Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Семеновой З.Г., Сулейменовой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общество с ограниченной ответственностью "ГАРАНТСТРОЙ" (далее - общество "ГарантСтрой") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 по делу N А07-10630/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняла участие представитель общества "ГарантСтрой" - Идиятуллина М.В. (доверенность от 15.12.2014 N 2).
Общество "ГарантСтрой" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан (далее - Управление Росреестра) от 07.04.2014 N 13/032/2013-995 об отказе в государственной регистрации сделки аренды земельного участка по делу правоустанавливающих документов N 02:66:010113:130, обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию сделки аренды земельного участка.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа г. Нефтекамск (далее - администрация), Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет).
Решением суда от 21.10.2014 (судья Насырова М.М.) заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Управления Росреестра в регистрации сделки аренды земельного участка по делу правоустанавливающих документов N 02:66:010113:130, выраженный в сообщении от 07.04.2014 N 13/032/2013-995. На Управление Росреестра возложена обязанность в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию сделки аренды земельного участка по делу правоустанавливающих документов N 02:66:010113:130.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 (судьи Карпачева М.И., Румянцев А.А., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе общество "ГарантСтрой" просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом ст. 22, 30.2, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 4, 8 Водного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"), ст. 9, 13, 17 Федерального законы от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что у Управления Росреестра не имелось оснований для отказа в государственной регистрации представленного договора аренды, поскольку обществом "ГарантСервис" на государственную регистрацию представлены все необходимые документы. По мнению заявителя, отказывая в государственной регистрации договора аренды, по изложенным в сообщении от 07.04.2014 N 13/032/2013-995 основаниям, Управление Росреестра вышло за пределы своих полномочий. Общество "ГарантСтрой" не согласно с выводом апелляционного суда о том, что предметом заявленной к государственной регистрации сделки аренды является земельный участок, граница которого находятся непосредственно на акватории водоема. Заявитель считает, что в отношении предоставленного в аренду спорного участка не распространяются требования о предоставлении участков, в границах которых находится водный объект, поскольку статус и границы водоема, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:66:010113:130 документально не подтверждены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением администрации от 30.09.2005 N 545/1 обществу с ограниченной ответственностью "Автомобильный рынок" (далее - общество "Автомобильный рынок") утвержден акт от 19.08.2005 о выборе земельного участка для проектирования и строительства группы 12-этажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями административно-торгового назначения и предварительно согласовано место размещения названных объектов.
Распоряжением главы администрации от 21.02.2007 N 76р/1 утвержден проект границ земельных участков образованных в результате разделения земельных участков: 1) под проектирование и строительство группы жилых домов и 2) под объекты общего пользования. Пунктом 2 данного распоряжения обществу "Автомобильный рынок" предоставлен в аренду под проектирование и строительство группы жилых домов сроком на 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером 02:66:010113:0125 площадью 20 496 кв. м.
Постановлением главы администрации от 23.06.2008 N 2098 функции заказчика-застройщика по проектированию группы жилых домов в восточной части микрорайона "Ц" переданы от общества "Автомобильный рынок" обществу "Гарант-Строй".
Между Комитетом (арендодатель) и обществом "ГарантСтрой" (арендатор) заключен договор аренды от 05.09.2013 N 2730к, согласно условиям которого с учетом дополнительного соглашения от 17.03.2014 обществу "ГарантСтрой" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:66:010113:130 площадью 18 548 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, юго-восточная часть микрорайона "Ц", для использования в целях проектирования и строительства группы жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями административно-торгового назначения. Срок аренды участка установлен сторонами с 21.06.2009 до 21.06.2016.
Общество "ГарантСтрой" 02.12.2013 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 05.09.2013 N 2730 к.
С заявлением на государственную регистрацию обществом "ГарантСтрой" были представлены, в том числе договор аренды от 05.09.2013 N 2730к, акт о выборе земельного участка от 19.08.2005, постановления главы администрации от 29.08.2013 N 3283, от 21.07.2008 N 2376, от 30.09.2005 N 545/1р, от 23.06.2008 N 2098, от 15.11.2013 N 4358, от 29.06.2006 N 1620.
В уведомлении от 19.12.2013 N 13/031/2013-995 Управление Росреестра сообщило обществу "ГарантСтрой" о приостановлении государственной регистрации на основании п. 1 ст. 19 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений в возможности проведения государственной регистрации.
Уведомлением от 15.01.2014 государственная регистрация сделки аренды по заявлению общества "ГарантСервис" приостановлена на срок до 14.04.2014 на основании п. 3 ст. 19 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Обществом "ГарантСервис" в Управление Росреестра представлены дополнительные документы: дополнительное соглашение от 17.03.2014 N 1 к договору аренды земельного участка, постановление главы администрации от 30.01.2014 N 124, пояснительная записка от 01.01.2005, обзорная карта от 01.01.2005, письмо от 27.03.2014 N 06/243, генеральный план от 2005, письмо Комитета от 31.03.2014 N 617.
В сообщении от 07.10.2014 N 13/032/2013-995 Управление Росреестра на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало обществу "ГарантСтрой" в государственной регистрации сделки по договору аренды от 05.09.2013 N 2730 к.
В обоснование отказа Управление Росреестра сослалось на то, что согласно решению Нефтекамского городского суда от 09.10.2012 по делу N 2-1683/2012, актам проверки границ акватории водоема и его прибрежной полосы (озеро "Светлое") от 13.12.2013, 02.04.2014, схеме земельного участка в границах предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:66:010113:130 находится водный объект, имеется частичное наложение границ выделенного земельного участка на водную гладь, в связи с чем представленный на государственную регистрацию договор аренды заключен в нарушение требований п. 3.2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Управлением Росреестра также указано, что не представлен договор аренды земельного участка соответствующий требованиям законодательства о предоставлении земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а именно - со сроком действия не более чем пять лет, а также документы, подтверждающие исполнение до 30.12.2007 условий соглашения от 21.10.2004, заключенного между администрацией и обществом "Автомобильный рынок" (п. 15 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Кроме того, Управлением Росреестра указано, что принятые администрацией документы в отношении спорного земельного участка противоречат по содержанию в части назначения участка.
Общество "ГарантСтрой", полагая, что данный отказ в государственной регистрации сделки аренды спорного земельного участка не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обществом "ГарантСтрой" на государственную регистрацию договора аренды от 05.09.2013 N 2730к представлены все необходимые документы, в связи с чем у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации названного договора. Суд пришел к выводу о том, что установление Управлением Росреестра несоответствия представленных на государственную регистрацию документов по содержанию п. 3.2 ст. 22, 30.2, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 6, 8 Водного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" выходит за рамки правовой экспертизы документов (проверки законности сделки и юридической силы правоустанавливающих документов).
Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из законности отказа Управления Росреестра в государственной регистрации спорного договора аренды.
Суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционного суда отмене не подлежит ввиду следующего.
Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заявитель по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
На основании п. 1 ст. 18 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Пунктом 2 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Как следует из материалов дела, основанием отказа в государственной регистрации договора аренды от 05.09.2013 N 2730к послужило то, что в границах земельного участка, являющегося предметом данного договора, расположен водный объект, в связи с чем названный договор противоречит требованиям Водного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 1 Водного кодекса Российской Федерации водным объектом признается природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором, имеет характерные формы и признаки водного режима.
Частью 5 ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" установлено, что под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии.
Согласно ст. 5 Водного кодекса Российской Федерации к поверхностным водным объектам относятся: моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и другие); водотоки (реки, ручьи, каналы); водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища); болота; природные выходы подземных вод (родники, гейзеры); ледники, снежники. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.
В силу п. 1 ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации к землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах. На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.
Как предусмотрено ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
На основании ч. 6, 8 ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров. Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.
Водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных ч. 2 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации (ч. 1 названной статьи).
Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся, соответственно, в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами (ч. 2 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 3, 4 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации пруд, обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством совместно с соответствующим земельным участком, в границах которого расположены такие водные объекты.
Пунктом 3.2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 09.10.2012 по делу N 2-1683/2012 частично удовлетворены исковые требования прокурора г. Нефтекамска к администрации и обществу "ГарантСтрой". На общество "ГарантСтрой" возложена обязанность обеспечить свободный доступ граждан к водоему пруду-копани озеро "Светлое" и свободное пользование береговой полосой данного водоема, путем демонтажа установленного забора. Данным решением установлено, что водоем пруд-копань "Светлое" является поверхностным водным объектом общего пользования.
В письме администрации от 29.10.2013 N 44/12-3419, направленном в адрес Президента Республики Башкортостан, указано, что озеро "Светлое" представляет собой пруд-копань, построенный в 1971 году хозяйственным способом на безымянном овраге с учетом дополнительной выемки грунта на его бортах и дне, имеет следующие параметры: полный объем около 18 тыс. куб. м, площадь водного зеркала около 1,14 га, глубина до 2-х метров.
Из актов проверки границ акватории водоема и его прибрежной полосы (озеро "Светлое") от 13.12.2013, 02.04.2014, составленных специалистами Управления Росреестра совместно с работниками общество с ограниченной ответственностью "Кадастровое агентство" следует, что после определения координат поворотных точек границ акватории водоема и его прибрежной полосы, установлено, что границы предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:66:010113:130 находятся непосредственно на акватории водоема.
Исследовав и оценив названные доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что в границах земельного участка, являющегося предметом представленного на государственную регистрацию договора аренды, расположена акватория водоема, при этом границы участка частично заходят на водную гладь водоема.
С учетом указанных доказательств апелляционным судом отклонены ссылки суда первой инстанции и общества "ГарантСтрой" на то, что статус водоема не подтвержден документально. Апелляционным судом верно указано, что само по себе отсутствие сведений о водных объектах в государственном водном реестре не является достаточным доказательством фактического отсутствия водного объекта, факт нахождения которого на спорном земельном участке подтверждается совокупностью имеющихся в деле доказательств.
Таким образом, принимая во внимание, что действующим законодательством не предусмотрено возможности передачи в аренду земельного участка под водным объектом отдельно от самого водного объекта, при передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:66:010113:130 с разрешенным использованием - для строительства группы жилых домов, из его состава не был исключен водный объект с береговыми линиями, апелляционный суд пришел к правильному выводу о нарушении при заключении договора аренды от 05.09.2013 N 2730к положений ст. 6, 8 Водного кодекса Российской Федерации и отсутствии у Управления Росреестра оснований для государственной регистрации названного договора аренды по представленным документам.
При изложенных обстоятельствах вывод апелляционного суда о законности отказа Управления Росреестра в государственной регистрации сделки аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:66:010113:130 следует признать верным, оснований для удовлетворения заявленных требований у судов не имелось.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что Управление Росреестра, отказывая в государственной регистрации договора аренды, по изложенным в сообщении от 07.04.2014 N 13/032/2013-995 основаниям, вышло за пределы своих полномочий, отклоняется. Абзацем 3 ч. 1 ст. 13 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество проводится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.
Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются с учетом вышеизложенного, поскольку основаны на неправильном толковании норм права, а также по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов апелляционного суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 по делу N А07-10630/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГАРАНТСТРОЙ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 06.03.2015 N Ф09-718/15 ПО ДЕЛУ N А07-10630/2014
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 марта 2015 г. N Ф09-718/15
Дело N А07-10630/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Семеновой З.Г., Сулейменовой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общество с ограниченной ответственностью "ГАРАНТСТРОЙ" (далее - общество "ГарантСтрой") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 по делу N А07-10630/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняла участие представитель общества "ГарантСтрой" - Идиятуллина М.В. (доверенность от 15.12.2014 N 2).
Общество "ГарантСтрой" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан (далее - Управление Росреестра) от 07.04.2014 N 13/032/2013-995 об отказе в государственной регистрации сделки аренды земельного участка по делу правоустанавливающих документов N 02:66:010113:130, обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию сделки аренды земельного участка.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа г. Нефтекамск (далее - администрация), Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет).
Решением суда от 21.10.2014 (судья Насырова М.М.) заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Управления Росреестра в регистрации сделки аренды земельного участка по делу правоустанавливающих документов N 02:66:010113:130, выраженный в сообщении от 07.04.2014 N 13/032/2013-995. На Управление Росреестра возложена обязанность в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию сделки аренды земельного участка по делу правоустанавливающих документов N 02:66:010113:130.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 (судьи Карпачева М.И., Румянцев А.А., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе общество "ГарантСтрой" просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом ст. 22, 30.2, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 4, 8 Водного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"), ст. 9, 13, 17 Федерального законы от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что у Управления Росреестра не имелось оснований для отказа в государственной регистрации представленного договора аренды, поскольку обществом "ГарантСервис" на государственную регистрацию представлены все необходимые документы. По мнению заявителя, отказывая в государственной регистрации договора аренды, по изложенным в сообщении от 07.04.2014 N 13/032/2013-995 основаниям, Управление Росреестра вышло за пределы своих полномочий. Общество "ГарантСтрой" не согласно с выводом апелляционного суда о том, что предметом заявленной к государственной регистрации сделки аренды является земельный участок, граница которого находятся непосредственно на акватории водоема. Заявитель считает, что в отношении предоставленного в аренду спорного участка не распространяются требования о предоставлении участков, в границах которых находится водный объект, поскольку статус и границы водоема, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:66:010113:130 документально не подтверждены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением администрации от 30.09.2005 N 545/1 обществу с ограниченной ответственностью "Автомобильный рынок" (далее - общество "Автомобильный рынок") утвержден акт от 19.08.2005 о выборе земельного участка для проектирования и строительства группы 12-этажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями административно-торгового назначения и предварительно согласовано место размещения названных объектов.
Распоряжением главы администрации от 21.02.2007 N 76р/1 утвержден проект границ земельных участков образованных в результате разделения земельных участков: 1) под проектирование и строительство группы жилых домов и 2) под объекты общего пользования. Пунктом 2 данного распоряжения обществу "Автомобильный рынок" предоставлен в аренду под проектирование и строительство группы жилых домов сроком на 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером 02:66:010113:0125 площадью 20 496 кв. м.
Постановлением главы администрации от 23.06.2008 N 2098 функции заказчика-застройщика по проектированию группы жилых домов в восточной части микрорайона "Ц" переданы от общества "Автомобильный рынок" обществу "Гарант-Строй".
Между Комитетом (арендодатель) и обществом "ГарантСтрой" (арендатор) заключен договор аренды от 05.09.2013 N 2730к, согласно условиям которого с учетом дополнительного соглашения от 17.03.2014 обществу "ГарантСтрой" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:66:010113:130 площадью 18 548 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, юго-восточная часть микрорайона "Ц", для использования в целях проектирования и строительства группы жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями административно-торгового назначения. Срок аренды участка установлен сторонами с 21.06.2009 до 21.06.2016.
Общество "ГарантСтрой" 02.12.2013 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 05.09.2013 N 2730 к.
С заявлением на государственную регистрацию обществом "ГарантСтрой" были представлены, в том числе договор аренды от 05.09.2013 N 2730к, акт о выборе земельного участка от 19.08.2005, постановления главы администрации от 29.08.2013 N 3283, от 21.07.2008 N 2376, от 30.09.2005 N 545/1р, от 23.06.2008 N 2098, от 15.11.2013 N 4358, от 29.06.2006 N 1620.
В уведомлении от 19.12.2013 N 13/031/2013-995 Управление Росреестра сообщило обществу "ГарантСтрой" о приостановлении государственной регистрации на основании п. 1 ст. 19 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений в возможности проведения государственной регистрации.
Уведомлением от 15.01.2014 государственная регистрация сделки аренды по заявлению общества "ГарантСервис" приостановлена на срок до 14.04.2014 на основании п. 3 ст. 19 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Обществом "ГарантСервис" в Управление Росреестра представлены дополнительные документы: дополнительное соглашение от 17.03.2014 N 1 к договору аренды земельного участка, постановление главы администрации от 30.01.2014 N 124, пояснительная записка от 01.01.2005, обзорная карта от 01.01.2005, письмо от 27.03.2014 N 06/243, генеральный план от 2005, письмо Комитета от 31.03.2014 N 617.
В сообщении от 07.10.2014 N 13/032/2013-995 Управление Росреестра на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало обществу "ГарантСтрой" в государственной регистрации сделки по договору аренды от 05.09.2013 N 2730 к.
В обоснование отказа Управление Росреестра сослалось на то, что согласно решению Нефтекамского городского суда от 09.10.2012 по делу N 2-1683/2012, актам проверки границ акватории водоема и его прибрежной полосы (озеро "Светлое") от 13.12.2013, 02.04.2014, схеме земельного участка в границах предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:66:010113:130 находится водный объект, имеется частичное наложение границ выделенного земельного участка на водную гладь, в связи с чем представленный на государственную регистрацию договор аренды заключен в нарушение требований п. 3.2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Управлением Росреестра также указано, что не представлен договор аренды земельного участка соответствующий требованиям законодательства о предоставлении земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а именно - со сроком действия не более чем пять лет, а также документы, подтверждающие исполнение до 30.12.2007 условий соглашения от 21.10.2004, заключенного между администрацией и обществом "Автомобильный рынок" (п. 15 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Кроме того, Управлением Росреестра указано, что принятые администрацией документы в отношении спорного земельного участка противоречат по содержанию в части назначения участка.
Общество "ГарантСтрой", полагая, что данный отказ в государственной регистрации сделки аренды спорного земельного участка не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обществом "ГарантСтрой" на государственную регистрацию договора аренды от 05.09.2013 N 2730к представлены все необходимые документы, в связи с чем у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации названного договора. Суд пришел к выводу о том, что установление Управлением Росреестра несоответствия представленных на государственную регистрацию документов по содержанию п. 3.2 ст. 22, 30.2, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 6, 8 Водного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" выходит за рамки правовой экспертизы документов (проверки законности сделки и юридической силы правоустанавливающих документов).
Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из законности отказа Управления Росреестра в государственной регистрации спорного договора аренды.
Суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционного суда отмене не подлежит ввиду следующего.
Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заявитель по смыслу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
На основании п. 1 ст. 18 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Пунктом 2 ст. 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Как следует из материалов дела, основанием отказа в государственной регистрации договора аренды от 05.09.2013 N 2730к послужило то, что в границах земельного участка, являющегося предметом данного договора, расположен водный объект, в связи с чем названный договор противоречит требованиям Водного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 1 Водного кодекса Российской Федерации водным объектом признается природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором, имеет характерные формы и признаки водного режима.
Частью 5 ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" установлено, что под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии.
Согласно ст. 5 Водного кодекса Российской Федерации к поверхностным водным объектам относятся: моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и другие); водотоки (реки, ручьи, каналы); водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища); болота; природные выходы подземных вод (родники, гейзеры); ледники, снежники. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.
В силу п. 1 ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации к землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах. На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков.
Как предусмотрено ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
На основании ч. 6, 8 ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров. Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.
Водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных ч. 2 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации (ч. 1 названной статьи).
Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся, соответственно, в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами (ч. 2 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 3, 4 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации пруд, обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством совместно с соответствующим земельным участком, в границах которого расположены такие водные объекты.
Пунктом 3.2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 09.10.2012 по делу N 2-1683/2012 частично удовлетворены исковые требования прокурора г. Нефтекамска к администрации и обществу "ГарантСтрой". На общество "ГарантСтрой" возложена обязанность обеспечить свободный доступ граждан к водоему пруду-копани озеро "Светлое" и свободное пользование береговой полосой данного водоема, путем демонтажа установленного забора. Данным решением установлено, что водоем пруд-копань "Светлое" является поверхностным водным объектом общего пользования.
В письме администрации от 29.10.2013 N 44/12-3419, направленном в адрес Президента Республики Башкортостан, указано, что озеро "Светлое" представляет собой пруд-копань, построенный в 1971 году хозяйственным способом на безымянном овраге с учетом дополнительной выемки грунта на его бортах и дне, имеет следующие параметры: полный объем около 18 тыс. куб. м, площадь водного зеркала около 1,14 га, глубина до 2-х метров.
Из актов проверки границ акватории водоема и его прибрежной полосы (озеро "Светлое") от 13.12.2013, 02.04.2014, составленных специалистами Управления Росреестра совместно с работниками общество с ограниченной ответственностью "Кадастровое агентство" следует, что после определения координат поворотных точек границ акватории водоема и его прибрежной полосы, установлено, что границы предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:66:010113:130 находятся непосредственно на акватории водоема.
Исследовав и оценив названные доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что в границах земельного участка, являющегося предметом представленного на государственную регистрацию договора аренды, расположена акватория водоема, при этом границы участка частично заходят на водную гладь водоема.
С учетом указанных доказательств апелляционным судом отклонены ссылки суда первой инстанции и общества "ГарантСтрой" на то, что статус водоема не подтвержден документально. Апелляционным судом верно указано, что само по себе отсутствие сведений о водных объектах в государственном водном реестре не является достаточным доказательством фактического отсутствия водного объекта, факт нахождения которого на спорном земельном участке подтверждается совокупностью имеющихся в деле доказательств.
Таким образом, принимая во внимание, что действующим законодательством не предусмотрено возможности передачи в аренду земельного участка под водным объектом отдельно от самого водного объекта, при передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:66:010113:130 с разрешенным использованием - для строительства группы жилых домов, из его состава не был исключен водный объект с береговыми линиями, апелляционный суд пришел к правильному выводу о нарушении при заключении договора аренды от 05.09.2013 N 2730к положений ст. 6, 8 Водного кодекса Российской Федерации и отсутствии у Управления Росреестра оснований для государственной регистрации названного договора аренды по представленным документам.
При изложенных обстоятельствах вывод апелляционного суда о законности отказа Управления Росреестра в государственной регистрации сделки аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:66:010113:130 следует признать верным, оснований для удовлетворения заявленных требований у судов не имелось.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что Управление Росреестра, отказывая в государственной регистрации договора аренды, по изложенным в сообщении от 07.04.2014 N 13/032/2013-995 основаниям, вышло за пределы своих полномочий, отклоняется. Абзацем 3 ч. 1 ст. 13 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество проводится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.
Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются с учетом вышеизложенного, поскольку основаны на неправильном толковании норм права, а также по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов апелляционного суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014 по делу N А07-10630/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГАРАНТСТРОЙ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)