Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего Усенко Н.А.,
судей: Кудряшевой Е.В., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л.,
при участии:
от истца: Кураловой К.С. по доверенности от 25.09.2012,
от ответчика: без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (рег. N 07АП-8117/2014) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01 июля 2014 года (судья Аникина Н.А.) по делу N А27-5029/2014 по иску индивидуального предпринимателя Щедрина Сергея Алексеевича, г. Кемерово (ОГРНИП 304420507200260 ИНН 420700257453) к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) о признании недействительным уведомления от 24.09.2013 исх. N 9-6-09/1194 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 08.02.2011 N 11-02-с/11,
установил:
индивидуальный предприниматель Щедрин Сергей Алексеевич (далее - ИП Щедрин С.А., истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) уведомления от 24.09.2013 (исх. N 9-6-09/1194) об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 08.02.2011 N 11-02-с/11.
Заявление мотивировано тем, что уведомлением ответчика от 24.09.2013 со ссылкой на отчет от 05.09.2014 об оценке рыночной стоимости права пользования земельным участком по состоянию на 01.01.2013 арендная плата с 01.01.2013 составляет 29 756 руб. 09 коп. в месяц. Однако действующее законодательство не предусматривает возможность применения к отношениям сторон рыночной стоимости арендной платы, установленной на прошедший период пользования земельным участком; порядок расчета арендной платы, установленный договором, может быть изменен только по соглашению сторон; отчет о рыночной стоимости аренды не применим, поскольку с даты, на которую определена стоимость, прошло более 6 месяцев и в самом отчете применены корректирующие коэффициенты по состоянию на январь 2013 года.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 01 июля 2014 года признано недействительным уведомление Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 24.09.2013 N 9-6-09/1194 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 08.02.2011 N 11-02-С/11.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области не согласился с решением Арбитражного суда Кемеровской области от 01 июля 2014 года, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, размер арендной платы может быть оценен оценщиком на любую дату; из содержания п. п. 2.11, 2.13 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 не следует запрета на возможность изменения размера арендной платы за предыдущий период; суд первой инстанции применил пункт 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, неподлежащий применению.
Заявитель апелляционной жалобы, не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о том, что комитетом должен быть указан конкретный случай, предусмотренный пунктом 2.11 Порядка, в редакции на дату составления отчета, в связи с которым произведена оценка рыночной стоимости арендной платы в 2013 году, указывает на то, что отчет о рыночной стоимости арендной платы от 21.08.2012 N 144-08-2012 был подготовлен не в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка и на дату составления отчета (21.08.2012) в Порядок еще не были внесены изменения в части установления такого случая изменения арендной платы как изменение кадастровой стоимости земельного участка.
Комитет считает, что при изменении размера арендной платы подлежал применению Порядок, утвержденный постановлением Коллегии АКО N 62, в редакции, действующей на дату оценки, а не на дату составления отчета, согласно которому определены случаи, в которых размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Таким случаем является определение рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке.
ИП Щедрин С.А. представил объяснения, изложенные в письменной форме, указав на несогласие с доводами апелляционной жалобы и обоснованные выводы суда по существу спора, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своего представителя не направил.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 01.07.2014, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 08.02.2011 между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (арендодателем) и ИП Щедриным С.А. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 11-02-с/11, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное пользование земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, с кадастровым номером 42:24:0401006:74, категория земель: земли населенных пунктов, адрес: г. Кемерово, Рудничный район, юго-восточнее автодороги г. Кемерово - г. Мариинск, площадью 4028 кв. м, разрешенное использование: для строительства комплекса предприятий и объектов дорожного сервиса.
По акту приема-передачи от 08.02.2011 указанный в п. 1.1 договора земельный участок передан в пользование арендатору.
В пункте 2.1 договора (с дополнительным соглашением от 14.06.2012) срок действия договора аренды установлен с момента его заключения до 06.07.2012.
Согласно пункту 2.3 договора условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка - 26.10.2010.
Срок действия договора аренды от 08.02.2011 N 11-02-с/11 при отсутствии возражений сторон продлен после 06.07.2012 на неопределенный срок в соответствии с пунктом 7.2 договора и пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из пункта 3.1 договора аренды следует, что размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора.
Согласно протоколу определения величины арендной платы от 08.02.2011 к договору аренды, размер арендной платы с 26.10.2010 составляет 48 777 руб. 16 коп. в месяц (на основании Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62).
Арендная плата исчислена по формуле, в основу которой положена кадастровая стоимость арендованного земельного участка.
Дополнительным соглашением к договору аренды от 08.02.2011 размер арендной платы с 26.10.2010 установлен в сумме 19 510 руб. 87 коп. в месяц, с 01.01.2011 - 21 548 руб. 67 коп. в месяц.
Согласно уведомлению Комитета от 15.11.2011 N 9-6-11/1461 арендная плата с 01.01.2012 составила 59 143 руб. 35 коп. в месяц.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23.05.2012 по делу N А27-21451/2011 кадастровая стоимость арендованного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости равной 2 107 000 руб.
Согласно уведомлению Комитета от 28.08.2012 N 9-6-08/2332 арендная плата с 23.06.2012 составила 44 125 руб. в месяц.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 02.04.2013 по делу N А27-19576/2012 признано недействительным уведомление Комитета от 28.08.2012 об изменении арендной платы.
Комитет в адрес предпринимателя направил уведомление от 24.09.2013 N 9-6-09/1194 об изменении арендной платы по договору аренды, размер которой с 01.01.2013 составил 29765 руб. 09 коп. а месяц. Размер арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования земельным участком N 202-08-2013 от 05.09.2013.
ИП Щедрин С.А., не соглашаясь с указанным уведомлением и полагая, что действующим законодательством не предусмотрена возможность применения к отношениям сторон рыночной стоимости арендной платы, установленной на прошедший период пользования земельным участком, а также не допускается изменение в одностороннем порядке арендной платы, согласованной сторонами в договоре, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленное требование, исходил из того, что арендная плата за 2012 год определена, исходя из кадастровой стоимости земельного участка; отчет о рыночной стоимости аренды земли N 202-08-2013, в соответствии с которым размер арендной платы установлен уведомлением Комитета от 24.09.2013 в одностороннем порядке с 01.01.2013 равным 29 765 руб. 09 коп. в месяц, составлен только 05.09.2013; действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы, а поэтому у Комитета отсутствовали основания для применения указанного отчета от 05.09.2013 ретроспективно, в целях изменения арендодателем арендной платы с 01.01.2013.
Указанные выводы суда первой инстанции соответствуют действующему гражданскому законодательству, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к способам защиты гражданских прав относит признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительной ее части.
По смыслу части 4 статьи 421 и части 1 статьи 424 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ сторона может обратиться в суд за изменением условий договора при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
К иным случаям относятся, в том числе недостижение сторонами согласия по изменению договора.
В пункте 3 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", в соответствии с которым к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Согласно принципу предсказуемости расчета арендной платы в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Оспариваемое уведомление содержит ссылку на п. 3.6 договора аренды, согласно которому размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в том числе, в случае определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка.
В п. 3.7 договора указано, что независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее взыскания считаются измененными с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Согласно оспариваемому уведомлению новый размер арендной платы определен на основании отчета ООО "Центр оценки и экспертиз" N 202-08-2013, составленном 05.09.2013, и устанавливается с 01.01.2013, что не согласуется с условиями п. 3.7 договора аренды.
Согласно отчету рыночная стоимость права пользования (величина арендной платы) земельного участка, общей площадью 4028 кв. м, кадастровый номер: 42:24:0401006:74, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, юго-восточнее автодороги Кемерово - Мариинск, на дату оценки 01.01.2013 составила 357 181 руб. 11 коп. в год, 29 765 руб. 09 коп. в месяц.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что п. 2.11 и п. 2.13 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденных Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (далее - Порядок) в редакции постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 08.05.2013 N 195 не установлен запрет на изменение размера арендной платы за предыдущий период, суд апелляционной инстанции считает несостоятельным.
В соответствии с пунктом 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации размер арендной платы в расчете на год определяется органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из перечисленных способов, в том числе на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 2.13 Порядка в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 Порядка, за исключением земель под домами индивидуальной жилой застройки, земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, производится оценка рыночной стоимости арендной платы.
Для целей названного пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В соответствии с абзацами пятым - восьмым пункта 2.11 Порядка размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях: несоответствие разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию либо нахождение на земельном участке объектов, возведенных при отсутствии проектной и разрешительной документации (самовольном строительстве), установленные по результатам проверки комиссией арендодателя, а также иных уполномоченных органов; если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области; установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости; если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям.
Такого основания для изменения в одностороннем порядке размера арендной платы, как определение рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка, п. 2.11 Порядка не содержит.
Отчет о рыночной стоимости составлен 05.09.2013, изменения в указанные выше пункты Порядка, устанавливающие порядок изменения арендной платы, в том числе в связи с определением рыночной стоимости размера арендной платы, внесены в мае 2013 года, то есть до подготовки отчета. В оспариваемом уведомлении Комитета также указано на применение названных положений Порядка в редакции постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 08.05.2013 N 195.
Отсутствие в пунктах 2.11 и 2.13 Порядка запрета на изменение размера арендной платы за предыдущий период само по себе не свидетельствует о возможности применении указанного отчета от 05.09.2013 ретроспктивно, в целях изменения арендодателем арендной платы с 01.01.2013.
Заявитель апелляционной жалобы расширительно толкует указанные выше пункты Порядка и иных правовых оснований, устанавливающих право Комитета в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании отчета о стоимости аренды, подготовленного в соответствии с нормами законодательства об оценке, за предыдущий период заявитель апелляционной жалобы не назвал, законность и обоснованность оспариваемого уведомления не обосновал надлежащими доказательствами.
Учитывая изложенное, вывод суд первой инстанции об отсутствии у Комитета оснований для установления арендной платы с 01.01.2013 в соответствии с указанным отчетом о рыночной стоимости, суд апелляционной инстанции считает правильным.
Иные обстоятельства, приведенные в апелляционной жалобе, не имеют правового значения, так как основанием для удовлетворения апелляционной жалобы не являются.
Судом первой инстанции установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, полно и всесторонне исследованы и оценены доказательства по делу, правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих в любом случае отмену судебного акта в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исходя из доводов апелляционной жалобы, оснований для отмены определения Арбитражного суда Новосибирской области от 18 июля 2014 года по делу N А45-5051/2013 и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации податель жалобы - Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с этим государственная пошлина по апелляционной жалобе взысканию не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01 июля 2014 года по делу N А27-5029/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Н.А.УСЕНКО
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.09.2014 N 07АП-8117/2014 ПО ДЕЛУ N А27-5029/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2014 г. по делу N А27-5029/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего Усенко Н.А.,
судей: Кудряшевой Е.В., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л.,
при участии:
от истца: Кураловой К.С. по доверенности от 25.09.2012,
от ответчика: без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (рег. N 07АП-8117/2014) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01 июля 2014 года (судья Аникина Н.А.) по делу N А27-5029/2014 по иску индивидуального предпринимателя Щедрина Сергея Алексеевича, г. Кемерово (ОГРНИП 304420507200260 ИНН 420700257453) к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) о признании недействительным уведомления от 24.09.2013 исх. N 9-6-09/1194 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 08.02.2011 N 11-02-с/11,
установил:
индивидуальный предприниматель Щедрин Сергей Алексеевич (далее - ИП Щедрин С.А., истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) уведомления от 24.09.2013 (исх. N 9-6-09/1194) об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 08.02.2011 N 11-02-с/11.
Заявление мотивировано тем, что уведомлением ответчика от 24.09.2013 со ссылкой на отчет от 05.09.2014 об оценке рыночной стоимости права пользования земельным участком по состоянию на 01.01.2013 арендная плата с 01.01.2013 составляет 29 756 руб. 09 коп. в месяц. Однако действующее законодательство не предусматривает возможность применения к отношениям сторон рыночной стоимости арендной платы, установленной на прошедший период пользования земельным участком; порядок расчета арендной платы, установленный договором, может быть изменен только по соглашению сторон; отчет о рыночной стоимости аренды не применим, поскольку с даты, на которую определена стоимость, прошло более 6 месяцев и в самом отчете применены корректирующие коэффициенты по состоянию на январь 2013 года.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 01 июля 2014 года признано недействительным уведомление Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 24.09.2013 N 9-6-09/1194 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 08.02.2011 N 11-02-С/11.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области не согласился с решением Арбитражного суда Кемеровской области от 01 июля 2014 года, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, размер арендной платы может быть оценен оценщиком на любую дату; из содержания п. п. 2.11, 2.13 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 не следует запрета на возможность изменения размера арендной платы за предыдущий период; суд первой инстанции применил пункт 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, неподлежащий применению.
Заявитель апелляционной жалобы, не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о том, что комитетом должен быть указан конкретный случай, предусмотренный пунктом 2.11 Порядка, в редакции на дату составления отчета, в связи с которым произведена оценка рыночной стоимости арендной платы в 2013 году, указывает на то, что отчет о рыночной стоимости арендной платы от 21.08.2012 N 144-08-2012 был подготовлен не в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка и на дату составления отчета (21.08.2012) в Порядок еще не были внесены изменения в части установления такого случая изменения арендной платы как изменение кадастровой стоимости земельного участка.
Комитет считает, что при изменении размера арендной платы подлежал применению Порядок, утвержденный постановлением Коллегии АКО N 62, в редакции, действующей на дату оценки, а не на дату составления отчета, согласно которому определены случаи, в которых размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Таким случаем является определение рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке.
ИП Щедрин С.А. представил объяснения, изложенные в письменной форме, указав на несогласие с доводами апелляционной жалобы и обоснованные выводы суда по существу спора, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своего представителя не направил.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 01.07.2014, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 08.02.2011 между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (арендодателем) и ИП Щедриным С.А. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 11-02-с/11, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное пользование земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, с кадастровым номером 42:24:0401006:74, категория земель: земли населенных пунктов, адрес: г. Кемерово, Рудничный район, юго-восточнее автодороги г. Кемерово - г. Мариинск, площадью 4028 кв. м, разрешенное использование: для строительства комплекса предприятий и объектов дорожного сервиса.
По акту приема-передачи от 08.02.2011 указанный в п. 1.1 договора земельный участок передан в пользование арендатору.
В пункте 2.1 договора (с дополнительным соглашением от 14.06.2012) срок действия договора аренды установлен с момента его заключения до 06.07.2012.
Согласно пункту 2.3 договора условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка - 26.10.2010.
Срок действия договора аренды от 08.02.2011 N 11-02-с/11 при отсутствии возражений сторон продлен после 06.07.2012 на неопределенный срок в соответствии с пунктом 7.2 договора и пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из пункта 3.1 договора аренды следует, что размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора.
Согласно протоколу определения величины арендной платы от 08.02.2011 к договору аренды, размер арендной платы с 26.10.2010 составляет 48 777 руб. 16 коп. в месяц (на основании Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62).
Арендная плата исчислена по формуле, в основу которой положена кадастровая стоимость арендованного земельного участка.
Дополнительным соглашением к договору аренды от 08.02.2011 размер арендной платы с 26.10.2010 установлен в сумме 19 510 руб. 87 коп. в месяц, с 01.01.2011 - 21 548 руб. 67 коп. в месяц.
Согласно уведомлению Комитета от 15.11.2011 N 9-6-11/1461 арендная плата с 01.01.2012 составила 59 143 руб. 35 коп. в месяц.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23.05.2012 по делу N А27-21451/2011 кадастровая стоимость арендованного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости равной 2 107 000 руб.
Согласно уведомлению Комитета от 28.08.2012 N 9-6-08/2332 арендная плата с 23.06.2012 составила 44 125 руб. в месяц.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 02.04.2013 по делу N А27-19576/2012 признано недействительным уведомление Комитета от 28.08.2012 об изменении арендной платы.
Комитет в адрес предпринимателя направил уведомление от 24.09.2013 N 9-6-09/1194 об изменении арендной платы по договору аренды, размер которой с 01.01.2013 составил 29765 руб. 09 коп. а месяц. Размер арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования земельным участком N 202-08-2013 от 05.09.2013.
ИП Щедрин С.А., не соглашаясь с указанным уведомлением и полагая, что действующим законодательством не предусмотрена возможность применения к отношениям сторон рыночной стоимости арендной платы, установленной на прошедший период пользования земельным участком, а также не допускается изменение в одностороннем порядке арендной платы, согласованной сторонами в договоре, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленное требование, исходил из того, что арендная плата за 2012 год определена, исходя из кадастровой стоимости земельного участка; отчет о рыночной стоимости аренды земли N 202-08-2013, в соответствии с которым размер арендной платы установлен уведомлением Комитета от 24.09.2013 в одностороннем порядке с 01.01.2013 равным 29 765 руб. 09 коп. в месяц, составлен только 05.09.2013; действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы, а поэтому у Комитета отсутствовали основания для применения указанного отчета от 05.09.2013 ретроспективно, в целях изменения арендодателем арендной платы с 01.01.2013.
Указанные выводы суда первой инстанции соответствуют действующему гражданскому законодательству, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к способам защиты гражданских прав относит признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительной ее части.
По смыслу части 4 статьи 421 и части 1 статьи 424 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ сторона может обратиться в суд за изменением условий договора при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
К иным случаям относятся, в том числе недостижение сторонами согласия по изменению договора.
В пункте 3 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", в соответствии с которым к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Согласно принципу предсказуемости расчета арендной платы в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Оспариваемое уведомление содержит ссылку на п. 3.6 договора аренды, согласно которому размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в том числе, в случае определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка.
В п. 3.7 договора указано, что независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее взыскания считаются измененными с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Согласно оспариваемому уведомлению новый размер арендной платы определен на основании отчета ООО "Центр оценки и экспертиз" N 202-08-2013, составленном 05.09.2013, и устанавливается с 01.01.2013, что не согласуется с условиями п. 3.7 договора аренды.
Согласно отчету рыночная стоимость права пользования (величина арендной платы) земельного участка, общей площадью 4028 кв. м, кадастровый номер: 42:24:0401006:74, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, юго-восточнее автодороги Кемерово - Мариинск, на дату оценки 01.01.2013 составила 357 181 руб. 11 коп. в год, 29 765 руб. 09 коп. в месяц.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что п. 2.11 и п. 2.13 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденных Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (далее - Порядок) в редакции постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 08.05.2013 N 195 не установлен запрет на изменение размера арендной платы за предыдущий период, суд апелляционной инстанции считает несостоятельным.
В соответствии с пунктом 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации размер арендной платы в расчете на год определяется органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из перечисленных способов, в том числе на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 2.13 Порядка в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 Порядка, за исключением земель под домами индивидуальной жилой застройки, земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, производится оценка рыночной стоимости арендной платы.
Для целей названного пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В соответствии с абзацами пятым - восьмым пункта 2.11 Порядка размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях: несоответствие разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию либо нахождение на земельном участке объектов, возведенных при отсутствии проектной и разрешительной документации (самовольном строительстве), установленные по результатам проверки комиссией арендодателя, а также иных уполномоченных органов; если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области; установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости; если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям.
Такого основания для изменения в одностороннем порядке размера арендной платы, как определение рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка, п. 2.11 Порядка не содержит.
Отчет о рыночной стоимости составлен 05.09.2013, изменения в указанные выше пункты Порядка, устанавливающие порядок изменения арендной платы, в том числе в связи с определением рыночной стоимости размера арендной платы, внесены в мае 2013 года, то есть до подготовки отчета. В оспариваемом уведомлении Комитета также указано на применение названных положений Порядка в редакции постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 08.05.2013 N 195.
Отсутствие в пунктах 2.11 и 2.13 Порядка запрета на изменение размера арендной платы за предыдущий период само по себе не свидетельствует о возможности применении указанного отчета от 05.09.2013 ретроспктивно, в целях изменения арендодателем арендной платы с 01.01.2013.
Заявитель апелляционной жалобы расширительно толкует указанные выше пункты Порядка и иных правовых оснований, устанавливающих право Комитета в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании отчета о стоимости аренды, подготовленного в соответствии с нормами законодательства об оценке, за предыдущий период заявитель апелляционной жалобы не назвал, законность и обоснованность оспариваемого уведомления не обосновал надлежащими доказательствами.
Учитывая изложенное, вывод суд первой инстанции об отсутствии у Комитета оснований для установления арендной платы с 01.01.2013 в соответствии с указанным отчетом о рыночной стоимости, суд апелляционной инстанции считает правильным.
Иные обстоятельства, приведенные в апелляционной жалобе, не имеют правового значения, так как основанием для удовлетворения апелляционной жалобы не являются.
Судом первой инстанции установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, полно и всесторонне исследованы и оценены доказательства по делу, правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих в любом случае отмену судебного акта в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исходя из доводов апелляционной жалобы, оснований для отмены определения Арбитражного суда Новосибирской области от 18 июля 2014 года по делу N А45-5051/2013 и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации податель жалобы - Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с этим государственная пошлина по апелляционной жалобе взысканию не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01 июля 2014 года по делу N А27-5029/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Н.А.УСЕНКО
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)