Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Данилюк Т.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Руди О.В.,
судей Мурованной М.В., Кребеля М.В.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске по апелляционной жалобе представителя ответчика Е. П.А. на решение Кожевниковского районного суда Томской области от 10.04.2013
дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Осипов и К" в лице конкурсного управляющего П.П. к Е. об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения.
Заслушав доклад судьи Мурованной М.В., объяснения представителя ответчика Е. П.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца ООО "Осипов и К" Б. и представителя третьего лица ОАО "Россельхозбанк" К., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Осипов и К" (далее - ООО "Осипов и К") в лице конкурсного управляющего П.П. обратилось в суд с иском к Е., в котором просило истребовать из ее незаконного владения объекты недвижимости, переданные ей на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2011, а именно:
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-119, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-122, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-124, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-143, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-144, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-145, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-384, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ в черте населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-998, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер объекта 70-70-07/015/2009-999, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной базы, общей площадью /__/ кв. м, кадастровый номер /__/, расположенный по адресу: /__/;
- земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для производственной базы, общей площадью /__/ кв. м, кадастровый номер /__/, расположенный по адресу: /__/.
В обоснование исковых требований указало, что 05.12.2011 Е. и О. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Поскольку право О. на указанное имущество возникло на основании соглашения об отступном от 22.11.2011, признанного определением Арбитражного суда Томской области от 16.11.2012 недействительным, она не имела право его отчуждать ответчику Е., в связи с чем договор купли-продажи от 05.12.2011 также является ничтожной сделкой. О наличии судебного спора по поводу приобретаемого ею имущества ответчик знала и при должной заботливости и осмотрительности не могла не знать, имея возможность получения информации из ЕГРП. Так как ответчик получила недвижимое имущество во исполнение ничтожной сделки, она является незаконным владельцем, обладающим спорным имуществом по порочному основанию приобретения, а собственник ООО "Осипов и К" вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В судебном заседании представитель истца ООО "Осипов и К" А. исковые требования поддержала, дополнительно пояснив, что ничтожность соглашения об отступном от 22.11.2011 свидетельствует о ничтожности последующей сделки по отчуждению недвижимого имущества от 05.12.2011. Полагала, что Е. нельзя признать добросовестным приобретателем, поскольку она знала, что ООО "Осипов и К" находится в процедуре банкротства и О. не обладает правом отчуждения спорного имущества.
Представитель ответчика Е. П.А. в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что Е. является добросовестным приобретателем, поскольку на момент заключения сделки право собственности О. было зарегистрировано, судебных споров в отношении данного имущества и каких-либо ограничений по распоряжению им не существовало. Утверждал, что ответчик не обладала информацией о банкротстве ООО "Осипов и К". Кроме того, общество в сделке участия не принимало. Полагал, что ничтожность первой сделки не влечет ничтожность последующей сделки, так как договор купли-продажи от 05.12.2011, на основании которого Е. приобрела право собственности на спорное имущество, прошел государственную регистрацию, до настоящего времени никем не оспорен. Оплата по указанной сделке произведена, стороны претензий друг к другу не имеют.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ОАО "Россельхозбанк" К. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Е., третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика О., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.
Обжалуемым решением, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 09.07.2013, на основании п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 223, ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", п. п. 32, 35, 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск удовлетворен, у Е. в пользу истца ООО "Осипов и К" истребованы и переданы в собственность спорные нежилые здания и земельные участки, расположенные по адресу: /__/.
Постановлением президиума Томского областного суда от 05.02.2014 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 09.07.2013 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Е. П.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Считает незаконным вывод суда о том, что Е. не является добросовестным приобретателем. Полагает, что расписка об оплате по договору купли-продажи в полном объеме является допустимым доказательством, поскольку законом не установлены специальные требования к порядку расчетов между физическими лицами. На момент заключения сделки у О. имелись свидетельства о регистрации ее права собственности на спорные объекты недвижимости, в связи с чем оснований сомневаться в ее полномочиях по их отчуждению не имелось. Кроме того, на момент заключения сделки 05.12.2011 судебный спор в отношении спорного недвижимого имущества отсутствовал. Полагает, что арест, наложенный на имущество ООО "Осипов и К" определением Арбитражного суда Томской области от 22.12.2011, не должен распространяться на спорное имущество в связи с тем, что на тот момент оно уже принадлежало ответчику. Все притязания в отношении спорных объектов были признаны судом несостоятельными и основания для приостановления государственной регистрации отпали. Покупатель действовал добросовестно, исполнив сделку. Отмечает, что доказательств выбытия спорного имущества из владения истца помимо его воли не представлено.
В возражениях на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ООО "Осипов и К" П.П. просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Е., третьего лица О., представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения по следующим основаниям.
Статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В силу п. п. 1, 2 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Судом первой инстанции установлено, что спорное имущество (9 нежилых зданий и 2 земельных участка, расположенные по адресу: /__/) принадлежало на праве собственности ООО "Осипов и К".
Определением Арбитражного суда Томской области от 25.05.2010 в отношении ООО "Осипов и К" введена процедура банкротства, 22.07.2011 производство по делу о признании общества несостоятельным (банкротом) прекращено в связи с заключением мирового соглашения.
22.11.2011 в связи с частичным исполнением поручителем О. денежных обязательств ООО "Осипов и К" по кредитному договору перед ОАО /__/ между обществом и третьим лицом О. заключено соглашение об отступном, согласно которому ООО "Осипов и К" передало О. спорное недвижимое имущество. 30.11.2011 произведена государственная регистрация права О. на данное имущество.
05.12.2011 О. заключила с Е. договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, общая стоимость которых определена сторонами в сумме /__/ рублей, 06.12.2011 указанный договор передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области для государственной регистрации перехода права собственности.
07.12.2011 на основании определения Кожевниковского районного суда Томской области о принятии обеспечительных мер государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к Е. временно приостановлена.
22.12.2011 Арбитражным судом Томской области наложен арест на все движимое и недвижимое имущество должника ООО "Осипов и К".
Определением Арбитражного суда Томской области от 01.03.2012 расторгнуто мировое соглашение в рамках дела о банкротстве ООО "Осипов и К", производство по данному делу возобновлено и в отношении общества введено финансовое оздоровление.
29.05.2012 произведена государственная регистрация права собственности Е. на спорное недвижимое имущество.
08.06.2012 решением Арбитражного суда Томской области ООО "Осипов и К" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Определением Арбитражного суда Томской области от 16.11.2012 соглашение об отступном от 22.11.2011, заключенное между ООО "Осипов и К" и О., признано недействительной (ничтожной) сделкой.
Удовлетворяя исковые требования ООО "Осипов и К", суд первой инстанции исходил из того, что Е. не является добросовестным приобретателем, так как на момент перехода права собственности на спорные объекты к Е. имелись судебные запреты на совершение в отношении них регистрационных действий, при заключении сделки купли-продажи Е. не предприняла мер по выяснению юридической судьбы и статуса приобретаемого недвижимого имущества, не проявила разумной предусмотрительности. Кроме того, поскольку передача денежных средств покупателем продавцу бухгалтерскими, банковскими или иными финансовыми документами не подтверждена, суд признал письменную расписку О. в получении 05.12.2011 от Е. /__/ рублей в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2011 недопустимым доказательством возмездности сделки.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
Конституцией Российской Федерации гарантируется свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (ст. 8, ч. ч. 1, 2 ст. 35).
По смыслу ч. 2 ст. 35 в ее взаимосвязи со ст. 8, 34, 45, 46 и ч. 1 ст. 55 Конституции Российской Федерации, права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.
Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (ст. 1 протокола N 1 в редакции протокола N 11).
Исходя из системного толкования ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита права собственности на основании института добросовестного приобретения возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются основания, предусмотренные указанной статьей.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Для целей применения п. п. 1 и 2 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.
В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. п. 37, 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).
Таким образом, признание приобретателя добросовестным зависит от его осведомленности о юридической судьбе приобретаемого имущества на момент совершения сделки и мер, которые им предприняты для получения данной информации. При этом приобретатель должен получить спорное имущество от продавца по сделке возмездно.
Проверяя факт возмездности сделки купли-продажи от 05.12.2011, суд первой инстанции признал расписку о передаче денежных средств от покупателя продавцу недопустимым доказательством.
Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. п. 2, 3 постановления от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с ч. ч. 1 - 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Часть 4 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязывает суд отразить в решении результаты оценки доказательств, привести мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Судом первой инстанции положения указанных норм процессуального права нарушены, достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности не проанализированы.
Так, судом не указаны мотивы, по которым представленная в материалы дела письменная расписка О. признана недопустимым доказательством.
Между тем указанная расписка оформлена и подписана продавцом О. и содержит сведения о получении ею 05.12.2011 от Е. денежных средств в сумме /__/ рублей в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2011.
Принимая во внимание, что указанные в расписке обстоятельства подтверждаются п. 2.2 договора купли-продажи от 05.12.2011, согласно которому оплата произведена покупателем в наличной форме до подписания настоящего договора, какие-либо доказательства в их опровержение стороной истца не представлены, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о безвозмездном характере сделки от 05.12.2011.
Кроме того, в силу положений ст. 153, п. 1 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей; сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Согласно указанным нормам главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениям ст. 433, 549 - 551, 556 настоящего Кодекса моментом заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (моментом совершения сделки) является момент передачи имущества по этому договору после его подписания сторонами.
Судом установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества между О. и Е. заключен 05.12.2011. Согласно подписанному сторонами передаточному акту спорные объекты переданы в фактическое владение покупателя Е. также 05.12.2011, в связи с чем судебная коллегия не может признать обоснованными выводы суда первой инстанции о поступлении спорного имущества в фактическое владение ответчика с даты государственной регистрации права собственности последней 29.05.2012.
Как следует из материалов дела, на момент совершения указанной сделки и фактической передачи имущества ответчику судебных споров в отношении него не существовало, такие сведения в ЕГРП отсутствовали.
Исходя из положений ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 N 10/22, судебные споры в отношении нежилых зданий и земельных участков, расположенных по адресу: /__/, возникшие после заключения договора купли-продажи О. и Е. в отношении этого имущества (на основании определения Кожевниковского районного суда Томской области от 07.12.2011 об обеспечении иска и определения Арбитражного суда Томской области от 22.12.2011 о наложении ареста на имущество ООО "Осипов и К"), не могут быть отнесены к обстоятельствам, которые подлежат учету при разрешении настоящего спора.
Приведенное толкование закона дано президиумом Томского областного суда и в силу ч. 3 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является обязательным для суда, вновь рассматривающего дело.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства установлен факт возмездного приобретения ответчиком спорного недвижимого имущества, ее добросовестность (приобретатель не знала и не могла знать об отчуждении имущества лицом, не имеющим на это соответствующих правомочий), при этом факт выбытия имущества из владения истца помимо его воли не доказан.
С учетом изложенного оснований для истребования имущества у добросовестного приобретателя Е. у суда не имелось, в связи с чем обжалуемое решение не может быть признано законным, обоснованным и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кожевниковского районного суда Томской области от 10.04.2013 отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Осипов и К" в лице конкурсного управляющего П.П. к Е. об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-907/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 марта 2014 г. по делу N 33-907/2014
Судья: Данилюк Т.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Руди О.В.,
судей Мурованной М.В., Кребеля М.В.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске по апелляционной жалобе представителя ответчика Е. П.А. на решение Кожевниковского районного суда Томской области от 10.04.2013
дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Осипов и К" в лице конкурсного управляющего П.П. к Е. об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения.
Заслушав доклад судьи Мурованной М.В., объяснения представителя ответчика Е. П.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца ООО "Осипов и К" Б. и представителя третьего лица ОАО "Россельхозбанк" К., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Осипов и К" (далее - ООО "Осипов и К") в лице конкурсного управляющего П.П. обратилось в суд с иском к Е., в котором просило истребовать из ее незаконного владения объекты недвижимости, переданные ей на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2011, а именно:
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-119, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-122, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-124, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-143, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-144, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-145, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-384, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ в черте населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер 70-70-07/015/2009-998, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- нежилое здание, общей площадью /__/ кв. м, условный номер объекта 70-70-07/015/2009-999, расположенное по адресу: /__/, участок /__/ за чертой населенного пункта, строение /__/;
- земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной базы, общей площадью /__/ кв. м, кадастровый номер /__/, расположенный по адресу: /__/;
- земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для производственной базы, общей площадью /__/ кв. м, кадастровый номер /__/, расположенный по адресу: /__/.
В обоснование исковых требований указало, что 05.12.2011 Е. и О. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Поскольку право О. на указанное имущество возникло на основании соглашения об отступном от 22.11.2011, признанного определением Арбитражного суда Томской области от 16.11.2012 недействительным, она не имела право его отчуждать ответчику Е., в связи с чем договор купли-продажи от 05.12.2011 также является ничтожной сделкой. О наличии судебного спора по поводу приобретаемого ею имущества ответчик знала и при должной заботливости и осмотрительности не могла не знать, имея возможность получения информации из ЕГРП. Так как ответчик получила недвижимое имущество во исполнение ничтожной сделки, она является незаконным владельцем, обладающим спорным имуществом по порочному основанию приобретения, а собственник ООО "Осипов и К" вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В судебном заседании представитель истца ООО "Осипов и К" А. исковые требования поддержала, дополнительно пояснив, что ничтожность соглашения об отступном от 22.11.2011 свидетельствует о ничтожности последующей сделки по отчуждению недвижимого имущества от 05.12.2011. Полагала, что Е. нельзя признать добросовестным приобретателем, поскольку она знала, что ООО "Осипов и К" находится в процедуре банкротства и О. не обладает правом отчуждения спорного имущества.
Представитель ответчика Е. П.А. в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что Е. является добросовестным приобретателем, поскольку на момент заключения сделки право собственности О. было зарегистрировано, судебных споров в отношении данного имущества и каких-либо ограничений по распоряжению им не существовало. Утверждал, что ответчик не обладала информацией о банкротстве ООО "Осипов и К". Кроме того, общество в сделке участия не принимало. Полагал, что ничтожность первой сделки не влечет ничтожность последующей сделки, так как договор купли-продажи от 05.12.2011, на основании которого Е. приобрела право собственности на спорное имущество, прошел государственную регистрацию, до настоящего времени никем не оспорен. Оплата по указанной сделке произведена, стороны претензий друг к другу не имеют.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ОАО "Россельхозбанк" К. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Е., третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика О., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.
Обжалуемым решением, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 09.07.2013, на основании п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 223, ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", п. п. 32, 35, 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск удовлетворен, у Е. в пользу истца ООО "Осипов и К" истребованы и переданы в собственность спорные нежилые здания и земельные участки, расположенные по адресу: /__/.
Постановлением президиума Томского областного суда от 05.02.2014 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 09.07.2013 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Е. П.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Считает незаконным вывод суда о том, что Е. не является добросовестным приобретателем. Полагает, что расписка об оплате по договору купли-продажи в полном объеме является допустимым доказательством, поскольку законом не установлены специальные требования к порядку расчетов между физическими лицами. На момент заключения сделки у О. имелись свидетельства о регистрации ее права собственности на спорные объекты недвижимости, в связи с чем оснований сомневаться в ее полномочиях по их отчуждению не имелось. Кроме того, на момент заключения сделки 05.12.2011 судебный спор в отношении спорного недвижимого имущества отсутствовал. Полагает, что арест, наложенный на имущество ООО "Осипов и К" определением Арбитражного суда Томской области от 22.12.2011, не должен распространяться на спорное имущество в связи с тем, что на тот момент оно уже принадлежало ответчику. Все притязания в отношении спорных объектов были признаны судом несостоятельными и основания для приостановления государственной регистрации отпали. Покупатель действовал добросовестно, исполнив сделку. Отмечает, что доказательств выбытия спорного имущества из владения истца помимо его воли не представлено.
В возражениях на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ООО "Осипов и К" П.П. просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Е., третьего лица О., представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения по следующим основаниям.
Статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В силу п. п. 1, 2 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Судом первой инстанции установлено, что спорное имущество (9 нежилых зданий и 2 земельных участка, расположенные по адресу: /__/) принадлежало на праве собственности ООО "Осипов и К".
Определением Арбитражного суда Томской области от 25.05.2010 в отношении ООО "Осипов и К" введена процедура банкротства, 22.07.2011 производство по делу о признании общества несостоятельным (банкротом) прекращено в связи с заключением мирового соглашения.
22.11.2011 в связи с частичным исполнением поручителем О. денежных обязательств ООО "Осипов и К" по кредитному договору перед ОАО /__/ между обществом и третьим лицом О. заключено соглашение об отступном, согласно которому ООО "Осипов и К" передало О. спорное недвижимое имущество. 30.11.2011 произведена государственная регистрация права О. на данное имущество.
05.12.2011 О. заключила с Е. договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, общая стоимость которых определена сторонами в сумме /__/ рублей, 06.12.2011 указанный договор передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области для государственной регистрации перехода права собственности.
07.12.2011 на основании определения Кожевниковского районного суда Томской области о принятии обеспечительных мер государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к Е. временно приостановлена.
22.12.2011 Арбитражным судом Томской области наложен арест на все движимое и недвижимое имущество должника ООО "Осипов и К".
Определением Арбитражного суда Томской области от 01.03.2012 расторгнуто мировое соглашение в рамках дела о банкротстве ООО "Осипов и К", производство по данному делу возобновлено и в отношении общества введено финансовое оздоровление.
29.05.2012 произведена государственная регистрация права собственности Е. на спорное недвижимое имущество.
08.06.2012 решением Арбитражного суда Томской области ООО "Осипов и К" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Определением Арбитражного суда Томской области от 16.11.2012 соглашение об отступном от 22.11.2011, заключенное между ООО "Осипов и К" и О., признано недействительной (ничтожной) сделкой.
Удовлетворяя исковые требования ООО "Осипов и К", суд первой инстанции исходил из того, что Е. не является добросовестным приобретателем, так как на момент перехода права собственности на спорные объекты к Е. имелись судебные запреты на совершение в отношении них регистрационных действий, при заключении сделки купли-продажи Е. не предприняла мер по выяснению юридической судьбы и статуса приобретаемого недвижимого имущества, не проявила разумной предусмотрительности. Кроме того, поскольку передача денежных средств покупателем продавцу бухгалтерскими, банковскими или иными финансовыми документами не подтверждена, суд признал письменную расписку О. в получении 05.12.2011 от Е. /__/ рублей в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2011 недопустимым доказательством возмездности сделки.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
Конституцией Российской Федерации гарантируется свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (ст. 8, ч. ч. 1, 2 ст. 35).
По смыслу ч. 2 ст. 35 в ее взаимосвязи со ст. 8, 34, 45, 46 и ч. 1 ст. 55 Конституции Российской Федерации, права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.
Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (ст. 1 протокола N 1 в редакции протокола N 11).
Исходя из системного толкования ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита права собственности на основании института добросовестного приобретения возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются основания, предусмотренные указанной статьей.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Для целей применения п. п. 1 и 2 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.
В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. п. 37, 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).
Таким образом, признание приобретателя добросовестным зависит от его осведомленности о юридической судьбе приобретаемого имущества на момент совершения сделки и мер, которые им предприняты для получения данной информации. При этом приобретатель должен получить спорное имущество от продавца по сделке возмездно.
Проверяя факт возмездности сделки купли-продажи от 05.12.2011, суд первой инстанции признал расписку о передаче денежных средств от покупателя продавцу недопустимым доказательством.
Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. п. 2, 3 постановления от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с ч. ч. 1 - 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Часть 4 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязывает суд отразить в решении результаты оценки доказательств, привести мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Судом первой инстанции положения указанных норм процессуального права нарушены, достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности не проанализированы.
Так, судом не указаны мотивы, по которым представленная в материалы дела письменная расписка О. признана недопустимым доказательством.
Между тем указанная расписка оформлена и подписана продавцом О. и содержит сведения о получении ею 05.12.2011 от Е. денежных средств в сумме /__/ рублей в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2011.
Принимая во внимание, что указанные в расписке обстоятельства подтверждаются п. 2.2 договора купли-продажи от 05.12.2011, согласно которому оплата произведена покупателем в наличной форме до подписания настоящего договора, какие-либо доказательства в их опровержение стороной истца не представлены, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о безвозмездном характере сделки от 05.12.2011.
Кроме того, в силу положений ст. 153, п. 1 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей; сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Согласно указанным нормам главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениям ст. 433, 549 - 551, 556 настоящего Кодекса моментом заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (моментом совершения сделки) является момент передачи имущества по этому договору после его подписания сторонами.
Судом установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества между О. и Е. заключен 05.12.2011. Согласно подписанному сторонами передаточному акту спорные объекты переданы в фактическое владение покупателя Е. также 05.12.2011, в связи с чем судебная коллегия не может признать обоснованными выводы суда первой инстанции о поступлении спорного имущества в фактическое владение ответчика с даты государственной регистрации права собственности последней 29.05.2012.
Как следует из материалов дела, на момент совершения указанной сделки и фактической передачи имущества ответчику судебных споров в отношении него не существовало, такие сведения в ЕГРП отсутствовали.
Исходя из положений ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 N 10/22, судебные споры в отношении нежилых зданий и земельных участков, расположенных по адресу: /__/, возникшие после заключения договора купли-продажи О. и Е. в отношении этого имущества (на основании определения Кожевниковского районного суда Томской области от 07.12.2011 об обеспечении иска и определения Арбитражного суда Томской области от 22.12.2011 о наложении ареста на имущество ООО "Осипов и К"), не могут быть отнесены к обстоятельствам, которые подлежат учету при разрешении настоящего спора.
Приведенное толкование закона дано президиумом Томского областного суда и в силу ч. 3 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является обязательным для суда, вновь рассматривающего дело.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства установлен факт возмездного приобретения ответчиком спорного недвижимого имущества, ее добросовестность (приобретатель не знала и не могла знать об отчуждении имущества лицом, не имеющим на это соответствующих правомочий), при этом факт выбытия имущества из владения истца помимо его воли не доказан.
С учетом изложенного оснований для истребования имущества у добросовестного приобретателя Е. у суда не имелось, в связи с чем обжалуемое решение не может быть признано законным, обоснованным и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.
Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кожевниковского районного суда Томской области от 10.04.2013 отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Осипов и К" в лице конкурсного управляющего П.П. к Е. об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)