в соответствии с разработанным в 2004 году рабочим проектом, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду представлены не были.
Не имеется ссылок на такие доказательства и в апелляционной жалобе Б.Г.
Представленные ответчиком документы, связанные с разработкой в 2004 году проекта по реконструкции жилого дома, получением в период с 2004 года по 2006 год технических условий на подключение реконструируемого жилого дома к инженерным сетям, заключением договора подряда от 23 августа 2007 года, сами по себе не подтверждают факт осуществления ими каких-либо строительных и иных работ по восстановлению и реконструкции разрушенного здания.
Осуществленные ФГУП "212-й комбинат железобетонных изделий" работы по договору о реконструкции от 14 октября 2003 года имели место при рассмотрении в 2004 году Октябрьским районным судом г. Калининграда гражданского дела по иску администрации Октябрьского района г. Калининграда к Б.Т., Д. о продаже жилого дома с торгов и касались лишь подготовки строительной площадки для производства строительных работ. Данные обстоятельства судом при вынесении приведенного выше решения были приняты во внимание и явились основанием для отказа в продаже с торгов спорного жилого дома в порядке, предусмотренном статьей 293 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При разрешении настоящего спора администрацией городского округа "Город Калининград" в подтверждение обоснованности требований представлен отчет ООО "А." N от 15 января 2015 года, из которого следует, что в результате проведения 12 января 2015 года обследования здания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что кирпичные перемычки по внутренним стенам имеют трещины в замковой и опорных частях, лестницы и лестничные пролеты обрушены полностью, перекрытия во внутренней части здания обрушены полностью, кирпичная кладка стен здания частично разрушена, отмостка по периметру жилого дома полностью разрушена, на полу в помещениях подвала вода, стены цоколя переувлажнены
По результатам такого обследования специалистом сделан вывод о нарушении пространственной жесткости и устойчивости здания в связи с отсутствием совместной работы дисков перекрытий с несущими стенами, так как перекрытия обрушены полностью и несущие стены имеют следы частичного обрушения.
Дальнейшая эксплуатация данного здания невозможна в связи с превышением состояния по первой группе предельных состояний. Подобное состояние приводит к обрушению здания и наличие людей как внутри, так и в непосредственной близости к зданию недопустимо.
В соответствии с подпунктами 6 и 16 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; предельное состояние строительных конструкций - состояние строительных конструкций здания или сооружения, за пределами которого дальнейшая эксплуатация здания или сооружения опасна, недопустима, затруднена или нецелесообразна либо восстановление работоспособного состояния здания или сооружения невозможно или нецелесообразно.
Названные специалистом в отчете обстоятельства свидетельствуют о том, что спорное здание утратило свое назначение и перестало существовать как объект недвижимости, а нынешнее состояние оставшихся строительных конструкций является опасным, влекущим их обрушение и угрозу жизни и здоровью населения.
Согласно заключению по обследованию земель от 16 ноября 2013 года, составленному комиссией администрации городского округа "Город Калининград", на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, находится полуразрушенное здание кирпичное двухэтажное, данный объект не используется, на земельном участке произрастают дикорастущие деревья, кустарники, однолетние растения, доступ на земельный участок свободный.
Вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 31 января 2014 года установлено, что Б.Т. арендную плату по указанному выше договору аренды не вносила, в связи с чем на основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации с Б.Т. в пользу администрации городского округа "Город Калининград" взыскана задолженность по арендной плате по состоянию на 17 мая 2013 года в пределах срока исковой давности.
Взысканная судом задолженность по договору аренды Б.Т. не погашена, обязательства по уплате арендных платежей за период с 18 мая 2013 года ею также не исполняются.
Б.Г. как наследником Д. право аренды земельного участка в установленном законом порядке не оформлено, обязательства по уплате арендных платежей по указанному выше договору не исполняются.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что, несмотря на предупреждение долевых собственников о необходимости надлежащего содержания данного дома, выдачу разрешений на проведение работ по реконструкции жилого дома, Б.Т. и Б.Г., являющийся правопреемником Д., реальных мер по восстановлению разрушенного здания не предпринимали, от бремени содержания принадлежащего им имущества фактически отстранились, все разумные сроки на восстановление разрушенного пожаром здания давно истекли, а постепенное разрушение объекта привело к полной утрате его назначения, гибели и уничтожению имущества.
Согласно статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 211 Гражданского кодекса Российской Федерации риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено прекращение права собственности в случаях гибели или уничтожения имущества.
Под гибелью или уничтожением в соответствии с гражданским законодательством понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в первоначальном виде, которое делает невозможным удовлетворение исходных потребностей собственника.
Таким образом, возможность осуществления прав собственника и беспрепятственная реализация его правомочий обусловлены в числе прочего и выполнением установленных законом обязанностей по содержанию и сохранению в надлежащем виде принадлежащего имущества. Устранение лица от выполнения таких обязанностей влечет для него неблагоприятные последствия.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.
Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 130, пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца четвертого пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в отношении спорного здания, утратившего свойства объекта недвижимости, которое не может использоваться по первоначальному назначению и быть объектом гражданских прав, не подлежит сохранению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на это здание как на объект недвижимого имущества, так как сохранение существующих записей о праве на это имущество делает невозможным реализацию правомочия органа местного самоуправления на распоряжение земельным участком с кадастровым номером N.
Правовое регулирование юридической судьбы земельного участка при разрушении строения осуществлялось в период возникновения спорных правоотношений на основании статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года), которая предусматривала в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохранение за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. При этом условия сохранения прав, указанных в пункте 1 настоящей статьи, за арендатором и субарендатором определялись договором аренды (субаренды) земельного участка.
Приведенными выше договорами аренды земельного участка сохранение права аренды в случае разрушения спорного жилого дома не предусмотрено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении иска администрации городского округа "Город Калининград" о признании индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, разрушенным и непригодным к использованию по первоначальному назначению и, как следствие, о прекращении права долевой собственности на него за Б.Т. и Б.Г. с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей о их праве долевой собственности в отношении данного объекта права.
Разрешая исковые требования о расторжении договоров аренды земельного участка, суд, руководствуясь требованиями пункта 1 статьи 610, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, а невнесение ответчиками арендной платы и ухудшение экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих к нему территориях, является существенным нарушением заключенных договоров, и пришел к выводу о наличии правовых основания для расторжения договора аренды земельного участка N, заключенного с Б.Т., и договора аренды земельного участка N, заключенного с Д., правопреемником которой является Б.Г., с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о правах ответчиков на указанный земельный участок.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, находит его правильным, принятым с соблюдением норм материального права.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Пунктами 1, 2, 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Условиями приведенных выше договоров аренды земельного участка предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении договора, при использовании земельного участка не по целевому назначению, при использовании земельного участка способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более двух раз подряд (пункт 4.1.1 договоров).
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, связанные с отказом ответчиков от бремени содержания принадлежащего им имущества, гибелью строения, под которое предоставлен в аренду земельный участок, а также длительность периода неуплаты ответчиками арендных платежей по договорам аренды земельного участка, судебная коллегия полагает, что арендные отношения по договорам, заключенным мэрией г. Калининграда с Б.Т. и Д., подлежат прекращению путем расторжения этих договоров.
Обращение Б.Г. в Центральный районный суд г. Калининграда с иском об оспаривании договора аренды N в силу его ничтожности правового значения по настоящему спору не имеет и, вопреки позиции ответчика, заявленной в суде апелляционной инстанции, не является основанием для приостановления производства по настоящему гражданскому делу.
Доводы жалобы о нарушении процессуальных прав ответчика Б.Т., вызванных ее ненадлежащим извещением о судебном разбирательстве по делу, не затрагивают права и законные интересы ответчика Б.Г. и отмену решения не влекут.
Более того, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции было установлено, что Б.Т. зарегистрирована по месту жительства по указанному в исковом заявлении адресу с 10 сентября 2003 года.
По данному адресу ответчик Б.Т. извещалась судом о месте и времени судебных заседаний по делу заказной судебной корреспонденцией, которая возвращена в суд "по истечении срока хранения" (т. 1 л.д. 33, 52), "отсутствие адреса по указанному адресу" (т. 1 л.д. 201, 208, 210).
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции применительно к статье 119 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принял все меры для надлежащего извещения ответчика по последнему известному месту жительства, указанному в исковом заявлении.
В силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Поскольку ответчик не обеспечила получение заказной судебной корреспонденции по своему месту жительства, судебная коллегия полагает, что ответчик в данном случае должна осознавать риск возникновения неблагоприятных последствий в результате неполучения судебных документов, а именно - рассмотрение дела в ее отсутствие.
Вопреки доводам жалобы "Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 N 47, к спорным правоотношения применению не подлежит, оснований для прекращения производства по делу в части требований администрации городского округа "Город Калининград" о признании спорного объекта недвижимости разрушенным и непригодным к его использованию по первоначальному назначению с последующим прекращением права собственности на спорный объект недвижимости у суда первой инстанции не имелось.
Доводы Б.Г., его представителя Л. о невозможности проведения реконструкции спорного жилого дома в связи с отсутствием до 2008 года межевания границ указанного выше земельного участка, а также сведений об охранных зонах, имеющихся на этом земельном участке инженерных коммуникаций, судебная коллегия находит несостоятельными по следующим основаниям.
Из представленных в материалы дела вступивших в законную силу судебных постановлений следует, что на протяжении длительного времени Б.Г., Б.Т., а также ранее Д. неоднократно обращались за судебной защитой, исходя из наличия у них права пользования земельным участком под спорным жилым домом площадью <данные изъяты> кв. м, преследуя цель пересмотра границ предоставленного в аренду земельного участка.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 30 июля 2008 года, которым решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 7 мая 2008 года по гражданскому делу по иску Б.Г., Б.Т. к администрации городского округа "Город Калининград" о расторжении договоров аренды земельных участков, устранении недостатков земельного участка и постановке вновь сформированного земельного участка на государственный кадастровый учет оставлено без изменения, установлено, что действительно по территории земельного участка с кадастровым номером N проходят инженерные коммуникации, которые занимают территорию равную <данные изъяты> кв. м.
К обоим договорам аренды земельных участков приложены планы границ передаваемого в аренду земельного участка, которые содержат информацию о границах земельного участка, его площади, а также графическое отображение проложенных по территории земельного участка коммуникаций.
Пункт 4.3.2 как договора аренды N, так и договора N оговаривает право арендатора требовать от городских коммунальных служб заключения договоров на проведение плановых ремонтов имеющихся на земельном участке городских коммуникаций.
Договоры аренды земельного участка N, N от 06 августа 2003 года подписаны арендодателем и арендаторами, зарегистрированы в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Калининградской области.
Таким образом, арендаторы были уведомлены арендодателем об имеющихся в пределах территории земельного участка с кадастровым номером N городских коммуникациях и согласились с этим.
В силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приведенные выше обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, поскольку по настоящему делу участие принимают те же лица, что и по ранее рассмотренному делу.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что наличие на земельном участке инженерных коммуникаций, о которых арендаторы были уведомлены при заключении договоров, само по себе препятствием в использовании земельного участка и проведении реконструкции жилого дома не является.
Доказательств обратного стороной ответчика суду не представлено.
При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что неоднократные обращения ответчиков в суд с исками с целью пересмотра границ предоставленного в аренду земельного участка под спорный жилой дом не свидетельствуют о совершении ими действий, направленных на сохранение, восстановление или реконструкцию спорного жилого дома, находящегося длительное время в разрушенном состоянии еще до вынесения Октябрьским районным судом г. Калининграда приведенного выше решения от 02 ноября 2004 года.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы не содержат указания на обстоятельства, которые не были бы исследованы в судебном заседании и могли бы повлиять на выводы суда по существу спора, поэтому отмену решения они не влекут.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Калининграда от 03 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)