Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Казаков М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Толстиковой М.А.
судей Владыкиной О.В. и Швецова К.И.,
при секретаре К.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 18 июня 2014 г. дело по апелляционной жалобе Департамента земельных отношений администрации г. Перми на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 26 марта 2014 г., которым ДЗО администрации г. Перми отказано в удовлетворении исковых требований к В. и К.А. о признании недействительным договора уступки прав от 09.01.2014 г., исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации договора уступки прав в отношении К.А.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Толстиковой М.А., объяснения представителей истца - по доверенности Б. и Ч., исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее ДИО) обратился в суд с иском к В. и К.А. о признании недействительным договора уступки прав (цессии) от 09.01.2014 г., исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации договора уступки прав от 09.01.2014 г. в отношении К.А. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик В. является арендатором земельного участка площадью 1836 кв. м с кадастровым номером <...> по адресу: <...> на основании договора аренды с ДИО от 26.12.2013 г. По условиям договора установлен прямой запрет на осуществление уступки возникших по договору аренды прав и обязанностей третьим лицам без письменного согласия ДИО. Указанное условие договора В. не было соблюдено при заключении договора уступки прав (цессии) от 09.01.2014 г. с К.А., что свидетельствует о ничтожности указанной сделки. В качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки истец просил исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации договора уступки прав (цессии) в отношении К.А.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ДИО администрации г. Перми, указывая на его незаконность и необоснованность. Судом неправильно применены нормы материального права.
Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
В соответствие с п. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что сделка между В. и К.А. - договор от 09.01.2014 г. уступки прав (цессии) по договору аренды N <...> от 26.12.2013 г. является оспоримой сделкой, которая не нарушает права и законные интересы истца, поскольку личность арендатора земельного участка (В. либо К.А.) значение для арендодателя не имеет; сам по себе факт отсутствия письменного согласия арендодателя на заключение договора уступки прав является формальным моментом, т.к. в данном случае достаточным является уведомление арендодателя о произведенной уступке, которое имело место быть.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела земельный участок площадью 1836 кв. м по адресу <...>, находится в составе муниципальных земель, категория: земли населенных пунктов, что предполагает публичность характера правоотношений, связанных с землепользованием. Из договора аренды N <...> от 26.12.2013 г. следует, что земельный участок передается в аренду индивидуальному предпринимателю В. с целевым использованием - под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, что также предполагает публичный характер использования строения, которое подлежало возведению на данном земельном участке. В связи с этим обстоятельством статус лица, с которым истец вступал в правоотношения по пользованию земельным участком на условиях аренды (ИП В.), является значимым, поскольку изначально предполагал иной характер и уровень отношений, нежели с физическим лицом (К.А.).
В соответствие с ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Вместе с тем пунктом 3.2.10 договора аренды от 26.12.2013 г. N 118-13/Д предусмотрен прямой запрет на заключение договоров залога, субаренды, уступки прав и обязанностей третьим лицам, а также внесение прав по договору аренды в уставный капитал юридического лица без письменного согласия арендодателя в случае заключения договора аренды земельного участка на срок, не превышающий пять лет.
Анализ вышеприведенных положений закона и договора аренды от 26.12.2013 N <...> позволяет сделать вывод о том, что при наличии договорных отношений по аренде земельного участка, срок которых не превышает пять лет, арендатор в случае передачи своих прав по договору другому лицу обязан испрашивать согласие (разрешение) арендодателя. Уведомительный характер передачи прав допускается только в случае, когда договор аренды заключается на срок более пяти лет (ч. 5 ст. 22 ЗК РФ), либо, когда договор аренды не содержит категоричного условия по указанному вопросу.
Договор аренды земельного участка N <...> от 26.12.2013 г. заключен сроком на 4 г. 11 мес. (т.е. менее пяти лет), в связи с чем включенное в договор условие о том, что передача прав по договору может быть осуществлена только с согласия арендодателя, не противоречит закону, следовательно, подлежит соблюдению участниками правоотношений. С учетом этого обстоятельства, уступка прав по договору аренды от В. к К.А. могла иметь место только в случае согласия на это арендодателя. Вместе с тем, из материалов дела следует, что за согласием на уступку прав ответчик В. к истцу до заключения договора цессии от 09.01.2014 г. не обращался; после заключения указанного договора и осуществления государственной регистрации в Управлении Росреестра в адрес истца было направлено уведомление о состоявшейся уступке прав, что не одно и тоже. Следовательно, действия ответчиков по уступке прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды от 26.12.2013 г. N <...>, в отсутствие согласия ДЗО противоречат требованиям закона (ч. 5 ст. 22 ЗК РФ и договора аренды - п. 3.2.10).
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор уступки прав (цессии) от 09.01.2014 г. между В. и К.А. не отвечает требованиям закона.
Что касается вопроса о том, является ли сделка ничтожной либо оспоримой, то суду первой инстанции надлежало учитывать следующее.
С учетом вышеприведенного положения закона в совокупности с положением п. 2 ст. 168 ГК РФ (правоотношения по использованию земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, находятся в сфере публичных интересов неопределенного круга лиц) сделка - договор уступки прав (цессии) от 09.01.2014 г. по договору аренды земельного участка N <...> от 26.12.2013 г. является не оспоримой, а ничтожной, в связи с чем истцу в силу положений закона (п. 2 ст. 166 ГК РФ) не требуется представлять доказательства в подтверждение факта нарушения своих прав и законных интересов указанной сделкой либо наступления негативных последствий.
При таких обстоятельствах совершенная ответчиками сделка недействительна в силу ничтожности с момента ее совершения - 09.01.2014 г. и не порождает юридических последствий, а у ее участников - гражданских прав в отношении объекта сделки. Последствием недействительности ничтожной сделки будет являться исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации договора уступки прав от 10.01.2014 г. N <...> и о праве К.А. аренды земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: <...> площадью 1836 кв. м.
По правилам ст. 103 ГПК РФ с ответчиков необходимо взыскать госпошлину в доход местного бюджета в сумме 200 рублей (по 100 рублей с каждого) Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 26 марта 2014 г. отменить.
Вынести новое решение. Признать недействительным в силу ничтожности договор уступки (цессии) от 09.01.2014 г. прав и обязанностей по договору аренды N <...> от 26.12.2013 г. земельного участка площадью 1 836 кв. м по адресу: <...>.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора уступки прав от 10.01.2014 г. N <...> и о праве К.А. аренды земельного участка площадью 1836 кв. м по адресу: <...> с кадастровым номером <...>
Взыскать с В. и К.А. госпошлину в доход местного бюджета по 100 (сто) рублей с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 18.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4949
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июня 2014 г. по делу N 33-4949
Судья Казаков М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Толстиковой М.А.
судей Владыкиной О.В. и Швецова К.И.,
при секретаре К.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 18 июня 2014 г. дело по апелляционной жалобе Департамента земельных отношений администрации г. Перми на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 26 марта 2014 г., которым ДЗО администрации г. Перми отказано в удовлетворении исковых требований к В. и К.А. о признании недействительным договора уступки прав от 09.01.2014 г., исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации договора уступки прав в отношении К.А.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Толстиковой М.А., объяснения представителей истца - по доверенности Б. и Ч., исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее ДИО) обратился в суд с иском к В. и К.А. о признании недействительным договора уступки прав (цессии) от 09.01.2014 г., исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации договора уступки прав от 09.01.2014 г. в отношении К.А. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик В. является арендатором земельного участка площадью 1836 кв. м с кадастровым номером <...> по адресу: <...> на основании договора аренды с ДИО от 26.12.2013 г. По условиям договора установлен прямой запрет на осуществление уступки возникших по договору аренды прав и обязанностей третьим лицам без письменного согласия ДИО. Указанное условие договора В. не было соблюдено при заключении договора уступки прав (цессии) от 09.01.2014 г. с К.А., что свидетельствует о ничтожности указанной сделки. В качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки истец просил исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации договора уступки прав (цессии) в отношении К.А.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ДИО администрации г. Перми, указывая на его незаконность и необоснованность. Судом неправильно применены нормы материального права.
Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
В соответствие с п. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что сделка между В. и К.А. - договор от 09.01.2014 г. уступки прав (цессии) по договору аренды N <...> от 26.12.2013 г. является оспоримой сделкой, которая не нарушает права и законные интересы истца, поскольку личность арендатора земельного участка (В. либо К.А.) значение для арендодателя не имеет; сам по себе факт отсутствия письменного согласия арендодателя на заключение договора уступки прав является формальным моментом, т.к. в данном случае достаточным является уведомление арендодателя о произведенной уступке, которое имело место быть.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела земельный участок площадью 1836 кв. м по адресу <...>, находится в составе муниципальных земель, категория: земли населенных пунктов, что предполагает публичность характера правоотношений, связанных с землепользованием. Из договора аренды N <...> от 26.12.2013 г. следует, что земельный участок передается в аренду индивидуальному предпринимателю В. с целевым использованием - под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, что также предполагает публичный характер использования строения, которое подлежало возведению на данном земельном участке. В связи с этим обстоятельством статус лица, с которым истец вступал в правоотношения по пользованию земельным участком на условиях аренды (ИП В.), является значимым, поскольку изначально предполагал иной характер и уровень отношений, нежели с физическим лицом (К.А.).
В соответствие с ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Вместе с тем пунктом 3.2.10 договора аренды от 26.12.2013 г. N 118-13/Д предусмотрен прямой запрет на заключение договоров залога, субаренды, уступки прав и обязанностей третьим лицам, а также внесение прав по договору аренды в уставный капитал юридического лица без письменного согласия арендодателя в случае заключения договора аренды земельного участка на срок, не превышающий пять лет.
Анализ вышеприведенных положений закона и договора аренды от 26.12.2013 N <...> позволяет сделать вывод о том, что при наличии договорных отношений по аренде земельного участка, срок которых не превышает пять лет, арендатор в случае передачи своих прав по договору другому лицу обязан испрашивать согласие (разрешение) арендодателя. Уведомительный характер передачи прав допускается только в случае, когда договор аренды заключается на срок более пяти лет (ч. 5 ст. 22 ЗК РФ), либо, когда договор аренды не содержит категоричного условия по указанному вопросу.
Договор аренды земельного участка N <...> от 26.12.2013 г. заключен сроком на 4 г. 11 мес. (т.е. менее пяти лет), в связи с чем включенное в договор условие о том, что передача прав по договору может быть осуществлена только с согласия арендодателя, не противоречит закону, следовательно, подлежит соблюдению участниками правоотношений. С учетом этого обстоятельства, уступка прав по договору аренды от В. к К.А. могла иметь место только в случае согласия на это арендодателя. Вместе с тем, из материалов дела следует, что за согласием на уступку прав ответчик В. к истцу до заключения договора цессии от 09.01.2014 г. не обращался; после заключения указанного договора и осуществления государственной регистрации в Управлении Росреестра в адрес истца было направлено уведомление о состоявшейся уступке прав, что не одно и тоже. Следовательно, действия ответчиков по уступке прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды от 26.12.2013 г. N <...>, в отсутствие согласия ДЗО противоречат требованиям закона (ч. 5 ст. 22 ЗК РФ и договора аренды - п. 3.2.10).
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор уступки прав (цессии) от 09.01.2014 г. между В. и К.А. не отвечает требованиям закона.
Что касается вопроса о том, является ли сделка ничтожной либо оспоримой, то суду первой инстанции надлежало учитывать следующее.
С учетом вышеприведенного положения закона в совокупности с положением п. 2 ст. 168 ГК РФ (правоотношения по использованию земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, находятся в сфере публичных интересов неопределенного круга лиц) сделка - договор уступки прав (цессии) от 09.01.2014 г. по договору аренды земельного участка N <...> от 26.12.2013 г. является не оспоримой, а ничтожной, в связи с чем истцу в силу положений закона (п. 2 ст. 166 ГК РФ) не требуется представлять доказательства в подтверждение факта нарушения своих прав и законных интересов указанной сделкой либо наступления негативных последствий.
При таких обстоятельствах совершенная ответчиками сделка недействительна в силу ничтожности с момента ее совершения - 09.01.2014 г. и не порождает юридических последствий, а у ее участников - гражданских прав в отношении объекта сделки. Последствием недействительности ничтожной сделки будет являться исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации договора уступки прав от 10.01.2014 г. N <...> и о праве К.А. аренды земельного участка с кадастровым номером <...> по адресу: <...> площадью 1836 кв. м.
По правилам ст. 103 ГПК РФ с ответчиков необходимо взыскать госпошлину в доход местного бюджета в сумме 200 рублей (по 100 рублей с каждого) Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 26 марта 2014 г. отменить.
Вынести новое решение. Признать недействительным в силу ничтожности договор уступки (цессии) от 09.01.2014 г. прав и обязанностей по договору аренды N <...> от 26.12.2013 г. земельного участка площадью 1 836 кв. м по адресу: <...>.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора уступки прав от 10.01.2014 г. N <...> и о праве К.А. аренды земельного участка площадью 1836 кв. м по адресу: <...> с кадастровым номером <...>
Взыскать с В. и К.А. госпошлину в доход местного бюджета по 100 (сто) рублей с каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)