Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Тарасова Г.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Блиновской Е.О.,
судей: Старцевой Е.А., Мелехиной Т.И.,
при секретаре Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.Н. к департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Нягани о признании торгов недействительными,
третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, администрация города Нягани, Р.,
по апелляционной жалобе Б.Н. на решение Няганского городского суда от 24 сентября 2013 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Старцевой Е.А., возражения представителя ответчика Б.О.Н. и представителя администрации г. Нягани Я., судебная коллегия
установила:
Б.Т. обратилась в суд с иском к департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Нягани (далее по тексту департамент) о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 837 кв. м, (номер), расположенного по адресу: (адрес), под строительство индивидуального жилого дома (лот N 2), состоявшихся 22 июля 2013 года.
Требования мотивированы тем, что в нарушение требований ст. 38.1 Земельного Кодекса РФ, принимая решение о продаже вышеуказанного земельного участка с торгов, департамент не указал в извещении о наличии обременения в виде объекта незавершенного строительства, на который она претендует. Постановлением Главы администрации города Нягани от 11 апреля 2007 года N 543 муниципальному учреждению "Комитет по капитальному строительству" (впоследствии переименованному в муниципальное автономное учреждение муниципального образования города Нягани "Комитет по капитальному строительству" (далее - Комитет по капитальному строительству)) из земель населенных пунктов в постоянное (бессрочное) пользование под строительство малоэтажной застройки предоставлен земельный участок, с кадастровым (номер), площадью 32365 кв. м, расположенный (адрес).
04 февраля 2011 года между ней и Комитетом по капитальному строительству заключен договор об инвестировании строительства одноквартирного жилого дома, по условиям которого она выступала соинвестором строительства малоэтажной застройки, путем инвестирования собственных денежных средств. 20 июня 2011 года договор инвестирования расторгнут, ей передано незавершенное строительством производство в пределах суммы внесенных инвестиционных средств.
Земельный участок с кадастровым (номер) был образован в результате преобразования земельного участка с кадастровым (номер), которому присвоен адрес: (адрес).
В результате реализации прав на спорный земельный участок с торгов она утрачивает исключительное право на его аренду, что нарушает ее права.
Определением Няганского городского суда от 9 сентября 2013 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация города Нягани и Р.
Дело рассмотрено в отсутствии представителя администрации города Нягани.
В судебном заседании Б.Н. на заявленных требованиях настаивала.
Представитель департамента Б.О.В. и третье лицо Р. против удовлетворения исковых требований возражали по мотивам отсутствия законных оснований для признания торгов недействительными.
Судом постановлено указанное выше решение, которое Б.Н. просит отменить, настаивая на том, что она имеет исключительное право на аренду спорного земельного участка, на которых на законных основаниях возведен незавершенный строительством объект. Отсутствие зарегистрированного права на незавершенный строительством объект не исключает его фактического существования и не дает департаменту право распоряжения им. Полагает, ответчиком намеренно созданы благоприятные условия для третьих лиц на приобретение спорного земельного участка с возведенным на нем объектом.
Возражая против доводов жалобы, департамент счел решение суда законным и обоснованным.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Б.Н. и Р. не явились. О времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Руководствуясь ст. 327, 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии не явившихся лиц.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив их и возражения, судебная коллегия оснований для отмены оспариваемого решения не усматривает.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, размещенный на спорном земельном участке объект был возведен Комитетом по капитальному строительству, владеющим земельным участком, из которого выделен спорный земельный участок, на праве постоянного (бессрочного) пользования, в рамках договора инвестирования строительства одноквартирного жилого дома, заключенного с истцом 4 февраля 2011 года и расторгнутого 20 июня 2011 года. Участие истца в инвестиционной деятельности в качестве соинвестора права собственности на объект инвестиционной деятельности не порождает.
Передача Комитетом Б.Н. недвижимого имущества по акту приема-передачи от 20 июня 2011 года в отсутствие зарегистрированного права собственности на него свидетельствует о недействительности сделки по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующей пункту 2 статьи 8, пункту 3 статьи 131 и статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таком положении суд первой инстанции правомерно подверг критике ссылку истца на статью 36 Земельного кодекса РФ, в силу пункта 1 которой исключительным правом на приватизацию или приобретение права аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков обладают граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках.
В этой связи следует также отметить, что по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники незавершенных строительством объектов исключительным правом на приватизацию земельных участков занятых этими объектами не обладают.
Доводы Б.Н. о наличии на спорном земельном участке принадлежащего ее на праве собственности объекта недвижимости опровергается материалами дела, а наличие на участке объекта инвестиций при отсутствии у нее прав на данный земельный участок не является достаточным основанием для признания ее лицом, по иску которого могут быть признаны недействительными торги, в которых она не участвовала.
Пунктами 1, 4, 5 ст. 447 ГК РФ предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (п. 1 ст. 449 ГК РФ).
Таким образом, споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
В рассматриваемом случае суд пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не представлено доказательств нарушения при проведении торгов требований закона и своих имущественных прав и интересов, которые могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Порядок проведения торгов по продаже земельного участка определен статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 38, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года N 808.
Согласно пункту 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий, параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, определено его разрешенное использование - малоэтажное жилищное строительство, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.
Нарушений положений подпункта 4 пункта 10 и подпункта 1 пункта 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в части необходимости размещения в извещении о проведении аукциона по продаже земельного участка и в протоколе о результатах аукциона информации об обременении земельного участка, на которые указывает Б.Н., не допущено, поскольку как установлено выше спорный земельный участок правами истца не обременен.
На основании вышеизложенного, с учетом установленных обстоятельств и требований законодательства решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права или материального права, влекущих отмену оспариваемого решения, судебной коллегией не установлено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Няганского городского суда от 24 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.О.БЛИНОВСКАЯ
Судьи
Е.А.СТАРЦЕВА
Т.И.МЕЛЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ ОТ 24.12.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5462/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 декабря 2013 г. по делу N 33-5462/2013
Судья Тарасова Г.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего Блиновской Е.О.,
судей: Старцевой Е.А., Мелехиной Т.И.,
при секретаре Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.Н. к департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Нягани о признании торгов недействительными,
третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, администрация города Нягани, Р.,
по апелляционной жалобе Б.Н. на решение Няганского городского суда от 24 сентября 2013 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Старцевой Е.А., возражения представителя ответчика Б.О.Н. и представителя администрации г. Нягани Я., судебная коллегия
установила:
Б.Т. обратилась в суд с иском к департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Нягани (далее по тексту департамент) о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 837 кв. м, (номер), расположенного по адресу: (адрес), под строительство индивидуального жилого дома (лот N 2), состоявшихся 22 июля 2013 года.
Требования мотивированы тем, что в нарушение требований ст. 38.1 Земельного Кодекса РФ, принимая решение о продаже вышеуказанного земельного участка с торгов, департамент не указал в извещении о наличии обременения в виде объекта незавершенного строительства, на который она претендует. Постановлением Главы администрации города Нягани от 11 апреля 2007 года N 543 муниципальному учреждению "Комитет по капитальному строительству" (впоследствии переименованному в муниципальное автономное учреждение муниципального образования города Нягани "Комитет по капитальному строительству" (далее - Комитет по капитальному строительству)) из земель населенных пунктов в постоянное (бессрочное) пользование под строительство малоэтажной застройки предоставлен земельный участок, с кадастровым (номер), площадью 32365 кв. м, расположенный (адрес).
04 февраля 2011 года между ней и Комитетом по капитальному строительству заключен договор об инвестировании строительства одноквартирного жилого дома, по условиям которого она выступала соинвестором строительства малоэтажной застройки, путем инвестирования собственных денежных средств. 20 июня 2011 года договор инвестирования расторгнут, ей передано незавершенное строительством производство в пределах суммы внесенных инвестиционных средств.
Земельный участок с кадастровым (номер) был образован в результате преобразования земельного участка с кадастровым (номер), которому присвоен адрес: (адрес).
В результате реализации прав на спорный земельный участок с торгов она утрачивает исключительное право на его аренду, что нарушает ее права.
Определением Няганского городского суда от 9 сентября 2013 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация города Нягани и Р.
Дело рассмотрено в отсутствии представителя администрации города Нягани.
В судебном заседании Б.Н. на заявленных требованиях настаивала.
Представитель департамента Б.О.В. и третье лицо Р. против удовлетворения исковых требований возражали по мотивам отсутствия законных оснований для признания торгов недействительными.
Судом постановлено указанное выше решение, которое Б.Н. просит отменить, настаивая на том, что она имеет исключительное право на аренду спорного земельного участка, на которых на законных основаниях возведен незавершенный строительством объект. Отсутствие зарегистрированного права на незавершенный строительством объект не исключает его фактического существования и не дает департаменту право распоряжения им. Полагает, ответчиком намеренно созданы благоприятные условия для третьих лиц на приобретение спорного земельного участка с возведенным на нем объектом.
Возражая против доводов жалобы, департамент счел решение суда законным и обоснованным.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Б.Н. и Р. не явились. О времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Руководствуясь ст. 327, 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии не явившихся лиц.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив их и возражения, судебная коллегия оснований для отмены оспариваемого решения не усматривает.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, размещенный на спорном земельном участке объект был возведен Комитетом по капитальному строительству, владеющим земельным участком, из которого выделен спорный земельный участок, на праве постоянного (бессрочного) пользования, в рамках договора инвестирования строительства одноквартирного жилого дома, заключенного с истцом 4 февраля 2011 года и расторгнутого 20 июня 2011 года. Участие истца в инвестиционной деятельности в качестве соинвестора права собственности на объект инвестиционной деятельности не порождает.
Передача Комитетом Б.Н. недвижимого имущества по акту приема-передачи от 20 июня 2011 года в отсутствие зарегистрированного права собственности на него свидетельствует о недействительности сделки по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующей пункту 2 статьи 8, пункту 3 статьи 131 и статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таком положении суд первой инстанции правомерно подверг критике ссылку истца на статью 36 Земельного кодекса РФ, в силу пункта 1 которой исключительным правом на приватизацию или приобретение права аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков обладают граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках.
В этой связи следует также отметить, что по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники незавершенных строительством объектов исключительным правом на приватизацию земельных участков занятых этими объектами не обладают.
Доводы Б.Н. о наличии на спорном земельном участке принадлежащего ее на праве собственности объекта недвижимости опровергается материалами дела, а наличие на участке объекта инвестиций при отсутствии у нее прав на данный земельный участок не является достаточным основанием для признания ее лицом, по иску которого могут быть признаны недействительными торги, в которых она не участвовала.
Пунктами 1, 4, 5 ст. 447 ГК РФ предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (п. 1 ст. 449 ГК РФ).
Таким образом, споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
В рассматриваемом случае суд пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не представлено доказательств нарушения при проведении торгов требований закона и своих имущественных прав и интересов, которые могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Порядок проведения торгов по продаже земельного участка определен статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 38, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года N 808.
Согласно пункту 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий, параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, определено его разрешенное использование - малоэтажное жилищное строительство, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.
Нарушений положений подпункта 4 пункта 10 и подпункта 1 пункта 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в части необходимости размещения в извещении о проведении аукциона по продаже земельного участка и в протоколе о результатах аукциона информации об обременении земельного участка, на которые указывает Б.Н., не допущено, поскольку как установлено выше спорный земельный участок правами истца не обременен.
На основании вышеизложенного, с учетом установленных обстоятельств и требований законодательства решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права или материального права, влекущих отмену оспариваемого решения, судебной коллегией не установлено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Няганского городского суда от 24 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.О.БЛИНОВСКАЯ
Судьи
Е.А.СТАРЦЕВА
Т.И.МЕЛЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)