Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Годило Н.Н. и Джамбулатова С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О.,
при участии ответчиков - индивидуального предпринимателя Галигузова Н.И. (лично), от администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края: Астежевой Л.В. по доверенности N 6151 от 26.12.2014; в отсутствие представителей истца - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тупольского Дмитрия Владимировича и иных участников арбитражного процесса, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Галигузова Николая Ивановича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2014 по делу N А63-7648/2014,
установил:
глава крестьянского (фермерского) хозяйства Тупольский Дмитрий Владимирович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю Галигузову Николаю Ивановичу (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N 67 от 13.03.2014, для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий из земель населенных пунктов площадью 480 кв. м, с кадастровым номером 26:06:061303:16, расположенного по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, п. Новоизобильный, вдоль трассы г. Изобильный - с. Птичье, в 300 м севернее ул. Заречной, регистрационный номер 26-01-123/2001/2014-378, заключенного администрацией Изобильненского муниципального района с Галигузовым Н.И. (уточненные требования).
Решением от 06.10.2014 заявленные требования удовлетворены, договор аренды земельного участка N 67 от 13.03.2014, для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий из земель населенных пунктов площадью 480 кв. м, с кадастровым номером 26:06:061303:16, признан недействительным (ничтожным).
Не согласившись с вынесенным решением, предприниматель обратился с жалобой, в которой просит отменить принятый по делу судебный акт, в удовлетворении требований - отказать, сославшись на отсутствие возможности представить свои возражения и доводы по иску ввиду неучастия в судебном заседании. По мнению предпринимателя, поскольку на момент обращения истца акт выбора земельного участка утвержден предпринимателю, то он является законным правообладателем спорного земельного участка.
В судебном заседании представитель администрации и предприниматель просили апелляционную жалобу удовлетворить, обжалуемый судебный акт - отменить.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации и предпринимателя, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 26 августа 2013 года в газете "Изобильненский муниципальный вестник" опубликовано сообщение о возможном предоставлении земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий на земельном участке ориентировочной площадью 480 кв. м, расположенного по адресу: Изобильненский район, п. Новоизобильный, вдоль трассы г. Изобильный - с. Птичье, в 300 м севернее ул. Заречной.
10 сентября 2013 года Тупольский Д.В. обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему в аренду указанного земельного участка.
В ответе от 04.10.2013 N 4614 администрация сообщила, что публикация в газете о предполагаемом предоставлении в аренду земельного участка размещена на основании обращения другого лица, которым за свой счет проведен выбор земельного участка и предварительного согласования мест размещения объекта капитального строительства. Акт выбора и предварительного согласования места размещения объекта капитального строительства утверждены постановлением администрации Изобильненского муниципального района.
Полагая, что со стороны администрации имеет место бездействие, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд, ссылаясь на то, что при наличии нескольких заявок в отношении одних и тех же земельных участков право их аренды должно быть выставлено на торги.
Решением арбитражного суда от 23.04.2014 по делу N А63-13440/2013 требования главы КФХ оставлены без удовлетворения, так как земельный участок обременен арендой.
Постановлением администрации от 02 сентября 2013 года N 1670 по заявлению предпринимателя предварительно согласовано место размещения объекта строительства - производственной базы и утвержден акт выбора земельного участка.
06 марта 2014 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 480 кв. м, расположенный по адресу: Изобильненский район, п. Новоизобильный, вдоль трассы г. Изобильный - с. Птичье, в 300 м севернее ул. Заречной, с разрешенным использованием "для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий". Участку присвоен кадастровый номер 26:06:061303:16.
13 марта 2014 года постановлением администрации Изобильненского муниципального района N 466 земельный участок с кадастровым номером 26:06:061303:16 предоставлен Галигузову Н.И. в аренду сроком на 10 лет.
На основании указанного постановления администрацией Изобильненского муниципального района с Галигузовым Н.И. заключен договор N 67 от 13.03.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:06:061303:16 сроком по 12.03.2024, который передан по акту 13 марта 2014 года.
31 марта 2014 года договор аренды N 67 от 13.03.2014 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 26-01-123/2001/2014-378, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 29.07.2014.
Полагая, что договор аренды земельного участка N 67 от 13.03.2014 заключен с нарушением норм действующего законодательства, а потому является недействительной (ничтожной) сделкой, глава КФХ обратился в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующем.
Исходя из положений статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10, 11 Кодекса.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
В силу пункта 1 статьи 31 ЗК РФ каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.
На основании пункта 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется следующим образом: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 ЗК РФ.
При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории.
Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется владеющими этой информацией лицами по запросу органа местного самоуправления бесплатно в установленный Кодексом срок (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ).
После определения участка(ов), подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, орган местного самоуправления, в силу пункта 3 статьи 31 ЗК РФ, информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства.
По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 ЗК РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
По смыслу положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
При этом ЗК РФ не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Указанная правовая позиция выражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4224/10 по делу N А76-4758/2009.
Таким образом, при наличии нескольких заявок право на заключение договора аренды на земельный участок выставляется на торги.
Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан.
Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов. Между тем целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.
Как следует из материалов дела, в нарушение статей 11, 30 ЗК РФ торги в отношении права аренды земельного участка для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий, расположенного по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, п. Новоизобильный, вдоль трассы г. Изобильный - с. Птичье, в 300 м севернее ул. Заречной, не проведены, в то время как при наличии двух и более заявок на один и тот же земельный участок предоставление такого участка может осуществляться исключительно по результатам торгов, вопросы проведения которых регулируются статьей 38 ЗК РФ.
Доказательств наличия преимущественного права аренды спорного земельного участка у Галигузова Н.И. ввиду нахождения на нем объектов недвижимости или наличия ранее действующего договора в отношении земельного участка в материалы не представлено.
Вместе с тем материалами дела подтверждено, что на спорные земельные участки претендовал не только предприниматель, но и истец, что подтверждается имеющимся в материалах дела решением арбитражного суда по делу N А63-13440/2013.
По правилам действующего законодательства в случае, если в течение 30 дней с момента публикации поступает одна заявка, то орган местного самоуправления готовит проект постановления о предоставлении земельного участка, лицу, подавшему заявку, а в случае, если поступило две или более заявок, орган местного самоуправления выносит решение о проведении торгов.
Действия администрации по предоставлению спорного участка в аренду предпринимателю путем заключения договора аренды без процедуры проведения торгов, не соответствуют ЗК РФ и Федеральному закону "О защите конкуренции" от 26.06.2006 N 135-ФЗ, поскольку нарушают принципы прозрачности предоставления находящейся в государственной собственности земли и недопустимости создания дискриминационных условий для субъектов предпринимательской деятельности.
В нарушение статей 1, 30 и 31 ЗК РФ органом местного самоуправления приняты постановления от 02.09.2013 N 1670 (о предварительном согласовании места размещения объекта строительства - производственной базы и утверждении акта выбора земельного участка) и от 13.03.2013 N 466 (о предоставлении в аренду земельного участка).
Данные постановления не только противоречат нормам земельного законодательства, но и нарушают имущественные права главы КФХ Тупольского Д.В.
При таких обстоятельствах, при предоставлении спорного земельного участка для строительства в порядке предварительного согласования места размещения объекта Галигузову Н.И. не соблюден порядок, установленный земельным законодательством.
По правилам статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При таком положении договор аренды земельного участка N 67 от 13.03.2013 заключен с нарушением норм земельного законодательства (на основании незаконных постановлений администрации), является недействительной (ничтожной) сделкой.
Недействительная сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статьи 166 и 167 ГК РФ).
Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
О притязаниях истца на территорию, из которой был впоследствии сформирован спорный земельный участок, и администрации и предпринимателю было известно до постановки спорного участка на кадастровый учет и его предоставления в аренду ответчику-предпринимателю.
Установив, что спорный земельный участок предоставлен ответчику в аренду с нарушением требований норм земельного законодательства, регулирующего порядок предоставления земельных участок для строительства (статьи 30, 31 Земельного кодекса), суд первой инстанции правомерно признал заключенный администрацией и предпринимателем договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой.
Иные доводы жалобы по существу направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств, не влияют на правильность принятого судебного акта по существу, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции.
Нарушения либо неправильного применения по данному делу норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2014 по делу N А63-7648/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в месячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Судьи
Н.Н.ГОДИЛО
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.06.2015 N 16АП-4402/2014 ПО ДЕЛУ N А63-7648/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2015 г. по делу N А63-7648/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Годило Н.Н. и Джамбулатова С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О.,
при участии ответчиков - индивидуального предпринимателя Галигузова Н.И. (лично), от администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края: Астежевой Л.В. по доверенности N 6151 от 26.12.2014; в отсутствие представителей истца - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Тупольского Дмитрия Владимировича и иных участников арбитражного процесса, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Галигузова Николая Ивановича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2014 по делу N А63-7648/2014,
установил:
глава крестьянского (фермерского) хозяйства Тупольский Дмитрий Владимирович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю Галигузову Николаю Ивановичу (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N 67 от 13.03.2014, для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий из земель населенных пунктов площадью 480 кв. м, с кадастровым номером 26:06:061303:16, расположенного по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, п. Новоизобильный, вдоль трассы г. Изобильный - с. Птичье, в 300 м севернее ул. Заречной, регистрационный номер 26-01-123/2001/2014-378, заключенного администрацией Изобильненского муниципального района с Галигузовым Н.И. (уточненные требования).
Решением от 06.10.2014 заявленные требования удовлетворены, договор аренды земельного участка N 67 от 13.03.2014, для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий из земель населенных пунктов площадью 480 кв. м, с кадастровым номером 26:06:061303:16, признан недействительным (ничтожным).
Не согласившись с вынесенным решением, предприниматель обратился с жалобой, в которой просит отменить принятый по делу судебный акт, в удовлетворении требований - отказать, сославшись на отсутствие возможности представить свои возражения и доводы по иску ввиду неучастия в судебном заседании. По мнению предпринимателя, поскольку на момент обращения истца акт выбора земельного участка утвержден предпринимателю, то он является законным правообладателем спорного земельного участка.
В судебном заседании представитель администрации и предприниматель просили апелляционную жалобу удовлетворить, обжалуемый судебный акт - отменить.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации и предпринимателя, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 26 августа 2013 года в газете "Изобильненский муниципальный вестник" опубликовано сообщение о возможном предоставлении земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий на земельном участке ориентировочной площадью 480 кв. м, расположенного по адресу: Изобильненский район, п. Новоизобильный, вдоль трассы г. Изобильный - с. Птичье, в 300 м севернее ул. Заречной.
10 сентября 2013 года Тупольский Д.В. обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему в аренду указанного земельного участка.
В ответе от 04.10.2013 N 4614 администрация сообщила, что публикация в газете о предполагаемом предоставлении в аренду земельного участка размещена на основании обращения другого лица, которым за свой счет проведен выбор земельного участка и предварительного согласования мест размещения объекта капитального строительства. Акт выбора и предварительного согласования места размещения объекта капитального строительства утверждены постановлением администрации Изобильненского муниципального района.
Полагая, что со стороны администрации имеет место бездействие, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд, ссылаясь на то, что при наличии нескольких заявок в отношении одних и тех же земельных участков право их аренды должно быть выставлено на торги.
Решением арбитражного суда от 23.04.2014 по делу N А63-13440/2013 требования главы КФХ оставлены без удовлетворения, так как земельный участок обременен арендой.
Постановлением администрации от 02 сентября 2013 года N 1670 по заявлению предпринимателя предварительно согласовано место размещения объекта строительства - производственной базы и утвержден акт выбора земельного участка.
06 марта 2014 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 480 кв. м, расположенный по адресу: Изобильненский район, п. Новоизобильный, вдоль трассы г. Изобильный - с. Птичье, в 300 м севернее ул. Заречной, с разрешенным использованием "для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий". Участку присвоен кадастровый номер 26:06:061303:16.
13 марта 2014 года постановлением администрации Изобильненского муниципального района N 466 земельный участок с кадастровым номером 26:06:061303:16 предоставлен Галигузову Н.И. в аренду сроком на 10 лет.
На основании указанного постановления администрацией Изобильненского муниципального района с Галигузовым Н.И. заключен договор N 67 от 13.03.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:06:061303:16 сроком по 12.03.2024, который передан по акту 13 марта 2014 года.
31 марта 2014 года договор аренды N 67 от 13.03.2014 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 26-01-123/2001/2014-378, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 29.07.2014.
Полагая, что договор аренды земельного участка N 67 от 13.03.2014 заключен с нарушением норм действующего законодательства, а потому является недействительной (ничтожной) сделкой, глава КФХ обратился в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующем.
Исходя из положений статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10, 11 Кодекса.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
В силу пункта 1 статьи 31 ЗК РФ каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.
На основании пункта 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется следующим образом: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Кодекса; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта нежилого назначения начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 ЗК РФ.
При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории.
Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется владеющими этой информацией лицами по запросу органа местного самоуправления бесплатно в установленный Кодексом срок (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ).
После определения участка(ов), подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, орган местного самоуправления, в силу пункта 3 статьи 31 ЗК РФ, информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства.
По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 ЗК РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
По смыслу положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
При этом ЗК РФ не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Указанная правовая позиция выражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4224/10 по делу N А76-4758/2009.
Таким образом, при наличии нескольких заявок право на заключение договора аренды на земельный участок выставляется на торги.
Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан.
Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов. Между тем целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.
Как следует из материалов дела, в нарушение статей 11, 30 ЗК РФ торги в отношении права аренды земельного участка для строительства производственной базы по изготовлению бетонных изделий, расположенного по адресу: Ставропольский край, Изобильненский район, п. Новоизобильный, вдоль трассы г. Изобильный - с. Птичье, в 300 м севернее ул. Заречной, не проведены, в то время как при наличии двух и более заявок на один и тот же земельный участок предоставление такого участка может осуществляться исключительно по результатам торгов, вопросы проведения которых регулируются статьей 38 ЗК РФ.
Доказательств наличия преимущественного права аренды спорного земельного участка у Галигузова Н.И. ввиду нахождения на нем объектов недвижимости или наличия ранее действующего договора в отношении земельного участка в материалы не представлено.
Вместе с тем материалами дела подтверждено, что на спорные земельные участки претендовал не только предприниматель, но и истец, что подтверждается имеющимся в материалах дела решением арбитражного суда по делу N А63-13440/2013.
По правилам действующего законодательства в случае, если в течение 30 дней с момента публикации поступает одна заявка, то орган местного самоуправления готовит проект постановления о предоставлении земельного участка, лицу, подавшему заявку, а в случае, если поступило две или более заявок, орган местного самоуправления выносит решение о проведении торгов.
Действия администрации по предоставлению спорного участка в аренду предпринимателю путем заключения договора аренды без процедуры проведения торгов, не соответствуют ЗК РФ и Федеральному закону "О защите конкуренции" от 26.06.2006 N 135-ФЗ, поскольку нарушают принципы прозрачности предоставления находящейся в государственной собственности земли и недопустимости создания дискриминационных условий для субъектов предпринимательской деятельности.
В нарушение статей 1, 30 и 31 ЗК РФ органом местного самоуправления приняты постановления от 02.09.2013 N 1670 (о предварительном согласовании места размещения объекта строительства - производственной базы и утверждении акта выбора земельного участка) и от 13.03.2013 N 466 (о предоставлении в аренду земельного участка).
Данные постановления не только противоречат нормам земельного законодательства, но и нарушают имущественные права главы КФХ Тупольского Д.В.
При таких обстоятельствах, при предоставлении спорного земельного участка для строительства в порядке предварительного согласования места размещения объекта Галигузову Н.И. не соблюден порядок, установленный земельным законодательством.
По правилам статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При таком положении договор аренды земельного участка N 67 от 13.03.2013 заключен с нарушением норм земельного законодательства (на основании незаконных постановлений администрации), является недействительной (ничтожной) сделкой.
Недействительная сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статьи 166 и 167 ГК РФ).
Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
О притязаниях истца на территорию, из которой был впоследствии сформирован спорный земельный участок, и администрации и предпринимателю было известно до постановки спорного участка на кадастровый учет и его предоставления в аренду ответчику-предпринимателю.
Установив, что спорный земельный участок предоставлен ответчику в аренду с нарушением требований норм земельного законодательства, регулирующего порядок предоставления земельных участок для строительства (статьи 30, 31 Земельного кодекса), суд первой инстанции правомерно признал заключенный администрацией и предпринимателем договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой.
Иные доводы жалобы по существу направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств, не влияют на правильность принятого судебного акта по существу, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции.
Нарушения либо неправильного применения по данному делу норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2014 по делу N А63-7648/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в месячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Судьи
Н.Н.ГОДИЛО
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)