Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зеленской Ю.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Оптима-Строй": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от общества с ограниченной ответственностью "ИмпериалСтрой": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оптима-Строй" на решение Арбитражного суда Орловской области от 09.04.2015 по делу N А48-5167/2014 (судья Коровушкина Е.В.) по иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ИНН 7709441907, ОГРН 1087799030846) к обществу с ограниченной ответственностью "Оптима-Строй" (ИНН 7805400822, ОГРН 5067847081935), при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "ИмпериалСтрой" (ИНН 7727614366, ОГРН 5077746799752), о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 054 921 руб. 57 коп., неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей в размере 1 044 285 руб. 10 коп., неустойки за нарушение срока представления банковской гарантии в размере 34102 руб.; расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2013 N ДЗ-155, заключенного между Фондом "РЖС" и ООО "Оптима-Строй" и обязании ООО "Оптима-Строй" не позднее 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи Фонду "РЖС" земельный участок общей площадью 34 881 кв. м (кадастровый номер 57:25:0010147:652), расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина,
установил:
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд "РЖС", истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оптима-Строй" (далее - ООО "Оптима-Строй", ответчик) о взыскании с ответчика 4 133 308 руб. 67 коп., из которых: 3 054 921 руб. 57 коп. - задолженность по арендной плате за период II, III, IV кварталы 2014 года; 1 044 285 руб. 10 коп. - неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 30.12.2013 по 31.12.2013, I, II, III, IV кварталы 2014 года; 34 102 руб. - неустойка за нарушение срока предоставления безотзывной банковской гарантии; о расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N ДЗ-155 от 30.12.2013 между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (ОГРН 1087799030846) и ООО "Оптима-Строй" (ОГРН 5067847081935) и обязании ответчика передать Фонду "РЖС" по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 34 881 кв. м, кадастровый номер 57:25:0010147:652, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина, в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ИмпериалСтрой" (далее - ООО "ИмпериалСтрой", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 09.04.2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Оптима-Строй" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение изменить.
Аргументируя доводы апелляционной жалобы, заявитель указывает на то, что арбитражный суд области подошел к рассмотрению дела формально, не исследовав в полной мере все обстоятельства, имеющие существенное значение. Так, согласно акту приема-передачи документов, 16.01.2014 оригиналы договора аренды N 155-ДЗ от 30.12.2013 и акта приема-передачи переданы Фондом "РЖС" ООО "Оптима-Строй" в лице представителя Вороновой Т.А., которая не являлась представителем, уполномоченным ответчиком. Доверенность N 101 от 01.12.2013, предъявленная Вороновой Т.А. в Фонд "РЖС", ответчиком не оформлялась и Вороновой Т.А. не выдавалась. Кроме того, договор аренды N 155-ДЗ от 30.12.2013 не содержит все существенные условия.
Также заявитель жалобы просил уменьшить размер взыскиваемых пеней, применив статью 333 Гражданского кодекса РФ, поскольку требования истца по взысканию с ответчика неустойки за просрочку внесения арендных платежей и неустойку за просрочку предоставления банковской гарантии явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Фонд "РЖС", ООО "Оптима-Строй", ООО "ИмпериалСтрой" явку полномочных представителей не обеспечили.
Через канцелярию суда по почте от Фонда "РЖС" поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых истец просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, кроме того, просил рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
От ООО "Оптима-Строй" через электронный сервис "Мой Арбитр" поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором ответчик указал, что в настоящее время с Фондом "РЖС" проводятся переговоры для подписания мирового соглашения с ООО "Оптима-Строй" о переуступке права ООО "ИмпериалСтрой" по договору ДЗ-155.
Фондом "РЖС" выставлен ООО "Оптима-Строй" счет N 764 от 16.06.2015 на 2 588 867 руб. 82 коп. и предоставлен расчет арендной платы за 3 квартал 2015 года.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы с учетом представленного дополнения, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что согласно кадастровой выписке о земельном участке от 10.09.2013 N 57/13-164037 спорный земельный участок, расположен по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Рожина, кадастровый номер 57:25:0010147:652, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (включая технический), многоквартирные жилые дома 19-22 этажей (включая технический); площадью 34 881 кв. м; правообладателем указан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, вид права - собственность.
Право собственности Фонда "РЖС" на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.009.2013 57-АБ 481310, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, представленным в дело.
В соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 05.12.2013 N 304-21/2013/2, 30.12.2013 между Фондом "РЖС" (арендодатель) и ООО "Оптима-Строй" (арендатор) подписан договор N ДЗ-155 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок, общей площадью 34 881 кв. м (кадастровый номер 57:25:0010147:652), относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический), многоквартирные жилые дома 19-22 этажей (в том числе технический), расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина, принадлежащий арендодателю на праве собственности.
Сведения о земельном участке приведены в кадастровой выписке о земельном участке от 10.09.2013 N 57/13-164037.
Участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Основные требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории участка определены сторонами в пункте 1.2 договора.
Срок аренды - три года (пункт 2.1. договора). Начало срока аренды исчисляется в соответствии с подпунктом 6.1.1 договора с даты подписания акта приема-передачи участка.
В соответствии со статьей 4 договора арендатор принял обязательства оплачивать арендную плату за использование участка с даты передачи участка арендатору по акту приема-передачи ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала (пункт 4.4 договора). При этом арендные платежи за период использования участка после его передачи арендатору в соответствии с пунктом 2.1 договора до осуществления государственной регистрации договора производятся арендатором в течение 10 дней после такой регистрации. Одновременно арендатором уплачиваются арендные платежи за период использования участка до окончания неполного оплачиваемого календарного квартала.
Размер ежеквартального платежа (А1) в течение первых шести кварталов определяется по формуле А1 = А / 4 * S * 0,5, где А - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади); S- площадь участка и составляет 1 018 307 руб. 20 коп. в том числе НДС (233,55 руб. / 4 * 34 881 кв. м * 0,5).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка 30.12.2013.
02.20.2014 истец письмом N АА-06/9131 уведомил о наличии задолженности и отсутствии банковской гарантии и указал о необходимости оплаты задолженности в течение 15 рабочих дней с даты направления настоящего письма, при невозможности дальнейшего исполнения обязательств - представить письменное согласие на расторжение договора по соглашению сторон, в случае неисполнения указанных требований в срок истец указал об обращении в суд.
Поскольку требования, указанные в письме, оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Правоотношения сторон подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 4 Земельного кодекса РФ, главы 34 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса РФ. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Платежным поручением N 461 от 09.04.2014 ответчиком произведена оплата арендных платежей по договору за период с 30.12.2013 по 31.12.2013 и за I квартал 2014 года.
Доказательств, подтверждающих уплату ответчиком арендных платежей по договору за II, III, VI кварталы 2014 года, срок уплаты которых наступил соответственно 10 числа первого месяца квартала (пункт 4.4 договора), в материалы дела не представлено.
На основании изложенного, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период II, III, VI кварталы 2014 года в размере 3 054 921 руб. 57 коп. (1018307,19 * 3) являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Статей 7 договора стороны предусмотрели способы обеспечения исполнения обязательств арендатором. В пункте 7.1 установлено, что арендатор в течение 90 (девяносто) календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (оригинал) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства (пункт 1.2 договора), а также по уплате арендных платежей за участок. Размер гарантийной суммы должен быть не менее суммы годовой арендной платы, исчисляемой путем умножения указанного в протоколе об итогах аукциона размера арендной платы за 1 кв. м площади участка на общую сумму участка. Днем предоставления арендатором банковской гарантии является день ее получения арендодателем.
Доказательств исполнения обязательств по предоставлению истцу банковской гарантии по договору, а также исполнения обязательств по оплате арендных платежей в установленный договором срок ответчиком не представлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В договоре предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков, установленных абзацем 2 пункта 4.3, пункта 4.4 договора в виде неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки (пункт 9.4 договора); за нарушение срока предоставления банковской гарантии - неустойка в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение договора, указанной в пункте 4.2 договора за каждый день просрочки (пункт 9.6 договора).
Плата за право на заключение договора в соответствии с протоколом об итогах аукциона, в том числе НДС составляет 1 180 000 руб. в том числе НДС. При этом обязательство о предоставлении банковской гарантии в определенный срок, как и любое иное обязательство, может быть обеспечено неустойкой, гражданское законодательство не содержит исключений для данного вида обязательств.
Двойственная природа неустойки - мера ответственности и способ обеспечения исполнения обязательств - также не исключает из круга обеспечиваемых ею обязательств обязательство по предоставлению банковской гарантии.
Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 5531/11.
В связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей и по предоставлению банковской гарантии, истцом правомерно применена к ответчику ответственность, предусмотренная договором, в виде начисления неустойки за просрочку оплаты арендных платежей за период с 30.12.2013 по 31.12.2013, I, II, III, IV кварталы 2014 года в размере 1 044 285 руб. 10 коп.; 34 102 руб. - неустойка за нарушение срока предоставления безотзывной банковской гарантии, по состоянию на 28.01.2015.
Расчет неустойки судом проверен, признан арифметически верным и соответствующим условиям договора.
На основании изложенного, требования истца о взыскании неустойки по договору в сумме 1 078 387 руб. 10 коп. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В ходе рассмотрения дела арбитражным судом области ответчиком заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ, поскольку, по мнению ответчика, пени за просрочку внесения арендной платы и предоставлению банковской гарантии явно несоразмерны последствиям нарушения обязательств.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Оценив доводы сторон и доказательства по делу, принимая во внимание пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", учитывая, что ответчик не указал обстоятельств и не представил надлежащих доказательств чрезмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, значительного превышения размера неустойки суммы возможных убытков для истца, несущественного периода просрочки исполнения обязательств и иных обстоятельств, являющихся основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, а также то, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, суд области пришел к выводу, что оснований для освобождения ответчика от ответственности или снижения неустойки за неисполнение принятых обязательств в установленный срок, не имеется.
Исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, из возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего спора не усмотрел оснований для переоценки выводов суда области.
Удовлетворяя требования истца о расторжении договора аренды и передаче земельного участка, общей площадью 34 881 кв. м, кадастровый номер 57:25:0010147:652, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина, в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу, арбитражный суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452, пункта 3 абзаца 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Судом области принято во внимание наличие задолженности по арендной плате за период II, III, VI кварталы 2014 года, и соблюдение обязательной процедуры направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что неисполнение обязательств по договору было связано с обстоятельствами неполучения ответчиком оригинала договора аренды до 08.04.2014, а также с передачей прав и обязанностей по договору третьему лицу, были предметом рассмотрения арбитражного суда области, оснований для переоценки правомерных выводов суда области суд апелляционной инстанции не усмотрел.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы о том, что в настоящее время сторонами ведутся переговоры по поводу заключения мирового соглашения о переуступке права по договору N ДЗ-155, не может быть принята апелляционным судом во внимание, поскольку данное обстоятельство не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого решения.
В соответствии с частью 2 статьи 138 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение является разновидностью примирительных процедур. При этом, мировое соглашение может быть заключено на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта.
Доказательств урегулирования спора мирным путем после принятия решения судом первой инстанции ответчиком не представлено, равно как не представлено проекта мирового соглашения.
На момент рассмотрения дела отсутствуют доказательства, подтверждающие переход прав и обязанностей по договору аренды N ДЗ-155 к третьему лицу - ООО "ИмпериалСтрой" в установленном законом порядке.
Доводы апелляционной жалобы ответчика, направленные на иную оценку установленных судом обстоятельств, и иную оценку доказательств по делу, не являются основанием к отмене решения.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку в соответствии с правилами, установленными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При изложенных обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 09.04.2015 по делу N А48-5167/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2015 ПО ДЕЛУ N А48-5167/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2015 г. по делу N А48-5167/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зеленской Ю.А.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Оптима-Строй": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от общества с ограниченной ответственностью "ИмпериалСтрой": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оптима-Строй" на решение Арбитражного суда Орловской области от 09.04.2015 по делу N А48-5167/2014 (судья Коровушкина Е.В.) по иску Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ИНН 7709441907, ОГРН 1087799030846) к обществу с ограниченной ответственностью "Оптима-Строй" (ИНН 7805400822, ОГРН 5067847081935), при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "ИмпериалСтрой" (ИНН 7727614366, ОГРН 5077746799752), о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 054 921 руб. 57 коп., неустойки за нарушение сроков уплаты арендных платежей в размере 1 044 285 руб. 10 коп., неустойки за нарушение срока представления банковской гарантии в размере 34102 руб.; расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2013 N ДЗ-155, заключенного между Фондом "РЖС" и ООО "Оптима-Строй" и обязании ООО "Оптима-Строй" не позднее 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи Фонду "РЖС" земельный участок общей площадью 34 881 кв. м (кадастровый номер 57:25:0010147:652), расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина,
установил:
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд "РЖС", истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оптима-Строй" (далее - ООО "Оптима-Строй", ответчик) о взыскании с ответчика 4 133 308 руб. 67 коп., из которых: 3 054 921 руб. 57 коп. - задолженность по арендной плате за период II, III, IV кварталы 2014 года; 1 044 285 руб. 10 коп. - неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 30.12.2013 по 31.12.2013, I, II, III, IV кварталы 2014 года; 34 102 руб. - неустойка за нарушение срока предоставления безотзывной банковской гарантии; о расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства N ДЗ-155 от 30.12.2013 между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (ОГРН 1087799030846) и ООО "Оптима-Строй" (ОГРН 5067847081935) и обязании ответчика передать Фонду "РЖС" по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 34 881 кв. м, кадастровый номер 57:25:0010147:652, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина, в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ИмпериалСтрой" (далее - ООО "ИмпериалСтрой", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 09.04.2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Оптима-Строй" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение изменить.
Аргументируя доводы апелляционной жалобы, заявитель указывает на то, что арбитражный суд области подошел к рассмотрению дела формально, не исследовав в полной мере все обстоятельства, имеющие существенное значение. Так, согласно акту приема-передачи документов, 16.01.2014 оригиналы договора аренды N 155-ДЗ от 30.12.2013 и акта приема-передачи переданы Фондом "РЖС" ООО "Оптима-Строй" в лице представителя Вороновой Т.А., которая не являлась представителем, уполномоченным ответчиком. Доверенность N 101 от 01.12.2013, предъявленная Вороновой Т.А. в Фонд "РЖС", ответчиком не оформлялась и Вороновой Т.А. не выдавалась. Кроме того, договор аренды N 155-ДЗ от 30.12.2013 не содержит все существенные условия.
Также заявитель жалобы просил уменьшить размер взыскиваемых пеней, применив статью 333 Гражданского кодекса РФ, поскольку требования истца по взысканию с ответчика неустойки за просрочку внесения арендных платежей и неустойку за просрочку предоставления банковской гарантии явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Фонд "РЖС", ООО "Оптима-Строй", ООО "ИмпериалСтрой" явку полномочных представителей не обеспечили.
Через канцелярию суда по почте от Фонда "РЖС" поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых истец просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, кроме того, просил рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
От ООО "Оптима-Строй" через электронный сервис "Мой Арбитр" поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором ответчик указал, что в настоящее время с Фондом "РЖС" проводятся переговоры для подписания мирового соглашения с ООО "Оптима-Строй" о переуступке права ООО "ИмпериалСтрой" по договору ДЗ-155.
Фондом "РЖС" выставлен ООО "Оптима-Строй" счет N 764 от 16.06.2015 на 2 588 867 руб. 82 коп. и предоставлен расчет арендной платы за 3 квартал 2015 года.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы с учетом представленного дополнения, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что согласно кадастровой выписке о земельном участке от 10.09.2013 N 57/13-164037 спорный земельный участок, расположен по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Рожина, кадастровый номер 57:25:0010147:652, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (включая технический), многоквартирные жилые дома 19-22 этажей (включая технический); площадью 34 881 кв. м; правообладателем указан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, вид права - собственность.
Право собственности Фонда "РЖС" на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.009.2013 57-АБ 481310, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, представленным в дело.
В соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 05.12.2013 N 304-21/2013/2, 30.12.2013 между Фондом "РЖС" (арендодатель) и ООО "Оптима-Строй" (арендатор) подписан договор N ДЗ-155 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок, общей площадью 34 881 кв. м (кадастровый номер 57:25:0010147:652), относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей (в том числе технический), многоквартирные жилые дома 19-22 этажей (в том числе технический), расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина, принадлежащий арендодателю на праве собственности.
Сведения о земельном участке приведены в кадастровой выписке о земельном участке от 10.09.2013 N 57/13-164037.
Участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Основные требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории участка определены сторонами в пункте 1.2 договора.
Срок аренды - три года (пункт 2.1. договора). Начало срока аренды исчисляется в соответствии с подпунктом 6.1.1 договора с даты подписания акта приема-передачи участка.
В соответствии со статьей 4 договора арендатор принял обязательства оплачивать арендную плату за использование участка с даты передачи участка арендатору по акту приема-передачи ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала (пункт 4.4 договора). При этом арендные платежи за период использования участка после его передачи арендатору в соответствии с пунктом 2.1 договора до осуществления государственной регистрации договора производятся арендатором в течение 10 дней после такой регистрации. Одновременно арендатором уплачиваются арендные платежи за период использования участка до окончания неполного оплачиваемого календарного квартала.
Размер ежеквартального платежа (А1) в течение первых шести кварталов определяется по формуле А1 = А / 4 * S * 0,5, где А - размер арендной платы, указанной в протоколе об итогах аукциона (в расчете за единицу площади); S- площадь участка и составляет 1 018 307 руб. 20 коп. в том числе НДС (233,55 руб. / 4 * 34 881 кв. м * 0,5).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка 30.12.2013.
02.20.2014 истец письмом N АА-06/9131 уведомил о наличии задолженности и отсутствии банковской гарантии и указал о необходимости оплаты задолженности в течение 15 рабочих дней с даты направления настоящего письма, при невозможности дальнейшего исполнения обязательств - представить письменное согласие на расторжение договора по соглашению сторон, в случае неисполнения указанных требований в срок истец указал об обращении в суд.
Поскольку требования, указанные в письме, оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Правоотношения сторон подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 4 Земельного кодекса РФ, главы 34 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса РФ. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Платежным поручением N 461 от 09.04.2014 ответчиком произведена оплата арендных платежей по договору за период с 30.12.2013 по 31.12.2013 и за I квартал 2014 года.
Доказательств, подтверждающих уплату ответчиком арендных платежей по договору за II, III, VI кварталы 2014 года, срок уплаты которых наступил соответственно 10 числа первого месяца квартала (пункт 4.4 договора), в материалы дела не представлено.
На основании изложенного, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период II, III, VI кварталы 2014 года в размере 3 054 921 руб. 57 коп. (1018307,19 * 3) являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Статей 7 договора стороны предусмотрели способы обеспечения исполнения обязательств арендатором. В пункте 7.1 установлено, что арендатор в течение 90 (девяносто) календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (оригинал) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства (пункт 1.2 договора), а также по уплате арендных платежей за участок. Размер гарантийной суммы должен быть не менее суммы годовой арендной платы, исчисляемой путем умножения указанного в протоколе об итогах аукциона размера арендной платы за 1 кв. м площади участка на общую сумму участка. Днем предоставления арендатором банковской гарантии является день ее получения арендодателем.
Доказательств исполнения обязательств по предоставлению истцу банковской гарантии по договору, а также исполнения обязательств по оплате арендных платежей в установленный договором срок ответчиком не представлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В договоре предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков, установленных абзацем 2 пункта 4.3, пункта 4.4 договора в виде неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки (пункт 9.4 договора); за нарушение срока предоставления банковской гарантии - неустойка в размере 0,01% от суммы платы за право на заключение договора, указанной в пункте 4.2 договора за каждый день просрочки (пункт 9.6 договора).
Плата за право на заключение договора в соответствии с протоколом об итогах аукциона, в том числе НДС составляет 1 180 000 руб. в том числе НДС. При этом обязательство о предоставлении банковской гарантии в определенный срок, как и любое иное обязательство, может быть обеспечено неустойкой, гражданское законодательство не содержит исключений для данного вида обязательств.
Двойственная природа неустойки - мера ответственности и способ обеспечения исполнения обязательств - также не исключает из круга обеспечиваемых ею обязательств обязательство по предоставлению банковской гарантии.
Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 5531/11.
В связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей и по предоставлению банковской гарантии, истцом правомерно применена к ответчику ответственность, предусмотренная договором, в виде начисления неустойки за просрочку оплаты арендных платежей за период с 30.12.2013 по 31.12.2013, I, II, III, IV кварталы 2014 года в размере 1 044 285 руб. 10 коп.; 34 102 руб. - неустойка за нарушение срока предоставления безотзывной банковской гарантии, по состоянию на 28.01.2015.
Расчет неустойки судом проверен, признан арифметически верным и соответствующим условиям договора.
На основании изложенного, требования истца о взыскании неустойки по договору в сумме 1 078 387 руб. 10 коп. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В ходе рассмотрения дела арбитражным судом области ответчиком заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ, поскольку, по мнению ответчика, пени за просрочку внесения арендной платы и предоставлению банковской гарантии явно несоразмерны последствиям нарушения обязательств.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Оценив доводы сторон и доказательства по делу, принимая во внимание пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", учитывая, что ответчик не указал обстоятельств и не представил надлежащих доказательств чрезмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, значительного превышения размера неустойки суммы возможных убытков для истца, несущественного периода просрочки исполнения обязательств и иных обстоятельств, являющихся основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, а также то, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, суд области пришел к выводу, что оснований для освобождения ответчика от ответственности или снижения неустойки за неисполнение принятых обязательств в установленный срок, не имеется.
Исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, из возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего спора не усмотрел оснований для переоценки выводов суда области.
Удовлетворяя требования истца о расторжении договора аренды и передаче земельного участка, общей площадью 34 881 кв. м, кадастровый номер 57:25:0010147:652, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина, в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу, арбитражный суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452, пункта 3 абзаца 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Судом области принято во внимание наличие задолженности по арендной плате за период II, III, VI кварталы 2014 года, и соблюдение обязательной процедуры направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что неисполнение обязательств по договору было связано с обстоятельствами неполучения ответчиком оригинала договора аренды до 08.04.2014, а также с передачей прав и обязанностей по договору третьему лицу, были предметом рассмотрения арбитражного суда области, оснований для переоценки правомерных выводов суда области суд апелляционной инстанции не усмотрел.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы о том, что в настоящее время сторонами ведутся переговоры по поводу заключения мирового соглашения о переуступке права по договору N ДЗ-155, не может быть принята апелляционным судом во внимание, поскольку данное обстоятельство не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого решения.
В соответствии с частью 2 статьи 138 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение является разновидностью примирительных процедур. При этом, мировое соглашение может быть заключено на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта.
Доказательств урегулирования спора мирным путем после принятия решения судом первой инстанции ответчиком не представлено, равно как не представлено проекта мирового соглашения.
На момент рассмотрения дела отсутствуют доказательства, подтверждающие переход прав и обязанностей по договору аренды N ДЗ-155 к третьему лицу - ООО "ИмпериалСтрой" в установленном законом порядке.
Доводы апелляционной жалобы ответчика, направленные на иную оценку установленных судом обстоятельств, и иную оценку доказательств по делу, не являются основанием к отмене решения.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку в соответствии с правилами, установленными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При изложенных обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 09.04.2015 по делу N А48-5167/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)