Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Петрушкина В.А., Ананьева Р.В.,
при участии представителя:
заявителя - Плохотниченко И.В. (доверенность от 25.12.2013)
в отсутствие:
заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Самарской региональной общественной организации инвалидов войны в Афганистане
на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2014 (судья Черномырдина Е.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014 (председательствующий судья Бажан П.В., судьи Холодная С.Т., Филиппова Е.Г.)
по делу N А55-27880/2013
по заявлению Самарской региональной общественной организации инвалидов войны в Афганистане (ИНН 6317029881, ОГРН 1026300003113), г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с привлечением третьего лица Министерства строительства Самарской области, г. Самара, о признании недействительным внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аннулировании права аренды на земельный участок, обязании совершить определенные действия,
установил:
Самарская региональная общественная организация инвалидов войны в Афганистане (далее - Общественная организация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра) о признании недействительными действий, выразившихся во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аннулировании права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Запорожская, общей площадью 3360 кв. м кадастровый номер 63:01:0907001:0018, возникшего на основании договора аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93, и об обязании Управления Росреестра восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды на данный земельный участок.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Общественная организация просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что Министерством не был соблюден порядок расторжения договора аренды, а следовательно, право аренды Общественной организации не было прекращено и у Управления Росреестра отсутствовали основания для погашения записи о праве аренды. Также судами не принято во внимание, что на момент вынесения судебных актов вступило в законную силу решение Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-15254/2013, которым суд обязал Управление Росреестра зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды от 18.09.2007 N 93 о продлении срока аренды до 2016 года.
В судебном заседании 10.07.2014 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 10 ч. 00 мин. 14.07.2014. В судебном заседании 14.07.2014 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 12 ч. 00 мин. 15.07.2014. Информация о перерывах размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Федерального арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93 Министерство передало Общественной организации по акту приема-передачи в аренду земельный участок площадью 3360 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Запорожская, кадастровый номер 63:01:0907001:0018.
На основании приказа Министерства от 27.12.2011 N 124-п "О заключении с заявителем дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка для строительства жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Запорожская", между Министерством и Общественной организацией подписано дополнительное соглашение от 21.09.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93, в соответствии с которым срок действия договора аренды продлен до 01.03.2016.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2013 по делу N А55-15254/2013 были удовлетворены исковые требования Общественной организации к Министерству о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93.
В то же время, на основании заявления Министерства от 10.10.2013 Управлением Росреестра 18.10.2013 произведена государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) в виде аренды спорного земельного участка.
Ссылаясь на то, что действия Управления Росреестра по аннулированию в реестре записи о праве аренды на земельный участок противоречат действующему законодательству и нарушают права и законные интересы Общественной организации, последняя обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Заявленные к Управлению Росреестра по настоящему делу требования связаны с оценкой действий по государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество, а именно с оценкой его действий как совершенных в отсутствие необходимых для этого документов.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12, наличие спора о праве в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, не исключает возможности оспаривания соответствующих действий регистрирующего органа. Заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.
Аналогичная позиция выработана также и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 N 7206/13, в соответствии с которой заявленные арендатором требования к Управлению Росреестра, основанные на совершении действий Управления Росреестра при отсутствии к тому оснований - документов, свидетельствующих о расторжении договора аренды, не связаны с разрешением спора имущественного характера.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93 истек 28.02.2010, по истечении которого арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, и в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. На государственную регистрацию Министерством было представлено уведомление от 27.06.2013 об отказе от договора аренды со ссылкой на статьи 621 и 610 ГК РФ с уведомлением о его вручении Общественной организации 08.07.2013, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что на момент обращения Министерства за государственной регистрацией снятия ограничения (обременения) аренды истек установленный законом трехмесячный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, что свидетельствует о прекращении договора аренды земельного участка. Также суды учли, что в уведомлении об отказе от договора аренды Министерство также ссылалось на неиспользование земельного участка.
Между тем судами не принято во внимание, что дополнительным соглашением от 21.09.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93, подписанным сторонами, срок действия договора аренды был продлен до 01.03.2016.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
По смыслу приведенных выше разъяснений отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 18.09.2007 N 93 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании такого соглашения. Следовательно, стороны связаны условиями дополнительного соглашения от 21.09.2012 N 1, в том числе в части продления срока действия договора аренды до 01.03.2016, и существующие правоотношения сторон могут быть прекращены лишь при наличии для этого предусмотренных законом оснований.
Таким образом, на момент направления Министерством уведомления от 27.06.2013 об отказе от договора аренды со ссылкой на статьи 621 и 610 ГК РФ, договор являлся срочным, со сроком действия до 01.03.2016, в связи с чем у Министерства оснований для применения положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ (о порядке отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок) не имелось.
На момент принятия решения 07.03.2014 по настоящему делу имелось вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2013 по делу N А55-15254/2013, которым суд удовлетворил исковые требования Общественной организации к Министерству о регистрации дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93.
Таким образом, действия Управления Росреестра по регистрации погашения записи об обременении в виде аренды по указанному основанию при наличии вступившего в законную силу судебного акта по делу N А55-15254/2013 приведут к правовой неопределенности о наличии либо отсутствии права аренды на земельный участок.
Кроме того, при разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что на государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды Министерством в подтверждение факта направления арендатору уведомления об отказе от договора аренды от 27.06.2013 было представлено почтовое уведомление о вручении 08.07.2013 Общественной организации корреспонденции, направленной по юридическому адресу арендатора.
Однако из представленного в материалы дела уведомления о вручении почтовой корреспонденции, при отсутствии в материалах дела описи вложения почтового отправления, достоверно не следует, что направленное Общественной организации почтовое сообщение представляло собой именно уведомление о расторжении договора аренды от 27.06.2013.
Также суд кассационной инстанции находит вывод судов о том, что Общественной организацией земельный участок используется не по назначению, сделанным по неполно исследованным обстоятельствам дела.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В уведомлении Министерства от 27.06.2013 содержится указание на неиспользование земельного участка согласно условиям договора.
При этом на государственную регистрацию в качестве подтверждения фактического использования земельного участка Министерством был представлен акт осмотра от 25.09.2013, согласно которому земельный участок используется не по назначению, указанному в пункте 1.2. договора аренды.
Однако акт осмотра составлен работником Министерства в одностороннем порядке, без вызова представителя Общественной организации, в связи с чем он не может являться надлежащим доказательством, подтверждающим факт неиспользования земельного участка по назначению.
Вместе с тем, решением Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2013 по делу N А55-15254/2013 установлен факт использования земельного участка и оплаты арендной платы Общественной организацией.
Следует отметить, что Управление Росреестра было привлечено к участию в деле N А55-15254/2013 в качестве третьего лица.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в регистрации снятия обременения в виде аренды спорного земельного участка суд кассационной инстанции находит сделанным при неправильном применении норм материального права, а также при неполном установлении имеющих значение для дела обстоятельств дела, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, и в зависимости от установленного дать оценку правомерности заявленных требований.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014 по делу N А55-27880/2013 отменить, данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
Р.В.АНАНЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 21.07.2014 ПО ДЕЛУ N А55-27880/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2014 г. по делу N А55-27880/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Петрушкина В.А., Ананьева Р.В.,
при участии представителя:
заявителя - Плохотниченко И.В. (доверенность от 25.12.2013)
в отсутствие:
заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Самарской региональной общественной организации инвалидов войны в Афганистане
на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2014 (судья Черномырдина Е.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014 (председательствующий судья Бажан П.В., судьи Холодная С.Т., Филиппова Е.Г.)
по делу N А55-27880/2013
по заявлению Самарской региональной общественной организации инвалидов войны в Афганистане (ИНН 6317029881, ОГРН 1026300003113), г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с привлечением третьего лица Министерства строительства Самарской области, г. Самара, о признании недействительным внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аннулировании права аренды на земельный участок, обязании совершить определенные действия,
установил:
Самарская региональная общественная организация инвалидов войны в Афганистане (далее - Общественная организация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра) о признании недействительными действий, выразившихся во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аннулировании права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Запорожская, общей площадью 3360 кв. м кадастровый номер 63:01:0907001:0018, возникшего на основании договора аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93, и об обязании Управления Росреестра восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды на данный земельный участок.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Общественная организация просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что Министерством не был соблюден порядок расторжения договора аренды, а следовательно, право аренды Общественной организации не было прекращено и у Управления Росреестра отсутствовали основания для погашения записи о праве аренды. Также судами не принято во внимание, что на момент вынесения судебных актов вступило в законную силу решение Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-15254/2013, которым суд обязал Управление Росреестра зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды от 18.09.2007 N 93 о продлении срока аренды до 2016 года.
В судебном заседании 10.07.2014 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 10 ч. 00 мин. 14.07.2014. В судебном заседании 14.07.2014 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 12 ч. 00 мин. 15.07.2014. Информация о перерывах размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Федерального арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93 Министерство передало Общественной организации по акту приема-передачи в аренду земельный участок площадью 3360 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Запорожская, кадастровый номер 63:01:0907001:0018.
На основании приказа Министерства от 27.12.2011 N 124-п "О заключении с заявителем дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка для строительства жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Запорожская", между Министерством и Общественной организацией подписано дополнительное соглашение от 21.09.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93, в соответствии с которым срок действия договора аренды продлен до 01.03.2016.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2013 по делу N А55-15254/2013 были удовлетворены исковые требования Общественной организации к Министерству о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93.
В то же время, на основании заявления Министерства от 10.10.2013 Управлением Росреестра 18.10.2013 произведена государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) в виде аренды спорного земельного участка.
Ссылаясь на то, что действия Управления Росреестра по аннулированию в реестре записи о праве аренды на земельный участок противоречат действующему законодательству и нарушают права и законные интересы Общественной организации, последняя обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Заявленные к Управлению Росреестра по настоящему делу требования связаны с оценкой действий по государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество, а именно с оценкой его действий как совершенных в отсутствие необходимых для этого документов.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12, наличие спора о праве в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, не исключает возможности оспаривания соответствующих действий регистрирующего органа. Заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.
Аналогичная позиция выработана также и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 N 7206/13, в соответствии с которой заявленные арендатором требования к Управлению Росреестра, основанные на совершении действий Управления Росреестра при отсутствии к тому оснований - документов, свидетельствующих о расторжении договора аренды, не связаны с разрешением спора имущественного характера.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93 истек 28.02.2010, по истечении которого арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, и в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. На государственную регистрацию Министерством было представлено уведомление от 27.06.2013 об отказе от договора аренды со ссылкой на статьи 621 и 610 ГК РФ с уведомлением о его вручении Общественной организации 08.07.2013, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что на момент обращения Министерства за государственной регистрацией снятия ограничения (обременения) аренды истек установленный законом трехмесячный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, что свидетельствует о прекращении договора аренды земельного участка. Также суды учли, что в уведомлении об отказе от договора аренды Министерство также ссылалось на неиспользование земельного участка.
Между тем судами не принято во внимание, что дополнительным соглашением от 21.09.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93, подписанным сторонами, срок действия договора аренды был продлен до 01.03.2016.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
По смыслу приведенных выше разъяснений отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 18.09.2007 N 93 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании такого соглашения. Следовательно, стороны связаны условиями дополнительного соглашения от 21.09.2012 N 1, в том числе в части продления срока действия договора аренды до 01.03.2016, и существующие правоотношения сторон могут быть прекращены лишь при наличии для этого предусмотренных законом оснований.
Таким образом, на момент направления Министерством уведомления от 27.06.2013 об отказе от договора аренды со ссылкой на статьи 621 и 610 ГК РФ, договор являлся срочным, со сроком действия до 01.03.2016, в связи с чем у Министерства оснований для применения положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ (о порядке отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок) не имелось.
На момент принятия решения 07.03.2014 по настоящему делу имелось вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2013 по делу N А55-15254/2013, которым суд удовлетворил исковые требования Общественной организации к Министерству о регистрации дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93.
Таким образом, действия Управления Росреестра по регистрации погашения записи об обременении в виде аренды по указанному основанию при наличии вступившего в законную силу судебного акта по делу N А55-15254/2013 приведут к правовой неопределенности о наличии либо отсутствии права аренды на земельный участок.
Кроме того, при разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что на государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды Министерством в подтверждение факта направления арендатору уведомления об отказе от договора аренды от 27.06.2013 было представлено почтовое уведомление о вручении 08.07.2013 Общественной организации корреспонденции, направленной по юридическому адресу арендатора.
Однако из представленного в материалы дела уведомления о вручении почтовой корреспонденции, при отсутствии в материалах дела описи вложения почтового отправления, достоверно не следует, что направленное Общественной организации почтовое сообщение представляло собой именно уведомление о расторжении договора аренды от 27.06.2013.
Также суд кассационной инстанции находит вывод судов о том, что Общественной организацией земельный участок используется не по назначению, сделанным по неполно исследованным обстоятельствам дела.
Согласно пункту 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В уведомлении Министерства от 27.06.2013 содержится указание на неиспользование земельного участка согласно условиям договора.
При этом на государственную регистрацию в качестве подтверждения фактического использования земельного участка Министерством был представлен акт осмотра от 25.09.2013, согласно которому земельный участок используется не по назначению, указанному в пункте 1.2. договора аренды.
Однако акт осмотра составлен работником Министерства в одностороннем порядке, без вызова представителя Общественной организации, в связи с чем он не может являться надлежащим доказательством, подтверждающим факт неиспользования земельного участка по назначению.
Вместе с тем, решением Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2013 по делу N А55-15254/2013 установлен факт использования земельного участка и оплаты арендной платы Общественной организацией.
Следует отметить, что Управление Росреестра было привлечено к участию в деле N А55-15254/2013 в качестве третьего лица.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в регистрации снятия обременения в виде аренды спорного земельного участка суд кассационной инстанции находит сделанным при неправильном применении норм материального права, а также при неполном установлении имеющих значение для дела обстоятельств дела, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, и в зависимости от установленного дать оценку правомерности заявленных требований.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 07.03.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014 по делу N А55-27880/2013 отменить, данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
Р.В.АНАНЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)