Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка N 25.7
29 января 2015 года г. Воронеж
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Агафоновой Р.Г.,
судей Бабкиной Г.Н., Востриковой Г.Ф.,
при секретаре Ш.Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Агафоновой Р.Г.
гражданское дело по иску департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к К.И.Г., К.О.О., П.Ю.А., П.В.Н., С.Д.А. о признании отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
по апелляционным жалобам представителя П.Ю.Л., П.В.Н., С.Д.Л. - Б.Н.Л.
на заочное решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21 октября 2014 года
(судья Иващенко В.В.),
установила:
департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд с иском к К.И.Г., К.О.О., П.Ю.А., П.В.Н., С.Д.А. о признании отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором, уточнив исковые требования, просил признать отсутствующим у ответчиков права залога в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 36:..., расположенного по адресу: г. Воронеж, ..., ..., а также в отношении объекта незавершенного строительством лит. А, А1, расположенного по адресу: г. Воронеж, ..., ..., возникшее на основании договоров участия в долевом строительстве (регистрационные записи NN 36..., 36-..., 36-..., 36-..., 36-..., 36-...); погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи: об ипотеке объекта незавершенного строительством лит. А, А1 по адресу: г. Воронеж, ..., ..., N 36-... от 21.04.2009 г.; в отношении залога права аренды земельного участка расположенного по адресу: г. Воронеж, ..., ..., N 36... от 23.06.2008 г.; погасить записи о государственной регистрации соглашений уступки прав (цессии) ответчиков: С.Д.А. N 36-... от 30.09.2013 г. по адресу: ..., ...; К.И.Г. N 36-... от 30.08.2013 г. по адресу: ..., ...; П.В.Н. N 36-... от 09.09.2013 г. по адресу:..., д....; К.О.О. N 36-... от 30.08.2013 г. по адресу: ..., дом ...; К.Г.Г. N 36-... от 02.04.2009 г. по адресу: ..., д. ...; П.Ю.А. N 36-... по адресу: ..., д. ... (л.д. 248 - 249 т. 1).
В обоснование иска указано, что между администрацией города Воронежа (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "АДОНИС" (арендатором) заключен договор аренды N ... от 01.01.2003 г. земельного участка площадью ... кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, бульвар Победы, ..., для проектирования и строительства многоэтажной автостоянки с комплексом автосервиса, сроком до 12.08.2009 года. Указанный договор аренды зарегистрирован 26.03.2003 г., о чем в ЕГРП произведена запись о регистрации N 36-....
В соответствии с договором перенайма от 19.02.2004 г. право аренды по договору N 1378-03-09/мз от 01.01.2003 г. передано обществу с ограниченной ответственностью "СтройМонтаж 2004". Договор перенайма зарегистрирован 10.03.2004 г.
Постановлением главы города Воронежа N 1357 от 06.09.2004 г. изменено разрешенное использование указанного земельного участка на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, обществу с ограниченной ответственностью "СтройМонтаж 2004" предписано в течение 2 лет с даты выхода постановления разработать проект на строительство жилого дома и согласовать его в установленном порядке, после получения разрешения на строительство в течение 3 лет осуществить строительство и сдать объект в эксплуатацию в установленном порядке.
На основании соглашения от 27.04.2007 г. права и обязанности арендодателя переданы главному управлению государственного имущества Воронежской области в соответствии с Законом Воронежской области от 28.06.2006 N 59-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже". Указом губернатора Воронежской области от 13.11.2008 г. N 160-у главное управление государственного имущества Воронежской области преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области.
Многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями в срок, установленный постановлением администрации города Воронежа от 06.09.2004 г. N 1357 и договором аренды, построен не был, что послужило основанием для принятия департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области приказа от 08.09.2009 г. N 1246-3 о продлении срока действия договора аренды земельного участка N ... от 01.01.2003 г. до 12.08.2014 г.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.05.2009 г. разрешение на строительство N КИ-36302000-62 от 15.04.2008 г. жилого дома N 42 по бульвару Победы было признано недействительным.
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 14.07.2011 г. были удовлетворены исковые требования одного из участников долевого строительства указанного многоквартирного дома (К.Г.Г.) об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи N 36-... от 21.04.2009 о регистрации права собственности ООО "СтройМонтаж 2004" на объект незавершенного строительства готовностью ...%, площадь застройки ... кв. м, инвентарный номер 911-Ф, литер А-А1. Определением Воронежского областного суда от 17.01.2012 г. указанное решение оставлено без изменения.
27.01.2012 г. решением Арбитражного суда Воронежской области (вступило в законную силу 10.04.2012 г.) по иску департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области расторгнут указанный договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ..., ..., заключенный с ООО "СтройМонтаж 2004". Конкурсным управляющим ООО "СтройМонтаж 2004" на торгах были реализованы строительные материалы, использованные при строительстве указанного объекта. Права бывшего застройщика ООО "СтройМонтаж 2004" на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращены.
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.12.2013 г. по делу N А14-1559/2011 было завершено конкурсное производство в отношении ООО "СтройМонтаж 2004". Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 05.02.2014 N 3261 указанное общество находится в стадии ликвидации, т.к. Арбитражным судом Воронежской области своевременно не направлено в налоговый орган определение от 16.12.2013 г. о завершении конкурсного производства. В результате признания права собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Воронеж, ..., ..., отсутствующим и расторжения договора аренды по тому же адресу, право залога в порядке ч. 1 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" подлежит прекращению.
В настоящее время департамент земельных и имущественных отношений ограничен в правах по распоряжению указанным земельным участком, установленных пунктами 2 и 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду наличия зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка (кадастровый паспорт земельного участка от 23.12.2013 г. N 36-...) (л.д. 9 - 20 т. 1).
Заочным решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21 октября 2014 года исковые требования департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к К.И.Г., К.О.О., П.Ю.А., П.В.Н., С.Д.А. о признании отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удовлетворены (л.д. 42 - 43, 44 - 53 том 2).
В апелляционных жалобах представитель П.Ю.Л., П.В.Н., С.Д.Л. - Б.Н.Л. просит заочное решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований ДИЗО Воронежской области отказать, ссылаясь на незаконность обжалуемого решения суда (л.д. 62 - 66, 69 - 73, 76 - 80 т. 2).
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель П.Ю.Л., П.В.Н., С.Д.Л. - Б.Н.Л. (по доверенностям от 24.03.2014 г., 25.08.2014 г., 24.03.2014 г.) поддержал доводы апелляционных жалоб, просил решение как незаконное и необоснованное отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Судом установлено и следует из материалов дела, что застройщиком жилого дома по адресу: г. Воронеж, ..., ..., являлось ООО "СтройМонтаж 2004" на основании договора аренды N ... от 01.01.2003 г. земельного участка площадью ... кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ..., ..., для проектирования и строительства многоэтажной автостоянки с комплексом автосервиса, сроком до 12.08.2009 г. (арендодатель - администрация города Воронежа, арендатор - ООО "Адонис"), соглашения N 1 об уступке права по договору аренды от 19 февраля 2004 г., согласно которому право аренды по договору N ... от 01.01.2003 г. передано обществу с ограниченной ответственностью "СтройМонтаж 2004", постановления главы города Воронежа N 1357 от 06.09.2004 г. об изменении разрешенного использование указанного земельного участка на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями. ООО "СтройМонтаж 2004" было предписано в течение 2 лет с даты выхода постановления разработать проект на строительство жилого дома и согласовать его в установленном порядке, после получения разрешения на строительство в течение 3 лет осуществить строительство и сдать объект в эксплуатацию в установленном порядке (л.д. 98 - 102, 103 - 104, 105, 106, 107 - 124 том 1).
В дальнейшем на основании соглашения от 27.04.2007 г. права и обязанности арендодателя были переданы главному управлению государственного имущества Воронежской области в соответствии с Законом Воронежской области от 28.06.2006 г. N 59-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже", которое Указом губернатора Воронежской области от 13.11.2008 г. N 160-у преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (л.д. 66 - 97, 107 том 1).
Многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями в срок, установленный постановлением администрации города Воронежа от 06.09.2004 г. N 1357 и договором аренды, построен не был, что послужило основанием для принятия департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области приказа от 08.09.2009 г. N 1246-3 о продлении срока действия договора аренды земельного участка N ... от 01.01.2003 г. до 12.08.2014 года (л.д. 125 том 1).
22.06.2007 г. ООО "СтройМонтаж 2004" и А.В.В. заключили договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса по адресу: г. Воронеж, ..., ..., об участии в инвестировании строительства нежилого встроенного помещения, общей площадью ... кв. м, на первом этаже между осями Г-В и 11-13 блок-секции N 1, зарегистрированный в ЕГРПН 25.07.2008 г. по записи N 36-... (л.д. 234 - 238 том 1).
10.09.2013 года заключен договор уступки прав требования по договору долевого участие в строительстве жилого комплекса между А.В.В. и С.Д.А., участника долевого строительства на основании договора N ... от 22.06.2007 года, заключенного между ООО "СтройМонтаж 2004" и А.В.В. на нежилое встроенное помещение, общей площадью ... кв. м, на первом этаже между осями Г-В и 11-13 блок-секции N 1 в строящемся жилом комплексе по адресу: г. Воронеж, ..., ..., зарегистрированный в ЕГРПН 30.09.2013 г. по записи N 36-... (л.д. 205 - 209 том 1).
02.04.2009 года заключено соглашение уступки прав (цессии) N ... между ООО "Стрэйт-Финанс" и К.Г.Г. по договору долевого участия в строительстве N ... от 02.10.2006 г., дополнительному соглашению N 1 от 18.10.2006 г. и дополнительному соглашению N 2 от 24.03.2009 г., заключенным между ООО "СтройМонтаж 2004" и ООО "Стрэйт-Финанс", в отношении квартиры N ... общей проектной площадью ... кв. м, без учета лоджий и балконов, состоящей из одной комнаты в блок-секции N 1 на 2 этаже в строящемся доме по адресу: г. Воронеж, ..., ..., зарегистрированное в ЕГРПН 06.07.2009 г. по записи N 36-... (л.д. 213 - 215 том 1).
13.08.2014 года между К.Г.Г. и К.И.Г в лице представителя К.Н.П. заключен договор уступки прав по соглашению уступки прав (цессии) N ... от 02.04.2009 года, зарегистрированному в ЕГРПН 06.07.2009 г. по записи N 36-..., заключенного между ООО "Стрэйт-финанс" и К.Г.Г. по передаче однокомнатной квартиры N ... в 1-ой блок-секции, общей проектной площадью... кв. м, без учета лоджий и балконов, на 2 этаже в строящемся доме по адресу: г. Воронеж, ..., ..., зарегистрированное в ЕГРПН 23.09.2013 г. по записи N 36-... (л.д. 211 - 212 том 1).
26.12.2006 года ООО "СтройМонтаж 2004" и А.В.В. заключили договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса по адресу: г. Воронеж, ..., ..., об участии в инвестировании строительства нежилого встроенного помещения N ..., общей площадью ... кв. м, на первом этаже между осями Г-А и 7-12 блок-секции N 1, зарегистрированный в ЕГРПН 25.07.2008 г. по записи N 36-... (л.д. 218 - 222 том 1).
09.09.2013 года заключен договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса между А.В.В. и П.В.Н., участника долевого строительства на основании договора N ... от 26.12.2006 года, заключенного между ООО "СтройМонтаж 2004" и А.В.В. на нежилое встроенное помещение N ..., общей площадью ... кв. м, на первом этаже между осями Г-А и 7-12 блок-секции N 1, в строящемся жилом комплексе по адресу: г. Воронеж, ..., ..., зарегистрированный в ЕГРПН 09.09.2013 г. по записи N 36-... (л.д. 217 том 1).
02.04.2009 года заключено соглашение уступки прав (цессии) N ... между ООО "Стрэйт-Финанс" и К.Г.Г. по договору долевого участия в строительстве N ... от 02.10.2006 г., дополнительному соглашению N 1 от 18.10.2006 г. и дополнительному соглашению N 2 от 24.03.2009 г., заключенным между ООО "СтройМонтаж 2004" и ООО "Стрэйт-Финанс", в отношении квартиры N ... общей проектной площадью ... кв. м без учета лоджий и балконов, состоящей из одной комнаты в блок-секции N 1 на 7 этаже в строящемся доме по адресу: г. Воронеж, ..., ..., зарегистрированное в ЕГРПН 02.07.2009 г. по записи N 36-... (л.д. 227 - 230 том 1).
13.08.2014 года между К.Г.Г. и К.О.О. в лице представителя К.Н.П. заключен договор уступки прав по соглашению уступки прав (цессии) N ... от 02.04.2009 года, зарегистрированному в ЕГРПН 02.07.2009 г. по записи N 36-..., заключенному между ООО "Стрэйт-финанс" и К.Г.Г, по передаче однокомнатной квартиры N ... в 1-ой блок-секции, общей проектной площадью ... кв. м без учета лоджий и балконов, на 7 этаже в строящемся доме по адресу: г. Воронеж, ..., ..., зарегистрированный в ЕГРПН 01.10.2013 г. по записи N 36-... (л.д. 224 - 226).
02.07.2007 года ООО "СтройМонтаж 2004" и А.В.В. заключили договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса по адресу: г. Воронеж, ..., ..., об участии в инвестировании строительства нежилого встроенного помещения, общей площадью ... кв. м, на первом этаже между осями Д-А/1 и 7-12 блок-секции N 1, зарегистрированный в ЕГРПН 25.07.2008 г. по записи N 36-... (л.д. 234 - 238 том 1).
12.09.2013 года заключен договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса между А.В.В. и П.Ю.А. на основании договора N ... от 02.07.2007 года, заключенного между ООО "СтройМонтаж 2004" и А.В.В. на нежилое встроенное помещение, общей площадью ... кв. м, на первом этаже между осями Д-А/1 и 7-12 блок-секции N 1, в строящемся жилом комплексе по адресу: г. Воронеж, ..., ..., зарегистрированный в ЕГРПН по записи N 36-... (л.д. 232 - 233 том 1).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.05.2009 г. разрешение на строительство N КИ-36302000-62 от 15.04.2008 г. жилого дома N ... по бульвару Победы было признано недействительным.
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 14.07.2011 г. были удовлетворены исковые требования одного из участников долевого строительства указанного многоквартирного дома (К.Г.Г.) об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи N ... от 21.04.2009 г. о регистрации права собственности ООО "СтройМонтаж 2004" на объект незавершенного строительства готовностью ...%, площадь застройки ... кв. м, инвентарный номер 911-Ф литер А - А1 (л.д. 126 - 130, 132 - 136 том 1).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.01.2012 г., вступившим в законную силу 10.04.2012 г., по иску департамента имущественных и земельных отношении Воронежской области расторгнут указанный договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ..., ..., заключенный с ООО "СтройМонтаж 2004", на последнее возложена обязанность возвратить земельный участок ДИЗО Воронежской области (л.д. 137 - 145 том 1).
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.12.2013 г. завершено конкурсное производство в отношении ООО "СтройМонтаж 2004", признанного несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда Воронежской области от 14.03.2012 г. (л.д. 146 - 149 том 1).
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на объект незавершенного строительства Лит. А, А1 по адресу: г. Воронеж, ..., ..., с момента государственной регистрации права собственности на него за ООО "СтройМонтаж 2004", у ответчиков - участников долевого строительства, возникло право залога. С момента государственной регистрации соглашений об уступке права требования по договорам долевого участия, заключенных ответчиками, у них возникло право залога в отношении земельного участка по адресу: г. Воронеж, ..., ..., принадлежащего застройщику на праве аренды.
В ЕГРПН внесены сведения о регистрации права залога в силу закона (ипотека) права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта готовностью ...%, находящихся по адресу: г. Воронеж, ..., ..., в пользу участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве: К.О.О., К.И.Г., П.В.Н., П.Ю.А., С.Д.А.
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса. Учитывая, что предметом залога в пользу участников долевого строительства являлось право аренды земельного участка и право собственности на незавершенный строительством объект застройщика и эти права были прекращены, то в силу закона прекращается и обременения этих прав. Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что зарегистрированное право аренды земельного участка и зарегистрированное право на объект незавершенного строительства у застройщика ООО "СтройМонтаж 2004" прекращены, сам застройщик ликвидирован, то основания для сохранения залога права аренды земельного участка и соответствующего объекта недвижимости в пользу ответчиков отсутствуют.
В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Доводы апелляционных жалоб представителя ответчиков, полагающего о возможности погашения записи об ипотеке только в связи с окончанием строительства многоквартирного жилого дома и представления застройщиком пакета документов, предусмотренных статьей 25 Закона об ипотеке, в той ситуации, когда уже в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, со ссылкой на наличие специальных оснований для погашения ипотеки, нельзя признать обоснованным.
Доказательств тому, что заявители по апелляционным жалобам в соответствии с положениями статьи 14 Закона о долевом строительстве в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними, обращались ранее за взысканием на предмет залога, то есть имели намерение реализовать свое право залогодержателя на предмет залога до прекращения договора аренды в судебном порядке, у суда не имеется.
Таким образом, оценивая имеющиеся по настоящему делу обстоятельства, в частности о том, что аренда земельного участка была прекращена, объект незавершенного строительства в процессе конкурсного производства реализован в виде строительных материалов, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, судебная коллегия приходит к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.
Установив в ходе судебного разбирательства, что обязательства ООО "СтройМонтаж 2004" в отношении ответчиков - участников долевого строительства по передаче им объектов долевого участия, предметов заключенных договоров долевого участия, соглашений об уступке права требования по ним прекращены, руководствуясь ст. ст. 352, 407, 419 ГК РФ, п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных ДИЗО Воронежской области исковых требований и удовлетворил их.
При этом суд правильно принимал во внимание, что ввиду наличия обременения в виде залога права аренды земельного участка и объекта незавершенного строительством, принадлежащего первоначальному застройщику, в пользу участников долевого строительства объекта возводимого на данном земельном участке, ДИЗО Воронежской области не имеет возможности осуществить свои правомочия по распоряжению данным земельным участком и предоставить его в аренду добросовестному застройщику.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, основаны на материалах дела и действующем законодательстве, регулирующем спорные правоотношения. Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб, которые не опровергают выводов суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильности принятого по делу решения. Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда, апелляционные жалобы не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
заочное решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 29 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя П.В.Н., П.Ю.А., С.Д.А. - Б.Н.Л. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.01.2015 N 33-731
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 января 2015 г. N 33-731
Строка N 25.7
29 января 2015 года г. Воронеж
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Агафоновой Р.Г.,
судей Бабкиной Г.Н., Востриковой Г.Ф.,
при секретаре Ш.Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Агафоновой Р.Г.
гражданское дело по иску департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к К.И.Г., К.О.О., П.Ю.А., П.В.Н., С.Д.А. о признании отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
по апелляционным жалобам представителя П.Ю.Л., П.В.Н., С.Д.Л. - Б.Н.Л.
на заочное решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21 октября 2014 года
(судья Иващенко В.В.),
установила:
департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд с иском к К.И.Г., К.О.О., П.Ю.А., П.В.Н., С.Д.А. о признании отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором, уточнив исковые требования, просил признать отсутствующим у ответчиков права залога в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 36:..., расположенного по адресу: г. Воронеж, ..., ..., а также в отношении объекта незавершенного строительством лит. А, А1, расположенного по адресу: г. Воронеж, ..., ..., возникшее на основании договоров участия в долевом строительстве (регистрационные записи NN 36..., 36-..., 36-..., 36-..., 36-..., 36-...); погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи: об ипотеке объекта незавершенного строительством лит. А, А1 по адресу: г. Воронеж, ..., ..., N 36-... от 21.04.2009 г.; в отношении залога права аренды земельного участка расположенного по адресу: г. Воронеж, ..., ..., N 36... от 23.06.2008 г.; погасить записи о государственной регистрации соглашений уступки прав (цессии) ответчиков: С.Д.А. N 36-... от 30.09.2013 г. по адресу: ..., ...; К.И.Г. N 36-... от 30.08.2013 г. по адресу: ..., ...; П.В.Н. N 36-... от 09.09.2013 г. по адресу:..., д....; К.О.О. N 36-... от 30.08.2013 г. по адресу: ..., дом ...; К.Г.Г. N 36-... от 02.04.2009 г. по адресу: ..., д. ...; П.Ю.А. N 36-... по адресу: ..., д. ... (л.д. 248 - 249 т. 1).
В обоснование иска указано, что между администрацией города Воронежа (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "АДОНИС" (арендатором) заключен договор аренды N ... от 01.01.2003 г. земельного участка площадью ... кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, бульвар Победы, ..., для проектирования и строительства многоэтажной автостоянки с комплексом автосервиса, сроком до 12.08.2009 года. Указанный договор аренды зарегистрирован 26.03.2003 г., о чем в ЕГРП произведена запись о регистрации N 36-....
В соответствии с договором перенайма от 19.02.2004 г. право аренды по договору N 1378-03-09/мз от 01.01.2003 г. передано обществу с ограниченной ответственностью "СтройМонтаж 2004". Договор перенайма зарегистрирован 10.03.2004 г.
Постановлением главы города Воронежа N 1357 от 06.09.2004 г. изменено разрешенное использование указанного земельного участка на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, обществу с ограниченной ответственностью "СтройМонтаж 2004" предписано в течение 2 лет с даты выхода постановления разработать проект на строительство жилого дома и согласовать его в установленном порядке, после получения разрешения на строительство в течение 3 лет осуществить строительство и сдать объект в эксплуатацию в установленном порядке.
На основании соглашения от 27.04.2007 г. права и обязанности арендодателя переданы главному управлению государственного имущества Воронежской области в соответствии с Законом Воронежской области от 28.06.2006 N 59-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже". Указом губернатора Воронежской области от 13.11.2008 г. N 160-у главное управление государственного имущества Воронежской области преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области.
Многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями в срок, установленный постановлением администрации города Воронежа от 06.09.2004 г. N 1357 и договором аренды, построен не был, что послужило основанием для принятия департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области приказа от 08.09.2009 г. N 1246-3 о продлении срока действия договора аренды земельного участка N ... от 01.01.2003 г. до 12.08.2014 г.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.05.2009 г. разрешение на строительство N КИ-36302000-62 от 15.04.2008 г. жилого дома N 42 по бульвару Победы было признано недействительным.
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 14.07.2011 г. были удовлетворены исковые требования одного из участников долевого строительства указанного многоквартирного дома (К.Г.Г.) об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи N 36-... от 21.04.2009 о регистрации права собственности ООО "СтройМонтаж 2004" на объект незавершенного строительства готовностью ...%, площадь застройки ... кв. м, инвентарный номер 911-Ф, литер А-А1. Определением Воронежского областного суда от 17.01.2012 г. указанное решение оставлено без изменения.
27.01.2012 г. решением Арбитражного суда Воронежской области (вступило в законную силу 10.04.2012 г.) по иску департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области расторгнут указанный договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ..., ..., заключенный с ООО "СтройМонтаж 2004". Конкурсным управляющим ООО "СтройМонтаж 2004" на торгах были реализованы строительные материалы, использованные при строительстве указанного объекта. Права бывшего застройщика ООО "СтройМонтаж 2004" на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращены.
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.12.2013 г. по делу N А14-1559/2011 было завершено конкурсное производство в отношении ООО "СтройМонтаж 2004". Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 05.02.2014 N 3261 указанное общество находится в стадии ликвидации, т.к. Арбитражным судом Воронежской области своевременно не направлено в налоговый орган определение от 16.12.2013 г. о завершении конкурсного производства. В результате признания права собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Воронеж, ..., ..., отсутствующим и расторжения договора аренды по тому же адресу, право залога в порядке ч. 1 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости" подлежит прекращению.
В настоящее время департамент земельных и имущественных отношений ограничен в правах по распоряжению указанным земельным участком, установленных пунктами 2 и 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду наличия зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка (кадастровый паспорт земельного участка от 23.12.2013 г. N 36-...) (л.д. 9 - 20 т. 1).
Заочным решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21 октября 2014 года исковые требования департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к К.И.Г., К.О.О., П.Ю.А., П.В.Н., С.Д.А. о признании отсутствующим права залога в отношении права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удовлетворены (л.д. 42 - 43, 44 - 53 том 2).
В апелляционных жалобах представитель П.Ю.Л., П.В.Н., С.Д.Л. - Б.Н.Л. просит заочное решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований ДИЗО Воронежской области отказать, ссылаясь на незаконность обжалуемого решения суда (л.д. 62 - 66, 69 - 73, 76 - 80 т. 2).
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель П.Ю.Л., П.В.Н., С.Д.Л. - Б.Н.Л. (по доверенностям от 24.03.2014 г., 25.08.2014 г., 24.03.2014 г.) поддержал доводы апелляционных жалоб, просил решение как незаконное и необоснованное отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Судом установлено и следует из материалов дела, что застройщиком жилого дома по адресу: г. Воронеж, ..., ..., являлось ООО "СтройМонтаж 2004" на основании договора аренды N ... от 01.01.2003 г. земельного участка площадью ... кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ..., ..., для проектирования и строительства многоэтажной автостоянки с комплексом автосервиса, сроком до 12.08.2009 г. (арендодатель - администрация города Воронежа, арендатор - ООО "Адонис"), соглашения N 1 об уступке права по договору аренды от 19 февраля 2004 г., согласно которому право аренды по договору N ... от 01.01.2003 г. передано обществу с ограниченной ответственностью "СтройМонтаж 2004", постановления главы города Воронежа N 1357 от 06.09.2004 г. об изменении разрешенного использование указанного земельного участка на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями. ООО "СтройМонтаж 2004" было предписано в течение 2 лет с даты выхода постановления разработать проект на строительство жилого дома и согласовать его в установленном порядке, после получения разрешения на строительство в течение 3 лет осуществить строительство и сдать объект в эксплуатацию в установленном порядке (л.д. 98 - 102, 103 - 104, 105, 106, 107 - 124 том 1).
В дальнейшем на основании соглашения от 27.04.2007 г. права и обязанности арендодателя были переданы главному управлению государственного имущества Воронежской области в соответствии с Законом Воронежской области от 28.06.2006 г. N 59-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже", которое Указом губернатора Воронежской области от 13.11.2008 г. N 160-у преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (л.д. 66 - 97, 107 том 1).
Многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями в срок, установленный постановлением администрации города Воронежа от 06.09.2004 г. N 1357 и договором аренды, построен не был, что послужило основанием для принятия департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области приказа от 08.09.2009 г. N 1246-3 о продлении срока действия договора аренды земельного участка N ... от 01.01.2003 г. до 12.08.2014 года (л.д. 125 том 1).
22.06.2007 г. ООО "СтройМонтаж 2004" и А.В.В. заключили договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса по адресу: г. Воронеж, ..., ..., об участии в инвестировании строительства нежилого встроенного помещения, общей площадью ... кв. м, на первом этаже между осями Г-В и 11-13 блок-секции N 1, зарегистрированный в ЕГРПН 25.07.2008 г. по записи N 36-... (л.д. 234 - 238 том 1).
10.09.2013 года заключен договор уступки прав требования по договору долевого участие в строительстве жилого комплекса между А.В.В. и С.Д.А., участника долевого строительства на основании договора N ... от 22.06.2007 года, заключенного между ООО "СтройМонтаж 2004" и А.В.В. на нежилое встроенное помещение, общей площадью ... кв. м, на первом этаже между осями Г-В и 11-13 блок-секции N 1 в строящемся жилом комплексе по адресу: г. Воронеж, ..., ..., зарегистрированный в ЕГРПН 30.09.2013 г. по записи N 36-... (л.д. 205 - 209 том 1).
02.04.2009 года заключено соглашение уступки прав (цессии) N ... между ООО "Стрэйт-Финанс" и К.Г.Г. по договору долевого участия в строительстве N ... от 02.10.2006 г., дополнительному соглашению N 1 от 18.10.2006 г. и дополнительному соглашению N 2 от 24.03.2009 г., заключенным между ООО "СтройМонтаж 2004" и ООО "Стрэйт-Финанс", в отношении квартиры N ... общей проектной площадью ... кв. м, без учета лоджий и балконов, состоящей из одной комнаты в блок-секции N 1 на 2 этаже в строящемся доме по адресу: г. Воронеж, ..., ..., зарегистрированное в ЕГРПН 06.07.2009 г. по записи N 36-... (л.д. 213 - 215 том 1).
13.08.2014 года между К.Г.Г. и К.И.Г в лице представителя К.Н.П. заключен договор уступки прав по соглашению уступки прав (цессии) N ... от 02.04.2009 года, зарегистрированному в ЕГРПН 06.07.2009 г. по записи N 36-..., заключенного между ООО "Стрэйт-финанс" и К.Г.Г. по передаче однокомнатной квартиры N ... в 1-ой блок-секции, общей проектной площадью... кв. м, без учета лоджий и балконов, на 2 этаже в строящемся доме по адресу: г. Воронеж, ..., ..., зарегистрированное в ЕГРПН 23.09.2013 г. по записи N 36-... (л.д. 211 - 212 том 1).
26.12.2006 года ООО "СтройМонтаж 2004" и А.В.В. заключили договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса по адресу: г. Воронеж, ..., ..., об участии в инвестировании строительства нежилого встроенного помещения N ..., общей площадью ... кв. м, на первом этаже между осями Г-А и 7-12 блок-секции N 1, зарегистрированный в ЕГРПН 25.07.2008 г. по записи N 36-... (л.д. 218 - 222 том 1).
09.09.2013 года заключен договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса между А.В.В. и П.В.Н., участника долевого строительства на основании договора N ... от 26.12.2006 года, заключенного между ООО "СтройМонтаж 2004" и А.В.В. на нежилое встроенное помещение N ..., общей площадью ... кв. м, на первом этаже между осями Г-А и 7-12 блок-секции N 1, в строящемся жилом комплексе по адресу: г. Воронеж, ..., ..., зарегистрированный в ЕГРПН 09.09.2013 г. по записи N 36-... (л.д. 217 том 1).
02.04.2009 года заключено соглашение уступки прав (цессии) N ... между ООО "Стрэйт-Финанс" и К.Г.Г. по договору долевого участия в строительстве N ... от 02.10.2006 г., дополнительному соглашению N 1 от 18.10.2006 г. и дополнительному соглашению N 2 от 24.03.2009 г., заключенным между ООО "СтройМонтаж 2004" и ООО "Стрэйт-Финанс", в отношении квартиры N ... общей проектной площадью ... кв. м без учета лоджий и балконов, состоящей из одной комнаты в блок-секции N 1 на 7 этаже в строящемся доме по адресу: г. Воронеж, ..., ..., зарегистрированное в ЕГРПН 02.07.2009 г. по записи N 36-... (л.д. 227 - 230 том 1).
13.08.2014 года между К.Г.Г. и К.О.О. в лице представителя К.Н.П. заключен договор уступки прав по соглашению уступки прав (цессии) N ... от 02.04.2009 года, зарегистрированному в ЕГРПН 02.07.2009 г. по записи N 36-..., заключенному между ООО "Стрэйт-финанс" и К.Г.Г, по передаче однокомнатной квартиры N ... в 1-ой блок-секции, общей проектной площадью ... кв. м без учета лоджий и балконов, на 7 этаже в строящемся доме по адресу: г. Воронеж, ..., ..., зарегистрированный в ЕГРПН 01.10.2013 г. по записи N 36-... (л.д. 224 - 226).
02.07.2007 года ООО "СтройМонтаж 2004" и А.В.В. заключили договор N ... долевого участия в строительстве жилого комплекса по адресу: г. Воронеж, ..., ..., об участии в инвестировании строительства нежилого встроенного помещения, общей площадью ... кв. м, на первом этаже между осями Д-А/1 и 7-12 блок-секции N 1, зарегистрированный в ЕГРПН 25.07.2008 г. по записи N 36-... (л.д. 234 - 238 том 1).
12.09.2013 года заключен договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса между А.В.В. и П.Ю.А. на основании договора N ... от 02.07.2007 года, заключенного между ООО "СтройМонтаж 2004" и А.В.В. на нежилое встроенное помещение, общей площадью ... кв. м, на первом этаже между осями Д-А/1 и 7-12 блок-секции N 1, в строящемся жилом комплексе по адресу: г. Воронеж, ..., ..., зарегистрированный в ЕГРПН по записи N 36-... (л.д. 232 - 233 том 1).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.05.2009 г. разрешение на строительство N КИ-36302000-62 от 15.04.2008 г. жилого дома N ... по бульвару Победы было признано недействительным.
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 14.07.2011 г. были удовлетворены исковые требования одного из участников долевого строительства указанного многоквартирного дома (К.Г.Г.) об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи N ... от 21.04.2009 г. о регистрации права собственности ООО "СтройМонтаж 2004" на объект незавершенного строительства готовностью ...%, площадь застройки ... кв. м, инвентарный номер 911-Ф литер А - А1 (л.д. 126 - 130, 132 - 136 том 1).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.01.2012 г., вступившим в законную силу 10.04.2012 г., по иску департамента имущественных и земельных отношении Воронежской области расторгнут указанный договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ..., ..., заключенный с ООО "СтройМонтаж 2004", на последнее возложена обязанность возвратить земельный участок ДИЗО Воронежской области (л.д. 137 - 145 том 1).
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 16.12.2013 г. завершено конкурсное производство в отношении ООО "СтройМонтаж 2004", признанного несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда Воронежской области от 14.03.2012 г. (л.д. 146 - 149 том 1).
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на объект незавершенного строительства Лит. А, А1 по адресу: г. Воронеж, ..., ..., с момента государственной регистрации права собственности на него за ООО "СтройМонтаж 2004", у ответчиков - участников долевого строительства, возникло право залога. С момента государственной регистрации соглашений об уступке права требования по договорам долевого участия, заключенных ответчиками, у них возникло право залога в отношении земельного участка по адресу: г. Воронеж, ..., ..., принадлежащего застройщику на праве аренды.
В ЕГРПН внесены сведения о регистрации права залога в силу закона (ипотека) права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта готовностью ...%, находящихся по адресу: г. Воронеж, ..., ..., в пользу участников долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве: К.О.О., К.И.Г., П.В.Н., П.Ю.А., С.Д.А.
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса. Учитывая, что предметом залога в пользу участников долевого строительства являлось право аренды земельного участка и право собственности на незавершенный строительством объект застройщика и эти права были прекращены, то в силу закона прекращается и обременения этих прав. Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что зарегистрированное право аренды земельного участка и зарегистрированное право на объект незавершенного строительства у застройщика ООО "СтройМонтаж 2004" прекращены, сам застройщик ликвидирован, то основания для сохранения залога права аренды земельного участка и соответствующего объекта недвижимости в пользу ответчиков отсутствуют.
В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Доводы апелляционных жалоб представителя ответчиков, полагающего о возможности погашения записи об ипотеке только в связи с окончанием строительства многоквартирного жилого дома и представления застройщиком пакета документов, предусмотренных статьей 25 Закона об ипотеке, в той ситуации, когда уже в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, со ссылкой на наличие специальных оснований для погашения ипотеки, нельзя признать обоснованным.
Доказательств тому, что заявители по апелляционным жалобам в соответствии с положениями статьи 14 Закона о долевом строительстве в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними, обращались ранее за взысканием на предмет залога, то есть имели намерение реализовать свое право залогодержателя на предмет залога до прекращения договора аренды в судебном порядке, у суда не имеется.
Таким образом, оценивая имеющиеся по настоящему делу обстоятельства, в частности о том, что аренда земельного участка была прекращена, объект незавершенного строительства в процессе конкурсного производства реализован в виде строительных материалов, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, судебная коллегия приходит к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка и незавершенного строительством объекта по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.
Установив в ходе судебного разбирательства, что обязательства ООО "СтройМонтаж 2004" в отношении ответчиков - участников долевого строительства по передаче им объектов долевого участия, предметов заключенных договоров долевого участия, соглашений об уступке права требования по ним прекращены, руководствуясь ст. ст. 352, 407, 419 ГК РФ, п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных ДИЗО Воронежской области исковых требований и удовлетворил их.
При этом суд правильно принимал во внимание, что ввиду наличия обременения в виде залога права аренды земельного участка и объекта незавершенного строительством, принадлежащего первоначальному застройщику, в пользу участников долевого строительства объекта возводимого на данном земельном участке, ДИЗО Воронежской области не имеет возможности осуществить свои правомочия по распоряжению данным земельным участком и предоставить его в аренду добросовестному застройщику.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, основаны на материалах дела и действующем законодательстве, регулирующем спорные правоотношения. Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб, которые не опровергают выводов суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильности принятого по делу решения. Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда, апелляционные жалобы не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
заочное решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 29 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя П.В.Н., П.Ю.А., С.Д.А. - Б.Н.Л. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)