Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Договор купли-продажи исполнен обеими сторонами. Иск мотивирован тем, что продавец без объяснения причин не явился в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кондратьев И.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего Паршиной Т.В.,
судей Заварихиной С.И., Карпова Д.В.,
при секретаре С.,
с участием представителей П.И. - К., Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе П.И.
на решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 20 октября 2014 года
по делу по иску М. к П.И. о государственной регистрации перехода права собственности на долю жилого дома и земельного участка,
по встречному иску П.И. к М. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,
заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Заварихиной С.И., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
установила:
Истец М. обратился в Кстовский городской суд Нижегородской области с иском к П.И. о государственной регистрации перехода права собственности на долю жилого дома и земельного участка, ссылаясь на то, что 02.11.2009 года он заключил с ответчиком договор купли-продажи недвижимости, по которому П.И. продал ему */* долю в праве общей долевой собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой - <...> кв. м с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем и земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...> категория земель земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <...>. Данный договор полностью исполнен обеими сторонами, ответчик, являясь продавцом, в установленном порядке передал ему проданную по договору долю в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок. Истец в соответствии с условиями договора заплатил продавцу цену в размере <...> рублей.
После передачи имущества и полной оплаты его стоимости истец направил ответчику письмо с требованием о явке в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на указанное имущество, однако ответчик вопреки достигнутой договоренности без объяснения причин явку своего представителя в регистрирующий орган в указанный день не обеспечил, сам не явился.
Ссылаясь на ст. 551 Гражданского кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" истец просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на */* долю в праве общей долевой собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью 33,7 кв. м, в том числе жилой 20,1 кв. м с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем и */* доли на земельный участок площадью 4758 кв. м, кадастровый номер <...> категория земель земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <...> от П.И. к нему, М.
П.И. обратился со встречным иском к М. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 02.11.2009 года, ссылаясь на то, что указанный договор был составлен под угрозой применения к нему физического насилия в конце октября 2013 года, денежных средств в размере <...> рублей он не получал. Ссылаясь на ст. 179 Гражданского кодекса РФ просил признать указанный договор недействительными и вернуть ему все полученное по сделке.
В судебное заседание истец М. не явился, его представитель поддержал требования своего доверителя, со встречным иском не согласился.
Ответчик (истец по встречному иску) П.И., надлежащим образом уведомленный о дне слушания дела, в судебное заседание не явился без уважительных причин.
Третье лицо по делу П.Ж.М. в судебное заседание не явилась, надлежащим образом была извещена о дне слушания дела.
Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 20 октября 2014 года постановлено:
Исковые требования М. к П.И. удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на */* долю в праве общей долевой собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой <...> кв. м с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем и */* долю на земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...> категория земель земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <...> от П.И. к М., на основании договора купли-продажи недвижимости, заключенного 02.11.2009 года.
Исковые требования П.И. к М. о признании недействительным договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества от 02.11.2009 года оставить без удовлетворения.
Взыскать с П.И. в пользу М. госпошлину в сумме <...> руб., а также госпошлину в доход государства в сумме <...> руб.
В апелляционной жалобе П.И. просит решение суда отменить.
Заявитель жалобы ссылается на пропуск истцом срока исковой давности, поскольку договор был заключен 02.11.2009 года, а в суд истец обратился только в 2014 году. Указывает, что в суде о пропуске срока им заявлялось, однако в решении данный факт отражения не нашел.
Также заявитель жалобы ссылается на допущенное судом нарушение норм процессуального права, выразившееся в ненадлежащем извещении его о дне слушания дела, поскольку в деле отсутствует почтовое уведомление о вручении ему судебного извещения.
Заявитель выражает несогласие с выводом суда о том, что договор был заключен надлежащим образом, а продавец уклонился от проведения регистрации перехода права собственности, указывая, что истец не доказал, что он произвел расчет с продавцом в полном объеме. Представленные истцом расписки оплату по договору не подтверждают.
Суд, удовлетворяя иск о проведении государственной регистрации перехода права собственности на */* долю в праве общей долевой собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью <...> кв. метров, в том числе жилой <...> кв. м с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем, не учел, что в договоре купли-продажи доля дома продана без хозяйственных построек.
Считает, что договор купли-продажи не заключался, поскольку он до настоящего времени уплачивает налог на имущество, а акт приема-передачи имущества не имеет даты.
Кроме того, считает договор незаконным и потому, что он не содержит указания, что при подписании договора стороны находились в состоянии заблуждения относительно природы или предмета настоящего договора, не находятся под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной и стечения тяжелых обстоятельств, не находятся в состоянии алкогольного, токсического или наркотического опьянения на момент подписания договора, не лишены дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, и договор не является кабальной сделкой.
Не согласен заявитель жалобы и с выводом суда о том, что он не доказал факт совершения сделки под влиянием угрозы. Не обращение в правоохранительные органы было вызвано тем, что М. ему угрожал, что может быть подтверждено свидетельскими показаниями.
Заявитель жалобы считает, что государственная пошлина должна составлять <...> руб., а не <...> руб.
Считает, что требования истцом по первоначальному иску заявлены некорректно, поскольку он не заявляет требование о признании права собственности на спорные объекты недвижимости.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене законного и обоснованного решения.
По правилам п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с абзацем 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьей 550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).
В силу п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как следует из абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона указывает, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Из материалов дела следует, что П.И. на праве собственности принадлежала */* доля в праве общей долевой собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью <...> кв. м и на земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, категория земель земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <...>, что подтверждается выписками из ЕГРП (л.д. 53, 54).
Собственником другой */* доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное недвижимое имущество является П.Ж.М. (третье лицо).
Суд установил, что 02.11.2009 года П.И. продал М. */* долю в праве общей долевой собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой <...> кв. м с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем и земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, категория земель земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <...>, за <...> рублей, что подтверждается договором купли-продажи (л.д. 56). Указанное недвижимое имущество передано по акту приема-передачи имущества (л.д. 57).
В деле имеется также уведомление П.И. другого собственника недвижимого имущества П.Ж.М. от 14.08.2009 года о намерении продажи своей доли в недвижимом имуществе за <...> руб. (л.д. 55).
М., заявляя настоящие требования, ссылался на уклонение П.И. от регистрации перехода права собственности на доли недвижимого имущества.
Суд, установив, что ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на долю жилого дома и земельного участка, посчитал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца по первоначальному иску о регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество.
Отклоняя доводы ответчика о том, что истцом должны быть заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество, судебная коллегия указывает следующее.
Согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Истец верно обратился с иском о проведении государственной регистрации перехода права собственности на долю объектов недвижимости, что повлечет возникновение у него права собственности на спорные объекты недвижимости.
Ответчик по первоначальному иску, оспаривая договор, указывая на отсутствие воли на отчуждение доли недвижимого имущества, ссылался на то, что договор был им подписан под влиянием угрозы применения физического насилия, заявив встречные исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным.
Данный довод содержится и в апелляционной жалобе.
Согласно п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013 года) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора купли-продажи спорного недвижимого имущества недействительным по основаниям угрозы насилием, исходил из того, что П.И. не представлено суду доказательств, подтверждающих совершение им сделки по продаже недвижимого имущества под влиянием угрозы.
Из ответов из ОП N <...> УМВД России по г. Н. Новгороду от 30.01.2014 года, следует, что П.И. в правоохранительные органы по факту неправомерных действий к нему со стороны М. М.Р.Г. не обращался (л.д. 70).
В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования.
Соответственно, доказательства совершения сделки под угрозой применения насилия должен был представить П.И.
Истцом по встречному иску доказательств, подтверждающих, что он не имел намерение отчуждать долю жилого дома и земельного участка, подписал договор под угрозой со стороны М., суду не представлено.
Выводы суда об отсутствии при таких обстоятельствах оснований для признания сделки недействительной являются правильными.
Ссылка заявителя жалобы на показания свидетеля, который может подтвердить наличие у него побоев после встречи с М., на правильность постановленного решения не влияет и факт совершения сделки под влиянием угрозы не подтверждает.
Заявитель жалобы ссылается на недействительность договора в том, что акт приема-передачи не содержит даты составления.
В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В материалах дела имеется акт приема - передачи, подпись в нем П.И. не отрицает. Отсутствие на нем даты не свидетельствует о том, что фактически передача имущества не состоялась.
Отсутствие в договоре купли-продажи указаний на то, что стороны в момент подписания договора не находятся в состоянии заблуждения относительно природы или предмета настоящего договора, не находятся под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной и стечения тяжелых обстоятельств, не находятся в состоянии алкогольного, токсического или наркотического опьянения на момент подписания договора, не лишены дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, и договор не является кабальной сделкой, не влечет его недействительность.
Также заявитель жалобы ссылается на пропуск истцом по первоначальному иску срока исковой давности на обращение в суд, указывая, что в ходе рассмотрения спора им об этом суду заявлялось, однако суд не отразил это в постановленном решении.
Отклоняя доводы ответчика в данной части, судебная коллегия указывает следующее.
В силу ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС от 28.02.1995 N 2\\1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ" заявление стороны в споре о применении срока исковой давности является основанием к отказу в иске при условии, что оно сделано на любой стадии процесса до вынесения решения судом первой инстанции и пропуск указанного срока подтвержден материалами дела. При этом необходимо учитывать, что заявление о применении срока исковой давности не препятствует рассмотрению заявления истца-гражданина о признании уважительной причины пропуска срока исковой давности и его восстановлении, которое суд вправе удовлетворить при доказанности обстоятельств, указанных в статье 205 части первой Кодекса.
Судебная коллегия считает, что довод жалобы о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд, во внимание принят быть не может, поскольку в протоколах судебного заседания не имеется доводов стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, нет в материалах дела и отдельного заявления о пропуске срока, тем самым, заявитель не может ссылаться на пропуск истцом срока исковой давности как на основание к отказу в иске.
Заявитель жалобы ссылается на то, что истец не доказал, что не произвел расчет с продавцом, указывая, что денежные средства по договору ему не передавались.
Судебная коллегия к доводам заявителя о не получении им денежных средств относится критически, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, из текста договора следует, что денежные средства в размере <...> рублей выплачены покупателем продавцу до подписания сторонами договора (п. 3 договора). При наличии такого условия в договоре обязанность доказывания факта не получения денежных средств лежит на ответчике П.И., подписавшем договор на таких условиях.
Взыскивая с ответчика государственную пошлину в размере <...> руб., суд исходил из цены иска в <...> рублей.
Судебная коллегия соглашается с размером государственной пошлины, взысканной судом с ответчика в доход государства, так как заявленные П.И. требования о признании договора купли-продажи недействительным являются требованиями имущественного характера, связанными с правами на недвижимое имущество, а потому государственная пошлина подлежит оплате из цены заявленных требований - <...> руб.
Относительно доводов жалобы о ненадлежащем извещении о судебном заседании П.И. судебная коллегия указывает следующее.
В части 1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса РФ перечислены формы судебных извещений и вызовов. Согласно данной норме лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. Судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному им или его представителем (пункт 4 статьи 113 названного Кодекса).
Исходя из содержания нормы ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
Согласно ст. 35 Гражданского процессуального кодекса РФ, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.
Как видно из материалов дела, судебные извещения направлялись ответчику по адресу: <...>, все извещения были возвращены в суд по истечении срока хранения.
При этом П.И. было известно о наличии спора, и им были заявлены встречные исковые требования (л.д. 48).
Встречные исковые требования П.И. были предъявлены в судебном заседании 23.01.2014 года, в котором принимал участие его представитель адвокат Безаев С.В.
В судебные заседания П.И. в ходе рассмотрения дела не являлся. Решение суда было постановлено в отсутствие ответчика 20.10.2014 года.
Судебное извещение на 20.10.2014 года П.И. было направлено по адресу: <...>.
Данный адрес является местом жительства ответчика, согласно ответу ФМС России на запрос суда (л.д. 29), указан ответчиком как адрес его проживания во встречном иске, в апелляционной жалобе, не оспаривается заявителем как адрес регистрации и проживания.
Почтовый конверт, направленный судом П.И., вернулся с отметкой по истечении срока хранения (л.д. 103).
С учетом времени рассмотрения данного спора в суде, наличия у П.И. информации о рассмотрении в суде спора в отношении объекта недвижимости, заявления им встречного иска, судебная коллегия приходит к выводу, что процессуальных нарушений судом первой инстанции при рассмотрении дела в его отсутствие не допущено.
П.И. был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания по адресу, по которому ответчик проживает, и неполучение им извещения не свидетельствует о его не извещении о времени и месте судебного заседания.
Так же заявитель ссылается на то, что суд, удовлетворяя иск о проведении государственной регистрации перехода права собственности на */* долю в праве общей долевой собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой <...> кв. м с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем, не учел, что в договоре купли-продажи доля дома продана без хозяйственных построек.
Как следует из договора купли-продажи, предметом договора являлась */* доля одноэтажного бревенчатого жилого дома и */* доля в праве собственности на земельный участок.
Отсутствие ссылки в договоре на надворные постройки, бревенчатый сарай, баню, тесовый сарай, не исключает отчуждение данных объектов, при их наличии в качестве вспомогательных помещений, на которые не требуется отдельной регистрации права собственности.
Отдельного указания в решении на их отчуждение не требуется, следовательно, из резолютивной части необходимо исключить слова "с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем".
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены у судебной коллегии по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 20 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.И. - без удовлетворения.
Исключить из резолютивной части слова "с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2167/15
Требование: О государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Договор купли-продажи исполнен обеими сторонами. Иск мотивирован тем, что продавец без объяснения причин не явился в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 марта 2015 г. по делу N 33-2167/15
Судья Кондратьев И.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего Паршиной Т.В.,
судей Заварихиной С.И., Карпова Д.В.,
при секретаре С.,
с участием представителей П.И. - К., Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе П.И.
на решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 20 октября 2014 года
по делу по иску М. к П.И. о государственной регистрации перехода права собственности на долю жилого дома и земельного участка,
по встречному иску П.И. к М. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,
заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Заварихиной С.И., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда
установила:
Истец М. обратился в Кстовский городской суд Нижегородской области с иском к П.И. о государственной регистрации перехода права собственности на долю жилого дома и земельного участка, ссылаясь на то, что 02.11.2009 года он заключил с ответчиком договор купли-продажи недвижимости, по которому П.И. продал ему */* долю в праве общей долевой собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой - <...> кв. м с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем и земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...> категория земель земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <...>. Данный договор полностью исполнен обеими сторонами, ответчик, являясь продавцом, в установленном порядке передал ему проданную по договору долю в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок. Истец в соответствии с условиями договора заплатил продавцу цену в размере <...> рублей.
После передачи имущества и полной оплаты его стоимости истец направил ответчику письмо с требованием о явке в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на указанное имущество, однако ответчик вопреки достигнутой договоренности без объяснения причин явку своего представителя в регистрирующий орган в указанный день не обеспечил, сам не явился.
Ссылаясь на ст. 551 Гражданского кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" истец просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на */* долю в праве общей долевой собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью 33,7 кв. м, в том числе жилой 20,1 кв. м с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем и */* доли на земельный участок площадью 4758 кв. м, кадастровый номер <...> категория земель земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <...> от П.И. к нему, М.
П.И. обратился со встречным иском к М. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 02.11.2009 года, ссылаясь на то, что указанный договор был составлен под угрозой применения к нему физического насилия в конце октября 2013 года, денежных средств в размере <...> рублей он не получал. Ссылаясь на ст. 179 Гражданского кодекса РФ просил признать указанный договор недействительными и вернуть ему все полученное по сделке.
В судебное заседание истец М. не явился, его представитель поддержал требования своего доверителя, со встречным иском не согласился.
Ответчик (истец по встречному иску) П.И., надлежащим образом уведомленный о дне слушания дела, в судебное заседание не явился без уважительных причин.
Третье лицо по делу П.Ж.М. в судебное заседание не явилась, надлежащим образом была извещена о дне слушания дела.
Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 20 октября 2014 года постановлено:
Исковые требования М. к П.И. удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на */* долю в праве общей долевой собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой <...> кв. м с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем и */* долю на земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...> категория земель земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <...> от П.И. к М., на основании договора купли-продажи недвижимости, заключенного 02.11.2009 года.
Исковые требования П.И. к М. о признании недействительным договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества от 02.11.2009 года оставить без удовлетворения.
Взыскать с П.И. в пользу М. госпошлину в сумме <...> руб., а также госпошлину в доход государства в сумме <...> руб.
В апелляционной жалобе П.И. просит решение суда отменить.
Заявитель жалобы ссылается на пропуск истцом срока исковой давности, поскольку договор был заключен 02.11.2009 года, а в суд истец обратился только в 2014 году. Указывает, что в суде о пропуске срока им заявлялось, однако в решении данный факт отражения не нашел.
Также заявитель жалобы ссылается на допущенное судом нарушение норм процессуального права, выразившееся в ненадлежащем извещении его о дне слушания дела, поскольку в деле отсутствует почтовое уведомление о вручении ему судебного извещения.
Заявитель выражает несогласие с выводом суда о том, что договор был заключен надлежащим образом, а продавец уклонился от проведения регистрации перехода права собственности, указывая, что истец не доказал, что он произвел расчет с продавцом в полном объеме. Представленные истцом расписки оплату по договору не подтверждают.
Суд, удовлетворяя иск о проведении государственной регистрации перехода права собственности на */* долю в праве общей долевой собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью <...> кв. метров, в том числе жилой <...> кв. м с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем, не учел, что в договоре купли-продажи доля дома продана без хозяйственных построек.
Считает, что договор купли-продажи не заключался, поскольку он до настоящего времени уплачивает налог на имущество, а акт приема-передачи имущества не имеет даты.
Кроме того, считает договор незаконным и потому, что он не содержит указания, что при подписании договора стороны находились в состоянии заблуждения относительно природы или предмета настоящего договора, не находятся под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной и стечения тяжелых обстоятельств, не находятся в состоянии алкогольного, токсического или наркотического опьянения на момент подписания договора, не лишены дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, и договор не является кабальной сделкой.
Не согласен заявитель жалобы и с выводом суда о том, что он не доказал факт совершения сделки под влиянием угрозы. Не обращение в правоохранительные органы было вызвано тем, что М. ему угрожал, что может быть подтверждено свидетельскими показаниями.
Заявитель жалобы считает, что государственная пошлина должна составлять <...> руб., а не <...> руб.
Считает, что требования истцом по первоначальному иску заявлены некорректно, поскольку он не заявляет требование о признании права собственности на спорные объекты недвижимости.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене законного и обоснованного решения.
По правилам п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с абзацем 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьей 550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).
В силу п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как следует из абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона указывает, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Из материалов дела следует, что П.И. на праве собственности принадлежала */* доля в праве общей долевой собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью <...> кв. м и на земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, категория земель земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <...>, что подтверждается выписками из ЕГРП (л.д. 53, 54).
Собственником другой */* доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное недвижимое имущество является П.Ж.М. (третье лицо).
Суд установил, что 02.11.2009 года П.И. продал М. */* долю в праве общей долевой собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой <...> кв. м с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем и земельный участок площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, категория земель земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <...>, за <...> рублей, что подтверждается договором купли-продажи (л.д. 56). Указанное недвижимое имущество передано по акту приема-передачи имущества (л.д. 57).
В деле имеется также уведомление П.И. другого собственника недвижимого имущества П.Ж.М. от 14.08.2009 года о намерении продажи своей доли в недвижимом имуществе за <...> руб. (л.д. 55).
М., заявляя настоящие требования, ссылался на уклонение П.И. от регистрации перехода права собственности на доли недвижимого имущества.
Суд, установив, что ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на долю жилого дома и земельного участка, посчитал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца по первоначальному иску о регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество.
Отклоняя доводы ответчика о том, что истцом должны быть заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество, судебная коллегия указывает следующее.
Согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Истец верно обратился с иском о проведении государственной регистрации перехода права собственности на долю объектов недвижимости, что повлечет возникновение у него права собственности на спорные объекты недвижимости.
Ответчик по первоначальному иску, оспаривая договор, указывая на отсутствие воли на отчуждение доли недвижимого имущества, ссылался на то, что договор был им подписан под влиянием угрозы применения физического насилия, заявив встречные исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным.
Данный довод содержится и в апелляционной жалобе.
Согласно п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013 года) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора купли-продажи спорного недвижимого имущества недействительным по основаниям угрозы насилием, исходил из того, что П.И. не представлено суду доказательств, подтверждающих совершение им сделки по продаже недвижимого имущества под влиянием угрозы.
Из ответов из ОП N <...> УМВД России по г. Н. Новгороду от 30.01.2014 года, следует, что П.И. в правоохранительные органы по факту неправомерных действий к нему со стороны М. М.Р.Г. не обращался (л.д. 70).
В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования.
Соответственно, доказательства совершения сделки под угрозой применения насилия должен был представить П.И.
Истцом по встречному иску доказательств, подтверждающих, что он не имел намерение отчуждать долю жилого дома и земельного участка, подписал договор под угрозой со стороны М., суду не представлено.
Выводы суда об отсутствии при таких обстоятельствах оснований для признания сделки недействительной являются правильными.
Ссылка заявителя жалобы на показания свидетеля, который может подтвердить наличие у него побоев после встречи с М., на правильность постановленного решения не влияет и факт совершения сделки под влиянием угрозы не подтверждает.
Заявитель жалобы ссылается на недействительность договора в том, что акт приема-передачи не содержит даты составления.
В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В материалах дела имеется акт приема - передачи, подпись в нем П.И. не отрицает. Отсутствие на нем даты не свидетельствует о том, что фактически передача имущества не состоялась.
Отсутствие в договоре купли-продажи указаний на то, что стороны в момент подписания договора не находятся в состоянии заблуждения относительно природы или предмета настоящего договора, не находятся под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной и стечения тяжелых обстоятельств, не находятся в состоянии алкогольного, токсического или наркотического опьянения на момент подписания договора, не лишены дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, и договор не является кабальной сделкой, не влечет его недействительность.
Также заявитель жалобы ссылается на пропуск истцом по первоначальному иску срока исковой давности на обращение в суд, указывая, что в ходе рассмотрения спора им об этом суду заявлялось, однако суд не отразил это в постановленном решении.
Отклоняя доводы ответчика в данной части, судебная коллегия указывает следующее.
В силу ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС от 28.02.1995 N 2\\1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ" заявление стороны в споре о применении срока исковой давности является основанием к отказу в иске при условии, что оно сделано на любой стадии процесса до вынесения решения судом первой инстанции и пропуск указанного срока подтвержден материалами дела. При этом необходимо учитывать, что заявление о применении срока исковой давности не препятствует рассмотрению заявления истца-гражданина о признании уважительной причины пропуска срока исковой давности и его восстановлении, которое суд вправе удовлетворить при доказанности обстоятельств, указанных в статье 205 части первой Кодекса.
Судебная коллегия считает, что довод жалобы о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд, во внимание принят быть не может, поскольку в протоколах судебного заседания не имеется доводов стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, нет в материалах дела и отдельного заявления о пропуске срока, тем самым, заявитель не может ссылаться на пропуск истцом срока исковой давности как на основание к отказу в иске.
Заявитель жалобы ссылается на то, что истец не доказал, что не произвел расчет с продавцом, указывая, что денежные средства по договору ему не передавались.
Судебная коллегия к доводам заявителя о не получении им денежных средств относится критически, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, из текста договора следует, что денежные средства в размере <...> рублей выплачены покупателем продавцу до подписания сторонами договора (п. 3 договора). При наличии такого условия в договоре обязанность доказывания факта не получения денежных средств лежит на ответчике П.И., подписавшем договор на таких условиях.
Взыскивая с ответчика государственную пошлину в размере <...> руб., суд исходил из цены иска в <...> рублей.
Судебная коллегия соглашается с размером государственной пошлины, взысканной судом с ответчика в доход государства, так как заявленные П.И. требования о признании договора купли-продажи недействительным являются требованиями имущественного характера, связанными с правами на недвижимое имущество, а потому государственная пошлина подлежит оплате из цены заявленных требований - <...> руб.
Относительно доводов жалобы о ненадлежащем извещении о судебном заседании П.И. судебная коллегия указывает следующее.
В части 1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса РФ перечислены формы судебных извещений и вызовов. Согласно данной норме лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. Судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному им или его представителем (пункт 4 статьи 113 названного Кодекса).
Исходя из содержания нормы ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
Согласно ст. 35 Гражданского процессуального кодекса РФ, лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.
Как видно из материалов дела, судебные извещения направлялись ответчику по адресу: <...>, все извещения были возвращены в суд по истечении срока хранения.
При этом П.И. было известно о наличии спора, и им были заявлены встречные исковые требования (л.д. 48).
Встречные исковые требования П.И. были предъявлены в судебном заседании 23.01.2014 года, в котором принимал участие его представитель адвокат Безаев С.В.
В судебные заседания П.И. в ходе рассмотрения дела не являлся. Решение суда было постановлено в отсутствие ответчика 20.10.2014 года.
Судебное извещение на 20.10.2014 года П.И. было направлено по адресу: <...>.
Данный адрес является местом жительства ответчика, согласно ответу ФМС России на запрос суда (л.д. 29), указан ответчиком как адрес его проживания во встречном иске, в апелляционной жалобе, не оспаривается заявителем как адрес регистрации и проживания.
Почтовый конверт, направленный судом П.И., вернулся с отметкой по истечении срока хранения (л.д. 103).
С учетом времени рассмотрения данного спора в суде, наличия у П.И. информации о рассмотрении в суде спора в отношении объекта недвижимости, заявления им встречного иска, судебная коллегия приходит к выводу, что процессуальных нарушений судом первой инстанции при рассмотрении дела в его отсутствие не допущено.
П.И. был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания по адресу, по которому ответчик проживает, и неполучение им извещения не свидетельствует о его не извещении о времени и месте судебного заседания.
Так же заявитель ссылается на то, что суд, удовлетворяя иск о проведении государственной регистрации перехода права собственности на */* долю в праве общей долевой собственности на одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью <...> кв. м, в том числе жилой <...> кв. м с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем, не учел, что в договоре купли-продажи доля дома продана без хозяйственных построек.
Как следует из договора купли-продажи, предметом договора являлась */* доля одноэтажного бревенчатого жилого дома и */* доля в праве собственности на земельный участок.
Отсутствие ссылки в договоре на надворные постройки, бревенчатый сарай, баню, тесовый сарай, не исключает отчуждение данных объектов, при их наличии в качестве вспомогательных помещений, на которые не требуется отдельной регистрации права собственности.
Отдельного указания в решении на их отчуждение не требуется, следовательно, из резолютивной части необходимо исключить слова "с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем".
С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены у судебной коллегии по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 20 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу П.И. - без удовлетворения.
Исключить из резолютивной части слова "с надворными постройками, бревенчатым сараем, баней, тесовым сараем".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)