Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец полагает, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает права истца как плательщика земельного налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Калининой Л.А., Корчашкиной Т.Е.
при секретаре Гришечкине П.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению индивидуального предпринимателя Николаевой Ю.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере, равном его рыночной стоимости, и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Николаевой Ю.Г. на решение Ленинградского областного суда от 15 декабря 2014 г., которым в удовлетворении заявления отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя Правительства Ленинградской области Яковлевой Н.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
индивидуальный предприниматель Николаева Ю.Г. обратилась в Ленинградский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...> область, <...> район, муниципальное образование "<...>", вблизи поселка <...>, участок <...>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения дачного хозяйства, равной его рыночной стоимости в размере <...> руб., и внесении соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.
Решением Ленинградского областного суда от 15 декабря 2014 г. в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с решением суда, предприниматель Николаева Ю.Г. обратилась в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить как вынесенный с нарушением норм материального и процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Относительно апелляционной жалобы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление Росреестра по Ленинградской области), федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ленинградской области), Правительством Ленинградской области представлены возражения.
В судебное заседание представители предпринимателя, Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ленинградской области не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя участвующего в деле лица, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
Предприниматель Николаева Ю.Г. является собственником земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...> область, <...> район, муниципальное образование <...>", вблизи поселка <...>, участок <...>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения дачного хозяйства.
Открытым акционерным обществом "Земельные ресурсы" составлен отчет от 26 октября 2009 г. об определении кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений Ленинградской области.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 30 декабря 2010 г. N 383 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области" кадастровая стоимость указанных объектов утверждена по состоянию на 1 января 2008 г.
Согласно кадастровому паспорту от 20 сентября 2014 г. данный земельный участок отнесен к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения дачного хозяйства, кадастровая стоимость земельного участка составляет <...> руб.
Названная кадастровая стоимость земельного участка определена путем умножения среднего удельного показателя по Выборгскому району Ленинградской области для дачных объединений - <...>, установленного постановлением Правительства Ленинградской области от 30 декабря 2010 г. N 383.
В соответствии с отчетом об оценке от 31 июня 2014 г. N <...>, выполненным закрытым акционерным обществом "Аудиторская компания "БИГ5", рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2008 г. в размере <...> руб.
Согласно экспертному заключению от 13 августа 2014 г. N <...>, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчет от 31 июля 2014 г. N <...> соответствует требованиям федерального законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Николаева Ю.Г., полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает ее права как плательщика земельного налога, обратилась с заявлением в суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд указал, что представленный предпринимателем отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Выводы суда первой инстанции основаны на анализе действующего законодательства, подтверждаются материалами дела, и оснований для признания их неправильными не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является земельный налог.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленным саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как установлено судом первой инстанции, при проведении оценки земельного участка оценщиком использовано два подхода: сравнительный подход и доходный подход.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Судом установлено, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся друг от друга по характеристикам, площади, виду разрешенного использования, а также по стоимости, удаленности и наличию коммуникаций. Из шести объектов-аналогов только два имеют тот же вид разрешенного использования, что и объект оценки, остальные участки имеют иной вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, который имеет меньшую ценность.
Также судом обоснованно указано, что отчет оценщика не отвечает принципу обоснованности, закрепленному в пункте 4 ФСО N 3, поскольку из отчета неясно, каким образом рассчитаны ценообразующие факторы для каждого объекта сравнения. При наличии иных источников информации оценщиком не мотивированы причины отбора объектов-аналогов только из журнала "Загородное обозрение" за декабрь 2007 года.
Отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что судом не изучены выводы экспертного заключения от 13 августа 2014 г. N <...>, согласно которому отчет от 31 июля 2014 г. N <...> соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В данном случае экспертом Локтионовым А.Н. проведена нормативно-методическая экспертиза, то есть экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проверено соответствие отчета принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности. Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, указанным выше экспертом не проводилась.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отчет от 31 июля 2014 г. N <...> не может служить доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Кроме того, при принятии настоящего судебного акта суд апелляционной инстанции учитывает следующее.
Статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в названных случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с данной статьей.
В соответствии с пунктом 2.6 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222, в случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории земель в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта от 10 октября 2008 г. следует, что земельный участок с кадастровым номером <...> имел вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, его кадастровая стоимость определена в размере <...> (удельный показатель кадастровой стоимости 3,49 руб./кв. м).
Согласно кадастровой выписке от 1 апреля 2010 г. этот же земельный участок имел вид разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства, его кадастровая стоимость установлена в размере <...> руб. (удельный показатель кадастровой стоимости 215,05 руб./кв. м).
Как следует из кадастрового паспорта от 20 сентября 2014 г., данный земельный участок отнесен к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства, кадастровая стоимость земельного участка составляет <...> руб.
Названная кадастровая стоимость земельного участка определена исходя из среднего удельного показателя по Выборгскому району Ленинградской области для дачных объединений - 741,60 руб./кв. м, установленного постановлением Правительства Ленинградской области от 30 декабря 2010 г. N 383.
Таким образом, поскольку рыночная стоимость принадлежащего предпринимателю на праве собственности земельного участка определена не на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, то отчет оценщика не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
С учетом изложенного оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Ленинградского областного суда от 15 декабря 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Николаевой Ю.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 22.04.2015 N 33-АПГ15-3
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости.Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец полагает, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает права истца как плательщика земельного налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 апреля 2015 г. N 33-АПГ15-3
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Калининой Л.А., Корчашкиной Т.Е.
при секретаре Гришечкине П.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению индивидуального предпринимателя Николаевой Ю.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> в размере, равном его рыночной стоимости, и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Николаевой Ю.Г. на решение Ленинградского областного суда от 15 декабря 2014 г., которым в удовлетворении заявления отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя Правительства Ленинградской области Яковлевой Н.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
индивидуальный предприниматель Николаева Ю.Г. обратилась в Ленинградский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...> область, <...> район, муниципальное образование "<...>", вблизи поселка <...>, участок <...>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения дачного хозяйства, равной его рыночной стоимости в размере <...> руб., и внесении соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.
Решением Ленинградского областного суда от 15 декабря 2014 г. в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с решением суда, предприниматель Николаева Ю.Г. обратилась в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить как вынесенный с нарушением норм материального и процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Относительно апелляционной жалобы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление Росреестра по Ленинградской области), федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ленинградской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ленинградской области), Правительством Ленинградской области представлены возражения.
В судебное заседание представители предпринимателя, Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ленинградской области не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя участвующего в деле лица, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
Предприниматель Николаева Ю.Г. является собственником земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...> область, <...> район, муниципальное образование <...>", вблизи поселка <...>, участок <...>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения дачного хозяйства.
Открытым акционерным обществом "Земельные ресурсы" составлен отчет от 26 октября 2009 г. об определении кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений Ленинградской области.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 30 декабря 2010 г. N 383 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области" кадастровая стоимость указанных объектов утверждена по состоянию на 1 января 2008 г.
Согласно кадастровому паспорту от 20 сентября 2014 г. данный земельный участок отнесен к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения дачного хозяйства, кадастровая стоимость земельного участка составляет <...> руб.
Названная кадастровая стоимость земельного участка определена путем умножения среднего удельного показателя по Выборгскому району Ленинградской области для дачных объединений - <...>, установленного постановлением Правительства Ленинградской области от 30 декабря 2010 г. N 383.
В соответствии с отчетом об оценке от 31 июня 2014 г. N <...>, выполненным закрытым акционерным обществом "Аудиторская компания "БИГ5", рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2008 г. в размере <...> руб.
Согласно экспертному заключению от 13 августа 2014 г. N <...>, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчет от 31 июля 2014 г. N <...> соответствует требованиям федерального законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Николаева Ю.Г., полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает ее права как плательщика земельного налога, обратилась с заявлением в суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд указал, что представленный предпринимателем отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Выводы суда первой инстанции основаны на анализе действующего законодательства, подтверждаются материалами дела, и оснований для признания их неправильными не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является земельный налог.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленным саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Как установлено судом первой инстанции, при проведении оценки земельного участка оценщиком использовано два подхода: сравнительный подход и доходный подход.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Судом установлено, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся друг от друга по характеристикам, площади, виду разрешенного использования, а также по стоимости, удаленности и наличию коммуникаций. Из шести объектов-аналогов только два имеют тот же вид разрешенного использования, что и объект оценки, остальные участки имеют иной вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, который имеет меньшую ценность.
Также судом обоснованно указано, что отчет оценщика не отвечает принципу обоснованности, закрепленному в пункте 4 ФСО N 3, поскольку из отчета неясно, каким образом рассчитаны ценообразующие факторы для каждого объекта сравнения. При наличии иных источников информации оценщиком не мотивированы причины отбора объектов-аналогов только из журнала "Загородное обозрение" за декабрь 2007 года.
Отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что судом не изучены выводы экспертного заключения от 13 августа 2014 г. N <...>, согласно которому отчет от 31 июля 2014 г. N <...> соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В данном случае экспертом Локтионовым А.Н. проведена нормативно-методическая экспертиза, то есть экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проверено соответствие отчета принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности. Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, указанным выше экспертом не проводилась.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отчет от 31 июля 2014 г. N <...> не может служить доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Кроме того, при принятии настоящего судебного акта суд апелляционной инстанции учитывает следующее.
Статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в названных случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с данной статьей.
В соответствии с пунктом 2.6 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222, в случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории земель в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта от 10 октября 2008 г. следует, что земельный участок с кадастровым номером <...> имел вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, его кадастровая стоимость определена в размере <...> (удельный показатель кадастровой стоимости 3,49 руб./кв. м).
Согласно кадастровой выписке от 1 апреля 2010 г. этот же земельный участок имел вид разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства, его кадастровая стоимость установлена в размере <...> руб. (удельный показатель кадастровой стоимости 215,05 руб./кв. м).
Как следует из кадастрового паспорта от 20 сентября 2014 г., данный земельный участок отнесен к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства, кадастровая стоимость земельного участка составляет <...> руб.
Названная кадастровая стоимость земельного участка определена исходя из среднего удельного показателя по Выборгскому району Ленинградской области для дачных объединений - 741,60 руб./кв. м, установленного постановлением Правительства Ленинградской области от 30 декабря 2010 г. N 383.
Таким образом, поскольку рыночная стоимость принадлежащего предпринимателю на праве собственности земельного участка определена не на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, то отчет оценщика не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
С учетом изложенного оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Ленинградского областного суда от 15 декабря 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Николаевой Ю.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)