Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 апреля 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кощеевой М.Н.,
судей Гребенкиной Н.А., Григорьевой Н.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сажиной К.С.,
при участии:
- от истца - ОАО "Корпорация развития Среднего Урала": Репин Д.А., паспорт, доверенность от 07.05.2014;
- от ответчика - ОАО "Центр малоэтажного строительства": Панкратов Н.М., паспорт, доверенность от 28.01.2015;
- от ответчика - ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент": Михалап С.А., паспорт, доверенность от 10.12.2014: Епишенкова К.Н., паспорт, доверенность от 11.09.2013;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ответчика,
ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", и третьего лица, Ватрушкина Евгения Александровича,
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 26 декабря 2014 года
по делу N А60-27504/2014,
принятое судьей Сафроновой А.А.,
по иску ОАО "Корпорация развития Среднего Урала" (ОГРН 1106671013206, ИНН 6671326347)
к ОАО "Центр малоэтажного строительства" (ОГРН 1106671022281, ИНН 6671341095), ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" (ОГРН 1106670009973, ИНН 6670289131),
третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: ОАО "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН 1045900116162, ИНН 5902293114), Ватрушкин Евгений Александрович,
о признании сделки недействительной,
по иску ОАО "Центр малоэтажного строительства"
к ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент"
о признании сделки недействительной,
по требованию третьего лица, ОАО "Сбербанк России"
к ОАО "Центр малоэтажного строительства", ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент"
о признании сделки недействительной,
установил:
Открытое акционерное общество "Корпорация развития Среднего Урала" (далее - ОАО "Корпорация развития Среднего Урала", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к открытому акционерному обществу "Центр малоэтажного строительства" (далее - ОАО "Центр малоэтажного строительства", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Главсредуралстрой-Девелопмент" (далее - ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", ответчик) о признании недействительной части сделки - договора от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, а именно: изменения цены уступаемых прав, порядка исполнения обязательства по оплате (путем возврата прав на землю), обеспечения обязательства по оплате в виде залога прав на землю, оформленных следующими документами - дополнительным соглашением N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, соглашением об урегулировании задолженности (мировым соглашением) от 17.03.2014 в редакции дополнительного соглашения к нему от 17.03.2014, а также соглашением от 17.03.2014, зарегистрированным в ЕГРП 23.06.2014 за номером 66:66:01/658/2014-100 (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением суда от 25.08.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Сбербанк России", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Определением суда от 27.08.2014 ОАО "Сбербанк России" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями, исключено из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. ОАО "Сбербанк России" просит признать недействительными заключенные между ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" дополнительное соглашение N 1 к договору N 28 переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, соглашение об урегулировании задолженности (мировое соглашение) от 17.03.2014, соглашение от 17.03.2014 (в редакции дополнительного соглашения от 17.03.2014).
В рамках дела N А60-36631/2014 арбитражным судом принято к производству исковое заявление ОАО "Центр малоэтажного строительства" к ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" о признании недействительной части сделки договора от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФЛО4/102201 18.10.2007, а именно об изменении цены уступаемых прав, порядка исполнения обязательства по оплате (путем возврата прав на землю), и обеспечения обязательства по оплате в виде залога прав на землю, оформленных следующими документами - дополнительным соглашением N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104Л022 от 18.10 2007, соглашением об урегулировании задолженности (мировым соглашением) от 17.03.2014, а также соглашением от 17.03.2014, зарегистрированным в ЕГРП 23.06.2014 за N 66:66:01/658/2014-100 в редакции дополнительного соглашения к нему 17.03.2014; кроме того, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Определением суда от 02.10.2014 объединены в одно производство дело N А60-27504/2014 и дело N А60-36631/2014, объединенному делу присвоен N А60-27504/2014.
Определением суда от 13.11.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ватрушкин Е.А.
Решением суда от 26.12.2014 исковые требования ОАО "Корпорация развития Среднего Урала" удовлетворены частично, признана недействительной часть сделки - договора от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, а именно изменения цены уступаемых прав, порядка исполнения обязательства по оплате (путем возврата прав на землю), и обеспечения обязательства по оплате в виде залога прав на землю, оформленных следующими документами:
- соглашением от 17.03.2014 с приложением дополнительного соглашения N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, заключенным между ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", зарегистрированным в ЕГРП 23.06.2014 за N 66:66:01/658/2014-100,
- соглашением об урегулировании задолженности от 17.03.2014, подписанным между ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" в редакции дополнительного соглашения к нему от 17.03.2014.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Требования ОАО "Центр малоэтажного строительства" удовлетворены, признана недействительной часть сделки - договора от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, а именно изменения цены уступаемых прав, порядка исполнения обязательства по оплате (путем возврата прав на землю), и обеспечения обязательства по оплате в виде залога прав на землю, оформленных следующими документами:
- соглашением от 17.03.2014 с приложением дополнительного соглашения N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, заключенным между ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", зарегистрированным в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.06.2014 за N 66:66:01/658/2014-100,
- соглашением об урегулировании задолженности от 17.03.2014, подписанным между ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" в редакции дополнительного соглашения к нему от 17.03.2014.
Требования ОАО "Сбербанк России" удовлетворены частично, признано недействительным соглашение об урегулировании задолженности от 17.03.2014, подписанное между ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", признано недействительным соглашение от 17.03.2014 (в редакции дополнительного соглашения от 17.03.2014), заключенное между ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент".
В удовлетворении требования о признании недействительным дополнительного соглашения N 1 к договору N 28 переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 отказано.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" и Ватрушкин Е.А. обжаловали его в апелляционном порядке, просят принять новый судебный акт.
ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" в обоснование апелляционной жалобы указывает, что вывод суда о подписании соглашений от 17.03.2014 ОАО "Центр малоэтажного строительства" в лице Ватрушкина Е.А. и ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" после завершения рассмотрения дела N А60-26728/2013 в суде кассационной инстанции ошибочен, стороны не ссылались на указанные соглашения в ходе рассмотрения указанного дела ввиду того, что подали заявления об отказе от кассационных жалоб. Сдача соглашений на госрегистрацию 06.06.2014 не свидетельствует о дате их подписания, поскольку законом не предусмотрен срок сдачи документов в регистрирующий орган. При наличии сомнений давность составления и подписания соглашений могла быть установлена судебной экспертизой. Экспертиза по делу не проводилась, о фальсификации соглашений не заявлялось. Считает немотивированным вывод суда о том, что в отношении соглашений от 17.03.2014 как крупных сделок не была соблюдена процедура одобрения, поскольку в деле имеется копия протокола заседания совета директоров ОАО "Центр малоэтажного строительства" от 17.03.2014. Судом не приняты во внимание находящиеся в материалах дела соглашение о сотрудничестве по реализации проекта жилого района "Истокский" от 29.10.2010, соглашение от 09.11.2010, которые были направлены на конвалидацию спорных сделок. По мнению ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", ущерба от подписания сторонами оспариваемых сделок у истца не возникло, права ОАО "Сбербанк России" как залогодержателя не нарушены. Суд не проанализировал содержание соглашения об урегулировании задолженности от 17.03.2014, сделав вывод о недействительности данного соглашения в целом. Вместе с тем, вторая часть указанного соглашения представляет собой предварительный договор, который не подлежит государственной регистрации. ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" указывает, что ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ОАО "Корпорация развития Среднего Урала" заведомо недобросовестно осуществляют свои права, так как после самостоятельной оценки при заключении договора с банком, получения отчета о рыночной стоимости земельных участков и зная действительную цену прав на полученные участки, они пытаются оспорить именно стоимость прав. ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" просит изменить решение в части признания части договора от 11.02.2011 N 28 об изменении и цены прав, порядка исполнения обязательства по оплате и обеспечения обязательства в виде залога, оформленной соглашениями от 17.03.2014, недействительной.
Доводы апелляционной жалобы Ватрушкина Е.А. схожи по содержанию с доводами апелляционной жалобы ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", заявитель указывает на отсутствие злоупотребления в его действиях и действиях ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", а также на то, что суд не дал оценку его доводам. Заявитель жалобы просит решение отменить, отказать в иске полностью.
Истец в отзыве на апелляционные жалобы отклонил приведенные в них доводы; просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
ОАО "Центр малоэтажного строительства" в отзыве на апелляционные жалобы отклонило приведенные в них доводы; просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, поддержали, просят решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционных жалоб отклонил по основаниям, приведенным в отзыве, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Представитель ответчика ОАО "Центр малоэтажного строительства" в судебном заседании доводы апелляционных жалоб отклонил по основаниям, приведенным в отзыве на них, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
В рамках арбитражного дела N А60-26728/2013 ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ОАО "Центр малоэтажного строительства" о взыскании 399 970 322 руб., в том числе 239 000 000 руб. в счет оплаты по договору N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2007 N АЗФ-104/1022, 160 970 322 руб. в счет выделения и передачи истцу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2007 N АЗФ-104/1022 на отдельную условную часть земельного участка площадью 62 га из земельного участка 66:41:0614066:91. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Сбербанк России".
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.11.2013 по делу N А60-26728/2013 исковые требования удовлетворены. С ОАО "Центр малоэтажного строительства" в пользу ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" взыскано 399 970 322 руб. долга.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 по делу N А60-26728/2013 решение суда изменено, исковые требования удовлетворены частично. С ОАО "Центр малоэтажного строительства" в пользу ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" взыскано 239 000 000 руб. долга. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19.05.2014 по делу N А60-26728/2013 решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, в удовлетворении исковых требований отказано.
- При рассмотрении спора по делу N А60-26728/2013 судами установлен, что 18.10.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (арендодатель) и государственным унитарным предприятием ОПХ "Исток" (арендатор) заключен договор N АЗФ 104/1022 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым N 66:41:00 00 000:0593, расположенного в восточной части кадастрового района "Екатеринбургский", общей площадью 15792038 кв. м, для сельскохозяйственного использования, на срок 15 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Участок передан арендатору по акту приема-передачи;
- - между ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" (сторона 1) и ОАО "Центр малоэтажного строительства" (сторона 2) 11.02.2011 заключен договор N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2007 N АЗФ-104/1022, в соответствии с условиями которого сторона 1 передает стороне 2 права и обязанности арендатора на земельный участок площадью 1544394 кв. м, с кадастровым номером 66641:0614066:91, расположенный в восточной части кадастрового района "Екатеринбургский". Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. В п. 3.1 договора предусмотрено, что стоимость передаваемых прав и обязанностей определена в 1000000 руб. Денежные средства в сумме 1000000 руб. уплачены;
- - теми же сторонами 11.02.2011 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору N 28 переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011, в соответствии с условиями которого стоимость уступаемых прав и обязанностей арендатора увеличена на 239000000 руб. (п. 1 дополнительного соглашения), которые должны быть уплачены до 01.12.2012 (п. 3 дополнительного соглашения);
- - в соответствии с п. 2 дополнительного соглашения оплата передаваемых прав осуществляется путем зачета в счет платы за подключение к инженерным объектам на вышеуказанном земельном участке;
- - в п. 5, 6 дополнительного соглашения предусмотрено, ОАО "Центр малоэтажного строительства" в течение 3-х месяцев с момента заключения договора обязуется провести землеустроительные работы по выделению отдельной условной части земельного участка площадью не более 62 гектаров и передать права и обязанности арендатора на выделенную часть земельного участка ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент";
- - дополнительное соглашение N 1 от 11.02.2011 к договору N 28 не зарегистрировано;
- - из содержания дополнительного соглашения N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 следует, что сторонами изменен размер платы за передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 18.10.2007, а также внесены дополнительные условия о проведении землеустроительных работ по выделению части земельного участка, передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.10.2007 на условную часть земельного участка от общества "Центр малоэтажного строительства" обществу "Главсредуралстрой-Девелопмент".
- - дополнительное соглашение N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 подлежало обязательной государственной регистрации, в отсутствие которой данное соглашение нельзя признать порождающим для сторон обязательства, предусмотренные условиями данного соглашения;
- - каких-либо данных об исполнении дополнительного соглашения N 1 к договору N 28 от 11.02.2011 (даже в части) либо о принятии каких-либо мер к понуждению исполнения оговоренных обязательств на протяжении всего времени с момента подписания соглашения сторонами соглашения не представлено. Сам факт обращения общества "Главсредуралстрой-Девелопмент" с рассматриваемым иском свидетельствует о том, что дополнительное соглашение N 1 ответчиком не исполнялось. Довод ОАО "Центр малоэтажного строительства" о том, что дополнительное соглашение N 1, составленное в одном экземпляре, находящемся у истца, не было представлено последним для осуществления государственной регистрации вместе с договором N 28 от 11.02.2011 при отсутствии каких-либо препятствий к этому, что свидетельствует об отсутствии волеизъявления сторон сделки на реализацию условий дополнительного соглашения, ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" не опровергнут.
Кроме того, между ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" (Сторона-1) и ОАО "Центр малоэтажного строительства" (Сторона-2) заключено соглашение, датированное сторонами 17.03.2014.
Согласно названному соглашению от 17.03.2014 в целях устранения технических препятствий для исполнения и государственной регистрации соглашения об урегулировании задолженности (мировое соглашение), заключенного между сторонами 17.03.2014, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
- Сторона-1 на основании договора N 28 от 11.02.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 передала права аренды на земельный участок с номером условного участка 66:41:0614066:91 площадью 1544394 кв. м (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) из земель населенных пунктов, расположенных в восточной части кадастрового района "Екатеринбургский", с целевым использованием "для сельскохозяйственного использования" в пользу Стороны-2.
- стороны установили договором N 28 от 11.02.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 и дополнительным соглашением к нему N 1 от 11.02.2011 (приложение N 1 к соглашению), что:
- - стоимость передаваемого права аренды указанного выше земельного участка составит 240 000 000 руб.;
- - оплата стоимости права аренды Стороной-2 будет производиться в следующем порядке: 1 000 000 руб. зачитывается в счет исполнения обязательств по договору N 29 от 11.02.2011, заключенного между Сторонами; 239 000 000 рублей оплачиваются в срок до 01.12.2012 либо путем встречного предоставления - подключения к построенным до 30.06.2012 Стороной-2 инженерным сетям, либо путем перечисления денежных средств;
- - до момента оплаты стоимости передаваемого права Стороной-2 право аренды земельного участка находится в залоге у Стороны-1;
- - Сторона-2 проводит необходимые работы по формированию земельного участка площадью не более 62 га из состава земельного участка с номером условного участка 66:41:0614066:91 площадью 1544394 кв. м (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) и передает право аренды на оставшийся после такого формирования земельный участок в пользу Стороны-1.
- Стороной-2 исполнено обязательство по оплате - Стороной-2 исполнено обязательство по оплате стоимости передаваемого права аренды земельного участка с номером условного участка 66:41:0614066:91 площадью 1544394 кв. м (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) в размере 1000000 (Один миллион) рублей.
- Стороной-2 не исполнено обязательство по строительству и подключению к инженерным сетям в счет оплаты стоимости передаваемого права аренды земельного участка с номером условного участка 66:41:0614066:91 площадью 1544394 кв. м (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) в размере 239 000 000 (Двести тридцать девять миллионов) рублей. Также Стороной-2 не исполнено обязательство по перечислению денежных средств в размере 239 000 000 (Двести тридцать девять миллионов) рублей в счет стоимости права аренды земельного участка.
- При этом, Сторона-2 осуществила формирование в границах земельного участка с номером условного участка 66:41:0614066:91 площадью 1544394 кв. м (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) следующих земельных участков с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования, расположенным в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов. В п. 1.4. соглашения от 17.03.2014 стороны перечислили 64 земельных участка. Образование данных земельных участков осуществлено путем раздела земельного участка с номером условного участка 66:41:0614066:91 площадью 1544394 кв. м (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) в результате чего на основании статьи 11.4 Земельного кодекса РФ земельный участок с номером условного участка 66:41:0614066:91 прекратил свое существование.
- В связи с тем, что договор N 28 от 11.02.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 11.02.2011 не исполнен в полном объеме, а объект данного договора прекратил свое существование, Стороны не имеют возможности провести государственную регистрацию изменений условий договора N 28 от 11.02.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007.
- Исходя из изложенного выше, в целях практического исполнения Соглашения об урегулировании задолженности (мировое соглашение) от 17.03.2014, а также на основании п. 9 ст. 12 N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Стороны пришли к соглашению распространить ранее достигнутые условия договора N 28 от 11.02.2011 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 11.02.2011, а именно: условия пункта 1 дополнительного соглашения N 1 от 11.02.2011 об увеличении стоимости переданного права аренды по договору N 28 от 11.02.2011 на 239000000 рублей; условия пункта 4 дополнительного соглашения N 1 от 11.02.2011 о залоге права аренды на земельный участок с номером условного участка 66:41:0614066:91 площадью 1544394 кв. м (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) до момента полной оплаты Стороной-2 стоимости права аренды переданного земельного участка на все земельные участки, образованные в границах земельного участка с номером условного участка 66:41:0614066:91 (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) и указанные в п. 1.4 настоящего соглашения.
Приложением к соглашению от 17.03.2014 является дополнительное соглашение N 1 от 11.02.2011 к договору аренды N 28 от 11.02.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2007 N АЗФ-104/1022 (п. 7 соглашения от 17.03.2014).
Дополнительным соглашение от 17.03.2014 к соглашению от 17.03.2014 исключен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:447 площадью 809 кв. м.
Данное соглашение от 17.03.2014 зарегистрировано в установленном порядке 23.06.2014 за N 66-66-01/658/2014-1000 с учетом Дополнительного соглашения от 17.03.2014 к соглашению от 17.03.2014.
Кроме того, между ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" (кредитор) и ОАО "Центр малоэтажного строительства" (должник) заключено соглашение об урегулировании задолженности, датированное сторонами также 17.03.2014.
По условиям соглашения об урегулировании задолженности от 17.03.2014 сторонами в целях погашения задолженности должника перед кредитором в размере 239000000 руб., возникшей в связи с неисполнением обязанностей ОАО "Центр малоэтажного строительства" по договору N 28 от 11.02.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 и дополнительному соглашению N 1 от 11.02.2011 к договору N 28 от 11.02.2011. Должник уступает Кредитору права и обязанности по договору аренды N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 13.09.2010 регистрационная запись 66-66-01/363/2010-331), в редакции дополнительного соглашения N 1 от 06.04.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 г. (дата регистрации 06.06.2012 регистрационная запись 66-66-01/200-2012-562), дополнительного соглашения N 2 от 04.05.2012 к договору аренды земельного участка N AЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 06.06.2012 регистрационная запись 66-66-01/200-2012-562), дополнительного соглашения N 3 от 24.07.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 11.09.2012 регистрационная запись 66-66-01/360-2012-565) на следующие земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации:
площадью 50517 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1093, общей площадью 43756 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1094, общей площадью 72383 кв. м, расположенный в Свердловской области, г.
Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1095, общей площадью 16162 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1096, общей площадью 52513 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1097, общей площадью 900566 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1099, общей площадью 17579 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1103, общей площадью 28837 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Кредитор в результате заключения вышеназванного соглашения становится арендатором по договору аренды N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 13.09.2010, регистрационная запись 66-66-01/363/2010-331), в редакции дополнительного соглашения N 1 от 06.04.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 06.06.2012 регистрационная запись 66-66-01/200-2012-562), дополнительного соглашения N 2 от 04.05.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 06.06.2012 регистрационная запись 66-66-01/200-2012-562), дополнительного соглашения N 3 от 24.07.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 г. (дата регистрации 11.09.2012 регистрационная запись 66-66-01/360-2012-565) в отношении земельных участков согласно пунктам 2.1-2.8. указанного соглашения.
- Должник обязуется в срок до истечения четырех месяцев с момента заключения настоящего соглашения произвести выдел (раздел) земельных участков с сохранением первоначальных земельных участков в измененных границах из следующих земельных участков (приложение N 1 - схема раздела):
- из земельного участка кадастровым номером 66:41:0614066:1098, общей площадью 21181 кв. м, расположенного в Свердловской области, г. Екатеринбург, земельный участок площадью 10000 кв. м, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий должнику, а именно узел водоподготовки.
площадью 16106 кв. м, расположенного в Свердловской области, г. Екатеринбург, земельный участок площадью 3000 кв. м, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий должнику, а именно напорная канализационная станция с трассой водоотведения.
- из земельного участка кадастровым номером 66:41:0614066:1101, общей площадью 1347136 кв. м, расположенного в Свердловской области, г. Екатеринбург, земельный участок площадью 5000 кв. м, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий должнику, а именно напорная канализационная станция с трассой водоотведения.
- из земельного участка кадастровым номером 66:41:0614066:1102, общей площадью 133762 кв. м, расположенного в Свердловской области, г. Екатеринбург, земельный участок площадью 40000 кв. м, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий должнику, а именно асфальтированная автомобильная дорога.
- права аренды на выделенные в соответствии с настоящим пунктом земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие Должнику, Кредитору не передаются, а остаются за Должником.
Передача Участков указанных в п. 2.1.-2.8 соглашения во владение и пользование кредитора осуществляется Должником по месту его нахождения, что подтверждается соглашением, подписываемым сторонами, иного документа подтверждающего передачу земельного участка Сторонами оформляться не будет.
Должник обязуется в целях погашения задолженности, указанной в п. 1 соглашения, также в будущем уступить права и обязанности Арендатора по договору аренды N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 13.09.2010 регистрационная запись 66-66-01/363/2010-331), в редакции дополнительного соглашения N 1 от 06.04.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 06.06.2012 регистрационная запись 66-66-01/200-2012-562), дополнительного соглашения N 2 от 04.05.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 06.06.2012 регистрационная запись 66-66-01/200-2012-562), дополнительного соглашения N 3 от 24.07.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 11.09.2012 регистрационная запись 66-66-01/360-2012-565) на следующие земельные участки, находящиеся собственности Российской Федерации:
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1098, в измененных (границах, общей площадью 11181 кв. м, расположенный Свердловской области, г. Екатеринбург.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1100, общей площадью 13106 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1101,1 общей площадью 129 713 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург,
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1102, общей площадью 93762 кв. м, расположенный в Свердловской области, Екатеринбург,
При этом стороны обязались заключить договор уступки права аренды на земельные участки, указанные в п. 6.1.-6.4. в срок не позднее 31.07.2014.
06.06.2014 соглашение об урегулировании задолженности передано на государственную регистрацию (расписка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области N 66-66-01/658/2014-101).
20.08.2014 Управлением Росреестра по Свердловской области отказано в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним (уступки прав требования по объектам недвижимого имущества, указанным в соглашении об урегулировании задолженности от 17.03.2014) - сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.08.2014 исх. N 01/658/2014-101.
Полагая, что часть сделки - договора от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, а именно: изменения цены уступаемых прав, порядка исполнения обязательства по оплате (путем возврата прав на землю), обеспечения обязательства по оплате в виде залога прав на землю, оформленных следующими документами - дополнительным соглашением N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, соглашением об урегулировании задолженности (мировым соглашением) от 17.03.2014 в редакции дополнительного соглашения к нему от 17.03.2014, а также соглашением от 17.03.2014, зарегистрированным в ЕГРП 23.06.2014 за номером 66:66:01/658/2014-100, является недействительной, ОАО "Корпорация развития Среднего Урала" как акционер ОАО "Центр малоэтажного строительства" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование своих требований ОАО "Сбербанк России" ссылается на то, что дополнительное соглашение N 1 от 1.02.2011 является недействительным и не заключенным, поскольку в установленном порядке не прошло процедуру государственной регистрации; соглашение об урегулировании задолженности (мировое соглашение) от 17.03.2014 и соглашение от 17.03.2014 в редакции дополнительного соглашения от 17.03.2014, предусматривающие обратную уступку права аренды земельных участков являются недействительными, поскольку совершены в отсутствие согласия залогодержателя; дополнительное соглашение N 1 от 1.02.2011, соглашение об урегулировании задолженности (мировое соглашение) от 17.03.2014 и соглашение от 17.03.2014 в редакции дополнительного соглашения от 17.03.2014 являются недействительными, поскольку изменяют обязательства, ранее прекратившиеся в связи с их надлежащим исполнением, оспариваемые соглашения нарушают права ОАО "Сбербанк России" как залогодержателя и кредитора ОАО "Центр малоэтажного строительства".
ОАО "Центр малоэтажного строительства" также предъявлен иск к ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" о признании недействительной части сделки договора от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФЛО4/102201 18.10.2007, а именно об изменении цены уступаемых прав, порядка исполнения обязательства по оплате (путем возврата прав на землю), и обеспечения обязательства по оплате в виде залога прав на землю, оформленных следующими документами - дополнительным соглашением N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104Л022 от 18.10 2007, соглашением об урегулировании задолженности (мировым соглашением) от 17.03.2014, а также соглашением от 17.03.2014, зарегистрированным в ЕГРП 23.06.2014 за N 66:66:01/658/2014-100 в редакции дополнительного соглашения к нему 17.03.2014; кроме того, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Исследовав материалы дела, доводы истца и ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции оснований для удовлетворения жалобы не установил.
Как следует из материалов дела, ОАО "КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ СРЕДНЕГО УРАЛА" является акционером ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" и владеет 99,16% акций, что подтверждается соответствующей выпиской из реестра акционеров.
Суд первой инстанции исходя из данных бухгалтерского баланса ОАО "Центр малоэтажного строительства" по состоянию на 31.12.2013, а также положений ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах" установил, что оспариваемые соглашения являются для ОАО "Центр малоэтажного строительства" крупными сделками. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Порядок одобрения крупной сделки предусмотрен положениями ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его акционера (п. 6 ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах").
В доказательство одобрения оспариваемых сделок ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" сослался на протокол заседания Совета директоров ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" от 17.03.2014.
ОАО "КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ СРЕДНЕГО УРАЛА" и ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" отрицают факт проведения подобного собрания Совета директоров.
В отсутствие в материалах дела оригинала протокола заседания Совета директоров ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" от 17.03.2014, а также иных доказательств свидетельствующих о проведении данного заседания Совета директоров, учитывая позицию ОАО "КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ СРЕДНЕГО УРАЛА" и ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА", суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении при совершении сделок процедуры одобрения, предусмотренной ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Кроме того, оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что соглашение от 17.03.2014, дополнительное соглашение от 17.03.2014 к соглашению от 17.03.2014, соглашение об урегулировании задолженности от 17.03.2014 подписаны ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" в лице Ватрушкина Е.А. и ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" после завершения рассмотрения дела N А60-26728/2013 в суде кассационной инстанции (19.05.2014).
При этом суд исходил из следующего.
Доказательств того, что вышеназванные соглашения существовали на момент рассмотрения спора N А60-26728/2013 в суде кассационной инстанции материалы дела не содержат, на указанные соглашения при рассмотрении кассационной жалобы стороны не ссылались.
На государственную регистрацию в Управление Росреестра по Свердловской области спорные соглашения переданы только 06.06.2014.
Полномочия Ватрушкина Е.А. как единоличного органа исполнительного органа ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" прекращены 16.04.2014 (протокол заседания Совета директоров ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" от 16.04.2014).
Доказательств того, что Ватрушкин Е.А. передал спорные соглашения при передаче дел в ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" в материалах дела отсутствуют.
Также в материалах дела отсутствует оригинал протокола заседания Совета директоров ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" от 17.03.2014, на который ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" ссылается как на доказательство одобрения спорных соглашений Советом директоров ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА".
Сведениями о том, что подобное собрание созывалось и проводилось в установленном законом порядке, суд не располагает (отсутствуют оригинал протокола и опросные для голосования).
Копии данных документов в материалы дела переданы Ватрушкиным Е.А., представитель которого пояснил, что оригиналами третье лицо не располагает, а копии хранил для личного пользования.
В реестрах передаваемых документов от 21.04.2014 названный протокол и опросные листы отсутствуют, соответствующих оговорок в реестрах относительно наличия либо отсутствия данных документов не сделано.
ОАО "КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ СРЕДНЕГО УРАЛА" и ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" отрицают факт проведения подобного собрания Совета директоров.
В акте проверки использования имущества Свердловской области и средств областного бюджета Счетной палаты Свердловской области от 20.06.2014 ссылка на указанный протокол заседания Совета директоров также отсутствует. Проверка проводилась в период с апреля по июнь 2014 года.
Учитывая изложенные обстоятельства, а также, что названные соглашения породили для ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" обязательства на сумму 239000000 руб. 00 мин. и возможность утраты актива, необходимого для осуществления строительной деятельности (прав на земельный участок), суд первой инстанции признал обоснованными требования истца о признании соглашений недействительными как не соответствующих требованиям ст. 10, 168 ГК РФ, ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Суд апелляционной инстанции полагает данные суда первой инстанции правильными, оснований не согласиться с указанными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется.
Доводы жалоб о наличии одобрения оспариваемых сделок надлежащими доказательствами не подтверждены, в связи с чем выводов суда первой инстанции не опровергают.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание, что из представленной копии протокола заседания Совета директоров ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" от 17.03.2014 следует, что Советом директоров рассматривался вопрос об одобрении соглашения об урегулировании задолженности (мирового соглашения) в целях погашения задолженности перед ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ", установленной решением суда по делу N А60-26728/2013, в редакции постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 в размере 239000000 руб.
Однако при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции мировое соглашение на утверждение сторонами не предъявлено. Напротив, ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" настаивало на удовлетворении кассационной жалобы из чего следует, что у данного общества отсутствовал интерес в утверждении данного мирового соглашения.
Ссылка заявителей жалобы на направленные в суд кассационной инстанции отказы от апелляционных жалоб об обратном не свидетельствует, поскольку ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" в лице и.о. генерального директора Заранкиной Н.И., избранной Советом директоров на указанную должность 16.04.2014, отказ от жалобы отозван.
С учетом изложенного не может быть принят и довод ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" о необходимости применения п. 6 ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" в соответствии с которой суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, недействительной в случае, если при рассмотрении дела в суде доказано, что другая сторона по данной сделке не знала и не должна была знать о ее совершении с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, в связи с тем, что доказательств одобрения соглашений не представлено, копия протокола от 17.03.2014 не может свидетельствовать об одобрении соглашений, заключенных после вынесения судом кассационной инстанции постановления от 19.05.2014 об отказе ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" в удовлетворении требований.
В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Поскольку суд первой инстанции пришел к выводу о том, что соглашения подписаны после принятия судом кассационной инстанции постановления от 19.05.2014, в отсутствие одобрения Совета директоров ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА", предполагали утрату ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" прав аренды земельных участков на сумму 239000000 руб. 00 коп., суд пришел к обоснованному выводу о том, что Ватрушкин Е.А., действуя совместно с ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ", создал условия для избежания неблагоприятных последствия для ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" от вынесения судебного акта судом кассационной инстанции и избежания необходимых процедур согласования при совершении сделки, порождающей обязательства для ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" в сумме 239000000 руб. 00 коп., в связи с чем суд правомерно удовлетворил требования ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" о признании сделки недействительной на основании п. 2 ст. 174 ГК РФ.
Доводы апелляционных жалоб о том, что убыточность сделок не доказана, судом не приняты во внимание, соглашения о сотрудничестве, заключенные сторонами в 2010 не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.
Действительной из соглашений о сотрудничестве по реализации проекта жилого района "Истокский" в г. Екатеринбурге, заключенных между ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" и ОАО "КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ СРЕДНЕГО УРАЛА" 29.10.2010, а впоследствии ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" и ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" 09.11.2010, содержащих аналогичные положения, следует, что стороны договорились о том, что ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" передает право аренды по договору аренды от 18.10.2007 на спорный земельный участок ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" (по соглашению от 09.11.2010), а ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" обязуется осуществить на указанном земельном участке строительство инженерных объектов (сети канализации, очистные сооружения хозяйственно - бытовых стоков) общей стоимостью 240 000 000 руб.
Однако из указанных соглашений не следует, что построенные объекты подлежали передаче ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" в счет оплаты переданного права аренды.
Таким образом, анализ указанных соглашений выводов суда первой инстанции не опровергает.
Иных доказательств, свидетельствующих о согласовании сторонами стоимости права аренды в 240000000 руб. за исключением оспариваемых соглашений материалы дела не содержат.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Согласно п. 1 ст. 37 Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В силу ст. 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительное и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.
Поскольку судом первой инстанции установлено, что по соглашениям от 17.03.2014 ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" принимало обязательство по возврату (передаче) ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" прав аренды земельных участков, переданных ОАО "Сбербанк России" в залог, о договоре ипотеки ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" с ОАО "Сбербанк России" ответчику - ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" было известно, при этом согласие залогодержателя на совершение сделок получено не было, с учетом разъяснений изложенных в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований ОАО "Сбербанк России" о признании соглашений от 17.03.2014 недействительными.
Поскольку дополнительное соглашение N 1 заключено 2011 году, а договор ипотеки в 2012 году суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии нарушения прав ОАО "Сбербанк России" указанным соглашением N 1 в связи с чем правомерно отказал в данной части иска.
Довод относительно вывода суда об отказе в удовлетворении данной части требований апелляционные жалобы не содержат.
Доводы жалобы об отсутствии нарушения прав ОАО "Сбербанк России" соглашениями от 17.03.2014 подлежат отклонению, поскольку судом первой инстанции обоснованно приняты во внимание рекомендации, изложенные в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" из которых следует, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
Учитывая, что соглашения от 17.03.2014 заключены в отношении земельных участков права на которые находятся в залоге у ОАО "Сбербанк России", при этом положения соглашений связаны друг с другом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ОАО "Сбербанк России" о признании указанных соглашений недействительными в целом.
Иные доводы, приведенные в апелляционных жалобах, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены, поскольку отмену правильного судебного акта не влекут.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на заявителей апелляционных жалоб.
Руководствуясь ст. 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 декабря 2014 года по делу N А60-27504/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
М.Н.КОЩЕЕВА
Судьи
Н.А.ГРЕБЕНКИНА
Н.П.ГРИГОРЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.04.2015 N 17АП-1897/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А60-27504/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2015 г. N 17АП-1897/2015-ГК
Дело N А60-27504/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 апреля 2015 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кощеевой М.Н.,
судей Гребенкиной Н.А., Григорьевой Н.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сажиной К.С.,
при участии:
- от истца - ОАО "Корпорация развития Среднего Урала": Репин Д.А., паспорт, доверенность от 07.05.2014;
- от ответчика - ОАО "Центр малоэтажного строительства": Панкратов Н.М., паспорт, доверенность от 28.01.2015;
- от ответчика - ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент": Михалап С.А., паспорт, доверенность от 10.12.2014: Епишенкова К.Н., паспорт, доверенность от 11.09.2013;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ответчика,
ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", и третьего лица, Ватрушкина Евгения Александровича,
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 26 декабря 2014 года
по делу N А60-27504/2014,
принятое судьей Сафроновой А.А.,
по иску ОАО "Корпорация развития Среднего Урала" (ОГРН 1106671013206, ИНН 6671326347)
к ОАО "Центр малоэтажного строительства" (ОГРН 1106671022281, ИНН 6671341095), ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" (ОГРН 1106670009973, ИНН 6670289131),
третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: ОАО "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН 1045900116162, ИНН 5902293114), Ватрушкин Евгений Александрович,
о признании сделки недействительной,
по иску ОАО "Центр малоэтажного строительства"
к ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент"
о признании сделки недействительной,
по требованию третьего лица, ОАО "Сбербанк России"
к ОАО "Центр малоэтажного строительства", ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент"
о признании сделки недействительной,
установил:
Открытое акционерное общество "Корпорация развития Среднего Урала" (далее - ОАО "Корпорация развития Среднего Урала", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к открытому акционерному обществу "Центр малоэтажного строительства" (далее - ОАО "Центр малоэтажного строительства", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Главсредуралстрой-Девелопмент" (далее - ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", ответчик) о признании недействительной части сделки - договора от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, а именно: изменения цены уступаемых прав, порядка исполнения обязательства по оплате (путем возврата прав на землю), обеспечения обязательства по оплате в виде залога прав на землю, оформленных следующими документами - дополнительным соглашением N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, соглашением об урегулировании задолженности (мировым соглашением) от 17.03.2014 в редакции дополнительного соглашения к нему от 17.03.2014, а также соглашением от 17.03.2014, зарегистрированным в ЕГРП 23.06.2014 за номером 66:66:01/658/2014-100 (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением суда от 25.08.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Сбербанк России", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Определением суда от 27.08.2014 ОАО "Сбербанк России" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями, исключено из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. ОАО "Сбербанк России" просит признать недействительными заключенные между ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" дополнительное соглашение N 1 к договору N 28 переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, соглашение об урегулировании задолженности (мировое соглашение) от 17.03.2014, соглашение от 17.03.2014 (в редакции дополнительного соглашения от 17.03.2014).
В рамках дела N А60-36631/2014 арбитражным судом принято к производству исковое заявление ОАО "Центр малоэтажного строительства" к ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" о признании недействительной части сделки договора от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФЛО4/102201 18.10.2007, а именно об изменении цены уступаемых прав, порядка исполнения обязательства по оплате (путем возврата прав на землю), и обеспечения обязательства по оплате в виде залога прав на землю, оформленных следующими документами - дополнительным соглашением N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104Л022 от 18.10 2007, соглашением об урегулировании задолженности (мировым соглашением) от 17.03.2014, а также соглашением от 17.03.2014, зарегистрированным в ЕГРП 23.06.2014 за N 66:66:01/658/2014-100 в редакции дополнительного соглашения к нему 17.03.2014; кроме того, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Определением суда от 02.10.2014 объединены в одно производство дело N А60-27504/2014 и дело N А60-36631/2014, объединенному делу присвоен N А60-27504/2014.
Определением суда от 13.11.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ватрушкин Е.А.
Решением суда от 26.12.2014 исковые требования ОАО "Корпорация развития Среднего Урала" удовлетворены частично, признана недействительной часть сделки - договора от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, а именно изменения цены уступаемых прав, порядка исполнения обязательства по оплате (путем возврата прав на землю), и обеспечения обязательства по оплате в виде залога прав на землю, оформленных следующими документами:
- соглашением от 17.03.2014 с приложением дополнительного соглашения N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, заключенным между ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", зарегистрированным в ЕГРП 23.06.2014 за N 66:66:01/658/2014-100,
- соглашением об урегулировании задолженности от 17.03.2014, подписанным между ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" в редакции дополнительного соглашения к нему от 17.03.2014.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Требования ОАО "Центр малоэтажного строительства" удовлетворены, признана недействительной часть сделки - договора от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, а именно изменения цены уступаемых прав, порядка исполнения обязательства по оплате (путем возврата прав на землю), и обеспечения обязательства по оплате в виде залога прав на землю, оформленных следующими документами:
- соглашением от 17.03.2014 с приложением дополнительного соглашения N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, заключенным между ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", зарегистрированным в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.06.2014 за N 66:66:01/658/2014-100,
- соглашением об урегулировании задолженности от 17.03.2014, подписанным между ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" в редакции дополнительного соглашения к нему от 17.03.2014.
Требования ОАО "Сбербанк России" удовлетворены частично, признано недействительным соглашение об урегулировании задолженности от 17.03.2014, подписанное между ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", признано недействительным соглашение от 17.03.2014 (в редакции дополнительного соглашения от 17.03.2014), заключенное между ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент".
В удовлетворении требования о признании недействительным дополнительного соглашения N 1 к договору N 28 переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 отказано.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" и Ватрушкин Е.А. обжаловали его в апелляционном порядке, просят принять новый судебный акт.
ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" в обоснование апелляционной жалобы указывает, что вывод суда о подписании соглашений от 17.03.2014 ОАО "Центр малоэтажного строительства" в лице Ватрушкина Е.А. и ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" после завершения рассмотрения дела N А60-26728/2013 в суде кассационной инстанции ошибочен, стороны не ссылались на указанные соглашения в ходе рассмотрения указанного дела ввиду того, что подали заявления об отказе от кассационных жалоб. Сдача соглашений на госрегистрацию 06.06.2014 не свидетельствует о дате их подписания, поскольку законом не предусмотрен срок сдачи документов в регистрирующий орган. При наличии сомнений давность составления и подписания соглашений могла быть установлена судебной экспертизой. Экспертиза по делу не проводилась, о фальсификации соглашений не заявлялось. Считает немотивированным вывод суда о том, что в отношении соглашений от 17.03.2014 как крупных сделок не была соблюдена процедура одобрения, поскольку в деле имеется копия протокола заседания совета директоров ОАО "Центр малоэтажного строительства" от 17.03.2014. Судом не приняты во внимание находящиеся в материалах дела соглашение о сотрудничестве по реализации проекта жилого района "Истокский" от 29.10.2010, соглашение от 09.11.2010, которые были направлены на конвалидацию спорных сделок. По мнению ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", ущерба от подписания сторонами оспариваемых сделок у истца не возникло, права ОАО "Сбербанк России" как залогодержателя не нарушены. Суд не проанализировал содержание соглашения об урегулировании задолженности от 17.03.2014, сделав вывод о недействительности данного соглашения в целом. Вместе с тем, вторая часть указанного соглашения представляет собой предварительный договор, который не подлежит государственной регистрации. ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" указывает, что ОАО "Центр малоэтажного строительства" и ОАО "Корпорация развития Среднего Урала" заведомо недобросовестно осуществляют свои права, так как после самостоятельной оценки при заключении договора с банком, получения отчета о рыночной стоимости земельных участков и зная действительную цену прав на полученные участки, они пытаются оспорить именно стоимость прав. ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" просит изменить решение в части признания части договора от 11.02.2011 N 28 об изменении и цены прав, порядка исполнения обязательства по оплате и обеспечения обязательства в виде залога, оформленной соглашениями от 17.03.2014, недействительной.
Доводы апелляционной жалобы Ватрушкина Е.А. схожи по содержанию с доводами апелляционной жалобы ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", заявитель указывает на отсутствие злоупотребления в его действиях и действиях ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент", а также на то, что суд не дал оценку его доводам. Заявитель жалобы просит решение отменить, отказать в иске полностью.
Истец в отзыве на апелляционные жалобы отклонил приведенные в них доводы; просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
ОАО "Центр малоэтажного строительства" в отзыве на апелляционные жалобы отклонило приведенные в них доводы; просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, поддержали, просят решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционных жалоб отклонил по основаниям, приведенным в отзыве, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Представитель ответчика ОАО "Центр малоэтажного строительства" в судебном заседании доводы апелляционных жалоб отклонил по основаниям, приведенным в отзыве на них, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
В рамках арбитражного дела N А60-26728/2013 ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ОАО "Центр малоэтажного строительства" о взыскании 399 970 322 руб., в том числе 239 000 000 руб. в счет оплаты по договору N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2007 N АЗФ-104/1022, 160 970 322 руб. в счет выделения и передачи истцу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2007 N АЗФ-104/1022 на отдельную условную часть земельного участка площадью 62 га из земельного участка 66:41:0614066:91. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Сбербанк России".
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.11.2013 по делу N А60-26728/2013 исковые требования удовлетворены. С ОАО "Центр малоэтажного строительства" в пользу ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" взыскано 399 970 322 руб. долга.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 по делу N А60-26728/2013 решение суда изменено, исковые требования удовлетворены частично. С ОАО "Центр малоэтажного строительства" в пользу ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" взыскано 239 000 000 руб. долга. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19.05.2014 по делу N А60-26728/2013 решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, в удовлетворении исковых требований отказано.
- При рассмотрении спора по делу N А60-26728/2013 судами установлен, что 18.10.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (арендодатель) и государственным унитарным предприятием ОПХ "Исток" (арендатор) заключен договор N АЗФ 104/1022 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым N 66:41:00 00 000:0593, расположенного в восточной части кадастрового района "Екатеринбургский", общей площадью 15792038 кв. м, для сельскохозяйственного использования, на срок 15 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Участок передан арендатору по акту приема-передачи;
- - между ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" (сторона 1) и ОАО "Центр малоэтажного строительства" (сторона 2) 11.02.2011 заключен договор N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2007 N АЗФ-104/1022, в соответствии с условиями которого сторона 1 передает стороне 2 права и обязанности арендатора на земельный участок площадью 1544394 кв. м, с кадастровым номером 66641:0614066:91, расположенный в восточной части кадастрового района "Екатеринбургский". Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. В п. 3.1 договора предусмотрено, что стоимость передаваемых прав и обязанностей определена в 1000000 руб. Денежные средства в сумме 1000000 руб. уплачены;
- - теми же сторонами 11.02.2011 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору N 28 переуступки прав и обязанностей от 11.02.2011, в соответствии с условиями которого стоимость уступаемых прав и обязанностей арендатора увеличена на 239000000 руб. (п. 1 дополнительного соглашения), которые должны быть уплачены до 01.12.2012 (п. 3 дополнительного соглашения);
- - в соответствии с п. 2 дополнительного соглашения оплата передаваемых прав осуществляется путем зачета в счет платы за подключение к инженерным объектам на вышеуказанном земельном участке;
- - в п. 5, 6 дополнительного соглашения предусмотрено, ОАО "Центр малоэтажного строительства" в течение 3-х месяцев с момента заключения договора обязуется провести землеустроительные работы по выделению отдельной условной части земельного участка площадью не более 62 гектаров и передать права и обязанности арендатора на выделенную часть земельного участка ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент";
- - дополнительное соглашение N 1 от 11.02.2011 к договору N 28 не зарегистрировано;
- - из содержания дополнительного соглашения N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 следует, что сторонами изменен размер платы за передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 18.10.2007, а также внесены дополнительные условия о проведении землеустроительных работ по выделению части земельного участка, передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.10.2007 на условную часть земельного участка от общества "Центр малоэтажного строительства" обществу "Главсредуралстрой-Девелопмент".
- - дополнительное соглашение N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 подлежало обязательной государственной регистрации, в отсутствие которой данное соглашение нельзя признать порождающим для сторон обязательства, предусмотренные условиями данного соглашения;
- - каких-либо данных об исполнении дополнительного соглашения N 1 к договору N 28 от 11.02.2011 (даже в части) либо о принятии каких-либо мер к понуждению исполнения оговоренных обязательств на протяжении всего времени с момента подписания соглашения сторонами соглашения не представлено. Сам факт обращения общества "Главсредуралстрой-Девелопмент" с рассматриваемым иском свидетельствует о том, что дополнительное соглашение N 1 ответчиком не исполнялось. Довод ОАО "Центр малоэтажного строительства" о том, что дополнительное соглашение N 1, составленное в одном экземпляре, находящемся у истца, не было представлено последним для осуществления государственной регистрации вместе с договором N 28 от 11.02.2011 при отсутствии каких-либо препятствий к этому, что свидетельствует об отсутствии волеизъявления сторон сделки на реализацию условий дополнительного соглашения, ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" не опровергнут.
Кроме того, между ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" (Сторона-1) и ОАО "Центр малоэтажного строительства" (Сторона-2) заключено соглашение, датированное сторонами 17.03.2014.
Согласно названному соглашению от 17.03.2014 в целях устранения технических препятствий для исполнения и государственной регистрации соглашения об урегулировании задолженности (мировое соглашение), заключенного между сторонами 17.03.2014, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
- Сторона-1 на основании договора N 28 от 11.02.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 передала права аренды на земельный участок с номером условного участка 66:41:0614066:91 площадью 1544394 кв. м (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) из земель населенных пунктов, расположенных в восточной части кадастрового района "Екатеринбургский", с целевым использованием "для сельскохозяйственного использования" в пользу Стороны-2.
- стороны установили договором N 28 от 11.02.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 и дополнительным соглашением к нему N 1 от 11.02.2011 (приложение N 1 к соглашению), что:
- - стоимость передаваемого права аренды указанного выше земельного участка составит 240 000 000 руб.;
- - оплата стоимости права аренды Стороной-2 будет производиться в следующем порядке: 1 000 000 руб. зачитывается в счет исполнения обязательств по договору N 29 от 11.02.2011, заключенного между Сторонами; 239 000 000 рублей оплачиваются в срок до 01.12.2012 либо путем встречного предоставления - подключения к построенным до 30.06.2012 Стороной-2 инженерным сетям, либо путем перечисления денежных средств;
- - до момента оплаты стоимости передаваемого права Стороной-2 право аренды земельного участка находится в залоге у Стороны-1;
- - Сторона-2 проводит необходимые работы по формированию земельного участка площадью не более 62 га из состава земельного участка с номером условного участка 66:41:0614066:91 площадью 1544394 кв. м (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) и передает право аренды на оставшийся после такого формирования земельный участок в пользу Стороны-1.
- Стороной-2 исполнено обязательство по оплате - Стороной-2 исполнено обязательство по оплате стоимости передаваемого права аренды земельного участка с номером условного участка 66:41:0614066:91 площадью 1544394 кв. м (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) в размере 1000000 (Один миллион) рублей.
- Стороной-2 не исполнено обязательство по строительству и подключению к инженерным сетям в счет оплаты стоимости передаваемого права аренды земельного участка с номером условного участка 66:41:0614066:91 площадью 1544394 кв. м (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) в размере 239 000 000 (Двести тридцать девять миллионов) рублей. Также Стороной-2 не исполнено обязательство по перечислению денежных средств в размере 239 000 000 (Двести тридцать девять миллионов) рублей в счет стоимости права аренды земельного участка.
- При этом, Сторона-2 осуществила формирование в границах земельного участка с номером условного участка 66:41:0614066:91 площадью 1544394 кв. м (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) следующих земельных участков с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования, расположенным в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов. В п. 1.4. соглашения от 17.03.2014 стороны перечислили 64 земельных участка. Образование данных земельных участков осуществлено путем раздела земельного участка с номером условного участка 66:41:0614066:91 площадью 1544394 кв. м (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) в результате чего на основании статьи 11.4 Земельного кодекса РФ земельный участок с номером условного участка 66:41:0614066:91 прекратил свое существование.
- В связи с тем, что договор N 28 от 11.02.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 11.02.2011 не исполнен в полном объеме, а объект данного договора прекратил свое существование, Стороны не имеют возможности провести государственную регистрацию изменений условий договора N 28 от 11.02.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007.
- Исходя из изложенного выше, в целях практического исполнения Соглашения об урегулировании задолженности (мировое соглашение) от 17.03.2014, а также на основании п. 9 ст. 12 N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Стороны пришли к соглашению распространить ранее достигнутые условия договора N 28 от 11.02.2011 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 11.02.2011, а именно: условия пункта 1 дополнительного соглашения N 1 от 11.02.2011 об увеличении стоимости переданного права аренды по договору N 28 от 11.02.2011 на 239000000 рублей; условия пункта 4 дополнительного соглашения N 1 от 11.02.2011 о залоге права аренды на земельный участок с номером условного участка 66:41:0614066:91 площадью 1544394 кв. м (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) до момента полной оплаты Стороной-2 стоимости права аренды переданного земельного участка на все земельные участки, образованные в границах земельного участка с номером условного участка 66:41:0614066:91 (являющегося учетной частью единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0000000:593) и указанные в п. 1.4 настоящего соглашения.
Приложением к соглашению от 17.03.2014 является дополнительное соглашение N 1 от 11.02.2011 к договору аренды N 28 от 11.02.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2007 N АЗФ-104/1022 (п. 7 соглашения от 17.03.2014).
Дополнительным соглашение от 17.03.2014 к соглашению от 17.03.2014 исключен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:447 площадью 809 кв. м.
Данное соглашение от 17.03.2014 зарегистрировано в установленном порядке 23.06.2014 за N 66-66-01/658/2014-1000 с учетом Дополнительного соглашения от 17.03.2014 к соглашению от 17.03.2014.
Кроме того, между ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" (кредитор) и ОАО "Центр малоэтажного строительства" (должник) заключено соглашение об урегулировании задолженности, датированное сторонами также 17.03.2014.
По условиям соглашения об урегулировании задолженности от 17.03.2014 сторонами в целях погашения задолженности должника перед кредитором в размере 239000000 руб., возникшей в связи с неисполнением обязанностей ОАО "Центр малоэтажного строительства" по договору N 28 от 11.02.2011 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 и дополнительному соглашению N 1 от 11.02.2011 к договору N 28 от 11.02.2011. Должник уступает Кредитору права и обязанности по договору аренды N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 13.09.2010 регистрационная запись 66-66-01/363/2010-331), в редакции дополнительного соглашения N 1 от 06.04.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 г. (дата регистрации 06.06.2012 регистрационная запись 66-66-01/200-2012-562), дополнительного соглашения N 2 от 04.05.2012 к договору аренды земельного участка N AЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 06.06.2012 регистрационная запись 66-66-01/200-2012-562), дополнительного соглашения N 3 от 24.07.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 11.09.2012 регистрационная запись 66-66-01/360-2012-565) на следующие земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации:
площадью 50517 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1093, общей площадью 43756 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1094, общей площадью 72383 кв. м, расположенный в Свердловской области, г.
Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1095, общей площадью 16162 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1096, общей площадью 52513 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1097, общей площадью 900566 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1099, общей площадью 17579 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1103, общей площадью 28837 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург, категория земель - земли населенных пунктов, с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.
- Кредитор в результате заключения вышеназванного соглашения становится арендатором по договору аренды N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 13.09.2010, регистрационная запись 66-66-01/363/2010-331), в редакции дополнительного соглашения N 1 от 06.04.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 06.06.2012 регистрационная запись 66-66-01/200-2012-562), дополнительного соглашения N 2 от 04.05.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 06.06.2012 регистрационная запись 66-66-01/200-2012-562), дополнительного соглашения N 3 от 24.07.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 г. (дата регистрации 11.09.2012 регистрационная запись 66-66-01/360-2012-565) в отношении земельных участков согласно пунктам 2.1-2.8. указанного соглашения.
- Должник обязуется в срок до истечения четырех месяцев с момента заключения настоящего соглашения произвести выдел (раздел) земельных участков с сохранением первоначальных земельных участков в измененных границах из следующих земельных участков (приложение N 1 - схема раздела):
- из земельного участка кадастровым номером 66:41:0614066:1098, общей площадью 21181 кв. м, расположенного в Свердловской области, г. Екатеринбург, земельный участок площадью 10000 кв. м, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий должнику, а именно узел водоподготовки.
площадью 16106 кв. м, расположенного в Свердловской области, г. Екатеринбург, земельный участок площадью 3000 кв. м, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий должнику, а именно напорная канализационная станция с трассой водоотведения.
- из земельного участка кадастровым номером 66:41:0614066:1101, общей площадью 1347136 кв. м, расположенного в Свердловской области, г. Екатеринбург, земельный участок площадью 5000 кв. м, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий должнику, а именно напорная канализационная станция с трассой водоотведения.
- из земельного участка кадастровым номером 66:41:0614066:1102, общей площадью 133762 кв. м, расположенного в Свердловской области, г. Екатеринбург, земельный участок площадью 40000 кв. м, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий должнику, а именно асфальтированная автомобильная дорога.
- права аренды на выделенные в соответствии с настоящим пунктом земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие Должнику, Кредитору не передаются, а остаются за Должником.
Передача Участков указанных в п. 2.1.-2.8 соглашения во владение и пользование кредитора осуществляется Должником по месту его нахождения, что подтверждается соглашением, подписываемым сторонами, иного документа подтверждающего передачу земельного участка Сторонами оформляться не будет.
Должник обязуется в целях погашения задолженности, указанной в п. 1 соглашения, также в будущем уступить права и обязанности Арендатора по договору аренды N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 13.09.2010 регистрационная запись 66-66-01/363/2010-331), в редакции дополнительного соглашения N 1 от 06.04.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 06.06.2012 регистрационная запись 66-66-01/200-2012-562), дополнительного соглашения N 2 от 04.05.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 06.06.2012 регистрационная запись 66-66-01/200-2012-562), дополнительного соглашения N 3 от 24.07.2012 к договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007 (дата регистрации 11.09.2012 регистрационная запись 66-66-01/360-2012-565) на следующие земельные участки, находящиеся собственности Российской Федерации:
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1098, в измененных (границах, общей площадью 11181 кв. м, расположенный Свердловской области, г. Екатеринбург.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1100, общей площадью 13106 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург.
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1101,1 общей площадью 129 713 кв. м, расположенный в Свердловской области, г. Екатеринбург,
- Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614066:1102, общей площадью 93762 кв. м, расположенный в Свердловской области, Екатеринбург,
При этом стороны обязались заключить договор уступки права аренды на земельные участки, указанные в п. 6.1.-6.4. в срок не позднее 31.07.2014.
06.06.2014 соглашение об урегулировании задолженности передано на государственную регистрацию (расписка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области N 66-66-01/658/2014-101).
20.08.2014 Управлением Росреестра по Свердловской области отказано в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним (уступки прав требования по объектам недвижимого имущества, указанным в соглашении об урегулировании задолженности от 17.03.2014) - сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.08.2014 исх. N 01/658/2014-101.
Полагая, что часть сделки - договора от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, а именно: изменения цены уступаемых прав, порядка исполнения обязательства по оплате (путем возврата прав на землю), обеспечения обязательства по оплате в виде залога прав на землю, оформленных следующими документами - дополнительным соглашением N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104/1022 от 18.10.2007, соглашением об урегулировании задолженности (мировым соглашением) от 17.03.2014 в редакции дополнительного соглашения к нему от 17.03.2014, а также соглашением от 17.03.2014, зарегистрированным в ЕГРП 23.06.2014 за номером 66:66:01/658/2014-100, является недействительной, ОАО "Корпорация развития Среднего Урала" как акционер ОАО "Центр малоэтажного строительства" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование своих требований ОАО "Сбербанк России" ссылается на то, что дополнительное соглашение N 1 от 1.02.2011 является недействительным и не заключенным, поскольку в установленном порядке не прошло процедуру государственной регистрации; соглашение об урегулировании задолженности (мировое соглашение) от 17.03.2014 и соглашение от 17.03.2014 в редакции дополнительного соглашения от 17.03.2014, предусматривающие обратную уступку права аренды земельных участков являются недействительными, поскольку совершены в отсутствие согласия залогодержателя; дополнительное соглашение N 1 от 1.02.2011, соглашение об урегулировании задолженности (мировое соглашение) от 17.03.2014 и соглашение от 17.03.2014 в редакции дополнительного соглашения от 17.03.2014 являются недействительными, поскольку изменяют обязательства, ранее прекратившиеся в связи с их надлежащим исполнением, оспариваемые соглашения нарушают права ОАО "Сбербанк России" как залогодержателя и кредитора ОАО "Центр малоэтажного строительства".
ОАО "Центр малоэтажного строительства" также предъявлен иск к ООО "Главсредуралстрой-Девелопмент" о признании недействительной части сделки договора от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФЛО4/102201 18.10.2007, а именно об изменении цены уступаемых прав, порядка исполнения обязательства по оплате (путем возврата прав на землю), и обеспечения обязательства по оплате в виде залога прав на землю, оформленных следующими документами - дополнительным соглашением N 1 к договору от 11.02.2011 N 28 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N АЗФ-104Л022 от 18.10 2007, соглашением об урегулировании задолженности (мировым соглашением) от 17.03.2014, а также соглашением от 17.03.2014, зарегистрированным в ЕГРП 23.06.2014 за N 66:66:01/658/2014-100 в редакции дополнительного соглашения к нему 17.03.2014; кроме того, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Исследовав материалы дела, доводы истца и ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции оснований для удовлетворения жалобы не установил.
Как следует из материалов дела, ОАО "КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ СРЕДНЕГО УРАЛА" является акционером ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" и владеет 99,16% акций, что подтверждается соответствующей выпиской из реестра акционеров.
Суд первой инстанции исходя из данных бухгалтерского баланса ОАО "Центр малоэтажного строительства" по состоянию на 31.12.2013, а также положений ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах" установил, что оспариваемые соглашения являются для ОАО "Центр малоэтажного строительства" крупными сделками. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Порядок одобрения крупной сделки предусмотрен положениями ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его акционера (п. 6 ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах").
В доказательство одобрения оспариваемых сделок ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" сослался на протокол заседания Совета директоров ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" от 17.03.2014.
ОАО "КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ СРЕДНЕГО УРАЛА" и ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" отрицают факт проведения подобного собрания Совета директоров.
В отсутствие в материалах дела оригинала протокола заседания Совета директоров ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" от 17.03.2014, а также иных доказательств свидетельствующих о проведении данного заседания Совета директоров, учитывая позицию ОАО "КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ СРЕДНЕГО УРАЛА" и ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА", суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении при совершении сделок процедуры одобрения, предусмотренной ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Кроме того, оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что соглашение от 17.03.2014, дополнительное соглашение от 17.03.2014 к соглашению от 17.03.2014, соглашение об урегулировании задолженности от 17.03.2014 подписаны ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" в лице Ватрушкина Е.А. и ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" после завершения рассмотрения дела N А60-26728/2013 в суде кассационной инстанции (19.05.2014).
При этом суд исходил из следующего.
Доказательств того, что вышеназванные соглашения существовали на момент рассмотрения спора N А60-26728/2013 в суде кассационной инстанции материалы дела не содержат, на указанные соглашения при рассмотрении кассационной жалобы стороны не ссылались.
На государственную регистрацию в Управление Росреестра по Свердловской области спорные соглашения переданы только 06.06.2014.
Полномочия Ватрушкина Е.А. как единоличного органа исполнительного органа ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" прекращены 16.04.2014 (протокол заседания Совета директоров ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" от 16.04.2014).
Доказательств того, что Ватрушкин Е.А. передал спорные соглашения при передаче дел в ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" в материалах дела отсутствуют.
Также в материалах дела отсутствует оригинал протокола заседания Совета директоров ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" от 17.03.2014, на который ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" ссылается как на доказательство одобрения спорных соглашений Советом директоров ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА".
Сведениями о том, что подобное собрание созывалось и проводилось в установленном законом порядке, суд не располагает (отсутствуют оригинал протокола и опросные для голосования).
Копии данных документов в материалы дела переданы Ватрушкиным Е.А., представитель которого пояснил, что оригиналами третье лицо не располагает, а копии хранил для личного пользования.
В реестрах передаваемых документов от 21.04.2014 названный протокол и опросные листы отсутствуют, соответствующих оговорок в реестрах относительно наличия либо отсутствия данных документов не сделано.
ОАО "КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ СРЕДНЕГО УРАЛА" и ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" отрицают факт проведения подобного собрания Совета директоров.
В акте проверки использования имущества Свердловской области и средств областного бюджета Счетной палаты Свердловской области от 20.06.2014 ссылка на указанный протокол заседания Совета директоров также отсутствует. Проверка проводилась в период с апреля по июнь 2014 года.
Учитывая изложенные обстоятельства, а также, что названные соглашения породили для ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" обязательства на сумму 239000000 руб. 00 мин. и возможность утраты актива, необходимого для осуществления строительной деятельности (прав на земельный участок), суд первой инстанции признал обоснованными требования истца о признании соглашений недействительными как не соответствующих требованиям ст. 10, 168 ГК РФ, ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Суд апелляционной инстанции полагает данные суда первой инстанции правильными, оснований не согласиться с указанными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется.
Доводы жалоб о наличии одобрения оспариваемых сделок надлежащими доказательствами не подтверждены, в связи с чем выводов суда первой инстанции не опровергают.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание, что из представленной копии протокола заседания Совета директоров ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" от 17.03.2014 следует, что Советом директоров рассматривался вопрос об одобрении соглашения об урегулировании задолженности (мирового соглашения) в целях погашения задолженности перед ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ", установленной решением суда по делу N А60-26728/2013, в редакции постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2014 в размере 239000000 руб.
Однако при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции мировое соглашение на утверждение сторонами не предъявлено. Напротив, ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" настаивало на удовлетворении кассационной жалобы из чего следует, что у данного общества отсутствовал интерес в утверждении данного мирового соглашения.
Ссылка заявителей жалобы на направленные в суд кассационной инстанции отказы от апелляционных жалоб об обратном не свидетельствует, поскольку ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" в лице и.о. генерального директора Заранкиной Н.И., избранной Советом директоров на указанную должность 16.04.2014, отказ от жалобы отозван.
С учетом изложенного не может быть принят и довод ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" о необходимости применения п. 6 ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" в соответствии с которой суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, недействительной в случае, если при рассмотрении дела в суде доказано, что другая сторона по данной сделке не знала и не должна была знать о ее совершении с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, в связи с тем, что доказательств одобрения соглашений не представлено, копия протокола от 17.03.2014 не может свидетельствовать об одобрении соглашений, заключенных после вынесения судом кассационной инстанции постановления от 19.05.2014 об отказе ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" в удовлетворении требований.
В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Поскольку суд первой инстанции пришел к выводу о том, что соглашения подписаны после принятия судом кассационной инстанции постановления от 19.05.2014, в отсутствие одобрения Совета директоров ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА", предполагали утрату ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" прав аренды земельных участков на сумму 239000000 руб. 00 коп., суд пришел к обоснованному выводу о том, что Ватрушкин Е.А., действуя совместно с ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ", создал условия для избежания неблагоприятных последствия для ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" от вынесения судебного акта судом кассационной инстанции и избежания необходимых процедур согласования при совершении сделки, порождающей обязательства для ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" в сумме 239000000 руб. 00 коп., в связи с чем суд правомерно удовлетворил требования ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" о признании сделки недействительной на основании п. 2 ст. 174 ГК РФ.
Доводы апелляционных жалоб о том, что убыточность сделок не доказана, судом не приняты во внимание, соглашения о сотрудничестве, заключенные сторонами в 2010 не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.
Действительной из соглашений о сотрудничестве по реализации проекта жилого района "Истокский" в г. Екатеринбурге, заключенных между ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" и ОАО "КОРПОРАЦИЯ РАЗВИТИЯ СРЕДНЕГО УРАЛА" 29.10.2010, а впоследствии ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" и ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" 09.11.2010, содержащих аналогичные положения, следует, что стороны договорились о том, что ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" передает право аренды по договору аренды от 18.10.2007 на спорный земельный участок ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" (по соглашению от 09.11.2010), а ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" обязуется осуществить на указанном земельном участке строительство инженерных объектов (сети канализации, очистные сооружения хозяйственно - бытовых стоков) общей стоимостью 240 000 000 руб.
Однако из указанных соглашений не следует, что построенные объекты подлежали передаче ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" в счет оплаты переданного права аренды.
Таким образом, анализ указанных соглашений выводов суда первой инстанции не опровергает.
Иных доказательств, свидетельствующих о согласовании сторонами стоимости права аренды в 240000000 руб. за исключением оспариваемых соглашений материалы дела не содержат.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Согласно п. 1 ст. 37 Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В силу ст. 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительное и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.
Поскольку судом первой инстанции установлено, что по соглашениям от 17.03.2014 ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" принимало обязательство по возврату (передаче) ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" прав аренды земельных участков, переданных ОАО "Сбербанк России" в залог, о договоре ипотеки ОАО "ЦЕНТР МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" с ОАО "Сбербанк России" ответчику - ООО "ГЛАВСРЕДУРАЛСТРОЙ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" было известно, при этом согласие залогодержателя на совершение сделок получено не было, с учетом разъяснений изложенных в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований ОАО "Сбербанк России" о признании соглашений от 17.03.2014 недействительными.
Поскольку дополнительное соглашение N 1 заключено 2011 году, а договор ипотеки в 2012 году суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии нарушения прав ОАО "Сбербанк России" указанным соглашением N 1 в связи с чем правомерно отказал в данной части иска.
Довод относительно вывода суда об отказе в удовлетворении данной части требований апелляционные жалобы не содержат.
Доводы жалобы об отсутствии нарушения прав ОАО "Сбербанк России" соглашениями от 17.03.2014 подлежат отклонению, поскольку судом первой инстанции обоснованно приняты во внимание рекомендации, изложенные в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" из которых следует, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
Учитывая, что соглашения от 17.03.2014 заключены в отношении земельных участков права на которые находятся в залоге у ОАО "Сбербанк России", при этом положения соглашений связаны друг с другом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ОАО "Сбербанк России" о признании указанных соглашений недействительными в целом.
Иные доводы, приведенные в апелляционных жалобах, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены, поскольку отмену правильного судебного акта не влекут.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на заявителей апелляционных жалоб.
Руководствуясь ст. 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 декабря 2014 года по делу N А60-27504/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
М.Н.КОЩЕЕВА
Судьи
Н.А.ГРЕБЕНКИНА
Н.П.ГРИГОРЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)