Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец обратился в администрацию района с просьбой заключить с ним договор аренды земельного участка, однако ему было отказано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Санфирова О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Селютиной И.Ф.,
судей Новожениной О.Р., Пересыпкиной Т.И.,
при секретаре А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению З. к администрации муниципального образования Бузулукский район об обязании заключить договор аренды земельного участка
по апелляционной жалобе администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области
на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 30 июля 2014 года.
Заслушав доклад судьи Селютиной И.Ф., судебная коллегия
установила:
З. обратился в суд с иском к администрации МО Бузулукский район Оренбургской области об обязании заключить договор аренды земельного участка, указав, что ему на праве собственности принадлежит незавершенный строительством жилой дом, расположенный на земельном участке, площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, по адресу: (адрес) З. неоднократно обращался в администрацию МО Бузулукский район с заявлением о заключении договора аренды земельного участка сроком на 11 месяцев, расположенного под незавершенным строительством жилого дома, но получал отказы, так как дом незавершен строительством и не введен в эксплуатацию. Истец считает данный отказ незаконным. В связи с чем просил суд признать незаконным решение N от (дата) об отказе в заключении договора аренды сроком на 11 месяцем на земельный участок с кадастровым номером N, вынесенное администрацией МО Бузулукский район Оренбургской области в лице главы района С. по заявлению З. от (дата) о заключении договора аренды земельного участка, расположенного под незавершенным строительством жилым домом по адресу: (адрес). Обязать администрацию МО Бузулукский район Оренбургской области в лице главы района С. заключить на срок 11 месяцев с З. договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного под незавершенным строительством жилого дома по адресу: (адрес) в месячный срок.
Впоследствии З. уточнил исковые требования и окончательно просил суд признать незаконным отказ от (дата) в заключении договора аренды сроком на 11 месяцем на земельный участок с кадастровым номером N, вынесенный администрацией МО Бузулукский район Оренбургской области по заявлению З. от (дата) о заключении договора аренды земельного участка, общей площадью *** кв. м, расположенного под незавершенным строительством жилым домом по адресу: (адрес) Обязать администрацию МО Бузулукский район Оренбургской области заключить на срок 11 месяцев с З. договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного под незавершенным строительством жилого дома по адресу: (адрес) в месячный срок.
Решением Бузулукского районного суда Оренбургской области от 30 июля 2014 года исковое заявление З. было удовлетворено, признан незаконным отказ от (дата) в заключении договора аренды сроком на 11 месяцем на земельный участок с кадастровым номером N, вынесенный администрацией МО Бузулукский район Оренбургской области по заявлению З. от (дата) о заключении договора аренды земельного участка, общей площадью *** кв. м, расположенного под незавершенным строительством жилым домом по адресу: (адрес) Администрация МО Бузулукский район Оренбургской области обязана заключить на срок 11 месяцев с З. договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв. м, расположенного под незавершенным строительством жилого дома по адресу: (адрес) Этим же решением с администрации МО Бузулукский район в пользу З. взысканы расходы по оплате услуг представителя в размере *** рублей, государственная пошлина в сумме *** рублей, расходы за оформление доверенности в сумме *** рублей.
С решением суда не согласна администрация МО Бузулукский район, в апелляционной жалобе просит решение отменить, ссылаясь на абзац 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, указывает на то, что с истцом не может быть заключен договор аренды земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, поскольку право аренды земельных участков имеют только граждане, в чьей собственности находятся здания, строения и сооружения. Кроме того, ответчик не согласен со взысканием с него судебных расходов в пользу истца.
В судебное заседание при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истец З., представитель ответчика администрации МО Бузулукский район не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. Представитель ответчика Л. просила рассмотреть апелляционную жалобу без участия ответчика. Судебная коллегия вынесла определение о рассмотрении дела в отсутствие администрации МО Бузулукский район.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что распоряжением Борового сельсовета Бузулукского района N от (дата) ФИО12. был предоставлен земельный участок, площадью *** кв. м в (адрес) для строительства индивидуального жилого дома.
ФИО12. на данном земельном участке начал стоить жилой дом, но (дата) умер.
Решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от (дата) за его сыном З. (истцом по настоящему делу) было признано право собственности на незавершенный строительством жилой дом, литер ***, процент готовности по ОНС - ***%, расположенный по адресу: (адрес).
З. в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на указанный объект недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от (дата) года, из которого следует, что истец является собственником объекта незавершенного строительством, площадью застройки *** кв. м, степень готовности ***%, находящегося по адресу: (адрес)
Из кадастрового паспорта земельного участка от (дата) усматривается, что собственник земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала N, площадью *** кв. м, не определен. Категория земель не установлена, разрешенное использование не указано.
(дата) и (дата) З. обращался в администрацию Бузулукского района с просьбой заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв. м, расположенным в центральной части кадастрового квартала N по адресу: (адрес).
Письмами от (дата) N и от (дата) N администрацией МО Бузулукский район З. было отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, на котором расположен объект незавершенный строительством, со ссылкой на то, что ОНС не относится к тем зданиям, строениям, сооружениям, собственники которых в силу ч. 1 ст. 36 ЗК РФ имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды. Земельный участок может быть передан З. только в случае если жилой дом будет им достроен и введен в эксплуатацию.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования З. и признавая незаконным отказ администрации МО Бузулукский район в предоставлении З. земельного участка по договору аренды, пришел к выводу о том, что с момента регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды. При этом суд указал, что целью заключения договора аренды будет являться завершение строительства жилого дома, а не эксплуатация уже готового и сданного в эксплуатацию жилого дома.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда и с решением об удовлетворении исковых требований З.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретаются гражданами и юридическими лицами в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
В статьях 35, 36 Земельного кодекса РФ указан исчерпывающий перечень объектов недвижимости: здания, строения, сооружения.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В силу названной нормы права земельные участки предоставляются в собственность граждан и юридических лиц для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Положения абзаца 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ об исключительном праве граждан и юридических лиц на выкуп земельного участка к объектам незавершенного строительства неприменимы, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (введенному Федеральным законом от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ), собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
Право собственности З. на объект незавершенного строительства было зарегистрировано (дата) года.
Таким образом, З. в настоящее время не является лицом, имеющим исключительное право на приобретение права аренды указанного им земельного участка.
С учетом изложенного, отказ администрации МО Бузулукский район в предоставлении в аренду З. земельного участка является правомерным, так как истец не вправе претендовать на предоставление ему спорного земельного участка до окончания строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 30 июля 2014 года является незаконным и необоснованным и подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении искового заявления З.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 30 июля 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении искового заявления З. к администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области об обязании заключить договор аренды земельного участка.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-6541/2014
Требование: Об обязании заключить договор аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец обратился в администрацию района с просьбой заключить с ним договор аренды земельного участка, однако ему было отказано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 октября 2014 г. по делу N 33-6541/2014
Судья Санфирова О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Селютиной И.Ф.,
судей Новожениной О.Р., Пересыпкиной Т.И.,
при секретаре А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению З. к администрации муниципального образования Бузулукский район об обязании заключить договор аренды земельного участка
по апелляционной жалобе администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области
на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 30 июля 2014 года.
Заслушав доклад судьи Селютиной И.Ф., судебная коллегия
установила:
З. обратился в суд с иском к администрации МО Бузулукский район Оренбургской области об обязании заключить договор аренды земельного участка, указав, что ему на праве собственности принадлежит незавершенный строительством жилой дом, расположенный на земельном участке, площадью *** кв. м, с кадастровым номером N, по адресу: (адрес) З. неоднократно обращался в администрацию МО Бузулукский район с заявлением о заключении договора аренды земельного участка сроком на 11 месяцев, расположенного под незавершенным строительством жилого дома, но получал отказы, так как дом незавершен строительством и не введен в эксплуатацию. Истец считает данный отказ незаконным. В связи с чем просил суд признать незаконным решение N от (дата) об отказе в заключении договора аренды сроком на 11 месяцем на земельный участок с кадастровым номером N, вынесенное администрацией МО Бузулукский район Оренбургской области в лице главы района С. по заявлению З. от (дата) о заключении договора аренды земельного участка, расположенного под незавершенным строительством жилым домом по адресу: (адрес). Обязать администрацию МО Бузулукский район Оренбургской области в лице главы района С. заключить на срок 11 месяцев с З. договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного под незавершенным строительством жилого дома по адресу: (адрес) в месячный срок.
Впоследствии З. уточнил исковые требования и окончательно просил суд признать незаконным отказ от (дата) в заключении договора аренды сроком на 11 месяцем на земельный участок с кадастровым номером N, вынесенный администрацией МО Бузулукский район Оренбургской области по заявлению З. от (дата) о заключении договора аренды земельного участка, общей площадью *** кв. м, расположенного под незавершенным строительством жилым домом по адресу: (адрес) Обязать администрацию МО Бузулукский район Оренбургской области заключить на срок 11 месяцев с З. договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного под незавершенным строительством жилого дома по адресу: (адрес) в месячный срок.
Решением Бузулукского районного суда Оренбургской области от 30 июля 2014 года исковое заявление З. было удовлетворено, признан незаконным отказ от (дата) в заключении договора аренды сроком на 11 месяцем на земельный участок с кадастровым номером N, вынесенный администрацией МО Бузулукский район Оренбургской области по заявлению З. от (дата) о заключении договора аренды земельного участка, общей площадью *** кв. м, расположенного под незавершенным строительством жилым домом по адресу: (адрес) Администрация МО Бузулукский район Оренбургской области обязана заключить на срок 11 месяцев с З. договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв. м, расположенного под незавершенным строительством жилого дома по адресу: (адрес) Этим же решением с администрации МО Бузулукский район в пользу З. взысканы расходы по оплате услуг представителя в размере *** рублей, государственная пошлина в сумме *** рублей, расходы за оформление доверенности в сумме *** рублей.
С решением суда не согласна администрация МО Бузулукский район, в апелляционной жалобе просит решение отменить, ссылаясь на абзац 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, указывает на то, что с истцом не может быть заключен договор аренды земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, поскольку право аренды земельных участков имеют только граждане, в чьей собственности находятся здания, строения и сооружения. Кроме того, ответчик не согласен со взысканием с него судебных расходов в пользу истца.
В судебное заседание при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истец З., представитель ответчика администрации МО Бузулукский район не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. Представитель ответчика Л. просила рассмотреть апелляционную жалобу без участия ответчика. Судебная коллегия вынесла определение о рассмотрении дела в отсутствие администрации МО Бузулукский район.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что распоряжением Борового сельсовета Бузулукского района N от (дата) ФИО12. был предоставлен земельный участок, площадью *** кв. м в (адрес) для строительства индивидуального жилого дома.
ФИО12. на данном земельном участке начал стоить жилой дом, но (дата) умер.
Решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от (дата) за его сыном З. (истцом по настоящему делу) было признано право собственности на незавершенный строительством жилой дом, литер ***, процент готовности по ОНС - ***%, расположенный по адресу: (адрес).
З. в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на указанный объект недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от (дата) года, из которого следует, что истец является собственником объекта незавершенного строительством, площадью застройки *** кв. м, степень готовности ***%, находящегося по адресу: (адрес)
Из кадастрового паспорта земельного участка от (дата) усматривается, что собственник земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала N, площадью *** кв. м, не определен. Категория земель не установлена, разрешенное использование не указано.
(дата) и (дата) З. обращался в администрацию Бузулукского района с просьбой заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью *** кв. м, расположенным в центральной части кадастрового квартала N по адресу: (адрес).
Письмами от (дата) N и от (дата) N администрацией МО Бузулукский район З. было отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, на котором расположен объект незавершенный строительством, со ссылкой на то, что ОНС не относится к тем зданиям, строениям, сооружениям, собственники которых в силу ч. 1 ст. 36 ЗК РФ имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды. Земельный участок может быть передан З. только в случае если жилой дом будет им достроен и введен в эксплуатацию.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования З. и признавая незаконным отказ администрации МО Бузулукский район в предоставлении З. земельного участка по договору аренды, пришел к выводу о том, что с момента регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды. При этом суд указал, что целью заключения договора аренды будет являться завершение строительства жилого дома, а не эксплуатация уже готового и сданного в эксплуатацию жилого дома.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда и с решением об удовлетворении исковых требований З.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретаются гражданами и юридическими лицами в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
В статьях 35, 36 Земельного кодекса РФ указан исчерпывающий перечень объектов недвижимости: здания, строения, сооружения.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В силу названной нормы права земельные участки предоставляются в собственность граждан и юридических лиц для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Положения абзаца 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ об исключительном праве граждан и юридических лиц на выкуп земельного участка к объектам незавершенного строительства неприменимы, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (введенному Федеральным законом от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ), собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
Право собственности З. на объект незавершенного строительства было зарегистрировано (дата) года.
Таким образом, З. в настоящее время не является лицом, имеющим исключительное право на приобретение права аренды указанного им земельного участка.
С учетом изложенного, отказ администрации МО Бузулукский район в предоставлении в аренду З. земельного участка является правомерным, так как истец не вправе претендовать на предоставление ему спорного земельного участка до окончания строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 30 июля 2014 года является незаконным и необоснованным и подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении искового заявления З.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 30 июля 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении искового заявления З. к администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области об обязании заключить договор аренды земельного участка.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)