Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Ширяев А.С.
Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи Гедыгушева М.И.,
судей краевого суда: Фоминова Р.Ю., Загорской О.В.,
при секретаре П.С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Торгово-Строительная Компания" по доверенности Ш.С.В. на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 13 декабря 2013 года по гражданскому делу по иску М.И.В. к ООО "Торгово-Строительная компания", М.А.С. о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделок,
заслушав доклад судьи Гедыгушева М.И.
установила:
М.И.В. обратился в суд с иском к ООО "Торгово-Строительная компания" о признании недействительным договора от ... года купли-продажи земельного участка с кадастровым (или условным) номером ..., общей площадью ... кв. м, находящегося по адресу: г., заключенного между ним и ООО "Торгово-Строительная Компания" и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ... года между представителем М.И.В. по нотариально удостоверенной доверенности от 12.04.2012 года заключен договор купли- продажи с ООО "Торгово-Строительная Компания". Предмет сделки - земельный участок с кадастровым общей площадью ... кв. м, находящийся по адресу: г. ... От лица Общества договор был подписан его директором Щ.Н.В. Указанная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке. Данный земельный участок принадлежал истцу на праве собственности.
Вместе с тем, на указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства - жилой дом - объект индивидуального жилищного строительства инвентарный номер .... Согласно технического паспорта на данный объект по состоянию на 09.10.2009 года, процент готовности - 47%, площадь застройки - ... кв. м, литера А. Одновременно на указанный объект незавершенного строительства имеется разрешение на строительство, выданное на основании решения Октябрьского районного суда. В п. 6 договора указано, что на земельном участке по .... строения отсутствуют, что подтверждается справкой N ... от 10.01.2013 года, выданной ГУП СК "Краевая техническая инвентаризация". Вместе с тем сведения, указанные в данном документе противоречат фактическим обстоятельствам.
Спорный земельный участок, принадлежавший истцу, продан обществу без находящегося на участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу, воля сторон при заключении оспариваемого договора была направлена на продажу целого земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости. При таких обстоятельствах договор купли-продажи является ничтожным, как не соответствующий требованиям закона и имеются основания для применения последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на ответчика - Общество обязанности возвратить истцу земельный участок, а на истца - обязанности возвратить Обществу уплаченные за земельный участок денежные средства.
Согласно п. 4 договора сторонами стоимость земельного участка была определена в размере ... рублей. Однако, представитель по доверенности Щ.А.В., до настоящего времени не передала истцу причитающиеся денежные средства и документы по указанной сделке.
После уточнения исковых требований М.Й.В., предъявил иск к ответчику М.А.С., о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью ... кв. м по ул. ..., заключенного между ООО "Торгово-Строительная Компания" и М.А.С., применении последствий недействительности обоих сделок. В обоснование указал, что являлся собственником спорного земельного участка ... года между Щ.А.В., действующей от имени истца по доверенности и ООО "Торгово-Строительная компания", в лице директора Щ.И.В., заключен договор купли-продажи этого земельного участка. Сделка зарегистрирована в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 01.02.2013 года. На спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства - жилой дом объект индивидуального жилищного строительства инвентарный номер ... Согласно технического паспорта на данный объект по состоянию на 09.10.2009 года процент готовности 47%, площадь застройки ... кв. м, литера А. Согласно п. 4 договора представителями сторон стоимость земельного участка была определена в размере ... руб., что не соответствует фактической стоимости земельного участка, а также не была учтена стоимость незавершенного строительством объекта недвижимости. Как стало известно истцу, его представитель по доверенности Щ.А.В. продала принадлежащий истцу земельный участок с находящимся на нем объектом недвижимости ООО "Торгово-Строительная Компания", директором и единственным учредителем которого является ее муж. Истец считает, что его имущество было продано представителем по доверенности ответчику по явно заниженной цене в результате их злонамеренного соглашения.
При заключении этой сделки представитель вступила в умышленный сговор со своим мужем - представителем ответчика, в результате чего истец лишился дорогостоящего имущества, а именно земельного участка стоимостью не менее ... руб. и строительных материалов на сумму около ... руб., которые были затрачены на строительство объекта недвижимости, поскольку продажная цена была определена согласно договора в ... рублей. Во время рассмотрения данного гражданского дела ответчик - Общество, с целью затруднения исполнения судебного решения и злоупотребляя правом, заключил договор купли-продажи спорного земельного участка с М.А.С. Данная сделка также является недействительной, поскольку таковой является первоначальная сделка.
Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 13 декабря 2013 года исковые требования М.И.В. к ООО "Торгово-Строительная компания", М.А.С. о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделок удовлетворены.
Признан недействительным договор купли-продажи от 16 января 2013 года земельного участка, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ... кадастровый номер ..., заключенный между М.И.В. и ООО "Российская Торгово-Строительная компания".
Признан недействительным договор купли-продажи от ... года земельного участка, площадью ... кв. м, расположенный по адресу: ... кадастровый номер ... от 30.05.2013 года, заключенный между ООО "Российская Торгово-Строительная компания" и М.А.С..
Истребован земельный участок с кадастровым (или условным) номером ..., общей площадью ... кв. м, находящийся по адресу... назначение: земли населенных пунктов, для строительства жилых домов квартирного типа от 4 до 9 этажей, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями незаконного владения М.А.С., обязав его возвратить М.И.В. данный земельный участок.
Погасить записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним:
- - N ... от 17 июня 2013 года о праве собственности М.А.С. на земельный участок, расположенный по адресу: г.;
- - N ... от 01.02.2013 г. о праве собственности "Российская Торгово-Строительная Компания" на земельный участок, расположенный по адресу: ...
Не согласившись с решением суда, представитель ООО "Торгово-Строительная Компания" по доверенности Ш.С.В. подала апелляционную жалобу, в которой, указывая на незаконность и необоснованность постановленного решения просил его отменить, принять по делу новое решение которым отказать М.И.В. в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества заключенного 16.01.2013 г. М.А.В. с ООО "Торгово-Строительная Компания", отказать М.И.В. в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества заключенного 30.05.2013 ООО "Торгово-Строительная Компания" с М.А.В., отказать М.И.В. в удовлетворении заявленных требований о применении последствий недействительности сделок.
Мотивируя доводы жалобы, заявитель указала, что судом неправильно применены нормы права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела; не доказаны установленные судом первой инстанции обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда первой инстанции не соответствуют изложенным в решении суда обстоятельствам дела. Судом не доказан факт наличия супружеских отношений между Щ.А.В. и Щ.Н.В. В нарушение данной нормы судом не исследованы бухгалтерские балансы общества по итогам за 1 и 2 кварталы 2013 года, которыми подтверждается постановка и снятие с баланса земельного участка. Согласно п. 8 Договора купли-продажи от 16.01.2013 г. расчет между продавцом и покупателем произведен полностью, покупатель подтверждает факт получения продавцом указанной недвижимости с документами на нее, а продавец подтверждает передачу последних. Вывод суда о том, что Щ.А.В. нарушены условия продажи спорного земельного участка, не соответствует обстоятельствам дела. Доказательствами передачи денежных средств по договору купли-продажи от 16.01.2013 г является расходный кассовый ордер N ... от ... г на сумму ... руб. Указывает, что так как отсутствует документальное подтверждение обращение истца к Щ.А.Н. с просьбой о передачи наличных денег, то истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Также указывает на несостоятельность выводов суда о том, что сделка является мнимой. Не согласны с выводом суда о том, что М.А.С. не является добросовестным приобретателем, так как не проявил должной осмотрительности и не проверил документы балансовой стоимости земельного участка у ООО "Торгово-Строительная Компания".
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Обсудив письменные доводы апелляционной жалобы, проверив обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему выводу.
Судебной коллегией из материалов дела установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права серии ... от 08.06.2007 года истцу М.И.В. на основании договора купли-продажи земельного участка от 04.06.2007 года принадлежал земельный участок площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу ул. ...
12.04.2012 года М.И.В. выдал на имя Щ.А.В. нотариально удостоверенную доверенность N ..., которой уполномочил последнюю "продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, находящийся по адресу: ..., для чего предоставил право получить аванс или задаток в счет предстоящей продажи указанной недвижимости на условиях по своему усмотрению, подписать в установленном законом порядке договор аванса или задатка, предварительный договор, договор о намерениях, подписать договор купли-продажи, передать; вышеуказанную недвижимость покупателю, получить следуемые ему деньги для чего открыть в любом отделении сберегательного, коммерческого банка или ином кредитном учреждении РФ счет на его имя ..., быть его представителем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и недвижимости по Ставропольскому краю по вопросу государственной регистрации сделки, купли-продажи, перехода права на вышеуказанную недвижимость...". Доверенность выдана без права передоверия другим лицам, сроком на три года.
Согласно договора купли-продажи от 16.01.2013 года, М.И.В., за которого по доверенности действовала Щ.А.В. - "продавец" и "покупателем" - ООО "Российская Торгово-Строительная Компания", в лице директора общества Щ.Н.В., действующего на основании Устава, был продан спорный земельный участок, расположенный по адресу ..... Сумма продаваемого земельного участка сторонами сделки определена в ... руб., которые получены продавцом с покупателя полностью до момента подписания настоящего договора (п. 4).
Как усматривается из п. 6 договора на указанном продаваемом земельном участке строения отсутствуют, что подтверждается справкой об отсутствии строений на земельном участке N ... от ... года, выданной ГУП СК "Краевая техническая инвентаризация".,
Право собственности за покупателем - ООО "Российская Торгово-Строительная компания" на земельный участок, площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу ... в ... зарегистрировано Управлением Росреестра по СК в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N ... от 15.05.2013 года.
Как следует из выписки из ЕГРЮЛ и не оспаривается сторонами, Щ.Н.В. на момент совершения оспариваемой сделки являлся директором ООО "Торгово-Строительная компания" и как директор, действовал от имени Общества на основании его Устава.
Как следует из заключения судебной строительной экспертизы N ... от ... года, действительная стоимость земельного участка по ... на момент его продажи составляла ... руб.
Данной экспертизой также установлено, что на этом земельном участке расположен объект незавершенного строительством жилого дома степенью готовности 47%, площадью ... кв. м. Это обстоятельство подтверждается и техническим паспортом на объект незавершенного строительства от 09.10.2009 года, что противоречит п. 6 оспариваемого договора, где его стороны (Щ.А.Н. и Щ.Н.В.) указали, что на покупаемом земельном; участке строения отсутствуют.
Из материалов дела также следует, что после заключения договора купли-продажи спорного земельного участка 16.01.2013 года и регистрации на него права собственности за ООО "Российская Торгово-Строительная Компания" 01.02.2013 года, Общество 30.05.2013 года произвело отчуждение этого земельного участка М.А.С. за ... руб., который зарегистрировал за собой переход права собственности 17.06.2013 года.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу статья 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции исходя из приведенных выше правовых норм пришел к правомерному выводу об обоснованности заявленных истцами требований.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что сделка купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: г. ..., совершенная между М.И.В. за которого по доверенности действовала Щ.А.Н. и ООО "Российская Торгово-Строительная компания" в лице директора Щ.Н.В. является недействительной. При этом, судом верно указано, что сделка совершена под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной по заниженной в несколько раз от реальной стоимости продаваемого имущества в ущерб интересам собственника имущества М.И.В. При этом, обоснованно взято во внимание заключение судебной строительной экспертизы N ... от 05.12.2013 года, согласно которому действительная стоимость земельного участка по ... на момент его продажи составляла ... руб.
Доводы жалобы заявителя о том, что судом не доказан факт наличия супружеских отношений между Щ.А.В. и Щ.Н.В. апелляционная инстанция считает несостоятельными. Более того, апеллянт в своей жалобе не отрицает факт наличия супружеских отношений между Щ.А.В. и Щ.Н.В., указывая, что факт наличия супружеских отношений между Щ.А.В. и директором ООО "Торгово-Строительная Компания" не является нарушением требований действующего законодательства и не может повлечь для сторон негативных последствий. Иных опровергающих доказательств суду не представлено.
Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что надлежащих доказательств передачи денежных средств по договору купли-продажи от 16.01.2013 года земельного участка по ... от покупателя - юридического лица к продавцу - физическому лицу не представлено, как не представлено и доказательств исполнения Щ.А.В. условий продажи спорного земельного участка, указанных в доверенности, выданной М.И.В. в связи с этим, а именно, - получить следуемые последнему деньги по сделке, для чего открыть в Банке счет на его имя, распоряжаться денежными средствами, хранящимися на таком счете. Акта о приеме-передаче спорной недвижимости также не представлено.
Утверждение заявителя жалобы о том, что поскольку отсутствует документальное подтверждение обращение истца к Щ.А.Н. с просьбой о передаче наличных денег, то истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора являются несостоятельными и не могут быть приняты во внимание.
Судебная коллегия также не может согласиться с доводами жалобы заявителя о том, что судом не исследованы бухгалтерские балансы общества по итогам за 1 и 2 кварталы 2013 года, которыми подтверждается постановка и снятие с баланса земельного участка. Доказательствами передачи денежных средств по договору купли-продажи от ... г. является расходный кассовый ордер N ... от ... г. на сумму ... руб.
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с абзацем вторым части 2 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции принимает дополнительные (новые) доказательства, если признает причины невозможности представления таких доказательств в суд первой инстанции уважительными.
В случае отсутствия у стороны возможности представить доказательства самостоятельно, она, в смысле взаимосвязанных положений ч. 1 ст. 57 и ч. 1 ст. 79 ГПК РФ, вправе заявить ходатайство перед судом об истребовании доказательств. Таких ходатайств стороной ответчика заявлено не было. Доказательств невозможности представления сведений в суд первой инстанции на которые ссылается заявитель в своей апелляционной жалобе, судебной коллегии не представлено, в связи с чем бухгалтерские балансы ООО "Торгово-Строительная Компания" по итогам за 1 и 2 кварталы 2013 года, и расходный кассовый ордер N ... от ... г. на сумму ... руб. не могут быть приняты в качестве доказательств.
Действующее земельное законодательство (ст. ст. 1, 35 Земельного кодекса РФ) предусматривает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Между тем, договор купли-продажи земельного участка заключен без определения судьбы объекта незавершенного строительством жилого дома степенью готовности 47%, площадью ... кв. м, находящегося на нем. Факт нахождения объекта незавершенного строительством на указанном земельном участке подтверждается заключением судебной строительной экспертизы N ... от ... года, техническим паспортом на объект незавершенного строительства от 09.10.2009 года, что противоречит п. 6 договора купли-продажи земельного участка из которого следует, что на покупаемом земельном участке строения отсутствуют. Справка об отсутствии строений на земельном участке N ... от ... года, выданная ГУП СК "Краевая техническая инвентаризация" не может быть принята во внимание, поскольку последняя не соответствует фактическим обстоятельствам и опровергается вышеприведенными доказательствами. Сведений о том, что Щ.Н.В. не знала о наличии на продаваемом земельном участке объекта незавершенного строительством жилого дома суду не представлено.
При этом судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о недействительности сделки купли-продажи земельного участка площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу ул. ..., заключенной между ООО "Торгово-Строительная Компания" и М.А.С. Судом верно указано, что и продавец ООО "Торгово-Строительная Компания" и покупатель - М.А.С. не могли не знать о том, что на спорном земельном участке находится двухэтажный дом, самовольно возведенный незавершенный строительством объект недвижимости с габаритными размерами ... высота здания - ... м, общая площадь ... кв. м. При этом судом правомерно отвергнут довод М.А.С. о том, что он является добросовестным приобретателем спорной недвижимости с которыми соглашается апелляционная инстанция.
Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, материалам дела и требованиям закона. Доказательствам по делу дана обоснованная оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки не имеется. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которых дана судом с учетом требований гражданского процессуального законодательства, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации оснований к отмене состоявшегося судебного решения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 13 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 25.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1502/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 марта 2014 г. по делу N 33-1502/2014
Судья Ширяев А.С.
Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи Гедыгушева М.И.,
судей краевого суда: Фоминова Р.Ю., Загорской О.В.,
при секретаре П.С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Торгово-Строительная Компания" по доверенности Ш.С.В. на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 13 декабря 2013 года по гражданскому делу по иску М.И.В. к ООО "Торгово-Строительная компания", М.А.С. о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделок,
заслушав доклад судьи Гедыгушева М.И.
установила:
М.И.В. обратился в суд с иском к ООО "Торгово-Строительная компания" о признании недействительным договора от ... года купли-продажи земельного участка с кадастровым (или условным) номером ..., общей площадью ... кв. м, находящегося по адресу: г., заключенного между ним и ООО "Торгово-Строительная Компания" и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ... года между представителем М.И.В. по нотариально удостоверенной доверенности от 12.04.2012 года заключен договор купли- продажи с ООО "Торгово-Строительная Компания". Предмет сделки - земельный участок с кадастровым общей площадью ... кв. м, находящийся по адресу: г. ... От лица Общества договор был подписан его директором Щ.Н.В. Указанная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке. Данный земельный участок принадлежал истцу на праве собственности.
Вместе с тем, на указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства - жилой дом - объект индивидуального жилищного строительства инвентарный номер .... Согласно технического паспорта на данный объект по состоянию на 09.10.2009 года, процент готовности - 47%, площадь застройки - ... кв. м, литера А. Одновременно на указанный объект незавершенного строительства имеется разрешение на строительство, выданное на основании решения Октябрьского районного суда. В п. 6 договора указано, что на земельном участке по .... строения отсутствуют, что подтверждается справкой N ... от 10.01.2013 года, выданной ГУП СК "Краевая техническая инвентаризация". Вместе с тем сведения, указанные в данном документе противоречат фактическим обстоятельствам.
Спорный земельный участок, принадлежавший истцу, продан обществу без находящегося на участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу, воля сторон при заключении оспариваемого договора была направлена на продажу целого земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости. При таких обстоятельствах договор купли-продажи является ничтожным, как не соответствующий требованиям закона и имеются основания для применения последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на ответчика - Общество обязанности возвратить истцу земельный участок, а на истца - обязанности возвратить Обществу уплаченные за земельный участок денежные средства.
Согласно п. 4 договора сторонами стоимость земельного участка была определена в размере ... рублей. Однако, представитель по доверенности Щ.А.В., до настоящего времени не передала истцу причитающиеся денежные средства и документы по указанной сделке.
После уточнения исковых требований М.Й.В., предъявил иск к ответчику М.А.С., о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью ... кв. м по ул. ..., заключенного между ООО "Торгово-Строительная Компания" и М.А.С., применении последствий недействительности обоих сделок. В обоснование указал, что являлся собственником спорного земельного участка ... года между Щ.А.В., действующей от имени истца по доверенности и ООО "Торгово-Строительная компания", в лице директора Щ.И.В., заключен договор купли-продажи этого земельного участка. Сделка зарегистрирована в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 01.02.2013 года. На спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства - жилой дом объект индивидуального жилищного строительства инвентарный номер ... Согласно технического паспорта на данный объект по состоянию на 09.10.2009 года процент готовности 47%, площадь застройки ... кв. м, литера А. Согласно п. 4 договора представителями сторон стоимость земельного участка была определена в размере ... руб., что не соответствует фактической стоимости земельного участка, а также не была учтена стоимость незавершенного строительством объекта недвижимости. Как стало известно истцу, его представитель по доверенности Щ.А.В. продала принадлежащий истцу земельный участок с находящимся на нем объектом недвижимости ООО "Торгово-Строительная Компания", директором и единственным учредителем которого является ее муж. Истец считает, что его имущество было продано представителем по доверенности ответчику по явно заниженной цене в результате их злонамеренного соглашения.
При заключении этой сделки представитель вступила в умышленный сговор со своим мужем - представителем ответчика, в результате чего истец лишился дорогостоящего имущества, а именно земельного участка стоимостью не менее ... руб. и строительных материалов на сумму около ... руб., которые были затрачены на строительство объекта недвижимости, поскольку продажная цена была определена согласно договора в ... рублей. Во время рассмотрения данного гражданского дела ответчик - Общество, с целью затруднения исполнения судебного решения и злоупотребляя правом, заключил договор купли-продажи спорного земельного участка с М.А.С. Данная сделка также является недействительной, поскольку таковой является первоначальная сделка.
Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 13 декабря 2013 года исковые требования М.И.В. к ООО "Торгово-Строительная компания", М.А.С. о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделок удовлетворены.
Признан недействительным договор купли-продажи от 16 января 2013 года земельного участка, площадью ... кв. м, расположенного по адресу: ... кадастровый номер ..., заключенный между М.И.В. и ООО "Российская Торгово-Строительная компания".
Признан недействительным договор купли-продажи от ... года земельного участка, площадью ... кв. м, расположенный по адресу: ... кадастровый номер ... от 30.05.2013 года, заключенный между ООО "Российская Торгово-Строительная компания" и М.А.С..
Истребован земельный участок с кадастровым (или условным) номером ..., общей площадью ... кв. м, находящийся по адресу... назначение: земли населенных пунктов, для строительства жилых домов квартирного типа от 4 до 9 этажей, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями незаконного владения М.А.С., обязав его возвратить М.И.В. данный земельный участок.
Погасить записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним:
- - N ... от 17 июня 2013 года о праве собственности М.А.С. на земельный участок, расположенный по адресу: г.;
- - N ... от 01.02.2013 г. о праве собственности "Российская Торгово-Строительная Компания" на земельный участок, расположенный по адресу: ...
Не согласившись с решением суда, представитель ООО "Торгово-Строительная Компания" по доверенности Ш.С.В. подала апелляционную жалобу, в которой, указывая на незаконность и необоснованность постановленного решения просил его отменить, принять по делу новое решение которым отказать М.И.В. в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества заключенного 16.01.2013 г. М.А.В. с ООО "Торгово-Строительная Компания", отказать М.И.В. в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества заключенного 30.05.2013 ООО "Торгово-Строительная Компания" с М.А.В., отказать М.И.В. в удовлетворении заявленных требований о применении последствий недействительности сделок.
Мотивируя доводы жалобы, заявитель указала, что судом неправильно применены нормы права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела; не доказаны установленные судом первой инстанции обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда первой инстанции не соответствуют изложенным в решении суда обстоятельствам дела. Судом не доказан факт наличия супружеских отношений между Щ.А.В. и Щ.Н.В. В нарушение данной нормы судом не исследованы бухгалтерские балансы общества по итогам за 1 и 2 кварталы 2013 года, которыми подтверждается постановка и снятие с баланса земельного участка. Согласно п. 8 Договора купли-продажи от 16.01.2013 г. расчет между продавцом и покупателем произведен полностью, покупатель подтверждает факт получения продавцом указанной недвижимости с документами на нее, а продавец подтверждает передачу последних. Вывод суда о том, что Щ.А.В. нарушены условия продажи спорного земельного участка, не соответствует обстоятельствам дела. Доказательствами передачи денежных средств по договору купли-продажи от 16.01.2013 г является расходный кассовый ордер N ... от ... г на сумму ... руб. Указывает, что так как отсутствует документальное подтверждение обращение истца к Щ.А.Н. с просьбой о передачи наличных денег, то истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Также указывает на несостоятельность выводов суда о том, что сделка является мнимой. Не согласны с выводом суда о том, что М.А.С. не является добросовестным приобретателем, так как не проявил должной осмотрительности и не проверил документы балансовой стоимости земельного участка у ООО "Торгово-Строительная Компания".
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Обсудив письменные доводы апелляционной жалобы, проверив обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему выводу.
Судебной коллегией из материалов дела установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права серии ... от 08.06.2007 года истцу М.И.В. на основании договора купли-продажи земельного участка от 04.06.2007 года принадлежал земельный участок площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу ул. ...
12.04.2012 года М.И.В. выдал на имя Щ.А.В. нотариально удостоверенную доверенность N ..., которой уполномочил последнюю "продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, находящийся по адресу: ..., для чего предоставил право получить аванс или задаток в счет предстоящей продажи указанной недвижимости на условиях по своему усмотрению, подписать в установленном законом порядке договор аванса или задатка, предварительный договор, договор о намерениях, подписать договор купли-продажи, передать; вышеуказанную недвижимость покупателю, получить следуемые ему деньги для чего открыть в любом отделении сберегательного, коммерческого банка или ином кредитном учреждении РФ счет на его имя ..., быть его представителем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и недвижимости по Ставропольскому краю по вопросу государственной регистрации сделки, купли-продажи, перехода права на вышеуказанную недвижимость...". Доверенность выдана без права передоверия другим лицам, сроком на три года.
Согласно договора купли-продажи от 16.01.2013 года, М.И.В., за которого по доверенности действовала Щ.А.В. - "продавец" и "покупателем" - ООО "Российская Торгово-Строительная Компания", в лице директора общества Щ.Н.В., действующего на основании Устава, был продан спорный земельный участок, расположенный по адресу ..... Сумма продаваемого земельного участка сторонами сделки определена в ... руб., которые получены продавцом с покупателя полностью до момента подписания настоящего договора (п. 4).
Как усматривается из п. 6 договора на указанном продаваемом земельном участке строения отсутствуют, что подтверждается справкой об отсутствии строений на земельном участке N ... от ... года, выданной ГУП СК "Краевая техническая инвентаризация".,
Право собственности за покупателем - ООО "Российская Торгово-Строительная компания" на земельный участок, площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу ... в ... зарегистрировано Управлением Росреестра по СК в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним N ... от 15.05.2013 года.
Как следует из выписки из ЕГРЮЛ и не оспаривается сторонами, Щ.Н.В. на момент совершения оспариваемой сделки являлся директором ООО "Торгово-Строительная компания" и как директор, действовал от имени Общества на основании его Устава.
Как следует из заключения судебной строительной экспертизы N ... от ... года, действительная стоимость земельного участка по ... на момент его продажи составляла ... руб.
Данной экспертизой также установлено, что на этом земельном участке расположен объект незавершенного строительством жилого дома степенью готовности 47%, площадью ... кв. м. Это обстоятельство подтверждается и техническим паспортом на объект незавершенного строительства от 09.10.2009 года, что противоречит п. 6 оспариваемого договора, где его стороны (Щ.А.Н. и Щ.Н.В.) указали, что на покупаемом земельном; участке строения отсутствуют.
Из материалов дела также следует, что после заключения договора купли-продажи спорного земельного участка 16.01.2013 года и регистрации на него права собственности за ООО "Российская Торгово-Строительная Компания" 01.02.2013 года, Общество 30.05.2013 года произвело отчуждение этого земельного участка М.А.С. за ... руб., который зарегистрировал за собой переход права собственности 17.06.2013 года.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу статья 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции исходя из приведенных выше правовых норм пришел к правомерному выводу об обоснованности заявленных истцами требований.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что сделка купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: г. ..., совершенная между М.И.В. за которого по доверенности действовала Щ.А.Н. и ООО "Российская Торгово-Строительная компания" в лице директора Щ.Н.В. является недействительной. При этом, судом верно указано, что сделка совершена под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной по заниженной в несколько раз от реальной стоимости продаваемого имущества в ущерб интересам собственника имущества М.И.В. При этом, обоснованно взято во внимание заключение судебной строительной экспертизы N ... от 05.12.2013 года, согласно которому действительная стоимость земельного участка по ... на момент его продажи составляла ... руб.
Доводы жалобы заявителя о том, что судом не доказан факт наличия супружеских отношений между Щ.А.В. и Щ.Н.В. апелляционная инстанция считает несостоятельными. Более того, апеллянт в своей жалобе не отрицает факт наличия супружеских отношений между Щ.А.В. и Щ.Н.В., указывая, что факт наличия супружеских отношений между Щ.А.В. и директором ООО "Торгово-Строительная Компания" не является нарушением требований действующего законодательства и не может повлечь для сторон негативных последствий. Иных опровергающих доказательств суду не представлено.
Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что надлежащих доказательств передачи денежных средств по договору купли-продажи от 16.01.2013 года земельного участка по ... от покупателя - юридического лица к продавцу - физическому лицу не представлено, как не представлено и доказательств исполнения Щ.А.В. условий продажи спорного земельного участка, указанных в доверенности, выданной М.И.В. в связи с этим, а именно, - получить следуемые последнему деньги по сделке, для чего открыть в Банке счет на его имя, распоряжаться денежными средствами, хранящимися на таком счете. Акта о приеме-передаче спорной недвижимости также не представлено.
Утверждение заявителя жалобы о том, что поскольку отсутствует документальное подтверждение обращение истца к Щ.А.Н. с просьбой о передаче наличных денег, то истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора являются несостоятельными и не могут быть приняты во внимание.
Судебная коллегия также не может согласиться с доводами жалобы заявителя о том, что судом не исследованы бухгалтерские балансы общества по итогам за 1 и 2 кварталы 2013 года, которыми подтверждается постановка и снятие с баланса земельного участка. Доказательствами передачи денежных средств по договору купли-продажи от ... г. является расходный кассовый ордер N ... от ... г. на сумму ... руб.
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с абзацем вторым части 2 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции принимает дополнительные (новые) доказательства, если признает причины невозможности представления таких доказательств в суд первой инстанции уважительными.
В случае отсутствия у стороны возможности представить доказательства самостоятельно, она, в смысле взаимосвязанных положений ч. 1 ст. 57 и ч. 1 ст. 79 ГПК РФ, вправе заявить ходатайство перед судом об истребовании доказательств. Таких ходатайств стороной ответчика заявлено не было. Доказательств невозможности представления сведений в суд первой инстанции на которые ссылается заявитель в своей апелляционной жалобе, судебной коллегии не представлено, в связи с чем бухгалтерские балансы ООО "Торгово-Строительная Компания" по итогам за 1 и 2 кварталы 2013 года, и расходный кассовый ордер N ... от ... г. на сумму ... руб. не могут быть приняты в качестве доказательств.
Действующее земельное законодательство (ст. ст. 1, 35 Земельного кодекса РФ) предусматривает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Между тем, договор купли-продажи земельного участка заключен без определения судьбы объекта незавершенного строительством жилого дома степенью готовности 47%, площадью ... кв. м, находящегося на нем. Факт нахождения объекта незавершенного строительством на указанном земельном участке подтверждается заключением судебной строительной экспертизы N ... от ... года, техническим паспортом на объект незавершенного строительства от 09.10.2009 года, что противоречит п. 6 договора купли-продажи земельного участка из которого следует, что на покупаемом земельном участке строения отсутствуют. Справка об отсутствии строений на земельном участке N ... от ... года, выданная ГУП СК "Краевая техническая инвентаризация" не может быть принята во внимание, поскольку последняя не соответствует фактическим обстоятельствам и опровергается вышеприведенными доказательствами. Сведений о том, что Щ.Н.В. не знала о наличии на продаваемом земельном участке объекта незавершенного строительством жилого дома суду не представлено.
При этом судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о недействительности сделки купли-продажи земельного участка площадью ... кв. м, с кадастровым номером ..., расположенный по адресу ул. ..., заключенной между ООО "Торгово-Строительная Компания" и М.А.С. Судом верно указано, что и продавец ООО "Торгово-Строительная Компания" и покупатель - М.А.С. не могли не знать о том, что на спорном земельном участке находится двухэтажный дом, самовольно возведенный незавершенный строительством объект недвижимости с габаритными размерами ... высота здания - ... м, общая площадь ... кв. м. При этом судом правомерно отвергнут довод М.А.С. о том, что он является добросовестным приобретателем спорной недвижимости с которыми соглашается апелляционная инстанция.
Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, материалам дела и требованиям закона. Доказательствам по делу дана обоснованная оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки не имеется. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которых дана судом с учетом требований гражданского процессуального законодательства, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации оснований к отмене состоявшегося судебного решения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 13 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)