Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 17.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5571/2014

Требование: О признании сделок купли-продажи недействительными.

Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: В связи со сносом дома и изъятием участка для государственных нужд истцу переданы квартиры; для оформления права собственности истец выдал ответчику и третьим лицам доверенности; в результате сделок квартиры перешли в собственность ответчика; истец считает сделки недействительными, поскольку он полагал, что доверяет ответчику оформить квартиры в свою собственность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 сентября 2014 г. по делу N 33-5571/2014


Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Кустовой С.В.
судей Овсянниковой И.Н., Порохового С.П.
при секретаре Ф.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 17 сентября 2014 года гражданское дело по иску Б.А.А. к Б.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании сделок купли-продажи жилых помещений недействительными,
по апелляционной жалобе истца Б.А.А., третьих лиц Б.Е., Б.К. на решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 29 мая 2014 года.
Заслушав доклад судьи Порохового С.П., объяснения истца Б.А.А., представителя истца Ф.Л., представителя ответчика Б.А. - Ф.А., третьего лица Б.К., судебная коллегия

установила:

Б.А.А. обратился в суд с иском к Б.А. о признании сделок купли-продажи жилых помещений недействительными.
В обоснование заявленных требований указал, что в связи со сносом принадлежащего ему жилого дома и изъятием земельного участка для государственных нужд, истцу были переданы в собственность три жилых помещения, в том числе - квартира расположенная по адресу: <адрес> и квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Для оформления права собственности на указанные жилые помещения, он выдал на имя Б.А. и третьих лиц Н. и Щ. доверенности. В ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно, что в результате сделок купли-продажи, совершенных от его имени по доверенностям третьими лицами, спорные квартиры перешли в собственность Б.А. Полагал, что сделки по отчуждению спорных квартир являются недействительными, поскольку ответчик ввел его в заблуждение, подписывая доверенности, он полагал, что доверяет ответчику оформить спорные квартиры в свою собственность. Намерений продавать жилые помещения ответчику, он не имел. С учетом уточнения требований просил признать договоры купли-продажи спорных квартир, заключенные ДД.ММ.ГГГГ между Б.А.А. и Б.А. недействительными и применить последствия недействительности сделок в виде аннулирования записей о государственной регистрации права собственности за ответчиком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возврате в собственность истца спорных жилых помещений.
Определениями суда от 20.01.2013 года и от 17.04.2014 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Б.Е. и Б.К., в качестве соответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.
Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 29 мая 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе истец Б.А.А. третьи лица Б.Е., Б.К. просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы приведены доводы о несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушении норм материального и процессуального права. Указывают, что судом дана неверная оценка обстоятельствам выдачи истцом доверенностей, совершения сделок по отчуждению спорных квартир и мошенническим действиям со стороны ответчика Б.А. и третьего лица <данные изъяты> Н. Суд не учел, что деньги от продажи жилых помещений истцу не передавались, а единственным условием выдачи доверенностей являлось оформление объектов недвижимости в собственность истца. О недействительности сделок купли-продажи также свидетельствует необоснованно заниженная цена, по которой были отчуждены квартиры. При вынесении решения суд не учел, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, обременена правами третьих лиц Б.Е. и Б.К. на право бессрочного проживания в данной квартире. Однако в оспариваемом договоре купли-продажи отсутствует условие о сохранении за третьими лицами права пользования жилым помещением, чем нарушены их права.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Б.А. - Ф.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседание судебной коллегии ответчик Б.А. третье лицо Б.Е., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю не явились, заблаговременно извещены о дате и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела не направили, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии со ст. 327 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
В заседание судебной коллегии истец Б.А.А. представитель истца Ф.Л., третье лицо Б.К. просят отменить решения суда как незаконное и необоснованное, вынесенное в нарушение материального права, без учета всех обстоятельств имеющих существенное значение по делу и вынести по делу новое решение удовлетворив заявленные требования в полном объеме.
Представитель ответчика Б.А. - Ф.А. просит решения суда первой инстанции как законное и обоснованное оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, считая доводы апелляционной жалобы не обоснованными, которые были предметом рассмотрения судом первой инстанции и которым была судом дана правильная правовая оценка.
Проверив законность вынесенного судом решения по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, заслушав объяснения лиц, принимавших участие в рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом поступивших на нее возражений, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу положений статей 166, 167 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 года N 100-ФЗ, действующего с 01.09.2013 года) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что на основании соглашения о возмещении ущерба, причиненного сносом жилого дома и передачей земельного участка в государственную собственность, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФГУП "Главное управление специального строительства по территории Дальневосточного федерального округа при Федеральном агентстве специального строительства" и Б.А.А. последнему переданы в собственность:
- - двухкомнатная квартира, общей площадью 50,1 квадратных метров, расположенная по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты>;
- - двухкомнатная квартира, общей площадью 50,1 квадратных метров, расположенная по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты>, в том числе для проживания и регистрации по данному месту жительства Б.Е., ДД.ММ.ГГГГ рождения, Б.К., ДД.ММ.ГГГГ рождения, ФИО, ДД.ММ.ГГГГ рождения;
- - однокомнатная квартира, общей площадью 35,5 квадратных метров, расположенная по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты>, в том числе для проживания и регистрации по данному месту жительства Б.А. ДД.ММ.ГГГГ рождения.
ДД.ММ.ГГГГ Б.А.А. были выданы доверенности, удостоверенные нотариусом нотариального округа Хабаровского района Хабаровского края ФИО1 (зарегистрированы в реестре за N, N, N), согласно содержанию которых истец уполномочил Б.А., Н., Щ. осуществить все необходимые действия по государственной регистрации прав на переданные в его собственность жилые помещения, а также продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему квартиры, получить следуемые истцу за квартиры деньги.
ДД.ММ.ГГГГ по договорам купли-продажи Б.А.А. от имени которого действовала Н. по вышеуказанным доверенностям, продал Б.А. принадлежащие ему на праве собственности квартиры по адресам: <адрес>. Государственная регистрация права собственности за ответчиком Б.А. произведена ДД.ММ.ГГГГ года.
На момент разрешения спора актуальным собственником спорных жилых помещений является Б.А.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительными совершенных в отношении спорных квартир сделок купли-продажи.
При этом исходил из того, что договоры купли-продажи спорных квартир, принадлежащих истцу на праве собственности, были совершены ДД.ММ.ГГГГ уполномоченным на то лицом Н., действующей в пределах предоставленных ей доверенностью полномочий, в том числе на распоряжение спорным имуществом истца. Данные договоры были заключены реально, воля истца была направлена на продажу спорных объектов недвижимости. Какие-либо доказательства в подтверждение того, что оформление доверенности и заключение договоров купли-продажи были совершены Б.А.А. под влиянием заблуждения или обмана со стороны ответчика, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, истцом представлено не было.
Отвергая доводы истца об отсутствии у него намерений продавать квартиры и о том, что, подписывая доверенности, он полагал, что предоставляет полномочия только на оформление жилых помещений в свою собственность, судебная коллегия исходит из того, что текст доверенности составлен в простых и понятных выражениях, в них прямо указано о передаче Н. полномочий на продажу квартир. Доверенности подписаны лично истцом, в присутствии нотариуса, удостоверены последним. Текст доверенностей прочитан нотариусом вслух.
Указанное обоснованно расценено судом как обстоятельства, свидетельствующие о наличии у истца намерений на продажу спорных квартир.
В то же время судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о законности сделки по отчуждению в собственность Б.А. квартиры, расположенной по адресу: <адрес> поскольку такая сделка была совершена сторонами спора без учета прав и законных интересов третьих лиц, обладающих правом проживания в данной квартире.
По смыслу ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда должно гарантировать каждому реализацию конституционного права на жилище.
Согласно положениям ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Исходя из приведенных положений, регулирование права собственности на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений.
В силу положений ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.
По смыслу приведенных положений гражданского законодательства, при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, поэтому в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становиться на место прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).
Из материалов дела следует, что существенным условием соглашения о компенсации ущерба за сносимое домовладение от ДД.ММ.ГГГГ и предоставления истцу жилых помещений было право третьих лиц Б.Е., ДД.ММ.ГГГГ рождения, Б.К., ДД.ММ.ГГГГ рождения, ФИО, ДД.ММ.ГГГГ рождения на регистрацию и проживание в квартире по адресу: <адрес>.
Учитывая, что срок проживания (пользования) данной квартирой прежним собственником (ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России") не был ограничен, то третьи лица приобрели и сохраняют право бессрочного пользования спорным объектом недвижимости и при переходе права собственности на нее к другим лицам, в данном случае к Б.А.А. а договор купли-продажи должен был содержать в себе условие о правах таких лиц на квартиру. Отсутствие такого условия в договоре противоречит требованиям закона и влечет нарушение прав и законных интересов Б.Е., Б.К., ФИО на пользование спорным имуществом.
Согласно п. 3 ч. 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 169 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Принимая во внимание, что прежний собственник (ФГУП "ГУСС "Дальспецстрой" при Спецстрое России") передал истцу Б.А. спорную квартиру с установленными в отношении нее обременениями, дальнейшее отчуждение квартиры иным лицам могло производиться только с обязательным сохранением права на проживание в ней Б.Е., Б.К., ФИО, данное обстоятельство сохраняет свое правовое значение и для нового собственника жилого помещения (Б.А.), то договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, при отсутствии указания на права третьих лиц по пользованию жильем, следует признать недействительным.
С учетом изложенного, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии законных оснований для признания сделки-купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительной.
Отказ в удовлетворении требований истца в указанной части создал в данном случае условия нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства (ст. 1 Гражданского кодекса РФ) и не может иметь место с учетом положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации и п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ.
Учитывая, что незаконность решения основана на неправильном применении норм материального права, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании имеющихся в деле доказательствах, судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции в части, принимает новое решение об удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: <адрес> недействительным.
В собственность продавца Б.А.А. подлежит возвращению жилое помещение - квартира <адрес>, а право собственности покупателя Б.А. подлежит прекращению.
Одновременно судебная коллегия, в целях обеспечения исполнимости постановленного судебного акта, полагает необходимым отразить в резолютивной части решения, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершенной ДД.ММ.ГГГГ записи о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от Б.А.А. к Б.А. N и восстановления записи о государственной регистрации права собственности Б.А.А. на спорный объект (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ года).
Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 29 мая 2014 года по гражданскому делу по иску Б.А.А. к Б.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании сделок купли-продажи жилых помещений недействительными отменить в части отказа в признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> недействительной, в указанной части вынести новое решение.
Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Б.А.А. и Б.А.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершенной ДД.ММ.ГГГГ записи о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от Б.А.А. к Б.А. N и восстановления записи о государственной регистрации права собственности Б.А.А. на спорный объект (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ года).
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
С.В.КУСТОВА

Судьи
И.Н.ОВСЯННИКОВА
С.П.ПОРОХОВОЙ




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)