Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.,
судей Салихова Х.А.,
Фахретдиновой Р.Ф.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации городского округа... на решение... от дата, которым постановлено:
исковые требования А.Р.А. к Фонду по строительству жилья... о признании права собственности инвестора на объект незавершенного удовлетворить.
Признать право собственности на объект незавершенного строительства номер..., расположенный по адресу: адрес, степень готовности...%, площадь застройки... кв.м, за А.Р.А..
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Фахретдиновой Р.Ф., судебная коллегия
установила:
А.Р.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Фонду по строительству жилья... о признании права собственности инвестора на объект незавершенного строительства.
В обоснование иска А.Р.А. указала, что между ней и ответчиком был заключен инвестиционный договор от дата N..., согласно условиям которого стороны совместно участвуют в строительстве жилого комплекса, по результатам которого истцу в собственность передается коттедж N... общей проектной площадью... кв.м. Общая цена договора составляла... рублей, срок сдачи реализации проекта - дата.
В связи с истечением срока аренды земельного участка и невозможностью проведения строительных работ дополнительным соглашением от дата N... стороны договора инвестирования приняли решение о передаче объекта незавершенного строительства А.Р.А.. по цене... рублей.
В связи с невозможностью проведения государственной регистрации права собственности, отсутствием на имя инвестора разрешительной документации и оформленных прав на земельный участок, А.Р.А. обратилась с вышеуказанным иском в суд.
Судом вынесено приведенное выше решение.
Не соглашаясь с решением, в апелляционной жалобе Администрация ГО... просит его отменить, указывая на его незаконность и необоснованность, поскольку право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Однако за продлением или выдачей повторного разрешения на строительство либо оформлением права пользования земельным участком, на котором ведется строительство, в установленном порядке никто не обращался.
Исследовав материалы гражданского дела в пределах жалобы, изучив апелляционную жалобу, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав представителя Администрации городского округа..., КУМС Министерства земельных и имущественных отношений... - К.Р.Р.., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что строительство спорного объекта незавершенного строительства произведено на отведенном для этих целей земельном участке и в период действия договора аренды, а в последующем договора субаренды земельного участка, тем самым подтверждена законность возведения объекта незавершенного строительства. Кроме того, передача объекта незавершенного строительства инвестору произведена по соглашению с ответчиком, права которого не нарушаются.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ст. 51 ГрК Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.
На основании частей 21.5 и 21.10 статьи 51 ГрК Российской Федерации физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. При этом лица, указанные в частях 21.5 - 21.7 и 21.9 настоящей статьи, обязаны уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки, права пользования недрами, об образовании земельного участка уполномоченные на выдачу разрешений на строительство с указанием в том числе реквизитов правоустанавливающих документов на такие земельные участки в случае, указанном в части 21.5 настоящей статьи.
Согласно ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
В соответствии с ч. 6 ст. 22 ЗК Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что между истцом и ответчиком заключен инвестиционный договор на строительство коттеджа от дата N..., согласно которому А.Р.А. приобретает право зарегистрировать право собственности на коттедж N..., соответствующей его доле участия в строительстве жилого комплекса по адресу: адрес, по цене... рублей (л.д. N...).
Дополнительным соглашением от дата N... истец и ответчик приняли решение о передаче объекта незавершенного строительства в собственность А.Р.А.. с определением цены объекта в размере... рублей и прекращении иных обязательств по договору инвестирования (л.д. N...). Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: адрес, степень готовности...%, площадь застройки... кв.м, ответчиком передан истцу по акту без указания даты (л.д. N...).
Указанный объект незавершенного строительства имеет степень готовности...%, площадь застройки... кв.м, год начала строительства - дата, что подтверждается представленным истцом техническим паспортом (л.д. N...),
Судом первой инстанции также установлено, что дата между ООО... и Фондом по строительству жилья ООО СПКП... заключен договор субаренды земельного участка N... общей площадью..., кв.м, сроком с дата по дата. Разрешенное использование земельного участка согласно договору - строительство жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (л.д. N...).
дата Фонду по строительству жилья ООО СПКП... было выдано разрешение на строительство... индивидуальных жилых домов на земельном участке с кадастровым номером N..., срок действия разрешения был определен до дата, которое впоследствии продлялось до дата года (л.д. N...).
В суде первой инстанции доказательства продления срока договора аренды земельных участков или заключения их на новый срок, а также продления срока действия разрешения на строительство на момент начала строительства - дата, истцом не представлены. Следовательно, у истца и ответчика отсутствовало право пользования земельным участком, на котором возводится спорный объект недвижимого имущества.
В силу п. 2 ст. 8 ГК Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу требований статей 131 и 219 ГК Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента такой регистрации.
Норма, содержащаяся в п. 1 ст. 218 ГК Российской Федерации, на которую сослался суд первой инстанции, удовлетворяя требование, указывает на то, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Судебная коллегия отмечает, что данная норма не определяет момент возникновения такого права, поскольку правила данной статьи применяются в совокупности с положениями ст. ст. 8, 131, 219 ГК Российской Федерации.
Как разъяснено в п. п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК Российской Федерации.
Согласно ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие названного закона, то есть с 31 января 1998 года.
Ни истцом, ни ответчиком в установленном порядке право на спорный объект не регистрировалось, надлежащих доказательств возникновения у них права на такой объект независимо от регистрации не представлялось, поэтому оснований для удовлетворения требования о признании права не имелось.
Как следует из материалов дела, обстоятельством послужившим основанием для обращения истца с иском о признании права на объект незавершенного строительства, явилось отсутствие документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком и доказательств, подтверждающих создание оспариваемого объекта незавершенного строительства с соблюдением приведенных выше положений ст. 51 ГрК Российской Федерации.
Согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Следовательно, заключая дополнительное соглашение от дата N... ответчик произвел отчуждение объекта недвижимого имущества, права на которое у него не возникли. Кроме того, судом установлено и не оспаривается сторонами тот факт, что степень готовности спорного объекта составляет...%, строящийся объект имеет предполагаемое назначение, при таких обстоятельствах нельзя проверить целевое использование земельного участка и идентифицировать создаваемый объект незавершенного строительства.
Таким образом, судебная коллегия, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, приходит к заключению об отсутствии правовых оснований для признания права собственности за А.Р.А. на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: адрес.
При изложенных выше обстоятельствах, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований А.Р.А.. к ФСЖ "... следует отказать.
Руководствуясь ст. 327 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение... от дата отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований А.Р.А. к Фонду по строительству жилья... о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: адрес, степень готовности...%, площадь застройки... кв.м, отказать.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Х.А.САЛИХОВ
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 04.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1367/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 февраля 2014 г. по делу N 33-1367/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.,
судей Салихова Х.А.,
Фахретдиновой Р.Ф.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации городского округа... на решение... от дата, которым постановлено:
исковые требования А.Р.А. к Фонду по строительству жилья... о признании права собственности инвестора на объект незавершенного удовлетворить.
Признать право собственности на объект незавершенного строительства номер..., расположенный по адресу: адрес, степень готовности...%, площадь застройки... кв.м, за А.Р.А..
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Фахретдиновой Р.Ф., судебная коллегия
установила:
А.Р.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Фонду по строительству жилья... о признании права собственности инвестора на объект незавершенного строительства.
В обоснование иска А.Р.А. указала, что между ней и ответчиком был заключен инвестиционный договор от дата N..., согласно условиям которого стороны совместно участвуют в строительстве жилого комплекса, по результатам которого истцу в собственность передается коттедж N... общей проектной площадью... кв.м. Общая цена договора составляла... рублей, срок сдачи реализации проекта - дата.
В связи с истечением срока аренды земельного участка и невозможностью проведения строительных работ дополнительным соглашением от дата N... стороны договора инвестирования приняли решение о передаче объекта незавершенного строительства А.Р.А.. по цене... рублей.
В связи с невозможностью проведения государственной регистрации права собственности, отсутствием на имя инвестора разрешительной документации и оформленных прав на земельный участок, А.Р.А. обратилась с вышеуказанным иском в суд.
Судом вынесено приведенное выше решение.
Не соглашаясь с решением, в апелляционной жалобе Администрация ГО... просит его отменить, указывая на его незаконность и необоснованность, поскольку право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Однако за продлением или выдачей повторного разрешения на строительство либо оформлением права пользования земельным участком, на котором ведется строительство, в установленном порядке никто не обращался.
Исследовав материалы гражданского дела в пределах жалобы, изучив апелляционную жалобу, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав представителя Администрации городского округа..., КУМС Министерства земельных и имущественных отношений... - К.Р.Р.., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что строительство спорного объекта незавершенного строительства произведено на отведенном для этих целей земельном участке и в период действия договора аренды, а в последующем договора субаренды земельного участка, тем самым подтверждена законность возведения объекта незавершенного строительства. Кроме того, передача объекта незавершенного строительства инвестору произведена по соглашению с ответчиком, права которого не нарушаются.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ст. 51 ГрК Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.
На основании частей 21.5 и 21.10 статьи 51 ГрК Российской Федерации физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. При этом лица, указанные в частях 21.5 - 21.7 и 21.9 настоящей статьи, обязаны уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки, права пользования недрами, об образовании земельного участка уполномоченные на выдачу разрешений на строительство с указанием в том числе реквизитов правоустанавливающих документов на такие земельные участки в случае, указанном в части 21.5 настоящей статьи.
Согласно ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
В соответствии с ч. 6 ст. 22 ЗК Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что между истцом и ответчиком заключен инвестиционный договор на строительство коттеджа от дата N..., согласно которому А.Р.А. приобретает право зарегистрировать право собственности на коттедж N..., соответствующей его доле участия в строительстве жилого комплекса по адресу: адрес, по цене... рублей (л.д. N...).
Дополнительным соглашением от дата N... истец и ответчик приняли решение о передаче объекта незавершенного строительства в собственность А.Р.А.. с определением цены объекта в размере... рублей и прекращении иных обязательств по договору инвестирования (л.д. N...). Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: адрес, степень готовности...%, площадь застройки... кв.м, ответчиком передан истцу по акту без указания даты (л.д. N...).
Указанный объект незавершенного строительства имеет степень готовности...%, площадь застройки... кв.м, год начала строительства - дата, что подтверждается представленным истцом техническим паспортом (л.д. N...),
Судом первой инстанции также установлено, что дата между ООО... и Фондом по строительству жилья ООО СПКП... заключен договор субаренды земельного участка N... общей площадью..., кв.м, сроком с дата по дата. Разрешенное использование земельного участка согласно договору - строительство жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (л.д. N...).
дата Фонду по строительству жилья ООО СПКП... было выдано разрешение на строительство... индивидуальных жилых домов на земельном участке с кадастровым номером N..., срок действия разрешения был определен до дата, которое впоследствии продлялось до дата года (л.д. N...).
В суде первой инстанции доказательства продления срока договора аренды земельных участков или заключения их на новый срок, а также продления срока действия разрешения на строительство на момент начала строительства - дата, истцом не представлены. Следовательно, у истца и ответчика отсутствовало право пользования земельным участком, на котором возводится спорный объект недвижимого имущества.
В силу п. 2 ст. 8 ГК Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу требований статей 131 и 219 ГК Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента такой регистрации.
Норма, содержащаяся в п. 1 ст. 218 ГК Российской Федерации, на которую сослался суд первой инстанции, удовлетворяя требование, указывает на то, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Судебная коллегия отмечает, что данная норма не определяет момент возникновения такого права, поскольку правила данной статьи применяются в совокупности с положениями ст. ст. 8, 131, 219 ГК Российской Федерации.
Как разъяснено в п. п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК Российской Федерации.
Согласно ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие названного закона, то есть с 31 января 1998 года.
Ни истцом, ни ответчиком в установленном порядке право на спорный объект не регистрировалось, надлежащих доказательств возникновения у них права на такой объект независимо от регистрации не представлялось, поэтому оснований для удовлетворения требования о признании права не имелось.
Как следует из материалов дела, обстоятельством послужившим основанием для обращения истца с иском о признании права на объект незавершенного строительства, явилось отсутствие документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком и доказательств, подтверждающих создание оспариваемого объекта незавершенного строительства с соблюдением приведенных выше положений ст. 51 ГрК Российской Федерации.
Согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Следовательно, заключая дополнительное соглашение от дата N... ответчик произвел отчуждение объекта недвижимого имущества, права на которое у него не возникли. Кроме того, судом установлено и не оспаривается сторонами тот факт, что степень готовности спорного объекта составляет...%, строящийся объект имеет предполагаемое назначение, при таких обстоятельствах нельзя проверить целевое использование земельного участка и идентифицировать создаваемый объект незавершенного строительства.
Таким образом, судебная коллегия, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, приходит к заключению об отсутствии правовых оснований для признания права собственности за А.Р.А. на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: адрес.
При изложенных выше обстоятельствах, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований А.Р.А.. к ФСЖ "... следует отказать.
Руководствуясь ст. 327 - 330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение... от дата отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований А.Р.А. к Фонду по строительству жилья... о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: адрес, степень готовности...%, площадь застройки... кв.м, отказать.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Х.А.САЛИХОВ
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)