Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Погосовой А.В., при участии в судебном заседании представителей от ЗАО "Тандер" - Минаевой А.К. по доверенности от 31.12.2014, в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.10.2014 по делу N А63-12997/2013,
установил:
закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер 26:12:030315:1229, площадь 1 720 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - под объект торгового назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, пер. Каховский, 20, в квартале 148, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 11 810 000 рублей; обязании филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю внести изменения в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер 26:12:030315:1229, площадь 1 720 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - под объект торгового назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, пер. Каховский, 20, в квартале 148, установленной по состоянию на 22.07.2013, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 11 810 000 рублей.
Заявленные требования мотивированы утверждением результатов кадастровой оценки земель, внесенные в ГКН сведения о кадастровой стоимости принадлежащих истцу земельных участков существенно превышают их рыночную стоимость.
Определением от 06.12.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю" в лице филиала по Ставропольскому краю, министерство имущественных отношений Ставропольского края, ООО "ФинГрупп", администрация города Ставрополя.
Определением от 27.02.2014 к участию в деле в качестве ответчика привлечено ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю" в лице филиала по Ставропольскому краю; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).
Определением от 14.04.2014 к рассмотрению приняты уточненные требования истца об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229, площадью 1 720 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект торгового назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Каховский, 20, в квартале 148 в размере 11 810 000 рублей; обязании филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу решения суда внести рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229, площадью 1 720 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект торгового назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Каховский, 20, в квартале 148, в государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости.
Определением от 22.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Юг-Регион-Оценка".
Решением от 31.10.2014 исковые требования удовлетворены. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229, площадью 1 720 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект торгового назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Каховский, 20, в квартале 148, в размере рыночной стоимости, равной 11 810 000 рублей.
В апелляционной жалобе комитет просит отменить принятый по делу судебный акт. По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не учел, что истец не обращался с оспариванием кадастровой стоимости с целью установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В апелляционной жалобе управление просит отменить принятый по делу судебный акт. По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не учел, что представленный истцом отчет об оценке N К-13-095, положенный в основу оспариваемого решения, не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. Также заявитель указал, что истец не обосновал нарушение своих прав со стороны управления, которое не обладает полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости и установлению кадастровой стоимости.
Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ЗАО "Тандер" просило в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.
До рассмотрения жалоб по существу от ЗАО "Тандер" поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, с указанием экспертной организации и эксперта, которые обладают познаниями для проведения соответствующей экспертизы.
Однако в судебном заседании представитель ЗАО "Тандер" указало, что проведение экспертизы нецелесообразно и от заявленного ходатайства отказалось.
Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, что было разъяснено истцу в судебном заседании апелляционного суда.
Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266 - 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.
Проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав представителя ЗАО "Тандер", Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.06.2013 N 26-26-01/065/2013-115 обществу на праве собственности принадлежит нежилое здание, площадью 753, 4 кв. м, адрес (местоположение): Ставропольский край, г. Ставрополь, переулок Каховский, N 20, в квартале 148.
По соглашению от 16.05.2013 N СтвФ/288/13 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь со множественностью лиц на стороне арендатора от 05.09.2012 N 964 обществу передано право аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030315:1229, площадью 1 720 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Каховский, 20, в квартале 148, целевое назначение - под объект торгового назначения.
Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) от 25.12.2012 N 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012, проведенной ООО "ФинГрупп". В частности, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229 утверждена кадастровая стоимость в размере 48 792 650 рублей 40 копеек.
В ноябре 2013 года ООО "Юг-Регион-Оценка" по заказу ЗАО "Тандер" выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка и подготовлен отчет от 07.11.2013 N К-13-095, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 11 810 000 рублей.
На данный отчет НП "Межрегиональный союз оценщиков" дано положительное экспертное заключение нормативно-методической экспертизы от 12.11.2013 N 595/10-13.
Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, истец обратился в суд с иском об установлении кадастровой стоимости указанного участка в размере его рыночной стоимости.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции сослался на наличие документальных подтверждений иного размера рыночной стоимости земельного участка.
Однако судом первой инстанции не учтено следующее.
В силу статьи 65 Земельного кодекса кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11 определена практика применения норм Закона об оценочной деятельности по спорам, связанным с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности.
В постановлении от 25.06.2013 N 10761/11 сформулирована следующая правовая позиция. Закон об оценочной деятельности прямо не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости"). В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
При разрешении спора суд первой инстанции установил, что кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229 (в размере 48 792 650 рублей 40 копеек) внесена (по состоянию на 01.01.2012) в ГКН на основании приказа министерства от 25.12.2012 N 203.
В обоснование доводов иска обществом представлен отчет ООО "Юг-Регион-Оценка" от 07.11.2013 N К-13-095 об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012 (для участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229 в размере 11 810 000 рублей), а также положительное заключение НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 12.11.2013 N 595/10-13.
В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пунктах 1 и 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 содержатся следующие разъяснения. Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Кодекса).
Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из допустимых доказательств по делу (статья 75 Кодекс), который подлежит оценке судом на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Исследовав отчет ООО "Юг-Регион-Оценка" от 07.11.2013 N К-13-095 об определении рыночной стоимости земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о несоответствии его федеральным стандартам оценки N 1, N 2 и N 3 (пункты 15, 19, 20, 22 ФСО N 1, пункты 4, 13 ФСО N 3).
Кроме того, суд считает отказ оценщика от применения затратного и доходного подходов, описанных в разделе 6.2 и 6.3 отчета, неаргументированным. В отчете не содержатся информационные материалы (документы), подтверждающие невозможность применения этих методов.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Из смысла пункта 13 ФСО N 3 следует, что содержание отчета об оценке должно быть доступно для понимания любого пользователя, не имеющего специальных познаний в области оценочной деятельности. В отчете последовательно должен быть описан процесс определения стоимости объекта оценки, позволяющий понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления рыночной стоимости объекта.
В нарушение принципа однозначности (пункт 4 ФСО N 3) сведения, содержащиеся в отчете, вводят в заблуждение пользователей отчета и допускают неоднозначное толкование.
Согласно описанию в таблице для аналога N 1,2,3,4 не установлено назначение земель (возможное коммерческое использование участка), по сравнению с объектами оценки (объекты торгового назначения). Однако данное условие оценки земель является важнейшим ценообразующим фактором, так как обуславливает правовое положение земельного участка. Кадастровая стоимость определялась исходя из конкретного деления земельных участков по категориям. Обоснование равнозначности земельных участков рассматриваемых категорий оценщиком не представлено.
Оценщиком также не обоснован отказ от принятия корректировки на разницу в площади объектов оценки и аналогов
Вышеуказанные корректировки проведены в нарушение принципа обоснованности и без учета положения пункта 24 ФСО N 1 о необходимости обоснования используемой оценщиком информации, результатов, суждений. При проведении расчетов с целью определения рыночной стоимости оспариваемого земельного участка в отчете в должной степени не использованы сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки. Часть из внесенных корректировок, а также отказ от применения корректировок не обоснован.
Таким образом, в результате проведения недостоверного расчета была упущена возможность внесения существенных корректировок по ценообразующим факторам.
С учетом изложенного отчет оценщика не является надлежащим доказательством указанной в нем рыночной стоимости спорного земельного участка, а сама рыночная стоимость - достоверной. Положительное заключение не принимается судом апелляционной инстанции исходя из содержания данного вида экспертизы, не предусматривающего проверку правильности определения рыночной стоимости объекта или подтверждение стоимости объекта оценки.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 изложена следующая правовая позиция. Требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Кодекса назначается экспертиза.
Как установлено при разрешении спора и следует из материалов дела, в возражениях на иск ответчик (третье лицо) выразил свое несогласие с представленным в дело отчетом об оценке от 07.11.2013 N К-13-095.
В части 1 статьи 82 Кодекса предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено следующее. Если при разрешении вопроса, требующего специальных знаний, ходатайство или согласие на назначение экспертизы со стороны участвующих в деле лиц отсутствуют, и экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, суд обязан разъяснить участвующим в деле лицам возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).
Заключение эксперта, выполненное на основании проведенных исследований и с учетом их результатов, оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (части 1 и 3 статьи 86 Кодекса).
Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете об оценке от 07.11.2013 N К-13-095, а также с целью устранения разногласий относительно достоверности рыночной стоимости спорных объектов, суд первой инстанции, как и апелляционный суд, неоднократно предлагал сторонам обсудить вопрос о назначении по делу экспертизы (статья 82 Кодекса) в связи с наличием возражений по отчету, положенному в основу исковых требований. Однако стороны отказались от назначения по делу судебной экспертизы. Истец указал на достаточность экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, представленного в материалы дела, а также нецелесообразность назначения по делу судебной экспертизы.
Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, что было разъяснено истцу в судебном заседании апелляционного суда.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 разъяснено: установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Принимая во внимание изложенное, а также то, что посредством экспертизы отчета достигается цель независимой и объективной оценки объекта, следует, что отчет от 07.11.2013 N К-13-095 при наличии отмеченных недостатков и отсутствии иного экспертного заключения не может считаться достоверным доказательством установления рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, требование истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229 в размере 11 810 000 рублей, определенной по состоянию на дату 01 января 2012 года, не может быть удовлетворено.
Кадастровая стоимость является основой для определения размера арендных платежей и налоговой базой для земельного налога, и действующее законодательство не допускает произвольное ее установление.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, относительно недостатков у представленного отчета эксперта фактически установлены правильно, по результатам которой судом указано о несоответствии отчета от 07.11.2013 N К-13-095 положениям федеральных стандартов оценки.
Возражений относительно указанных доводов обществом не заявлено, указанные нарушения в отчете эксперта им не опровергнуты.
Отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу не лишает истца права обратиться в суд с аналогичным иском при наличии иных оснований (определение рыночной стоимости земельного участка в соответствии с Законом об оценочной деятельности).
Поскольку апелляционные жалобы удовлетворены, государственная пошлина по апелляционным жалобам по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца и подлежит взысканию в доход Федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 102, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционные жалобы удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.10.2014 по делу N А63-12997/2013 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Тандер" в доход федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины по апелляционным жалобам.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Судьи
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.03.2015 N 16АП-4778/2014 ПО ДЕЛУ N А63-12997/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 марта 2015 г. по делу N А63-12997/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Погосовой А.В., при участии в судебном заседании представителей от ЗАО "Тандер" - Минаевой А.К. по доверенности от 31.12.2014, в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.10.2014 по делу N А63-12997/2013,
установил:
закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер 26:12:030315:1229, площадь 1 720 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - под объект торгового назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, пер. Каховский, 20, в квартале 148, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 11 810 000 рублей; обязании филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю внести изменения в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер 26:12:030315:1229, площадь 1 720 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - под объект торгового назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, пер. Каховский, 20, в квартале 148, установленной по состоянию на 22.07.2013, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 11 810 000 рублей.
Заявленные требования мотивированы утверждением результатов кадастровой оценки земель, внесенные в ГКН сведения о кадастровой стоимости принадлежащих истцу земельных участков существенно превышают их рыночную стоимость.
Определением от 06.12.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю" в лице филиала по Ставропольскому краю, министерство имущественных отношений Ставропольского края, ООО "ФинГрупп", администрация города Ставрополя.
Определением от 27.02.2014 к участию в деле в качестве ответчика привлечено ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю" в лице филиала по Ставропольскому краю; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).
Определением от 14.04.2014 к рассмотрению приняты уточненные требования истца об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229, площадью 1 720 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект торгового назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Каховский, 20, в квартале 148 в размере 11 810 000 рублей; обязании филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу решения суда внести рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229, площадью 1 720 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект торгового назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Каховский, 20, в квартале 148, в государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости.
Определением от 22.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Юг-Регион-Оценка".
Решением от 31.10.2014 исковые требования удовлетворены. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229, площадью 1 720 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект торгового назначения, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Каховский, 20, в квартале 148, в размере рыночной стоимости, равной 11 810 000 рублей.
В апелляционной жалобе комитет просит отменить принятый по делу судебный акт. По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не учел, что истец не обращался с оспариванием кадастровой стоимости с целью установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В апелляционной жалобе управление просит отменить принятый по делу судебный акт. По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не учел, что представленный истцом отчет об оценке N К-13-095, положенный в основу оспариваемого решения, не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. Также заявитель указал, что истец не обосновал нарушение своих прав со стороны управления, которое не обладает полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости и установлению кадастровой стоимости.
Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ЗАО "Тандер" просило в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.
До рассмотрения жалоб по существу от ЗАО "Тандер" поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, с указанием экспертной организации и эксперта, которые обладают познаниями для проведения соответствующей экспертизы.
Однако в судебном заседании представитель ЗАО "Тандер" указало, что проведение экспертизы нецелесообразно и от заявленного ходатайства отказалось.
Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, что было разъяснено истцу в судебном заседании апелляционного суда.
Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266 - 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.
Проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав представителя ЗАО "Тандер", Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.06.2013 N 26-26-01/065/2013-115 обществу на праве собственности принадлежит нежилое здание, площадью 753, 4 кв. м, адрес (местоположение): Ставропольский край, г. Ставрополь, переулок Каховский, N 20, в квартале 148.
По соглашению от 16.05.2013 N СтвФ/288/13 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь со множественностью лиц на стороне арендатора от 05.09.2012 N 964 обществу передано право аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030315:1229, площадью 1 720 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Каховский, 20, в квартале 148, целевое назначение - под объект торгового назначения.
Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) от 25.12.2012 N 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012, проведенной ООО "ФинГрупп". В частности, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229 утверждена кадастровая стоимость в размере 48 792 650 рублей 40 копеек.
В ноябре 2013 года ООО "Юг-Регион-Оценка" по заказу ЗАО "Тандер" выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка и подготовлен отчет от 07.11.2013 N К-13-095, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 11 810 000 рублей.
На данный отчет НП "Межрегиональный союз оценщиков" дано положительное экспертное заключение нормативно-методической экспертизы от 12.11.2013 N 595/10-13.
Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, истец обратился в суд с иском об установлении кадастровой стоимости указанного участка в размере его рыночной стоимости.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции сослался на наличие документальных подтверждений иного размера рыночной стоимости земельного участка.
Однако судом первой инстанции не учтено следующее.
В силу статьи 65 Земельного кодекса кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11 определена практика применения норм Закона об оценочной деятельности по спорам, связанным с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности.
В постановлении от 25.06.2013 N 10761/11 сформулирована следующая правовая позиция. Закон об оценочной деятельности прямо не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости"). В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
При разрешении спора суд первой инстанции установил, что кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229 (в размере 48 792 650 рублей 40 копеек) внесена (по состоянию на 01.01.2012) в ГКН на основании приказа министерства от 25.12.2012 N 203.
В обоснование доводов иска обществом представлен отчет ООО "Юг-Регион-Оценка" от 07.11.2013 N К-13-095 об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012 (для участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229 в размере 11 810 000 рублей), а также положительное заключение НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 12.11.2013 N 595/10-13.
В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пунктах 1 и 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 содержатся следующие разъяснения. Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Кодекса).
Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из допустимых доказательств по делу (статья 75 Кодекс), который подлежит оценке судом на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Исследовав отчет ООО "Юг-Регион-Оценка" от 07.11.2013 N К-13-095 об определении рыночной стоимости земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о несоответствии его федеральным стандартам оценки N 1, N 2 и N 3 (пункты 15, 19, 20, 22 ФСО N 1, пункты 4, 13 ФСО N 3).
Кроме того, суд считает отказ оценщика от применения затратного и доходного подходов, описанных в разделе 6.2 и 6.3 отчета, неаргументированным. В отчете не содержатся информационные материалы (документы), подтверждающие невозможность применения этих методов.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Из смысла пункта 13 ФСО N 3 следует, что содержание отчета об оценке должно быть доступно для понимания любого пользователя, не имеющего специальных познаний в области оценочной деятельности. В отчете последовательно должен быть описан процесс определения стоимости объекта оценки, позволяющий понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления рыночной стоимости объекта.
В нарушение принципа однозначности (пункт 4 ФСО N 3) сведения, содержащиеся в отчете, вводят в заблуждение пользователей отчета и допускают неоднозначное толкование.
Согласно описанию в таблице для аналога N 1,2,3,4 не установлено назначение земель (возможное коммерческое использование участка), по сравнению с объектами оценки (объекты торгового назначения). Однако данное условие оценки земель является важнейшим ценообразующим фактором, так как обуславливает правовое положение земельного участка. Кадастровая стоимость определялась исходя из конкретного деления земельных участков по категориям. Обоснование равнозначности земельных участков рассматриваемых категорий оценщиком не представлено.
Оценщиком также не обоснован отказ от принятия корректировки на разницу в площади объектов оценки и аналогов
Вышеуказанные корректировки проведены в нарушение принципа обоснованности и без учета положения пункта 24 ФСО N 1 о необходимости обоснования используемой оценщиком информации, результатов, суждений. При проведении расчетов с целью определения рыночной стоимости оспариваемого земельного участка в отчете в должной степени не использованы сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки. Часть из внесенных корректировок, а также отказ от применения корректировок не обоснован.
Таким образом, в результате проведения недостоверного расчета была упущена возможность внесения существенных корректировок по ценообразующим факторам.
С учетом изложенного отчет оценщика не является надлежащим доказательством указанной в нем рыночной стоимости спорного земельного участка, а сама рыночная стоимость - достоверной. Положительное заключение не принимается судом апелляционной инстанции исходя из содержания данного вида экспертизы, не предусматривающего проверку правильности определения рыночной стоимости объекта или подтверждение стоимости объекта оценки.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 изложена следующая правовая позиция. Требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Кодекса назначается экспертиза.
Как установлено при разрешении спора и следует из материалов дела, в возражениях на иск ответчик (третье лицо) выразил свое несогласие с представленным в дело отчетом об оценке от 07.11.2013 N К-13-095.
В части 1 статьи 82 Кодекса предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено следующее. Если при разрешении вопроса, требующего специальных знаний, ходатайство или согласие на назначение экспертизы со стороны участвующих в деле лиц отсутствуют, и экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, суд обязан разъяснить участвующим в деле лицам возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).
Заключение эксперта, выполненное на основании проведенных исследований и с учетом их результатов, оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (части 1 и 3 статьи 86 Кодекса).
Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете об оценке от 07.11.2013 N К-13-095, а также с целью устранения разногласий относительно достоверности рыночной стоимости спорных объектов, суд первой инстанции, как и апелляционный суд, неоднократно предлагал сторонам обсудить вопрос о назначении по делу экспертизы (статья 82 Кодекса) в связи с наличием возражений по отчету, положенному в основу исковых требований. Однако стороны отказались от назначения по делу судебной экспертизы. Истец указал на достаточность экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, представленного в материалы дела, а также нецелесообразность назначения по делу судебной экспертизы.
Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, что было разъяснено истцу в судебном заседании апелляционного суда.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 разъяснено: установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Принимая во внимание изложенное, а также то, что посредством экспертизы отчета достигается цель независимой и объективной оценки объекта, следует, что отчет от 07.11.2013 N К-13-095 при наличии отмеченных недостатков и отсутствии иного экспертного заключения не может считаться достоверным доказательством установления рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, требование истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером 26:12:030315:1229 в размере 11 810 000 рублей, определенной по состоянию на дату 01 января 2012 года, не может быть удовлетворено.
Кадастровая стоимость является основой для определения размера арендных платежей и налоговой базой для земельного налога, и действующее законодательство не допускает произвольное ее установление.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, относительно недостатков у представленного отчета эксперта фактически установлены правильно, по результатам которой судом указано о несоответствии отчета от 07.11.2013 N К-13-095 положениям федеральных стандартов оценки.
Возражений относительно указанных доводов обществом не заявлено, указанные нарушения в отчете эксперта им не опровергнуты.
Отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу не лишает истца права обратиться в суд с аналогичным иском при наличии иных оснований (определение рыночной стоимости земельного участка в соответствии с Законом об оценочной деятельности).
Поскольку апелляционные жалобы удовлетворены, государственная пошлина по апелляционным жалобам по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца и подлежит взысканию в доход Федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 102, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционные жалобы удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.10.2014 по делу N А63-12997/2013 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Тандер" в доход федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины по апелляционным жалобам.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Судьи
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)