Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Формос" (ОГРН 1026403343922; ИНН 6454015094; 410054, г. Саратов, ул. Садовая 2-я, д. 129)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 ноября 2014 года по делу N А57-8912/2014 (судья Конева Н.В.)
по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280; ИНН 6450011003; 410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78)
к обществу с ограниченной ответственностью "Формос" (ОГРН 1026403343922; ИНН 6454015094; 410054, г. Саратов, ул. Садовая 2-я, д. 129)
о взыскании задолженности,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Формос" Подкопаева А.А., действующего по доверенности от 13.05.2014,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Формос" (далее - ООО "Формос", ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 128 от 09.02.1998 за период с 01.01.2008 по 31.12.2013 в размере 1 353 254 рублей 83 копеек, неустойки за период с 10.04.2008 года по 23.03.2014 года в размере 5 735 996 рублей 35 копеек.
В ходе судебного разбирательства истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении размера исковых требований, в котором просил взыскать с ООО "Формос" задолженность по договору аренды земельного участка N 128 от 09.02.1988 в размере 1 001 112 рублей 24 копеек, неустойки в размере 3 673 871 рублей 25 копеек.
Судом ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12 ноября 2014 года заявленные администрацией исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Формос" в пользу администрации задолженность по договору аренды земельного участка N 128 от 09.02.1998 по состоянию на 23.09.2014 в размере 703 728 рублей 80 копеек, неустойки за период с 10.07.2011 по 23.09.2014 в размере 111 329 рублей 10 копеек.
В остальной части исковых требований отказано.
С ООО "Формос" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 19 301 рублей 16 копеек.
ООО "Формос", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель ООО "Формос" поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.
Администрация в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представила.
В судебное заседание представитель администрации не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 20.12.2014.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении администрации о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ее представителя.
В судебном заседании, открытом 03 февраля 2015 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 10 февраля 2015 года до 09 час. 20 мин. Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей с участием представителя ООО "Формос".
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителя ООО "Формос", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, постановлением администрации г. Саратова от 25.01.1998 N 179 ответчику предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 64:48:05 0211:0008, площадью 4484 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Вяземская, занимаемый автостоянкой.
Во исполнение данного постановления 09.02.1998 между администрацией (Арендодатель) с одной стороны и ООО "Формос" (Арендатор) с другой стороны, заключен договор N 128 (далее - Договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:05 0211:0008.
Постановлением мэра г. Саратова от 06.06.2001 N 4420-44 внесены изменения в части площади земельного участка вместо "4484 кв. м" считать "4392 кв. м". Кроме того данным соглашением срок аренды установлен 18 лет.
Соглашением N 1 от 07.06.2001 в договор аренды земельного участка внесены соответствующие изменения в части площади земельного участка и кадастрового номера.
В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с действующим законодательством Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 2.2 Договора определено, что Арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком равными долями поквартально до 10 числа начала следующего квартала, а за 4-й квартал не позднее 25 ноября текущего года.
В случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,7% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
По мнению истца, в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы у ООО "Формос" за период с 01.01.2008 по 23.09.2014 (с учетом уточнений) образовалась задолженность в сумме 1 001 112 рублей 24 копеек.
За просрочку платежей Обществу по состоянию на 23.09.2014 начислены пени в размере 3 673 871 рублей 25 копеек.
Поскольку ответчиком задолженность по вышеуказанному Договору не погашена, пени не уплачены, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.
В суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности по отношению к периоду взыскания арендных платежей.
Согласно разъяснениям пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что с исковыми требованиями о взыскании арендной платы за период с 01.01.2008 по 23.09.2014 администрация обратилась в арбитражный суд только 25.04.2014, исходя из установленного в договоре аренды земельного участка N 128 от 09.02.1988 поквартального срока внесения арендных платежей, пришел к правильному выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы с 01.01.2008 по 1 квартал 2011 года и, учитывая, что неустойка следует судьбе основного долга, указал на возможность начисления неустойки с 25.04.2011.
Решение суда первой инстанции в указанной части лицами, участвующими в деле, не обжалуется, апелляционная жалоба доводов о несогласии с решением суда первой в данной части не содержит.
Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции, исходя из того, что арендная плата за находящуюся в публичной собственности землю является регулируемой ценой, порядок установления которой определяется уполномоченными на то компетентными органами, руководствуясь положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с которыми арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), установил факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей, отсутствие доказательств оплаты и, проверив расчет предъявленных ко взысканию сумм арендных платежей и пени, счел его обоснованным.
Между тем, при принятии судом первой инстанции обжалуемого решения, не учтено следующее.
Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65) и определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) (далее - Постановление N 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Таким образом, пункт 16 Постановления N 73 содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу.
Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим.
Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием (соблюдением) условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 Постановления N 73.
В рассматриваемом случае спорный Договор заключен в 1998 году, то есть до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65).
В связи с чем, при разрешении настоящего спора применимы разъяснения, содержащиеся в пункте 16 Постановления N 73.
В пункте 2.1 Договора сторонами согласовано условие, согласно которому размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее) с письменным уведомлением Арендатора.
Таким образом, в Договоре стороны предусмотрели возможность изменения арендной платы в течение срока действия договора, при условии, что такое изменение может осуществляться Арендодателем в порядке одностороннего волеизъявления, которое должно быть сделано в письменной форме и учтено Арендатором. При этом изменение нормативных актов, регулирующих размер арендной платы, рассматривается сторонами только как основание для принятия Арендодателем решения о пересмотре размера арендной платы, но само по себе в отсутствие уведомлений не влечет изменения размера арендной платы вследствие самого факта вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Истцом в материалы дела представлены:
- - Приложение N 2 "Расчет арендной платы по договору аренды земельного участка 128 от 09.02.1998 за период с 01.01.2008 по 31.12.2008." (размер годовой арендной платы составляет 310 147,44 руб.), оформленное в виде соглашения сторон Договора (т. 1, л.д. 29);
- - уведомление по арендной плате за земельный участок на 2009 год (размер годовой арендной платы составляет 230 296,72 руб.) в виде документа, исходящего от Арендодателя (т. 1, л.д. 28);
- - уведомление по арендной плате за земельный участок на 2010 год (размер годовой арендной платы составляет 230 296,72 руб.) в виде документа, исходящего от Арендодателя (т. 1, л.д. 27);
- - уведомление N 002-06/07-1274 от 28.01.2011 по арендной плате за земельный участок на 2011 год (размер годовой арендной платы составляет 230 296,72 руб.) в виде документа, исходящего от Арендодателя, согласно которому размер годовой арендной платы составляет 230 296,72 руб. (в квартал 57 574,18 руб.) (т. 1, л.д. 26);
- - уведомление N 13/05/3272 от 24.02.2014 по арендной плате за земельный участок на 2014 год (размер годовой арендной платы составляет 553 739,84 руб.) в виде документа, исходящего от Арендодателя, согласно которому размер арендной платы, подлежащей уплате в 1 квартале 2014 года, составляет 136538,59 руб., во 2 квартале 2014 года - 138055,69 руб. (т. 1, л.д. 25).
Факт получения уведомлений по уплате арендной платы по Договору на 2011 и 2014 год ответчик не отрицает.
Доказательств направления Арендодателем Арендатору соответствующих уведомлений на 2012 год и на 2013 год, а равно их вручения Арендатору администрацией не представлено. Следовательно, истцом не доказано наличие одностороннего волеизъявления на изменение Арендодателем размера арендной платы в 2012, 2013 годах.
Следовательно, в силу вышеизложенных правовых норм расчет задолженности по арендной плате в спорный период (со 2 квартала 2011 года по 2 квартал 2014 года) должен производиться на основании полученных Арендатором уведомлений, то есть за 2012 год и 2013 год, исходя из размера годовой арендной платы, указанного в уведомлении N 002-06/07-1274 от 28.01.2011, который составляет 230 296,72 руб.
Между тем, как усматривается из расчета, произведенного истцом (т. 1, л.д. 14), для целей определения задолженности по арендной плате за 2013 год размер годовой арендной платы за указанный год составил 921 186,88 руб., в квартал - 230 296,72 руб.
Суд апелляционной инстанции считает, что в отсутствие доказательств соблюдения Арендодателем установленного законом и Договором порядка одностороннего изменения арендной платы на 2013 год расчет задолженности арендной платы, произведенный истцом, нельзя признать правомерным.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основании своих требований и возражений.
Установлено, что, возражая против заявленных исковых требований, ответчиком в подтверждение исполнения договорной обязанности по уплате арендных платежей в спорный период представлены копии платежных поручений (т. 1, л.д. 107-117).
Изучением данных платежных поручений судом апелляционной инстанции установлено, что по ним производилась оплата арендных платежей, как по спорному Договору, так и по договору N 1102 от 10.04.2000.
Суд апелляционной инстанции, исходя из размера, подлежащей внесению арендной платы в спорный период, указанной в уведомлениях, полученных Арендатором, принимая во внимание, что в платежных поручениях в графе "назначение платежа" первым указан договор N 1102 от 10.04.2000, размер платы по которому составляет 38292,55 руб. в год (9 573 руб. в квартал), путем арифметического подсчета приходит к выводу, что задолженность, подлежащая взысканию с ответчика в спорном периоде, начиная со 2 квартала 2011 года по состоянию на 23.09.2014, составляет 1 228 руб. 08 коп.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,7% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
За просрочку платежей Обществу по состоянию на 23.09.2014 начислены пени в размере 3 673 871 рублей 25 копеек.
Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.), пришел к правильному выводу, что неустойка подлежит начислению с 25.04.2011.
Кроме того ответчик в суде первой инстанции заявил ходатайство о снижении размера подлежащей взысканию неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с ее чрезмерностью.
Суд первой инстанции счел возможным применить нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер взыскиваемой с ответчика неустойки с учетом срока исковой давности до 111 329 рублей 10 копеек, исходя из размера пени равной двукратной ставке рефинансирования ЦБ РФ.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции в части периода взыскания неустойки и применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, учитывая, что судом первой инстанции неверно определен размер основного долга, подлежащего взысканию, суд апелляционной инстанции путем арифметического подсчета с учетом количества дней просрочки, действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, приходит к выводу о том, что взысканию с ответчика подлежит неустойка в размере 4 495 руб. 62 коп.
Выводы суда первой инстанции в части определения размера суммы основного долга и неустойки основаны на неполном выяснении обстоятельств дела при неправильном применении норм материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения судебного акта.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции, исходит из положений части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 ноября 2014 года по делу N А57-8912/2014 изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Формос" в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов" задолженность по договору аренды земельного участка N 128 от 09.02.1998 по состоянию на 23.09.2014 в размере 1 228 руб. 08 коп., неустойку за период с 10.07.2011 по 23.09.2014 в размере 4 495 руб. 62 коп.
В остальной части исковых требований отказать.
С общества с ограниченной ответственностью "Формос" в доход федерального бюджета взыскать государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 106 руб. 76 коп.
Взыскать с администрации муниципального образования "Город Саратов" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Формос" судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1992 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.02.2015 N 12АП-13013/2014 ПО ДЕЛУ N А57-8912/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 февраля 2015 г. по делу N А57-8912/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Формос" (ОГРН 1026403343922; ИНН 6454015094; 410054, г. Саратов, ул. Садовая 2-я, д. 129)
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 ноября 2014 года по делу N А57-8912/2014 (судья Конева Н.В.)
по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280; ИНН 6450011003; 410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78)
к обществу с ограниченной ответственностью "Формос" (ОГРН 1026403343922; ИНН 6454015094; 410054, г. Саратов, ул. Садовая 2-я, д. 129)
о взыскании задолженности,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Формос" Подкопаева А.А., действующего по доверенности от 13.05.2014,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Формос" (далее - ООО "Формос", ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 128 от 09.02.1998 за период с 01.01.2008 по 31.12.2013 в размере 1 353 254 рублей 83 копеек, неустойки за период с 10.04.2008 года по 23.03.2014 года в размере 5 735 996 рублей 35 копеек.
В ходе судебного разбирательства истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении размера исковых требований, в котором просил взыскать с ООО "Формос" задолженность по договору аренды земельного участка N 128 от 09.02.1988 в размере 1 001 112 рублей 24 копеек, неустойки в размере 3 673 871 рублей 25 копеек.
Судом ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12 ноября 2014 года заявленные администрацией исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Формос" в пользу администрации задолженность по договору аренды земельного участка N 128 от 09.02.1998 по состоянию на 23.09.2014 в размере 703 728 рублей 80 копеек, неустойки за период с 10.07.2011 по 23.09.2014 в размере 111 329 рублей 10 копеек.
В остальной части исковых требований отказано.
С ООО "Формос" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 19 301 рублей 16 копеек.
ООО "Формос", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель ООО "Формос" поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.
Администрация в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представила.
В судебное заседание представитель администрации не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 20.12.2014.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении администрации о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ее представителя.
В судебном заседании, открытом 03 февраля 2015 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 10 февраля 2015 года до 09 час. 20 мин. Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей с участием представителя ООО "Формос".
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителя ООО "Формос", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, постановлением администрации г. Саратова от 25.01.1998 N 179 ответчику предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 64:48:05 0211:0008, площадью 4484 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Вяземская, занимаемый автостоянкой.
Во исполнение данного постановления 09.02.1998 между администрацией (Арендодатель) с одной стороны и ООО "Формос" (Арендатор) с другой стороны, заключен договор N 128 (далее - Договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:05 0211:0008.
Постановлением мэра г. Саратова от 06.06.2001 N 4420-44 внесены изменения в части площади земельного участка вместо "4484 кв. м" считать "4392 кв. м". Кроме того данным соглашением срок аренды установлен 18 лет.
Соглашением N 1 от 07.06.2001 в договор аренды земельного участка внесены соответствующие изменения в части площади земельного участка и кадастрового номера.
В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с действующим законодательством Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пунктом 2.2 Договора определено, что Арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком равными долями поквартально до 10 числа начала следующего квартала, а за 4-й квартал не позднее 25 ноября текущего года.
В случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,7% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
По мнению истца, в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы у ООО "Формос" за период с 01.01.2008 по 23.09.2014 (с учетом уточнений) образовалась задолженность в сумме 1 001 112 рублей 24 копеек.
За просрочку платежей Обществу по состоянию на 23.09.2014 начислены пени в размере 3 673 871 рублей 25 копеек.
Поскольку ответчиком задолженность по вышеуказанному Договору не погашена, пени не уплачены, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.
В суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности по отношению к периоду взыскания арендных платежей.
Согласно разъяснениям пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что с исковыми требованиями о взыскании арендной платы за период с 01.01.2008 по 23.09.2014 администрация обратилась в арбитражный суд только 25.04.2014, исходя из установленного в договоре аренды земельного участка N 128 от 09.02.1988 поквартального срока внесения арендных платежей, пришел к правильному выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы с 01.01.2008 по 1 квартал 2011 года и, учитывая, что неустойка следует судьбе основного долга, указал на возможность начисления неустойки с 25.04.2011.
Решение суда первой инстанции в указанной части лицами, участвующими в деле, не обжалуется, апелляционная жалоба доводов о несогласии с решением суда первой в данной части не содержит.
Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции, исходя из того, что арендная плата за находящуюся в публичной собственности землю является регулируемой ценой, порядок установления которой определяется уполномоченными на то компетентными органами, руководствуясь положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с которыми арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), установил факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей, отсутствие доказательств оплаты и, проверив расчет предъявленных ко взысканию сумм арендных платежей и пени, счел его обоснованным.
Между тем, при принятии судом первой инстанции обжалуемого решения, не учтено следующее.
Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65) и определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) (далее - Постановление N 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Таким образом, пункт 16 Постановления N 73 содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу.
Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим.
Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием (соблюдением) условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 Постановления N 73.
В рассматриваемом случае спорный Договор заключен в 1998 году, то есть до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65).
В связи с чем, при разрешении настоящего спора применимы разъяснения, содержащиеся в пункте 16 Постановления N 73.
В пункте 2.1 Договора сторонами согласовано условие, согласно которому размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее) с письменным уведомлением Арендатора.
Таким образом, в Договоре стороны предусмотрели возможность изменения арендной платы в течение срока действия договора, при условии, что такое изменение может осуществляться Арендодателем в порядке одностороннего волеизъявления, которое должно быть сделано в письменной форме и учтено Арендатором. При этом изменение нормативных актов, регулирующих размер арендной платы, рассматривается сторонами только как основание для принятия Арендодателем решения о пересмотре размера арендной платы, но само по себе в отсутствие уведомлений не влечет изменения размера арендной платы вследствие самого факта вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Истцом в материалы дела представлены:
- - Приложение N 2 "Расчет арендной платы по договору аренды земельного участка 128 от 09.02.1998 за период с 01.01.2008 по 31.12.2008." (размер годовой арендной платы составляет 310 147,44 руб.), оформленное в виде соглашения сторон Договора (т. 1, л.д. 29);
- - уведомление по арендной плате за земельный участок на 2009 год (размер годовой арендной платы составляет 230 296,72 руб.) в виде документа, исходящего от Арендодателя (т. 1, л.д. 28);
- - уведомление по арендной плате за земельный участок на 2010 год (размер годовой арендной платы составляет 230 296,72 руб.) в виде документа, исходящего от Арендодателя (т. 1, л.д. 27);
- - уведомление N 002-06/07-1274 от 28.01.2011 по арендной плате за земельный участок на 2011 год (размер годовой арендной платы составляет 230 296,72 руб.) в виде документа, исходящего от Арендодателя, согласно которому размер годовой арендной платы составляет 230 296,72 руб. (в квартал 57 574,18 руб.) (т. 1, л.д. 26);
- - уведомление N 13/05/3272 от 24.02.2014 по арендной плате за земельный участок на 2014 год (размер годовой арендной платы составляет 553 739,84 руб.) в виде документа, исходящего от Арендодателя, согласно которому размер арендной платы, подлежащей уплате в 1 квартале 2014 года, составляет 136538,59 руб., во 2 квартале 2014 года - 138055,69 руб. (т. 1, л.д. 25).
Факт получения уведомлений по уплате арендной платы по Договору на 2011 и 2014 год ответчик не отрицает.
Доказательств направления Арендодателем Арендатору соответствующих уведомлений на 2012 год и на 2013 год, а равно их вручения Арендатору администрацией не представлено. Следовательно, истцом не доказано наличие одностороннего волеизъявления на изменение Арендодателем размера арендной платы в 2012, 2013 годах.
Следовательно, в силу вышеизложенных правовых норм расчет задолженности по арендной плате в спорный период (со 2 квартала 2011 года по 2 квартал 2014 года) должен производиться на основании полученных Арендатором уведомлений, то есть за 2012 год и 2013 год, исходя из размера годовой арендной платы, указанного в уведомлении N 002-06/07-1274 от 28.01.2011, который составляет 230 296,72 руб.
Между тем, как усматривается из расчета, произведенного истцом (т. 1, л.д. 14), для целей определения задолженности по арендной плате за 2013 год размер годовой арендной платы за указанный год составил 921 186,88 руб., в квартал - 230 296,72 руб.
Суд апелляционной инстанции считает, что в отсутствие доказательств соблюдения Арендодателем установленного законом и Договором порядка одностороннего изменения арендной платы на 2013 год расчет задолженности арендной платы, произведенный истцом, нельзя признать правомерным.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основании своих требований и возражений.
Установлено, что, возражая против заявленных исковых требований, ответчиком в подтверждение исполнения договорной обязанности по уплате арендных платежей в спорный период представлены копии платежных поручений (т. 1, л.д. 107-117).
Изучением данных платежных поручений судом апелляционной инстанции установлено, что по ним производилась оплата арендных платежей, как по спорному Договору, так и по договору N 1102 от 10.04.2000.
Суд апелляционной инстанции, исходя из размера, подлежащей внесению арендной платы в спорный период, указанной в уведомлениях, полученных Арендатором, принимая во внимание, что в платежных поручениях в графе "назначение платежа" первым указан договор N 1102 от 10.04.2000, размер платы по которому составляет 38292,55 руб. в год (9 573 руб. в квартал), путем арифметического подсчета приходит к выводу, что задолженность, подлежащая взысканию с ответчика в спорном периоде, начиная со 2 квартала 2011 года по состоянию на 23.09.2014, составляет 1 228 руб. 08 коп.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,7% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
За просрочку платежей Обществу по состоянию на 23.09.2014 начислены пени в размере 3 673 871 рублей 25 копеек.
Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.), пришел к правильному выводу, что неустойка подлежит начислению с 25.04.2011.
Кроме того ответчик в суде первой инстанции заявил ходатайство о снижении размера подлежащей взысканию неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с ее чрезмерностью.
Суд первой инстанции счел возможным применить нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер взыскиваемой с ответчика неустойки с учетом срока исковой давности до 111 329 рублей 10 копеек, исходя из размера пени равной двукратной ставке рефинансирования ЦБ РФ.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции в части периода взыскания неустойки и применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, учитывая, что судом первой инстанции неверно определен размер основного долга, подлежащего взысканию, суд апелляционной инстанции путем арифметического подсчета с учетом количества дней просрочки, действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, приходит к выводу о том, что взысканию с ответчика подлежит неустойка в размере 4 495 руб. 62 коп.
Выводы суда первой инстанции в части определения размера суммы основного долга и неустойки основаны на неполном выяснении обстоятельств дела при неправильном применении норм материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения судебного акта.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции, исходит из положений части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 ноября 2014 года по делу N А57-8912/2014 изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Формос" в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов" задолженность по договору аренды земельного участка N 128 от 09.02.1998 по состоянию на 23.09.2014 в размере 1 228 руб. 08 коп., неустойку за период с 10.07.2011 по 23.09.2014 в размере 4 495 руб. 62 коп.
В остальной части исковых требований отказать.
С общества с ограниченной ответственностью "Формос" в доход федерального бюджета взыскать государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 106 руб. 76 коп.
Взыскать с администрации муниципального образования "Город Саратов" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Формос" судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1992 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)