Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей: Кораблевой М.С., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Полонским А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы; Управления Росреестра по Москве
на решение Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2014,
по делу N А40-6412/14 (16-105), принятое судьей Махалкиным М.Ю.,
по иску ООО "Кодекс риэлт эстейт" (ОГРН 1037739004676)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третьи лица: Правительство Москвы и Управление Росреестра по Москве,
о признании незаконным (недействительным) расторжения договора аренды
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: адвокат Антыпко Д.А. по дов. от 30.04.2014
от ответчика: Клоков Е.В. по дов. от 30.12.2014
от третьего лица: от Правительства Москвы - Клоков Е.В. по дов. от 24.12.2014
от Управление Росреестра по Москве - Мацота Е.Э. по дов. от 30.12.2014
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Кодекс риэлт эстейт" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным расторжение договора долгосрочной аренды земельного участка от 28.08.2007 г. N М-04-033531, оформленное уведомлениями Департамента городского имущества города Москвы N ДГИ-И-20989/13 от 02.09.2013 г. и N ДГИ-1-109957/13-1 от 28.10.2013 г., а также применении последствий недействительности указанной сделки путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора N М-04-033531 от 28.08.2007 г. долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 77:04:05004:054, площадью 1300 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Жулебино, мкр. 1А, корп. 55 (с учетом уточненных требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2014 по делу N А40-6412/14 исковые требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы и Управление Росреестра по Москве обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявители апелляционной жалобы указывают на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы и Управления Росреестра требования апелляционной жалобы поддержали в полном объеме по изложенным в них мотивам.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 28.08.2007 г. между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-04-033531 (далее - Договор), в соответствии с которым истцу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:04:05004:054 площадью 1300 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Жулебино, мкр. 1А, корп. 55, для строительства и дальнейшей эксплуатации музыкального салона, сроком на 49 лет с даты его государственной регистрации (п. п. 2.1, 2.2, 2.3).
Договор прошел государственную регистрацию 23.01.2009 г. рег. N 77-77-14/013/2007-622 на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 23.07.2008 г. по делу N А40-31174/08.
Согласно названному решению, Управление Росреестра по Москве своим решением N 14/013/2007-622 от 29.11.2007 г. отказало в государственной регистрации Договора. Данное решение были признано судом незаконным.
На основании п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Следовательно, в силу п. п. 2.2, 2.3 Договора и п. 3 ст. 433 ГК РФ Договор является заключенным и действует с 23.01.2009 г.
Письмами от 18.04.2007 г. N СЛ-2546/701 и от 30.01.2008 г. N СЛ-291/8 Префектура ЮВАО г. Москвы отказывала истцу в утверждении Акта разрешенного использования земельного участка в связи с отсутствием зарегистрированного Договора аренды земельного участка.
Кроме того, письмом от 12.08.2009 г. N СЛ-5431/9 Префектура ЮВАО г. Москвы отказывала истцу в утверждении Акта разрешенного использования земельного участка в связи с изменением законодательства, обязав истца обратиться в Москомархитектуру для подготовки градостроительного плана земельного участка.
Суд первой инстанции учел, что в силу п. 1 ч. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации в составе градостроительного плана земельного участка указываются границы земельного участка, которые определяются в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно уведомлению Управления Росреестра по Москве от 06.08.2009 г. N 77/501/09-46221 земельный участок с кадастровым номером 77:04:0005004:54 в Государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) отсутствовал.
В связи с этим истец обратился в Департамент земельных ресурсов г. Москвы о постановке на учет земельного участка, предоставленного в аренду. Однако Департамент письмом от 28.09.2009 г. N 33-5Т4-1240/9-(0)-1 отказал в этом, потребовав представить распорядительный документ Правительства Москвы об утверждении Акта разрешенного использования земельного участка.
В связи с изложенными обстоятельствами лишь в декабре 2010 года кадастровый учет земельного участка был восстановлен.
Только после этого у истца появилась возможность обратиться в Москомархитектуру для подготовки градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), что он и сделал 20.12.2010 г. Согласно выписке из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу "одного окна", документ должен был быть готов к выдаче 08.02.2011 г.
Однако Москомархитектура приостановила оформление ГПЗУ до рассмотрения в Окружной комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы в ЮВАО г. Москвы, о чем сообщила истцу письмом от 18.02.2011 г. N 001-ГПЗУ-3187/0-(0)-7.
В связи с этим ГПЗУ был выдан истцу лишь 29.08.2012 г.
Так как ГПЗУ является необходимым документом для выдачи разрешения на строительство в силу п. 2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, то только с этой даты истец имел возможность получить разрешение на строительство, на основании которого у истца возникает право на строительство, что прямо указано в ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 4.3 Договора истец обязался осуществить строительство музыкального салона в течение 2-х лет.
В силу ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.
При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условия договора N М-04-033531 не позволяют определить дату или событие, которыми определено начало течения указанного 2-летнего срока.
То есть, срок строительства договором не определен.
К тому же, как было указано выше, истец не имел возможность получить разрешение на строительство и начать строительство ранее даты выдачи ГПЗУ - 29.08.2012 г., в связи с чем предусмотренный п. 4.3 Договора 2-летний срок строительства музыкального салона может исчисляться лишь с указанной даты.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Арбитражный суд города Москвы учел, что в соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства,
- - реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- - отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Так как истец не осуществил строительство музыкального салона на земельном участке, предоставленном ему по Договору, ответчик направил ему уведомление от 02.09.2013 г. N ДГИ-И-20989/13 о расторжении Договора.
На это уведомления истец 01.10.2013 г. направил ответчику возражение.
На что ответчик уведомлением от 28.10.2013 г. N ДГИ-1-109957/13-1 подтвердил расторжение Договора.
Удовлетворяя исковые требования о признании недействительным досрочное расторжение Договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент направления ответчиком указанных уведомлений не истек предусмотренный п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" пятилетний срок на выдачу разрешения на строительство со дня заключения договора, так как договор был заключен (зарегистрирован) 23.01.2009 г. Следовательно, пять лет истекли 23.01.2014 г.
При этом суд отклонил ссылка ответчика на п. 4.3 Договора, так как условия данного договора не позволяют определить дату или событие, которыми определено начало течения предусмотренного указанным пунктом 2-летнего срока строительства. С учетом даты выдачи ГПЗУ 2-летний срок строительства истек 29.08.2014 г.
Таким образом, суд первой инстанции посчитал, что у ответчика отсутствовали законные основания для расторжения Договора от 28.08.2007 г. N М-04-033531 в одностороннем внесудебном порядке.
Согласно с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В данном случае суд пришел к правомерному выводу, что спорные уведомления ответчика являются односторонними сделками (п. 2 ст. 154 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
На основании уведомлений ответчика от 02.09.2013 г. N ДГИ-И-20989/13 и от 28.10.2013 г. N ДГИ-1-109957/13-1 право аренды было прекращено, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Москве от 22.01.2014 г. N 04/005/2014-209.
В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о том, что для восстановления нарушенного права истца необходимо применить последствие недействительности сделки путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации Договора.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционных жалоб, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что ссылки как на Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", так и на п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 являются абсолютно безотносительными к настоящему спору, поскольку между сторонами Договора не было споров ни о размере платы, ни об условиях пользования земельным участком или их изменении. Обязательства сторон друг перед другом ясны и без государственной регистрации. Однако в силу прямого указания п. 3 ст. 433 ГК РФ подлежащий государственной регистрации Договор аренды не мог считаться заключенным до момента его регистрации. В связи с этим истец не мог получить ни один документ, необходимый для строительства, без представления зарегистрированного Договора аренды. Обязательства, связывающие стороны Договора до момента его государственной регистрации, не распространяют свое действие ни третьи лица, для которых основанием прав на землю является только заключенный Договор аренды, то есть прошедший государственную регистрацию.
Стороной по Договору аренды являлся Департамент земельный ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы), который не выдает разрешение на строительство и не осуществляет иные функции в области градостроительства. Соответственно, истец не мог приступить к осуществлению градостроительной деятельности и обращаться к третьим лицам до момента регистрации Договора.
Отклоняя ссылку в апелляционной жалобе на бездействия истца, в частности, то, что истец не обжаловал отказ Префектуры ЮВАО г. Москвы в утверждении акта разрешенного использования земельного участка, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что отказ Префектуры ЮВАО г. Москвы имел место до государственной регистрации Договора, в связи с чем оснований для обжалования действий Префектуры на тот период времени не имелось. Кроме того, отсутствие обращения в суд вообще не может расцениваться как бездействие, поскольку обращение в суд - это обращение в целях защиты нарушенных прав и законных интересов, а вовсе не действие в рамках какой-либо административной процедуры получения разрешения на строительство. Более того, истец в тот период времени занимался совсем иным судебным процессом, а именно, обжалованием отказа в государственной регистрации Договора аренды, что должно было устранить само основание для отказа Префектуры ЮВАО г. Москвы. К тому же сам факт обращения в Префектуру ЮВАО г. Москвы и получения соответствующих отказов свидетельствует о действиях истца, направленных на исполнение договорных обязательств.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о надлежащем исполнении арендатором своих обязательств, вытекающих из Договора аренды.
При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционных жалобах доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.10.2014 по делу N А40-6412/14 (16-105) оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.01.2015 N 09АП-54702/2014, 09АП-57872/2014 ПО ДЕЛУ N А40-6412/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2015 г. N 09АП-54702/2014, 09АП-57872/2014
Дело N А40-6412/14
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей: Кораблевой М.С., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Полонским А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы; Управления Росреестра по Москве
на решение Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2014,
по делу N А40-6412/14 (16-105), принятое судьей Махалкиным М.Ю.,
по иску ООО "Кодекс риэлт эстейт" (ОГРН 1037739004676)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третьи лица: Правительство Москвы и Управление Росреестра по Москве,
о признании незаконным (недействительным) расторжения договора аренды
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: адвокат Антыпко Д.А. по дов. от 30.04.2014
от ответчика: Клоков Е.В. по дов. от 30.12.2014
от третьего лица: от Правительства Москвы - Клоков Е.В. по дов. от 24.12.2014
от Управление Росреестра по Москве - Мацота Е.Э. по дов. от 30.12.2014
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Кодекс риэлт эстейт" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным расторжение договора долгосрочной аренды земельного участка от 28.08.2007 г. N М-04-033531, оформленное уведомлениями Департамента городского имущества города Москвы N ДГИ-И-20989/13 от 02.09.2013 г. и N ДГИ-1-109957/13-1 от 28.10.2013 г., а также применении последствий недействительности указанной сделки путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора N М-04-033531 от 28.08.2007 г. долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 77:04:05004:054, площадью 1300 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Жулебино, мкр. 1А, корп. 55 (с учетом уточненных требований).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2014 по делу N А40-6412/14 исковые требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы и Управление Росреестра по Москве обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявители апелляционной жалобы указывают на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы и Управления Росреестра требования апелляционной жалобы поддержали в полном объеме по изложенным в них мотивам.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 28.08.2007 г. между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-04-033531 (далее - Договор), в соответствии с которым истцу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 77:04:05004:054 площадью 1300 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Жулебино, мкр. 1А, корп. 55, для строительства и дальнейшей эксплуатации музыкального салона, сроком на 49 лет с даты его государственной регистрации (п. п. 2.1, 2.2, 2.3).
Договор прошел государственную регистрацию 23.01.2009 г. рег. N 77-77-14/013/2007-622 на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 23.07.2008 г. по делу N А40-31174/08.
Согласно названному решению, Управление Росреестра по Москве своим решением N 14/013/2007-622 от 29.11.2007 г. отказало в государственной регистрации Договора. Данное решение были признано судом незаконным.
На основании п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Следовательно, в силу п. п. 2.2, 2.3 Договора и п. 3 ст. 433 ГК РФ Договор является заключенным и действует с 23.01.2009 г.
Письмами от 18.04.2007 г. N СЛ-2546/701 и от 30.01.2008 г. N СЛ-291/8 Префектура ЮВАО г. Москвы отказывала истцу в утверждении Акта разрешенного использования земельного участка в связи с отсутствием зарегистрированного Договора аренды земельного участка.
Кроме того, письмом от 12.08.2009 г. N СЛ-5431/9 Префектура ЮВАО г. Москвы отказывала истцу в утверждении Акта разрешенного использования земельного участка в связи с изменением законодательства, обязав истца обратиться в Москомархитектуру для подготовки градостроительного плана земельного участка.
Суд первой инстанции учел, что в силу п. 1 ч. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации в составе градостроительного плана земельного участка указываются границы земельного участка, которые определяются в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно уведомлению Управления Росреестра по Москве от 06.08.2009 г. N 77/501/09-46221 земельный участок с кадастровым номером 77:04:0005004:54 в Государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) отсутствовал.
В связи с этим истец обратился в Департамент земельных ресурсов г. Москвы о постановке на учет земельного участка, предоставленного в аренду. Однако Департамент письмом от 28.09.2009 г. N 33-5Т4-1240/9-(0)-1 отказал в этом, потребовав представить распорядительный документ Правительства Москвы об утверждении Акта разрешенного использования земельного участка.
В связи с изложенными обстоятельствами лишь в декабре 2010 года кадастровый учет земельного участка был восстановлен.
Только после этого у истца появилась возможность обратиться в Москомархитектуру для подготовки градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), что он и сделал 20.12.2010 г. Согласно выписке из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу "одного окна", документ должен был быть готов к выдаче 08.02.2011 г.
Однако Москомархитектура приостановила оформление ГПЗУ до рассмотрения в Окружной комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы в ЮВАО г. Москвы, о чем сообщила истцу письмом от 18.02.2011 г. N 001-ГПЗУ-3187/0-(0)-7.
В связи с этим ГПЗУ был выдан истцу лишь 29.08.2012 г.
Так как ГПЗУ является необходимым документом для выдачи разрешения на строительство в силу п. 2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, то только с этой даты истец имел возможность получить разрешение на строительство, на основании которого у истца возникает право на строительство, что прямо указано в ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 4.3 Договора истец обязался осуществить строительство музыкального салона в течение 2-х лет.
В силу ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.
При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условия договора N М-04-033531 не позволяют определить дату или событие, которыми определено начало течения указанного 2-летнего срока.
То есть, срок строительства договором не определен.
К тому же, как было указано выше, истец не имел возможность получить разрешение на строительство и начать строительство ранее даты выдачи ГПЗУ - 29.08.2012 г., в связи с чем предусмотренный п. 4.3 Договора 2-летний срок строительства музыкального салона может исчисляться лишь с указанной даты.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Арбитражный суд города Москвы учел, что в соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства,
- - реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- - отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Так как истец не осуществил строительство музыкального салона на земельном участке, предоставленном ему по Договору, ответчик направил ему уведомление от 02.09.2013 г. N ДГИ-И-20989/13 о расторжении Договора.
На это уведомления истец 01.10.2013 г. направил ответчику возражение.
На что ответчик уведомлением от 28.10.2013 г. N ДГИ-1-109957/13-1 подтвердил расторжение Договора.
Удовлетворяя исковые требования о признании недействительным досрочное расторжение Договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент направления ответчиком указанных уведомлений не истек предусмотренный п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" пятилетний срок на выдачу разрешения на строительство со дня заключения договора, так как договор был заключен (зарегистрирован) 23.01.2009 г. Следовательно, пять лет истекли 23.01.2014 г.
При этом суд отклонил ссылка ответчика на п. 4.3 Договора, так как условия данного договора не позволяют определить дату или событие, которыми определено начало течения предусмотренного указанным пунктом 2-летнего срока строительства. С учетом даты выдачи ГПЗУ 2-летний срок строительства истек 29.08.2014 г.
Таким образом, суд первой инстанции посчитал, что у ответчика отсутствовали законные основания для расторжения Договора от 28.08.2007 г. N М-04-033531 в одностороннем внесудебном порядке.
Согласно с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В данном случае суд пришел к правомерному выводу, что спорные уведомления ответчика являются односторонними сделками (п. 2 ст. 154 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
На основании уведомлений ответчика от 02.09.2013 г. N ДГИ-И-20989/13 и от 28.10.2013 г. N ДГИ-1-109957/13-1 право аренды было прекращено, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Москве от 22.01.2014 г. N 04/005/2014-209.
В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу о том, что для восстановления нарушенного права истца необходимо применить последствие недействительности сделки путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации Договора.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционных жалоб, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что ссылки как на Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", так и на п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 являются абсолютно безотносительными к настоящему спору, поскольку между сторонами Договора не было споров ни о размере платы, ни об условиях пользования земельным участком или их изменении. Обязательства сторон друг перед другом ясны и без государственной регистрации. Однако в силу прямого указания п. 3 ст. 433 ГК РФ подлежащий государственной регистрации Договор аренды не мог считаться заключенным до момента его регистрации. В связи с этим истец не мог получить ни один документ, необходимый для строительства, без представления зарегистрированного Договора аренды. Обязательства, связывающие стороны Договора до момента его государственной регистрации, не распространяют свое действие ни третьи лица, для которых основанием прав на землю является только заключенный Договор аренды, то есть прошедший государственную регистрацию.
Стороной по Договору аренды являлся Департамент земельный ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы), который не выдает разрешение на строительство и не осуществляет иные функции в области градостроительства. Соответственно, истец не мог приступить к осуществлению градостроительной деятельности и обращаться к третьим лицам до момента регистрации Договора.
Отклоняя ссылку в апелляционной жалобе на бездействия истца, в частности, то, что истец не обжаловал отказ Префектуры ЮВАО г. Москвы в утверждении акта разрешенного использования земельного участка, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что отказ Префектуры ЮВАО г. Москвы имел место до государственной регистрации Договора, в связи с чем оснований для обжалования действий Префектуры на тот период времени не имелось. Кроме того, отсутствие обращения в суд вообще не может расцениваться как бездействие, поскольку обращение в суд - это обращение в целях защиты нарушенных прав и законных интересов, а вовсе не действие в рамках какой-либо административной процедуры получения разрешения на строительство. Более того, истец в тот период времени занимался совсем иным судебным процессом, а именно, обжалованием отказа в государственной регистрации Договора аренды, что должно было устранить само основание для отказа Префектуры ЮВАО г. Москвы. К тому же сам факт обращения в Префектуру ЮВАО г. Москвы и получения соответствующих отказов свидетельствует о действиях истца, направленных на исполнение договорных обязательств.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о надлежащем исполнении арендатором своих обязательств, вытекающих из Договора аренды.
При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционных жалобах доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.10.2014 по делу N А40-6412/14 (16-105) оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)