Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управление капитального строительства" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.09.2013 по делу N А47-4963/2013 (судья Александров А.А.).
Открытое акционерное общество "Управление капитального строительства" (далее - ОАО "Управление капитального строительства", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра по Оренбургской области, ответчик) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Оренбургской области от 19.04.2013 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007; обязании зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007 в ЕГРП.
Решением суда первой инстанции от 16.09.2013 (резолютивная часть объявлена 12.09.2013 - л.д. 120) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С принятым решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО "Управление капитального строительства" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Обосновывая необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка предоставленного для строительства жилого квартала, ссылается на положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой право собственности на земельный участок, занятый многоэтажным домом, возникает у собственников помещений в доме с момента постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а орган государственной власти или орган местного самоуправления утрачивает право распоряжения таким земельным участком. Поскольку, в настоящее время земельные участки, под введенными в эксплуатацию жилыми домами находятся в аренде у ОАО "Управление капитального строительства", это противоречит как Гражданскому кодексу Российской Федерации (статья 273), так и Земельному кодексу Российской Федерации (статья 35).
Указывает, что заключение представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды по смыслу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит законодательству; поскольку договор прекратил свое действие в части площади земельного участка, на которой расположены введенные в эксплуатацию жилые дома, является необоснованным вывод суда о заключении договора в отношении нового объекта.
По мнению апеллянта, внесенные в соответствующий раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217, в отношении введенных в эксплуатацию домов и переданных квартир (дома N 8 и 9 строительные) прекращены в связи с исполнением договора участия в долевом строительстве на основании пункта 8.1 статьи 13 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом, пунктом 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен автоматический порядок сохранения обременений возникших в силу закона, в отношении образуемых земельных участков.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции заявитель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:0:0217, предоставленном для застройки жилого квартала, на основании договора аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007, заключенного с Администрацией города Оренбурга сроком до 01.01.2010 (л.д. 17).
Дополнительным соглашением от 11.04.2011 к названному договору аренды (л.д. 30) пункт 1.1. договора аренды изложен в следующей редакции: "арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 211 895 кв. м с кадастровым номером 56:44:0000000:217, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, 19 микрорайон СВЖР. Земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:44:0202006".
Дополнительным соглашением от 11.12.2012 срок действия договора продлен до 29.11.2015 (л.д. 33).
Договор аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем свидетельствуют соответствующие отметки Управления Росреестра по Оренбургской области (л.д. 20,29,32,34).
Постановлением администрации города Оренбурга от 22.11.2010 N 8495-п (л.д. 46) утверждена схема расположения и образования земельных участков в 19 мкр. СВЖР, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217.
При этом образованы следующие земельные участки:
- земельный участок площадью 5134 кв. м на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, 19 микрорайон Северо-восточного жилого района. Земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала 56:44:0202006. Разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, административных и офисных зданий: под строительство четырнадцатиэтажного жилого дома с офисными помещениями (строительный N 8). Категория земель: земли населенных пунктов,
- земельный участок площадью 5 866 кв. м на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, 19 микрорайон Северо-восточного жилого района. Земельный участок расположен на южной части кадастрового квартала 56:44:0202006. Разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки под строительство четырнадцатиэтажного жилого дома (строительный N 9). Категория земель: земли населенных пунктов,
- земельный участок площадью 200 895 кв. м на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, 19 микрорайон Северо-восточного жилого района. Земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:44:0202006. Разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для застройки жилого квартала. Категория земель: земли населенных пунктов.
Образованные в результате раздела земельные участки поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров 56:44:0000000:11, 56:44:0000000:428, 56:44:0000000:429, соответственно (л.д. 48-52).
Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что жилые дома со строительными номерами 8 и 9, расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 56:44:0000000:11, 56:44:0000000:428. В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, жилой дом N 8 сдан в эксплуатацию (л.д. 53-56).
Дополнительным соглашением от 26.07.2012 (л.д. 44-45) ОАО "Управление капитального строительства" и Администрация города Оренбурга изменили предмет договора аренды земельного участка, а именно, предметом аренды является: "земельный участок площадью 200 895 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0000000:429, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, 19 микрорайон Северо-восточного жилого района. Земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:44:0202006, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для застройки жилого квартала".
06.03.2013 ОАО "Управление капитального строительства" обратилось в Управление Росреестра с заявлением (вх. N 01/118/2013-127 - л.д. 84) о государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.07.2012 к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007 (далее - договор аренды).
В качестве правоустанавливающего документа на регистрацию представлено дополнительное соглашение от 26.07.2012 (далее - дополнительное соглашение - л.д. 87) к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007 (л.д. 85).
Регистрирующим органом при проведении правовой экспертизы установлено, что согласно кадастровому паспорту земельного участка от 19.04.2011 N 56/11-55337, выданному ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Оренбургской области (приложение 1), земельный участок с кадастровым номером 56:44:0000000:429 образован из земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217.
При проверке ранее зарегистрированных и заявленных прав Управлением установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержатся сведения о том, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0000000:217 осуществляется строительство многоквартирных домов со строительными номерами по генеральному плану: N 7, N 9, N 10, N 11.
На дату принятия оспариваемого решения в раздел ЕГРП, открытый на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0000000:217, внесены:
- записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве,
- о том, что объекты долевого участия являются предметом ипотеки в силу закона (в случае, если строительство объекта долевого участия осуществляется при использовании кредитных средств),
- записи о том, что объекты долевого участия могут являться предметом договорной ипотеки (например, договор о залоге прав требования, согласно которому залогодатель/физическое лицо передает залогодержателю/банку в залог права требования на получение в собственность жилого помещения).
На основании абз. 4, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующим органом принято решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007, оформленное сообщением от 19.04.2013 (л.д. 13-16). В качестве основания отказа указано, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0000000:217 осуществляется строительство жилых домов, в отношении него внесены 603 записи о регистрации договоров долевого участия в строительстве, часть из которых является предметом ипотеки - 363 записи. Являющийся предметом дополнительного соглашения земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217, поэтому государственная регистрация дополнительного соглашения должна быть осуществлена посредством создания новых разделов в ЕГРП взамен подлежащего закрытию раздела ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217 (исходного земельного участка). При отсутствии надлежащих правовых оснований для прекращения записей о залоге, либо для их перенесения в подлежащие созданию в отношении соответствующих образованных земельных участков разделов ЕГРП, имеются правовые препятствия проведения государственной регистрации дополнительного соглашения без предоставления дополнительных документов.
Полагая данный отказ незаконным и необоснованным ОАО "Управление капитального строительства" обратилось с требованием о признании незаконным решения Управления Росреестра по Оренбургской области от 19.04.2013 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды и обязании зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007 в ЕГРП.
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции установил наличие зарегистрированных в отношении исходного земельного участка обременений, обусловленных заключением договоров долевого участия в строительстве и их сохранение в отсутствие доказательств передачи участникам долевого строительства объектов долевого строительства. Не установив доказательств осуществления государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на первое помещение в жилом доме, суд пришел к выводу о недоказанности заявителем факта прекращения договора аренды, между тем дополнительным соглашением прекращены арендные отношения в отношении земельных участков, необходимых для строительства жилых домов N 8 и 9. Сделав вывод о нахождении в залоге прав застройщика в отношении всего исходного земельного участка, суд пришел к выводу о несоответствии дополнительного соглашения к договору аренды, предметом которого является один из образованных земельных участков, требованиям части 1, части 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом судом отмечено, что заявителем не представлено на государственную регистрацию документов, необходимых для открытия подразделов ЕГРП в отношении земельных участков, на которых размещены жилые дома N 8 и 9.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации)).
По смыслу статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривая такие дела, суд должен оценивать отказ с точки зрения его несоответствия закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию, за исключением случаев, когда регистратор должен был приостановить регистрацию, а не отказывать в ней.
В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации установлены основания для государственной регистрации прав, из которого следует, что основанием для государственной регистрации прав являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 17 указанного Закона и является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).
В силу абзацев 3, 4 пункта 1 статьи 13 указанного Закона, в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Согласно абз. 4, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на регистрацию не соответствуют по форме или содержанию требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Из существа спорных отношений сторон усматривается, что законность обжалуемого отказа в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, обремененного залогом участников долевого строительства, находится в зависимости от допустимости заключения дополнительного соглашения, в соответствии с которым объектом аренды является один из образованных в результате раздела земельных участков, без внесения изменений в договоры долевого участия в строительстве.
В силу статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по договору, в том числе обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, обеспечивается залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Закона.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ с момента государственной регистрации, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору, у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Совокупность приведенных выше норм и неоспариваемых сторонами обстоятельств, свидетельствует о возникновении и государственной регистрации залога у участников долевого строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217 (договоры долевого участия в строительстве, уступки прав (цессии) на л.д. 106-114).
В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу пункта 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Поскольку залог права аренды земельного участка не прекращен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что раздел земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217 требует согласия залогодержателей земельного участка - участников долевого строительства.
Доводы подателя апелляционной жалобы, связанные с автоматическим сохранением существующих обременений земельного участка в отношении вновь образуемых земельных участков, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Отношения, связанные с возникновением и сохранением прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки регулируются положениями статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22.2 Закона о государственной регистрации.
Пунктами 4, 5 статьи 22.2 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков. Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.
В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Пунктом 6 названной нормы, предусмотрено, что не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Доводы апеллянта о применении предусмотренных пунктом 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации правил об автоматическом сохранении залога недвижимого имущества (ипотеки) в отношении каждого из образуемых участков, в случаях возникновения залога в силу закона, что имеет место в случае возникновения залога в пользу участников долевого строительства (часть 3 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ), не может быть истолкован как допускающий возможность изменения предмета залога без согласия участников долевого строительства.
Как следует из пункта 9 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Федерального закона N 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом. Таким образом, анализируемые отношения не подлежат регулированию Земельным кодексом Российской Федерации.
Кроме того, доводы об автоматическом сохранении залога в пользу участников долевого строительства приведены апеллянтом без учета обстоятельств наличия договорной ипотеки (в случаях заключения участником долевого строительства договора о залоге прав требования, согласно которому залогодатель/физическое лицо передает залогодержателю/банку в залог права требования на получение в собственность жилого помещения), а также состава документов предоставленных заявителем на государственную регистрацию.
Особенностью рассматриваемой ситуации является невозможность сохранения записей об обременении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217 в пользу участников долевого строительства, ввиду отсутствия регулирования арендных отношений по поводу всех образованных из исходного земельных участков представленным на регистрацию дополнительным соглашением.
Дополнительным соглашением от 26.07.2012 ОАО "Управление капитального строительства" и Администрация города Оренбурга фактически изменили предмет договора аренды земельного участка, указав, что предметом аренды является один из образованных в результате раздела земельный участок площадью 200 895 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0000000:429.
Между тем, по смыслу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 4, 5 статьи 22.2 Закона о государственной регистрации продолжение существования обязательственных отношений (в результате заключения новых либо изменения ранее заключенных договоров аренды) должно иметь место в отношении всех образуемых и измененных земельных участков.
Иной подход исключает стабильность зарегистрированных обременений применительно к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с пунктами 43 - 44 Правил ведения ЕГРП, источником данных для формирования подраздела III ЕГРП, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества (включая договоры долевого участия), служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений). В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. При прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). В листах специальных частей подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "дата регистрации". В графе, в которой описывается объект недвижимого имущества или содержание ограничения (обременения) права (приложение N 8), указываются сведения о ранее существовавших объектах недвижимого имущества в соответствии с пунктами 28 - 35 настоящих Правил, а также их кадастровые (условные) номера.
Таким образом, преобразование объекта влечет сохранение записи об ограничениях (обременениях) права (ипотеки), в отношении всех вновь образованных объектов.
Рассмотрением дела судом первой инстанции установлено, что в отношении образованных земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0000000:11, 56:44:0000000:428, на которых размещены объекты недвижимости под строительными номерами 8, 9, заявителем на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые для открытия соответствующих разделов ЕГРП (расписка в получении документов на государственную регистрацию на л.д. 75).
В связи с чем, в целях осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения у регистрирующего органа отсутствовала возможность перенести в соответствующие разделы ЕГРП записи о залоге права аренды застройщика в пользу участников долевого строительства, что является препятствием для проведения государственной регистрации спорного дополнительного соглашения.
Доводы апеллянта о прекращении залога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0000000:11, 56:44:0000000:428 подлежат отклонению как не подтвержденные доказательствами.
В силу пункта 8.1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче).
В материалах настоящего дела отсутствуют документально подтвержденные сведения о том, что у Управления Росреестра имелись основания для вывода о прекращении записей о залоге.
Доказательств свидетельствующих о прекращении договора аренды по основаниям части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с регистрацией права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме со строительным номером 9 и вводе его в эксплуатацию, суду не представлено. Содержание обжалуемого отказа позволяет сделать вывод об осуществлении государственной регистрации прав лишь в отношении жилого дома со строительным номером 8 (л.д. 14).
При названных выше обстоятельствах оспариваемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности соответствует положениям пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, о чем арбитражный суд первой инстанции сделал правильные выводы.
При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными и не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения подлежат отнесению на ее подателя.
Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов уплачивается 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.
При обращении с апелляционной жалобой в соответствии с платежным поручением от 08.10.2013 N 1546 ОАО "Управление капитального строительства" была уплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей. Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1000 рублей подлежит возврату апеллянту из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.09.2013 по делу N А47-4963/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управление капитального строительства" - без удовлетворения.
Возвратить открытому акционерному обществу "Управление капитального строительства" из федерального бюджета 1000 рублей - излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению от 08.10.2013 N 1546.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.11.2013 N 18АП-11758/2013 ПО ДЕЛУ N А47-4963/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 ноября 2013 г. N 18АП-11758/2013
Дело N А47-4963/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управление капитального строительства" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.09.2013 по делу N А47-4963/2013 (судья Александров А.А.).
Открытое акционерное общество "Управление капитального строительства" (далее - ОАО "Управление капитального строительства", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра по Оренбургской области, ответчик) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Оренбургской области от 19.04.2013 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007; обязании зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007 в ЕГРП.
Решением суда первой инстанции от 16.09.2013 (резолютивная часть объявлена 12.09.2013 - л.д. 120) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С принятым решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ОАО "Управление капитального строительства" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Обосновывая необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка предоставленного для строительства жилого квартала, ссылается на положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой право собственности на земельный участок, занятый многоэтажным домом, возникает у собственников помещений в доме с момента постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а орган государственной власти или орган местного самоуправления утрачивает право распоряжения таким земельным участком. Поскольку, в настоящее время земельные участки, под введенными в эксплуатацию жилыми домами находятся в аренде у ОАО "Управление капитального строительства", это противоречит как Гражданскому кодексу Российской Федерации (статья 273), так и Земельному кодексу Российской Федерации (статья 35).
Указывает, что заключение представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды по смыслу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит законодательству; поскольку договор прекратил свое действие в части площади земельного участка, на которой расположены введенные в эксплуатацию жилые дома, является необоснованным вывод суда о заключении договора в отношении нового объекта.
По мнению апеллянта, внесенные в соответствующий раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217, в отношении введенных в эксплуатацию домов и переданных квартир (дома N 8 и 9 строительные) прекращены в связи с исполнением договора участия в долевом строительстве на основании пункта 8.1 статьи 13 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом, пунктом 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен автоматический порядок сохранения обременений возникших в силу закона, в отношении образуемых земельных участков.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции заявитель является арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:0:0217, предоставленном для застройки жилого квартала, на основании договора аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007, заключенного с Администрацией города Оренбурга сроком до 01.01.2010 (л.д. 17).
Дополнительным соглашением от 11.04.2011 к названному договору аренды (л.д. 30) пункт 1.1. договора аренды изложен в следующей редакции: "арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 211 895 кв. м с кадастровым номером 56:44:0000000:217, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, 19 микрорайон СВЖР. Земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:44:0202006".
Дополнительным соглашением от 11.12.2012 срок действия договора продлен до 29.11.2015 (л.д. 33).
Договор аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем свидетельствуют соответствующие отметки Управления Росреестра по Оренбургской области (л.д. 20,29,32,34).
Постановлением администрации города Оренбурга от 22.11.2010 N 8495-п (л.д. 46) утверждена схема расположения и образования земельных участков в 19 мкр. СВЖР, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217.
При этом образованы следующие земельные участки:
- земельный участок площадью 5134 кв. м на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, 19 микрорайон Северо-восточного жилого района. Земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала 56:44:0202006. Разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, административных и офисных зданий: под строительство четырнадцатиэтажного жилого дома с офисными помещениями (строительный N 8). Категория земель: земли населенных пунктов,
- земельный участок площадью 5 866 кв. м на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, 19 микрорайон Северо-восточного жилого района. Земельный участок расположен на южной части кадастрового квартала 56:44:0202006. Разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки под строительство четырнадцатиэтажного жилого дома (строительный N 9). Категория земель: земли населенных пунктов,
- земельный участок площадью 200 895 кв. м на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, местоположение: Оренбургская область, город Оренбург, 19 микрорайон Северо-восточного жилого района. Земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:44:0202006. Разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для застройки жилого квартала. Категория земель: земли населенных пунктов.
Образованные в результате раздела земельные участки поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров 56:44:0000000:11, 56:44:0000000:428, 56:44:0000000:429, соответственно (л.д. 48-52).
Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что жилые дома со строительными номерами 8 и 9, расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 56:44:0000000:11, 56:44:0000000:428. В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, жилой дом N 8 сдан в эксплуатацию (л.д. 53-56).
Дополнительным соглашением от 26.07.2012 (л.д. 44-45) ОАО "Управление капитального строительства" и Администрация города Оренбурга изменили предмет договора аренды земельного участка, а именно, предметом аренды является: "земельный участок площадью 200 895 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0000000:429, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, 19 микрорайон Северо-восточного жилого района. Земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:44:0202006, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для застройки жилого квартала".
06.03.2013 ОАО "Управление капитального строительства" обратилось в Управление Росреестра с заявлением (вх. N 01/118/2013-127 - л.д. 84) о государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.07.2012 к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007 (далее - договор аренды).
В качестве правоустанавливающего документа на регистрацию представлено дополнительное соглашение от 26.07.2012 (далее - дополнительное соглашение - л.д. 87) к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007 (л.д. 85).
Регистрирующим органом при проведении правовой экспертизы установлено, что согласно кадастровому паспорту земельного участка от 19.04.2011 N 56/11-55337, выданному ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Оренбургской области (приложение 1), земельный участок с кадастровым номером 56:44:0000000:429 образован из земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217.
При проверке ранее зарегистрированных и заявленных прав Управлением установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержатся сведения о том, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0000000:217 осуществляется строительство многоквартирных домов со строительными номерами по генеральному плану: N 7, N 9, N 10, N 11.
На дату принятия оспариваемого решения в раздел ЕГРП, открытый на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0000000:217, внесены:
- записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве,
- о том, что объекты долевого участия являются предметом ипотеки в силу закона (в случае, если строительство объекта долевого участия осуществляется при использовании кредитных средств),
- записи о том, что объекты долевого участия могут являться предметом договорной ипотеки (например, договор о залоге прав требования, согласно которому залогодатель/физическое лицо передает залогодержателю/банку в залог права требования на получение в собственность жилого помещения).
На основании абз. 4, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующим органом принято решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007, оформленное сообщением от 19.04.2013 (л.д. 13-16). В качестве основания отказа указано, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0000000:217 осуществляется строительство жилых домов, в отношении него внесены 603 записи о регистрации договоров долевого участия в строительстве, часть из которых является предметом ипотеки - 363 записи. Являющийся предметом дополнительного соглашения земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217, поэтому государственная регистрация дополнительного соглашения должна быть осуществлена посредством создания новых разделов в ЕГРП взамен подлежащего закрытию раздела ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217 (исходного земельного участка). При отсутствии надлежащих правовых оснований для прекращения записей о залоге, либо для их перенесения в подлежащие созданию в отношении соответствующих образованных земельных участков разделов ЕГРП, имеются правовые препятствия проведения государственной регистрации дополнительного соглашения без предоставления дополнительных документов.
Полагая данный отказ незаконным и необоснованным ОАО "Управление капитального строительства" обратилось с требованием о признании незаконным решения Управления Росреестра по Оренбургской области от 19.04.2013 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды и обязании зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 7/л-20юр от 20.02.2007 в ЕГРП.
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции установил наличие зарегистрированных в отношении исходного земельного участка обременений, обусловленных заключением договоров долевого участия в строительстве и их сохранение в отсутствие доказательств передачи участникам долевого строительства объектов долевого строительства. Не установив доказательств осуществления государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на первое помещение в жилом доме, суд пришел к выводу о недоказанности заявителем факта прекращения договора аренды, между тем дополнительным соглашением прекращены арендные отношения в отношении земельных участков, необходимых для строительства жилых домов N 8 и 9. Сделав вывод о нахождении в залоге прав застройщика в отношении всего исходного земельного участка, суд пришел к выводу о несоответствии дополнительного соглашения к договору аренды, предметом которого является один из образованных земельных участков, требованиям части 1, части 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом судом отмечено, что заявителем не представлено на государственную регистрацию документов, необходимых для открытия подразделов ЕГРП в отношении земельных участков, на которых размещены жилые дома N 8 и 9.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации)).
По смыслу статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривая такие дела, суд должен оценивать отказ с точки зрения его несоответствия закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию, за исключением случаев, когда регистратор должен был приостановить регистрацию, а не отказывать в ней.
В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации установлены основания для государственной регистрации прав, из которого следует, что основанием для государственной регистрации прав являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 17 указанного Закона и является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).
В силу абзацев 3, 4 пункта 1 статьи 13 указанного Закона, в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Согласно абз. 4, 10, 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на регистрацию не соответствуют по форме или содержанию требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Из существа спорных отношений сторон усматривается, что законность обжалуемого отказа в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, обремененного залогом участников долевого строительства, находится в зависимости от допустимости заключения дополнительного соглашения, в соответствии с которым объектом аренды является один из образованных в результате раздела земельных участков, без внесения изменений в договоры долевого участия в строительстве.
В силу статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по договору, в том числе обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, обеспечивается залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Закона.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ с момента государственной регистрации, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору, у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Совокупность приведенных выше норм и неоспариваемых сторонами обстоятельств, свидетельствует о возникновении и государственной регистрации залога у участников долевого строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217 (договоры долевого участия в строительстве, уступки прав (цессии) на л.д. 106-114).
В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу пункта 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.
Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Поскольку залог права аренды земельного участка не прекращен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что раздел земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217 требует согласия залогодержателей земельного участка - участников долевого строительства.
Доводы подателя апелляционной жалобы, связанные с автоматическим сохранением существующих обременений земельного участка в отношении вновь образуемых земельных участков, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Отношения, связанные с возникновением и сохранением прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки регулируются положениями статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22.2 Закона о государственной регистрации.
Пунктами 4, 5 статьи 22.2 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков. Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.
В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Пунктом 6 названной нормы, предусмотрено, что не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Доводы апеллянта о применении предусмотренных пунктом 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации правил об автоматическом сохранении залога недвижимого имущества (ипотеки) в отношении каждого из образуемых участков, в случаях возникновения залога в силу закона, что имеет место в случае возникновения залога в пользу участников долевого строительства (часть 3 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ), не может быть истолкован как допускающий возможность изменения предмета залога без согласия участников долевого строительства.
Как следует из пункта 9 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Федерального закона N 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом. Таким образом, анализируемые отношения не подлежат регулированию Земельным кодексом Российской Федерации.
Кроме того, доводы об автоматическом сохранении залога в пользу участников долевого строительства приведены апеллянтом без учета обстоятельств наличия договорной ипотеки (в случаях заключения участником долевого строительства договора о залоге прав требования, согласно которому залогодатель/физическое лицо передает залогодержателю/банку в залог права требования на получение в собственность жилого помещения), а также состава документов предоставленных заявителем на государственную регистрацию.
Особенностью рассматриваемой ситуации является невозможность сохранения записей об обременении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:217 в пользу участников долевого строительства, ввиду отсутствия регулирования арендных отношений по поводу всех образованных из исходного земельных участков представленным на регистрацию дополнительным соглашением.
Дополнительным соглашением от 26.07.2012 ОАО "Управление капитального строительства" и Администрация города Оренбурга фактически изменили предмет договора аренды земельного участка, указав, что предметом аренды является один из образованных в результате раздела земельный участок площадью 200 895 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0000000:429.
Между тем, по смыслу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 4, 5 статьи 22.2 Закона о государственной регистрации продолжение существования обязательственных отношений (в результате заключения новых либо изменения ранее заключенных договоров аренды) должно иметь место в отношении всех образуемых и измененных земельных участков.
Иной подход исключает стабильность зарегистрированных обременений применительно к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с пунктами 43 - 44 Правил ведения ЕГРП, источником данных для формирования подраздела III ЕГРП, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества (включая договоры долевого участия), служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений). В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. При прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). В листах специальных частей подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "дата регистрации". В графе, в которой описывается объект недвижимого имущества или содержание ограничения (обременения) права (приложение N 8), указываются сведения о ранее существовавших объектах недвижимого имущества в соответствии с пунктами 28 - 35 настоящих Правил, а также их кадастровые (условные) номера.
Таким образом, преобразование объекта влечет сохранение записи об ограничениях (обременениях) права (ипотеки), в отношении всех вновь образованных объектов.
Рассмотрением дела судом первой инстанции установлено, что в отношении образованных земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0000000:11, 56:44:0000000:428, на которых размещены объекты недвижимости под строительными номерами 8, 9, заявителем на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые для открытия соответствующих разделов ЕГРП (расписка в получении документов на государственную регистрацию на л.д. 75).
В связи с чем, в целях осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения у регистрирующего органа отсутствовала возможность перенести в соответствующие разделы ЕГРП записи о залоге права аренды застройщика в пользу участников долевого строительства, что является препятствием для проведения государственной регистрации спорного дополнительного соглашения.
Доводы апеллянта о прекращении залога в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0000000:11, 56:44:0000000:428 подлежат отклонению как не подтвержденные доказательствами.
В силу пункта 8.1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче).
В материалах настоящего дела отсутствуют документально подтвержденные сведения о том, что у Управления Росреестра имелись основания для вывода о прекращении записей о залоге.
Доказательств свидетельствующих о прекращении договора аренды по основаниям части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с регистрацией права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме со строительным номером 9 и вводе его в эксплуатацию, суду не представлено. Содержание обжалуемого отказа позволяет сделать вывод об осуществлении государственной регистрации прав лишь в отношении жилого дома со строительным номером 8 (л.д. 14).
При названных выше обстоятельствах оспариваемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности соответствует положениям пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, о чем арбитражный суд первой инстанции сделал правильные выводы.
При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными и не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения подлежат отнесению на ее подателя.
Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов уплачивается 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.
При обращении с апелляционной жалобой в соответствии с платежным поручением от 08.10.2013 N 1546 ОАО "Управление капитального строительства" была уплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей. Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1000 рублей подлежит возврату апеллянту из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.09.2013 по делу N А47-4963/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Управление капитального строительства" - без удовлетворения.
Возвратить открытому акционерному обществу "Управление капитального строительства" из федерального бюджета 1000 рублей - излишне уплаченную государственную пошлину по платежному поручению от 08.10.2013 N 1546.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)