Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2014 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Аванесовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 мая 2014 г. в зале N 6 помещения суда
апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 марта 2014 года, принятое по делу N А55-22657/2013, судья Шабанов А.Н.,
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), город Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Экосинтез" (ОГРН 1026300955218, ИНН 6315500537), город Самара,
о взыскании долга 15 136 421 руб. 26 коп. и пени 19 794 566 руб. 13 коп.,
установил:
Министерство строительства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экосинтез" о взыскании долга 15 136 421 руб. 26 коп. и пени 19 794 566 руб. 13 коп.
Иск обоснован неисполнением ответчиком обязательств, возникших из договора аренды земельного участка N 133 от 20.09.2007 г., в части неуплаты арендных платежей и пени за период с 13.06.2010 г. по 30.01.2013 г.
В отзыве на иск ООО "Экосинтез" просило отказать в удовлетворении иска в полном объеме, поскольку строительство многоквартирных жилых домов было завершено в 2009 году, разрешением на ввод в эксплуатацию NRU 63301000-040э построенные жилые дома были введены в эксплуатацию 10.09.2009 г. и переданы управляющей организации. В связи с этим ответчик полагает, что с указанного времени общество прекратило целевое использование земельного участка, с января 2010 года в построенных домах началась регистрация прав собственников жилых помещений, в связи с чем у них возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок.
Кроме того ответчиком было заявлено ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера неустойки.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 марта 2014 года иск удовлетворен частично.
С ООО "Экосинтез" в пользу Министерства строительства Самарской области взыскан долг 3 705 586 руб. и неустойка в сумме 1 726 820 руб. 16 коп.
В остальной части в удовлетворении иска - отказано.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области, судебным актом Министерство строительства Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования истца в полном объеме.
В обоснование жалобы истец указал, что суд первой инстанции при расчете долга необоснованно отказался применять в деле постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308, также истец полагает необоснованными расчеты суда в части периода задолженности.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Экосинтез" просит оставить решение суда без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика "Экосинтез" Гукасян И.Б. против удовлетворения апелляционной жалобы возражает по мотивам, изложенным в отзыве на нее.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, который о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции был уведомлен надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечил.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
20.09.2007 г. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Самарский государственный архитектурно-строительный университет" (арендатор) на основании постановления Главы города Самары от 15.09.2005 г. N 2332, постановления Главы города Самары от 29.12.2005 г. N 4135, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 13.06.2007 г. N 57 арендодатель предоставил, а арендатор принял и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:07 04 002:0016, находящийся по адресу: город Самара, Промышленный район, улица Солнечная/Шестая просека, площадью 30442,00 кв. м. Земельный участок предоставляется для строительства многоэтажной жилой застройки.
Условия договора применяются к взаимоотношениям, возникшим между сторонами с 13.06.2007 г., срок действия договора - до 12.06.2010 г.
В силу пункта 4.4 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.
За просрочку арендных платежей в силу пункта 7.3 договора начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
28.04.2008 г. ГОУ ВПО "Самарский государственный архитектурно-строительный университет" (арендатор) и ООО "Экосинтез" (новый арендатор) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 133 от 20.09.2007 г., в соответствии с условиями которого новый арендатор приобрел право аренды на условиях, предусмотренных договором в отношении земельного участка. Относящимся к категории "земли населенных пунктов", имеющего кадастровый номер 63:01:07 04 002:0016, находящийся по адресу: город Самара, Промышленный район, улица Солнечная/Шестая просека, площадью 30442,00 кв. м.
При этом арендатор гарантировал, что на момент подписания договора задолженность у арендатора отсутствует.
29.01.2013 г. на основании выданного Главой городского округа Самара разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63301000-003э введен в эксплуатацию объект капитального строительства жилой застройки (жилые дома со встроенными нежилыми помещениями N 1/1-5, N 1/6-8, N 1/9-10, закрытая автомобильная стоянка, трансформаторные подстанции N 4/1, N 4/2, комплектная канализационная насосная станция) 3 этап строительства - закрытая автомобильная стоянка.
Земельный участок возвращен арендатором арендодателю по акту приема - передачи от 22.03.2013 г., при этом стороны согласовали, что правоотношения считаются прекращенными с 30.01.2013 г.
Удовлетворяя требования истца частично, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и виде арендной платы.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Спорный земельный участок относится к числу земель, права на которые не разграничены, а поэтому в силу статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ истец является уполномоченным органом, обладающим правами на предоставление земельного участка в аренду и взимание арендной платы за пользование указанным земельным участком.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органом государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 г. N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам. При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009 г., ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.
Пунктом 2 Правил определено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Сформулированная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11 правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Согласно 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Следовательно, после введение объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63301000-040э от 10.09.2009 г., ответчиком было завершено строительство жилых домов NN 140, 142, 144.
Пунктом 9.1 договора аренды N 133 от 20.09.2007 предусмотрено, что в случае перехода прав на объект, расположенный на арендуемом участке, право пользование участком, размер и порядок внесения арендной платы и другие условия договора сохраняются и действуют для нового владельца объекта до внесения изменений в договор в установленном порядке, что не противоречит статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен обществу с целевым назначением: для жилой застройки.
Передача жилого дома означает исполнение обществом обязательства в части его строительства, для чего ему и был предоставлен в аренду земельный участок, т.е. достижение цели договора и исчерпание арендного правоотношения в соответствующей части.
Сдача дома в эксплуатацию, является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет определить, в какой именно части арендное правоотношение не может далее исполняться сторонами по независящим от них причинам.
Следовательно, общество перестало быть пользователем участка, в данной части, которую можно определить, обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме этого, в соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, в ходящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество. Такой специальной нормой является положение пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в котором закреплено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 26 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Письмом от 07.06.2010 г. N 175 ответчик сообщил истцу об отказе от договора аренды в части земельного участка площадью 24616 кв. м с 10.09.2009 г., под введенными объектами жилых домов, и просил продлить срок аренды в части земельного участка площадью 5826,кв. м. С учетом статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, после введение объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.
Истцом указанные доводы ответчика не опровергнуты, факт передачи домов в эксплуатацию владельцам жилых и нежилых помещений, расположенных в них подтвержден документально, расчет размера земельного участка, необходимого для продолжения строительства иных объектов, представленный ответчиком Министерство не оспорило.
Учитывая системное толкование положений статей 29, 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 607, пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды земельного участка.
Удельный показатель кадастровой стоимости земли утвержден Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области", по земельному участку площадью 30442,00 кв. м кадастровая стоимость за 1 кв. м составляла 5095 руб. 01 коп., и кадастровая стоимость земельного участка площадью 5826 кв. м составляла 29 683 528 руб. 26 коп.
Арендная плата за период с 13.06.2010 г. по 20.09.2010 г. составляет 742 088 руб. 21 коп. (29683528,26 х 2,5%) - в год, 61 840 руб. 68 коп. - в месяц., а арендная плата за период с 20.09.2010 г. по 30.01.2013 г. составляет 1 484 176 руб. 41 коп. (29683528,26 х 5%) - в год, 123 681 руб. 37 коп. - в месяц.
Таким образом расчет суда является верным и долг ответчика по арендным платежам за период с 13.06.2010 г. по 30.01.2013 г. составляет 3 705 586 руб. 92 коп.
Возражения истца в жалобе в указанной части сводятся к утверждениям истца о невозможности применения в деле Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 г., однако данная позиция истца ошибочна, противоречит нормам права и сложившейся судебной практике по делам указанной категории.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. В статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. При этом снижение суммы неустойки судом возможна только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут рассматриваться судом в качестве таких оснований. Более того, явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Ответчик заявил ходатайства о снижении неустойки в виду ее несоразмерности.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требование истца о взыскании неустойки снизил ее размер до 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что не противоречит положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
С учетом указанных обстоятельств апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 марта 2014 года, принятое по делу N А55-22657/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.05.2014 ПО ДЕЛУ N А55-22657/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2014 г. по делу N А55-22657/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2014 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Аванесовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 мая 2014 г. в зале N 6 помещения суда
апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 марта 2014 года, принятое по делу N А55-22657/2013, судья Шабанов А.Н.,
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), город Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Экосинтез" (ОГРН 1026300955218, ИНН 6315500537), город Самара,
о взыскании долга 15 136 421 руб. 26 коп. и пени 19 794 566 руб. 13 коп.,
установил:
Министерство строительства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экосинтез" о взыскании долга 15 136 421 руб. 26 коп. и пени 19 794 566 руб. 13 коп.
Иск обоснован неисполнением ответчиком обязательств, возникших из договора аренды земельного участка N 133 от 20.09.2007 г., в части неуплаты арендных платежей и пени за период с 13.06.2010 г. по 30.01.2013 г.
В отзыве на иск ООО "Экосинтез" просило отказать в удовлетворении иска в полном объеме, поскольку строительство многоквартирных жилых домов было завершено в 2009 году, разрешением на ввод в эксплуатацию NRU 63301000-040э построенные жилые дома были введены в эксплуатацию 10.09.2009 г. и переданы управляющей организации. В связи с этим ответчик полагает, что с указанного времени общество прекратило целевое использование земельного участка, с января 2010 года в построенных домах началась регистрация прав собственников жилых помещений, в связи с чем у них возникло право общей долевой собственности на спорный земельный участок.
Кроме того ответчиком было заявлено ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении размера неустойки.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 марта 2014 года иск удовлетворен частично.
С ООО "Экосинтез" в пользу Министерства строительства Самарской области взыскан долг 3 705 586 руб. и неустойка в сумме 1 726 820 руб. 16 коп.
В остальной части в удовлетворении иска - отказано.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области, судебным актом Министерство строительства Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования истца в полном объеме.
В обоснование жалобы истец указал, что суд первой инстанции при расчете долга необоснованно отказался применять в деле постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308, также истец полагает необоснованными расчеты суда в части периода задолженности.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Экосинтез" просит оставить решение суда без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика "Экосинтез" Гукасян И.Б. против удовлетворения апелляционной жалобы возражает по мотивам, изложенным в отзыве на нее.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, который о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции был уведомлен надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечил.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
20.09.2007 г. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Самарский государственный архитектурно-строительный университет" (арендатор) на основании постановления Главы города Самары от 15.09.2005 г. N 2332, постановления Главы города Самары от 29.12.2005 г. N 4135, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 13.06.2007 г. N 57 арендодатель предоставил, а арендатор принял и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:07 04 002:0016, находящийся по адресу: город Самара, Промышленный район, улица Солнечная/Шестая просека, площадью 30442,00 кв. м. Земельный участок предоставляется для строительства многоэтажной жилой застройки.
Условия договора применяются к взаимоотношениям, возникшим между сторонами с 13.06.2007 г., срок действия договора - до 12.06.2010 г.
В силу пункта 4.4 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.
За просрочку арендных платежей в силу пункта 7.3 договора начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
28.04.2008 г. ГОУ ВПО "Самарский государственный архитектурно-строительный университет" (арендатор) и ООО "Экосинтез" (новый арендатор) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 133 от 20.09.2007 г., в соответствии с условиями которого новый арендатор приобрел право аренды на условиях, предусмотренных договором в отношении земельного участка. Относящимся к категории "земли населенных пунктов", имеющего кадастровый номер 63:01:07 04 002:0016, находящийся по адресу: город Самара, Промышленный район, улица Солнечная/Шестая просека, площадью 30442,00 кв. м.
При этом арендатор гарантировал, что на момент подписания договора задолженность у арендатора отсутствует.
29.01.2013 г. на основании выданного Главой городского округа Самара разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63301000-003э введен в эксплуатацию объект капитального строительства жилой застройки (жилые дома со встроенными нежилыми помещениями N 1/1-5, N 1/6-8, N 1/9-10, закрытая автомобильная стоянка, трансформаторные подстанции N 4/1, N 4/2, комплектная канализационная насосная станция) 3 этап строительства - закрытая автомобильная стоянка.
Земельный участок возвращен арендатором арендодателю по акту приема - передачи от 22.03.2013 г., при этом стороны согласовали, что правоотношения считаются прекращенными с 30.01.2013 г.
Удовлетворяя требования истца частично, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и виде арендной платы.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Спорный земельный участок относится к числу земель, права на которые не разграничены, а поэтому в силу статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ истец является уполномоченным органом, обладающим правами на предоставление земельного участка в аренду и взимание арендной платы за пользование указанным земельным участком.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органом государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 г. N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам. При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009 г., ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.
Пунктом 2 Правил определено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Сформулированная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11 правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Согласно 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Следовательно, после введение объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63301000-040э от 10.09.2009 г., ответчиком было завершено строительство жилых домов NN 140, 142, 144.
Пунктом 9.1 договора аренды N 133 от 20.09.2007 предусмотрено, что в случае перехода прав на объект, расположенный на арендуемом участке, право пользование участком, размер и порядок внесения арендной платы и другие условия договора сохраняются и действуют для нового владельца объекта до внесения изменений в договор в установленном порядке, что не противоречит статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен обществу с целевым назначением: для жилой застройки.
Передача жилого дома означает исполнение обществом обязательства в части его строительства, для чего ему и был предоставлен в аренду земельный участок, т.е. достижение цели договора и исчерпание арендного правоотношения в соответствующей части.
Сдача дома в эксплуатацию, является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет определить, в какой именно части арендное правоотношение не может далее исполняться сторонами по независящим от них причинам.
Следовательно, общество перестало быть пользователем участка, в данной части, которую можно определить, обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме этого, в соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, в ходящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество. Такой специальной нормой является положение пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в котором закреплено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 26 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Письмом от 07.06.2010 г. N 175 ответчик сообщил истцу об отказе от договора аренды в части земельного участка площадью 24616 кв. м с 10.09.2009 г., под введенными объектами жилых домов, и просил продлить срок аренды в части земельного участка площадью 5826,кв. м. С учетом статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, после введение объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.
Истцом указанные доводы ответчика не опровергнуты, факт передачи домов в эксплуатацию владельцам жилых и нежилых помещений, расположенных в них подтвержден документально, расчет размера земельного участка, необходимого для продолжения строительства иных объектов, представленный ответчиком Министерство не оспорило.
Учитывая системное толкование положений статей 29, 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 607, пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды земельного участка.
Удельный показатель кадастровой стоимости земли утвержден Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области", по земельному участку площадью 30442,00 кв. м кадастровая стоимость за 1 кв. м составляла 5095 руб. 01 коп., и кадастровая стоимость земельного участка площадью 5826 кв. м составляла 29 683 528 руб. 26 коп.
Арендная плата за период с 13.06.2010 г. по 20.09.2010 г. составляет 742 088 руб. 21 коп. (29683528,26 х 2,5%) - в год, 61 840 руб. 68 коп. - в месяц., а арендная плата за период с 20.09.2010 г. по 30.01.2013 г. составляет 1 484 176 руб. 41 коп. (29683528,26 х 5%) - в год, 123 681 руб. 37 коп. - в месяц.
Таким образом расчет суда является верным и долг ответчика по арендным платежам за период с 13.06.2010 г. по 30.01.2013 г. составляет 3 705 586 руб. 92 коп.
Возражения истца в жалобе в указанной части сводятся к утверждениям истца о невозможности применения в деле Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 г., однако данная позиция истца ошибочна, противоречит нормам права и сложившейся судебной практике по делам указанной категории.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. В статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. При этом снижение суммы неустойки судом возможна только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут рассматриваться судом в качестве таких оснований. Более того, явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Ответчик заявил ходатайства о снижении неустойки в виду ее несоразмерности.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требование истца о взыскании неустойки снизил ее размер до 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что не противоречит положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
С учетом указанных обстоятельств апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 марта 2014 года, принятое по делу N А55-22657/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)