Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28 апреля 2015 года по делу N А32-21245/2014
по иску администрации города Сочи
к индивидуальному предпринимателю Ромасу Петру Евгеньевичу
о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, неустойки,
принятое в составе судьи Левченко О.С.,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ромас Петру Евгеньевичу (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды от 16.06.2011 N 4900006977 и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 943 627 руб. 61 коп., неустойки в размере 107 856 руб. 66 коп.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору от 16.06.2011 N 4900006977.
Решением Арбитражного суда от 28.04.2015 удовлетворено ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, производство по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени за период с 24.11.2010 по 31.12.2010 прекращено; с предпринимателя в пользу администрации взыскано 4 928 руб. 55 коп. основного долга за период с 01.01.2011 по 31.12.2013, 18 275 руб. 12 коп. неустойки за период с 11.03.2011 по 19.11.2013.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности в части требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки за 4 квартал 2010 года за период с 24.11.2010 по 31.12.2010. Расчет арендной платы за спорный период производится на основании постановления N 1061 исходя из рыночной стоимости земельного участка равной 6 328 692 руб., размер годовой арендной платы составляет 94 930 руб. 38 коп. Ответчик частично вносил арендные платежи, в связи с чем его задолженность составила 4 928 руб. 55 коп. Расчет неустойки произведен истцом с ошибками, без учета оплат ответчика и на неправильную сумму долга. Также судом отклонено ходатайство ответчика о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предпринимателем не представлено доказательств несоразмерности неустойки. Поскольку, исходя из фактических обстоятельств дела, предпринимателем допущена просрочка внесения арендных платежей только за 4 квартал 2013 года, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора в судебном порядке.
Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - расчет задолженности был произведен истцом в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.05.2011 N 006/77-2011, методология расчета ответчиком не оспорена, доказательств его несоответствия законодательству РФ не представлено;
- - администрацией был соблюден претензионный порядок расторжения договора, о чем свидетельствует претензия N 2719/02-05-18.
Определением от 03.07.2015 в части исковых требований администрации г. Сочи к индивидуальному предпринимателю Ромасу Петру Евгеньевичу о взыскании задолженности и неустойки за период с 24.11.2010 по 31.12.2010 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А32-21245/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Основанием для принятия данного судебного акта явилось то обстоятельство, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о необходимости прекращения производства по делу по требованию о взыскании с предпринимателя задолженности и неустойки за период с 24.11.2010 по 31.12.2010 в связи с пропуском администрацией срока исковой давности. Фактически суд первой инстанции не рассмотрел по существу требования администрации о взыскании с предпринимателя задолженности и неустойки, начисленных за период с 24.11.2010 по 31.12.2010.
В судебное заседание стороны явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении сторон дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 10.02.2010 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования г-к Сочи на земельный участок площадью 612 кв. м, кадастровый номер 23:49:0109015:11, площадью 612 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Победы, 96.
16.06.2011 между администрацией (арендодатель) и ИП Ромасом П.Е. заключен договор N 4900006977 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109015:11, площадью 612 кв. м, расположенного по адресу:
г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Победы, 96, сроком действия с момента его государственной регистрации по 01.09.2014 с видом разрешенного использования - "здание магазина".
Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в установленном законом порядке.
На спорном земельном участке расположен принадлежащий ответчику объект недвижимости - магазин лит. "А", площадью 406 кв. м, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП от 13.10.2011 N 46/091/2011-228.
Согласно разделу 3 договора арендная плата подлежит исчислению в период с 24.11.2010 по 01.09.2014. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.05.2011 N 006/77-2011 и составляет 361 790 руб. Внесение арендной платы осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала; оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Подпунктом "в" пункта 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя потребовать расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более 6 месяцев.
Как указывает истец, ответчик в нарушение заключенного договора не вносил арендную плату за период с 24.11.2010 по 31.12.2013, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 943 627 руб. 61 коп.
Истец направлял в адрес ответчика претензию от 13.02.2013 N 2719/02-05-18 с требованием ликвидировать образовавшуюся задолженность в разумный срок.
21.03.2013 ответчику направлена претензия N 36-35/02-05-17 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды N 4900006977.
Однако ответчик на претензии не ответил, задолженность не погасил, а также не явился для подписания соглашения о расторжении договора аренды, что выступило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.
В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 16 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал следующие разъяснения: при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Ввиду того, что договор аренды спорного земельного участка был заключен после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.
В спорный период порядок определения размера арендной платы, сроки ее внесения регламентировались нормами:
- - постановления глава города Сочи N 791 от 15.06.2007 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - Постановление N 791);
- - постановления главы города Сочи N 210 от 20.06.2009 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210);
- - постановления администрации города Сочи N 1061 от 03.06.2011 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - Постановление N 1061).
Согласно пункту 2 Постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Пунктом 5.7 Постановления N 210 закреплялось, что порядок определения размера годовой арендной платы, установленный пунктами 2, 8 настоящего постановления, применяется для арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления, за исключением договоров аренды земельных участков, указанных в подпунктах 5.1 - 5.5 настоящего постановления.
Учитывая, что предпринимателю земельный участок был предоставлен для размещения магазина, что не подпадало под действие пунктов 5.1 - 5.5 Постановления N 210, размер арендной платы подлежал исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка.
Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствовало положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 (далее - Постановление N 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.
Учитывая, что ни Постановление N 210, ни Постановление N 791 не содержали формулу расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, к спорным правоотношения подлежали применению положения раздела 4 Постановления N 1064 и Постановление N 50, согласно которым размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:
- где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;
- Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;
- С - ставка арендной платы, %;
- Ки - коэффициент инфляции.
Пунктом 9.2 Постановления 210 закреплялось, что при заключении договора аренды земельного участка департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции установил, что в отчете независимого оценщика от 16.05.2011 N 006/77-2011 имеются выводы о рыночной стоимости земельного участка, которая определена в размере 6 328 692 руб., также оценщиком определена рыночная стоимость арендной платы за год, которая составляет 361 790 руб. Данные выводы суда сторонами не оспариваются, суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал администрации представить доказательства наличия иного отчета об оценке, однако такие доказательства суду не представлены.
Истец полагает, что при определении размера арендной платы подлежит применению отчет об оценке в части определения рыночной стоимости арендной платы. Однако данный довод администрации не основывается на положениях выше приведенных нормативно-правовых актов, в которых прямо закреплено, что арендная плата подлежит исчислению исходя из рыночной стоимости самого земельного участка. Ввиду того, что плата за публичные земли является регулируемой, то к спорным правоотношениям подлежат применению непосредственно положения нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок исчисления арендных платежей, вне зависимости от содержания договора аренды.
Нормативно-правовыми актами муниципального образования не установлена ставка арендной платы, исчисляемой исходя из рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого для обслуживания зданий магазина, в связи с чем суд апелляционной инстанции руководствуется общей нормой подпункта 4 пункта 1 Постановления N 50, согласно которой за прочие иные земельные участки ставка арендной платы установлена в размере 1,5 процента от рыночной стоимости участка.
Учитывая, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка был составлен в 2011 году, стороны распространили действие договора на предыдущий период, в 2010-2011 годах размер арендной платы не подлежал индексации, а начиная с 2012 года размер арендной платы подлежал индексированию на соответствующий уровень инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Таким образом размер арендной платы за период с 24.11.2010 по 31.12.2013 составил:
- в 2010 году (с 21.11.2010 по 31.12.2010):
6 328 692 руб. х 1,5% / 4 / 98 дн. х 38 дн. = 9 802 руб. 60 коп.
- в 2011 году:
- 6 328 692 руб. х 1,5% = 94 930 руб. 38 коп. (23 732 руб. 60 коп. в квартал);
- - в 2012 году:
- 6 328 692 руб. х 1,5% х 1,06 = 100 626 руб. 20 коп. (25 156 руб. 55 коп. в квартал);
- - в 2013 году:
6 328 692 руб. х 1,5% х 1,06 х 1,055 = 106 160 руб. 64 коп. (26 540 руб. 16 коп. в квартал).
Как следует из материалов дела, по чеку-ордеру от 09.08.2011 предприниматель внес арендный платеж в размере 100 454 руб. 39 коп., который полностью погасил задолженность по арендной плате за 2010 год и частично оплатил арендные платежи, подлежащие внесению в 2011 году, в связи с чем на дату 31.12.2011 задолженность по внесению арендной платы составила 4 278 руб. 59 коп. (9 802 руб. 60 коп. + 94 930 руб. 38 коп. - 100 454 руб. 39 коп.).
В 2012 году арендные платежи не вносились, в связи с чем общий размер долга составил 104 904 руб. 79 коп. (4 278 руб. 59 коп. + 100 626 руб. 20 коп.).
В 2013 году по чекам-ордерам от 14.06.2013 и от 21.06.2013 предприниматель внес арендные платежи на общую сумму 179 408 руб. 20 коп., которые полностью погасили задолженность за предшествующий период, покрыли обязанность по внесению арендной платы за 1, 2 и часть 3 квартала 2013 года, в связи с чем на дату 31.12.2013 задолженность по внесению арендных платежей составила 31 657 руб. 95 коп.
Таким образом, на дату обращения с иском у предпринимателя отсутствовал как таковой долг за 2010 год, что являлось основание для отказа в удовлетворении иска в данной части. Кроме того, ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению решения об отказе в иске.
Ввиду того, что администрация обратилась с иском в арбитражный суд только 18 декабря 2013 года, исковые требования в части взыскания суммы задолженности за 2010 года, а также в части начисления неустойки на данный долг, который на дату обращения с иском фактически отсутствовал, исковые требования подлежали отклонению в порядке статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3.3 договора внесение арендной платы осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала; оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года. За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных пунктом 3.3 арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).
С учетом размера арендных платежей, определенных судом, периодов внесения арендной платы и осуществленных платежей, размер неустойки за период с 11.03.2011 по 19.11.2013 по расчету суда апелляционной инстанции составляет 21 898 руб. 50 коп.
Исковые требования о расторжении договора аренды основываются администрацией на положениях статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Аналогичные положения закреплены в подпункте "в" пункта 4.1.1 договора аренды.
Из приведенных норм права и условий договора следует, что обращаясь с иском о расторжении договора, администрация была обязана представить доказательства существенного нарушения обществом условий сделки в виде неуплаты арендных платежей 2 и более раза подряд, т.е. факта наличия у предпринимателя задолженности по внесению арендной платы более чем за 1 полугодие, с учетом того, что по условиям договора расчетный период составляет 1 квартал.
Из представленных в материалы дела чеков-ордеров следует, что на дату обращения администрации с иском по настоящему делу у ответчика имелась задолженность по внесению арендной платы частично за 3-ий и за 4-ый квартал 2013 года, однако данного обстоятельства не достаточно для удовлетворения иска администрации в части расторжения договора аренды, т.к. из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в качестве существенного нарушения договора аренды может рассматриваться просрочка арендатора по внесению арендных платежей за 2 периода подряд.
Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливаются специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
С учетом приведенных выше обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно отклонил иск администрации в части расторжения договора аренды.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 апреля 2015 года по делу N А32-21245/2014 отменить в части, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Ромаса Петра Евгеньевича (ИНН 263407995535, ОГРНИП 308263504500067) в пользу администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.12.2013 в размере 31 657 руб. 95 коп., неустойку за период с 11.03.2011 по 19.11.2013 в размере 21 898 руб. 50 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ромаса Петра Евгеньевича (ИНН 263407995535, ОГРН 308263504500067) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 1 200 руб.".
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.10.2015 N 15АП-9048/2015 ПО ДЕЛУ N А32-21245/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 2015 г. N 15АП-9048/2015
Дело N А32-21245/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28 апреля 2015 года по делу N А32-21245/2014
по иску администрации города Сочи
к индивидуальному предпринимателю Ромасу Петру Евгеньевичу
о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, неустойки,
принятое в составе судьи Левченко О.С.,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ромас Петру Евгеньевичу (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды от 16.06.2011 N 4900006977 и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 943 627 руб. 61 коп., неустойки в размере 107 856 руб. 66 коп.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору от 16.06.2011 N 4900006977.
Решением Арбитражного суда от 28.04.2015 удовлетворено ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, производство по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени за период с 24.11.2010 по 31.12.2010 прекращено; с предпринимателя в пользу администрации взыскано 4 928 руб. 55 коп. основного долга за период с 01.01.2011 по 31.12.2013, 18 275 руб. 12 коп. неустойки за период с 11.03.2011 по 19.11.2013.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности в части требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки за 4 квартал 2010 года за период с 24.11.2010 по 31.12.2010. Расчет арендной платы за спорный период производится на основании постановления N 1061 исходя из рыночной стоимости земельного участка равной 6 328 692 руб., размер годовой арендной платы составляет 94 930 руб. 38 коп. Ответчик частично вносил арендные платежи, в связи с чем его задолженность составила 4 928 руб. 55 коп. Расчет неустойки произведен истцом с ошибками, без учета оплат ответчика и на неправильную сумму долга. Также судом отклонено ходатайство ответчика о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предпринимателем не представлено доказательств несоразмерности неустойки. Поскольку, исходя из фактических обстоятельств дела, предпринимателем допущена просрочка внесения арендных платежей только за 4 квартал 2013 года, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора в судебном порядке.
Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - расчет задолженности был произведен истцом в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.05.2011 N 006/77-2011, методология расчета ответчиком не оспорена, доказательств его несоответствия законодательству РФ не представлено;
- - администрацией был соблюден претензионный порядок расторжения договора, о чем свидетельствует претензия N 2719/02-05-18.
Определением от 03.07.2015 в части исковых требований администрации г. Сочи к индивидуальному предпринимателю Ромасу Петру Евгеньевичу о взыскании задолженности и неустойки за период с 24.11.2010 по 31.12.2010 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А32-21245/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Основанием для принятия данного судебного акта явилось то обстоятельство, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о необходимости прекращения производства по делу по требованию о взыскании с предпринимателя задолженности и неустойки за период с 24.11.2010 по 31.12.2010 в связи с пропуском администрацией срока исковой давности. Фактически суд первой инстанции не рассмотрел по существу требования администрации о взыскании с предпринимателя задолженности и неустойки, начисленных за период с 24.11.2010 по 31.12.2010.
В судебное заседание стороны явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении сторон дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 10.02.2010 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования г-к Сочи на земельный участок площадью 612 кв. м, кадастровый номер 23:49:0109015:11, площадью 612 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Победы, 96.
16.06.2011 между администрацией (арендодатель) и ИП Ромасом П.Е. заключен договор N 4900006977 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109015:11, площадью 612 кв. м, расположенного по адресу:
г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Победы, 96, сроком действия с момента его государственной регистрации по 01.09.2014 с видом разрешенного использования - "здание магазина".
Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в установленном законом порядке.
На спорном земельном участке расположен принадлежащий ответчику объект недвижимости - магазин лит. "А", площадью 406 кв. м, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП от 13.10.2011 N 46/091/2011-228.
Согласно разделу 3 договора арендная плата подлежит исчислению в период с 24.11.2010 по 01.09.2014. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.05.2011 N 006/77-2011 и составляет 361 790 руб. Внесение арендной платы осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала; оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Подпунктом "в" пункта 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя потребовать расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более 6 месяцев.
Как указывает истец, ответчик в нарушение заключенного договора не вносил арендную плату за период с 24.11.2010 по 31.12.2013, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 943 627 руб. 61 коп.
Истец направлял в адрес ответчика претензию от 13.02.2013 N 2719/02-05-18 с требованием ликвидировать образовавшуюся задолженность в разумный срок.
21.03.2013 ответчику направлена претензия N 36-35/02-05-17 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды N 4900006977.
Однако ответчик на претензии не ответил, задолженность не погасил, а также не явился для подписания соглашения о расторжении договора аренды, что выступило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.
В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 16 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал следующие разъяснения: при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Ввиду того, что договор аренды спорного земельного участка был заключен после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.
В спорный период порядок определения размера арендной платы, сроки ее внесения регламентировались нормами:
- - постановления глава города Сочи N 791 от 15.06.2007 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - Постановление N 791);
- - постановления главы города Сочи N 210 от 20.06.2009 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210);
- - постановления администрации города Сочи N 1061 от 03.06.2011 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - Постановление N 1061).
Согласно пункту 2 Постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Пунктом 5.7 Постановления N 210 закреплялось, что порядок определения размера годовой арендной платы, установленный пунктами 2, 8 настоящего постановления, применяется для арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления, за исключением договоров аренды земельных участков, указанных в подпунктах 5.1 - 5.5 настоящего постановления.
Учитывая, что предпринимателю земельный участок был предоставлен для размещения магазина, что не подпадало под действие пунктов 5.1 - 5.5 Постановления N 210, размер арендной платы подлежал исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка.
Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствовало положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 (далее - Постановление N 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.
Учитывая, что ни Постановление N 210, ни Постановление N 791 не содержали формулу расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, к спорным правоотношения подлежали применению положения раздела 4 Постановления N 1064 и Постановление N 50, согласно которым размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:
АП = Р x С x Ки,
- где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;
- Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;
- С - ставка арендной платы, %;
- Ки - коэффициент инфляции.
Пунктом 9.2 Постановления 210 закреплялось, что при заключении договора аренды земельного участка департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции установил, что в отчете независимого оценщика от 16.05.2011 N 006/77-2011 имеются выводы о рыночной стоимости земельного участка, которая определена в размере 6 328 692 руб., также оценщиком определена рыночная стоимость арендной платы за год, которая составляет 361 790 руб. Данные выводы суда сторонами не оспариваются, суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал администрации представить доказательства наличия иного отчета об оценке, однако такие доказательства суду не представлены.
Истец полагает, что при определении размера арендной платы подлежит применению отчет об оценке в части определения рыночной стоимости арендной платы. Однако данный довод администрации не основывается на положениях выше приведенных нормативно-правовых актов, в которых прямо закреплено, что арендная плата подлежит исчислению исходя из рыночной стоимости самого земельного участка. Ввиду того, что плата за публичные земли является регулируемой, то к спорным правоотношениям подлежат применению непосредственно положения нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок исчисления арендных платежей, вне зависимости от содержания договора аренды.
Нормативно-правовыми актами муниципального образования не установлена ставка арендной платы, исчисляемой исходя из рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого для обслуживания зданий магазина, в связи с чем суд апелляционной инстанции руководствуется общей нормой подпункта 4 пункта 1 Постановления N 50, согласно которой за прочие иные земельные участки ставка арендной платы установлена в размере 1,5 процента от рыночной стоимости участка.
Учитывая, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка был составлен в 2011 году, стороны распространили действие договора на предыдущий период, в 2010-2011 годах размер арендной платы не подлежал индексации, а начиная с 2012 года размер арендной платы подлежал индексированию на соответствующий уровень инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Таким образом размер арендной платы за период с 24.11.2010 по 31.12.2013 составил:
- в 2010 году (с 21.11.2010 по 31.12.2010):
6 328 692 руб. х 1,5% / 4 / 98 дн. х 38 дн. = 9 802 руб. 60 коп.
- в 2011 году:
- 6 328 692 руб. х 1,5% = 94 930 руб. 38 коп. (23 732 руб. 60 коп. в квартал);
- - в 2012 году:
- 6 328 692 руб. х 1,5% х 1,06 = 100 626 руб. 20 коп. (25 156 руб. 55 коп. в квартал);
- - в 2013 году:
6 328 692 руб. х 1,5% х 1,06 х 1,055 = 106 160 руб. 64 коп. (26 540 руб. 16 коп. в квартал).
Как следует из материалов дела, по чеку-ордеру от 09.08.2011 предприниматель внес арендный платеж в размере 100 454 руб. 39 коп., который полностью погасил задолженность по арендной плате за 2010 год и частично оплатил арендные платежи, подлежащие внесению в 2011 году, в связи с чем на дату 31.12.2011 задолженность по внесению арендной платы составила 4 278 руб. 59 коп. (9 802 руб. 60 коп. + 94 930 руб. 38 коп. - 100 454 руб. 39 коп.).
В 2012 году арендные платежи не вносились, в связи с чем общий размер долга составил 104 904 руб. 79 коп. (4 278 руб. 59 коп. + 100 626 руб. 20 коп.).
В 2013 году по чекам-ордерам от 14.06.2013 и от 21.06.2013 предприниматель внес арендные платежи на общую сумму 179 408 руб. 20 коп., которые полностью погасили задолженность за предшествующий период, покрыли обязанность по внесению арендной платы за 1, 2 и часть 3 квартала 2013 года, в связи с чем на дату 31.12.2013 задолженность по внесению арендных платежей составила 31 657 руб. 95 коп.
Таким образом, на дату обращения с иском у предпринимателя отсутствовал как таковой долг за 2010 год, что являлось основание для отказа в удовлетворении иска в данной части. Кроме того, ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению решения об отказе в иске.
Ввиду того, что администрация обратилась с иском в арбитражный суд только 18 декабря 2013 года, исковые требования в части взыскания суммы задолженности за 2010 года, а также в части начисления неустойки на данный долг, который на дату обращения с иском фактически отсутствовал, исковые требования подлежали отклонению в порядке статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3.3 договора внесение арендной платы осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала; оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года. За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных пунктом 3.3 арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).
С учетом размера арендных платежей, определенных судом, периодов внесения арендной платы и осуществленных платежей, размер неустойки за период с 11.03.2011 по 19.11.2013 по расчету суда апелляционной инстанции составляет 21 898 руб. 50 коп.
Исковые требования о расторжении договора аренды основываются администрацией на положениях статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Аналогичные положения закреплены в подпункте "в" пункта 4.1.1 договора аренды.
Из приведенных норм права и условий договора следует, что обращаясь с иском о расторжении договора, администрация была обязана представить доказательства существенного нарушения обществом условий сделки в виде неуплаты арендных платежей 2 и более раза подряд, т.е. факта наличия у предпринимателя задолженности по внесению арендной платы более чем за 1 полугодие, с учетом того, что по условиям договора расчетный период составляет 1 квартал.
Из представленных в материалы дела чеков-ордеров следует, что на дату обращения администрации с иском по настоящему делу у ответчика имелась задолженность по внесению арендной платы частично за 3-ий и за 4-ый квартал 2013 года, однако данного обстоятельства не достаточно для удовлетворения иска администрации в части расторжения договора аренды, т.к. из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в качестве существенного нарушения договора аренды может рассматриваться просрочка арендатора по внесению арендных платежей за 2 периода подряд.
Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливаются специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
С учетом приведенных выше обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно отклонил иск администрации в части расторжения договора аренды.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 апреля 2015 года по делу N А32-21245/2014 отменить в части, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Ромаса Петра Евгеньевича (ИНН 263407995535, ОГРНИП 308263504500067) в пользу администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.12.2013 в размере 31 657 руб. 95 коп., неустойку за период с 11.03.2011 по 19.11.2013 в размере 21 898 руб. 50 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ромаса Петра Евгеньевича (ИНН 263407995535, ОГРН 308263504500067) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 1 200 руб.".
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)