Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чистые пруды" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.12.2014 по делу N А07-20901/2014 (судья Архиреев Н.В.).
В судебном заседании принял участие представитель:
истца - Прокуратуры Республики Башкортостан: Москвитин Николай Николаевич (удостоверение, приказ о направлении сотрудника от 02.02.2015 N 38-17/429-2014/4344-2015).
Прокуратура Республики Башкортостан (далее - Прокуратура, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан в интересах публично-правового образования - городского округа город Нефтекамск с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чистые пруды" (далее - ООО "Чистые пруды", ответчик-1), к Администрации городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик-2) о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 20.12.2013 N 1 к договору аренды N 4934а от 11.12.2013 земельного участка площадью 10089 кв. м с кадастровым номером 02:66:010706:17, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, 43 "А", заключенное между администрацией городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и ООО "Чистые пруды" (л.д. 5-8).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.12.2014 (резолютивная часть объявлена 02.12.2014) исковые требования удовлетворены. Суд признал дополнительное соглашение N 1 от 20.12.2013 к договору аренды земельного участка N 4934а от 11.12.2013 г. недействительным (ничтожным) (л.д. 89-94).
Не согласившись с принятым решением, ООО "Чистые пруды" (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции изменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на неправильное применение норм материального права; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Податель жалобы полагает, что Администрация согласовала внесение изменений в договор аренды в пределах своей компетенции - решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой органа местного самоуправления (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191- ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"). Постановления Администрации от 12.12.2013 N 4740 "О разрешении ООО "Чистые пруды" проектирования группы многоэтажных жилых домов", а также от 20.12.2013 N 4917 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка" не отменены и не признаны недействительными в установленном законом порядке. Таким образом, по мнению апеллянта, в действиях Администрации отсутствуют признаки нарушения земельного законодательства, проведение аукциона по продаже права аренды земельного участка в данном случае не требуется.
Также податель жалобы считает, что в данном случае действия Администрации не противоречат антимонопольному законодательству, так как совершены в полном соответствии с градостроительным и земельным законодательством. Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено преимущество существующего правообладателя перед третьими лицами.
По мнению ООО "Чистые пруды" дополнительное соглашение является частью договора, а не отдельным документом. Оспариваемое дополнительное соглашение составлено на основании действующих документов, на сегодняшний день никем не оспоренных, следовательно, дополнительное соглашение не может быть признано ничтожным в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
К дате судебного заседания от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Также ответчик в отзыве пояснил, что оспариваемое соглашение является ничтожной сделкой, поскольку при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного по договору аренды, стороны договора связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков не явились.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчиков.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением администрации городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан от 10.12.2013 N 4683 (л.д. 13) ООО "Чистые пруды" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:66:010706:17, общей площадью 10 089 кв. м из земель населенных пунктов, находящихся по адресу: Республики Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 43 "А" для строительства реабилитационного центра.
11.12.2013 между администрацией городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан и ООО "Чистые пруды" заключен договор аренды земельного участка N 4934а (л.д. 14-17) со сроком действия до 10.12.2019.
Земельный участок передан ООО "Чистые пруды" по акту приема-передачи от 11.12.2013 г. (л.д. 19).
Постановлением администрации городского округа г. Нефтекамск РБ от 20.12.2013 N 4917 "О внесении изменения в договор аренды земельного участка N 4934а от 11.12.2013" (л.д. 20) изменен вид разрешенного использования земельного участка "для строительства реабилитационного центра" на разрешенный вид использования "для проектирования и строительства группы многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями".
На основании указанного постановления 20.12.2013 между администрацией городского округа г. Нефтекамск и ООО "Чистые пруды" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 11.12.2013 N 4934а (л.д. 21).
Ссылаясь на то, что названный земельный участок предоставлен с нарушением предусмотренной законом процедуры, Прокуратура Республики Башкортостан обратилась в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение N 1 от 20.12.2013 к договору аренды земельного участка от 11.12.2013 N 4934а не соответствует нормам действующего земельного законодательства.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).
Согласно ст. 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В соответствии со ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Из положений ст. 30, 36 ГрК РФ, ст. 7, 85 ЗК РФ, ст. 22 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.
ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.
Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.
Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 ГрК РФ, ст. 7, 85, 42, 30.1 ЗК РФ.
Таким образом, изменение разрешенного использования в целях "проектирования и строительства группы многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями" путем внесения изменений в договор не по установленной процедуре, недопустимо в силу п. п. 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ. При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ООО "Чистые пруды" может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка (с "для строительства реабилитационного центра" на "для проектирования и строительства группы многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями") и последующее заключение дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 11.12.2013 N 4934а, предусматривающих размещение (строительство) на участке многоквартирного жилого дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением пунктов 1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ.
Указанная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в Постановлении Президиума N 1756/13 от 25.06.2013, содержащем указание на обязательность ее применения.
Учитывая, что дополнительное соглашение N 1 от 20.12.2013 к договору аренды земельного участка от 11.12.2013 N 4934а не соответствует требованиям действующего земельного законодательства, арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал данную сделку недействительной в силу ее ничтожности.
Ссылки апеллянта на действующий характер постановлений Администрации от 12.12.2013 N 4740 "О разрешении ООО "Чистые пруды" проектирования группы многоэтажных жилых домов", а также от 20.12.2013 N 4917 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка" не принимается по следующим основаниям.
В статье 12 ГК РФ предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
Под использованием упомянутого способа защиты гражданских прав законодатель подразумевает два разных правомочия суда. Во-первых, речь идет о правомочиях суда при рассмотрении имущественного спора не применять нормативный акт, который не соответствует нормативному акту более высокой силы; во-вторых, - о правомочиях суда при рассмотрении конкретного имущественного спора оценивать законность индивидуального акта государственного органа или органа местного самоуправления, на котором основаны исковые требования или возражения по иску, и не применять незаконный акт.
При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что для неприменения последствий этого акта при рассмотрении имущественного спора не обязательно первоначальное решение суда о признании индивидуального акта органа местного самоуправления недействительным. Обязанность суда не применять властный акт, принятый с нарушением закона, закреплена ст. 120 Конституции Российской Федерации. Согласно этой норме суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом.
Учитывая тот факт, что изменение Администрацией вида разрешенного использования спорного земельного участка произведено с нарушением действующего законодательства, апелляционный суд полагает не подлежащими применению в рассматриваемом случае указанные ненормативные правовые акты, и руководствуется приведенными выше нормами права.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, и не подтверждены надлежащими доказательствами.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Чистые пруды".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.12.2014 по делу N А07-20901/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чистые пруды" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.02.2015 N 18АП-512/2015 ПО ДЕЛУ N А07-20901/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2015 г. N 18АП-512/2015
Дело N А07-20901/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чистые пруды" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.12.2014 по делу N А07-20901/2014 (судья Архиреев Н.В.).
В судебном заседании принял участие представитель:
истца - Прокуратуры Республики Башкортостан: Москвитин Николай Николаевич (удостоверение, приказ о направлении сотрудника от 02.02.2015 N 38-17/429-2014/4344-2015).
Прокуратура Республики Башкортостан (далее - Прокуратура, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан в интересах публично-правового образования - городского округа город Нефтекамск с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чистые пруды" (далее - ООО "Чистые пруды", ответчик-1), к Администрации городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик-2) о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 20.12.2013 N 1 к договору аренды N 4934а от 11.12.2013 земельного участка площадью 10089 кв. м с кадастровым номером 02:66:010706:17, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, 43 "А", заключенное между администрацией городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и ООО "Чистые пруды" (л.д. 5-8).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.12.2014 (резолютивная часть объявлена 02.12.2014) исковые требования удовлетворены. Суд признал дополнительное соглашение N 1 от 20.12.2013 к договору аренды земельного участка N 4934а от 11.12.2013 г. недействительным (ничтожным) (л.д. 89-94).
Не согласившись с принятым решением, ООО "Чистые пруды" (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции изменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на неправильное применение норм материального права; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Податель жалобы полагает, что Администрация согласовала внесение изменений в договор аренды в пределах своей компетенции - решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой органа местного самоуправления (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191- ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"). Постановления Администрации от 12.12.2013 N 4740 "О разрешении ООО "Чистые пруды" проектирования группы многоэтажных жилых домов", а также от 20.12.2013 N 4917 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка" не отменены и не признаны недействительными в установленном законом порядке. Таким образом, по мнению апеллянта, в действиях Администрации отсутствуют признаки нарушения земельного законодательства, проведение аукциона по продаже права аренды земельного участка в данном случае не требуется.
Также податель жалобы считает, что в данном случае действия Администрации не противоречат антимонопольному законодательству, так как совершены в полном соответствии с градостроительным и земельным законодательством. Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено преимущество существующего правообладателя перед третьими лицами.
По мнению ООО "Чистые пруды" дополнительное соглашение является частью договора, а не отдельным документом. Оспариваемое дополнительное соглашение составлено на основании действующих документов, на сегодняшний день никем не оспоренных, следовательно, дополнительное соглашение не может быть признано ничтожным в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
К дате судебного заседания от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Также ответчик в отзыве пояснил, что оспариваемое соглашение является ничтожной сделкой, поскольку при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного по договору аренды, стороны договора связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков не явились.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчиков.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением администрации городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан от 10.12.2013 N 4683 (л.д. 13) ООО "Чистые пруды" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:66:010706:17, общей площадью 10 089 кв. м из земель населенных пунктов, находящихся по адресу: Республики Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 43 "А" для строительства реабилитационного центра.
11.12.2013 между администрацией городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан и ООО "Чистые пруды" заключен договор аренды земельного участка N 4934а (л.д. 14-17) со сроком действия до 10.12.2019.
Земельный участок передан ООО "Чистые пруды" по акту приема-передачи от 11.12.2013 г. (л.д. 19).
Постановлением администрации городского округа г. Нефтекамск РБ от 20.12.2013 N 4917 "О внесении изменения в договор аренды земельного участка N 4934а от 11.12.2013" (л.д. 20) изменен вид разрешенного использования земельного участка "для строительства реабилитационного центра" на разрешенный вид использования "для проектирования и строительства группы многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями".
На основании указанного постановления 20.12.2013 между администрацией городского округа г. Нефтекамск и ООО "Чистые пруды" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 11.12.2013 N 4934а (л.д. 21).
Ссылаясь на то, что названный земельный участок предоставлен с нарушением предусмотренной законом процедуры, Прокуратура Республики Башкортостан обратилась в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение N 1 от 20.12.2013 к договору аренды земельного участка от 11.12.2013 N 4934а не соответствует нормам действующего земельного законодательства.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).
Согласно ст. 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В соответствии со ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Из положений ст. 30, 36 ГрК РФ, ст. 7, 85 ЗК РФ, ст. 22 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.
ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.
Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.
Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 ГрК РФ, ст. 7, 85, 42, 30.1 ЗК РФ.
Таким образом, изменение разрешенного использования в целях "проектирования и строительства группы многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями" путем внесения изменений в договор не по установленной процедуре, недопустимо в силу п. п. 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ. При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ООО "Чистые пруды" может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка (с "для строительства реабилитационного центра" на "для проектирования и строительства группы многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями") и последующее заключение дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 11.12.2013 N 4934а, предусматривающих размещение (строительство) на участке многоквартирного жилого дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением пунктов 1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ.
Указанная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в Постановлении Президиума N 1756/13 от 25.06.2013, содержащем указание на обязательность ее применения.
Учитывая, что дополнительное соглашение N 1 от 20.12.2013 к договору аренды земельного участка от 11.12.2013 N 4934а не соответствует требованиям действующего земельного законодательства, арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал данную сделку недействительной в силу ее ничтожности.
Ссылки апеллянта на действующий характер постановлений Администрации от 12.12.2013 N 4740 "О разрешении ООО "Чистые пруды" проектирования группы многоэтажных жилых домов", а также от 20.12.2013 N 4917 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка" не принимается по следующим основаниям.
В статье 12 ГК РФ предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
Под использованием упомянутого способа защиты гражданских прав законодатель подразумевает два разных правомочия суда. Во-первых, речь идет о правомочиях суда при рассмотрении имущественного спора не применять нормативный акт, который не соответствует нормативному акту более высокой силы; во-вторых, - о правомочиях суда при рассмотрении конкретного имущественного спора оценивать законность индивидуального акта государственного органа или органа местного самоуправления, на котором основаны исковые требования или возражения по иску, и не применять незаконный акт.
При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что для неприменения последствий этого акта при рассмотрении имущественного спора не обязательно первоначальное решение суда о признании индивидуального акта органа местного самоуправления недействительным. Обязанность суда не применять властный акт, принятый с нарушением закона, закреплена ст. 120 Конституции Российской Федерации. Согласно этой норме суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом.
Учитывая тот факт, что изменение Администрацией вида разрешенного использования спорного земельного участка произведено с нарушением действующего законодательства, апелляционный суд полагает не подлежащими применению в рассматриваемом случае указанные ненормативные правовые акты, и руководствуется приведенными выше нормами права.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, и не подтверждены надлежащими доказательствами.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Чистые пруды".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.12.2014 по делу N А07-20901/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чистые пруды" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)