Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Пономаревой И.В.,
судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель Бодрова О.В., удостоверение, по доверенности от 05.02.2015.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А
материалы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 мая 2015 года по делу N А32-42429/2013
по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553 ОГРН 1022301228399)
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" (ИНН 2309079874 ОГРН 1022301432108)
о расторжении договора аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Данько М.М.
установил:
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" (далее - общество) о расторжении договора от 12.02.2008 N 0000001859 аренды земельного участка площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Суворова, 151/1, (далее - договор аренды, земельный участок) с указанием на то, что решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записи о прекращении обременения права собственности на земельный участок в виде аренды в пользу общества.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014, исковые требования удовлетворены. Спорный договор расторгнут, с указанием, что решение является основанием для внесения в соответствующий реестр записи о прекращении права аренды ООО "Кубань Газ Сервис" на спорный земельный участок по расторгнутому договору.
Постановлением суда кассационной инстанции от 24.11.2014 решение и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Суд кассационной инстанции указал на следующее.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что департамент надлежащим образом исполнил обязанность по передаче обществу земельного участка свободного от прав третьих лиц. Суды не дали должной оценки сроку, установленному департаментом обществу на устранение нарушений условий договора аренды, на предмет его разумности. В отсутствие в материалах дела доказательств того, что общество получало письмо от 04.12.2013 N 52-19106/13-43.11, содержащее предложение о расторжении договора аренды, и с учетом его направления департаментом только 04.12.2013, судам также следовало оценить действия департамента по подаче иска о расторжении договора аренды 18.12.2013 с точки зрения соблюдения установленного статьей 452 Гражданского кодекса досудебного порядка расторжения договора. Сделав вывод о существенности допущенных обществом нарушений договора аренды, суды не обосновали, в чем состоит причиненный такими нарушениями ущерб, лишивший департамент того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Решением суда от 29 мая 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе Департамент просит решение суда отменить, ссылаясь на то что, суд первой инстанции пришел к неверному выводу о ненадлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче арендатору объекта аренды. До заключения договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 12.02.2008 N 0000001859 ответчик был уведомлен о имеющихся на земельном участке гаражах и здании котельной с пристроенной к ней насосной и ГРП. Более того, при согласовании места размещения объекта, наличие гаражей на участке было оговорено с ответчиком и предусмотрен порядок их демонтажа. Гаражи представляли собой временные металлические конструкции, объектами недвижимого имущества не являлись. По мнению заявителя, суд не исследовал и не дал оценку обстоятельствам, свидетельствующим о наличии существенных нарушений условий договора аренды. Передав спорный земельный участок для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением в аренду в феврале 2008 года, истец был вправе рассчитывать на то, что по истечении необходимого для его (земельного участка) освоения времени будет осуществляться общественно-полезная деятельность в виде оказания соответствующих услуг гражданам, благоустройства прилегающей к водному объекту территории. Однако ответчиком, в период с 02.04.2008 (дата подписания договора аренды) по 11.03.2011 (дата подписания дополнительного соглашения), т.е. по прошествии 2 лет и 11 месяцев, строительство на земельном участке не только не было начато, но и не было получено разрешение на строительство.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил.
В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.
Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, выслушав пояснения представителя ответчика Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 07.02.2008 N 60-р принято решение о предоставлении ООО "Кубань Газ Сервис" в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, имеющего адрес: ул. им. Суворова, 151/1 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением.
Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Кубань Газ Сервис" 12.02.2008 подписан договор N 0000001859 аренды этого участка. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 02.04.2008, номер регистрации 23-23-01/142/2008-152.
Дополнительным соглашением от 11.03.2011 изменен вид разрешенного использования арендуемого участка "для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением". Дополнительное соглашение также прошло государственную регистрацию 20.05.2011.
Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора (п. 4.1.6, п. 10.2 договора), содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую территорию (п. 4.1.7 договора).
Согласно акту обследования N 919 от 27.08.2012, изготовленному ПСУ КК "Кубаньземконтроль", участок по целевому назначению не используется, работы по строительству и берегоукреплению не ведутся. На участке расположены металлические гаражи граждан и многолетние насаждения (деревья), берег набережной зарос камышом, участок не огорожен.
По своей правовой природе заключенный сторонами договор является договором аренды земельного участка, правоотношения из которого регулируются Земельным кодексом Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя, договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ в качестве основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя определено неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию его нарушения арендатором обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
21.10.2013 департаментом имущественных отношений Краснодарского края ответчику направлено уведомление N 52-16862/13-43.11, которым предложено начать использование участка в соответствии с условиями договора в срок до 11.11.2013. Обращение получено адресатом 25.10.2013, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления, копия которого представлена в дело.
Арендодателем арендатору направлено письмо от 04.12.2013 N 52-19106/13-43.11 с предложением о расторжении договора аренды. Факт отправления именно этого письма подтверждается описью вложения, а также квитанцией органа почтовой связи с указанием на почтовый идентификатор. Судом из сайта "Почты России" "отслеживание почтовой корреспонденции" установлено, что предложение о расторжении договора получено адресатом 14.12.2013, то есть до подачи рассматриваемого в настоящем деле искового заявления в суд.
Установленный законом досудебный порядок истцом соблюдет, дело следует рассмотреть по существу.
Судом установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что на дату заключения договора на земельном участке, являющемся предметом оспариваемого договора, были расположены металлические гаражи физических лиц, котельная и насосная, обслуживающие жилые дома по ул. Суворова.
Ответчик указывает, что на участке находились 83 самовольно установленных гражданами металлических гаража.
На момент рассмотрения дела на участке имеются четыре принадлежащих физическим лицам гаража.
Представитель ответчика - общества сообщил суду, что освобождение земельного участка от имущества других лиц потребовало значительного времени, поскольку арендатор был вынужден обращаться в суд общей юрисдикции за освобождением земельного участка.
В дело представлено решение суда и исполнительные листы, подтверждающие довод арендатора о принятии мер к освобождению земельного участка.
Из представленного суду градостроительного обоснования, выданного ООО "Кубаньгазсервис" судом установлено наличие на участке гаражей физических лиц с указанием их фамилий и инициалов. Градостроительное обоснование предусматривало размещение на спорном земельном участке подземной автостоянки для предоставления мест на ней собственникам удаленных с участка металлических гаражей.
Указанное подтверждает с достоверностью существование препятствий для освоения арендатором земельного участка в соответствии с целевым назначением до его полного освобождения от постороннего имущества.
Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор считается исполненным арендодателем с момента реальной передачи арендатору земельного участка во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным. В пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сформулирована рекомендация, согласно которой передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что департамент надлежащим образом исполнил обязанность по передаче обществу земельного участка свободного от прав третьих лиц.
При этом суд принял во внимание намерение общества продолжать арендные отношения, поскольку им арендная плата в период действия договора вносилась, предпринимались установленные законом меры для освобождения земельного участка от гаражей других лиц.
С учетом необходимости осуществления обществом мероприятий по очистке территории от имущества третьих лиц (розыск владельцев гаражей, их выкуп, снос в судебном порядке, в подтверждение чего обществом представлено решение Первомайского районного суда города Краснодара от 06.05.2013 N 2-5242/2013), суд считает, что установленный департаментом обществу срок на устранение нарушений условий договора аренды в количестве 21 дня с момента изготовления письма об устранении нарушений и в количестве 17 дней с момента получения требования недостаточным и неразумным, поскольку, как указано в ответе общества от 08.11.2013 на требование истца начать освоение арендованного имущества, на участке к этому времени оставалось 4 гаража других лиц.
Несмотря на отсутствие возможности освоения земельного участка в соответствии с условиями договора в объеме, необходимом для строительства объекта, арендатором заключены договоры подряда на выполнение инженерно-геологических изысканий и проектировочных работ от 25.01.2013 и договор электроснабжения N 70623, копии которых представлены в дело, получены согласования департамента по архитектуре и градостроительства Краснодарского края от 09.07.2007, согласование администрации Центрального внутригородского округа города Краснодара от 14.02.2006, положительное заключение департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 03.04.2006, согласование выдачи техусловий ОАО "Краснодартеплоэнерго" от 21.04.2006, экологические условия размещения объекта, выданные Северо-Кавказским межрегиональным управлением по технологическому и экологическому надзору от 14.06.2007, МУП "Институт Горкадастрпроект" по заявлению общества выдал градостроительное обоснование (заключение) места размещения объекта строительства.
Из изложенного следует, что арендатор предпринимал меры по освоению земельного участка с одной стороны в виде его освобождения от гаражей для вступления во владение, с другой - занимался получением документации, необходимой для строительства.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что задержка в освоения земельного участка в виде строительства объекта произошла по не зависящим от арендатора обстоятельствам, указанное нарушение не является существенным, как такому нарушению дано определение в подпункте 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, и не может быть положено в основание расторжения договора.
Судом исследовался поставленный кассационной инстанцией вопрос о законности заключения договора и изменения цели предоставления земельного участка в аренду с "для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением" на "для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением".
Изменившее условие договора о цели предоставления участка дополнительное соглашение от 11.03.2011 имеет ссылку на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2010 по делу А32-56418/2009.
Указанным судебным решением внесены в пункт 1.1. договора от 12.02.2008 N 0000001859 путем изложения его в редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов (далее - Участок) с кадастровым N 23:43:03 04 059:0280 площадью 6510 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1 в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением".
Решение вступило в законную силу после проверки его законности судом апелляционной инстанции и исполнено сторонами сделки путем подписания соглашения от 11.03.2011.
Пунктом 1 статьи 16 АПК РФ установлено, что, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
В настоящем случае решение по делу А32-56418/2009 является обязательным для суда по настоящему делу в силу преюдициальности установленных по ранее рассмотренному делу обстоятельств.
Судом по указанному делу установлено, что земельный участок был предоставлен обществу с соблюдением порядка предварительного согласования места размещения объекта, то есть в соответствии с действовавшими на дату заключения договора нормами закона.
Измененные вступившим в законную силу решением суда условия сделки являются обязательными для всех заинтересованных сторон или лиц, которые когда-либо были заинтересованными в спорных правоотношениях.
При указанных обстоятельствах договор от 12.02.2008 N 0000001859 в существующем виде не может быть признан судом по настоящему делу недействительной (ничтожной) сделкой по порокам в процедуре его заключения и изменения условий.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.
Главой администрации Краснодарского края 25.05.2004 принято постановление N 503 "О предоставлении земельных участков на территории Краснодарского края".
Это постановление было принято в соответствии с Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-К3 "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", в целях реализации положений Земельного кодекса Российской Федерации, повышения эффективности управления земельными ресурсами, обеспечения оборота земельных участков, повышения инвестиционной активности, предотвращения коррупции при распоряжении земельными участками, сокращения излишней волокиты при оформлении прав на земельные участками, пополнения доходной части соответствующих бюджетов.
Пунктом 2 постановления установлена необходимость принятия мер по обеспечению предоставления земельных участков без проведения торгов в случае реализации крупных инвестиционных проектов с общей суммой капитальных вложений 200 миллионов рублей и более на основании решения экспертного межведомственного инвестиционного совета при администрации Краснодарского края". Приложением N 3 к постановлению является перечень документов, передаваемый гражданами и юридическими лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков без проведения торгов, на рассмотрение в Департамент имущественных отношений Краснодарского края.
В приложении N 4 к Постановлению указан перечень крупных и экологически опасных объектов, инвестиционные проекты по размещению и реконструкции которых подлежат согласованию с экспертным межведомственным инвестиционным советом при администрации Краснодарского края. В указанный перечень включены иные объекты с общей суммой капитальных вложений 200 миллионов рублей и более.
ООО "Кубань Газ Сервис" в департамент имущественных отношений Краснодарского края был передан пакет документов по приложению N 3 к постановлению N 503. Рассмотрев вопрос о целесообразности строительства ООО "Кубань Газ Сервис" многофункционального делового комплекса "Бизнес Центр" по ул. Суворова - ул. Дмитриевская Дамба в Центральном внутригородском округе города Краснодара, Экспертным межведомственным инвестиционным советом при администрации Краснодарского края было принято решение N 2-130/06-05 от 13.03.2006, в котором указано следующее.
Принимая во внимание ходатайство администрации города Краснодара, положительные заключения территориальных органов федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти края, органов местного самоуправления, других организаций, а также увеличение поступлений в налоговую базу края, обеспечение населения новыми рабочими местами согласовать обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" размещение многофункционального делового комплекса "Бизнесцентр" по ул. Суворова - ул. Дмитриевская Дамба в Центральном внутригородском округе города Краснодара". В связи с тем, что общая сумма капитальных вложений составит свыше 200 млн. рублей, земельный участок, находящийся в государственной собственности под данный объект, предоставить в соответствии с Постановлением Главы администрации Краснодарского края от 25 мая 2004 года N 503 "О предоставлении земельных участков на территории Краснодарского края ООО "Кубань Газ Сервис" с предварительным согласованием места размещения без проведения торгов.
При указанных обстоятельствах требования департамента о расторжении договора и исключении записи об аренде из соответствующего реестра правомерно оставлено без удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции, сделанных на основе фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Между тем, основания, по которым суд первой инстанции пришел к указанным выводам, изложены судом последовательно, подробно и непротиворечиво, со ссылкой на нормы материального права и с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционный суд не находит оснований для переоценки указанных выводов.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение арбитражного суда Краснодарского края от 29 мая 2015 года по делу N А32-42429/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.08.2015 N 15АП-12525/2015 ПО ДЕЛУ N А32-42429/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2015 г. N 15АП-12525/2015
Дело N А32-42429/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Пономаревой И.В.,
судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель Бодрова О.В., удостоверение, по доверенности от 05.02.2015.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 34/70/75 лит. А
материалы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 мая 2015 года по делу N А32-42429/2013
по иску департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553 ОГРН 1022301228399)
к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" (ИНН 2309079874 ОГРН 1022301432108)
о расторжении договора аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Данько М.М.
установил:
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" (далее - общество) о расторжении договора от 12.02.2008 N 0000001859 аренды земельного участка площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Суворова, 151/1, (далее - договор аренды, земельный участок) с указанием на то, что решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записи о прекращении обременения права собственности на земельный участок в виде аренды в пользу общества.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014, исковые требования удовлетворены. Спорный договор расторгнут, с указанием, что решение является основанием для внесения в соответствующий реестр записи о прекращении права аренды ООО "Кубань Газ Сервис" на спорный земельный участок по расторгнутому договору.
Постановлением суда кассационной инстанции от 24.11.2014 решение и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Суд кассационной инстанции указал на следующее.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что департамент надлежащим образом исполнил обязанность по передаче обществу земельного участка свободного от прав третьих лиц. Суды не дали должной оценки сроку, установленному департаментом обществу на устранение нарушений условий договора аренды, на предмет его разумности. В отсутствие в материалах дела доказательств того, что общество получало письмо от 04.12.2013 N 52-19106/13-43.11, содержащее предложение о расторжении договора аренды, и с учетом его направления департаментом только 04.12.2013, судам также следовало оценить действия департамента по подаче иска о расторжении договора аренды 18.12.2013 с точки зрения соблюдения установленного статьей 452 Гражданского кодекса досудебного порядка расторжения договора. Сделав вывод о существенности допущенных обществом нарушений договора аренды, суды не обосновали, в чем состоит причиненный такими нарушениями ущерб, лишивший департамент того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Решением суда от 29 мая 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе Департамент просит решение суда отменить, ссылаясь на то что, суд первой инстанции пришел к неверному выводу о ненадлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче арендатору объекта аренды. До заключения договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 12.02.2008 N 0000001859 ответчик был уведомлен о имеющихся на земельном участке гаражах и здании котельной с пристроенной к ней насосной и ГРП. Более того, при согласовании места размещения объекта, наличие гаражей на участке было оговорено с ответчиком и предусмотрен порядок их демонтажа. Гаражи представляли собой временные металлические конструкции, объектами недвижимого имущества не являлись. По мнению заявителя, суд не исследовал и не дал оценку обстоятельствам, свидетельствующим о наличии существенных нарушений условий договора аренды. Передав спорный земельный участок для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением в аренду в феврале 2008 года, истец был вправе рассчитывать на то, что по истечении необходимого для его (земельного участка) освоения времени будет осуществляться общественно-полезная деятельность в виде оказания соответствующих услуг гражданам, благоустройства прилегающей к водному объекту территории. Однако ответчиком, в период с 02.04.2008 (дата подписания договора аренды) по 11.03.2011 (дата подписания дополнительного соглашения), т.е. по прошествии 2 лет и 11 месяцев, строительство на земельном участке не только не было начато, но и не было получено разрешение на строительство.
В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил.
В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представленный письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.
Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыва на нее, выслушав пояснения представителя ответчика Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 07.02.2008 N 60-р принято решение о предоставлении ООО "Кубань Газ Сервис" в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, имеющего адрес: ул. им. Суворова, 151/1 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением.
Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Кубань Газ Сервис" 12.02.2008 подписан договор N 0000001859 аренды этого участка. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 02.04.2008, номер регистрации 23-23-01/142/2008-152.
Дополнительным соглашением от 11.03.2011 изменен вид разрешенного использования арендуемого участка "для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением". Дополнительное соглашение также прошло государственную регистрацию 20.05.2011.
Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора (п. 4.1.6, п. 10.2 договора), содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую территорию (п. 4.1.7 договора).
Согласно акту обследования N 919 от 27.08.2012, изготовленному ПСУ КК "Кубаньземконтроль", участок по целевому назначению не используется, работы по строительству и берегоукреплению не ведутся. На участке расположены металлические гаражи граждан и многолетние насаждения (деревья), берег набережной зарос камышом, участок не огорожен.
По своей правовой природе заключенный сторонами договор является договором аренды земельного участка, правоотношения из которого регулируются Земельным кодексом Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя, договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ в качестве основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя определено неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию его нарушения арендатором обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
21.10.2013 департаментом имущественных отношений Краснодарского края ответчику направлено уведомление N 52-16862/13-43.11, которым предложено начать использование участка в соответствии с условиями договора в срок до 11.11.2013. Обращение получено адресатом 25.10.2013, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления, копия которого представлена в дело.
Арендодателем арендатору направлено письмо от 04.12.2013 N 52-19106/13-43.11 с предложением о расторжении договора аренды. Факт отправления именно этого письма подтверждается описью вложения, а также квитанцией органа почтовой связи с указанием на почтовый идентификатор. Судом из сайта "Почты России" "отслеживание почтовой корреспонденции" установлено, что предложение о расторжении договора получено адресатом 14.12.2013, то есть до подачи рассматриваемого в настоящем деле искового заявления в суд.
Установленный законом досудебный порядок истцом соблюдет, дело следует рассмотреть по существу.
Судом установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что на дату заключения договора на земельном участке, являющемся предметом оспариваемого договора, были расположены металлические гаражи физических лиц, котельная и насосная, обслуживающие жилые дома по ул. Суворова.
Ответчик указывает, что на участке находились 83 самовольно установленных гражданами металлических гаража.
На момент рассмотрения дела на участке имеются четыре принадлежащих физическим лицам гаража.
Представитель ответчика - общества сообщил суду, что освобождение земельного участка от имущества других лиц потребовало значительного времени, поскольку арендатор был вынужден обращаться в суд общей юрисдикции за освобождением земельного участка.
В дело представлено решение суда и исполнительные листы, подтверждающие довод арендатора о принятии мер к освобождению земельного участка.
Из представленного суду градостроительного обоснования, выданного ООО "Кубаньгазсервис" судом установлено наличие на участке гаражей физических лиц с указанием их фамилий и инициалов. Градостроительное обоснование предусматривало размещение на спорном земельном участке подземной автостоянки для предоставления мест на ней собственникам удаленных с участка металлических гаражей.
Указанное подтверждает с достоверностью существование препятствий для освоения арендатором земельного участка в соответствии с целевым назначением до его полного освобождения от постороннего имущества.
Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор считается исполненным арендодателем с момента реальной передачи арендатору земельного участка во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным. В пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сформулирована рекомендация, согласно которой передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что департамент надлежащим образом исполнил обязанность по передаче обществу земельного участка свободного от прав третьих лиц.
При этом суд принял во внимание намерение общества продолжать арендные отношения, поскольку им арендная плата в период действия договора вносилась, предпринимались установленные законом меры для освобождения земельного участка от гаражей других лиц.
С учетом необходимости осуществления обществом мероприятий по очистке территории от имущества третьих лиц (розыск владельцев гаражей, их выкуп, снос в судебном порядке, в подтверждение чего обществом представлено решение Первомайского районного суда города Краснодара от 06.05.2013 N 2-5242/2013), суд считает, что установленный департаментом обществу срок на устранение нарушений условий договора аренды в количестве 21 дня с момента изготовления письма об устранении нарушений и в количестве 17 дней с момента получения требования недостаточным и неразумным, поскольку, как указано в ответе общества от 08.11.2013 на требование истца начать освоение арендованного имущества, на участке к этому времени оставалось 4 гаража других лиц.
Несмотря на отсутствие возможности освоения земельного участка в соответствии с условиями договора в объеме, необходимом для строительства объекта, арендатором заключены договоры подряда на выполнение инженерно-геологических изысканий и проектировочных работ от 25.01.2013 и договор электроснабжения N 70623, копии которых представлены в дело, получены согласования департамента по архитектуре и градостроительства Краснодарского края от 09.07.2007, согласование администрации Центрального внутригородского округа города Краснодара от 14.02.2006, положительное заключение департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 03.04.2006, согласование выдачи техусловий ОАО "Краснодартеплоэнерго" от 21.04.2006, экологические условия размещения объекта, выданные Северо-Кавказским межрегиональным управлением по технологическому и экологическому надзору от 14.06.2007, МУП "Институт Горкадастрпроект" по заявлению общества выдал градостроительное обоснование (заключение) места размещения объекта строительства.
Из изложенного следует, что арендатор предпринимал меры по освоению земельного участка с одной стороны в виде его освобождения от гаражей для вступления во владение, с другой - занимался получением документации, необходимой для строительства.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что задержка в освоения земельного участка в виде строительства объекта произошла по не зависящим от арендатора обстоятельствам, указанное нарушение не является существенным, как такому нарушению дано определение в подпункте 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, и не может быть положено в основание расторжения договора.
Судом исследовался поставленный кассационной инстанцией вопрос о законности заключения договора и изменения цели предоставления земельного участка в аренду с "для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением" на "для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением".
Изменившее условие договора о цели предоставления участка дополнительное соглашение от 11.03.2011 имеет ссылку на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2010 по делу А32-56418/2009.
Указанным судебным решением внесены в пункт 1.1. договора от 12.02.2008 N 0000001859 путем изложения его в редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов (далее - Участок) с кадастровым N 23:43:03 04 059:0280 площадью 6510 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Суворова, 151/1 в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением".
Решение вступило в законную силу после проверки его законности судом апелляционной инстанции и исполнено сторонами сделки путем подписания соглашения от 11.03.2011.
Пунктом 1 статьи 16 АПК РФ установлено, что, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
В настоящем случае решение по делу А32-56418/2009 является обязательным для суда по настоящему делу в силу преюдициальности установленных по ранее рассмотренному делу обстоятельств.
Судом по указанному делу установлено, что земельный участок был предоставлен обществу с соблюдением порядка предварительного согласования места размещения объекта, то есть в соответствии с действовавшими на дату заключения договора нормами закона.
Измененные вступившим в законную силу решением суда условия сделки являются обязательными для всех заинтересованных сторон или лиц, которые когда-либо были заинтересованными в спорных правоотношениях.
При указанных обстоятельствах договор от 12.02.2008 N 0000001859 в существующем виде не может быть признан судом по настоящему делу недействительной (ничтожной) сделкой по порокам в процедуре его заключения и изменения условий.
Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.
Главой администрации Краснодарского края 25.05.2004 принято постановление N 503 "О предоставлении земельных участков на территории Краснодарского края".
Это постановление было принято в соответствии с Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-К3 "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", в целях реализации положений Земельного кодекса Российской Федерации, повышения эффективности управления земельными ресурсами, обеспечения оборота земельных участков, повышения инвестиционной активности, предотвращения коррупции при распоряжении земельными участками, сокращения излишней волокиты при оформлении прав на земельные участками, пополнения доходной части соответствующих бюджетов.
Пунктом 2 постановления установлена необходимость принятия мер по обеспечению предоставления земельных участков без проведения торгов в случае реализации крупных инвестиционных проектов с общей суммой капитальных вложений 200 миллионов рублей и более на основании решения экспертного межведомственного инвестиционного совета при администрации Краснодарского края". Приложением N 3 к постановлению является перечень документов, передаваемый гражданами и юридическими лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков без проведения торгов, на рассмотрение в Департамент имущественных отношений Краснодарского края.
В приложении N 4 к Постановлению указан перечень крупных и экологически опасных объектов, инвестиционные проекты по размещению и реконструкции которых подлежат согласованию с экспертным межведомственным инвестиционным советом при администрации Краснодарского края. В указанный перечень включены иные объекты с общей суммой капитальных вложений 200 миллионов рублей и более.
ООО "Кубань Газ Сервис" в департамент имущественных отношений Краснодарского края был передан пакет документов по приложению N 3 к постановлению N 503. Рассмотрев вопрос о целесообразности строительства ООО "Кубань Газ Сервис" многофункционального делового комплекса "Бизнес Центр" по ул. Суворова - ул. Дмитриевская Дамба в Центральном внутригородском округе города Краснодара, Экспертным межведомственным инвестиционным советом при администрации Краснодарского края было принято решение N 2-130/06-05 от 13.03.2006, в котором указано следующее.
Принимая во внимание ходатайство администрации города Краснодара, положительные заключения территориальных органов федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти края, органов местного самоуправления, других организаций, а также увеличение поступлений в налоговую базу края, обеспечение населения новыми рабочими местами согласовать обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" размещение многофункционального делового комплекса "Бизнесцентр" по ул. Суворова - ул. Дмитриевская Дамба в Центральном внутригородском округе города Краснодара". В связи с тем, что общая сумма капитальных вложений составит свыше 200 млн. рублей, земельный участок, находящийся в государственной собственности под данный объект, предоставить в соответствии с Постановлением Главы администрации Краснодарского края от 25 мая 2004 года N 503 "О предоставлении земельных участков на территории Краснодарского края ООО "Кубань Газ Сервис" с предварительным согласованием места размещения без проведения торгов.
При указанных обстоятельствах требования департамента о расторжении договора и исключении записи об аренде из соответствующего реестра правомерно оставлено без удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции, сделанных на основе фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Между тем, основания, по которым суд первой инстанции пришел к указанным выводам, изложены судом последовательно, подробно и непротиворечиво, со ссылкой на нормы материального права и с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционный суд не находит оснований для переоценки указанных выводов.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение арбитражного суда Краснодарского края от 29 мая 2015 года по делу N А32-42429/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
О.А.ЕРЕМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)