Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24.06.2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 01.07.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Панкратовой Н.И.,
судей: Тихонова А.П., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петуховой К.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-174360/2014
по иску ФОНД "РЖС" (ОГРН 1087799030846)
к ООО "Солнечная Долина" (ОГРН 11122540010020),
ЗАО "СМУ УМИАТ-50"
о взыскании задолженности, расторжении договора аренды, обязании передать земельный участок,
при участии в судебном заседании:
от истца: Баскин А.Ю. по доверенности от 17.07.2014
- от ответчика ООО "Солнечная Долина": не явился, извещен;
- от ответчика ЗАО "СМУ УМИАТ-50": Сулимов А.В. по доверенности от 15.01.2015
установил:
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее Фонд "РЖС", истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Солнечная Долина" о взыскании 14 677 792 руб. 28 коп., в том числе 12 895 264 руб. 31 коп. в виде арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.07.2013 N ДЗ-72 за период с 15.07.2013 по 30.09.2013, за период с 4-го квартала 2013 года по 3-й квартал 2014 года, 1 734 490 руб. 17 коп. в виде неустойки за просрочки в уплате арендной платы по указанному договору, 48 037 руб. 80 коп. в виде неустойки за нарушение срока предоставления гарантии, расторжении договора аренды земельного участка от 15.07.2013 N ДЗ-72, обязании ответчика не позднее 30-ти дней с даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи земельный участок арендодателю.
Иск заявлен на основании статей 307, 309, 310, 330, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендной платы, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2015 г. исковые требования удовлетворены.
При этом суд исходил из того, что материалами дела подтверждена задолженность ответчика по договору аренды, что является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение и обязанность арендатора возвратить земельный участок.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "Солнечная Долина" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Определением от 21.04.2015 г. Девятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ЗАО "СМУ УМИАТ-50".
Определением от 12.05.2015 г., Девятый арбитражный апелляционный суд привлек к участию в деле по ходатайству истца в качестве соответчика ЗАО "СМУ УМИАТ-50".
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования к каждому из соответчиков, уточнения приняты судебной коллегией в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В результате указанных уточнений истец просил:
- - расторгнуть договор аренды от 15.07.2013 г. N ДЗ-72, правопреемником прав и обязанностей по которому является ЗАО "СМУ УМИАТ-50";
- - обязать ЗАО "СМУ УМИАТ-50" передать по акту приема-передачи Фонду "РЖС" земельный участок общей площадью 148 757 кв. м (кадастровый номер 25:28:000000:12259), расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о.Русский;
- - взыскать с ООО "Солнечная Долина" задолженность по арендной плате за период с 15.07.2013 г. по 30.09.2013 г., за IV квартал 2013 г., I - II кварталы 2014 г., III квартал 2014 г. (за период с 01.07.2014 г. по 14.09.2014 г.) в размере 12 041 116 руб. 17 коп.; неустойку за нарушение сроков уплаты арендных платежей за период с 15.07.2013 г. по 30.09.2013 г., IV квартал 2013 г., I - III кварталы 2014 г., рассчитанную по состоянию на 22.04.2015 г. в размере 7 967 387 руб. 90 коп.; неустойку за нарушение срока представления банковской гарантии, рассчитанную по состоянию на 14.09.2014 г. в размере 87 119 руб. 40 коп.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал уточненные требования в полном объеме за счет ответчиков.
Представитель ЗАО "СМУ УМИАТ-50" возражал против расторжения договора аренды и обязании возвратить земельный участок истцу, поскольку последним не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в указанной части.
ООО "Солнечная Долина" в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует отменить по безусловным основаниям, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований истца в полном объеме в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 15.07.2013 N ДЗ-72, заключенному истцом в качестве арендодателя и ООО "Солнечная Долина" в качестве арендатора, последнему предоставлен в аренду на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:12259 площадью 148 757 квадратных метров с адресными ориентирами: Россия, Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, - для комплексного его освоения в целях жилищного строительства. Договор зарегистрирован 29.07.2013, что следует из выписки из ЕГРП.
По акту от 15.07.2013, подписанному обеими сторонами, участок передан ответчику.
01.08.2014 г. между ООО "Солнечная Долина" (Арендатор) и ЗАО "СМУ УМИАТ-50" (Новый арендатор) с согласия Арендодателя Фонда "РЖС", заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору N ДЗ-72 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно пункту 5 указанного Соглашения, Арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме по Договору аренды N ДЗ-72.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Порядок определения арендной платы установлен п. 4.5 договора; согласно п. 4.4 договора арендная плата за использование участка начисляется с даты передачи участка в аренду по акту приема-передачи участка и оплачивается арендатором в безналичной форме ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца квартала. Арендные платежи за период использования участка после его передачи арендатору в соответствии с п. 2.1 договора до государственной регистрации договора производятся арендатором в течение 10-ти дней после такой регистрации. Одновременно арендатором уплачиваются арендные платежи за период использования участка до окончания неполного оплачиваемого календарного квартала.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Солнечная Долина" в период пользования земельным участком (до момента передачи прав по нему ЗАО "СМУ УМИАТ-50") ненадлежащим образом выполнил свои обязательства в части внесения арендной платы за период с 15.07.2013 г. по 30.09.2013 г., за IV квартал 2013 г., I - II кварталы 2014 г., III квартал 2014 г. (за период с 01.07.2014 г. по 14.09.2014 г.), в связи с чем за ООО "Солнечная Долина" образовалась задолженность в размере 12 041 116 руб. 17 коп., которая ответчиком не погашена, доказательств обратного суду апелляционной инстанции не представлено.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 7.1 договора установлено, что арендатор в течение 90-та календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка и по уплате арендных платежей за участок в форме безотзывной банковской гарантии.
В соответствии с пунктом 9.4 договора ответственность арендатора за нарушение срока, предусмотренного п. 4.4 договора, в виде неустойки в размере 0, 15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки, а согласно пункту 9.6 договора установлена ответственность арендатора за нарушение иных сроков, предусмотренных договором, в виде неустойки в размере 0, 01% от платы за право на заключение договора, указанной в п. 4.2 (2 714 000 руб.), за каждый день просрочки.
Как следует из расчета истца, сумма неустойки за просрочку внесения арендных платежей составила 7 967 387 руб. 90 коп. за период с 15.07.2013 г. по 30.09.2013 г., IV квартал 2013 г., I - III кварталы 2014 г., рассчитанной по состоянию на 22.04.2015 г.
Сумма неустойки за нарушение срока представления банковской гарантии, рассчитанной истцом по состоянию на 14.09.2014 г., составила 87 119 руб. 40 коп.
Расчет неустоек был проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным, поскольку он ООО "Солнечная Долина" не оспорен, контррасчет неустоек - не представлен.
Вместе с тем, ООО "Солнечная Долина" было заявлено о снижении размера неустоек и применении к ним статьи 333 Гражданского кодекса РФ.
Рассмотрев указанное заявление, судебная коллегия не установила явной несоразмерности заявленных ко взысканию неустоек последствиям нарушенных ответчиком обязательств.
В абз. 2 п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила статьи 71 АПК РФ.
Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.
В связи с необходимостью установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что размер неустойки, взыскиваемой с ответчика, является соразмерным, соответствует наступившим в результате правонарушения негативным последствиям для истца, доказательств явной несоразмерности заявленных истцом ко взысканию неустоек, ответчиком не представлено.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела следует, что 07.11.2014 г. и 18.02.2015 г. истец направлял в адрес Нового арендатора ЗАО "СМУ УМИАТ-50" претензии N АА-06/10344 и N АА-06/1079 о наличии задолженности по арендной плате и погашении долга и начисленных пени в течение 15 дней, а в случае неоплаты задолженности - о досрочном расторжении договора аренды.
Данные претензии ЗАО "СМУ УМИАТ-50" были получены, вместе с тем, требования о внесении арендной платы в объеме, предусмотренном в претензиях от 07.11.2014 г. и 18.02.2015 г., последним не исполнены.
Поскольку ответчик в разумный срок не устранил нарушения и не погасил имеющуюся задолженность по арендной плате, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности заявленного истцом требования о расторжении указанного договора на основании 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем оно подлежит удовлетворению судебной коллегией.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Поскольку судом апелляционной инстанции договор аренды расторгнут в судебном порядке, законные основания пользования ЗАО "СМУ УМИАТ-50" земельным участком следует считать прекращенными, то дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным, а требование истца об обязании ответчика возвратить спорный земельный участок Арендодателю подлежащим удовлетворению.
Расходы по госпошлине относятся на ответчиков согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на ООО "Солнечная Долина" в сумме 123 478 руб. 11 коп., на ЗАО "СМУ УМИАТ-50" в сумме 12 000 руб. 00 коп.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "28" января 2015 г. по делу N А40-174360/2014 отменить.
Расторгнуть договор аренды от 15.07.2013 г. N ДЗ-72.
Обязать Закрытое акционерное общество "СМУ УМИАТ-50" передать по акту приема-передачи Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства земельный участок общей площадью 148 757 кв. м (кадастровый номер 25:28:000000:12259), расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Солнечная Долина" в пользу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства задолженность по арендной плате за период с 15.07.2013 г. по 30.09.2013 г., за IV квартал 2013 г., I - II кварталы 2014 г., III квартал 2014 г. (за период с 01.07.2014 г. по 14.09.2014 г.) в размере 12 041 116 руб. 17 коп. неустойку в размере 7 967 387 руб. 90 коп. неустойку за нарушение срока представления банковской гарантии в размере 87 119 руб. 40 коп., 81 908 руб. 26 коп. в возмещение расходов по госпошлине по иску.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Солнечная Долина" в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 45 569 руб. 85 коп.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "СМУ УМИАТ-50" в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 12 000 руб. 00 коп.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.07.2015 N 09АП-9279/2015 ПО ДЕЛУ N А40-174360/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2015 г. по делу N А40-174360/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24.06.2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 01.07.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Панкратовой Н.И.,
судей: Тихонова А.П., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петуховой К.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-174360/2014
по иску ФОНД "РЖС" (ОГРН 1087799030846)
к ООО "Солнечная Долина" (ОГРН 11122540010020),
ЗАО "СМУ УМИАТ-50"
о взыскании задолженности, расторжении договора аренды, обязании передать земельный участок,
при участии в судебном заседании:
от истца: Баскин А.Ю. по доверенности от 17.07.2014
- от ответчика ООО "Солнечная Долина": не явился, извещен;
- от ответчика ЗАО "СМУ УМИАТ-50": Сулимов А.В. по доверенности от 15.01.2015
установил:
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее Фонд "РЖС", истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Солнечная Долина" о взыскании 14 677 792 руб. 28 коп., в том числе 12 895 264 руб. 31 коп. в виде арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.07.2013 N ДЗ-72 за период с 15.07.2013 по 30.09.2013, за период с 4-го квартала 2013 года по 3-й квартал 2014 года, 1 734 490 руб. 17 коп. в виде неустойки за просрочки в уплате арендной платы по указанному договору, 48 037 руб. 80 коп. в виде неустойки за нарушение срока предоставления гарантии, расторжении договора аренды земельного участка от 15.07.2013 N ДЗ-72, обязании ответчика не позднее 30-ти дней с даты вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи земельный участок арендодателю.
Иск заявлен на основании статей 307, 309, 310, 330, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендной платы, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2015 г. исковые требования удовлетворены.
При этом суд исходил из того, что материалами дела подтверждена задолженность ответчика по договору аренды, что является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение и обязанность арендатора возвратить земельный участок.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "Солнечная Долина" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Определением от 21.04.2015 г. Девятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ЗАО "СМУ УМИАТ-50".
Определением от 12.05.2015 г., Девятый арбитражный апелляционный суд привлек к участию в деле по ходатайству истца в качестве соответчика ЗАО "СМУ УМИАТ-50".
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования к каждому из соответчиков, уточнения приняты судебной коллегией в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В результате указанных уточнений истец просил:
- - расторгнуть договор аренды от 15.07.2013 г. N ДЗ-72, правопреемником прав и обязанностей по которому является ЗАО "СМУ УМИАТ-50";
- - обязать ЗАО "СМУ УМИАТ-50" передать по акту приема-передачи Фонду "РЖС" земельный участок общей площадью 148 757 кв. м (кадастровый номер 25:28:000000:12259), расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о.Русский;
- - взыскать с ООО "Солнечная Долина" задолженность по арендной плате за период с 15.07.2013 г. по 30.09.2013 г., за IV квартал 2013 г., I - II кварталы 2014 г., III квартал 2014 г. (за период с 01.07.2014 г. по 14.09.2014 г.) в размере 12 041 116 руб. 17 коп.; неустойку за нарушение сроков уплаты арендных платежей за период с 15.07.2013 г. по 30.09.2013 г., IV квартал 2013 г., I - III кварталы 2014 г., рассчитанную по состоянию на 22.04.2015 г. в размере 7 967 387 руб. 90 коп.; неустойку за нарушение срока представления банковской гарантии, рассчитанную по состоянию на 14.09.2014 г. в размере 87 119 руб. 40 коп.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал уточненные требования в полном объеме за счет ответчиков.
Представитель ЗАО "СМУ УМИАТ-50" возражал против расторжения договора аренды и обязании возвратить земельный участок истцу, поскольку последним не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в указанной части.
ООО "Солнечная Долина" в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует отменить по безусловным основаниям, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований истца в полном объеме в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 15.07.2013 N ДЗ-72, заключенному истцом в качестве арендодателя и ООО "Солнечная Долина" в качестве арендатора, последнему предоставлен в аренду на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 25:28:000000:12259 площадью 148 757 квадратных метров с адресными ориентирами: Россия, Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, - для комплексного его освоения в целях жилищного строительства. Договор зарегистрирован 29.07.2013, что следует из выписки из ЕГРП.
По акту от 15.07.2013, подписанному обеими сторонами, участок передан ответчику.
01.08.2014 г. между ООО "Солнечная Долина" (Арендатор) и ЗАО "СМУ УМИАТ-50" (Новый арендатор) с согласия Арендодателя Фонда "РЖС", заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору N ДЗ-72 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Согласно пункту 5 указанного Соглашения, Арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме по Договору аренды N ДЗ-72.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Порядок определения арендной платы установлен п. 4.5 договора; согласно п. 4.4 договора арендная плата за использование участка начисляется с даты передачи участка в аренду по акту приема-передачи участка и оплачивается арендатором в безналичной форме ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца квартала. Арендные платежи за период использования участка после его передачи арендатору в соответствии с п. 2.1 договора до государственной регистрации договора производятся арендатором в течение 10-ти дней после такой регистрации. Одновременно арендатором уплачиваются арендные платежи за период использования участка до окончания неполного оплачиваемого календарного квартала.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ООО "Солнечная Долина" в период пользования земельным участком (до момента передачи прав по нему ЗАО "СМУ УМИАТ-50") ненадлежащим образом выполнил свои обязательства в части внесения арендной платы за период с 15.07.2013 г. по 30.09.2013 г., за IV квартал 2013 г., I - II кварталы 2014 г., III квартал 2014 г. (за период с 01.07.2014 г. по 14.09.2014 г.), в связи с чем за ООО "Солнечная Долина" образовалась задолженность в размере 12 041 116 руб. 17 коп., которая ответчиком не погашена, доказательств обратного суду апелляционной инстанции не представлено.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 7.1 договора установлено, что арендатор в течение 90-та календарных дней с даты заключения договора обязан предоставить арендодателю обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка и по уплате арендных платежей за участок в форме безотзывной банковской гарантии.
В соответствии с пунктом 9.4 договора ответственность арендатора за нарушение срока, предусмотренного п. 4.4 договора, в виде неустойки в размере 0, 15% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки, а согласно пункту 9.6 договора установлена ответственность арендатора за нарушение иных сроков, предусмотренных договором, в виде неустойки в размере 0, 01% от платы за право на заключение договора, указанной в п. 4.2 (2 714 000 руб.), за каждый день просрочки.
Как следует из расчета истца, сумма неустойки за просрочку внесения арендных платежей составила 7 967 387 руб. 90 коп. за период с 15.07.2013 г. по 30.09.2013 г., IV квартал 2013 г., I - III кварталы 2014 г., рассчитанной по состоянию на 22.04.2015 г.
Сумма неустойки за нарушение срока представления банковской гарантии, рассчитанной истцом по состоянию на 14.09.2014 г., составила 87 119 руб. 40 коп.
Расчет неустоек был проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным, поскольку он ООО "Солнечная Долина" не оспорен, контррасчет неустоек - не представлен.
Вместе с тем, ООО "Солнечная Долина" было заявлено о снижении размера неустоек и применении к ним статьи 333 Гражданского кодекса РФ.
Рассмотрев указанное заявление, судебная коллегия не установила явной несоразмерности заявленных ко взысканию неустоек последствиям нарушенных ответчиком обязательств.
В абз. 2 п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила статьи 71 АПК РФ.
Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.
В связи с необходимостью установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что размер неустойки, взыскиваемой с ответчика, является соразмерным, соответствует наступившим в результате правонарушения негативным последствиям для истца, доказательств явной несоразмерности заявленных истцом ко взысканию неустоек, ответчиком не представлено.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела следует, что 07.11.2014 г. и 18.02.2015 г. истец направлял в адрес Нового арендатора ЗАО "СМУ УМИАТ-50" претензии N АА-06/10344 и N АА-06/1079 о наличии задолженности по арендной плате и погашении долга и начисленных пени в течение 15 дней, а в случае неоплаты задолженности - о досрочном расторжении договора аренды.
Данные претензии ЗАО "СМУ УМИАТ-50" были получены, вместе с тем, требования о внесении арендной платы в объеме, предусмотренном в претензиях от 07.11.2014 г. и 18.02.2015 г., последним не исполнены.
Поскольку ответчик в разумный срок не устранил нарушения и не погасил имеющуюся задолженность по арендной плате, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности заявленного истцом требования о расторжении указанного договора на основании 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем оно подлежит удовлетворению судебной коллегией.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Поскольку судом апелляционной инстанции договор аренды расторгнут в судебном порядке, законные основания пользования ЗАО "СМУ УМИАТ-50" земельным участком следует считать прекращенными, то дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным, а требование истца об обязании ответчика возвратить спорный земельный участок Арендодателю подлежащим удовлетворению.
Расходы по госпошлине относятся на ответчиков согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на ООО "Солнечная Долина" в сумме 123 478 руб. 11 коп., на ЗАО "СМУ УМИАТ-50" в сумме 12 000 руб. 00 коп.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "28" января 2015 г. по делу N А40-174360/2014 отменить.
Расторгнуть договор аренды от 15.07.2013 г. N ДЗ-72.
Обязать Закрытое акционерное общество "СМУ УМИАТ-50" передать по акту приема-передачи Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства земельный участок общей площадью 148 757 кв. м (кадастровый номер 25:28:000000:12259), расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Солнечная Долина" в пользу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства задолженность по арендной плате за период с 15.07.2013 г. по 30.09.2013 г., за IV квартал 2013 г., I - II кварталы 2014 г., III квартал 2014 г. (за период с 01.07.2014 г. по 14.09.2014 г.) в размере 12 041 116 руб. 17 коп. неустойку в размере 7 967 387 руб. 90 коп. неустойку за нарушение срока представления банковской гарантии в размере 87 119 руб. 40 коп., 81 908 руб. 26 коп. в возмещение расходов по госпошлине по иску.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Солнечная Долина" в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 45 569 руб. 85 коп.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "СМУ УМИАТ-50" в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 12 000 руб. 00 коп.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)