Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2015
Постановление в полном объеме изготовлено 10.02.2015
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Семенюта Е.А.
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.
при участии:
от общества с ограниченной Федяев Е.С., представитель по
- ответственностью "Курск-Агро" доверенности б/н от 24.01.2015;
- (ОГРН 10946110004283, ИНН
4625005659):
от Управления Федеральной представитель не явился,
службы государственной доказательства надлежащего извещения
- регистрации кадастра и имеются в материалах дела;
- картографии по Курской
области (ОГРН 1044637042614,
ИНН 4632048452):
от Администрации Баннинского представитель не явился,
сельсовета Фатежского района доказательства надлежащего извещения
Курской области имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" на решение Арбитражного суда Курской области от 21.11.2014 по делу N А35-5419/2014 (судья Арцыбашева Т.Ю.), по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (ОГРН 10946110004283, ИНН 4625005659) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452) о признании незаконным сообщения Управления от 19.05.2014 N 26/001/2014-414 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности.
Третье лицо: Администрация Баннинского сельсовета Фатежского района Курской области,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (далее - ООО "Курск-Агро", Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, регистрирующий орган) о признании незаконным сообщения Управления от 19.05.2014 N 26/001/2014-414 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, пролечена Администрация Баннинского сельсовета Фатежского района Курской области (далее - Администрация, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Курской области от 21.11.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.
Не согласившись с указанным судебным актом, заявитель обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что им представлены все необходимые документы, подтверждающие факт использования Обществом земельного участка с кадастровым номером 46:25:020000:9, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет, в котором находится приобретенная земельная доля.
Кроме того, заявитель указывает, что доказательства использования и обработки полей с NN 466, 467, 468, 479 представлены в материалы дела, указанные поля входят в состав земельного участка с кадастровым номером 46:25:020000:9, однако судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения не принято во внимание данное обстоятельство.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал полностью, считая решение суда области незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просил отменить его полностью и принять по делу новый судебный акт.
В судебное заседание апелляционной инстанции Управление Росреестра по курской области и третье лицо явку своих представителей не обеспечили, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Администрация ходатайствовала о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя.
В порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя указанного лица.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрация поддерживает доводы апелляционной жалобы. Третье лицо указывает, что сельсовет принял законное и обоснованное решение о реализации земельной доли в адрес ООО "Курск-Агро" - сельскохозяйственной организации, обрабатывающей земельный участок, в состав которого входит земельная доля, данное решение никем не оспорено и вступило в законную силу.
Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя заявителя, апелляционная коллегия находит следующее:
ООО "Курск-Агро" расположено по адресу: 307128, Курская область, Фатежский район, д. Ржава, зарегистрировано в качестве юридического лица 03.03.2009 за ОГРН 10946110004283, ИНН 4625005659. Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности Общества является выращивание зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных культур, не включенных в другие группировки.
Как следует из материалов дела, 17.04.2013 на основании решения Фатежского районного суда Курской области от 22.02.2013 по делу N 2-6-13 зарегистрировано право собственности муниципального образования "Банинский сельсовет" Фатежского района Курской области на земельную долю размером 12,51 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельский совет, в подтверждение чего выдано свидетельство о государственной регистрации права от 17.04.2013 серия 46 АО N 066619.
В газете "Курская правда" N 57 (25482) Администрацией Банинского сельсовета Фатежского района Курской области 14.05.2013 было размещено объявление о реализации (продаже) земельной доли размером 12,51 га в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 46:25:020000:9.
Заявитель 14.05.2013 обратился в Администрацию с заявлением о намерении приобрести земельную долю размером 12,51 га.
По итогам рассмотрения поданного заявления 17.07.2013 Собранием депутатов Банинского сельсовета Фатежского района принято решение N 7 "О продаже земельных долей, принадлежащих муниципальному образованию "Банинский сельсовет" Фатежского района, Курской области на праве собственности на основании решений судов".
Между Администрацией и ООО "Курск-Агро" 31.07.2013 был заключен договор N СН/К-225 купли-продажи земельной доли размером 12,51 га в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 46:25:020000:9.
Администрация и ООО "Курск-Агро" 02.04.2014 обратились в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности земельной доли 12,51 га в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 4953000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет с кадастровым номером 46:25:020000:9.
Сообщением от 19.05.2014 N 26/001/2014-414 Управление Росреестра по Курской области на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона N 122-ФЗ) уведомило об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельную долю 12,51 га в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 4953000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет с кадастровым номером 46:25:020000:9.
Полагая, что решение Управления Росреестра по Курской области, выраженное в сообщении от 19.05.2014 N 26/001/2014-414, является незаконным, ООО "Курск-Агро" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Арбитражный суд области, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что заявителем в регистрирующий орган не было представлено документов, подтверждающих преимущественное право ООО "Курск-Агро" на получение в собственность земельных долей в размере 12,51 га в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 4953000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет с кадастровым номером 46:25:020000:9.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Предметом настоящего спора является законность решения Управления Росреестра по Курской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, выраженного в сообщении от 19.05.2014 N 26/001/2014-414.
Как пояснил представитель заявителя, требование обязать Управление осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Администрации к ООО "Курск-Агро" на земельную долю площадью 12, 51 га, кадастровый номер 46:25:020000:9, расположенную по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет является способом восстановления нарушенного права, и как самостоятельное не заявлялось. Предмет и основания спора определены судом области правильно, в ходе рассмотрения дела заявителем не изменялись.
Согласно статье 9 Закона N 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.
На основании пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Управление Росреестра по Курской области является территориальным органом Росреестра, осуществляющим его функции на территории Курской области.
Таким образом, Управление Росреестра по Курской области уполномочено на осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курской области, следовательно, оспариваемый отказ принят в рамках полномочий указанного органа.
Согласно части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно части 1, части 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе таких документов указаны договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
Согласно части 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4) и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абз. 10).
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального
Пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Как усматривается из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним послужил факт непредставления заявителем документа, удостоверяющего право ООО "Курск-Агро" на земельную долю в составе земельного участка, а также документов, подтверждающих полномочия Администрации представлять интересы иных собственников земельного участка при распоряжении им.
Согласно положениям частей 1, 2, 3 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Так в силу частей 1, 3 статьи 129 ГК РФ, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Согласно положениям статьи 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Из системного анализа приведенных норм в их взаимосвязи следует, что распоряжение (реализация) таким объектом гражданских прав - как земельный участок, осуществляется с учетом положений законодательства о земле.
Согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9 площадью 4953000 кв. м расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет, находится в общей долевой собственности третьего лица и физических лиц (более чем 5 собственников), относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.
Особенности использования сельскохозяйственных угодий регламентированы в статье 79 ЗК РФ.
Согласно части 5 статьи 79 ЗК РФ, использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), которым установлены правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на такие земельные участки и доли в праве общей собственности на них.
В соответствии с частью 3 статьи 1 названного закона оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе, на принципах сохранения целевого использования земельных участков; преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Согласно части 1 статьи 15 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности установлены в статье 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (часть 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
В соответствии с абз. 1, 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ.
В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных, статьями 12, 13 и 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с абз. 2 части 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
С учетом изложенного, законодателем установлен исчерпывающий перечень лиц, имеющих право приобрести земельную долю без ее выдела в натуре.
Более того, критериями отнесения к указанному перечню лиц организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства является принадлежность участка на праве общей (долевой) собственности и (или) использование ими на законном основании земельного участка, находящегося в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
При этом, исходя из системного толкования абз. 2 части 1 статьи 12 и п. п. 4 части 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, указанные лица должны использовать именно тот земельный участок, доля в праве на который ими приобретается.
Таким образом, с учетом приведенных законодательных положений, в рассматриваемом споре при заключении договора купли-продажи от 31.07.2013 N СН/К-225, на основании которого ООО "Курск-Агро" просило зарегистрировать переход к нему права на земельные доли общей площадью 12,51 га, должны были быть соблюдены указанные нормы.
Вместе с тем, судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что ООО "Курск-Агро" не является участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет.
Кроме того, в материалах настоящего дела также отсутствуют и доказательства, подтверждающие преимущественное право заявителя на покупку земельной доли площадью 12,51 га из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в составе земельного участка с кадастровым номером 46:25:020000:9.
Судом установлено, что на государственную регистрацию в пакете документов были представлены, в том числе, договор купли-продажи от 31.07.2013 N СН/К-225, акт приема-передачи к договору купли-продажи от 31.07.2013, соглашение от 13.01.2012, соглашение от 14.11.2012, соглашение от 24.01.2014, договор аренды земельного участка от 24.02.2012.
Из представленных документов следует, что 13.01.2012 между Администрацией Фатежского района Курской области и ООО "Курск-Агро" было заключено соглашение N 1, согласно которому Администрация передает земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет, для использования в целях сельскохозяйственного производства, общей площадью 357,69 га. Срок действия соглашения определен сторонами с 13.01.2012 по 13.11.2012.
Указанное соглашение было пролонгировано соглашением от 14.11.2012 N 2 в срок до 14.10.2013.
Вместе с тем, доказательств того, что данные соглашения заключены на основании решения собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности, в материалы дела не содержат, в суд апелляционной инстанции также не представлено.
Апелляционная коллегия не принимает также и представленные в материалы дела копию объявления в газете "Курская правда" от 16.01.2010 N 3 (24960) о проведении 15.02.2010 общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 46:25:020000:9 и справку от 16.02.2010 б/н о том, что собрание не состоялось ввиду отсутствия кворума, поскольку из повестки дня собрания следовало, что должен был решаться вопрос об утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которого выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких участков в аренду ООО "Курск-Агро, а также обсуждение и утверждение условий передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду ООО "Курск-Агро" и договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя.
Довод третьего лица о том, что заключение соглашений об использовании невостребованных земельных долей между районными администрациями и сельскохозяйственными организациями, обрабатывающими земли, было рекомендовано комитетом по управлению имуществом Курской области, до момента государственной регистрации права собственности Курской области, на земельные участки, образованные за счет невостребованных земельных долей, правомерно отклонен судом первой инстанции как документально не подтвержденный.
Более того, по данным соглашениям предметом является земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет, для использования в целях сельскохозяйственного производства, общей площадью 357,69 га, в то время, как согласно имеющейся в материалах дела кадастровой выписке и представленным свидетельствам о государственной регистрации права площадь участка составляет 4953000 кв. м. Доказательств, свидетельствующих о внесении изменений в сведения о площади земельного участка, материалы настоящего дела не содержат, в суд апелляционной инстанции также не представлены.
Иных доказательств наличия права Администрации на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 46:25:020000:9 не представлено и убедительных доводов не приведено.
При таких обстоятельствах, соглашения от 13.01.2012, от 14.11.2012 N 2 нельзя рассматривать в качестве законных оснований использования спорного земельного участка.
Кроме того, судом установлено, что 24.02.2012 между Емельяновым Анатолием Владимировичем и ООО "Курск-Агро" был заключен договор аренды земельного участка (в редакции дополнительных соглашений), в соответствии с которым заявителю на праве аренды передавалась 2/3 доли земельного участка площадью 8,34 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:25:020000:4, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет.
В частности, по договору аренды от 24.02.2012, заключенному между Емельяновым А.В. и ООО "Курск-Агро", передаче заявителю на праве аренды подлежало 2/3 доли земельного участка площадью 8,34 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:25:020000:4, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Баниннский сельсовет.
Однако доказательств выдела земельного участка в счет указанной в договоре земельной доли не представлено. Кроме того, спорная доля площадью 12,51 га предметом указанного договора не является, так как принадлежит на праве собственности третьему лицу.
Более того, в договоре имеется ссылка на другой земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:4, в то время как спорным в рассматриваемом деле является земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9.
Ссылки представителя заявителя на допущенную и уже исправленную описку в указании последней цифры в кадастровом номере судом отклоняется, так как ошибка исправлена только 23.09.2014, после принятия оспариваемого акта, в то время как регистрирующий орган указал на данное обстоятельство по результатам правовой экспертизы представленных документов и описка не была своевременно исправлена.
Таким образом, учитывая положения статьи 5 ЗК РФ и абзаца 2 части 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, названный договор аренды в качестве доказательства законного использования земельного участка с кадастровым 46:25:020000:9 также не может принят.
Довод заявителя о том, что 24.01.2014 между Администрацией Банинского сельсовета Фатежского района Курской области и ООО "Курск-Агро" было заключено соглашение, согласно которому Администрация передает заявителю часть земельного участка с кадастровым номером 46:25:020000:9 из земель сельскохозяйственного назначения расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет, для использования в целях сельскохозяйственного производства, общей площадью 282,69 га, также отклоняется апелляционной инстанций как несостоятельный, поскольку предметом представленного соглашения является часть земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, не прошедшая государственный кадастровый учет, обратного в материалы дела не представлено.
Апелляционная коллегия учитывает, пункт 4 Минэкономразвития России от 25.11.2011 N Д23-4894, согласно которому в случае если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок без оформления соответствующих правоотношений в надлежащей форме, в орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о предоставлении земельных долей или земельных участков на льготных условиях, могут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое использование (например, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ и др.).
Вместе с тем, из представленных заявителем актов расходов семян, удобрений и посадочного материала, реестры путевых листов трактористов-машинистов свидетельствуют об обработке полей с NN 466, 467, 468, 479, невозможно достоверно установить, что поля с перечисленными выше номерами входят именно в те части земельного участки с кадастровым номером 46:02:020000:9, которые выступали предметом заключенных заявителем соглашений и договора аренды.
При этом суд принимает во внимание, что путем выдела в счет долевой собственности 28 граждан, собственников 28 земельных долей, в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:02:020000:9 образован земельный участок с кадастровым номером 46:25:020004:25, расположенный по тому же адресу, площадью 1 167 600 кв. м, который по договору от 23.05.2013 N 1-Б передан заявителю в аренду на 25 лет.
Кроме того, в настоящее время находится на стадии оформления право аренды заявителя земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:541, образованного также путем выдела в счет долевой собственности 5 граждан, собственников земельных долей, в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:02:020000:9.
С учетом ранее изложенных выводов по соглашениям от 13.01.2012, 14.11.2011, 24.02.2014 апелляционная коллегия не может признать и допустимыми доказательства арендной платы за 2012, 2013 годы.
Представленные в материалы сведения органов статистики носят общий характер и не содержат сведений о кадастровых номерах участков, которые используются заявителем, данные формы статистической отчетности не могут являться убедительным доказательством использования заявителем земельного участка с кадастровым номером 46:02:020000:9.
При таких обстоятельствах, представленные заявителем в Управление Росреестра по Курской области документы не могут быть признаны подтверждающими факт законного использования Обществом земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Кроме того, ООО "Курск-Агро" не представлены документы, подтверждающие право общей долевой собственности на спорный земельный участок.
Повторно оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционная коллегия полагает, что Управление Росреестра по Курской области правомерно отказало обществу в государственной регистрации права на земельную долю в размере 12,51 га в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 4953000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет с кадастровым номером 46:25:020000:9, а, следовательно, решение регистрирующего органа от 19.05.2014 N 26/001/2014-414 соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции принял законное судебное решение, соответствующее фактическим обстоятельствам дела.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а только выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены принятого по делу решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 21.11.2014 по делу N А35-5419/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (ОГРН 10946110004283, ИНН 4625005659) излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению N 247 от 18.12.2014 в сумме 1000 рублей из доходов федерального бюджета.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.02.2015 ПО ДЕЛУ N А35-5419/2014
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2015 г. по делу N А35-5419/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2015
Постановление в полном объеме изготовлено 10.02.2015
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Донцова П.В.,
судей Семенюта Е.А.
Протасова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.
при участии:
от общества с ограниченной Федяев Е.С., представитель по
- ответственностью "Курск-Агро" доверенности б/н от 24.01.2015;
- (ОГРН 10946110004283, ИНН
4625005659):
от Управления Федеральной представитель не явился,
службы государственной доказательства надлежащего извещения
- регистрации кадастра и имеются в материалах дела;
- картографии по Курской
области (ОГРН 1044637042614,
ИНН 4632048452):
от Администрации Баннинского представитель не явился,
сельсовета Фатежского района доказательства надлежащего извещения
Курской области имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" на решение Арбитражного суда Курской области от 21.11.2014 по делу N А35-5419/2014 (судья Арцыбашева Т.Ю.), по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (ОГРН 10946110004283, ИНН 4625005659) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452) о признании незаконным сообщения Управления от 19.05.2014 N 26/001/2014-414 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности.
Третье лицо: Администрация Баннинского сельсовета Фатежского района Курской области,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (далее - ООО "Курск-Агро", Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, регистрирующий орган) о признании незаконным сообщения Управления от 19.05.2014 N 26/001/2014-414 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, пролечена Администрация Баннинского сельсовета Фатежского района Курской области (далее - Администрация, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Курской области от 21.11.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.
Не согласившись с указанным судебным актом, заявитель обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что им представлены все необходимые документы, подтверждающие факт использования Обществом земельного участка с кадастровым номером 46:25:020000:9, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет, в котором находится приобретенная земельная доля.
Кроме того, заявитель указывает, что доказательства использования и обработки полей с NN 466, 467, 468, 479 представлены в материалы дела, указанные поля входят в состав земельного участка с кадастровым номером 46:25:020000:9, однако судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения не принято во внимание данное обстоятельство.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал полностью, считая решение суда области незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просил отменить его полностью и принять по делу новый судебный акт.
В судебное заседание апелляционной инстанции Управление Росреестра по курской области и третье лицо явку своих представителей не обеспечили, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Администрация ходатайствовала о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя.
В порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя указанного лица.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрация поддерживает доводы апелляционной жалобы. Третье лицо указывает, что сельсовет принял законное и обоснованное решение о реализации земельной доли в адрес ООО "Курск-Агро" - сельскохозяйственной организации, обрабатывающей земельный участок, в состав которого входит земельная доля, данное решение никем не оспорено и вступило в законную силу.
Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя заявителя, апелляционная коллегия находит следующее:
ООО "Курск-Агро" расположено по адресу: 307128, Курская область, Фатежский район, д. Ржава, зарегистрировано в качестве юридического лица 03.03.2009 за ОГРН 10946110004283, ИНН 4625005659. Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности Общества является выращивание зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных культур, не включенных в другие группировки.
Как следует из материалов дела, 17.04.2013 на основании решения Фатежского районного суда Курской области от 22.02.2013 по делу N 2-6-13 зарегистрировано право собственности муниципального образования "Банинский сельсовет" Фатежского района Курской области на земельную долю размером 12,51 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельский совет, в подтверждение чего выдано свидетельство о государственной регистрации права от 17.04.2013 серия 46 АО N 066619.
В газете "Курская правда" N 57 (25482) Администрацией Банинского сельсовета Фатежского района Курской области 14.05.2013 было размещено объявление о реализации (продаже) земельной доли размером 12,51 га в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 46:25:020000:9.
Заявитель 14.05.2013 обратился в Администрацию с заявлением о намерении приобрести земельную долю размером 12,51 га.
По итогам рассмотрения поданного заявления 17.07.2013 Собранием депутатов Банинского сельсовета Фатежского района принято решение N 7 "О продаже земельных долей, принадлежащих муниципальному образованию "Банинский сельсовет" Фатежского района, Курской области на праве собственности на основании решений судов".
Между Администрацией и ООО "Курск-Агро" 31.07.2013 был заключен договор N СН/К-225 купли-продажи земельной доли размером 12,51 га в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 46:25:020000:9.
Администрация и ООО "Курск-Агро" 02.04.2014 обратились в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности земельной доли 12,51 га в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 4953000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет с кадастровым номером 46:25:020000:9.
Сообщением от 19.05.2014 N 26/001/2014-414 Управление Росреестра по Курской области на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона N 122-ФЗ) уведомило об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельную долю 12,51 га в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 4953000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет с кадастровым номером 46:25:020000:9.
Полагая, что решение Управления Росреестра по Курской области, выраженное в сообщении от 19.05.2014 N 26/001/2014-414, является незаконным, ООО "Курск-Агро" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Арбитражный суд области, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что заявителем в регистрирующий орган не было представлено документов, подтверждающих преимущественное право ООО "Курск-Агро" на получение в собственность земельных долей в размере 12,51 га в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 4953000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет с кадастровым номером 46:25:020000:9.
Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим:
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Предметом настоящего спора является законность решения Управления Росреестра по Курской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, выраженного в сообщении от 19.05.2014 N 26/001/2014-414.
Как пояснил представитель заявителя, требование обязать Управление осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Администрации к ООО "Курск-Агро" на земельную долю площадью 12, 51 га, кадастровый номер 46:25:020000:9, расположенную по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет является способом восстановления нарушенного права, и как самостоятельное не заявлялось. Предмет и основания спора определены судом области правильно, в ходе рассмотрения дела заявителем не изменялись.
Согласно статье 9 Закона N 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.
На основании пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Управление Росреестра по Курской области является территориальным органом Росреестра, осуществляющим его функции на территории Курской области.
Таким образом, Управление Росреестра по Курской области уполномочено на осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курской области, следовательно, оспариваемый отказ принят в рамках полномочий указанного органа.
Согласно части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно части 1, части 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе таких документов указаны договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Статьей 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
Согласно части 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4) и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абз. 10).
В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального
Пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Как усматривается из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним послужил факт непредставления заявителем документа, удостоверяющего право ООО "Курск-Агро" на земельную долю в составе земельного участка, а также документов, подтверждающих полномочия Администрации представлять интересы иных собственников земельного участка при распоряжении им.
Согласно положениям частей 1, 2, 3 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Так в силу частей 1, 3 статьи 129 ГК РФ, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Согласно положениям статьи 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Из системного анализа приведенных норм в их взаимосвязи следует, что распоряжение (реализация) таким объектом гражданских прав - как земельный участок, осуществляется с учетом положений законодательства о земле.
Согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9 площадью 4953000 кв. м расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет, находится в общей долевой собственности третьего лица и физических лиц (более чем 5 собственников), относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.
Особенности использования сельскохозяйственных угодий регламентированы в статье 79 ЗК РФ.
Согласно части 5 статьи 79 ЗК РФ, использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), которым установлены правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на такие земельные участки и доли в праве общей собственности на них.
В соответствии с частью 3 статьи 1 названного закона оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе, на принципах сохранения целевого использования земельных участков; преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Согласно части 1 статьи 15 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности установлены в статье 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (часть 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
В соответствии с абз. 1, 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ.
В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных, статьями 12, 13 и 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с абз. 2 части 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
С учетом изложенного, законодателем установлен исчерпывающий перечень лиц, имеющих право приобрести земельную долю без ее выдела в натуре.
Более того, критериями отнесения к указанному перечню лиц организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства является принадлежность участка на праве общей (долевой) собственности и (или) использование ими на законном основании земельного участка, находящегося в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
При этом, исходя из системного толкования абз. 2 части 1 статьи 12 и п. п. 4 части 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, указанные лица должны использовать именно тот земельный участок, доля в праве на который ими приобретается.
Таким образом, с учетом приведенных законодательных положений, в рассматриваемом споре при заключении договора купли-продажи от 31.07.2013 N СН/К-225, на основании которого ООО "Курск-Агро" просило зарегистрировать переход к нему права на земельные доли общей площадью 12,51 га, должны были быть соблюдены указанные нормы.
Вместе с тем, судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что ООО "Курск-Агро" не является участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет.
Кроме того, в материалах настоящего дела также отсутствуют и доказательства, подтверждающие преимущественное право заявителя на покупку земельной доли площадью 12,51 га из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в составе земельного участка с кадастровым номером 46:25:020000:9.
Судом установлено, что на государственную регистрацию в пакете документов были представлены, в том числе, договор купли-продажи от 31.07.2013 N СН/К-225, акт приема-передачи к договору купли-продажи от 31.07.2013, соглашение от 13.01.2012, соглашение от 14.11.2012, соглашение от 24.01.2014, договор аренды земельного участка от 24.02.2012.
Из представленных документов следует, что 13.01.2012 между Администрацией Фатежского района Курской области и ООО "Курск-Агро" было заключено соглашение N 1, согласно которому Администрация передает земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет, для использования в целях сельскохозяйственного производства, общей площадью 357,69 га. Срок действия соглашения определен сторонами с 13.01.2012 по 13.11.2012.
Указанное соглашение было пролонгировано соглашением от 14.11.2012 N 2 в срок до 14.10.2013.
Вместе с тем, доказательств того, что данные соглашения заключены на основании решения собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности, в материалы дела не содержат, в суд апелляционной инстанции также не представлено.
Апелляционная коллегия не принимает также и представленные в материалы дела копию объявления в газете "Курская правда" от 16.01.2010 N 3 (24960) о проведении 15.02.2010 общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 46:25:020000:9 и справку от 16.02.2010 б/н о том, что собрание не состоялось ввиду отсутствия кворума, поскольку из повестки дня собрания следовало, что должен был решаться вопрос об утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которого выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких участков в аренду ООО "Курск-Агро, а также обсуждение и утверждение условий передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду ООО "Курск-Агро" и договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя.
Довод третьего лица о том, что заключение соглашений об использовании невостребованных земельных долей между районными администрациями и сельскохозяйственными организациями, обрабатывающими земли, было рекомендовано комитетом по управлению имуществом Курской области, до момента государственной регистрации права собственности Курской области, на земельные участки, образованные за счет невостребованных земельных долей, правомерно отклонен судом первой инстанции как документально не подтвержденный.
Более того, по данным соглашениям предметом является земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет, для использования в целях сельскохозяйственного производства, общей площадью 357,69 га, в то время, как согласно имеющейся в материалах дела кадастровой выписке и представленным свидетельствам о государственной регистрации права площадь участка составляет 4953000 кв. м. Доказательств, свидетельствующих о внесении изменений в сведения о площади земельного участка, материалы настоящего дела не содержат, в суд апелляционной инстанции также не представлены.
Иных доказательств наличия права Администрации на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 46:25:020000:9 не представлено и убедительных доводов не приведено.
При таких обстоятельствах, соглашения от 13.01.2012, от 14.11.2012 N 2 нельзя рассматривать в качестве законных оснований использования спорного земельного участка.
Кроме того, судом установлено, что 24.02.2012 между Емельяновым Анатолием Владимировичем и ООО "Курск-Агро" был заключен договор аренды земельного участка (в редакции дополнительных соглашений), в соответствии с которым заявителю на праве аренды передавалась 2/3 доли земельного участка площадью 8,34 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:25:020000:4, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет.
В частности, по договору аренды от 24.02.2012, заключенному между Емельяновым А.В. и ООО "Курск-Агро", передаче заявителю на праве аренды подлежало 2/3 доли земельного участка площадью 8,34 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:25:020000:4, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Баниннский сельсовет.
Однако доказательств выдела земельного участка в счет указанной в договоре земельной доли не представлено. Кроме того, спорная доля площадью 12,51 га предметом указанного договора не является, так как принадлежит на праве собственности третьему лицу.
Более того, в договоре имеется ссылка на другой земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:4, в то время как спорным в рассматриваемом деле является земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9.
Ссылки представителя заявителя на допущенную и уже исправленную описку в указании последней цифры в кадастровом номере судом отклоняется, так как ошибка исправлена только 23.09.2014, после принятия оспариваемого акта, в то время как регистрирующий орган указал на данное обстоятельство по результатам правовой экспертизы представленных документов и описка не была своевременно исправлена.
Таким образом, учитывая положения статьи 5 ЗК РФ и абзаца 2 части 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, названный договор аренды в качестве доказательства законного использования земельного участка с кадастровым 46:25:020000:9 также не может принят.
Довод заявителя о том, что 24.01.2014 между Администрацией Банинского сельсовета Фатежского района Курской области и ООО "Курск-Агро" было заключено соглашение, согласно которому Администрация передает заявителю часть земельного участка с кадастровым номером 46:25:020000:9 из земель сельскохозяйственного назначения расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет, для использования в целях сельскохозяйственного производства, общей площадью 282,69 га, также отклоняется апелляционной инстанций как несостоятельный, поскольку предметом представленного соглашения является часть земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, не прошедшая государственный кадастровый учет, обратного в материалы дела не представлено.
Апелляционная коллегия учитывает, пункт 4 Минэкономразвития России от 25.11.2011 N Д23-4894, согласно которому в случае если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок без оформления соответствующих правоотношений в надлежащей форме, в орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о предоставлении земельных долей или земельных участков на льготных условиях, могут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое использование (например, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ и др.).
Вместе с тем, из представленных заявителем актов расходов семян, удобрений и посадочного материала, реестры путевых листов трактористов-машинистов свидетельствуют об обработке полей с NN 466, 467, 468, 479, невозможно достоверно установить, что поля с перечисленными выше номерами входят именно в те части земельного участки с кадастровым номером 46:02:020000:9, которые выступали предметом заключенных заявителем соглашений и договора аренды.
При этом суд принимает во внимание, что путем выдела в счет долевой собственности 28 граждан, собственников 28 земельных долей, в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:02:020000:9 образован земельный участок с кадастровым номером 46:25:020004:25, расположенный по тому же адресу, площадью 1 167 600 кв. м, который по договору от 23.05.2013 N 1-Б передан заявителю в аренду на 25 лет.
Кроме того, в настоящее время находится на стадии оформления право аренды заявителя земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:541, образованного также путем выдела в счет долевой собственности 5 граждан, собственников земельных долей, в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:02:020000:9.
С учетом ранее изложенных выводов по соглашениям от 13.01.2012, 14.11.2011, 24.02.2014 апелляционная коллегия не может признать и допустимыми доказательства арендной платы за 2012, 2013 годы.
Представленные в материалы сведения органов статистики носят общий характер и не содержат сведений о кадастровых номерах участков, которые используются заявителем, данные формы статистической отчетности не могут являться убедительным доказательством использования заявителем земельного участка с кадастровым номером 46:02:020000:9.
При таких обстоятельствах, представленные заявителем в Управление Росреестра по Курской области документы не могут быть признаны подтверждающими факт законного использования Обществом земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Кроме того, ООО "Курск-Агро" не представлены документы, подтверждающие право общей долевой собственности на спорный земельный участок.
Повторно оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционная коллегия полагает, что Управление Росреестра по Курской области правомерно отказало обществу в государственной регистрации права на земельную долю в размере 12,51 га в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 4953000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет с кадастровым номером 46:25:020000:9, а, следовательно, решение регистрирующего органа от 19.05.2014 N 26/001/2014-414 соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции принял законное судебное решение, соответствующее фактическим обстоятельствам дела.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а только выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены принятого по делу решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 21.11.2014 по делу N А35-5419/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Курск-Агро" (ОГРН 10946110004283, ИНН 4625005659) излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению N 247 от 18.12.2014 в сумме 1000 рублей из доходов федерального бюджета.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
П.В.ДОНЦОВ
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)