Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Юпуртышкина С.В.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего: Попова Г.В.,
судей: Братухина В.В. и Петровой О.А.,
при секретаре Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Марий Эл и судебного пристава-исполнителя Звениговского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Марий Эл П. на решение Звениговского районного суда Республики Марий Эл от 10 января 2014 года, которым постановлено:
иск ООО "Весна" удовлетворить.
Признать недостоверным отчет N... от <дата> об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО "Бизнес Сервис" в отношении объекта:....
Признать незаконным и подлежащим отмене постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Звениговскому району УФССП РФ по Республике Марий Эл от <дата> об оценке имущества должника:....
Возложить на судебного пристава-исполнителя ОСП по Звениговскому району обязанность принять оценку арестованного имущества исходя из стоимости, установленной экспертным заключением N... от <дата>.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Сервис" в пользу ООО "Весна" в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины... рублей.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Братухина В.В., судебная коллегия
установила:
ООО "Весна" обратилось в Звениговский районный суд с заявлением, которым с учетом изменений просило:
- признать недостоверным отчет N... от <дата> об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО "Бизнес Сервис" в отношении объекта: нежилое здание -...;
- признать незаконным и подлежащим отмене постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Звениговскому району Управления ФССП России по Республике Марий Эл от <дата> об оценке имущества должника: нежилое здание -...;
- установить рыночную стоимость названного выше объекта: нежилое здание -... в рамках исполнительного производства N... от <дата> в размере, установленном заключением филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Марий Эл в размере... рублей.
В обоснование своих требований заявитель указал на то, что постановлением об оценке имущества должника от <дата> судебный пристав-исполнитель установил рыночную стоимость арестованного имущества по исполнительному производству: нежилого здания -..., кадастровый номер... в размере... рублей.
Стоимость объектов недвижимости установлена на основании отчета ООО "Бизнес Сервис" и составляет... рублей, отчет составлен с применением одной методики, не учитывает стоимость аренды земельного участка, на котором расположено здание, а также установленного в нем оборудования:..., демонтаж которых без несоразмерного ущерба оборудованию невозможен.
Оспариваемое постановление судебного пристава-исполнителя не соответствуют закону, поскольку установленная им стоимость имущества должника не является рыночной. Принятая судебным приставом- исполнителем стоимость арестованного имущества определена оценщиком с учетом понижающих коэффициентов в условиях вынужденности продажи имущества в ограниченный исполнительным производством срок, что характерно для нерыночных условий продажи имущества и не соответствует требованиям Закона "Об исполнительном производстве", Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в РФ". Согласно отчету N... ООО "К." определена рыночная стоимость арестованного имущества должника: нежилого здания -..., в размере... рублей.
Судом принято вышеуказанное решение.
В апелляционных жалобах Управление ФССП России по Республике Марий Эл и судебный пристав-исполнитель Звениговского районного отдела судебных приставов Управления ФССП России по Республике Марий Эл просят решение отменить, приводя в своих жалобах аналогичные доводы. Считают, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, с неправильной оценкой установленных судом обстоятельств.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Весна" просит жалобу оставить без удовлетворения и приводит доводы в пользу решения суда.
Представители ООО "Бизнес-Сервис", ЗАО ВТБ-24, Звениговского РОСП Управления ФССП России по Республике Марий Эл в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили, поэтому судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав объяснения представителя Управления ФССП России по Республике Марий Эл В.С., просившего решение суда отменить, представителя ООО "Весна" В.Д., просившего решение оставить без изменения, обсудив доводы жалобы и возражений, исследовав материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене на основании п. п. 3 и 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушением норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Пленум Верховного Суда РФ в п. п. 2 и 3 Постановления от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющим требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции не отвечает изложенным выше требованиям процессуального закона и разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции <дата> судебным приставом-исполнителем ОСП по Звениговскому району возбуждено исполнительное производство N... на основании исполнительного листа Московского районного суда г. Чебоксары Республики Чувашия по делу N... от 22 сентября 2009 года о взыскании денежной суммы е размере... рублей с ООО "Весна" в пользу ВТБ 24 (ЗАО).
Требования исполнительного документа должником в срок установленный для добровольного исполнения не были исполнены, в связи с чем судебным приставом-исполнителем ОСП по Звениговскому району совершены исполнительные действия и применены меры принудительного исполнения в отношении должника.
<дата> составлен акт о наложении ареста (описи) имущества: нежилое здание -..., кадастровый номер....
<дата> принято постановление о привлечении в качестве оценщика ООО "Бизнес Сервис".
Согласно заключению оценщика ООО "Бизнес Сервис" (отчет N... от <дата>) стоимость арестованного имущества составила... рублей.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> отчет оценщика от <дата> N... принят и утверждена оценка арестованного имущества в размере... рублей.
Ранее указанное здание в рамках данного исполнительного производства передавалось на реализацию на основании постановления судебного пристава-исполнителя от <дата> по цене... рублей и постановления судебного пристава-исполнителя от... о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на...% (... рублей), однако было снято с реализации уполномоченным на эти действия ООО "Т." в связи с истечением срока реализации и признания повторных торгов несостоявшимися и возвращено судебному приставу-исполнителю согласно акту возврата от <дата>.
Судом также установлено, что арестованное имущество представляет собой действующий цех..., в котором установлено оборудование:....
Согласно ст. 85 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
При этом суд правильно указал, что хотя ФЗ "Об исполнительном производстве" не содержит положений о том, что величина стоимости объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, он не наделяет судебного пристава-исполнителя полномочиями по изменению стоимости величины этой оценки, а также не предусматривает порядок внесения подобных изменений.
Также правильно в решении указано, что вопрос о достоверности установленной оценщиком величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу изданного на основании данной оценки акта или принятого решения государственного органа или должностного лица, в том числе в рамках дела об оспаривании действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя.
Таким образом, в рамках настоящего гражданского дела суд вправе был давать оценку законности отчета N... ООО "Бизнес Сервис" и постановления судебного пристава-исполнителя от <дата>.
Вместе с тем, судебная коллегия приходит к убеждению, что судом дана неправильная оценка сведениям, содержащимся в отчете N... об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "Бизнес Сервис" от <дата>, и выполненном на основании определения суда от 05 ноября 2013 года о назначении оценочной экспертизы отчете (экспертном заключении) N... филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Марий Эл.
Так, в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть, когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статьей 14 указанного Федерального Закона установлено, что оценщик имеет право применять самостоятельно методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
В соответствии со ст. 20 настоящего Федерального Закона разработаны и утверждены Минэкономразвития России федеральные стандарты оценки (ФСО),
Суд первой инстанции правильно указал, что в соответствии Федеральным стандартом оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках применения каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки (п. 20).
Оценив в совокупности исследованные доказательства, суд пришел к выводу о том, что отчет ООО "Бизнес Сервис" об определении рыночной стоимости объекта оценки, хотя по форме не противоречит требованиям, предъявляемым Законом об оценочной деятельности, однако не может быть признан достоверным, поскольку определенная им стоимость предмета оценки не соответствует его реальной рыночной стоимости.
Суд указал, что согласно содержанию отчета об оценке N... ООО "Бизнес Сервис" при определении рыночной стоимости объекта использовался лишь затратный подход. Доходный и сравнительный подходы не применялись по причинам отсутствия информации о предложениях аренды и продажи данного недвижимого имущества. Не учтена стоимость земельного участка площадью... кв.м для размещения цеха..., предоставленного ООО "Весна" в аренду на основании постановления главы администрации муниципального образования "..." от <дата> N....
Судебная коллегия полагает, что данные обстоятельства неправильно положены в обоснование вывода суда о недостоверности отчета N... об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "Бизнес Сервис" от <дата>.
Так, в обоснование необходимости учета стоимости права аренды земельного участка при определении рыночной стоимости объекта оценки в отчете (экспертном заключении) N... филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Марий Эл содержится ссылка на договор аренды земельного участка N... от <дата>, заключенный между отделом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации МО "..." и ООО "Весна" на основании постановления Главы администрации МО "..." от <дата> N.... Из данного договора следует, что земельный участок предоставляется Арендатору во временное пользование и владение на срок с <дата> по <дата>. Сведений о продлении действия данного договора в материалах дела не имеется. Кроме того, данный договор не зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что исходя из положений п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ свидетельствует о его незаключенности, поскольку в силу положений указанных норм договор аренды земельного участка, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Арест и иные обеспечительные меры в отношении данного земельного участка судебным приставом-исполнителем не применялись.
При таких обстоятельствах учет стоимости права аренды земельного участка при определении рыночной стоимости объекта оценки нельзя признать обоснованным.
Судебная коллегия полагает правильным содержащийся в отчете об оценке N... ООО "Бизнес Сервис" вывод о неиспользовании для определения рыночной стоимости объекта оценки сравнительного и доходного подхода в связи отсутствием информации о предложениях на продажу и аренду данного имущества.
Указанное обстоятельство по существу признано и в отчете (экспертном заключении) N... филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Марий Эл. При этом в данном отчете корректировка стоимости объекта оценки (здания) на местоположение исчислена на основании данных мониторинга рынка недвижимости, проведенного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, исходя из удельного показателя стоимости 1 кв.м земельных участков по <адрес> и по <адрес>.
Судебная коллегия полагает такой подход необоснованным в связи с различием категории объекта оценки (здание) и категории объекта мониторинга (земельные участки). По существу данный подход и основанный на нем расчет стоимости объекта оценки представляют собой субъективное мнение специалистов-экспертов ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Марий Эл, производивших экспертизу на основании определения суда.
При указанных выше обстоятельствах у суда не имелось оснований для признания достоверной рыночной стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете (экспертном заключении) N... филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Марий Эл.
Вмесите с тем, отчет об оценке N... ООО "Бизнес Сервис" соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке, установленным ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Рыночная оценка нежилого здания -..., произведена специалистом ООО "Бизнес Сервис" на основании собственного визуального осмотра и предоставленной заказчиком информации, в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
В отчете оценщика изложенные в нем факты, верны и соответствуют действительности; приведенные в отчете факты, на основе которых производился анализ, делались предложения и выводы, были собраны оценщиком и являются, по его мнению, достоверными и не содержащими фактических ошибок. Выводы оценщика являются научно обоснованными и содержат ссылки на применяемые методики и подходы оценки, какой-либо коэффициент в связи с реализацией объекта оценки в рамках исполнительного производства оценщиком не применялся. Образование оценщика соответствует необходимым требованиям, он имеет опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией аналогичного имущества.
При этом не может быть принято во внимание при определении рыночной стоимости объекта оценки находящееся в нем оборудование, поскольку данное оборудование не указано в техническом паспорте нежилого здания -.... Арест либо другие обеспечительные меры на оборудование судебным приставом-исполнителем не накладывались, предложений о реализации его со стороны должника в материалах исполнительного производства не имеется.
Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 85 ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, относится к компетенции судебного пристава-исполнителя.
На основании вышеизложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене на основании ст. 328 ГПК РФ с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований ООО "Весна" в полном объеме.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда проверены исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на нее.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Звениговского районного суда Республики Марий Эл от 10 января 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявления ООО "Весна" об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Звениговскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Марий Эл от <дата> об оценке имущества должника и отчета ООО "Бизнес Сервис" N... от <дата> об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, установлении рыночной стоимости объекта "нежилое здание -..." отказать в полном объеме.
Председательствующий
Г.В.ПОПОВ
Судьи
В.В.БРАТУХИН
О.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ ОТ 25.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-492
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 марта 2014 г. по делу N 33-492
Судья Юпуртышкина С.В.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего: Попова Г.В.,
судей: Братухина В.В. и Петровой О.А.,
при секретаре Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Марий Эл и судебного пристава-исполнителя Звениговского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Марий Эл П. на решение Звениговского районного суда Республики Марий Эл от 10 января 2014 года, которым постановлено:
иск ООО "Весна" удовлетворить.
Признать недостоверным отчет N... от <дата> об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО "Бизнес Сервис" в отношении объекта:....
Признать незаконным и подлежащим отмене постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Звениговскому району УФССП РФ по Республике Марий Эл от <дата> об оценке имущества должника:....
Возложить на судебного пристава-исполнителя ОСП по Звениговскому району обязанность принять оценку арестованного имущества исходя из стоимости, установленной экспертным заключением N... от <дата>.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Сервис" в пользу ООО "Весна" в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины... рублей.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Братухина В.В., судебная коллегия
установила:
ООО "Весна" обратилось в Звениговский районный суд с заявлением, которым с учетом изменений просило:
- признать недостоверным отчет N... от <дата> об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО "Бизнес Сервис" в отношении объекта: нежилое здание -...;
- признать незаконным и подлежащим отмене постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Звениговскому району Управления ФССП России по Республике Марий Эл от <дата> об оценке имущества должника: нежилое здание -...;
- установить рыночную стоимость названного выше объекта: нежилое здание -... в рамках исполнительного производства N... от <дата> в размере, установленном заключением филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Марий Эл в размере... рублей.
В обоснование своих требований заявитель указал на то, что постановлением об оценке имущества должника от <дата> судебный пристав-исполнитель установил рыночную стоимость арестованного имущества по исполнительному производству: нежилого здания -..., кадастровый номер... в размере... рублей.
Стоимость объектов недвижимости установлена на основании отчета ООО "Бизнес Сервис" и составляет... рублей, отчет составлен с применением одной методики, не учитывает стоимость аренды земельного участка, на котором расположено здание, а также установленного в нем оборудования:..., демонтаж которых без несоразмерного ущерба оборудованию невозможен.
Оспариваемое постановление судебного пристава-исполнителя не соответствуют закону, поскольку установленная им стоимость имущества должника не является рыночной. Принятая судебным приставом- исполнителем стоимость арестованного имущества определена оценщиком с учетом понижающих коэффициентов в условиях вынужденности продажи имущества в ограниченный исполнительным производством срок, что характерно для нерыночных условий продажи имущества и не соответствует требованиям Закона "Об исполнительном производстве", Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в РФ". Согласно отчету N... ООО "К." определена рыночная стоимость арестованного имущества должника: нежилого здания -..., в размере... рублей.
Судом принято вышеуказанное решение.
В апелляционных жалобах Управление ФССП России по Республике Марий Эл и судебный пристав-исполнитель Звениговского районного отдела судебных приставов Управления ФССП России по Республике Марий Эл просят решение отменить, приводя в своих жалобах аналогичные доводы. Считают, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, с неправильной оценкой установленных судом обстоятельств.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Весна" просит жалобу оставить без удовлетворения и приводит доводы в пользу решения суда.
Представители ООО "Бизнес-Сервис", ЗАО ВТБ-24, Звениговского РОСП Управления ФССП России по Республике Марий Эл в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили, поэтому судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав объяснения представителя Управления ФССП России по Республике Марий Эл В.С., просившего решение суда отменить, представителя ООО "Весна" В.Д., просившего решение оставить без изменения, обсудив доводы жалобы и возражений, исследовав материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене на основании п. п. 3 и 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушением норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Пленум Верховного Суда РФ в п. п. 2 и 3 Постановления от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющим требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции не отвечает изложенным выше требованиям процессуального закона и разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции <дата> судебным приставом-исполнителем ОСП по Звениговскому району возбуждено исполнительное производство N... на основании исполнительного листа Московского районного суда г. Чебоксары Республики Чувашия по делу N... от 22 сентября 2009 года о взыскании денежной суммы е размере... рублей с ООО "Весна" в пользу ВТБ 24 (ЗАО).
Требования исполнительного документа должником в срок установленный для добровольного исполнения не были исполнены, в связи с чем судебным приставом-исполнителем ОСП по Звениговскому району совершены исполнительные действия и применены меры принудительного исполнения в отношении должника.
<дата> составлен акт о наложении ареста (описи) имущества: нежилое здание -..., кадастровый номер....
<дата> принято постановление о привлечении в качестве оценщика ООО "Бизнес Сервис".
Согласно заключению оценщика ООО "Бизнес Сервис" (отчет N... от <дата>) стоимость арестованного имущества составила... рублей.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от <дата> отчет оценщика от <дата> N... принят и утверждена оценка арестованного имущества в размере... рублей.
Ранее указанное здание в рамках данного исполнительного производства передавалось на реализацию на основании постановления судебного пристава-исполнителя от <дата> по цене... рублей и постановления судебного пристава-исполнителя от... о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на...% (... рублей), однако было снято с реализации уполномоченным на эти действия ООО "Т." в связи с истечением срока реализации и признания повторных торгов несостоявшимися и возвращено судебному приставу-исполнителю согласно акту возврата от <дата>.
Судом также установлено, что арестованное имущество представляет собой действующий цех..., в котором установлено оборудование:....
Согласно ст. 85 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
При этом суд правильно указал, что хотя ФЗ "Об исполнительном производстве" не содержит положений о том, что величина стоимости объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, он не наделяет судебного пристава-исполнителя полномочиями по изменению стоимости величины этой оценки, а также не предусматривает порядок внесения подобных изменений.
Также правильно в решении указано, что вопрос о достоверности установленной оценщиком величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу изданного на основании данной оценки акта или принятого решения государственного органа или должностного лица, в том числе в рамках дела об оспаривании действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя.
Таким образом, в рамках настоящего гражданского дела суд вправе был давать оценку законности отчета N... ООО "Бизнес Сервис" и постановления судебного пристава-исполнителя от <дата>.
Вместе с тем, судебная коллегия приходит к убеждению, что судом дана неправильная оценка сведениям, содержащимся в отчете N... об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "Бизнес Сервис" от <дата>, и выполненном на основании определения суда от 05 ноября 2013 года о назначении оценочной экспертизы отчете (экспертном заключении) N... филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Марий Эл.
Так, в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть, когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статьей 14 указанного Федерального Закона установлено, что оценщик имеет право применять самостоятельно методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
В соответствии со ст. 20 настоящего Федерального Закона разработаны и утверждены Минэкономразвития России федеральные стандарты оценки (ФСО),
Суд первой инстанции правильно указал, что в соответствии Федеральным стандартом оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках применения каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки (п. 20).
Оценив в совокупности исследованные доказательства, суд пришел к выводу о том, что отчет ООО "Бизнес Сервис" об определении рыночной стоимости объекта оценки, хотя по форме не противоречит требованиям, предъявляемым Законом об оценочной деятельности, однако не может быть признан достоверным, поскольку определенная им стоимость предмета оценки не соответствует его реальной рыночной стоимости.
Суд указал, что согласно содержанию отчета об оценке N... ООО "Бизнес Сервис" при определении рыночной стоимости объекта использовался лишь затратный подход. Доходный и сравнительный подходы не применялись по причинам отсутствия информации о предложениях аренды и продажи данного недвижимого имущества. Не учтена стоимость земельного участка площадью... кв.м для размещения цеха..., предоставленного ООО "Весна" в аренду на основании постановления главы администрации муниципального образования "..." от <дата> N....
Судебная коллегия полагает, что данные обстоятельства неправильно положены в обоснование вывода суда о недостоверности отчета N... об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "Бизнес Сервис" от <дата>.
Так, в обоснование необходимости учета стоимости права аренды земельного участка при определении рыночной стоимости объекта оценки в отчете (экспертном заключении) N... филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Марий Эл содержится ссылка на договор аренды земельного участка N... от <дата>, заключенный между отделом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации МО "..." и ООО "Весна" на основании постановления Главы администрации МО "..." от <дата> N.... Из данного договора следует, что земельный участок предоставляется Арендатору во временное пользование и владение на срок с <дата> по <дата>. Сведений о продлении действия данного договора в материалах дела не имеется. Кроме того, данный договор не зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что исходя из положений п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ свидетельствует о его незаключенности, поскольку в силу положений указанных норм договор аренды земельного участка, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Арест и иные обеспечительные меры в отношении данного земельного участка судебным приставом-исполнителем не применялись.
При таких обстоятельствах учет стоимости права аренды земельного участка при определении рыночной стоимости объекта оценки нельзя признать обоснованным.
Судебная коллегия полагает правильным содержащийся в отчете об оценке N... ООО "Бизнес Сервис" вывод о неиспользовании для определения рыночной стоимости объекта оценки сравнительного и доходного подхода в связи отсутствием информации о предложениях на продажу и аренду данного имущества.
Указанное обстоятельство по существу признано и в отчете (экспертном заключении) N... филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Марий Эл. При этом в данном отчете корректировка стоимости объекта оценки (здания) на местоположение исчислена на основании данных мониторинга рынка недвижимости, проведенного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, исходя из удельного показателя стоимости 1 кв.м земельных участков по <адрес> и по <адрес>.
Судебная коллегия полагает такой подход необоснованным в связи с различием категории объекта оценки (здание) и категории объекта мониторинга (земельные участки). По существу данный подход и основанный на нем расчет стоимости объекта оценки представляют собой субъективное мнение специалистов-экспертов ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Марий Эл, производивших экспертизу на основании определения суда.
При указанных выше обстоятельствах у суда не имелось оснований для признания достоверной рыночной стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете (экспертном заключении) N... филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Марий Эл.
Вмесите с тем, отчет об оценке N... ООО "Бизнес Сервис" соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке, установленным ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Рыночная оценка нежилого здания -..., произведена специалистом ООО "Бизнес Сервис" на основании собственного визуального осмотра и предоставленной заказчиком информации, в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
В отчете оценщика изложенные в нем факты, верны и соответствуют действительности; приведенные в отчете факты, на основе которых производился анализ, делались предложения и выводы, были собраны оценщиком и являются, по его мнению, достоверными и не содержащими фактических ошибок. Выводы оценщика являются научно обоснованными и содержат ссылки на применяемые методики и подходы оценки, какой-либо коэффициент в связи с реализацией объекта оценки в рамках исполнительного производства оценщиком не применялся. Образование оценщика соответствует необходимым требованиям, он имеет опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией аналогичного имущества.
При этом не может быть принято во внимание при определении рыночной стоимости объекта оценки находящееся в нем оборудование, поскольку данное оборудование не указано в техническом паспорте нежилого здания -.... Арест либо другие обеспечительные меры на оборудование судебным приставом-исполнителем не накладывались, предложений о реализации его со стороны должника в материалах исполнительного производства не имеется.
Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 85 ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, относится к компетенции судебного пристава-исполнителя.
На основании вышеизложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене на основании ст. 328 ГПК РФ с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований ООО "Весна" в полном объеме.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда проверены исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на нее.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Звениговского районного суда Республики Марий Эл от 10 января 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявления ООО "Весна" об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Звениговскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Марий Эл от <дата> об оценке имущества должника и отчета ООО "Бизнес Сервис" N... от <дата> об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, установлении рыночной стоимости объекта "нежилое здание -..." отказать в полном объеме.
Председательствующий
Г.В.ПОПОВ
Судьи
В.В.БРАТУХИН
О.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)