Судебные решения, арбитраж
Земли особо охраняемых территорий и их объектов; Земельные правоотношения; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кустарникова И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Нестеровой М.В.
судей Алексеевой Г.Ю., Озерова С.А.
при секретаре Б.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя К. - И. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 04 марта 2013 года, которым К. отказано в удовлетворении исковых требований к Ю.А. о признании права собственности на объект недвижимости, прекращении права собственности на объект недвижимости.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Нестеровой М.В., объяснения представителя К. по доверенности И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ОАО "Сбербанк России" по доверенности П.,
судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
К. обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к Ю.А., в котором просил признать право собственности на одноэтажный коттедж для отдыха, назначение - нежилое, общей площадью ... кв. м, инв. N, лит. ... расположенный по адресу: <адрес> и прекратить право собственности ответчика на указанный объект недвижимости.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ... заключил с ответчиком договор N инвестирования строительства коттеджа - базы отдыха на земельном участке по вышеуказанному адресу. Ответчик, при условии выполнения инвестиционных обязательств в полном объеме и в соответствии с условиями названного договора, обязался после окончания строительных работ передать в собственность истца одноэтажный коттедж для отдыха.
В соответствии с пунктом 4.1 договора, принятые истцом обязательства об инвестировании в строительство ... рублей выполнены, что подтверждается выданными ответчиком расписками в получении денежных средств, а также Актом б/н от ... приема-передачи результата инвестиционной деятельности.
В нарушение п. 3.1.7 договора об инвестировании ответчик по окончании строительства и утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию коттеджа для отдыха не предоставил истцу необходимые для оформления права собственности на объект документы.
В соответствии с пунктом 6.3. договора, оформление документов для регистрации права собственности инвестора на объект осуществляется ответчиком.
С момента подписания акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности, ответчик уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств.
... ответчик зарегистрировал за собой право собственности на одноэтажный коттедж для отдыха.
Поскольку по общему правилу право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ); право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), истец обратился в суд за защитой нарушенного права по избранному способу.
В заседании суда первой инстанции представитель истца К. - И., действующий на основании доверенности от ... сроком три года, исковые требования поддержал.
Представитель ответчика Ю.А. по ордеру и доверенности от ... сроком три года - адвокат Стрельцов В.Л. не возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку ответчик признает передачу истцом денежных средств в размере ... рублей по договору инвестирования от. ... Пояснил, что удовлетворение заявленных требований не исключает правовой возможности для ОАО "Сбербанк России", как стороны кредитного договора, заключенного с ответчиком, требовать защиты нарушенного права при неисполнении условий кредитного договора, в том числе, обращения взыскания на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости.
Истец К. и ответчик Ю.А., извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явились.
Ранее в судебном заседании ответчик исковые требования признал, пояснив, что земельный участок, на котором построен коттедж, в ... годах входил в состав общего земельного участка, принадлежащего Некоммерческому партнерству "Восток", участником которого он являлся. На основании соглашения передачи земельного участка от ..., дополнительного соглашения от ..., протокола внеочередного общего собрания участников Некоммерческого партнерства от ..., ... ответчик зарегистрировал право собственности на указанный земельный участок в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Поскольку денежные средства на строительство коттеджа отсутствовали, ответчик обратился к К., который имел возможность инвестировать строительство. По договору инвестирования от ... К. передал ответчику денежные средства в размере ... руб., которые были внесены в НП "Восток", занимающееся строительством коттеджей. В ... года, коммерческая организация ООО "...", принадлежащая ответчику и У. заключила кредитный договор с ОАО "Сбербанк России", по которому получила кредит в общей сумме более ... рублей. К лету 2008 года финансовое положение ООО "..." ухудшилось, потребовались финансы для обслуживания кредита и финансирования деятельности. В связи с чем, ответчик ... заключил кредитный договор с ОАО "Сбербанк России" на сумму ... руб. В целях обеспечения кредитного договора, ... между ОАО "Сбербанк" и ответчиком был заключен договор ипотеки, предметом залога которого являлся земельный участок под базу отдыха, принадлежащий ответчику на праве собственности площадью ... кв. м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером N. Полученные по кредитному договору денежные средства были потрачены не на строительство коттеджа, а переданы на закупку товара для ООО "...", а вырученные от продажи товара деньги пошли на погашение долга перед ОАО "Сбербанк России" по ранее заключенному кредитному договору.
Третье лицо - представитель ОАО "Сбербанк России" С.Т., действующая на основании доверенности от ... сроком до ..., ссылаясь на положения статьи 64 "Об ипотеке", часть 1 статьи 334 ГК РФ, часть 1 статьи 552 ГК РФ, пункты 1 и 2 статьи 346 ГК РФ в удовлетворении исковых требований просила отказать.
Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 04 марта 2013 года К. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель К. по доверенности И. просит отменить решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 04 марта 2013 года, заявленный иск удовлетворить. В обоснование доводов апелляционной жалобы представитель истца указывает на то, что при рассмотрении данного дела судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, имеет место недоказанность юридически значимых по делу обстоятельств. При этом, настаивает на той правовой позиции, что наличие обременения залоговыми обязательствами на земельный участок не может являться препятствием для признания права собственности относительно возведенных на нем строений (ст. 38 ФЗ "Об ипотеке"). Просит учесть признание иска истцом.
В суд апелляционной инстанции поступила телеграмма от Ю.А., в которой он просит перенести рассмотрение жалобы К., поскольку Ю.А. не будет в Санкт-Петербурге. При этом Ю.А. не представлены доказательства подтверждающие его отсутствие в Санкт-Петербурге.
С учетом указанных обстоятельств отсутствуют основания для отложения рассмотрения апелляционной жалобы, поданной К., по существу.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований к отмене или изменению решения суда по доводам жалобы исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании соглашения N от ..., дополнительного соглашения от ..., протокола внеочередного общего собрания участников некоммерческого партнерства "Восток" N от ..., акта N приема-передачи земельного участка от ..., некоммерческое партнерство по оказанию социальных услуг по организации отдыха "..." в счет возврата целевых взносов участника передало, а Ю.А. принял в собственность земельный участок под базу отдыха, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, общей площадью 1971 кв. м, кадастровый номер N, существенное ограничение (обременение) права - водоохранная зона ..., расположенный по адресу: <адрес>, уч. N (том 1 л.д. 144).
Право собственности Ю.В. на земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области ..., о чем сделана запись регистрации и выдано свидетельство о государственной регистрации права (том 1 л.д. 57, 144).
... между Ю.А., с одной стороны, и К., с другой стороны, заключен договор N инвестирования строительства коттеджа базы отдыха на указанном земельном участке, предметом которого является передача У. (заказчиком-застройщиком) К. (инвестору) прав по инвестированию строительства коттеджа для отдыха, создаваемого по адресу: <адрес> с правом получения по окончании строительства в собственность одноэтажного коттеджа для отдыха с мансардой и подвалом общей проектной площадью ... кв. м, площадью мансарды ... кв. м, назначение нежилое, расположенного по вышеуказанному адресу (том 1 л.д. 14 - 18).
Из пункта 4.1 договора следует, что К. принял на себя обязательства об инвестировании в строительство ... рублей.
В подтверждение исполнения принятых обязательств по передаче денежных средств, истцом в материалы дела представлены расписки на общую сумму ... рублей (том 1 л.д. 20 - 35). Ответчиком факт получения денежных средств от истца в указанном размере не оспаривается.
Согласно п. 2.5 договора окончание строительства объекта и сдача его в эксплуатацию должны быть осуществлены в соответствии с производственной документацией и графиком производства работ в ... года.
Также судом первой инстанции установлено, что ... между ОАО "Сбербанк России" и Ю.А. заключен кредитный договор, на основании которого заемщик получил ипотечный кредит на строительство одноэтажного коттеджа с мансардой и бани на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> в размере ... рублей под 12% годовых (том 1 л.д. 88 - 98).
... между ОАО "Сбербанк" и Ю.А. заключен договор ипотеки земельного участка площадью ... кв. м, кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>, уч. N (том 1 л.д. 94 - 98).
Выпиской из ЕГРП подтверждается, что земельный участок, принадлежащий ответчику, обременен ипотекой от ..., залогодержателем является ОАО "Сбербанк России" (том 1 л.д. 57).
... администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области выдала Ю.А. разрешение на ввод объекта - коттеджа - в эксплуатацию (том 1 л.д. 369).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на объекты недвижимости и сделок с ним ... УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области произведена государственная регистрация права собственности ответчика на коттедж для отдыха, назначение - нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью ... кв. м, инв. N, лит. ... адрес объекта: <адрес> за Ю.А. (том 1, л.д. 38).
Согласно правоустанавливающим документам на объект недвижимого имущества - коттедж для отдыха, расположенный по адресу: <адрес> подтверждается, что основанием для государственной регистрации права собственности Ю.А. на коттедж для отдыха послужило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ..., выданное отделом по архитектуре администрации Муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, а также документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (том 1 л.д. 130 - 166).
Из материалов дела видно, что соответствии с п. 8.3 договора от ... К. обратился с иском в постоянно действующий Третейский суд "Центральный третейский суд", решением которого от ... N иск К. к Ю.А. о признании права собственности на коттедж для отдыха, назначение - нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью ... кв. м, инвентарный номер ... расположенный по адресу: <адрес> удовлетворен в полном объеме (том 1 л.д. 39 - 40).
Определением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от ... по делу ..., вынесенным по заявлению ОАО "Сбербанк России" (лицом, не являвшимся стороной третейского разбирательства), оставленным без изменений апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от ... рег. N, указанное Решение Третейского Суда отменено (том 1 л.д. 41 - 46).
Истец, обращаясь в Приозерский городской суд с требованием к ответчику о признании за ним права собственности на указанный объект недвижимости ссылался на то обстоятельство, что с момента подписания акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности, ответчик уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств, в частности п. 3.1.7 и 6.3, предусматривающих, что Ю.А. по окончании строительства и утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию обязан предоставить К. необходимые документы для оформления права собственности на объект, а также что оформление документов для регистрации права собственности инвестора на объект осуществляется ответчиком.
В соответствии со ст. 1 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ, капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и затраты.
Согласно ст. 8 указанного выше Закона, основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. Условия договоров (контрактов), заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пункт 1 ст. 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу ст. 17 Закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно положениям ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены (п. 2 ст. 37 Закона).
Кроме того, согласно положениям ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Тщательно изучив все обстоятельства дела в совокупности с пояснениями сторон и свидетелей, приняв во внимание наличие обременения в отношении земельного участка, на котором возведено спорное строение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Судом первой инстанции выявлена правовая несостоятельность требований истца о признании за ним права собственности на коттедж в период действия залогового обременения в отношении земельного участка, на котором он находится, и само помещение, поскольку установление права собственности на спорные объекты недвижимости предполагает возможность его реализации в полном объеме, в том числе произвести отчуждение, что может явиться причиной наступления определенных негативных последствий для обладателя иных вещных прав на земельный участок.
Так, в соответствии с ч. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
По смыслу указанной правовой нормы собственник недвижимого имущества вправе без согласия собственника земельного участка, если иное не предусмотрено условиями пользования, передать право собственности на недвижимое имущество третьему лицу. Переход права собственности на недвижимое имущество влечет переход и права пользования земельным участком, то есть он возможен без согласия собственника земельного участка. Право пользования земельным участком переходит к приобретателю недвижимости одновременно с переходом права собственности на нее независимо от государственной регистрации и надлежащего оформления перехода права пользования. Приобретатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. При этом, указанные положения законодательства направлены на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, но с определенными изъятиями, которые состоят в том, что по общему правилу недвижимое имущество следует судьбе земельного участка (ч. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ), тогда как указанная правовая норма устанавливает обратное правило - земельный участок следует судьбе недвижимого имущества.
Вместе с тем, согласно пункту 4 статьи 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При этом, согласно положениям ч. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Таким образом, законодателем защищены права залогодержателя при осуществлении залогодателем вещных прав в отношении обремененного залогом имущества.
В данном случае залогодателем Ю.А. не было получено согласие у ОАО "Сбербанк России" на продажу предмета ипотеки.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что в производстве Калининского районного суда Санкт-Петербурга находится гражданское дело ..., возбужденное ..., то есть до обращения К. с настоящим иском в Приозерский городской суд - ..., по иску ОАО "Сбербанк России" к Ю.А. Е., Ю.А., У. о взыскании кредитной задолженности, признании обременения ипотеку на построенный объект - коттедж для отдыха, расположенный по адресу: <адрес>, обращении взыскания на предмет залога - земельный участок под базу отдыха, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, общей площадью ... кв. м, кадастровый номер N, коттедж для отдыха, расположенный на вышеуказанном земельном участке (том 1 л.д. 54).
Системный анализ вышеуказанных законоположений позволяет сделать вывод о невозможности положительного разрешения спора по возникновению у истца права собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке, являющемся предметом залога, в период действия такого обременения.
Следует также учесть, что договором от ... не разрешен вопрос о правах на земельный участок при передаче объекта недвижимости в собственность инвестора.
Судом первой инстанции обоснованно не принят во внимание довод представителя истца о том, что к моменту заключения кредитного договора, спорный объект недвижимости был завершен строительством, следовательно, был построен на денежные средства инвестора, а не Банка. При этом суд верно указал, что правовые основания для возникновения у истца права собственности на спорный объект недвижимости отсутствуют.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции, отказывая К. в судебной защите имущественных прав по избранному способу, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, произвел полную и всестороннюю оценку представленных сторонами доказательств по правилам ст. 67 ГК РФ, применил нормы материального права, которые подлежат применению для урегулирования возникших спорных правоотношений, и постановил законное и обоснованное решение полном соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Кроме того, исходя из указанной правовой нормы, принятие признания иска ответчиком, является правом, а не обязанностью суда.
Доводы истца о том, что судом не учтено признание иска ответчиком, несостоятельны, поскольку такое признание в данном случае противоречит закону, нарушает права и интересы других лиц.
Ссылка истца на положения ст. 38 ФЗ "Об ипотеке" также несостоятельна, поскольку в данном случае подлежат применению ст. ст. 37, 39 ФЗ "Об ипотеке".
Иные доводы апелляционной жалобы представителя истца направлены на иное толкование норм материального права и иную оценку установленных судом обстоятельств, не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к отмене судебного решения.
Ссылок на допущенные судом процессуальные нарушения, которые являются безусловным основанием к отмене судебного решения, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 04 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя К. - И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.06.2013 N 33-2821/2013
Разделы:Земли особо охраняемых территорий и их объектов; Земельные правоотношения; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июня 2013 г. N 33-2821/2013
Судья Кустарникова И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Нестеровой М.В.
судей Алексеевой Г.Ю., Озерова С.А.
при секретаре Б.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя К. - И. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 04 марта 2013 года, которым К. отказано в удовлетворении исковых требований к Ю.А. о признании права собственности на объект недвижимости, прекращении права собственности на объект недвижимости.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Нестеровой М.В., объяснения представителя К. по доверенности И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ОАО "Сбербанк России" по доверенности П.,
судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
К. обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к Ю.А., в котором просил признать право собственности на одноэтажный коттедж для отдыха, назначение - нежилое, общей площадью ... кв. м, инв. N, лит. ... расположенный по адресу: <адрес> и прекратить право собственности ответчика на указанный объект недвижимости.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ... заключил с ответчиком договор N инвестирования строительства коттеджа - базы отдыха на земельном участке по вышеуказанному адресу. Ответчик, при условии выполнения инвестиционных обязательств в полном объеме и в соответствии с условиями названного договора, обязался после окончания строительных работ передать в собственность истца одноэтажный коттедж для отдыха.
В соответствии с пунктом 4.1 договора, принятые истцом обязательства об инвестировании в строительство ... рублей выполнены, что подтверждается выданными ответчиком расписками в получении денежных средств, а также Актом б/н от ... приема-передачи результата инвестиционной деятельности.
В нарушение п. 3.1.7 договора об инвестировании ответчик по окончании строительства и утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию коттеджа для отдыха не предоставил истцу необходимые для оформления права собственности на объект документы.
В соответствии с пунктом 6.3. договора, оформление документов для регистрации права собственности инвестора на объект осуществляется ответчиком.
С момента подписания акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности, ответчик уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств.
... ответчик зарегистрировал за собой право собственности на одноэтажный коттедж для отдыха.
Поскольку по общему правилу право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ); право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), истец обратился в суд за защитой нарушенного права по избранному способу.
В заседании суда первой инстанции представитель истца К. - И., действующий на основании доверенности от ... сроком три года, исковые требования поддержал.
Представитель ответчика Ю.А. по ордеру и доверенности от ... сроком три года - адвокат Стрельцов В.Л. не возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку ответчик признает передачу истцом денежных средств в размере ... рублей по договору инвестирования от. ... Пояснил, что удовлетворение заявленных требований не исключает правовой возможности для ОАО "Сбербанк России", как стороны кредитного договора, заключенного с ответчиком, требовать защиты нарушенного права при неисполнении условий кредитного договора, в том числе, обращения взыскания на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости.
Истец К. и ответчик Ю.А., извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явились.
Ранее в судебном заседании ответчик исковые требования признал, пояснив, что земельный участок, на котором построен коттедж, в ... годах входил в состав общего земельного участка, принадлежащего Некоммерческому партнерству "Восток", участником которого он являлся. На основании соглашения передачи земельного участка от ..., дополнительного соглашения от ..., протокола внеочередного общего собрания участников Некоммерческого партнерства от ..., ... ответчик зарегистрировал право собственности на указанный земельный участок в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Поскольку денежные средства на строительство коттеджа отсутствовали, ответчик обратился к К., который имел возможность инвестировать строительство. По договору инвестирования от ... К. передал ответчику денежные средства в размере ... руб., которые были внесены в НП "Восток", занимающееся строительством коттеджей. В ... года, коммерческая организация ООО "...", принадлежащая ответчику и У. заключила кредитный договор с ОАО "Сбербанк России", по которому получила кредит в общей сумме более ... рублей. К лету 2008 года финансовое положение ООО "..." ухудшилось, потребовались финансы для обслуживания кредита и финансирования деятельности. В связи с чем, ответчик ... заключил кредитный договор с ОАО "Сбербанк России" на сумму ... руб. В целях обеспечения кредитного договора, ... между ОАО "Сбербанк" и ответчиком был заключен договор ипотеки, предметом залога которого являлся земельный участок под базу отдыха, принадлежащий ответчику на праве собственности площадью ... кв. м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером N. Полученные по кредитному договору денежные средства были потрачены не на строительство коттеджа, а переданы на закупку товара для ООО "...", а вырученные от продажи товара деньги пошли на погашение долга перед ОАО "Сбербанк России" по ранее заключенному кредитному договору.
Третье лицо - представитель ОАО "Сбербанк России" С.Т., действующая на основании доверенности от ... сроком до ..., ссылаясь на положения статьи 64 "Об ипотеке", часть 1 статьи 334 ГК РФ, часть 1 статьи 552 ГК РФ, пункты 1 и 2 статьи 346 ГК РФ в удовлетворении исковых требований просила отказать.
Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 04 марта 2013 года К. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель К. по доверенности И. просит отменить решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 04 марта 2013 года, заявленный иск удовлетворить. В обоснование доводов апелляционной жалобы представитель истца указывает на то, что при рассмотрении данного дела судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, имеет место недоказанность юридически значимых по делу обстоятельств. При этом, настаивает на той правовой позиции, что наличие обременения залоговыми обязательствами на земельный участок не может являться препятствием для признания права собственности относительно возведенных на нем строений (ст. 38 ФЗ "Об ипотеке"). Просит учесть признание иска истцом.
В суд апелляционной инстанции поступила телеграмма от Ю.А., в которой он просит перенести рассмотрение жалобы К., поскольку Ю.А. не будет в Санкт-Петербурге. При этом Ю.А. не представлены доказательства подтверждающие его отсутствие в Санкт-Петербурге.
С учетом указанных обстоятельств отсутствуют основания для отложения рассмотрения апелляционной жалобы, поданной К., по существу.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований к отмене или изменению решения суда по доводам жалобы исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании соглашения N от ..., дополнительного соглашения от ..., протокола внеочередного общего собрания участников некоммерческого партнерства "Восток" N от ..., акта N приема-передачи земельного участка от ..., некоммерческое партнерство по оказанию социальных услуг по организации отдыха "..." в счет возврата целевых взносов участника передало, а Ю.А. принял в собственность земельный участок под базу отдыха, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, общей площадью 1971 кв. м, кадастровый номер N, существенное ограничение (обременение) права - водоохранная зона ..., расположенный по адресу: <адрес>, уч. N (том 1 л.д. 144).
Право собственности Ю.В. на земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области ..., о чем сделана запись регистрации и выдано свидетельство о государственной регистрации права (том 1 л.д. 57, 144).
... между Ю.А., с одной стороны, и К., с другой стороны, заключен договор N инвестирования строительства коттеджа базы отдыха на указанном земельном участке, предметом которого является передача У. (заказчиком-застройщиком) К. (инвестору) прав по инвестированию строительства коттеджа для отдыха, создаваемого по адресу: <адрес> с правом получения по окончании строительства в собственность одноэтажного коттеджа для отдыха с мансардой и подвалом общей проектной площадью ... кв. м, площадью мансарды ... кв. м, назначение нежилое, расположенного по вышеуказанному адресу (том 1 л.д. 14 - 18).
Из пункта 4.1 договора следует, что К. принял на себя обязательства об инвестировании в строительство ... рублей.
В подтверждение исполнения принятых обязательств по передаче денежных средств, истцом в материалы дела представлены расписки на общую сумму ... рублей (том 1 л.д. 20 - 35). Ответчиком факт получения денежных средств от истца в указанном размере не оспаривается.
Согласно п. 2.5 договора окончание строительства объекта и сдача его в эксплуатацию должны быть осуществлены в соответствии с производственной документацией и графиком производства работ в ... года.
Также судом первой инстанции установлено, что ... между ОАО "Сбербанк России" и Ю.А. заключен кредитный договор, на основании которого заемщик получил ипотечный кредит на строительство одноэтажного коттеджа с мансардой и бани на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> в размере ... рублей под 12% годовых (том 1 л.д. 88 - 98).
... между ОАО "Сбербанк" и Ю.А. заключен договор ипотеки земельного участка площадью ... кв. м, кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>, уч. N (том 1 л.д. 94 - 98).
Выпиской из ЕГРП подтверждается, что земельный участок, принадлежащий ответчику, обременен ипотекой от ..., залогодержателем является ОАО "Сбербанк России" (том 1 л.д. 57).
... администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области выдала Ю.А. разрешение на ввод объекта - коттеджа - в эксплуатацию (том 1 л.д. 369).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на объекты недвижимости и сделок с ним ... УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области произведена государственная регистрация права собственности ответчика на коттедж для отдыха, назначение - нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью ... кв. м, инв. N, лит. ... адрес объекта: <адрес> за Ю.А. (том 1, л.д. 38).
Согласно правоустанавливающим документам на объект недвижимого имущества - коттедж для отдыха, расположенный по адресу: <адрес> подтверждается, что основанием для государственной регистрации права собственности Ю.А. на коттедж для отдыха послужило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ..., выданное отделом по архитектуре администрации Муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, а также документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (том 1 л.д. 130 - 166).
Из материалов дела видно, что соответствии с п. 8.3 договора от ... К. обратился с иском в постоянно действующий Третейский суд "Центральный третейский суд", решением которого от ... N иск К. к Ю.А. о признании права собственности на коттедж для отдыха, назначение - нежилое, 1-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью ... кв. м, инвентарный номер ... расположенный по адресу: <адрес> удовлетворен в полном объеме (том 1 л.д. 39 - 40).
Определением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от ... по делу ..., вынесенным по заявлению ОАО "Сбербанк России" (лицом, не являвшимся стороной третейского разбирательства), оставленным без изменений апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от ... рег. N, указанное Решение Третейского Суда отменено (том 1 л.д. 41 - 46).
Истец, обращаясь в Приозерский городской суд с требованием к ответчику о признании за ним права собственности на указанный объект недвижимости ссылался на то обстоятельство, что с момента подписания акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности, ответчик уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств, в частности п. 3.1.7 и 6.3, предусматривающих, что Ю.А. по окончании строительства и утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию обязан предоставить К. необходимые документы для оформления права собственности на объект, а также что оформление документов для регистрации права собственности инвестора на объект осуществляется ответчиком.
В соответствии со ст. 1 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ, капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и затраты.
Согласно ст. 8 указанного выше Закона, основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. Условия договоров (контрактов), заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пункт 1 ст. 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу ст. 17 Закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно положениям ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены (п. 2 ст. 37 Закона).
Кроме того, согласно положениям ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Тщательно изучив все обстоятельства дела в совокупности с пояснениями сторон и свидетелей, приняв во внимание наличие обременения в отношении земельного участка, на котором возведено спорное строение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Судом первой инстанции выявлена правовая несостоятельность требований истца о признании за ним права собственности на коттедж в период действия залогового обременения в отношении земельного участка, на котором он находится, и само помещение, поскольку установление права собственности на спорные объекты недвижимости предполагает возможность его реализации в полном объеме, в том числе произвести отчуждение, что может явиться причиной наступления определенных негативных последствий для обладателя иных вещных прав на земельный участок.
Так, в соответствии с ч. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
По смыслу указанной правовой нормы собственник недвижимого имущества вправе без согласия собственника земельного участка, если иное не предусмотрено условиями пользования, передать право собственности на недвижимое имущество третьему лицу. Переход права собственности на недвижимое имущество влечет переход и права пользования земельным участком, то есть он возможен без согласия собственника земельного участка. Право пользования земельным участком переходит к приобретателю недвижимости одновременно с переходом права собственности на нее независимо от государственной регистрации и надлежащего оформления перехода права пользования. Приобретатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. При этом, указанные положения законодательства направлены на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, но с определенными изъятиями, которые состоят в том, что по общему правилу недвижимое имущество следует судьбе земельного участка (ч. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ), тогда как указанная правовая норма устанавливает обратное правило - земельный участок следует судьбе недвижимого имущества.
Вместе с тем, согласно пункту 4 статьи 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При этом, согласно положениям ч. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Таким образом, законодателем защищены права залогодержателя при осуществлении залогодателем вещных прав в отношении обремененного залогом имущества.
В данном случае залогодателем Ю.А. не было получено согласие у ОАО "Сбербанк России" на продажу предмета ипотеки.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что в производстве Калининского районного суда Санкт-Петербурга находится гражданское дело ..., возбужденное ..., то есть до обращения К. с настоящим иском в Приозерский городской суд - ..., по иску ОАО "Сбербанк России" к Ю.А. Е., Ю.А., У. о взыскании кредитной задолженности, признании обременения ипотеку на построенный объект - коттедж для отдыха, расположенный по адресу: <адрес>, обращении взыскания на предмет залога - земельный участок под базу отдыха, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, общей площадью ... кв. м, кадастровый номер N, коттедж для отдыха, расположенный на вышеуказанном земельном участке (том 1 л.д. 54).
Системный анализ вышеуказанных законоположений позволяет сделать вывод о невозможности положительного разрешения спора по возникновению у истца права собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке, являющемся предметом залога, в период действия такого обременения.
Следует также учесть, что договором от ... не разрешен вопрос о правах на земельный участок при передаче объекта недвижимости в собственность инвестора.
Судом первой инстанции обоснованно не принят во внимание довод представителя истца о том, что к моменту заключения кредитного договора, спорный объект недвижимости был завершен строительством, следовательно, был построен на денежные средства инвестора, а не Банка. При этом суд верно указал, что правовые основания для возникновения у истца права собственности на спорный объект недвижимости отсутствуют.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции, отказывая К. в судебной защите имущественных прав по избранному способу, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, произвел полную и всестороннюю оценку представленных сторонами доказательств по правилам ст. 67 ГК РФ, применил нормы материального права, которые подлежат применению для урегулирования возникших спорных правоотношений, и постановил законное и обоснованное решение полном соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Кроме того, исходя из указанной правовой нормы, принятие признания иска ответчиком, является правом, а не обязанностью суда.
Доводы истца о том, что судом не учтено признание иска ответчиком, несостоятельны, поскольку такое признание в данном случае противоречит закону, нарушает права и интересы других лиц.
Ссылка истца на положения ст. 38 ФЗ "Об ипотеке" также несостоятельна, поскольку в данном случае подлежат применению ст. ст. 37, 39 ФЗ "Об ипотеке".
Иные доводы апелляционной жалобы представителя истца направлены на иное толкование норм материального права и иную оценку установленных судом обстоятельств, не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к отмене судебного решения.
Ссылок на допущенные судом процессуальные нарушения, которые являются безусловным основанием к отмене судебного решения, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 04 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя К. - И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)