Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Карповой В.А., Коноплевой М.В.,
при участии представителей:
истца - Дуровой Е.В., доверенность от 09.01.2014 N 7/05-02,
ответчика: индивидуального предпринимателя Фомченко Пелагеи Иосифовны - Ивановой М.Ю., доверенность от 15.03.2014 N 63АА 2228731,
третьего лица Иванова Виктора Ивановича - Ивановой М.Ю., доверенность от 15.03.2014 N 63АА 2228730,
в отсутствие:
индивидуального предпринимателя Иванова Валерия Ивановича - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Фомченко Пелагеи Иосифовны, г. Отрадный,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2013 (судья Рысаева С.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-4448/2013
и муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области", г. Отрадный,
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-4448/2013
по исковому заявлению муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области" г. Отрадный, к индивидуальному предпринимателю Фомченко Пелагее Иосифовне, г. Отрадный (ОГРИП <...>), индивидуальному предпринимателю Иванову Валерию Ивановичу, г. Отрадный (ОГРИП <...>, ИНН <...>) о взыскании долга по договору аренды земельного участка, неустойки, с участием третьего лица - Иванова Виктора Ивановича, г. Отрадный,
установил:
Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Фомченко Пелагее Иосифовне (далее - ИП Фомченко П.И.), индивидуальному предпринимателю Иванову Валерию Ивановичу (далее - ИП Иванов В.И.) и Иванову Виктору Ивановичу о взыскании в солидарном порядке задолженности по договору аренды земельного участка от 15.04.2010 N 121/10 за период с 15.04.2010 по 31.12.2012 в размере 336 451,43 руб. и неустойки за период с 15.04.2010 по 31.12.2012 в размере 95 354,15 руб.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2013 надлежащими ответчиками признаны ИП Фомченко П.И. и ИП Иванов В.И. (далее - ответчики). В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Иванов В.И. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2013 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 решение суда первой инстанции отменено, с ответчиков в пользу Комитета в солидарном порядке взыскана задолженность по арендной плате в сумме 188 115,47 руб. и неустойка в размере 50 390,92 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. С ИП Фомченко П.И. и ИП Иванова В.И. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина за рассмотрение дела в суде первой инстанции в сумме 3 231,58 руб. с каждого, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы отнесены на истца и ответчиков пропорционально размеру удовлетворенных требований. С Комитета в пользу ИП Иванова В.И. взыскано 895,20 руб., в остальной части расходы по оплате государственной пошлины возложены на Иванова В.И.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП Фомченко П.И. обратилась в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Комитет обратился с кассационной жалобой на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявители кассационных жалоб указали на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Представитель Комитета в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в своей кассационной жалобе, с кассационной жалобой ИП Фомченко П.И. не согласился.
Представитель ИП Фомченко П.И. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе ИП Фомченко П.И., с кассационной жалобой Комитета не согласился.
Представитель третьего лица Иванова В.И. с кассационной жалобой ИП Фомченко П.И. согласен, просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы Комитета.
ИП Иванов В.И. о времени и месте судебного разбирательства уведомлен, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобой.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Фомченко П.И., ИП Иванов В.И. и Иванов В.И. обратились в Комитет с заявлением о предоставлении единого земельного участка под строительство цеха.
Постановлением администрации городского округа Отрадный от 08.02.2010 N 129 "Об утверждении акта выбора земельного участка" предварительно согласовано место размещения объекта и утвержден акт выбора земельного участка от 19.01.2010 N 1.
Постановлением администрации городского округа Отрадный Самарской области от 15.04.2010 N 475 на основании постановления администрации городского округа Отрадный от 08.02.2010 N 129 "Об утверждении акта выбора земельного участка", постановления администрации городского округа Отрадный от 05.03.2010 N 255 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории" ИП Фомченко П.И., ИП Иванову В.И. и Иванову В.И.предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 5000 кв. м, кадастровый номер 63:06:0306007:299, расположенный по адресу: Самарская область, г. Отрадный, ул. Советская, б/н, для производственной деятельности, под строительство цеха по изготовлению блоков из пенополистирола и цеха установки пилорамы.
Между Комитетом (арендодатель) и ИП Фомченко П.И., ИП Ивановым В.И., Ивановым В.И. (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка от 15.04.2010 N 121/10, по условиям которого арендаторам в аренду сроком на пять лет с 26.04.2010 по 26.04.2015 предоставлен земельный участок площадью 5000 кв. м, кадастровый номер 63:06:0306007:299, расположенный по адресу: Самарская область, г. Отрадный, ул. Советская, б/н, для производственной деятельности, под строительство цеха по изготовлению блоков из пенополистирола и цеха установки пилорамы (далее - договор от 15.04.2010 N 121/10).
Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 27.12.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи от 15.04.2010.
Согласно пункту 2.1 договора от 15.04.2010 N 121/10 стороны согласовали арендную плату за право пользования участком в размере 125 515,60 руб. Размер арендной платы ежегодно уточняется в соответствии с действующей методикой определения размера арендной платы, действующей на территории городского округа Отрадный. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, связанных с установлением оценочных зон, базовых ставок и льгот с письменным уведомлением арендатора.
Арендная плата в силу пункта 2.2 договора от 15.04.2010 N 121/10 оплачивается арендаторами ежемесячно до 5 числа каждого месяца следующего за отчетным.
Пунктом 2.6 договора от 15.04.2010 N 121/10 предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,06% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Комитет, указывая, что ответчики надлежащим образом не исполняли обязательства по своевременному внесению арендных платежей за период с 15.04.2010 по 31.12.2012, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, установив, что в спорный период времени ответчиками не оплачивалась арендная плата за пользование земельным участком, в связи с чем образовалась задолженность в размере 336 451,43 руб., руководствуясь статьями 309, 310, 322, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал задолженность в указанной сумме с ответчиков, а также руководствуясь статьей 330, пунктом 2.6 договора от 15.04.2010 N 121/10 взыскал неустойку за период с 15.04.2010 по 31.12.2012 в размере 95 354,15 руб.
При этом суд первой инстанции согласился с расчетом задолженности, представленной истцом, которая была определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2006 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области" и постановления Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".
Суд апелляционной инстанции, установив, что земельный участок был предоставлен ответчикам с предварительным согласованием места размещения объекта, исходя из правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, пришел к обоснованному выводу о том, что предельные размеры арендной платы за такие земельные участки установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в связи с чем правильно отменил решение суда первой инстанции.
Довод Комитета о том, что данные выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют нормам материального права, поскольку государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена, в связи с чем размер арендной платы должен определяться в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2006 N 308, судебной коллегией отклоняется.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
При этом пунктом 2.1 договора от 15.04.2010 N 121/10 предусмотрено, что размер арендной платы ежегодно уточняется в соответствии с действующей методикой определения размера арендной платы, действующей на территории городского округа Отрадный. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, связанных с установлением оценочных зон, базовых ставок и льгот с письменным уведомлением арендатора.
Таким образом, арендодатель имеет право на изменение методики расчета арендной платы в одностороннем порядке в связи с принятием нормативных актов без заключения дополнительного соглашения к договору от 15.04.2010 N 121/10, что согласуется, в том числе с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 по делу N А57-13223/2010 и разъяснениями, содержащимися в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13).
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, учитывая, что спорный земельный участок является не разграниченным, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование данного земельного участка устанавливаются органами государственной власти Самарской области.
Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области, утвержден Правительством Самарской области постановлением от 06.08.2008 N 308.
Между тем в соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", вступившим в действие с 04.08.2009 (далее - Постановление от 16.07.2009 N 582) принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
В силу подпункта "д" пункта 3 Постановления от 16.07.2009 N 582 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, если: земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Поскольку спорный земельный участок был предоставлен в аренду под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что размер арендной платы за такой земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, не может превышать размер арендной платы за аналогичный земельный участок, находящийся в федеральной собственности.
Между тем, определяя размер арендной платы за спорный период времени за пользование земельным участок, суд апелляционной инстанции за период с 26.04.2012 по 31.12.2012 произвел расчет арендной платы исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
При этом судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что положения пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" применяются к отношениям, возникшим в результате предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства в порядке, предусмотренном указанным пунктом.
Однако спорный земельный участок был предоставлен ответчикам в аренду для строительства цеха по изготовлению блоков из пенополистирола и цеха установки пилорамы с предварительным согласованием места размещения объекта, в связи с чем к спорным правоотношением не применимы положения пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Таким образом, судом апелляционной инстанции был произведен расчет задолженности по арендной плате за период с 26.04.2012 по 31.12.2012 на основании закона, не подлежащего применению к спорным правоотношениям, что привело к принятию неправильного судебного акта, в том числе и в части взыскания договорной неустойки, которая рассчитывается, исходя из основной суммы долга.
При этом довод кассационной жалобы ИП Фомченко П.И. о том, что договор от 15.04.2010 N 121/10 является незаключенным, поскольку невозможно идентифицировать предмет договора, судебной коллегией отклоняется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что спорный земельный участок сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, передан арендаторам по акту приема-передачи без каких-либо замечаний, учитывая, что в акте имеется отметка о площади земельного участка, а в договоре от 15.04.2010 N 121/10 указание на то, что арендодателем в натуре предъявлены арендатору нанесенные на прилагаемом к договору плане земельного участка и идентифицированы арендатором в натуре (на местности) поворотные точки территориальных границ земельного участка, пришли к правильном выводу о том, что предмет договора между сторонами согласован и арендодателем выполнены условия договора по передаче арендуемого земельного участка ответчикам.
При этом согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Между тем, принимая во внимание, что судом апелляционной инстанции неправильно был произведен расчет арендной платы за спорный период времени, что также привело к неправильному определению размера договорной неустойки, судебная коллегия считает необходимым постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 отменить.
Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело N А55-4448/2013 на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе определить размер арендной платы, подлежащий уплате в спорный период времени, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу N А55-4448/2013 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.В.АНАНЬЕВ
Судьи
В.А.КАРПОВА
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 18.03.2014 ПО ДЕЛУ N А55-4448/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2014 г. по делу N А55-4448/2013
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Карповой В.А., Коноплевой М.В.,
при участии представителей:
истца - Дуровой Е.В., доверенность от 09.01.2014 N 7/05-02,
ответчика: индивидуального предпринимателя Фомченко Пелагеи Иосифовны - Ивановой М.Ю., доверенность от 15.03.2014 N 63АА 2228731,
третьего лица Иванова Виктора Ивановича - Ивановой М.Ю., доверенность от 15.03.2014 N 63АА 2228730,
в отсутствие:
индивидуального предпринимателя Иванова Валерия Ивановича - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Фомченко Пелагеи Иосифовны, г. Отрадный,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2013 (судья Рысаева С.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-4448/2013
и муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области", г. Отрадный,
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-4448/2013
по исковому заявлению муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области" г. Отрадный, к индивидуальному предпринимателю Фомченко Пелагее Иосифовне, г. Отрадный (ОГРИП <...>), индивидуальному предпринимателю Иванову Валерию Ивановичу, г. Отрадный (ОГРИП <...>, ИНН <...>) о взыскании долга по договору аренды земельного участка, неустойки, с участием третьего лица - Иванова Виктора Ивановича, г. Отрадный,
установил:
Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Фомченко Пелагее Иосифовне (далее - ИП Фомченко П.И.), индивидуальному предпринимателю Иванову Валерию Ивановичу (далее - ИП Иванов В.И.) и Иванову Виктору Ивановичу о взыскании в солидарном порядке задолженности по договору аренды земельного участка от 15.04.2010 N 121/10 за период с 15.04.2010 по 31.12.2012 в размере 336 451,43 руб. и неустойки за период с 15.04.2010 по 31.12.2012 в размере 95 354,15 руб.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2013 надлежащими ответчиками признаны ИП Фомченко П.И. и ИП Иванов В.И. (далее - ответчики). В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Иванов В.И. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2013 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 решение суда первой инстанции отменено, с ответчиков в пользу Комитета в солидарном порядке взыскана задолженность по арендной плате в сумме 188 115,47 руб. и неустойка в размере 50 390,92 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. С ИП Фомченко П.И. и ИП Иванова В.И. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина за рассмотрение дела в суде первой инстанции в сумме 3 231,58 руб. с каждого, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы отнесены на истца и ответчиков пропорционально размеру удовлетворенных требований. С Комитета в пользу ИП Иванова В.И. взыскано 895,20 руб., в остальной части расходы по оплате государственной пошлины возложены на Иванова В.И.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП Фомченко П.И. обратилась в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Комитет обратился с кассационной жалобой на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявители кассационных жалоб указали на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Представитель Комитета в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в своей кассационной жалобе, с кассационной жалобой ИП Фомченко П.И. не согласился.
Представитель ИП Фомченко П.И. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе ИП Фомченко П.И., с кассационной жалобой Комитета не согласился.
Представитель третьего лица Иванова В.И. с кассационной жалобой ИП Фомченко П.И. согласен, просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы Комитета.
ИП Иванов В.И. о времени и месте судебного разбирательства уведомлен, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобой.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Фомченко П.И., ИП Иванов В.И. и Иванов В.И. обратились в Комитет с заявлением о предоставлении единого земельного участка под строительство цеха.
Постановлением администрации городского округа Отрадный от 08.02.2010 N 129 "Об утверждении акта выбора земельного участка" предварительно согласовано место размещения объекта и утвержден акт выбора земельного участка от 19.01.2010 N 1.
Постановлением администрации городского округа Отрадный Самарской области от 15.04.2010 N 475 на основании постановления администрации городского округа Отрадный от 08.02.2010 N 129 "Об утверждении акта выбора земельного участка", постановления администрации городского округа Отрадный от 05.03.2010 N 255 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории" ИП Фомченко П.И., ИП Иванову В.И. и Иванову В.И.предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 5000 кв. м, кадастровый номер 63:06:0306007:299, расположенный по адресу: Самарская область, г. Отрадный, ул. Советская, б/н, для производственной деятельности, под строительство цеха по изготовлению блоков из пенополистирола и цеха установки пилорамы.
Между Комитетом (арендодатель) и ИП Фомченко П.И., ИП Ивановым В.И., Ивановым В.И. (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка от 15.04.2010 N 121/10, по условиям которого арендаторам в аренду сроком на пять лет с 26.04.2010 по 26.04.2015 предоставлен земельный участок площадью 5000 кв. м, кадастровый номер 63:06:0306007:299, расположенный по адресу: Самарская область, г. Отрадный, ул. Советская, б/н, для производственной деятельности, под строительство цеха по изготовлению блоков из пенополистирола и цеха установки пилорамы (далее - договор от 15.04.2010 N 121/10).
Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 27.12.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.
Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи от 15.04.2010.
Согласно пункту 2.1 договора от 15.04.2010 N 121/10 стороны согласовали арендную плату за право пользования участком в размере 125 515,60 руб. Размер арендной платы ежегодно уточняется в соответствии с действующей методикой определения размера арендной платы, действующей на территории городского округа Отрадный. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, связанных с установлением оценочных зон, базовых ставок и льгот с письменным уведомлением арендатора.
Арендная плата в силу пункта 2.2 договора от 15.04.2010 N 121/10 оплачивается арендаторами ежемесячно до 5 числа каждого месяца следующего за отчетным.
Пунктом 2.6 договора от 15.04.2010 N 121/10 предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,06% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.
Комитет, указывая, что ответчики надлежащим образом не исполняли обязательства по своевременному внесению арендных платежей за период с 15.04.2010 по 31.12.2012, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, установив, что в спорный период времени ответчиками не оплачивалась арендная плата за пользование земельным участком, в связи с чем образовалась задолженность в размере 336 451,43 руб., руководствуясь статьями 309, 310, 322, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал задолженность в указанной сумме с ответчиков, а также руководствуясь статьей 330, пунктом 2.6 договора от 15.04.2010 N 121/10 взыскал неустойку за период с 15.04.2010 по 31.12.2012 в размере 95 354,15 руб.
При этом суд первой инстанции согласился с расчетом задолженности, представленной истцом, которая была определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2006 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области" и постановления Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".
Суд апелляционной инстанции, установив, что земельный участок был предоставлен ответчикам с предварительным согласованием места размещения объекта, исходя из правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, пришел к обоснованному выводу о том, что предельные размеры арендной платы за такие земельные участки установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в связи с чем правильно отменил решение суда первой инстанции.
Довод Комитета о том, что данные выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют нормам материального права, поскольку государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена, в связи с чем размер арендной платы должен определяться в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2006 N 308, судебной коллегией отклоняется.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
При этом пунктом 2.1 договора от 15.04.2010 N 121/10 предусмотрено, что размер арендной платы ежегодно уточняется в соответствии с действующей методикой определения размера арендной платы, действующей на территории городского округа Отрадный. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, связанных с установлением оценочных зон, базовых ставок и льгот с письменным уведомлением арендатора.
Таким образом, арендодатель имеет право на изменение методики расчета арендной платы в одностороннем порядке в связи с принятием нормативных актов без заключения дополнительного соглашения к договору от 15.04.2010 N 121/10, что согласуется, в том числе с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 по делу N А57-13223/2010 и разъяснениями, содержащимися в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13).
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, учитывая, что спорный земельный участок является не разграниченным, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование данного земельного участка устанавливаются органами государственной власти Самарской области.
Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области, утвержден Правительством Самарской области постановлением от 06.08.2008 N 308.
Между тем в соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", вступившим в действие с 04.08.2009 (далее - Постановление от 16.07.2009 N 582) принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
В силу подпункта "д" пункта 3 Постановления от 16.07.2009 N 582 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, если: земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Поскольку спорный земельный участок был предоставлен в аренду под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что размер арендной платы за такой земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, не может превышать размер арендной платы за аналогичный земельный участок, находящийся в федеральной собственности.
Между тем, определяя размер арендной платы за спорный период времени за пользование земельным участок, суд апелляционной инстанции за период с 26.04.2012 по 31.12.2012 произвел расчет арендной платы исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
При этом судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что положения пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" применяются к отношениям, возникшим в результате предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства в порядке, предусмотренном указанным пунктом.
Однако спорный земельный участок был предоставлен ответчикам в аренду для строительства цеха по изготовлению блоков из пенополистирола и цеха установки пилорамы с предварительным согласованием места размещения объекта, в связи с чем к спорным правоотношением не применимы положения пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Таким образом, судом апелляционной инстанции был произведен расчет задолженности по арендной плате за период с 26.04.2012 по 31.12.2012 на основании закона, не подлежащего применению к спорным правоотношениям, что привело к принятию неправильного судебного акта, в том числе и в части взыскания договорной неустойки, которая рассчитывается, исходя из основной суммы долга.
При этом довод кассационной жалобы ИП Фомченко П.И. о том, что договор от 15.04.2010 N 121/10 является незаключенным, поскольку невозможно идентифицировать предмет договора, судебной коллегией отклоняется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что спорный земельный участок сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, передан арендаторам по акту приема-передачи без каких-либо замечаний, учитывая, что в акте имеется отметка о площади земельного участка, а в договоре от 15.04.2010 N 121/10 указание на то, что арендодателем в натуре предъявлены арендатору нанесенные на прилагаемом к договору плане земельного участка и идентифицированы арендатором в натуре (на местности) поворотные точки территориальных границ земельного участка, пришли к правильном выводу о том, что предмет договора между сторонами согласован и арендодателем выполнены условия договора по передаче арендуемого земельного участка ответчикам.
При этом согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Между тем, принимая во внимание, что судом апелляционной инстанции неправильно был произведен расчет арендной платы за спорный период времени, что также привело к неправильному определению размера договорной неустойки, судебная коллегия считает необходимым постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 отменить.
Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело N А55-4448/2013 на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе определить размер арендной платы, подлежащий уплате в спорный период времени, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу N А55-4448/2013 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.В.АНАНЬЕВ
Судьи
В.А.КАРПОВА
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)