Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что установленная ранее кадастровая стоимость его земельного участка значительно выше рыночной стоимости, что влияет на размер налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Ростсельмашэнерго" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, заинтересованные лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Правительство Ростовской области, Администрация г. Ростова-на-Дону,
установил:
ООО "Ростсельмашэнерго" 16.12.2014 года (с учетом исправления недостатков первоначального заявления - 24.12.2014 года) обратилось в суд с исковыми требованиями к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра") об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года, сославшись на следующие обстоятельства. Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером... площадью 28306,0 квадратных метров, расположенный по адресу:....
Установленная по состоянию на 01.01.2007 года кадастровая стоимость земельного участка составляет... рублей (является налоговой базой для исчисления земельного налога), эта стоимость значительно выше рыночной стоимости земельного участка, которая согласно представленному отчету об оценке составляет... рублей.
В целях изменения размера подлежащей уплате суммы налога за 2014 год, ссылаясь на положения ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", заявитель просил суд установить кадастровую стоимость упомянутого земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года на период с 1 января 2014 года по 31 декабря 2014 года.
Судом в качестве заинтересованных лиц в рамках разрешения дела по правилам главы 23 ГПК Российской Федерации привлечены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Правительство Ростовской области, Администрация г. Ростова-на-Дону.
В судебном заседании представитель заявителя - Б., действующий на основании доверенности, поддержал требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равной рыночной стоимости согласно отчету по ранее заявленным основаниям, при этом пояснил, что положительное экспертное заключение на отчет саморегулируемой организации оценщиков обществом не получено, поскольку до даты судебного заседания в этом необходимости не усматривалось, просил отложить судебное заседание для получения и представления такого заключения, в удовлетворении этого ходатайства судом отказано. Представитель заявителя пояснил, что общество в период действия государственной кадастровой оценки земель не оспаривало результаты кадастровой оценки земельного участка в связи с отсутствием необходимости, в 2012 году обществу решением арбитражного суда была снижена ставка подлежащего уплате земельного налога, а снижение самой налоговой базы за период с 01.01.2014 года необходимо для соответствующего изменения подлежащего уплате за 2014 год земельного налога. По мнению представителя заявителя, принятие новых нормативных правовых актов Правительством Ростовской области в области государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2014 года правового значения не имеет и не является препятствием в рамках статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для внесения стоимости в ГКН.
Представитель Правительства Ростовской области - П., действующая по доверенности, в суд явилась, просила в удовлетворении заявления отказать, в связи с недостоверностью отчета об оценке, а также в связи с принятием Правительством Ростовской области и вступлением в силу постановлений от 25.11.2014 года N 776, N 778, приобщенных к материалам дела, которыми установлена новая кадастровая стоимость земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 01.01.2014 года, внесенная в государственный кадастра недвижимости в настоящее время.
В соответствии со ст. 167 ГПК Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных представителей заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра", Администрации г. Ростова-на-Дону.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ООО "Ростсельмашэнерго" на праве собственности принадлежит земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером... площадью 28306,0 квадратных метров, расположенный по адресу:....
Установленная по состоянию на 01.01.2007 года кадастровая стоимость земельного участка составляет... рублей (дата регистрации права -... года - л.д. 31).
Размер кадастровой стоимости определен по состоянию на 1 января 2007 года.
Согласно отчету об оценке ООО "..." N... от... года, подготовленному оценщиком (ФИО)7., рыночная стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года составляет... рублей (л.д. 47-142).
Положительное экспертное заключение на отчет об оценке саморегулируемой организации оценщиков не представлено, поскольку по состоянию на день разрешения дела заявитель за его получением в СРО не обращался.
Согласно позиции заявителя, изложенной в уточненном заявлении и в ходе судебного разбирательства, правовой целью установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является уменьшение налоговых платежей за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 года пропорционально снижению налоговой базы, то есть за последний налоговый период. Заявитель полагает, что возможно оспаривание кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2007 года независимо от действия нормативного правового акта, которым она утверждена, и от факта внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Более того, для применения кадастровой стоимости участков равной рыночной стоимости на 1 января 2007 года достаточно самого факта обращения в суд в 2014 году, а судебное решение, независимо от его фактической реализации органом государственного кадастрового учета путем внесения сведений в ГКН, может быть представлено для исполнения в налоговый орган, начисляющий налог (л.д. 25-30). В судебном заседании представитель заявителя считал, что внесение в ГКН сведений о кадастровой стоимости участка равной рыночной стоимости необходимо, но препятствий для такого внесения при актуализации кадастровой стоимости на 01.01.2014 года не имеется.
Проанализировав представленные доказательства, суд находит требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Защита прав заявителя путем установления кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости возможна, в том числе и в случаях, когда результаты государственной кадастровой оценки земель поселений были утверждены до принятия Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ. Однако для удовлетворения такого требования должно быть доказано, что нарушение прав имеет место на день разрешения спора судом и применимые правовые нормы позволяют использовать тот или иной механизм защиты права.
Результаты государственной кадастровой стоимости оценки земель населенных пунктов Ростовской области утверждены постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, вступившим в силу с 1 января 2009 года.
Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков" (пункт 2) признано утратившим силу постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, которым утверждались результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 1 января 2007 года. Данное постановление опубликовано 26.11.2014 года и вступило в силу через месяц после официального опубликования.
Суд учитывает, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 1 января 2007 года проводилась в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316.
Федеральным законом от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" дополнен главой III.1 "Государственная кадастровая оценка", установившей новые правила проведения государственной кадастровой оценки и оспаривания ее результатов. Однако положения этой главы, действующей в настоящее время в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ, не применяются к результатам государственной кадастровой оценки земель поселений Ростовской области и оспариванию этих результатов согласно ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ, поскольку договоры на проведение этой оценки были заключены до истечения срока, указанного в Законе.
Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Действовавшая на момент проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области и утверждения ее результатов редакция п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривала, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Таким образом, ранее действовавшее земельное законодательство, как и действующие в настоящее время нормы, не содержат запрета на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении этого участка его рыночной стоимости на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость.
Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256 (в редакции от 22.10.2010) утвержден федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 года N 10040), который подлежит применению по делу. В рамках оценки доказательств подлежат применению "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков" (утверждены распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года N 569-р), ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости" (утвержден приказом от 20 июля 2007 года N 255), ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" (утвержден приказом от 20 июля 2007 года N 254), ФСО N 7 "Оценка недвижимости" (утвержден приказом от 25.09.2014 года N 611).
В ФСО N 1 установлены следующие правила, которые подлежали обязательному применению экспертом (оценщиком):
- - при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки;
- - при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей;
- - оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки;
- - информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности;
- - информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;
- - информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения;
- - оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
В рамках использованного сравнительного подхода оценщик указал, что в связи с отсутствием информации о земельных участках, аналогичных по характеристикам к объекту исследования, а также информации о предложениях по совершению сделок, объекты - аналоги отобраны по данным об установлении рыночной стоимости земельных участков для целей пересмотра кадастровой стоимости по делам, рассмотренным Арбитражным судом Ростовской области по аналогичным спорам в 2013-2014 годах в отношении земельных участков, сходных по площади, виду использования (л.д. 93-95). Соответственно, первичные факты, положенные в основу решений арбитражного суда, содержание решений как таковое (а также специальных заключений, положенных в их основу), не были исследованы оценщиком. Более того, решение арбитражного суда по делу об установлении кадастровой стоимости равной рыночной (при условии вступления такого решения в законную силу, что также не проверено оценщиком) имеет иное целевое назначение, чем определение цены предложения (продажи) на рынке недвижимости, поэтому ФСО N 1 и содержит положение об определении цены объекта оценки как денежной суммы, предлагаемой, запрашиваемой или уплаченной за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. Суммы рыночной стоимости, установленные в указанных решениях, по существу могли быть использованы для внесения в ГКН на определенную дату в целях изменения отношений по уплате земельного налога или арендных платежей, а не для предложения на рынке участником сделки.
Таким образом, конкретные размеры стоимости участков (3 объекта-аналога), использованные оценщиком, при проведении ретроспективной оценки с целью определения реальной рыночной стоимости конкретных земельных участков не могут быть признаны достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО N 1 и N 7. Что же касается изложенных в таблице 10 отчета (л.д. 92) опубликованных в периодических печатных изданиях предложений продажи земельных участков на исследуемый период, то сам оценщик отказался от их использования как достоверных сведений, сами источники информации к отчету не приложены, а из приведенной таблицы нельзя сделать вывод о степени сходности (аналогичности) участков, значительно расходящихся по площади с оцениваемым объектом.
Земельный участок, принадлежащий заявителю, исходя из основания приобретения права собственности, не являлся по состоянию на 01.01.2007 года объектом рыночных отношений, поэтому в рамках приведенной ретроспективной оценки рыночной стоимости индивидуальные особенности конкретного земельного участка, имеющего уникальные характеристики, не определены, а лишь установление таких индивидуальных характеристик в рыночной оценке создает основание для применения положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в альтернативу государственной кадастровой оценки.
При анализе отчета следует отметить, что наличие или отсутствие положительного экспертного заключения СРО (на соблюдение требований нормативных актов в этой области) само по себе не влияет на оценку содержания отчета как письменного доказательства.
Заявитель не указал, что рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2007 года может быть принципиально иной, чем указанная в отчете, альтернативный отчет отсутствует, поэтому суждения заявителя о необходимости определения рыночной стоимости путем назначения экспертизы в суде несостоятельны, поскольку они не основаны на конкретной норме материального права. Именно заявитель обязан доказать конкретную рыночную стоимость объекта недвижимости, а установление рыночной стоимости (подлежащей указанию как кадастровой) в конкретном размере в рамках предмета заявления предполагает проверку обоснованности доводов заявителя и указанных им фактических данных. При таком положении необходимости в поиске рыночной стоимости на 01.01.2007 года (вне рамок представленного отчета) вместо проверки доказательств (отчета) не имеется.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.
Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.
Сведения о новой кадастровой стоимости на 01.01.2014 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что никем не оспаривалось.
Статьей 24.20 данного Федерального закона урегулированы вопросы внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости в результате рассмотрения соответствующего спора в рамках общего правового регулирования согласно положениям главы III.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.
В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае исправления технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, из смысла статьи 24.20 Федерального закона оценочной деятельности следует, что сведения о кадастровой стоимости, полученные в результате рассмотрения спора по правилам статьи 24.18 этого закона, подлежат обязательному внесению в государственный кадастр недвижимости и лишь в результате такого внесения могут быть применены в определенных правоотношениях.
Настоящий спор, исходя из содержания приведенных выше норм права, рассматривался не по правилам статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности. По существу заявитель полагал необходимым применить статью 24.20 Федерального закона частично и вне рамок общего регулирования. Пункт 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" относится к спорам, разрешаемым на основании статьи 24.18 Федерального закона.
В данном случае обращение в суд последовало после опубликования Правительством Ростовской области нормативных правовых актов от 25.11.2014 года об утверждении новой кадастровой оценки земель населенных пунктов и признании утратившим силу ранее принятого нормативного акта в данной сфере. Заинтересованное лицо самостоятельно определяет способы защиты своих прав и интересов в конкретном случае. Ссылка заявителя на не ограниченную возможность обращения в суд до истечения налогового периода в рамках статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности и обязанность уполномоченных субъектов ретроспективно вносить сведения о кадастровой стоимости и повторно их изменять на актуальные судом, признается безосновательной в данном случае, исходя из буквального содержания приведенной правовой нормы.
Таким образом, заявленные требования не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
отказать в удовлетворении требования ООО "Ростсельмашэнерго" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... площадью 28306,0 квадратных метров, расположенного по адресу:... (категория земель - земли населенных пунктов), в размере, равном его рыночной стоимости в сумме... рублей, по состоянию на 1 января 2007 года на период с 1 января 2014 года по 31 декабря 2014 года.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Верховный Суд Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Д.М.АБРАМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.02.2015 ПО ДЕЛУ N 3-30/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что установленная ранее кадастровая стоимость его земельного участка значительно выше рыночной стоимости, что влияет на размер налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 17 февраля 2015 г. по делу N 3-30/2015
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Ростсельмашэнерго" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, заинтересованные лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Правительство Ростовской области, Администрация г. Ростова-на-Дону,
установил:
ООО "Ростсельмашэнерго" 16.12.2014 года (с учетом исправления недостатков первоначального заявления - 24.12.2014 года) обратилось в суд с исковыми требованиями к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра") об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года, сославшись на следующие обстоятельства. Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером... площадью 28306,0 квадратных метров, расположенный по адресу:....
Установленная по состоянию на 01.01.2007 года кадастровая стоимость земельного участка составляет... рублей (является налоговой базой для исчисления земельного налога), эта стоимость значительно выше рыночной стоимости земельного участка, которая согласно представленному отчету об оценке составляет... рублей.
В целях изменения размера подлежащей уплате суммы налога за 2014 год, ссылаясь на положения ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", заявитель просил суд установить кадастровую стоимость упомянутого земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года на период с 1 января 2014 года по 31 декабря 2014 года.
Судом в качестве заинтересованных лиц в рамках разрешения дела по правилам главы 23 ГПК Российской Федерации привлечены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Правительство Ростовской области, Администрация г. Ростова-на-Дону.
В судебном заседании представитель заявителя - Б., действующий на основании доверенности, поддержал требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равной рыночной стоимости согласно отчету по ранее заявленным основаниям, при этом пояснил, что положительное экспертное заключение на отчет саморегулируемой организации оценщиков обществом не получено, поскольку до даты судебного заседания в этом необходимости не усматривалось, просил отложить судебное заседание для получения и представления такого заключения, в удовлетворении этого ходатайства судом отказано. Представитель заявителя пояснил, что общество в период действия государственной кадастровой оценки земель не оспаривало результаты кадастровой оценки земельного участка в связи с отсутствием необходимости, в 2012 году обществу решением арбитражного суда была снижена ставка подлежащего уплате земельного налога, а снижение самой налоговой базы за период с 01.01.2014 года необходимо для соответствующего изменения подлежащего уплате за 2014 год земельного налога. По мнению представителя заявителя, принятие новых нормативных правовых актов Правительством Ростовской области в области государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2014 года правового значения не имеет и не является препятствием в рамках статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для внесения стоимости в ГКН.
Представитель Правительства Ростовской области - П., действующая по доверенности, в суд явилась, просила в удовлетворении заявления отказать, в связи с недостоверностью отчета об оценке, а также в связи с принятием Правительством Ростовской области и вступлением в силу постановлений от 25.11.2014 года N 776, N 778, приобщенных к материалам дела, которыми установлена новая кадастровая стоимость земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 01.01.2014 года, внесенная в государственный кадастра недвижимости в настоящее время.
В соответствии со ст. 167 ГПК Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных представителей заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра", Администрации г. Ростова-на-Дону.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ООО "Ростсельмашэнерго" на праве собственности принадлежит земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером... площадью 28306,0 квадратных метров, расположенный по адресу:....
Установленная по состоянию на 01.01.2007 года кадастровая стоимость земельного участка составляет... рублей (дата регистрации права -... года - л.д. 31).
Размер кадастровой стоимости определен по состоянию на 1 января 2007 года.
Согласно отчету об оценке ООО "..." N... от... года, подготовленному оценщиком (ФИО)7., рыночная стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года составляет... рублей (л.д. 47-142).
Положительное экспертное заключение на отчет об оценке саморегулируемой организации оценщиков не представлено, поскольку по состоянию на день разрешения дела заявитель за его получением в СРО не обращался.
Согласно позиции заявителя, изложенной в уточненном заявлении и в ходе судебного разбирательства, правовой целью установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является уменьшение налоговых платежей за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 года пропорционально снижению налоговой базы, то есть за последний налоговый период. Заявитель полагает, что возможно оспаривание кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2007 года независимо от действия нормативного правового акта, которым она утверждена, и от факта внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Более того, для применения кадастровой стоимости участков равной рыночной стоимости на 1 января 2007 года достаточно самого факта обращения в суд в 2014 году, а судебное решение, независимо от его фактической реализации органом государственного кадастрового учета путем внесения сведений в ГКН, может быть представлено для исполнения в налоговый орган, начисляющий налог (л.д. 25-30). В судебном заседании представитель заявителя считал, что внесение в ГКН сведений о кадастровой стоимости участка равной рыночной стоимости необходимо, но препятствий для такого внесения при актуализации кадастровой стоимости на 01.01.2014 года не имеется.
Проанализировав представленные доказательства, суд находит требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Защита прав заявителя путем установления кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости возможна, в том числе и в случаях, когда результаты государственной кадастровой оценки земель поселений были утверждены до принятия Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ. Однако для удовлетворения такого требования должно быть доказано, что нарушение прав имеет место на день разрешения спора судом и применимые правовые нормы позволяют использовать тот или иной механизм защиты права.
Результаты государственной кадастровой стоимости оценки земель населенных пунктов Ростовской области утверждены постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, вступившим в силу с 1 января 2009 года.
Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков" (пункт 2) признано утратившим силу постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, которым утверждались результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 1 января 2007 года. Данное постановление опубликовано 26.11.2014 года и вступило в силу через месяц после официального опубликования.
Суд учитывает, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области по состоянию на 1 января 2007 года проводилась в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316.
Федеральным законом от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" дополнен главой III.1 "Государственная кадастровая оценка", установившей новые правила проведения государственной кадастровой оценки и оспаривания ее результатов. Однако положения этой главы, действующей в настоящее время в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ, не применяются к результатам государственной кадастровой оценки земель поселений Ростовской области и оспариванию этих результатов согласно ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ, поскольку договоры на проведение этой оценки были заключены до истечения срока, указанного в Законе.
Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Действовавшая на момент проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области и утверждения ее результатов редакция п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривала, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Таким образом, ранее действовавшее земельное законодательство, как и действующие в настоящее время нормы, не содержат запрета на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении этого участка его рыночной стоимости на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость.
Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256 (в редакции от 22.10.2010) утвержден федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 года N 10040), который подлежит применению по делу. В рамках оценки доказательств подлежат применению "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков" (утверждены распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года N 569-р), ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости" (утвержден приказом от 20 июля 2007 года N 255), ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" (утвержден приказом от 20 июля 2007 года N 254), ФСО N 7 "Оценка недвижимости" (утвержден приказом от 25.09.2014 года N 611).
В ФСО N 1 установлены следующие правила, которые подлежали обязательному применению экспертом (оценщиком):
- - при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки;
- - при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей;
- - оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки;
- - информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности;
- - информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;
- - информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения;
- - оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
В рамках использованного сравнительного подхода оценщик указал, что в связи с отсутствием информации о земельных участках, аналогичных по характеристикам к объекту исследования, а также информации о предложениях по совершению сделок, объекты - аналоги отобраны по данным об установлении рыночной стоимости земельных участков для целей пересмотра кадастровой стоимости по делам, рассмотренным Арбитражным судом Ростовской области по аналогичным спорам в 2013-2014 годах в отношении земельных участков, сходных по площади, виду использования (л.д. 93-95). Соответственно, первичные факты, положенные в основу решений арбитражного суда, содержание решений как таковое (а также специальных заключений, положенных в их основу), не были исследованы оценщиком. Более того, решение арбитражного суда по делу об установлении кадастровой стоимости равной рыночной (при условии вступления такого решения в законную силу, что также не проверено оценщиком) имеет иное целевое назначение, чем определение цены предложения (продажи) на рынке недвижимости, поэтому ФСО N 1 и содержит положение об определении цены объекта оценки как денежной суммы, предлагаемой, запрашиваемой или уплаченной за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. Суммы рыночной стоимости, установленные в указанных решениях, по существу могли быть использованы для внесения в ГКН на определенную дату в целях изменения отношений по уплате земельного налога или арендных платежей, а не для предложения на рынке участником сделки.
Таким образом, конкретные размеры стоимости участков (3 объекта-аналога), использованные оценщиком, при проведении ретроспективной оценки с целью определения реальной рыночной стоимости конкретных земельных участков не могут быть признаны достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО N 1 и N 7. Что же касается изложенных в таблице 10 отчета (л.д. 92) опубликованных в периодических печатных изданиях предложений продажи земельных участков на исследуемый период, то сам оценщик отказался от их использования как достоверных сведений, сами источники информации к отчету не приложены, а из приведенной таблицы нельзя сделать вывод о степени сходности (аналогичности) участков, значительно расходящихся по площади с оцениваемым объектом.
Земельный участок, принадлежащий заявителю, исходя из основания приобретения права собственности, не являлся по состоянию на 01.01.2007 года объектом рыночных отношений, поэтому в рамках приведенной ретроспективной оценки рыночной стоимости индивидуальные особенности конкретного земельного участка, имеющего уникальные характеристики, не определены, а лишь установление таких индивидуальных характеристик в рыночной оценке создает основание для применения положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в альтернативу государственной кадастровой оценки.
При анализе отчета следует отметить, что наличие или отсутствие положительного экспертного заключения СРО (на соблюдение требований нормативных актов в этой области) само по себе не влияет на оценку содержания отчета как письменного доказательства.
Заявитель не указал, что рыночная стоимость земельного участка на 01.01.2007 года может быть принципиально иной, чем указанная в отчете, альтернативный отчет отсутствует, поэтому суждения заявителя о необходимости определения рыночной стоимости путем назначения экспертизы в суде несостоятельны, поскольку они не основаны на конкретной норме материального права. Именно заявитель обязан доказать конкретную рыночную стоимость объекта недвижимости, а установление рыночной стоимости (подлежащей указанию как кадастровой) в конкретном размере в рамках предмета заявления предполагает проверку обоснованности доводов заявителя и указанных им фактических данных. При таком положении необходимости в поиске рыночной стоимости на 01.01.2007 года (вне рамок представленного отчета) вместо проверки доказательств (отчета) не имеется.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.
Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.
Сведения о новой кадастровой стоимости на 01.01.2014 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что никем не оспаривалось.
Статьей 24.20 данного Федерального закона урегулированы вопросы внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости в результате рассмотрения соответствующего спора в рамках общего правового регулирования согласно положениям главы III.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.
В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае исправления технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, из смысла статьи 24.20 Федерального закона оценочной деятельности следует, что сведения о кадастровой стоимости, полученные в результате рассмотрения спора по правилам статьи 24.18 этого закона, подлежат обязательному внесению в государственный кадастр недвижимости и лишь в результате такого внесения могут быть применены в определенных правоотношениях.
Настоящий спор, исходя из содержания приведенных выше норм права, рассматривался не по правилам статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности. По существу заявитель полагал необходимым применить статью 24.20 Федерального закона частично и вне рамок общего регулирования. Пункт 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" относится к спорам, разрешаемым на основании статьи 24.18 Федерального закона.
В данном случае обращение в суд последовало после опубликования Правительством Ростовской области нормативных правовых актов от 25.11.2014 года об утверждении новой кадастровой оценки земель населенных пунктов и признании утратившим силу ранее принятого нормативного акта в данной сфере. Заинтересованное лицо самостоятельно определяет способы защиты своих прав и интересов в конкретном случае. Ссылка заявителя на не ограниченную возможность обращения в суд до истечения налогового периода в рамках статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности и обязанность уполномоченных субъектов ретроспективно вносить сведения о кадастровой стоимости и повторно их изменять на актуальные судом, признается безосновательной в данном случае, исходя из буквального содержания приведенной правовой нормы.
Таким образом, заявленные требования не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
отказать в удовлетворении требования ООО "Ростсельмашэнерго" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... площадью 28306,0 квадратных метров, расположенного по адресу:... (категория земель - земли населенных пунктов), в размере, равном его рыночной стоимости в сумме... рублей, по состоянию на 1 января 2007 года на период с 1 января 2014 года по 31 декабря 2014 года.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Верховный Суд Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Д.М.АБРАМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)