Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 31 марта - 02 апреля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу N А55-18912/2014 (судья Разумов Ю.М.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дом-75" (ОГРН 1026301157849) к Министерству строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134) о взыскании 554 476 руб. 66 коп.,
и по встречному иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134) к обществу с ограниченной ответственностью "Дом-75" (ОГРН 1026301157849) о взыскании 1 646 945 руб. 20 коп.,
с участием в судебном заседании:
от ООО "Дом-75" - представитель Дмитриев С.Д. по доверенности от 10.03.2014,
от Министерства строительства Самарской области - представитель Арутюнян Л.Б. по доверенности от 16.04.2014 (до перерыва), представитель Дейер Н.В. по доверенности от 24.11.2014,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Дом-75" (далее - истец, ООО "Дом-75") обратилось в арбитражный суд к Министерству строительства Самарской области (далее - ответчик, Министерство) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о взыскании 554 476 руб. 66 коп. неосновательного обогащения в виде излишне оплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка N 449 от 10.12.2008 за период с 01.08.2011 по 31.12.2013.
Определением суда от 20.11.2014 принят к производству встречный иск Министерства о взыскании с ООО "Дом-75" 1 646 945 руб. 20 коп., из которых 1189634,58 руб. задолженность по договору аренды земельного участка N 449 от 10.12.2008 за период с 01.08.2011 по 31.12.2013, 457310,62 руб. пени за период с 11.08.2011 по 31.12.2013 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 первоначальный иск удовлетворен. С Министерства в пользу ООО "Дом-75" взыскано 554 476 руб. 66 коп. неосновательного обогащения и 14089 руб. 35 коп. расходов по государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.
Министерство с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований и об отказе в удовлетворении первоначального иска, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значения для дела, а также на неправильное применение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не применен закон, подлежащий применению к спорным отношениям. Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлен минимальный уровень ставок арендной платы в размере 2,5 и 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку земельный участок предоставлен истцу в аренду в порядке предварительного согласования места размещения объекта, а по истечении трех лет с момента заключения договора объект в эксплуатацию не сдан, размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Определением от 03.03.2015 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил судебное разбирательство на 31.03.2015.
Распоряжением заместителя председателя Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда Карпова В.В. от 31.03.2015 в судебном составе произведена замена судьи Терентьева Е.А. в связи с нахождением его в отпуске на судью Романенко С.Ш. В связи с изменением состава суда рассмотрение дела начато сначала.
В судебном заседании 31.03.2015 представитель Министерства доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить. Заявил ходатайство о замене истца по делу Министерства строительства Самарской области на администрацию городского округа Самара, которой переданы полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области.
Представитель ООО "Дом-75" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
31.03.2015 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 12 час. 10 мин. 02.04.2015. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.
Представители сторон поддержали ранее изложенные в судебном заседании позиции.
Судебная коллегия, рассмотрев ходатайство Министерства о процессуальном правопреемстве, отказывает в его удовлетворении, поскольку требования сторон в рамках настоящего дела заявлены за период с 01.08.2011 по 31.12.2013, когда уполномоченным органом по взысканию и администрированию платежей за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Самарской области было Министерство строительства Самарской области (в отношении земель, предоставленных для строительства). Кроме этого, Министерством не предоставлены доказательства передачи полномочий по требованию о взыскании платы за пользование земельными участками, государственная собственность в отношении которых не разграничена, на территории Самарской области в период до 01.03.2015.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе Министерства, выслушав сторон, арбитражный апелляционный суд установил.
На основании приказа Министерства строительства и ЖКХ Самарской области от 27.11.2008 N 453-п между Министерством (арендодатель) и ООО "Дом-75" (арендатор) заключен договор N 449 аренды земельного участка от 10.12.2008, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:01:00 00 000:0552, общей площадью 5080,30 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Алексея Толстого, для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и здания трансформаторной подстанции.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 26.09.2005, срок действия договора истекает 26.09.2010.
Договор зарегистрирован 08.06.2009 в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи.
Согласно пунктам 4.2 и 4.5 договора, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 2), за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.
Пунктом 4.4 договора определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Дополнительным соглашением N 2 от 27.01.2011 стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка, в том числе установили, что срок действия договора истекает 27.09.2017.
Истец, полагая, в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения, и условий договора N 449 аренды земельного участка от 10.12.2008 за период с 01.08.2011 по 31.12.2013 перечислил арендную плату в большем объеме, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с Министерства неосновательного обогащения в сумме 554 476 руб. 66 коп.
Министерство в свою очередь, полагая, что у ООО "Дом-75" имеется задолженность по арендной плате за указанный период в сумме 1 189 634 руб. 58 коп. и пени в сумме 457 310,62 руб., обратилось с встречным иском.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 отметил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора арендной платы без внесения изменений в его текст.
На возможность изменения базовых ставок, без изменения методики расчетов, согласованной сторонами заключенного договора, указано и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 63:01:00 00 000:0552, общей площадью 5080,30 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Алексея Толстого, предоставлен в аренду истцу для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и здания трансформаторной подстанции, с предварительным согласованием места размещения объекта.
Абзацем 2 подпункта "д" пункта 3 Правил определения арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, установлено, что в случае если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 8 указанных Правил (в редакции постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697) установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции находит обоснованным довод истца о том, что в спорный период арендную плату необходимо исчислять исходя из ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка в год с последовательным перемножением индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 13 декабря 2010 года N 357-ФЗ "О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов" размер инфляции в период с 01 января 2011 года по 31 декабря 2011 года составлял 6,5%.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 371-ФЗ "О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов" размер инфляции в период с 01 января 2012 года по 31 декабря 2012 года составлял 6%.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 3 декабря 2012 года N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" размер инфляции в период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года составлял 5,5%.
Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного в аренду истцу, в спорный период составляла 26 642 496 руб. 56 коп.
Таким образом, исходя из вышеизложенной методики расчета, размер арендной платы за использование спорного земельного участка за период с 01.08.2011 по 31.12.2013 составляет 1 456 884 руб. 43 коп.
Из материалов дела следует, что ООО "Дом-75" осуществляло платежи в рамках договора N 449 от 10.12.2008, с учетом дополнительных соглашений N 1 от 20.05.2009 и N 2 от 27.01.2011, в период с 01.08.2011 по 31.12.2013, перечислив в адрес Министерства 2 011 352 руб. 09 коп. по платежным поручениям, представленным в материалы дела (л.д. 47-74, т. 1), в связи с чем размер переплаты арендной платы по договору составил 554 467 руб. 66 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена возможность взыскания неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы по действующему договору аренды, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика.
На основании вышеизложенного, учитывая, что истцом произведена переплата арендных платежей, суд первой инстанции правомерно исходил из положений главы 60 ГК РФ и удовлетворил первоначальные исковые требования.
Довод Министерства о том, что судом первой инстанции не применен пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), согласно которому, в случаях, когда земельный участок предоставлен в аренду в порядке предварительного согласования места размещения объекта, а по истечении трех лет с момента заключения договора объект в эксплуатацию не сдан, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка, отклоняется судом апелляционной инстанции исходя из следующего.
Статья 65 Земельного кодекса РФ предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Судом при рассмотрении настоящего дела установлено, что договор аренды заключен сторонами 10.12.2008, т.е. после предельного срока, установленного пунктом 15 статьи 3 Вводного закона (30.12.2007). Доказательств, свидетельствующих о том, что спорный земельный участок предоставлен истцу до 30.12.2007, в материалы дела в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено.
Таким образом, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу к спорным правоотношениям применению не подлежит.
Поскольку размер арендной платы, взимаемой Министерством с ООО "Дом-75" в рамках заключенного ими договора аренды, значительно превышал два процента от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, вывод суда первой инстанции об отсутствии у ООО "Дом-75" задолженности по арендной плате и наличии у Министерства неосновательного обогащения является правильным, в связи с чем в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.
Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя, который от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу N А55-18912/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.04.2015 N 11АП-1570/2015 ПО ДЕЛУ N А55-18912/2014
Требование: О взыскании неосновательного обогащения в виде излишне оплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 апреля 2015 г. по делу N А55-18912/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 31 марта - 02 апреля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу N А55-18912/2014 (судья Разумов Ю.М.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дом-75" (ОГРН 1026301157849) к Министерству строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134) о взыскании 554 476 руб. 66 коп.,
и по встречному иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134) к обществу с ограниченной ответственностью "Дом-75" (ОГРН 1026301157849) о взыскании 1 646 945 руб. 20 коп.,
с участием в судебном заседании:
от ООО "Дом-75" - представитель Дмитриев С.Д. по доверенности от 10.03.2014,
от Министерства строительства Самарской области - представитель Арутюнян Л.Б. по доверенности от 16.04.2014 (до перерыва), представитель Дейер Н.В. по доверенности от 24.11.2014,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Дом-75" (далее - истец, ООО "Дом-75") обратилось в арбитражный суд к Министерству строительства Самарской области (далее - ответчик, Министерство) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о взыскании 554 476 руб. 66 коп. неосновательного обогащения в виде излишне оплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка N 449 от 10.12.2008 за период с 01.08.2011 по 31.12.2013.
Определением суда от 20.11.2014 принят к производству встречный иск Министерства о взыскании с ООО "Дом-75" 1 646 945 руб. 20 коп., из которых 1189634,58 руб. задолженность по договору аренды земельного участка N 449 от 10.12.2008 за период с 01.08.2011 по 31.12.2013, 457310,62 руб. пени за период с 11.08.2011 по 31.12.2013 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 первоначальный иск удовлетворен. С Министерства в пользу ООО "Дом-75" взыскано 554 476 руб. 66 коп. неосновательного обогащения и 14089 руб. 35 коп. расходов по государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.
Министерство с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований и об отказе в удовлетворении первоначального иска, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значения для дела, а также на неправильное применение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не применен закон, подлежащий применению к спорным отношениям. Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлен минимальный уровень ставок арендной платы в размере 2,5 и 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку земельный участок предоставлен истцу в аренду в порядке предварительного согласования места размещения объекта, а по истечении трех лет с момента заключения договора объект в эксплуатацию не сдан, размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Определением от 03.03.2015 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил судебное разбирательство на 31.03.2015.
Распоряжением заместителя председателя Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда Карпова В.В. от 31.03.2015 в судебном составе произведена замена судьи Терентьева Е.А. в связи с нахождением его в отпуске на судью Романенко С.Ш. В связи с изменением состава суда рассмотрение дела начато сначала.
В судебном заседании 31.03.2015 представитель Министерства доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить. Заявил ходатайство о замене истца по делу Министерства строительства Самарской области на администрацию городского округа Самара, которой переданы полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области.
Представитель ООО "Дом-75" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
31.03.2015 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 12 час. 10 мин. 02.04.2015. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.
Представители сторон поддержали ранее изложенные в судебном заседании позиции.
Судебная коллегия, рассмотрев ходатайство Министерства о процессуальном правопреемстве, отказывает в его удовлетворении, поскольку требования сторон в рамках настоящего дела заявлены за период с 01.08.2011 по 31.12.2013, когда уполномоченным органом по взысканию и администрированию платежей за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Самарской области было Министерство строительства Самарской области (в отношении земель, предоставленных для строительства). Кроме этого, Министерством не предоставлены доказательства передачи полномочий по требованию о взыскании платы за пользование земельными участками, государственная собственность в отношении которых не разграничена, на территории Самарской области в период до 01.03.2015.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе Министерства, выслушав сторон, арбитражный апелляционный суд установил.
На основании приказа Министерства строительства и ЖКХ Самарской области от 27.11.2008 N 453-п между Министерством (арендодатель) и ООО "Дом-75" (арендатор) заключен договор N 449 аренды земельного участка от 10.12.2008, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:01:00 00 000:0552, общей площадью 5080,30 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Алексея Толстого, для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и здания трансформаторной подстанции.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 26.09.2005, срок действия договора истекает 26.09.2010.
Договор зарегистрирован 08.06.2009 в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи.
Согласно пунктам 4.2 и 4.5 договора, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 2), за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.
Пунктом 4.4 договора определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Дополнительным соглашением N 2 от 27.01.2011 стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка, в том числе установили, что срок действия договора истекает 27.09.2017.
Истец, полагая, в нарушение норм права, регулирующих арендные отношения, и условий договора N 449 аренды земельного участка от 10.12.2008 за период с 01.08.2011 по 31.12.2013 перечислил арендную плату в большем объеме, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с Министерства неосновательного обогащения в сумме 554 476 руб. 66 коп.
Министерство в свою очередь, полагая, что у ООО "Дом-75" имеется задолженность по арендной плате за указанный период в сумме 1 189 634 руб. 58 коп. и пени в сумме 457 310,62 руб., обратилось с встречным иском.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 отметил, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативно-правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы, влечет изменение условий договора арендной платы без внесения изменений в его текст.
На возможность изменения базовых ставок, без изменения методики расчетов, согласованной сторонами заключенного договора, указано и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 63:01:00 00 000:0552, общей площадью 5080,30 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Алексея Толстого, предоставлен в аренду истцу для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и здания трансформаторной подстанции, с предварительным согласованием места размещения объекта.
Абзацем 2 подпункта "д" пункта 3 Правил определения арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, установлено, что в случае если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, арендная ставка рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 8 указанных Правил (в редакции постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697) установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции находит обоснованным довод истца о том, что в спорный период арендную плату необходимо исчислять исходя из ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка в год с последовательным перемножением индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 13 декабря 2010 года N 357-ФЗ "О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов" размер инфляции в период с 01 января 2011 года по 31 декабря 2011 года составлял 6,5%.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 371-ФЗ "О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов" размер инфляции в период с 01 января 2012 года по 31 декабря 2012 года составлял 6%.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 3 декабря 2012 года N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" размер инфляции в период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года составлял 5,5%.
Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного в аренду истцу, в спорный период составляла 26 642 496 руб. 56 коп.
Таким образом, исходя из вышеизложенной методики расчета, размер арендной платы за использование спорного земельного участка за период с 01.08.2011 по 31.12.2013 составляет 1 456 884 руб. 43 коп.
Из материалов дела следует, что ООО "Дом-75" осуществляло платежи в рамках договора N 449 от 10.12.2008, с учетом дополнительных соглашений N 1 от 20.05.2009 и N 2 от 27.01.2011, в период с 01.08.2011 по 31.12.2013, перечислив в адрес Министерства 2 011 352 руб. 09 коп. по платежным поручениям, представленным в материалы дела (л.д. 47-74, т. 1), в связи с чем размер переплаты арендной платы по договору составил 554 467 руб. 66 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена возможность взыскания неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы по действующему договору аренды, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика.
На основании вышеизложенного, учитывая, что истцом произведена переплата арендных платежей, суд первой инстанции правомерно исходил из положений главы 60 ГК РФ и удовлетворил первоначальные исковые требования.
Довод Министерства о том, что судом первой инстанции не применен пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), согласно которому, в случаях, когда земельный участок предоставлен в аренду в порядке предварительного согласования места размещения объекта, а по истечении трех лет с момента заключения договора объект в эксплуатацию не сдан, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка, отклоняется судом апелляционной инстанции исходя из следующего.
Статья 65 Земельного кодекса РФ предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Судом при рассмотрении настоящего дела установлено, что договор аренды заключен сторонами 10.12.2008, т.е. после предельного срока, установленного пунктом 15 статьи 3 Вводного закона (30.12.2007). Доказательств, свидетельствующих о том, что спорный земельный участок предоставлен истцу до 30.12.2007, в материалы дела в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено.
Таким образом, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу к спорным правоотношениям применению не подлежит.
Поскольку размер арендной платы, взимаемой Министерством с ООО "Дом-75" в рамках заключенного ими договора аренды, значительно превышал два процента от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, вывод суда первой инстанции об отсутствии у ООО "Дом-75" задолженности по арендной плате и наличии у Министерства неосновательного обогащения является правильным, в связи с чем в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.
Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя, который от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу N А55-18912/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)