Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Арутюнян Л.Б. по доверенности от 28.05.2013,
от ответчика - представители Гончаров А.В. по доверенности от 01.04.2013 и Прудников О.В. по доверенности от 01.09.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 августа 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу производственно-коммерческой фирмы общество с ограниченной ответственностью "Крит", в лице внешнего управляющего Троицкого Глеба Владимировича, на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 мая 2013 года по делу N А55-5339/2013 (судья Ануфриева А.Э.)
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,
к производственно-коммерческой фирме общество с ограниченной ответственностью "Крит" (ОГРН 1026300522962), г. Самара, в лице внешнего управляющего Троицкого Глеба Владимировича,
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к производственно-коммерческой фирме общество с ограниченной ответственностью "Крит" (далее - ПКФ ООО "Крит", ответчик) о взыскании 3 134 487 руб. 31 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 в сумме 1 575 768 руб. 16 коп. и пени за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 в сумме 1 558 719 руб. 15 коп. по договору аренды земельного участка N 026029з от 29.03.2006.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 мая 2013 года, в редакции определения от 24.05.2013 об исправлении опечатки, исковые требования удовлетворены частично. С ПКФ ООО "Крит" в пользу Министерства взыскано 1 776 181 руб. 00 коп., в том числе задолженность в сумме 1 575 768 руб. 16 коп. и пени в сумме 200 412 руб. 84 коп. Исковые требования в части взыскания пени в сумме 1 358 306 руб. 31 коп. оставлены без рассмотрения. С ПКФ ООО "Крит" взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в сумме 30 761 руб. 81 коп.
Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение изменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что применение при расчете арендной платы Методики, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, является не обоснованным. Суд первой инстанции при рассмотрении дела не учел правовую позицию, сформулированную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 для земель федеральной собственности.
Ответчик полагает, что по истечении третьего года строительства размер арендной платы должен составлять пять процентов от кадастровой стоимости земельного участка, то есть, за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 размер арендной платы составит 892 318 руб. 93 коп., а пени - 116 379 руб. 38 коп.
Представители ответчика в судебном заседании 13.08.2013 доводы апелляционной жалобы поддержали и просили ее удовлетворить.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, выступлении присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.
На основании постановления Главы города Самары от 31.03.2005 N 381 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 026029з от 29.03.2006 аренды земельного участка, относящегося к категории земель поселений, имеющий кадастровый номер 63:01:05:16002:0012, находящийся по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Чкалова, в границах улиц Ленинской и Братьев Коростелевых, площадью 3371,96 кв. м. Земельный участок предоставлен под строительство.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 31.03.2005, срок действия договора истекает 30.03.2008.
Договор аренды земельного участка в соответствии со статьями 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 16.11.2006.
Земельный участок передан ответчику по акту приема - передачи от 29.03.2006 (л.д. 18).
В соответствии с пунктами 4.2, 4.4 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение N 3), ежемесячно, в срок до десятого числа текущего месяца.
Пунктом 4.3 договора определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Пунктом 7.2. договора стороны предусмотрена ответственность за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
С 01.07.2006 Комитет по управлению имуществом г. Самары утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей.
Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, в соответствии с Законом Самарской области "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ныне - Министерство строительства Самарской области) с 01.07.2006 наделено полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара, предназначенных для целей строительства.
Дополнительным соглашением N 1 от 13.05.2011 к договору аренды, заключенным сроком на 5 лет с 31.03.2008, стороны, помимо прочего, согласовали продление срока действия договора до 31.03.2013, а также установили расчет арендной платы (Приложение N 1 к дополнительному соглашению). Дополнительное соглашение N 1 от 13.05.2011 зарегистрировано в установленном законом порядке 09.08.2011.
Истец указывает, что в нарушение условий договора N 026029з от 29.03.2006 аренды земельного участка ответчиком не выполнялись обязательства в части своевременного внесения арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 в сумме 1 575 768 руб. 16 коп.
Также истцом в соответствии с пунктом 7.2. договора за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 начислены пени в размере 1 558 719 руб. 15 коп.
Данные обстоятельства явились поводом для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя требования Министерства в части взыскания арендной платы, суд первой инстанции признал обоснованным применение истцом в спорный период Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, поскольку это не противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закрепленных в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, согласно которому минимальный уровень ставок арендной платы за арендуемый ответчиком земельный участок не может быть менее пяти процентов от его кадастровой стоимости в случае, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующего.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме того, применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков. При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты. Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 г. земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Следовательно, исчисление истцом размера арендной платы в спорный период исходя из Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, является не правомерным.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок, относящегося к категории земель поселений, имеющий кадастровый номер 63:01:05:16002:0012, находящийся по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Чкалова, в границах улиц Ленинской и Братьев Коростелевых, площадью 3371,96 кв. м, предоставлен ответчику в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Таким образом, по истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода с 06.09.2011 по 30.04.2012, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Из кадастрового паспорта указанного земельного участка следует, что кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, составляет 26 967 452 руб. 42 коп. (л.д. 41).
Таким образом, размер арендной платы за использование спорного земельного участка в год составляет 1 348 372 руб. 62 коп. (26 967 452 руб. 42 коп. x 5%), в месяц - 112 364 руб. 39 коп. (1 348 372 руб. 62 коп. / 12), а за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 - 892 318 руб. 93 коп. В остальной части исковые требования Министерства о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.
Также истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 в сумме 1 558 719 руб. 15 коп. на основании пункта 7.2 договора аренды, в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды земельного участка подтвержден материалами дела.
Из расчета истца усматривается, что пени фактически им начислены на задолженность, сложившуюся за период с марта 2008 года по апрель 2012 года.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 05.09.2011 по делу N А55-14208/2011 в отношении ПКФ ООО "Крит" возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).
Исходя из смысла положений части 1 статьи 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", абзацев 1 и 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", текущими платежами в деле о банкротстве и в процедурах банкротства являются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом, а также денежные обязательства и обязательные платежи, срок исполнения которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства.
Таким образом, поскольку обязательство по внесению арендной платы за период с марта 2008 по 05.09.2011 года возникло до возбуждения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ответчика, оно не является текущим и подлежит рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).
Решение суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требований Министерства о взыскании пени за период с марта 2008 по 05.09.2011 года не обжалуется.
Исходя из размера задолженности по арендной плате в сумме 892 318 руб. 93 коп., неустойка за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 составляет 116 379 руб. 38 коп. В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки за указанный период необходимо отказать.
Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. При этом снижение суммы неустойки судом возможна только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут рассматриваться судом в качестве таких оснований. Более того, явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Данная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 г. N 11680/10.
Поскольку ответчик доказательства несоразмерности неустойки не предъявил, основания для снижения ее размера у суда отсутствуют.
С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции, в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изменить в связи с неправильным применением норм материального права, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить частично, взыскать с ПКФ ООО "Крит" в пользу Министерства 892 318 руб. 93 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 026029з от 29.03.2006 за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 и 116 379 руб. 38 коп. пени за просрочку платежа за период с 06.09.2011 по 30.04.2012.
Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку истец от уплаты государственной пошлины нормами действующего налогового законодательства освобожден, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина за подачу иска.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 мая 2013 года по делу N А55-5339/2013 изменить. Принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с производственно-коммерческой фирмы общество с ограниченной ответственностью "Крит" (ОГРН 1026300522962), г. Самара, в пользу Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара, 892 318 руб. 93 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 026029з от 29.03.2006 за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 и 116 379 руб. 38 коп. пени за просрочку платежа за период с 06.09.2011 по 30.04.2012.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Исковые требования в части взыскания пени за период с марта 2008 по 05.09.2011 года оставить без рассмотрения.
Взыскать с производственно-коммерческой фирмы общество с ограниченной ответственностью "Крит" (ОГРН 1026300522962), г. Самара, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 17 469 руб. 72 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2013 ПО ДЕЛУ N А55-5339/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. по делу N А55-5339/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Арутюнян Л.Б. по доверенности от 28.05.2013,
от ответчика - представители Гончаров А.В. по доверенности от 01.04.2013 и Прудников О.В. по доверенности от 01.09.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 августа 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу производственно-коммерческой фирмы общество с ограниченной ответственностью "Крит", в лице внешнего управляющего Троицкого Глеба Владимировича, на решение Арбитражного суда Самарской области от 24 мая 2013 года по делу N А55-5339/2013 (судья Ануфриева А.Э.)
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,
к производственно-коммерческой фирме общество с ограниченной ответственностью "Крит" (ОГРН 1026300522962), г. Самара, в лице внешнего управляющего Троицкого Глеба Владимировича,
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
установил:
Министерство строительства Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к производственно-коммерческой фирме общество с ограниченной ответственностью "Крит" (далее - ПКФ ООО "Крит", ответчик) о взыскании 3 134 487 руб. 31 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 в сумме 1 575 768 руб. 16 коп. и пени за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 в сумме 1 558 719 руб. 15 коп. по договору аренды земельного участка N 026029з от 29.03.2006.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 мая 2013 года, в редакции определения от 24.05.2013 об исправлении опечатки, исковые требования удовлетворены частично. С ПКФ ООО "Крит" в пользу Министерства взыскано 1 776 181 руб. 00 коп., в том числе задолженность в сумме 1 575 768 руб. 16 коп. и пени в сумме 200 412 руб. 84 коп. Исковые требования в части взыскания пени в сумме 1 358 306 руб. 31 коп. оставлены без рассмотрения. С ПКФ ООО "Крит" взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в сумме 30 761 руб. 81 коп.
Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение изменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что применение при расчете арендной платы Методики, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, является не обоснованным. Суд первой инстанции при рассмотрении дела не учел правовую позицию, сформулированную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 для земель федеральной собственности.
Ответчик полагает, что по истечении третьего года строительства размер арендной платы должен составлять пять процентов от кадастровой стоимости земельного участка, то есть, за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 размер арендной платы составит 892 318 руб. 93 коп., а пени - 116 379 руб. 38 коп.
Представители ответчика в судебном заседании 13.08.2013 доводы апелляционной жалобы поддержали и просили ее удовлетворить.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, выступлении присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.
На основании постановления Главы города Самары от 31.03.2005 N 381 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 026029з от 29.03.2006 аренды земельного участка, относящегося к категории земель поселений, имеющий кадастровый номер 63:01:05:16002:0012, находящийся по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Чкалова, в границах улиц Ленинской и Братьев Коростелевых, площадью 3371,96 кв. м. Земельный участок предоставлен под строительство.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 31.03.2005, срок действия договора истекает 30.03.2008.
Договор аренды земельного участка в соответствии со статьями 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 16.11.2006.
Земельный участок передан ответчику по акту приема - передачи от 29.03.2006 (л.д. 18).
В соответствии с пунктами 4.2, 4.4 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение N 3), ежемесячно, в срок до десятого числа текущего месяца.
Пунктом 4.3 договора определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Пунктом 7.2. договора стороны предусмотрена ответственность за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
С 01.07.2006 Комитет по управлению имуществом г. Самары утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей.
Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, в соответствии с Законом Самарской области "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ныне - Министерство строительства Самарской области) с 01.07.2006 наделено полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара, предназначенных для целей строительства.
Дополнительным соглашением N 1 от 13.05.2011 к договору аренды, заключенным сроком на 5 лет с 31.03.2008, стороны, помимо прочего, согласовали продление срока действия договора до 31.03.2013, а также установили расчет арендной платы (Приложение N 1 к дополнительному соглашению). Дополнительное соглашение N 1 от 13.05.2011 зарегистрировано в установленном законом порядке 09.08.2011.
Истец указывает, что в нарушение условий договора N 026029з от 29.03.2006 аренды земельного участка ответчиком не выполнялись обязательства в части своевременного внесения арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 в сумме 1 575 768 руб. 16 коп.
Также истцом в соответствии с пунктом 7.2. договора за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 начислены пени в размере 1 558 719 руб. 15 коп.
Данные обстоятельства явились поводом для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя требования Министерства в части взыскания арендной платы, суд первой инстанции признал обоснованным применение истцом в спорный период Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, поскольку это не противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закрепленных в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, согласно которому минимальный уровень ставок арендной платы за арендуемый ответчиком земельный участок не может быть менее пяти процентов от его кадастровой стоимости в случае, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующего.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме того, применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков. При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты. Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.
В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 г. земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Следовательно, исчисление истцом размера арендной платы в спорный период исходя из Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, является не правомерным.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок, относящегося к категории земель поселений, имеющий кадастровый номер 63:01:05:16002:0012, находящийся по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Чкалова, в границах улиц Ленинской и Братьев Коростелевых, площадью 3371,96 кв. м, предоставлен ответчику в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Таким образом, по истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода с 06.09.2011 по 30.04.2012, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Из кадастрового паспорта указанного земельного участка следует, что кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, составляет 26 967 452 руб. 42 коп. (л.д. 41).
Таким образом, размер арендной платы за использование спорного земельного участка в год составляет 1 348 372 руб. 62 коп. (26 967 452 руб. 42 коп. x 5%), в месяц - 112 364 руб. 39 коп. (1 348 372 руб. 62 коп. / 12), а за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 - 892 318 руб. 93 коп. В остальной части исковые требования Министерства о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.
Также истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 в сумме 1 558 719 руб. 15 коп. на основании пункта 7.2 договора аренды, в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды земельного участка подтвержден материалами дела.
Из расчета истца усматривается, что пени фактически им начислены на задолженность, сложившуюся за период с марта 2008 года по апрель 2012 года.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 05.09.2011 по делу N А55-14208/2011 в отношении ПКФ ООО "Крит" возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).
Исходя из смысла положений части 1 статьи 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", абзацев 1 и 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", текущими платежами в деле о банкротстве и в процедурах банкротства являются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом, а также денежные обязательства и обязательные платежи, срок исполнения которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства.
Таким образом, поскольку обязательство по внесению арендной платы за период с марта 2008 по 05.09.2011 года возникло до возбуждения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ответчика, оно не является текущим и подлежит рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).
Решение суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требований Министерства о взыскании пени за период с марта 2008 по 05.09.2011 года не обжалуется.
Исходя из размера задолженности по арендной плате в сумме 892 318 руб. 93 коп., неустойка за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 составляет 116 379 руб. 38 коп. В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки за указанный период необходимо отказать.
Правила статьи 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. При этом снижение суммы неустойки судом возможна только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут рассматриваться судом в качестве таких оснований. Более того, явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.
Необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Данная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 г. N 11680/10.
Поскольку ответчик доказательства несоразмерности неустойки не предъявил, основания для снижения ее размера у суда отсутствуют.
С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции, в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изменить в связи с неправильным применением норм материального права, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить частично, взыскать с ПКФ ООО "Крит" в пользу Министерства 892 318 руб. 93 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 026029з от 29.03.2006 за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 и 116 379 руб. 38 коп. пени за просрочку платежа за период с 06.09.2011 по 30.04.2012.
Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку истец от уплаты государственной пошлины нормами действующего налогового законодательства освобожден, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина за подачу иска.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 24 мая 2013 года по делу N А55-5339/2013 изменить. Принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с производственно-коммерческой фирмы общество с ограниченной ответственностью "Крит" (ОГРН 1026300522962), г. Самара, в пользу Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара, 892 318 руб. 93 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 026029з от 29.03.2006 за период с 06.09.2011 по 30.04.2012 и 116 379 руб. 38 коп. пени за просрочку платежа за период с 06.09.2011 по 30.04.2012.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Исковые требования в части взыскания пени за период с марта 2008 по 05.09.2011 года оставить без рассмотрения.
Взыскать с производственно-коммерческой фирмы общество с ограниченной ответственностью "Крит" (ОГРН 1026300522962), г. Самара, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 17 469 руб. 72 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)