Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Ткаченко Э.В., Рылова Д.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной Ю.О.,
при участии в судебном заседании представителя гаражного кооператива N 2005 Каплина Павла Викторовича,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу гаражного кооператива N 2005 на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 21 апреля 2014 года по делу N А78-10286/2013 (суд первой инстанции - Фадеев Е.А.),
установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ИНН 7536095984, ОГРН 1087536008801, далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к гаражному кооперативу N 2005 (ИНН 7536056784, ОГРН 1047550027117, далее - гаражный кооператив, ответчик) о взыскании 1131297,29 руб., в том числе задолженности по внесению арендной платы в сумме 990546,66 руб., пени за просрочку платежа в сумме 140750,63 руб.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 21 апреля 2014 года по делу N А78-10286/2013 заявленные требования удовлетворены.
С гаражного кооператива N 2005 в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края взыскана задолженность по арендной плате в сумме 990546,66 руб., пени в сумме 140750,63 руб., всего - 1131297,29 руб.
Гаражный кооператив обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в полном объеме как незаконного и необоснованного по мотивам, изложенным в жалобе.
Отзыв на апелляционную жалобу департамент не представил.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 30.05.2014. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123, частью 2 статьи 200 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика в судебном заседании, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим мотивам.
Как следует из материалов дела, распоряжением мэра города Читы от 21.05.2007 N 1318-р принято решение о предоставлении истцу в аренду сроком до трех лет земельного участка из земель поселений площадью 2.2141 га по адресу: г. Чита, Черновский административный район, Солдатский тупик, 6 для строительства гаражей.
Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 75:32:040509:0190 (кадастровый план от 02.08.2007) 07.08.2007 Администрация городского округа "Город Чита" (Арендодатель) и Гаражный кооператив N 2005 (Арендатор) подписали договор аренды N 460/07 земельного участка площадью 22141 кв. м с кадастровым номером 75:32:040509:0190 по адресу: г. Чита, Черновский административный район, Солдатский тупик, 6 для строительства гаражей (л.д. 33-35).
Земельный участок находится в XVI зоне (пункт 2.6.1).
Согласно пункту 8.4 договор аренды одновременно является актом приема-передачи (передаточным актом) земельного участка.
Срок аренды установлен в пункте 2.1 договора до 01.08.2010.
16.01.2008 договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Читинской области и Агинскому Бурятскому автономному округу.
С 01.02.2008 по настоящее время на основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно действовавшим в период регулирования статьи 1 Закона Читинской области N 1046-ЗЧО от 21.11.2007, статьи 2 (подпункт 5 пункта 1, пункт 2) Закона Забайкальского края N 152- ЗЗК от 01.04.2009, постановления Администрации Читинской области от 21.02.2008 N 10- А/п, пункта 9.5 Положения, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края N 39 от 30.09.2008, пунктов 2, 9 Положения, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края N 233 от 08.06.2010, полномочия по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, и заключению договоров аренды отнесены к полномочиям Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (до реорганизации - Комитет по управлению государственным имуществом Читинской области).
Дополнительным соглашением от 12.03.2009 Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (Арендодатель) и Гаражный кооператив N 2005 (Арендатор) внесли изменения в договор аренды земельного участка от 07.08.2007 N 460/07 в части размера арендной платы и сроков оплаты.
Согласно пунктам 1.2.3, 1.2.4, 1.4, 1.5 дополнительного соглашения кадастровая стоимость земельного участка составляет 93284926,70 руб., расчетный коэффициент - 0,0011, размер арендной платы за календарный год - 102613,42 руб. (93284926,70 руб. х 0,0011), ежеквартальный размер арендной платы - 25653,36 руб. (102613,42 руб. /4).
Дополнительное соглашение от 12.03.2009 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 17.09.2010.
30.07.2010 истец и ответчик подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 07.08.2007 N 460/07, которым продлили срок действия договора аренды до 01.08.2015 (пункт 1), осуществили перерасчет размера арендной платы за 2009-2010 годы, начисленной по дополнительному соглашению от 12.03.2009 (пункт 2), применив расчетный коэффициент 0,0079 (пункт 2.1.4).
Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 05.04.2013 года.
Полагая, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с 01.10.2010 года по 30.09.2013 года в сумме 990546,66 руб. и начисленной неустойки в сумме 140750,63 руб. за период с 15.06.2013 года по 05.11.2013 года, истец обратился в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объеме, правильно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ, пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор должен своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ).
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
С учетом приведенных правовых норм стоимость аренды относится к категории регулируемых цен, поэтому при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе коэффициенты, применяемые в расчете, утверждены постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 N 49.
В пункте 2 названного порядка установлено, что размер арендной платы определяется по следующей формуле:
АП = КС х К, где:
- АП - размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;
- КС - кадастровая стоимость земельного участка (в случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, то кадастровая стоимость такого земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка);
- К - расчетный коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок.
Согласно приложению N 3 к названному постановлению в редакции от 20.01.2009 коэффициент для расчета арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения гаражей гаражных кооперативов по XVI экономической зоне, составлял 0,0011, что соответствует примененному коэффициенту в дополнительном соглашении от 12.03.2009 к договору аренды от 07.08.2007 N 460/07.
Постановлением Правительства Забайкальского края от 14.07.2009 N 278 были внесены изменения в постановление от 21.10.2008 N 49, касающиеся коэффициентов, используемых при расчете арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования.
Так, в приложении N 3 добавлен раздел XV "Строительство, реконструкция, реставрация объектов нежилого назначения", а коэффициент для расчета арендной платы за земельный участок в XVI экономической зоне составляет 0,0079. Тогда как коэффициент 0,0011 относится к разделу III строка 3 вид разрешенного использования -"Эксплуатация индивидуальных гаражей, входящих в состав гаражных кооперативов".
Действие постановления Правительства Забайкальского края от 14.07.2009 N 278 согласно пункту 2 распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2009.
Как видно из кадастрового паспорта спорного земельного участка от 11.03.2009 года (раздел 9), разрешенное использование земельного участка - для строительства гаражей.
В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основывается на принципе деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Доказательства изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка "для строительства гаражей" на вид разрешенного использования - "эксплуатация гаражей" истец в материалы дела не представил.
В соответствии с пунктом 4 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 N 49, в действующей редакции, если земельные участки имеют одновременно несколько видов разрешенного использования, арендная плата рассчитывается пропорционально площадям, занимаемым данными объектами (помещениями в них), на основании представленного арендатором, заверенного кадастровым инженером подсчета площади земельных участков, исходя из следующих документов:
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение или копий иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, - в случае предоставления земельного участка для эксплуатации объекта недвижимого имущества;
- кадастрового паспорта (плана) земельного участка - в случае предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, в том числе установки, эксплуатации временных объектов.
При непредставлении подсчета площади земельного участка при определении размера арендной платы за такой земельный участок учитывается тот вид разрешенного использования, к которому применяется более высокий расчетный коэффициент.
Материалы дела также не содержат доказательств, позволяющих установить площадь частей спорного земельного участка, используемых как для строительства, так и эксплуатации гаражей.
Суду первой инстанции представитель ответчика пояснил, что землеустроительных работ, позволяющих разграничить площади земельных участков используемых для строительства, не проводилось.
Оснований для применения коэффициента 0,0011 для определения арендной платы за период с 01.10.2010 года по 31.12.2011 года на основании дополнительного соглашения от 12.03.2009 года апелляционный суд не усматривает, поскольку дополнительным соглашением от 30.07.2010 года сторонами согласован иной коэффициент, исходя из целей использовании земельного участка, указанного в кадастровом паспорте.
Государственная регистрация данного соглашения в 2013 году не имеет значения для определения коэффициента, поскольку определение размера арендной платы производится в соответствии с нормативными актами.
Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 N 49.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
При таких установленных обстоятельствах и выявленном правовом регулировании доводы апеллянта нельзя признать обоснованными, поскольку определение размера арендной платы производится в соответствии с нормативными актами. Заявителем жалобы в данном случае не учтено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Следовательно, стоимость аренды относится к категории регулируемых цен, поэтому при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.
Доводы апеллянта о пропуске срока исковой давности по требованию о взысканию арендной платы до обращения в арбитражный суд с иском (с 01.10.2010 по 22.12.2013 г. - дата обращения с иском) судом первой инстанции отклонены правомерно, поскольку срок уплаты арендных платежей за 4 квартал 2010 года производится до 15.12.2010 года, следовательно, срок исковой давности подлежит исчислению с указанного момента времени (ст. 191 Гражданского кодекса РФ). Соответствующий довод апелляционной жалобы основан на неверном толковании приведенных норм гражданского законодательства.
Судом установлено, что спора о задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 года по 30.09.2013 года между сторонами не имеется.
Суд первой инстанции правильно исходил из того, что ссылка ответчика на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 10.12.2013 года по делу N А78-4840/2013 года об установлении иной кадастровой стоимости земельного участка не имеет правового значения для определения размера арендной платы, начисление которой состоялось за период предшествовавший вступлению указанного судебного акта в законную силу.
Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения обязательства, должник обязан уплатить кредитору неустойку, определенную законом или договором.
На основании пункта 5.2 договора, в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатору начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, сумма которой за период с 15.06.2013 по 05.11.2013 составила 140750,63 руб.
Просрочка в оплате основного долга является основанием для взысканий неустойки. Расчет судом проверен и признан правильным. По существу расчеты ответчиком не оспорены.
На основании изложенного, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
При оценке судом всех доказательств, представленных сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора, доводы заявителя апелляционной жалобы, оспаривающие приведенные выводы суда, основаны на неверном толковании приведенных норм материального права и направлены на переоценку доказательств, исследованных в ходе судебного разбирательства и получивших надлежащую правовую оценку, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 21 апреля 2014 года по делу N А78-10286/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Д.Н.РЫЛОВ
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.06.2014 ПО ДЕЛУ N А78-10286/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2014 г. по делу N А78-10286/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2014 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Ткаченко Э.В., Рылова Д.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной Ю.О.,
при участии в судебном заседании представителя гаражного кооператива N 2005 Каплина Павла Викторовича,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу гаражного кооператива N 2005 на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 21 апреля 2014 года по делу N А78-10286/2013 (суд первой инстанции - Фадеев Е.А.),
установил:
Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ИНН 7536095984, ОГРН 1087536008801, далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к гаражному кооперативу N 2005 (ИНН 7536056784, ОГРН 1047550027117, далее - гаражный кооператив, ответчик) о взыскании 1131297,29 руб., в том числе задолженности по внесению арендной платы в сумме 990546,66 руб., пени за просрочку платежа в сумме 140750,63 руб.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 21 апреля 2014 года по делу N А78-10286/2013 заявленные требования удовлетворены.
С гаражного кооператива N 2005 в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края взыскана задолженность по арендной плате в сумме 990546,66 руб., пени в сумме 140750,63 руб., всего - 1131297,29 руб.
Гаражный кооператив обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в полном объеме как незаконного и необоснованного по мотивам, изложенным в жалобе.
Отзыв на апелляционную жалобу департамент не представил.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 30.05.2014. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123, частью 2 статьи 200 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика в судебном заседании, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим мотивам.
Как следует из материалов дела, распоряжением мэра города Читы от 21.05.2007 N 1318-р принято решение о предоставлении истцу в аренду сроком до трех лет земельного участка из земель поселений площадью 2.2141 га по адресу: г. Чита, Черновский административный район, Солдатский тупик, 6 для строительства гаражей.
Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 75:32:040509:0190 (кадастровый план от 02.08.2007) 07.08.2007 Администрация городского округа "Город Чита" (Арендодатель) и Гаражный кооператив N 2005 (Арендатор) подписали договор аренды N 460/07 земельного участка площадью 22141 кв. м с кадастровым номером 75:32:040509:0190 по адресу: г. Чита, Черновский административный район, Солдатский тупик, 6 для строительства гаражей (л.д. 33-35).
Земельный участок находится в XVI зоне (пункт 2.6.1).
Согласно пункту 8.4 договор аренды одновременно является актом приема-передачи (передаточным актом) земельного участка.
Срок аренды установлен в пункте 2.1 договора до 01.08.2010.
16.01.2008 договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Читинской области и Агинскому Бурятскому автономному округу.
С 01.02.2008 по настоящее время на основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно действовавшим в период регулирования статьи 1 Закона Читинской области N 1046-ЗЧО от 21.11.2007, статьи 2 (подпункт 5 пункта 1, пункт 2) Закона Забайкальского края N 152- ЗЗК от 01.04.2009, постановления Администрации Читинской области от 21.02.2008 N 10- А/п, пункта 9.5 Положения, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края N 39 от 30.09.2008, пунктов 2, 9 Положения, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края N 233 от 08.06.2010, полномочия по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, и заключению договоров аренды отнесены к полномочиям Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (до реорганизации - Комитет по управлению государственным имуществом Читинской области).
Дополнительным соглашением от 12.03.2009 Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (Арендодатель) и Гаражный кооператив N 2005 (Арендатор) внесли изменения в договор аренды земельного участка от 07.08.2007 N 460/07 в части размера арендной платы и сроков оплаты.
Согласно пунктам 1.2.3, 1.2.4, 1.4, 1.5 дополнительного соглашения кадастровая стоимость земельного участка составляет 93284926,70 руб., расчетный коэффициент - 0,0011, размер арендной платы за календарный год - 102613,42 руб. (93284926,70 руб. х 0,0011), ежеквартальный размер арендной платы - 25653,36 руб. (102613,42 руб. /4).
Дополнительное соглашение от 12.03.2009 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 17.09.2010.
30.07.2010 истец и ответчик подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 07.08.2007 N 460/07, которым продлили срок действия договора аренды до 01.08.2015 (пункт 1), осуществили перерасчет размера арендной платы за 2009-2010 годы, начисленной по дополнительному соглашению от 12.03.2009 (пункт 2), применив расчетный коэффициент 0,0079 (пункт 2.1.4).
Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 05.04.2013 года.
Полагая, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с 01.10.2010 года по 30.09.2013 года в сумме 990546,66 руб. и начисленной неустойки в сумме 140750,63 руб. за период с 15.06.2013 года по 05.11.2013 года, истец обратился в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объеме, правильно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ, пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор должен своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ).
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
С учетом приведенных правовых норм стоимость аренды относится к категории регулируемых цен, поэтому при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе коэффициенты, применяемые в расчете, утверждены постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 N 49.
В пункте 2 названного порядка установлено, что размер арендной платы определяется по следующей формуле:
АП = КС х К, где:
- АП - размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;
- КС - кадастровая стоимость земельного участка (в случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, то кадастровая стоимость такого земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка);
- К - расчетный коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок.
Согласно приложению N 3 к названному постановлению в редакции от 20.01.2009 коэффициент для расчета арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения гаражей гаражных кооперативов по XVI экономической зоне, составлял 0,0011, что соответствует примененному коэффициенту в дополнительном соглашении от 12.03.2009 к договору аренды от 07.08.2007 N 460/07.
Постановлением Правительства Забайкальского края от 14.07.2009 N 278 были внесены изменения в постановление от 21.10.2008 N 49, касающиеся коэффициентов, используемых при расчете арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования.
Так, в приложении N 3 добавлен раздел XV "Строительство, реконструкция, реставрация объектов нежилого назначения", а коэффициент для расчета арендной платы за земельный участок в XVI экономической зоне составляет 0,0079. Тогда как коэффициент 0,0011 относится к разделу III строка 3 вид разрешенного использования -"Эксплуатация индивидуальных гаражей, входящих в состав гаражных кооперативов".
Действие постановления Правительства Забайкальского края от 14.07.2009 N 278 согласно пункту 2 распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2009.
Как видно из кадастрового паспорта спорного земельного участка от 11.03.2009 года (раздел 9), разрешенное использование земельного участка - для строительства гаражей.
В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основывается на принципе деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Доказательства изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка "для строительства гаражей" на вид разрешенного использования - "эксплуатация гаражей" истец в материалы дела не представил.
В соответствии с пунктом 4 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 N 49, в действующей редакции, если земельные участки имеют одновременно несколько видов разрешенного использования, арендная плата рассчитывается пропорционально площадям, занимаемым данными объектами (помещениями в них), на основании представленного арендатором, заверенного кадастровым инженером подсчета площади земельных участков, исходя из следующих документов:
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение или копий иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, - в случае предоставления земельного участка для эксплуатации объекта недвижимого имущества;
- кадастрового паспорта (плана) земельного участка - в случае предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, в том числе установки, эксплуатации временных объектов.
При непредставлении подсчета площади земельного участка при определении размера арендной платы за такой земельный участок учитывается тот вид разрешенного использования, к которому применяется более высокий расчетный коэффициент.
Материалы дела также не содержат доказательств, позволяющих установить площадь частей спорного земельного участка, используемых как для строительства, так и эксплуатации гаражей.
Суду первой инстанции представитель ответчика пояснил, что землеустроительных работ, позволяющих разграничить площади земельных участков используемых для строительства, не проводилось.
Оснований для применения коэффициента 0,0011 для определения арендной платы за период с 01.10.2010 года по 31.12.2011 года на основании дополнительного соглашения от 12.03.2009 года апелляционный суд не усматривает, поскольку дополнительным соглашением от 30.07.2010 года сторонами согласован иной коэффициент, исходя из целей использовании земельного участка, указанного в кадастровом паспорте.
Государственная регистрация данного соглашения в 2013 году не имеет значения для определения коэффициента, поскольку определение размера арендной платы производится в соответствии с нормативными актами.
Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 N 49.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
При таких установленных обстоятельствах и выявленном правовом регулировании доводы апеллянта нельзя признать обоснованными, поскольку определение размера арендной платы производится в соответствии с нормативными актами. Заявителем жалобы в данном случае не учтено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Следовательно, стоимость аренды относится к категории регулируемых цен, поэтому при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.
Доводы апеллянта о пропуске срока исковой давности по требованию о взысканию арендной платы до обращения в арбитражный суд с иском (с 01.10.2010 по 22.12.2013 г. - дата обращения с иском) судом первой инстанции отклонены правомерно, поскольку срок уплаты арендных платежей за 4 квартал 2010 года производится до 15.12.2010 года, следовательно, срок исковой давности подлежит исчислению с указанного момента времени (ст. 191 Гражданского кодекса РФ). Соответствующий довод апелляционной жалобы основан на неверном толковании приведенных норм гражданского законодательства.
Судом установлено, что спора о задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 года по 30.09.2013 года между сторонами не имеется.
Суд первой инстанции правильно исходил из того, что ссылка ответчика на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 10.12.2013 года по делу N А78-4840/2013 года об установлении иной кадастровой стоимости земельного участка не имеет правового значения для определения размера арендной платы, начисление которой состоялось за период предшествовавший вступлению указанного судебного акта в законную силу.
Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения обязательства, должник обязан уплатить кредитору неустойку, определенную законом или договором.
На основании пункта 5.2 договора, в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатору начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, сумма которой за период с 15.06.2013 по 05.11.2013 составила 140750,63 руб.
Просрочка в оплате основного долга является основанием для взысканий неустойки. Расчет судом проверен и признан правильным. По существу расчеты ответчиком не оспорены.
На основании изложенного, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
При оценке судом всех доказательств, представленных сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора, доводы заявителя апелляционной жалобы, оспаривающие приведенные выводы суда, основаны на неверном толковании приведенных норм материального права и направлены на переоценку доказательств, исследованных в ходе судебного разбирательства и получивших надлежащую правовую оценку, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 21 апреля 2014 года по делу N А78-10286/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Д.Н.РЫЛОВ
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)