Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Евстегнеевой Е.В.
при участии:
от истца: представители Радчук В.В. (по доверенности от 15.05.2014), Рогалеева Н.М. (по доверенности от 28.04.2014)
от ответчика: представитель Ворона А.С. (по доверенности от 27.12.2013)
от 3-го лица: представитель Мигунова А.С. (по доверенности от 30.12.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19630/2014) ЗАО "47 ТРЕСТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2014 по делу N А56-28067/2014 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску ЗАО "47 ТРЕСТ"
к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
3-е лицо: Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка с расположенными на нем жилыми зданиями,
установил:
Закрытое акционерное общество "47 ТРЕСТ" (198188, Санкт-Петербург, ул. Васи Алексеева, д. 9, корпус 1) (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, д. 6) (далее - ответчик, КУГИ) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи N 10882-АЗ от 11.07.2012 земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, изложив пункт 3.2.3 договора в следующей редакции: осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора, либо в случаях, установленных Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7, осуществить разборку здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобождаемом участке объект недвижимости с восстановлением внешнего облика или без такового (в соответствии с требованиями Закона) в течение 42 месяцев с момента получения градостроительного плана N RU78171000-17311, утвержденного распоряжением КГА от 25.12.2013 N 2902, в отношении земельного участка, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Тамбовская, д. 7, литер Б.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (Россия, 190000, г. Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5).
Решением арбитражного суда от 07.07.2014 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции не было учтено нарушение Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга сроков выдачи градостроительного плана, а также на то, что КГИОП обязал Общество провести техническое обследование здания на предмет возможности ликвидации его аварийного состояния, поскольку здание являлось историческим по дате его возведения. По мнению подателя жалобы, в отношения сторон имело место существенное изменение обстоятельств, из которых Общество исходило при заключении договора, в связи с чем оснований для отказа в иске у суда первой инстанции не имелось.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель третьего лица занял солидарную с Ответчиком позицию по делу.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
Согласно заключению межведомственной комиссии N 145 от 11.04.2007 многоквартирный дом по улице Тамбовской, д. 7, литер Б. признан аварийным и подлежащим сносу.
По результатам аукциона между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи от 11.07.2012 N 10882-АЗ в отношении указанного выше расселенного жилого дома с кадастровым номером 78:13:7308:0:68 общей площадью 851.2 кв. м (далее - здание) и земельного участка с кадастровым номером 78:13:7308:33 общей площадью 1 042 кв. м (далее - земельный участок), расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, Тамбовская улица, д. 7, литер Б (далее - Договор).
Пунктом 3.2.3 данного Договора стороны согласовали обязанность покупателя осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора, либо в случаях, установленных Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7, осуществить разборку здания в течение 6 месяцев с момента заключения Договора и возвести на освобождаемом участке объект недвижимости с восстановлением внешнего облика или без такового (в соответствии с требованиями Закона) в течение 42 месяцев с момента заключения Договора.
Письмом от 08.01.2013 N 3-875-1 на основании составленного ЗАО "Анзим" по заказу Общества технического обследования здания КГИОП согласовал Обществу производство работ по сносу здания, в связи с выявленной невозможностью ликвидации аварийного состояния.
Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА) от 25.12.2013 N 2902 утвержден градостроительный план земельного участка N RU78171000-17311.
Ссылаясь на то, что по независящим от Общества причинам КГИОП согласовал снос здания спустя 6 месяцев с момента заключения Договора, а градостроительный план земельного участка был утвержден КГА спустя 15 месяцев с момента заключения Договора, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об изменении Договора, полагая, что указанные выше обстоятельства являются основанием для продления срока выполнения работ на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии совокупности условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При отсутствии одного из совокупности условий, предусмотренных частью 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор не может быть изменен.
Апелляционный суд, исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришел к выводу о том, что истцом не доказано наличие предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для изменения спорного Договора.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, Договор был заключен по итогам аукциона, в связи с чем все участники аукциона были уведомлены о том, на каких условиях подлежал заключению указанный договор, данная информация была опубликована в установленном порядке в информационном сообщении о торгах в журнале "Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" N 15 (402) от 20.04.2012. Таким образом, все существенные условия договора, включая сроки выполнения обязательств покупателем, были известны Обществу и при должной бдительности должны были быть учтены им при принятии решения об участии в аукционе по приобретению объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. Следовательно, риск изменения обстоятельств, с которыми истец связывает возможность изменения договора аренды, должна нести заинтересованная в изменении или расторжении договора сторона, в данном случае истец.
Однако, апелляционный суд не усматривает оснований полагать, что истец при заключении Договора не был в состоянии предвидеть необходимость как согласования сноса здания, так и получения градостроительного плана земельного участка. Надлежащие доказательства неправомерного характера действий КГА и КГИОП Обществом не представлены.
При этом апелляционный суд исходит также из того, что истец не представил в дело допустимых доказательств невозможности производства работ в установленные Договором сроки.
При таких обстоятельствах позднее получение Обществом необходимых для производства работ документов само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, влекущие возможность изменения Договора в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, в целях соблюдения баланса прав и законных интересов всех участников отношений и обеспечения стабильности условий хозяйствования необходимо также учитывать и интересы ответчика, который, заключая спорную сделку с истцом, рассчитывал на ее надлежащее исполнение со стороны истца в течение установленного срока действия Договора.
Оснований для изменения договора аренды в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации Обществом не приведено и апелляционным судом не установлено.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.10.2014 ПО ДЕЛУ N А56-28067/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2014 г. по делу N А56-28067/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Евстегнеевой Е.В.
при участии:
от истца: представители Радчук В.В. (по доверенности от 15.05.2014), Рогалеева Н.М. (по доверенности от 28.04.2014)
от ответчика: представитель Ворона А.С. (по доверенности от 27.12.2013)
от 3-го лица: представитель Мигунова А.С. (по доверенности от 30.12.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19630/2014) ЗАО "47 ТРЕСТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2014 по делу N А56-28067/2014 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску ЗАО "47 ТРЕСТ"
к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
3-е лицо: Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка с расположенными на нем жилыми зданиями,
установил:
Закрытое акционерное общество "47 ТРЕСТ" (198188, Санкт-Петербург, ул. Васи Алексеева, д. 9, корпус 1) (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, д. 6) (далее - ответчик, КУГИ) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи N 10882-АЗ от 11.07.2012 земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, изложив пункт 3.2.3 договора в следующей редакции: осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора, либо в случаях, установленных Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7, осуществить разборку здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобождаемом участке объект недвижимости с восстановлением внешнего облика или без такового (в соответствии с требованиями Закона) в течение 42 месяцев с момента получения градостроительного плана N RU78171000-17311, утвержденного распоряжением КГА от 25.12.2013 N 2902, в отношении земельного участка, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Тамбовская, д. 7, литер Б.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (Россия, 190000, г. Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5).
Решением арбитражного суда от 07.07.2014 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции не было учтено нарушение Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга сроков выдачи градостроительного плана, а также на то, что КГИОП обязал Общество провести техническое обследование здания на предмет возможности ликвидации его аварийного состояния, поскольку здание являлось историческим по дате его возведения. По мнению подателя жалобы, в отношения сторон имело место существенное изменение обстоятельств, из которых Общество исходило при заключении договора, в связи с чем оснований для отказа в иске у суда первой инстанции не имелось.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель третьего лица занял солидарную с Ответчиком позицию по делу.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
Согласно заключению межведомственной комиссии N 145 от 11.04.2007 многоквартирный дом по улице Тамбовской, д. 7, литер Б. признан аварийным и подлежащим сносу.
По результатам аукциона между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи от 11.07.2012 N 10882-АЗ в отношении указанного выше расселенного жилого дома с кадастровым номером 78:13:7308:0:68 общей площадью 851.2 кв. м (далее - здание) и земельного участка с кадастровым номером 78:13:7308:33 общей площадью 1 042 кв. м (далее - земельный участок), расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, Тамбовская улица, д. 7, литер Б (далее - Договор).
Пунктом 3.2.3 данного Договора стороны согласовали обязанность покупателя осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора, либо в случаях, установленных Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7, осуществить разборку здания в течение 6 месяцев с момента заключения Договора и возвести на освобождаемом участке объект недвижимости с восстановлением внешнего облика или без такового (в соответствии с требованиями Закона) в течение 42 месяцев с момента заключения Договора.
Письмом от 08.01.2013 N 3-875-1 на основании составленного ЗАО "Анзим" по заказу Общества технического обследования здания КГИОП согласовал Обществу производство работ по сносу здания, в связи с выявленной невозможностью ликвидации аварийного состояния.
Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА) от 25.12.2013 N 2902 утвержден градостроительный план земельного участка N RU78171000-17311.
Ссылаясь на то, что по независящим от Общества причинам КГИОП согласовал снос здания спустя 6 месяцев с момента заключения Договора, а градостроительный план земельного участка был утвержден КГА спустя 15 месяцев с момента заключения Договора, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об изменении Договора, полагая, что указанные выше обстоятельства являются основанием для продления срока выполнения работ на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии совокупности условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При отсутствии одного из совокупности условий, предусмотренных частью 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор не может быть изменен.
Апелляционный суд, исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришел к выводу о том, что истцом не доказано наличие предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для изменения спорного Договора.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, Договор был заключен по итогам аукциона, в связи с чем все участники аукциона были уведомлены о том, на каких условиях подлежал заключению указанный договор, данная информация была опубликована в установленном порядке в информационном сообщении о торгах в журнале "Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" N 15 (402) от 20.04.2012. Таким образом, все существенные условия договора, включая сроки выполнения обязательств покупателем, были известны Обществу и при должной бдительности должны были быть учтены им при принятии решения об участии в аукционе по приобретению объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. Следовательно, риск изменения обстоятельств, с которыми истец связывает возможность изменения договора аренды, должна нести заинтересованная в изменении или расторжении договора сторона, в данном случае истец.
Однако, апелляционный суд не усматривает оснований полагать, что истец при заключении Договора не был в состоянии предвидеть необходимость как согласования сноса здания, так и получения градостроительного плана земельного участка. Надлежащие доказательства неправомерного характера действий КГА и КГИОП Обществом не представлены.
При этом апелляционный суд исходит также из того, что истец не представил в дело допустимых доказательств невозможности производства работ в установленные Договором сроки.
При таких обстоятельствах позднее получение Обществом необходимых для производства работ документов само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, влекущие возможность изменения Договора в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, в целях соблюдения баланса прав и законных интересов всех участников отношений и обеспечения стабильности условий хозяйствования необходимо также учитывать и интересы ответчика, который, заключая спорную сделку с истцом, рассчитывал на ее надлежащее исполнение со стороны истца в течение установленного срока действия Договора.
Оснований для изменения договора аренды в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации Обществом не приведено и апелляционным судом не установлено.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)