Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Суховой И.Б.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
- от закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4": Исламовой О.В., представителя по доверенности от 09.01.2014;
- от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Невареных Е.Д., представителя по доверенности от 07.08.2013;
- от открытого акционерного общества "Воронежавтодор": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4" (ОГРН 1026900515542, ИНН 6903008805) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2014 (с учетом определения об исправлении описки от 12.03.2014) по делу N А14-13963/2013 (судья Кораблева Г.Н.) по иску закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4" (ОГРН 1026900515542, ИНН 6903008805) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069), третье лицо: открытое акционерное общество "Воронежавтодор" (ОГРН 1023601577251,ИНН 3662019619), об урегулировании разногласий по договору купли-продажи,
установил:
Закрытое акционерное общество "ТЖБИ-4" (далее - истец, ЗАО "ТЖБИ-4") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи от 22.08.2013 N 5004/13-з земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217, площадью 46 254 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Черепанова, 1, изложив пункты 2.1, 2.2 договора в части установления выкупной стоимости земельного участка в следующей редакции (с учетом уточнения требований):
Пункт 2.1. Цена Участка составляет 2 009 632 руб. 23 коп. (Два миллиона девять тысяч шестьсот тридцать два рубля двадцать три копейки).
Пункт 2.2. Покупатель перечисляет денежные средства в размере 2 009 632 руб. 23 коп. (Два миллиона девять тысяч шестьсот тридцать два рубля двадцать три копейки), указанные в пункте 2.1 Договора, в течение 7 рабочих дней с даты получения Договора.
Арбитражный суд Воронежской области решением от 12.03.2014 (с учетом определения Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2014) отказал в удовлетворении иска, изложив пункты 2.1, 2.2 договора купли-продажи от 22.08.2013 N 5004/13-з земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217, площадью 46 254 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Черепанова, 1, изложить в редакции, предложенной департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ЗАО "ТЖБИ-4" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение полностью, исковые требования удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы, ссылался на то, что истец неоднократно обращался с заявлениями о предоставлении земельного участка, в связи с чем, необходимо применять льготную цену.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции открытое акционерное общество "Воронежавтодор" явку полномочных представителей не обеспечило.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "ТЖБИ-4" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт.
Представитель департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что Управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области в 2005 году за открытым акционерным обществом "Воронежавтодор" зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Черепанов, 1, на основании плана приватизации государственного предприятия по содержанию и развитию сети автомобильных дорог общего пользования "Воронежавтодор", утвержденного Комитетом по управлению государственным имуществом Воронежской области от 31.12.1992 N 1468, акта оценки стоимости зданий и сооружений на 01.07.1992 по "Воронежавтодор".
14.11.2005 ЗАО "ТЖБИ-4" (покупатель) и ОАО Воронежавтодор" (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества.
По условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а последний обязался принять 24 объекта недвижимости, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Черепанова, 1. По акту приема-передачи от 14.11.2005 указанные объекты переданы покупателю.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области 29.11.2005 зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости к ЗАО "ТЖБИ-4".
20.03.2006 ЗАО "ТЖБИ-4" обратилось в администрацию города Воронежа (письмо исх.N 30) с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, занятого объектами недвижимости.
Письмом от 04.07.2006 ЗАО "ТЖБИ-4" обратилось в администрацию городского округа город Воронеж с заявлением об утверждении проекта границ данного земельного участка.
Проект границ земельного участка был утвержден администрацией городского округа город Воронеж 17.07.2009.
В соответствии с данным проектом на основании заявления общества 02.09.2009 был поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 36:34:0304030:50, площадью 46 801 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: г. Воронеж, ул. Черепанова, 1.
После постановки земельного участка на кадастровый учет ЗАО "ТЖБИ-4" обратилось в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением от 25.11.2009 N 17-13548з о предоставлении указанного земельного участка в собственность.
Согласно Положению о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области (утверждено постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365) департамент является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, в компетенцию которого входит осуществление государственного управления в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области.
При рассмотрении заявления общества от 25.11.2009 департаментом было установлено, что на испрашиваемом земельном участке находится ряд объектов недвижимого имущества, в том числе сооружение - подъездной железнодорожной путь, на которые у заявителя отсутствовали правоустанавливающие документы.
ЗАО "ТЖБИ-4" письмом от 25.12.2009 просило департамент приостановить рассмотрение заявления о предоставлении земельного участка в собственность в связи с выявленными обстоятельствами и оформлением правоустанавливающих документов на подъездной железнодорожный путь.
После уточнения обществом границ земельного участка, занятого принадлежащими ему объектами, ЗАО "ТЖБИ-4" 25.12.2012 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217, площадью 46 254 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: г. Воронеж, ул. Черепанова, 1.
В связи с тем, что права на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0304030:50 в установленный срок с момента постановки на кадастровый учет не были оформлены, земельный участок был снят с кадастрового учета 27.09.2011 федеральным бюджетным учреждением "Кадастровая палата" по Воронежской области.
Получив заявление общества от 25.12.2012, департамент отказал в предоставлении земельного участка в собственность со ссылкой на отсутствие необходимых документов.
Решением от 25.06.2013 по делу N А14-1928/2013 Арбитражный суд Воронежской области признал незаконным отказ в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:34:030430:217, расположенного по адресу г. Воронеж, ул. Черепанова, 1, и обязал департамент принять решение о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату и направить в адрес ЗАО "ТЖБИ-4" проекта договора купли-продажи земельного участка.
В соответствии с названным решением суда департамент направил в адрес ЗАО "ТЖБИ-4" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:030430:217 от 22.08.2013 N 5004/13-3.
Согласно пунктам 2.1, 2.2 указанного договора цена участка составляет 9 715 236 руб. 41 коп.
Общество представило в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области протокол разногласий от 01.10.2013 к договору купли-продажи, одним из условий которого являлось установление выкупной цены земельного участка в сумме 2 009 632 руб. 23 коп. (1,737 руб. 91 коп. - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:50 в 2009 году x 46 254 кв. м - площадь земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217 x 2,5% - льготная ставка, предусмотренная пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области в адрес истца направлено уведомление от 31.10.2013, в соответствии с которым протокол разногласий к договору купли-продажи 22.08.2013 N 5004/13-3 отклонен, предложено заключить договор в редакции продавца.
Считая, что предложенная департаментом цена земельного участка является необоснованно завышенной, не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушает законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, ЗАО "ТЖБИ-4" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском, в котором просит установить выкупную стоимость земельного участка в размере 2 009 632 руб. 23 коп. По остальным пунктам, предложенные департаментом условия договора купли-продажи, обществом не оспариваются.
Разрешая преддоговорной спор по существу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пункт 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" был установлен субъектный состав лиц, которым до 01.07.2012 осуществлялась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
При приобретении этими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, их цена устанавливалась субъектами Российской Федерации в пределах: 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек; 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Аналогичные положения содержались в статье 16 Закона Воронежской области N 25-ОЗ от 13.05.2008 "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области".
В рассматриваемом случае здания, сооружения, расположенные на спорном земельном участке, ранее были приобретены ОАО "Воронежавтодор" в порядке приватизации государственного имущества. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
В обоснование заявленных требований, истец указывает, что заявление о предоставлении в собственность земельного участка было подано ЗАО "ТЖБИ-4" 25.11.2009, в связи с чем общество имеет право на льготный порядок определения выкупной стоимости, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Приведенный довод обоснованно признан судом первой инстанции несоответствующим требованиям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 552 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Порядок приобретения права прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регламентирован пунктами 5 - 8 статьи 36 Земельного кодекса РФ.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с Приказом Министерства экономического развития России от 30.10.2007 N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения" к заявлению о приобретении прав на земельный участок прилагается, в том числе, выданный не позднее чем за три месяца до дня подачи заявления кадастровый паспорт земельного участка, в котором содержится описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости.
Наличие заявления и кадастрового паспорта земельного участка, который позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены.
Таким образом, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1, статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке подтверждают факт его существования с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Как усматривается из письма филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области от 08.05.2013 N 10-04469/13, копий кадастровых дел, земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Черепанова, 1, площадью 46 801 кв. м, поставлен на кадастровый учет 02.09.2009 и снят с кадастрового учета 27.09.2011 в связи с истечением срока действия временного характера сведений о данном земельном участке и неосуществлением государственной регистрации прав на данный объект в соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0304030:217 поставлен на кадастровый учет 13.09.2012, 16.10.2012 была уточнена его площадь, которая с 16.10.2012 составила 46 254 кв. м.
Из изложенного следует, что земельный участок площадью 46 801 кв. м с кадастровым номером 36:34:0304030:50, за выкупом которого истец обратился с заявлением от 25.11.2009, прекратил свое существование как объект гражданских прав 27.09.2011. Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0304030:217 образован в 2012 году.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ЗАО "ТЖБИ-4" с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217, площадью 46 254 кв. м, оформленным в установленном законом порядке, обратилось в департамент 05.12.2012, поэтому цена земельного участка была обоснованно определена департаментом в соответствии с действующим на дату подачи заявления от 05.12.2012 законодательством: Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области", постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области", Приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 26.07.2012 N 1325 "Об установлении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена", Положением о порядке исчисления и уплаты земельного налога на территории городского округа город Воронеж, утвержденным решением Воронежской городской думы от 07.10.2005 года N 162-II.
Поскольку истец подал заявление о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217 только 05.12.2012, льготный порядок выкупа, установленный пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", на возникшие правоотношения не распространяется (статья 4 Гражданского кодекса РФ).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 23.10.2012 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217 установлена в размере 97 152 364 руб. 14 коп.
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда области о том, что договор купли-продажи от 22.08.2013 N 5004/13-з земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217 подлежит заключению на условиях, предложенных департаментом, с указанием выкупной стоимости земельного участка равной 9 715 236 руб. 41 коп.
В случае, если, как указывает истец, незаконными действиями (бездействием) администрации городского округа город Воронеж и ДИЗО ВО нарушены права и законные интересы общества, оно вправе использовать иные гражданско-правовые способы защиты своих прав.
Проанализировав изложенные в апелляционной жалобе доводы, апелляционный суд отмечает, что все эти доводы заявлены в суде первой инстанции и были предметом рассмотрения суда и по существу сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции при отсутствии к тому правовых оснований.
При вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального права, в связи с чем апелляционная инстанция не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
При принятии судебного акта нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены, допущено не было.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2014 (с учетом определения об исправлении описки от 12.03.2014) по делу N А14-13963/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
И.Б.СУХОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.06.2014 ПО ДЕЛУ N А14-13963/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2014 г. по делу N А14-13963/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Суховой И.Б.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
- от закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4": Исламовой О.В., представителя по доверенности от 09.01.2014;
- от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Невареных Е.Д., представителя по доверенности от 07.08.2013;
- от открытого акционерного общества "Воронежавтодор": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4" (ОГРН 1026900515542, ИНН 6903008805) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2014 (с учетом определения об исправлении описки от 12.03.2014) по делу N А14-13963/2013 (судья Кораблева Г.Н.) по иску закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4" (ОГРН 1026900515542, ИНН 6903008805) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069), третье лицо: открытое акционерное общество "Воронежавтодор" (ОГРН 1023601577251,ИНН 3662019619), об урегулировании разногласий по договору купли-продажи,
установил:
Закрытое акционерное общество "ТЖБИ-4" (далее - истец, ЗАО "ТЖБИ-4") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи от 22.08.2013 N 5004/13-з земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217, площадью 46 254 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Черепанова, 1, изложив пункты 2.1, 2.2 договора в части установления выкупной стоимости земельного участка в следующей редакции (с учетом уточнения требований):
Пункт 2.1. Цена Участка составляет 2 009 632 руб. 23 коп. (Два миллиона девять тысяч шестьсот тридцать два рубля двадцать три копейки).
Пункт 2.2. Покупатель перечисляет денежные средства в размере 2 009 632 руб. 23 коп. (Два миллиона девять тысяч шестьсот тридцать два рубля двадцать три копейки), указанные в пункте 2.1 Договора, в течение 7 рабочих дней с даты получения Договора.
Арбитражный суд Воронежской области решением от 12.03.2014 (с учетом определения Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2014) отказал в удовлетворении иска, изложив пункты 2.1, 2.2 договора купли-продажи от 22.08.2013 N 5004/13-з земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217, площадью 46 254 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Черепанова, 1, изложить в редакции, предложенной департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ЗАО "ТЖБИ-4" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение полностью, исковые требования удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы, ссылался на то, что истец неоднократно обращался с заявлениями о предоставлении земельного участка, в связи с чем, необходимо применять льготную цену.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции открытое акционерное общество "Воронежавтодор" явку полномочных представителей не обеспечило.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "ТЖБИ-4" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт.
Представитель департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что Управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области в 2005 году за открытым акционерным обществом "Воронежавтодор" зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Черепанов, 1, на основании плана приватизации государственного предприятия по содержанию и развитию сети автомобильных дорог общего пользования "Воронежавтодор", утвержденного Комитетом по управлению государственным имуществом Воронежской области от 31.12.1992 N 1468, акта оценки стоимости зданий и сооружений на 01.07.1992 по "Воронежавтодор".
14.11.2005 ЗАО "ТЖБИ-4" (покупатель) и ОАО Воронежавтодор" (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества.
По условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а последний обязался принять 24 объекта недвижимости, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Черепанова, 1. По акту приема-передачи от 14.11.2005 указанные объекты переданы покупателю.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области 29.11.2005 зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости к ЗАО "ТЖБИ-4".
20.03.2006 ЗАО "ТЖБИ-4" обратилось в администрацию города Воронежа (письмо исх.N 30) с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, занятого объектами недвижимости.
Письмом от 04.07.2006 ЗАО "ТЖБИ-4" обратилось в администрацию городского округа город Воронеж с заявлением об утверждении проекта границ данного земельного участка.
Проект границ земельного участка был утвержден администрацией городского округа город Воронеж 17.07.2009.
В соответствии с данным проектом на основании заявления общества 02.09.2009 был поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 36:34:0304030:50, площадью 46 801 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: г. Воронеж, ул. Черепанова, 1.
После постановки земельного участка на кадастровый учет ЗАО "ТЖБИ-4" обратилось в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением от 25.11.2009 N 17-13548з о предоставлении указанного земельного участка в собственность.
Согласно Положению о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области (утверждено постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365) департамент является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, в компетенцию которого входит осуществление государственного управления в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области.
При рассмотрении заявления общества от 25.11.2009 департаментом было установлено, что на испрашиваемом земельном участке находится ряд объектов недвижимого имущества, в том числе сооружение - подъездной железнодорожной путь, на которые у заявителя отсутствовали правоустанавливающие документы.
ЗАО "ТЖБИ-4" письмом от 25.12.2009 просило департамент приостановить рассмотрение заявления о предоставлении земельного участка в собственность в связи с выявленными обстоятельствами и оформлением правоустанавливающих документов на подъездной железнодорожный путь.
После уточнения обществом границ земельного участка, занятого принадлежащими ему объектами, ЗАО "ТЖБИ-4" 25.12.2012 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217, площадью 46 254 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: г. Воронеж, ул. Черепанова, 1.
В связи с тем, что права на земельный участок с кадастровым номером 36:34:0304030:50 в установленный срок с момента постановки на кадастровый учет не были оформлены, земельный участок был снят с кадастрового учета 27.09.2011 федеральным бюджетным учреждением "Кадастровая палата" по Воронежской области.
Получив заявление общества от 25.12.2012, департамент отказал в предоставлении земельного участка в собственность со ссылкой на отсутствие необходимых документов.
Решением от 25.06.2013 по делу N А14-1928/2013 Арбитражный суд Воронежской области признал незаконным отказ в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:34:030430:217, расположенного по адресу г. Воронеж, ул. Черепанова, 1, и обязал департамент принять решение о предоставлении указанного земельного участка в собственность за плату и направить в адрес ЗАО "ТЖБИ-4" проекта договора купли-продажи земельного участка.
В соответствии с названным решением суда департамент направил в адрес ЗАО "ТЖБИ-4" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:34:030430:217 от 22.08.2013 N 5004/13-3.
Согласно пунктам 2.1, 2.2 указанного договора цена участка составляет 9 715 236 руб. 41 коп.
Общество представило в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области протокол разногласий от 01.10.2013 к договору купли-продажи, одним из условий которого являлось установление выкупной цены земельного участка в сумме 2 009 632 руб. 23 коп. (1,737 руб. 91 коп. - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:50 в 2009 году x 46 254 кв. м - площадь земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217 x 2,5% - льготная ставка, предусмотренная пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области в адрес истца направлено уведомление от 31.10.2013, в соответствии с которым протокол разногласий к договору купли-продажи 22.08.2013 N 5004/13-3 отклонен, предложено заключить договор в редакции продавца.
Считая, что предложенная департаментом цена земельного участка является необоснованно завышенной, не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушает законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, ЗАО "ТЖБИ-4" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском, в котором просит установить выкупную стоимость земельного участка в размере 2 009 632 руб. 23 коп. По остальным пунктам, предложенные департаментом условия договора купли-продажи, обществом не оспариваются.
Разрешая преддоговорной спор по существу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пункт 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" был установлен субъектный состав лиц, которым до 01.07.2012 осуществлялась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
При приобретении этими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, их цена устанавливалась субъектами Российской Федерации в пределах: 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек; 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Аналогичные положения содержались в статье 16 Закона Воронежской области N 25-ОЗ от 13.05.2008 "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области".
В рассматриваемом случае здания, сооружения, расположенные на спорном земельном участке, ранее были приобретены ОАО "Воронежавтодор" в порядке приватизации государственного имущества. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
В обоснование заявленных требований, истец указывает, что заявление о предоставлении в собственность земельного участка было подано ЗАО "ТЖБИ-4" 25.11.2009, в связи с чем общество имеет право на льготный порядок определения выкупной стоимости, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Приведенный довод обоснованно признан судом первой инстанции несоответствующим требованиям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 552 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Порядок приобретения права прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регламентирован пунктами 5 - 8 статьи 36 Земельного кодекса РФ.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с Приказом Министерства экономического развития России от 30.10.2007 N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения" к заявлению о приобретении прав на земельный участок прилагается, в том числе, выданный не позднее чем за три месяца до дня подачи заявления кадастровый паспорт земельного участка, в котором содержится описание всех частей земельного участка, занятых объектами недвижимости.
Наличие заявления и кадастрового паспорта земельного участка, который позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены.
Таким образом, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1, статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке подтверждают факт его существования с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Как усматривается из письма филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области от 08.05.2013 N 10-04469/13, копий кадастровых дел, земельный участок, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Черепанова, 1, площадью 46 801 кв. м, поставлен на кадастровый учет 02.09.2009 и снят с кадастрового учета 27.09.2011 в связи с истечением срока действия временного характера сведений о данном земельном участке и неосуществлением государственной регистрации прав на данный объект в соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0304030:217 поставлен на кадастровый учет 13.09.2012, 16.10.2012 была уточнена его площадь, которая с 16.10.2012 составила 46 254 кв. м.
Из изложенного следует, что земельный участок площадью 46 801 кв. м с кадастровым номером 36:34:0304030:50, за выкупом которого истец обратился с заявлением от 25.11.2009, прекратил свое существование как объект гражданских прав 27.09.2011. Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0304030:217 образован в 2012 году.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ЗАО "ТЖБИ-4" с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217, площадью 46 254 кв. м, оформленным в установленном законом порядке, обратилось в департамент 05.12.2012, поэтому цена земельного участка была обоснованно определена департаментом в соответствии с действующим на дату подачи заявления от 05.12.2012 законодательством: Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области", постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области", Приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 26.07.2012 N 1325 "Об установлении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена", Положением о порядке исчисления и уплаты земельного налога на территории городского округа город Воронеж, утвержденным решением Воронежской городской думы от 07.10.2005 года N 162-II.
Поскольку истец подал заявление о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217 только 05.12.2012, льготный порядок выкупа, установленный пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", на возникшие правоотношения не распространяется (статья 4 Гражданского кодекса РФ).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 23.10.2012 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217 установлена в размере 97 152 364 руб. 14 коп.
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда области о том, что договор купли-продажи от 22.08.2013 N 5004/13-з земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304030:217 подлежит заключению на условиях, предложенных департаментом, с указанием выкупной стоимости земельного участка равной 9 715 236 руб. 41 коп.
В случае, если, как указывает истец, незаконными действиями (бездействием) администрации городского округа город Воронеж и ДИЗО ВО нарушены права и законные интересы общества, оно вправе использовать иные гражданско-правовые способы защиты своих прав.
Проанализировав изложенные в апелляционной жалобе доводы, апелляционный суд отмечает, что все эти доводы заявлены в суде первой инстанции и были предметом рассмотрения суда и по существу сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции при отсутствии к тому правовых оснований.
При вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального права, в связи с чем апелляционная инстанция не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
При принятии судебного акта нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены, допущено не было.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2014 (с учетом определения об исправлении описки от 12.03.2014) по делу N А14-13963/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ТЖБИ-4" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
И.Б.СУХОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)