Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 17 февраля 2014 года по делу N А53-18547/2013 (судья Губенко М.И.)
по иску индивидуального предпринимателя Коновалова Ивана Алексеевича
к ответчику федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области
при участии третьих лиц: администрации города Ростова-на-Дону, Правительства Ростовской области, Департамента имущественно-земельных отношений
города Ростова-на-Дону
об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
индивидуальный предприниматель Коновалов Иван Алексеевич (далее - истец, предприниматель, ИП Коновалов И.А.) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области (далее - ответчик, кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2253 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081206:9, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 16, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007.
Исковые требования мотивированы тем, что ИП Коновалов И.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 площадью 2253 кв. м. Постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 утверждена в размере 19 939 770 руб. 96 коп.
В силу положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Поскольку кадастровая стоимость указанного земельного участка значительно превышает рыночную стоимость последнего, а размер арендной платы за пользование данным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, предприниматель полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ростова-на-Дону, Правительство Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17 февраля 2014 года исковые требования удовлетворены. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка площадью 2253 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081206:9, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 16, в размере его рыночной стоимости, равном 3 850 000 руб.
Суд указал, что законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Требования истца, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. При определении рыночной стоимости спорного земельного участка суд принял за основу заключение N 1195/13 от 25.12.2013, составленное экспертом ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" Алькиным К.В. по итогам проведенной по делу судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым судебным актом, Правительство Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - заключение эксперта не соответствует требованиям действующего законодательства и профессиональным стандартам, регламентирующим порядок производства судебных экспертиз;
- - подобранные экспертом объекты-аналоги не являются сходными объекту оценки по своим характеристикам (экспертом не были учтены назначение земель, вид разрешенного использования и т.д.);
- - экспертом была допущена арифметическая ошибка: необоснованно проведено округление рыночной стоимости земельного участка.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, представителей не направили, будучи извещены о месте и времени судебного разбирательства в установленном законом порядке.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" Алькин К.В. пояснил, что согласно кадастровому паспорту видом разрешенного использования спорного земельного участка является строительство авторемонтного предприятия. В связи с этим, в качестве объектов-аналогов были подобраны земельные участки с видом разрешенного использования - для размещения производственной недвижимости, что в полной мере соответствует виду разрешенного использования объекта исследования. Возможность округления итогового значения объекта оценки предусмотрена пунктом 16 раздела 5 ФСО N 3. Кроме того, округление рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 было произведено в сторону ее увеличения, что не может нарушать права Правительства Ростовской области, заинтересованного в установлении более высокой величины кадастровой стоимости земельного участка.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав эксперта ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" Алькина К.В., арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ИП Коновалов И.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 площадью 2253 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 16, на основании договора аренды от 18.02.2013 N 34475.
В соответствии с приложением N 1 к договору от 18.02.2013 N 34475 порядок расчета размера арендной платы был определен сторонами путем умножения коэффициентов индексации на кадастровую стоимость земельного участка и на ставку арендной платы по виду использования земель.
Согласно кадастровому паспорту от 10.04.2012 N 61/001/12-154534 (л.д. 10-13 том 1) земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081206:9 имеет кадастровую стоимость в размере 19 939 770 руб. 96 коп.
Полагая, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права предпринимателя как владельца данного участка и плательщика арендных платежей, ИП Коновалов И.А. обратился в суд с иском по настоящему делу.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В целях подтверждения значительного превышения установленной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 над его рыночной стоимостью, истец представил в материалы дела отчет N 01.06.2013 ЗУ (л.д. 23-49 том 1), составленный ООО "ЭКСПЕРТНЫЕ РЕШЕНИЯ", согласно которому рыночная стоимость указанного участка по состоянию на 12.01.2007 составила 3 290 005 руб.
Определением от 28 ноября 2013 года по ходатайству истца судом первой инстанции по настоящему делу была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2007. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" Алькину К.В.
По итогам проведения экспертизы в суд поступило заключение эксперта N 1195/13 от 25.12.2013 (л.д. 117-137 том 1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 площадью 2253 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 16, определенная по состоянию на 01.01.2007, составила 3 850 000 руб.
Изучив данное заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно подготовлено в соответствии с нормами законодательства об оценочной деятельности и стандартами оценки ввиду следующего.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно указанной статье отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Все вышеназванные сведения в полном объеме указаны в заключении эксперта N 1195/13 от 25.12.2013.
Из указанного заключения следует, что экспертом для сравнения с объектом экспертного исследования было отобрано 6 аналогов с разной ценой предложения. В качестве объектов-аналогов экспертом были использованы земельные участки, расположенные в спорном районе и являющиеся сходными с объектом исследования по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость. Вид разрешенного использования объектов-аналогов (для размещения производственной недвижимости) в полной мере соответствует виду разрешенного использования объекта исследования (для строительства авторемонтного предприятия).
Согласно пункту 16 раздела 5 ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, в отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления. Таким образом, произведенное экспертом на странице 21 заключения (л.д. 136 том 1) округление рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 было осуществлено в соответствии с названным пунктом стандартов оценки. Более того, данное округление было произведено в сторону увеличения рыночной стоимости объекта оценки, что не может нарушать права Правительства Ростовской области, заинтересованного в установлении более высокой величины кадастровой стоимости земельного участка.
Какие-либо иные доводы в обоснование недостоверности указанного заключения эксперта лицами, участвующими в деле, приведены не были.
Оснований для вывода о том, что указанное заключение является недопустимым доказательством по делу, не имеется.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что составленное по итогам проведенной по делу экспертизы заключение эксперта ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" Алькина К.В. N 1195/13 от 25.12.2013 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков.
Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11, Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").
Таким образом, учитывая, что последняя кадастровая оценка земельных участков Ростовской области была проведена по состоянию на 01.01.2007, истец правомерно просил установить кадастровую стоимость спорного участка равной е рыночной стоимости, определенной на указанную дату.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял указанное заключение эксперта ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" Алькина К.В. N 1195/13 от 25.12.2013 в качестве допустимого доказательства по настоящему делу.
В связи с этим, установив значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 над его рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость данного участка подлежит установлению в соответствии с его рыночной стоимостью.
Суд первой инстанции также правильно признал ИП Коновалова И.А. в качестве надлежащего истца по заявленным требованиям.
Как указывалось выше, в соответствии с приложением N 1 к договору от 18.02.2013 N 34475 порядок расчета размера арендной платы был определен сторонами путем умножения коэффициентов индексации на кадастровую стоимость земельного участка и на ставку арендной платы по виду использования земель.
Поскольку истец является арендатором вышеназванного земельного участка, необоснованно завышенная кадастровая стоимость участка нарушает его права, как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости.
Возможность оспаривания результатов кадастровой оценки не только правообладателями, но и любыми иными заинтересованными лицами была разъяснена также Департаментом корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости (разъяснения Минэкономразвития Российской Федерации от 27.05.2011).
Таким образом, ИП Коновалов И.А., как арендатор земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9, имеет право на судебную защиту путем изменения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости, на что обоснованно указал суд первой инстанции.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования ИП Коновалова И.А.
Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 17 февраля 2014 года по делу N А53-18547/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.05.2014 N 15АП-4804/2014 ПО ДЕЛУ N А53-18547/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 мая 2014 г. N 15АП-4804/2014
Дело N А53-18547/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 17 февраля 2014 года по делу N А53-18547/2013 (судья Губенко М.И.)
по иску индивидуального предпринимателя Коновалова Ивана Алексеевича
к ответчику федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области
при участии третьих лиц: администрации города Ростова-на-Дону, Правительства Ростовской области, Департамента имущественно-земельных отношений
города Ростова-на-Дону
об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
индивидуальный предприниматель Коновалов Иван Алексеевич (далее - истец, предприниматель, ИП Коновалов И.А.) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области (далее - ответчик, кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2253 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081206:9, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 16, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2007.
Исковые требования мотивированы тем, что ИП Коновалов И.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 площадью 2253 кв. м. Постановлением администрации Ростовской области от 28.04.2008 N 212 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 утверждена в размере 19 939 770 руб. 96 коп.
В силу положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Поскольку кадастровая стоимость указанного земельного участка значительно превышает рыночную стоимость последнего, а размер арендной платы за пользование данным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, предприниматель полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ростова-на-Дону, Правительство Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17 февраля 2014 года исковые требования удовлетворены. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка площадью 2253 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081206:9, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 16, в размере его рыночной стоимости, равном 3 850 000 руб.
Суд указал, что законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Требования истца, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. При определении рыночной стоимости спорного земельного участка суд принял за основу заключение N 1195/13 от 25.12.2013, составленное экспертом ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" Алькиным К.В. по итогам проведенной по делу судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым судебным актом, Правительство Ростовской области обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - заключение эксперта не соответствует требованиям действующего законодательства и профессиональным стандартам, регламентирующим порядок производства судебных экспертиз;
- - подобранные экспертом объекты-аналоги не являются сходными объекту оценки по своим характеристикам (экспертом не были учтены назначение земель, вид разрешенного использования и т.д.);
- - экспертом была допущена арифметическая ошибка: необоснованно проведено округление рыночной стоимости земельного участка.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, представителей не направили, будучи извещены о месте и времени судебного разбирательства в установленном законом порядке.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" Алькин К.В. пояснил, что согласно кадастровому паспорту видом разрешенного использования спорного земельного участка является строительство авторемонтного предприятия. В связи с этим, в качестве объектов-аналогов были подобраны земельные участки с видом разрешенного использования - для размещения производственной недвижимости, что в полной мере соответствует виду разрешенного использования объекта исследования. Возможность округления итогового значения объекта оценки предусмотрена пунктом 16 раздела 5 ФСО N 3. Кроме того, округление рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 было произведено в сторону ее увеличения, что не может нарушать права Правительства Ростовской области, заинтересованного в установлении более высокой величины кадастровой стоимости земельного участка.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав эксперта ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" Алькина К.В., арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ИП Коновалов И.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 площадью 2253 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 16, на основании договора аренды от 18.02.2013 N 34475.
В соответствии с приложением N 1 к договору от 18.02.2013 N 34475 порядок расчета размера арендной платы был определен сторонами путем умножения коэффициентов индексации на кадастровую стоимость земельного участка и на ставку арендной платы по виду использования земель.
Согласно кадастровому паспорту от 10.04.2012 N 61/001/12-154534 (л.д. 10-13 том 1) земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081206:9 имеет кадастровую стоимость в размере 19 939 770 руб. 96 коп.
Полагая, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права предпринимателя как владельца данного участка и плательщика арендных платежей, ИП Коновалов И.А. обратился в суд с иском по настоящему делу.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В целях подтверждения значительного превышения установленной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 над его рыночной стоимостью, истец представил в материалы дела отчет N 01.06.2013 ЗУ (л.д. 23-49 том 1), составленный ООО "ЭКСПЕРТНЫЕ РЕШЕНИЯ", согласно которому рыночная стоимость указанного участка по состоянию на 12.01.2007 составила 3 290 005 руб.
Определением от 28 ноября 2013 года по ходатайству истца судом первой инстанции по настоящему делу была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2007. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" Алькину К.В.
По итогам проведения экспертизы в суд поступило заключение эксперта N 1195/13 от 25.12.2013 (л.д. 117-137 том 1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 площадью 2253 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 16, определенная по состоянию на 01.01.2007, составила 3 850 000 руб.
Изучив данное заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оно подготовлено в соответствии с нормами законодательства об оценочной деятельности и стандартами оценки ввиду следующего.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно указанной статье отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Все вышеназванные сведения в полном объеме указаны в заключении эксперта N 1195/13 от 25.12.2013.
Из указанного заключения следует, что экспертом для сравнения с объектом экспертного исследования было отобрано 6 аналогов с разной ценой предложения. В качестве объектов-аналогов экспертом были использованы земельные участки, расположенные в спорном районе и являющиеся сходными с объектом исследования по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость. Вид разрешенного использования объектов-аналогов (для размещения производственной недвижимости) в полной мере соответствует виду разрешенного использования объекта исследования (для строительства авторемонтного предприятия).
Согласно пункту 16 раздела 5 ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, в отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления. Таким образом, произведенное экспертом на странице 21 заключения (л.д. 136 том 1) округление рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 было осуществлено в соответствии с названным пунктом стандартов оценки. Более того, данное округление было произведено в сторону увеличения рыночной стоимости объекта оценки, что не может нарушать права Правительства Ростовской области, заинтересованного в установлении более высокой величины кадастровой стоимости земельного участка.
Какие-либо иные доводы в обоснование недостоверности указанного заключения эксперта лицами, участвующими в деле, приведены не были.
Оснований для вывода о том, что указанное заключение является недопустимым доказательством по делу, не имеется.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что составленное по итогам проведенной по делу экспертизы заключение эксперта ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" Алькина К.В. N 1195/13 от 25.12.2013 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную информацию и статистический анализ о стоимости сравнимых и схожих земельных участков.
Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 10761/11, Закон об оценочной деятельности прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, предъявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").
Таким образом, учитывая, что последняя кадастровая оценка земельных участков Ростовской области была проведена по состоянию на 01.01.2007, истец правомерно просил установить кадастровую стоимость спорного участка равной е рыночной стоимости, определенной на указанную дату.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно принял указанное заключение эксперта ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" Алькина К.В. N 1195/13 от 25.12.2013 в качестве допустимого доказательства по настоящему делу.
В связи с этим, установив значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9 над его рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость данного участка подлежит установлению в соответствии с его рыночной стоимостью.
Суд первой инстанции также правильно признал ИП Коновалова И.А. в качестве надлежащего истца по заявленным требованиям.
Как указывалось выше, в соответствии с приложением N 1 к договору от 18.02.2013 N 34475 порядок расчета размера арендной платы был определен сторонами путем умножения коэффициентов индексации на кадастровую стоимость земельного участка и на ставку арендной платы по виду использования земель.
Поскольку истец является арендатором вышеназванного земельного участка, необоснованно завышенная кадастровая стоимость участка нарушает его права, как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости.
Возможность оспаривания результатов кадастровой оценки не только правообладателями, но и любыми иными заинтересованными лицами была разъяснена также Департаментом корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости (разъяснения Минэкономразвития Российской Федерации от 27.05.2011).
Таким образом, ИП Коновалов И.А., как арендатор земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081206:9, имеет право на судебную защиту путем изменения сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости, на что обоснованно указал суд первой инстанции.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил исковые требования ИП Коновалова И.А.
Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 17 февраля 2014 года по делу N А53-18547/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)