Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области: Покатилова Л.Г. по доверенности N 33 от 31.03.15;
- от закрытого акционерного общества "БоЛаКри": Антонян К.С. по нотариально удостоверенной доверенности от 30.04.15, зарегистрированной в реестре за N 1-2-1019,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БоЛаКри" на решение Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2015 года по делу N А41-24939/15, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области к закрытому акционерному обществу "БоЛаКри" о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "БоЛаКри" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.03 по 30.09.14 в сумме 41 807 836 рублей 46 копеек, пени за период с 16.01.03 по 30.09.14 в сумме 29 165 136 рублей 41 копейка, расторжении договора N 458 от 01.08.96 аренды земельного участка площадью 2,06 га с кадастровым номером 50:20:0090428:542, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Чапаевка (т. 1, л.д. 3 - 10).
Иск заявлен на основании статей 307, 309, 310, 614, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2015 года с ЗАО "БоЛаКри" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области было взыскано 14 240 499 рублей 80 копеек основного долга, 2 857 173 рубля 15 копеек пени, был расторгнут договор аренды земельного участка N 458 от 01.08.96, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ЗАО "БоЛаКри" (т. 1, л.д. 185 - 188).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ЗАО "БоЛаКри" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права (т. 2, л.д. 4 - 7).
В судебном заседании апелляционного суда представитель ЗАО "БоЛаКри" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 01.08.96 между Комитетом по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ЗАО "БоЛаКри" (Арендатор) был заключен договор N 458 аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель передал в аренду Арендатору сроком на 49 лет с 01.08.96 по 31.07.45 земельный участок площадью 2,06 га по адресу: Одинцовский район, д. Чапаевка, для строительства складских помещений (т. 1, л.д. 12 - 16).
Согласно пункту 4.1 договора арендная плата на 1996-2003 годы устанавливается из расчета 100 000 рублей за 0,01 га в год.
По истечении указанного срока арендная плата взимается на основании действующих нормативных документов (п. 4.2 договора).
В силу пункта 4.3 договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально до 5 числа отчетного квартала.
Пунктом 4.4 договора закреплено, что в случае неуплаты арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,1% за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 7.4 договора досрочное его расторжение возможно по требованию Арендодателя, если Арендатор не вносит арендные платежи в течение двух месяцев.
Согласно уведомлению N 1-18/2588 от 30.12.03 и дополнительным соглашениям к договору аренды от 15.06.05 и от 20.11.06 расчет арендной платы по договору аренды земельного участка N 458 от 01.08.96 производится в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Апл - арендная плата;
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка (т. 1, л.д. 22 - 24, 26 - 27).
Согласно уведомлению Комитета по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области N 7.1.18/3324/1 от 01.12.14 арендная плата по договору аренды земельного участка N 458 от 01.08.96 составляет:
- - с 01.01.96 по 31.12.03 - 20 600 рублей;
- - с 01.01.04 по 31.12.04 - 234 840 рублей;
- - с 01.01.05 по 31.12.07 - 1 635 228 рублей;
- - с 01.01.08 по 31.12.12 - 5 232 729 рублей 60 копеек;
- - с 01.01.13 по 31.12.13 - 5 756 002 рубля 56 копеек;
- - с 01.01.14 по 31.12.14 - 6 329 111 рублей 04 копейки (т. 1, л.д. 66).
28.09.07 Комитетом по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области был составлен акт проверки выполнения арендатором условий договора аренды земельного участка, из которого следует, что на земельном участке площадью 20 600 кв. м, расположенном по адресу: Одинцовский район, д. Чапаевка, находятся бочки, содержащие химические реагенты в объеме около 20 тонн, принадлежащие ЗАО "БоЛаКри", строений на земельном участке нет (л.д. 29 - 30).
13.05.10 Комитет по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области направил в адрес ЗАО "БоЛаКри" предложение N 7.1.18/1206 о расторжении договора аренды земельного участка N 458 от 01.08.96 (т. 1, л.д. 40 - 41).
Письмом от 17.06.10 ЗАО "БаЛаКри" отказалось расторгать договор аренды земельного участка, сославшись на злоумышленные действия гражданина Камолова П.А. (т. 1, л.д. 42).
12.12.14 Комитет по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области направил в адрес ЗАО "БоЛаКри" претензию N 7.1.18/3498, в которой сообщил о наличии задолженности по арендной плате за период с 01.12.03 по 30.09.14 в сумме 33 533 852 рубля 62 копейки, о необходимости ее погашения в срок до 15.01.15, а также о принудительном расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 71 - 74).
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции указал, что они подтверждены документально, а также применил срок исковой давности.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как указывалось выше, 01.08.96 между Комитетом по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ЗАО "БоЛаКри" (Арендатор) был заключен договор N 458 аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель передал в аренду Арендатору сроком на 49 лет с 01.08.96 по 31.07.45 земельный участок площадью 2,06 га по адресу: Одинцовский район, д. Чапаевка, для строительства складских помещений (т. 1, л.д. 12 - 16).
Пунктом 4.1 договора закреплено, что арендная плата на 1996-2003 годы устанавливается из расчета 100 000 рублей за 0,01 га в год.
По истечении указанного срока арендная плата взимается на основании действующих нормативных документов (п. 4.2 договора).
Согласно уведомлению N 1-18/2588 от 30.12.03 и дополнительным соглашениям к договору аренды от 15.06.05 и от 20.11.06 расчет арендной платы по договору аренды земельного участка N 458 от 01.08.96 производится в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Апл - арендная плата;
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка (т. 1, л.д. 22 - 24, 26 - 27).
Из уведомления Комитета по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области N 7.1.18/3324/1 от 01.12.14 следует, что арендная плата по договору аренды земельного участка N 458 от 01.08.96 составляет:
- - с 01.01.96 по 31.12.03 - 20 600 рублей;
- - с 01.01.04 по 31.12.04 - 234 840 рублей;
- - с 01.01.05 по 31.12.07 - 1 635 228 рублей;
- - с 01.01.08 по 31.12.12 - 5 232 729 рублей 60 копеек;
- - с 01.01.13 по 31.12.13 - 5 756 002 рубля 56 копеек;
- - с 01.01.14 по 31.12.14 - 6 329 111 рублей 04 копейки (т. 1, л.д. 66).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО "БоЛаКри" доказательств уплаты арендных платежей за спорный период не представлено.
Между тем, ответчик в суде первой инстанции заявил о применении срока исковой давности (т. 1, л.д. 126 - 128).
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В силу части 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Из материалов дела следует, что Комитетом по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области заявлено требование о взыскании задолженности за период с 01.12.03 по 30.09.14.
В силу пункта 4.3 договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально до 5 числа отчетного квартала.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, вносят арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Таким образом, ответчик был обязан оплатить арендную плату по договору за 4 квартал 2003 года до 15.12.03 и далее по аналогии, то есть о не поступлении арендных платежей истец должен был узнать не позднее 16 числа каждого последнего месяца текущего квартала.
Согласно штампу канцелярии суда первой инстанции с настоящим иском Комитет по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области 14.04.15, то есть за пределами срока исковой давности для требований по взысканию задолженности, возникшей ранее 14.04.12.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований в соответствующей части.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.4 договора N 458 от 01.08.96 закреплено, что в случае неуплаты арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,1% за каждый день просрочки.
Руководствуясь указанным положением, истец начислил ответчику пени за период с 16.01.03 по 30.09.14 в сумме 29 165 136 рублей 41 копейка.
Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения арендных платежей, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания пени, также применив к данному требованию срок исковой давности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В соответствии с пунктом 7.4 договора N 458 от 01.08.96 досрочное его расторжение возможно по требованию Арендодателя, если Арендатор не вносит арендные платежи в течение двух месяцев или использует арендуемый участок земли не по назначению.
Как следует из материалов дела, ЗАО "БоЛаКри" с 31.12.03 арендные платежи не вносились, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
Кроме того, доказательств использования земельного участка по его целевому назначению, то есть строительства на нем складских помещений не представлено.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
12.12.14 Комитет по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области направил в адрес ЗАО "БоЛаКри" претензию N 7.1.18/3498, в которой сообщил о наличии задолженности по арендной плате за период с 01.12.03 по 30.09.14 в сумме 33 533 852 рубля 62 копейки, о необходимости ее погашения в срок до 15.01.15, а также о принудительном расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 71 - 74).
Названная претензия была направлена по юридическому адресу общества: 119361, г. Москва, ул. Б. Очаковская, д. 33, указанному в ЕГРЮЛ (т. 1, л.д. 117 - 122).
15.12.14 конверт с претензией возвратился истцу с пометкой о том, что организация по данному адресу не значится.
Оригинал конверта и направленной в нем претензии был представлен на обозрение апелляционного суда в судебном заседании, а также вскрыт в присутствии сторон.
Учитывая факт направления претензии по юридическому адресу ответчика, а также то обстоятельство, что с настоящим иском Комитет обратился только в апреле 2015 года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что, истцом был соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах требование о расторжении договора правомерно было удовлетворено судом первой инстанции.
Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права и не опровергающие выводов суда первой инстанции по существу.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2015 года по делу N А41-24939/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2015 N 10АП-7872/2015 ПО ДЕЛУ N А41-24939/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2015 г. по делу N А41-24939/15
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области: Покатилова Л.Г. по доверенности N 33 от 31.03.15;
- от закрытого акционерного общества "БоЛаКри": Антонян К.С. по нотариально удостоверенной доверенности от 30.04.15, зарегистрированной в реестре за N 1-2-1019,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БоЛаКри" на решение Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2015 года по делу N А41-24939/15, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области к закрытому акционерному обществу "БоЛаКри" о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "БоЛаКри" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.03 по 30.09.14 в сумме 41 807 836 рублей 46 копеек, пени за период с 16.01.03 по 30.09.14 в сумме 29 165 136 рублей 41 копейка, расторжении договора N 458 от 01.08.96 аренды земельного участка площадью 2,06 га с кадастровым номером 50:20:0090428:542, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Чапаевка (т. 1, л.д. 3 - 10).
Иск заявлен на основании статей 307, 309, 310, 614, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2015 года с ЗАО "БоЛаКри" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области было взыскано 14 240 499 рублей 80 копеек основного долга, 2 857 173 рубля 15 копеек пени, был расторгнут договор аренды земельного участка N 458 от 01.08.96, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ЗАО "БоЛаКри" (т. 1, л.д. 185 - 188).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ЗАО "БоЛаКри" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права (т. 2, л.д. 4 - 7).
В судебном заседании апелляционного суда представитель ЗАО "БоЛаКри" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 01.08.96 между Комитетом по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ЗАО "БоЛаКри" (Арендатор) был заключен договор N 458 аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель передал в аренду Арендатору сроком на 49 лет с 01.08.96 по 31.07.45 земельный участок площадью 2,06 га по адресу: Одинцовский район, д. Чапаевка, для строительства складских помещений (т. 1, л.д. 12 - 16).
Согласно пункту 4.1 договора арендная плата на 1996-2003 годы устанавливается из расчета 100 000 рублей за 0,01 га в год.
По истечении указанного срока арендная плата взимается на основании действующих нормативных документов (п. 4.2 договора).
В силу пункта 4.3 договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально до 5 числа отчетного квартала.
Пунктом 4.4 договора закреплено, что в случае неуплаты арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,1% за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 7.4 договора досрочное его расторжение возможно по требованию Арендодателя, если Арендатор не вносит арендные платежи в течение двух месяцев.
Согласно уведомлению N 1-18/2588 от 30.12.03 и дополнительным соглашениям к договору аренды от 15.06.05 и от 20.11.06 расчет арендной платы по договору аренды земельного участка N 458 от 01.08.96 производится в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Апл - арендная плата;
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка (т. 1, л.д. 22 - 24, 26 - 27).
Согласно уведомлению Комитета по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области N 7.1.18/3324/1 от 01.12.14 арендная плата по договору аренды земельного участка N 458 от 01.08.96 составляет:
- - с 01.01.96 по 31.12.03 - 20 600 рублей;
- - с 01.01.04 по 31.12.04 - 234 840 рублей;
- - с 01.01.05 по 31.12.07 - 1 635 228 рублей;
- - с 01.01.08 по 31.12.12 - 5 232 729 рублей 60 копеек;
- - с 01.01.13 по 31.12.13 - 5 756 002 рубля 56 копеек;
- - с 01.01.14 по 31.12.14 - 6 329 111 рублей 04 копейки (т. 1, л.д. 66).
28.09.07 Комитетом по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области был составлен акт проверки выполнения арендатором условий договора аренды земельного участка, из которого следует, что на земельном участке площадью 20 600 кв. м, расположенном по адресу: Одинцовский район, д. Чапаевка, находятся бочки, содержащие химические реагенты в объеме около 20 тонн, принадлежащие ЗАО "БоЛаКри", строений на земельном участке нет (л.д. 29 - 30).
13.05.10 Комитет по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области направил в адрес ЗАО "БоЛаКри" предложение N 7.1.18/1206 о расторжении договора аренды земельного участка N 458 от 01.08.96 (т. 1, л.д. 40 - 41).
Письмом от 17.06.10 ЗАО "БаЛаКри" отказалось расторгать договор аренды земельного участка, сославшись на злоумышленные действия гражданина Камолова П.А. (т. 1, л.д. 42).
12.12.14 Комитет по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области направил в адрес ЗАО "БоЛаКри" претензию N 7.1.18/3498, в которой сообщил о наличии задолженности по арендной плате за период с 01.12.03 по 30.09.14 в сумме 33 533 852 рубля 62 копейки, о необходимости ее погашения в срок до 15.01.15, а также о принудительном расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 71 - 74).
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции указал, что они подтверждены документально, а также применил срок исковой давности.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как указывалось выше, 01.08.96 между Комитетом по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ЗАО "БоЛаКри" (Арендатор) был заключен договор N 458 аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель передал в аренду Арендатору сроком на 49 лет с 01.08.96 по 31.07.45 земельный участок площадью 2,06 га по адресу: Одинцовский район, д. Чапаевка, для строительства складских помещений (т. 1, л.д. 12 - 16).
Пунктом 4.1 договора закреплено, что арендная плата на 1996-2003 годы устанавливается из расчета 100 000 рублей за 0,01 га в год.
По истечении указанного срока арендная плата взимается на основании действующих нормативных документов (п. 4.2 договора).
Согласно уведомлению N 1-18/2588 от 30.12.03 и дополнительным соглашениям к договору аренды от 15.06.05 и от 20.11.06 расчет арендной платы по договору аренды земельного участка N 458 от 01.08.96 производится в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле:
Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Апл - арендная плата;
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка (т. 1, л.д. 22 - 24, 26 - 27).
Из уведомления Комитета по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области N 7.1.18/3324/1 от 01.12.14 следует, что арендная плата по договору аренды земельного участка N 458 от 01.08.96 составляет:
- - с 01.01.96 по 31.12.03 - 20 600 рублей;
- - с 01.01.04 по 31.12.04 - 234 840 рублей;
- - с 01.01.05 по 31.12.07 - 1 635 228 рублей;
- - с 01.01.08 по 31.12.12 - 5 232 729 рублей 60 копеек;
- - с 01.01.13 по 31.12.13 - 5 756 002 рубля 56 копеек;
- - с 01.01.14 по 31.12.14 - 6 329 111 рублей 04 копейки (т. 1, л.д. 66).
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО "БоЛаКри" доказательств уплаты арендных платежей за спорный период не представлено.
Между тем, ответчик в суде первой инстанции заявил о применении срока исковой давности (т. 1, л.д. 126 - 128).
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В силу части 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Из материалов дела следует, что Комитетом по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области заявлено требование о взыскании задолженности за период с 01.12.03 по 30.09.14.
В силу пункта 4.3 договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально до 5 числа отчетного квартала.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, вносят арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Таким образом, ответчик был обязан оплатить арендную плату по договору за 4 квартал 2003 года до 15.12.03 и далее по аналогии, то есть о не поступлении арендных платежей истец должен был узнать не позднее 16 числа каждого последнего месяца текущего квартала.
Согласно штампу канцелярии суда первой инстанции с настоящим иском Комитет по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области 14.04.15, то есть за пределами срока исковой давности для требований по взысканию задолженности, возникшей ранее 14.04.12.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований в соответствующей части.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.4 договора N 458 от 01.08.96 закреплено, что в случае неуплаты арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,1% за каждый день просрочки.
Руководствуясь указанным положением, истец начислил ответчику пени за период с 16.01.03 по 30.09.14 в сумме 29 165 136 рублей 41 копейка.
Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения арендных платежей, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания пени, также применив к данному требованию срок исковой давности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В соответствии с пунктом 7.4 договора N 458 от 01.08.96 досрочное его расторжение возможно по требованию Арендодателя, если Арендатор не вносит арендные платежи в течение двух месяцев или использует арендуемый участок земли не по назначению.
Как следует из материалов дела, ЗАО "БоЛаКри" с 31.12.03 арендные платежи не вносились, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
Кроме того, доказательств использования земельного участка по его целевому назначению, то есть строительства на нем складских помещений не представлено.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
12.12.14 Комитет по управлению имуществом Одинцовского муниципального района Московской области направил в адрес ЗАО "БоЛаКри" претензию N 7.1.18/3498, в которой сообщил о наличии задолженности по арендной плате за период с 01.12.03 по 30.09.14 в сумме 33 533 852 рубля 62 копейки, о необходимости ее погашения в срок до 15.01.15, а также о принудительном расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 71 - 74).
Названная претензия была направлена по юридическому адресу общества: 119361, г. Москва, ул. Б. Очаковская, д. 33, указанному в ЕГРЮЛ (т. 1, л.д. 117 - 122).
15.12.14 конверт с претензией возвратился истцу с пометкой о том, что организация по данному адресу не значится.
Оригинал конверта и направленной в нем претензии был представлен на обозрение апелляционного суда в судебном заседании, а также вскрыт в присутствии сторон.
Учитывая факт направления претензии по юридическому адресу ответчика, а также то обстоятельство, что с настоящим иском Комитет обратился только в апреле 2015 года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что, истцом был соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах требование о расторжении договора правомерно было удовлетворено судом первой инстанции.
Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права и не опровергающие выводов суда первой инстанции по существу.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2015 года по делу N А41-24939/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)