Судебные решения, арбитраж
Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 1 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Первушиной М.А., Уманя И.Н.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Ниникиной В.С.,
с участием в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи в Арбитражном суде Республики Бурятия представителя общества с ограниченной ответственностью "Турист" Тюменцевой Людмилы Ивановны (доверенность от 07.04.2014, паспорт),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общественной организации "Объединение организаций профсоюзов Республики Бурятия" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 ноября 2013 года по делу N А10-3609/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Муравьева Е.Г.; суд апелляционной инстанции: Макарцев А.В., Капустина Л.В., Юдин С.И.),
установил:
общественная организация "Объединение организаций профсоюзов Республики Бурятия" (ОГРН: 1020300000071, далее - общественная организация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному казенному учреждению "Баргузинский районный комитет имущественных отношений" (ОГРН: 1020300507413, далее - комитет, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Турист" (ОГРН: 1020300968115, далее - ООО "Турист", ответчик)
- - о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 27.08.2009 земельного участка с кадастровым номером 03:01:140110:48 площадью 59780 кв. м, заключенного между комитетом и ООО "Турист";
- - о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 27.08.2009 земельного участка с кадастровым номером 03:01:140110:50 площадью 564 кв. м, заключенного между комитетом и ООО "Турист";
- - о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 27.08.2009 земельного участка с кадастровым номером 03:01:140110:48 площадью 59780 кв. м в виде двусторонней реституции: возврата земельного участка с кадастровым номером 03:01:140110:48 в муниципальную собственность, возврата ООО "Турист" денежных средств, уплаченных по договору;
- - о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 27.08.2009 земельного участка с кадастровым номером 03:01:140110:50 площадью 564 кв. м в виде двусторонней реституции: возврата земельного участка с кадастровым номером 03:01:140110:50 в муниципальную собственность, возврата ООО "Турист" денежных средств, уплаченных по договору.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия; Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия"; общественная организация "Федерация Независимых Профсоюзов России"; участник общества с ограниченной ответственностью "Турист" Матханова Дарима Геннадьевна.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 ноября 2013 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2014 года, в иске отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общественная организация обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По утверждению заявителя кассационной жалобы, суд не установил имеющие значение для дела обстоятельства с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11; неправильно применил нормы материального права: статьи 10, 12, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации; не проверил наличие на спорных земельных участках объектов недвижимости ООО "Турист" и правомерность передачи участков ответчику с точки зрения соблюдения санитарного законодательства и недопущения злоупотребления правом; не проверил обстоятельства, связанные с правопреемством между ООО "Турист" и предприятиями, ранее входившими в туристско-экскурсионную сеть профсоюзов; необоснованно не принял во внимание результаты землеустроительной экспертизы, проведенной ООО "Аина".
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия" ходатайствовало о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.
Присутствующий в судебном заседании представитель ООО "Турист" позиции по заявленной кассационной жалобе не высказал, отзывы на кассационную жалобу в предусмотренном статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке не представлены.
Кассационная жалоба рассматривается в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Бурятия и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.08.2009 во исполнение постановлений администрации муниципального образования "Баргузинский район" от 27.08.2009 N 504 и N 505 от 27.08.2009 между комитетом (продавцом) и ООО "Турист" (покупателем) заключены договоры купли-продажи земельных участков: с кадастровым номером 03:01:140110:50 общей площадью 564 кв. м и с кадастровым номером 03:01:140110:48 общей площадью 59 780 кв. м из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для развития туризма.
На переданных земельных участках располагаются принадлежащие общественной организации на праве общей долевой собственности (совместно с общественной организацией "Федерация Независимых Профсоюзов России") объекты недвижимого имущества: корпус N 1 общей площадью 147,7 кв. м, литера В; корпус N 2 общей площадью 112,5 кв. м литера Б; корпус N 3 общей площадью 143,6 кв. м, литера Е; административный корпус (контора) общей площадью 106 кв. м, литера Д; дом директора общей площадью 78,5 кв. м, литера К; столовая на 200 мест общей площадью 371,1 кв. м, литера Е; склад общей площадью 233,8 кв. м, литера Й; артезианская скважина глубиной 60 метров, литера Г II; трансформаторная подстанция площадью 7,6 кв. м, литера Г I, расположенные по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский район, с. Максимиха (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/303/2012-508, 01/303/2012-509, 01/303/2012-510, 01/303/2012-511, 01/303/2012-512, 01/303/2012-513, 01/303/2012-514, 01/303/2012-515, 01/303/2012-516 от 05.10.2012).
Общественная организация со ссылкой на то, что в результате заключения договоров купли-продажи от 27.08.2009 в собственность ООО "Турист" переданы части земельных участков, необходимых для использования находящихся в собственности истца объектов недвижимости, что лишает истца права приватизации или получения в аренду земельных участков, обратилась в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции счел, что избранный истцом способ защиты права не приведет к восстановлению его прав; руководствуясь положениями статей 1, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11 и от 03.04.2012 N 12955, указал, что при наличии на спорных земельных участках недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности как общественной организации "Объединение организаций профсоюзов Республики Бурятия" и общественной организации "Федерация Независимых Профсоюзов России", так и ООО "Турист", истец может ставить вопрос о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными лишь в отношении тех частей участков, на которых находятся его объекты недвижимости, однако истец, уточнив иск, просил признать сделки недействительными в полном объеме.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции дважды назначалась землеустроительная экспертиза, однако судом указано, что эксперты не устранили проблему, связанную с определением границ земельных участков, занятых объектами недвижимости, принадлежащими истцу, с указанием площадей земельных участков, необходимых для их использования.
Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, согласился с его выводами о ненадлежащем выборе истцом способа защиты, так как признание сделок недействительными и применение последствий недействительности не приведет к восстановлению прав истца на земельные участки.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
На земельных участках с кадастровыми номерами 03:01:140110:48 и 03:01:140110:50, являющихся предметом оспариваемых договоров купли-продажи, расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве долевой собственности с Общественной организации "Федерация Независимых Профсоюзов России".
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.
Если земельные участки не разделены или неделимы, исходя из положений пунктов 1, 1.1, 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники объектов недвижимости совместно реализую право выкупа или право аренды земельного участка.
Если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду.
Земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11.
Из указанного Постановления следует, что в случае если земельный участок делим, собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, вправе ставить вопрос о признании сделки приватизации недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
Если земельный участок неделим, а собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не желает реализовать право на выкуп земельного участка, тогда он вправе ставить вопрос о признании сделки недействительной в отношении всего земельного участка.
Отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных истцом требований о признании сделок недействительными в полном объеме с мотивацией возможности оспаривания истцом договоров купли-продажи земельных участков лишь в отношении тех частей участков, на которых находятся его объекты недвижимости, не отвечает требованиям процессуального законодательства, поскольку суду надлежало исследовать и установить возможность совершения оспариваемых сделок приватизации земельных участков без включения недействительных частей (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации) и признания в связи с этим оспариваемых сделок недействительными лишь в отношении части земельных участков, занятыми объектами недвижимости истца и необходимыми для их использования.
Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.
Принадлежность объектов недвижимости на спорных земельных участках истцу на праве долевой собственности с Общественной организации "Федерация Независимых Профсоюзов России" не свидетельствует о правомерности приобретения ООО "Турист" части земельных участков под объектами недвижимости, не принадлежащими ответчику на праве собственности, и необходимых для эксплуатации данных объектов. Поскольку ООО "Турист" не обладает правом собственности на принадлежащие истцу объекты недвижимости, то ООО "Турист" и не вправе быть единоличным собственником части земельных участков, на которых расположены данные объекты недвижимости, и необходимые для их эксплуатации.
Суду, с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 06.09.2011 N 4275/11, надлежало установить, являются ли земельные участки с кадастровыми номерами 03:01:140110:50 и 03:01:140110:48 делимыми с установлением частей земельных участков под принадлежащими истцу на праве собственности объектами недвижимости и необходимых для их эксплуатации, или указанные земельные участки являются неделимыми.
Суд первой инстанции правильно назначил экспертизу для определения в натуре части земельного участка, занятого объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности, и необходимого для их эксплуатации.
Однако, не получив от экспертов надлежащих ответов, судом отказано в иске по мотиву избрания истцом ненадлежащего способа защиты.
В зависимости от разрешения вопроса о делимости или неделимости земельных участков с кадастровыми номерами 03:01:140110:50 и 03:01:140110:48, суду надлежит разрешить вопрос о возможности удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме либо в части.
При делимости земельных участков суду надлежит определить причитающуюся истцу часть земельного участка в натуре с указанием площади и текстового описания местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, с указанием на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
Для разрешения данных вопросов суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения экспертизы.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.
Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, сооружением.
Довод об отсутствии у ответчика объектов на земельном участке с кадастровым номером 03:01:140110:50, заявленный в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции не проверен, как не проверен довод об отсутствии у ответчика на момент приватизации объектов на земельном участке с кадастровым номером 03:01:140110:48.
При таких обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что принятые по делу судебные акты на основании частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду надлежит установить, обладало ли ООО "Турист" исключительным правом на приватизацию спорных земельных участков, являются ли земельные участки делимыми или неделимыми, имеется ли у заинтересованных лиц намерение по его разделу, в зависимости от выясненных указанных обстоятельств разрешить заявленные требования.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 ноября 2013 года по делу N А10-3609/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2014 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Н.БУРКОВА
Судьи
М.А.ПЕРВУШИНА
И.Н.УМАНЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 01.07.2014 ПО ДЕЛУ N А10-3609/2012
Разделы:Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2014 г. по делу N А10-3609/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 1 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Первушиной М.А., Уманя И.Н.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Ниникиной В.С.,
с участием в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи в Арбитражном суде Республики Бурятия представителя общества с ограниченной ответственностью "Турист" Тюменцевой Людмилы Ивановны (доверенность от 07.04.2014, паспорт),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общественной организации "Объединение организаций профсоюзов Республики Бурятия" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 ноября 2013 года по делу N А10-3609/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Муравьева Е.Г.; суд апелляционной инстанции: Макарцев А.В., Капустина Л.В., Юдин С.И.),
установил:
общественная организация "Объединение организаций профсоюзов Республики Бурятия" (ОГРН: 1020300000071, далее - общественная организация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному казенному учреждению "Баргузинский районный комитет имущественных отношений" (ОГРН: 1020300507413, далее - комитет, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Турист" (ОГРН: 1020300968115, далее - ООО "Турист", ответчик)
- - о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 27.08.2009 земельного участка с кадастровым номером 03:01:140110:48 площадью 59780 кв. м, заключенного между комитетом и ООО "Турист";
- - о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 27.08.2009 земельного участка с кадастровым номером 03:01:140110:50 площадью 564 кв. м, заключенного между комитетом и ООО "Турист";
- - о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 27.08.2009 земельного участка с кадастровым номером 03:01:140110:48 площадью 59780 кв. м в виде двусторонней реституции: возврата земельного участка с кадастровым номером 03:01:140110:48 в муниципальную собственность, возврата ООО "Турист" денежных средств, уплаченных по договору;
- - о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 27.08.2009 земельного участка с кадастровым номером 03:01:140110:50 площадью 564 кв. м в виде двусторонней реституции: возврата земельного участка с кадастровым номером 03:01:140110:50 в муниципальную собственность, возврата ООО "Турист" денежных средств, уплаченных по договору.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия; Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия"; общественная организация "Федерация Независимых Профсоюзов России"; участник общества с ограниченной ответственностью "Турист" Матханова Дарима Геннадьевна.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 ноября 2013 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2014 года, в иске отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общественная организация обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По утверждению заявителя кассационной жалобы, суд не установил имеющие значение для дела обстоятельства с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11; неправильно применил нормы материального права: статьи 10, 12, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации; не проверил наличие на спорных земельных участках объектов недвижимости ООО "Турист" и правомерность передачи участков ответчику с точки зрения соблюдения санитарного законодательства и недопущения злоупотребления правом; не проверил обстоятельства, связанные с правопреемством между ООО "Турист" и предприятиями, ранее входившими в туристско-экскурсионную сеть профсоюзов; необоснованно не принял во внимание результаты землеустроительной экспертизы, проведенной ООО "Аина".
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия" ходатайствовало о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.
Присутствующий в судебном заседании представитель ООО "Турист" позиции по заявленной кассационной жалобе не высказал, отзывы на кассационную жалобу в предусмотренном статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке не представлены.
Кассационная жалоба рассматривается в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Бурятия и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.08.2009 во исполнение постановлений администрации муниципального образования "Баргузинский район" от 27.08.2009 N 504 и N 505 от 27.08.2009 между комитетом (продавцом) и ООО "Турист" (покупателем) заключены договоры купли-продажи земельных участков: с кадастровым номером 03:01:140110:50 общей площадью 564 кв. м и с кадастровым номером 03:01:140110:48 общей площадью 59 780 кв. м из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для развития туризма.
На переданных земельных участках располагаются принадлежащие общественной организации на праве общей долевой собственности (совместно с общественной организацией "Федерация Независимых Профсоюзов России") объекты недвижимого имущества: корпус N 1 общей площадью 147,7 кв. м, литера В; корпус N 2 общей площадью 112,5 кв. м литера Б; корпус N 3 общей площадью 143,6 кв. м, литера Е; административный корпус (контора) общей площадью 106 кв. м, литера Д; дом директора общей площадью 78,5 кв. м, литера К; столовая на 200 мест общей площадью 371,1 кв. м, литера Е; склад общей площадью 233,8 кв. м, литера Й; артезианская скважина глубиной 60 метров, литера Г II; трансформаторная подстанция площадью 7,6 кв. м, литера Г I, расположенные по адресу: Республика Бурятия, Баргузинский район, с. Максимиха (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/303/2012-508, 01/303/2012-509, 01/303/2012-510, 01/303/2012-511, 01/303/2012-512, 01/303/2012-513, 01/303/2012-514, 01/303/2012-515, 01/303/2012-516 от 05.10.2012).
Общественная организация со ссылкой на то, что в результате заключения договоров купли-продажи от 27.08.2009 в собственность ООО "Турист" переданы части земельных участков, необходимых для использования находящихся в собственности истца объектов недвижимости, что лишает истца права приватизации или получения в аренду земельных участков, обратилась в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции счел, что избранный истцом способ защиты права не приведет к восстановлению его прав; руководствуясь положениями статей 1, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11 и от 03.04.2012 N 12955, указал, что при наличии на спорных земельных участках недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности как общественной организации "Объединение организаций профсоюзов Республики Бурятия" и общественной организации "Федерация Независимых Профсоюзов России", так и ООО "Турист", истец может ставить вопрос о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными лишь в отношении тех частей участков, на которых находятся его объекты недвижимости, однако истец, уточнив иск, просил признать сделки недействительными в полном объеме.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции дважды назначалась землеустроительная экспертиза, однако судом указано, что эксперты не устранили проблему, связанную с определением границ земельных участков, занятых объектами недвижимости, принадлежащими истцу, с указанием площадей земельных участков, необходимых для их использования.
Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, согласился с его выводами о ненадлежащем выборе истцом способа защиты, так как признание сделок недействительными и применение последствий недействительности не приведет к восстановлению прав истца на земельные участки.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
На земельных участках с кадастровыми номерами 03:01:140110:48 и 03:01:140110:50, являющихся предметом оспариваемых договоров купли-продажи, расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве долевой собственности с Общественной организации "Федерация Независимых Профсоюзов России".
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.
Если земельные участки не разделены или неделимы, исходя из положений пунктов 1, 1.1, 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники объектов недвижимости совместно реализую право выкупа или право аренды земельного участка.
Если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду.
Земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11.
Из указанного Постановления следует, что в случае если земельный участок делим, собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, вправе ставить вопрос о признании сделки приватизации недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.
Если земельный участок неделим, а собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не желает реализовать право на выкуп земельного участка, тогда он вправе ставить вопрос о признании сделки недействительной в отношении всего земельного участка.
Отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленных истцом требований о признании сделок недействительными в полном объеме с мотивацией возможности оспаривания истцом договоров купли-продажи земельных участков лишь в отношении тех частей участков, на которых находятся его объекты недвижимости, не отвечает требованиям процессуального законодательства, поскольку суду надлежало исследовать и установить возможность совершения оспариваемых сделок приватизации земельных участков без включения недействительных частей (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации) и признания в связи с этим оспариваемых сделок недействительными лишь в отношении части земельных участков, занятыми объектами недвижимости истца и необходимыми для их использования.
Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.
Принадлежность объектов недвижимости на спорных земельных участках истцу на праве долевой собственности с Общественной организации "Федерация Независимых Профсоюзов России" не свидетельствует о правомерности приобретения ООО "Турист" части земельных участков под объектами недвижимости, не принадлежащими ответчику на праве собственности, и необходимых для эксплуатации данных объектов. Поскольку ООО "Турист" не обладает правом собственности на принадлежащие истцу объекты недвижимости, то ООО "Турист" и не вправе быть единоличным собственником части земельных участков, на которых расположены данные объекты недвижимости, и необходимые для их эксплуатации.
Суду, с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 06.09.2011 N 4275/11, надлежало установить, являются ли земельные участки с кадастровыми номерами 03:01:140110:50 и 03:01:140110:48 делимыми с установлением частей земельных участков под принадлежащими истцу на праве собственности объектами недвижимости и необходимых для их эксплуатации, или указанные земельные участки являются неделимыми.
Суд первой инстанции правильно назначил экспертизу для определения в натуре части земельного участка, занятого объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности, и необходимого для их эксплуатации.
Однако, не получив от экспертов надлежащих ответов, судом отказано в иске по мотиву избрания истцом ненадлежащего способа защиты.
В зависимости от разрешения вопроса о делимости или неделимости земельных участков с кадастровыми номерами 03:01:140110:50 и 03:01:140110:48, суду надлежит разрешить вопрос о возможности удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме либо в части.
При делимости земельных участков суду надлежит определить причитающуюся истцу часть земельного участка в натуре с указанием площади и текстового описания местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, с указанием на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
Для разрешения данных вопросов суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения экспертизы.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.
Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, сооружением.
Довод об отсутствии у ответчика объектов на земельном участке с кадастровым номером 03:01:140110:50, заявленный в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции не проверен, как не проверен довод об отсутствии у ответчика на момент приватизации объектов на земельном участке с кадастровым номером 03:01:140110:48.
При таких обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что принятые по делу судебные акты на основании частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду надлежит установить, обладало ли ООО "Турист" исключительным правом на приватизацию спорных земельных участков, являются ли земельные участки делимыми или неделимыми, имеется ли у заинтересованных лиц намерение по его разделу, в зависимости от выясненных указанных обстоятельств разрешить заявленные требования.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 ноября 2013 года по делу N А10-3609/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2014 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Н.БУРКОВА
Судьи
М.А.ПЕРВУШИНА
И.Н.УМАНЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)