Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автореал" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2014 по делу N А07-6731/2014 (судья Вальшина М.Х.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Автореал" - Неустроев Л.В. (доверенность от 05.12.2012, паспорт).
Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Автореал" (далее - ООО "Автореал", Общество, ответчик), в котором потребовало:
- - взыскать с ответчика 1 721 089 руб. 61 коп. основного долга по договору от 22.06.2010 N 845-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, рассчитанного истцом за период с 05.08.2013 до 31.03.2014;
- - взыскать с ответчика 90 482 руб. 48 коп. договорной неустойки (пени), рассчитанной за период с 13.08.2013 по 14.03.2014;
- - обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 путем демонтажа ограждений и передачи участка истцу по акту приема-передачи (л.д. 7-9, 21-22).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражным судом первой инстанции привлечено общество с ограниченной ответственностью Агентство коммерческой рекламы "ТТК" (далее - ООО АКР "ТТК", третье лицо; л.д. 65-67).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2014 (резолютивная часть объявлена 12.08.2014) исковые требования удовлетворены в полном объеме. При этом суд обязал ответчика освободить спорный земельный участок в течение месяца с момента вступления решения в законную силу (л.д. 119-128).
В апелляционной жалобе общество "Автореал" ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований Управления по земельным ресурсам отказать (л.д. 134). Ответчик утверждает, что расчеты денежных требований истца являются неверными, так как не учитывают факт занятия части арендуемого земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 рекламной конструкцией, принадлежащей обществу АКР "ТТК". В обоснование данного утверждения ответчик ссылается на судебные акты по делу N А07-2074/2013. Помимо этого, податель жалобы отмечает, что доказательств нахождения на спорном участке принадлежащего обществу "Автореал" ограждения Управление по земельным ресурсам не представило.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Истец и третье лицо явку своих представителей не обеспечили.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 23.07.2007 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 (предыдущие номера 02:55:020603:419, 02:55:020603:96). Общая площадь участка - 6932 кв. м +/- 29 кв. м. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешенного использования "для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса". Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, у пересечения с проспектом Салавата Юлаева. Кадастровая стоимость земельного участка - 155 968 613 руб. 60 коп. (кадастровый паспорт земельного участка от 18.05.2010 N 02/10/1-344504 - л.д. 14-16).
22.06.2010 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник истца; арендодатель) и обществом "Автореал" (арендатор) подписан договор аренды N 845-10 (л.д. 10-13).
По условиям данной сделки арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду на срок с 14.04.2010 до 14.04.2013 (3 года) для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 (пункты 1.1, 3.1).
Сторонами согласованы, среди прочего, следующие условия договора аренды:
- - в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 14.04.2010 (пункт 3.1); по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон (пункт 3.2); арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3);
- - размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 1 091 780 руб. 30 коп. (пункт 4.1); размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком (пункт 4.2.1); расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 4.3); расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (пункт 4.4); размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменения ставок арендной платы) с уведомлением арендатора в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан (пункт 4.5); арендная плата за первый подлежащий оплате период, с 14.04.2010 по дату подписания договора, определяется как сумма аренды, начисленной за период с 14.04.2010 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора, расчеты арендной платы, начиная с 14.04.2010 указаны в приложении N 2 к настоящему договору (пункт 4.6); арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.7); арендная плата вносится арендатором путем перечисления на соответствующий расчетный счет (в пункте 4.9 приведены реквизиты счета);
- - арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 4 договора (пункт 5.4.6); по истечении срока действия договора арендатор обязан в десятидневный срок, не позднее 24.04.2013 передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю, при этом арендатор несет ответственность за ухудшение состояния недвижимого имущества в течение срока действия договора до момента возврата земельного участка арендодателю (пункт 5.4.13);
- - при изменении условий, предусмотренных в пункте 4.5 договора, арендодатель уведомляет арендатора о них в средствах массовой информации (пункт 6.2); по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие (пункт 6.3);
- - в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора (пункт 7.1 договора аренды от 22.06.2010 N 845-10).
В приложении N 2 к договору аренды приведен расчет арендной платы. Так, размер арендной платы подлежал определению по формуле: "Апл" (арендная плата) = "КСУ" (кадастровая стоимость земельного участка) * "Сап" (ставка арендной платы, в процентах) * ("S1" / "S") ("S" - площадь земельного участка, "S1" - площадь к оплате). Размер арендной платы за 1 (полный) год аренды: 155 968 613 руб. 60 коп. * 0,7% * 1 = 1 091 780 руб. 30 коп. Размер ежемесячной арендной платы - 90 981 руб. 69 коп. Размер арендной платы за период с 14.04.2010 по 31.12.2010-779 409 руб. 83 коп. Расчет подписан представителем (генеральным директором) ООО "Автореал" без замечаний и возражений (л.д. 17).
Расчет размера арендной платы произведен на основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан". Сторонами избрана ставка арендной платы в значении "0,7%", предусмотренная пунктом 5.9 перечня ставок для земель под промтоварными, продуктовыми, смешанными рынками и ярмарками, торгово-сервисными, торгово-деловыми и прочими комплексами и центрами торговли. В период действия договора аренды значение примененной сторонами ставки арендной платы неоднократно увеличивалось путем внесения изменений в решение от 03.12.2007 N 30/7 (с 0,7% до 1,81% - л.д. 19).
В подтверждение факта передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 обществу "Автореал" сторонами подписан акт приема-передачи от 22.06.2010 (л.д. 18).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 17.03.2014 N 01/008/2014-6474 права на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 на основании договора от 22.06.2010 N 845-10 обременены арендой в пользу ООО "Автореал" (ИНН 0274140271; ОГРН 1090280024306). Соответствующая регистрационная запись внесена в ЕГРП 14.09.2010 (л.д. 23).
По расчетам Управления по земельным ресурсам в 2010 году общество "Автореал" в оплату аренды земельного участка и договорной неустойки (пени) внесло (перечислило) 324 501 руб. 36 коп., в 2011 году - 673 287 руб. 41 коп., в 2012 году - 2 307 205 руб. 62 коп., в 2013 году - 1 386 598 руб. 57 коп. (л.д. 21-22).
Также из материалов настоящего дела следует, что в 2013 году общество "Автореал" обращалось в арбитражный суд с иском к обществу АКР "ТТК" об освобождении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 путем демонтажа рекламной конструкции. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.07.2013 по делу N А07-2074/2013 в удовлетворении исковых требований общества "Автореал" отказано (л.д. 58-61).
Постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2013 N 18АП-9045/2013 и Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21.01.2014 N Ф09-14366/13 решение по делу N А07-2074/2013 оставлено без изменения. Из текстов судебных актов, размещенных на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), следует, что ООО "Автореал" обращалось в Управление по земельным ресурсам с заявлением (от 20.12.2012 N 16) о продлении договора аренды от 22.06.2010 N 845-10. Арендодатель отказал в удовлетворении заявления арендатора и в заключении соглашения, предусмотренного пунктом 3.2 договора аренды. В связи с чем, суды пришли к выводу о прекращении действия договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 с истечением предусмотренного в его пункте 3.1 срока (то есть с 14.04.2013). Помимо этого суд апелляционной инстанции
установил:
что строительство на спорном участке не ведется, проектирование строительства не осуществлено (л.д. 58-61). Суды отметили отсутствие доказательств того, что проектированию строительства препятствовало нахождение на земельном участке рекламной конструкции в виде столба, на котором расположен рекламный щит, то есть отсутствие доказательств того, что общество-арендатор "Автореал" претерпевает какие-либо ограничения в реализации своих прав в связи с размещением на земельном участке рекламной конструкции.
Кроме того, в 2013 году общество "Автореал" обращалось в арбитражный суд с заявлением (иском) к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в котором требовало признать незаконным отказ в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 и обязать орган местного самоуправления заключить договор аренды от 22.06.2010 N 845-10 на новый срок, для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2013 по делу N А07-9932/2013 в удовлетворении требований общества "Автореал" к Администрации г. Уфы отказано (л.д. 98-105).
Постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 N 18АП-12641/2013 и Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.03.2014 N Ф09-1304/14 решение по делу N А07-9932/2013 оставлено без изменения (л.д. 106-112).
20.02.2014 Управлением по земельным ресурсам по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 составлен акт N 526/о. Из данного акта следует, что земельный участок используется "для парковки автомобилей, и для стоянки автомобилей автосалона "Ниссан", кроме того, участок огорожен (л.д. 25-29). Аналогичный акт, содержащий схожие сведения относительно обстоятельств фактического использования земельного участка был составлен ранее, а именно - 21.05.2013, акт N 1219/о (л.д. 109).
08.04.2014, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение обществом "Автореал" обязательств по внесению арендной платы, прекращение действия договора аренды от 22.06.2010 N 845-10, Управление по земельным ресурсам обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга, неустойки, а также об освобождении земельного участка).
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности. Суд учел обстоятельства, установленные при рассмотрении дел NN А07-2074/2013, А07-9932/2013.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 22.06.2010 N 845-10 следует признать заключенным, поскольку сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки (земельный участок, размер арендной платы). Обременение в виде аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса РФ).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
В рамках настоящего дела Управление по земельным ресурсам заявило о взыскании с ООО "Автореал" основного долга в размере 1 721 089 руб. 61 коп., рассчитанного за период с 05.08.2013 до 31.03.2014. При этом истец учел произведенные ответчиком платежи (л.д. 19, 21-22).
Представленный истцом расчет размера денежного обязательства ответчика за период август 2013 года - март 2014 года соответствует правилам, установленным Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" и решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9, ст. ст. 65, 66 АПК РФ).
ООО "Автореал" доказательств в опровержение правомерности денежных требований оппонента, контррасчет основного долга не представило.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при расчете задолженности истец не учел расположение в границах участка рекламной конструкции, принадлежащей обществу АКР "ТТК", во внимание приняты быть не могут в силу следующего.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ).
Земельный участок с кадастровым номером находился в аренде общества "Автореал" на протяжении 2010-2013 гг., более трех лет. Как указано выше, ответчик перечислял денежные средства в оплату аренды земельного участка, подтверждая, тем самым, исполнение арендодателем обязанности по передаче объекта аренды, пригодного для использования по назначению.
Каких-либо претензий, требований об устранении препятствий во владении и (или) пользовании земельным участком общество "Автореал" к контрагенту из договора аренды не предъявляло, с соответствующими заявлениями в орган местного самоуправления не обращалось.
Между тем, как следует из материалов настоящего дела и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2013 по делу N А07-2074/2013, рекламная конструкция напротив дома N 37 по ул. 50 лет СССР (паспорт рекламного места N 144-2006) первоначально размещена на основании договора от 15.08.2008 N НР-12/14, заключенного между Администрацией г. Уфы и обществом АКР "ТТК" (л.д. 59, 77-81).
То есть, рекламная конструкция, на которую ссылается ответчик, была размещена в границах земельного участка задолго до заключения договора аренды N 845-10.
Однако данное обстоятельство не препятствовало заключению поименованного договора аренды, вступлению обществом "Автореал" во владение земельным участком с кадастровым номером 02:55:020603:420 и осуществлению хозяйственной деятельности в 2010-2013 гг.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ).
Ответчик в своих собственных интересах на протяжении длительного периода времени не возражал против размещения опоры рекламного щита в границах арендуемого земельного участка, с требованием пересмотреть размер арендной платы не обращался, доказательств ограничения предусмотренных договором от 22.06.2010 N 845-10 видов деятельности арендатора фактом нахождения рекламной конструкции на участке не представил, в силу чего не имеется оснований для перерасчета размера ежемесячного денежного обязательства общества "Автореал".
При оценке поименованного выше довода ответчика коллегия судей также исходит из обстоятельств, установленных при рассмотрении арбитражного дела N А07-2074/2013. При рассмотрении исковых требований ООО "Автореал" к ООО АКР "ТТК" об освобождении земельного участка от рекламной конструкции судами не был установлен и подтвержден факт того, что проектированию строительства препятствовало нахождение на земельном участке рекламной конструкции в виде столба, на котором расположен рекламный щит (л.д. 58-61).
Помимо этого судебная коллегия отмечает, что в силу договора от 15.08.2008 N НР-12/14 плата по договору осуществляется за предоставление права на размещение и эксплуатацию рекламной конструкции, размер платы зависит от площади информационного поля и вида средств наружной рекламы, тогда как предметом настоящего спора является взыскание задолженности арендной платы. Доказательств размера площади какого-либо участка, занимаемого рекламной конструкцией ответчиком не представлено.
Соответственно, суд первой инстанции правомерно и обоснованно в полном объеме взыскал с ООО "Автореал" в пользу Управления по земельным ресурсам 1 721 089 руб. 61 коп. основного долга.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса РФ).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения (статьи 329, 330 Гражданского кодекса РФ).
Управление по земельным ресурсам также заявило требование о взыскании с ООО "Автореал" неустойки, предусмотренной пунктом 7.1 договора от 22.06.2010 N 845-10 и рассчитанной за период с 13.08.2013 по 14.03.2014 в размере 90 482 руб. 48 коп. (л.д. 7-9, 21-22).
Расчет судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным. Контррасчет ответчик не представил, о применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ не заявил (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (пункт 4 ст. 425 Гражданского кодекса РФ). Истечение изначально согласованного в пункте 3.1 договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 срока при неисполнении арендатором обязанности возвратить земельный участок арендодателю не препятствует применению в отношении ответчика меры ответственности, предусмотренной данным договором в пункте 7.1 (неустойка).
В связи с этим суд первой инстанции правомерно и обоснованно в полном объеме взыскал с ООО "Автореал" в пользу Управления по земельным ресурсам испрашиваемую сумму договорной неустойки (пени).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ).
Срок действия договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 истек 14.04.2013.
Продление договорных отношений в силу статей 1, 421 Гражданского кодекса РФ (свобода договора) является правом каждой стороны сделки.
Арендодатель реализовал свое право и с учетом не совершения арендатором необходимых действий для непосредственного освоения земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, не использования арендатором данного недвижимого имущество по предусмотренному договором назначению (проектирование и строительство торгово-сервисного комплекса) отказал в заключении договора аренды на новый срок.
Законность действий органа местного самоуправления, выступающего арендодателем по договору от 22.06.2010 N 845-10, по отказу в заключении данного договора на новый срок, была предметом правовой оценки в рамках арбитражного дела N А07-9932/2013, по результатам рассмотрения которого в удовлетворении требований общества "Автореал" к Администрации г. Уфы отказано (л.д. 98-112).
Изложенное позволяет прийти к выводу о том, что с истечением предусмотренного пунктом 3.1 договора аренды срока общество "Автореал" утратило права арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420. Аналогичные выводы приведены в судебных актах по делам NN А07-2074/2013, А07-9932/2013.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса РФ).
ООО "Автореал" предусмотренную федеральным законом и пунктом 5.4.13 договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 обязанность не выполнило, земельный участок не возвратило.
Следовательно, Управление по земельным ресурсам правомерно заявило исковое требование о понуждении общества "Автореал" освободить земельный участок и передать его по акту, а суд первой инстанции, в свою очередь, при правильном применении норм материального и процессуального права удовлетворил данное требование.
Доводы ответчика о том, что истец не представил доказательств нахождения на спорном участке принадлежащего обществу "Автореал" ограждения, не соответствует представленным в дело доказательствам и не основан на нормах материального права. Факт наличия ограждения на земельном участке, в 2010 году переданном обществу "Автореал" в аренду, подтверждается актом от 20.02.2014 N 526/о (л.д. 25-29). Кроме того, данный факт установлен при рассмотрении дела N А07-9932/2013 (л.д. 109). Поскольку именно арендатор, то есть фактический владелец (либо пользователь) объекта аренды, отвечает перед арендодателем за использование объекта аренды по назначению, за сохранность переданного имущества, несет ответственность за размещение в границах арендуемого земельного участка любого иного имущества и в силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, принадлежность ограждения существенного значения для настоящего спора не имеет. Более того, заявляя рассматриваемый довод, общество "Автореал", тем не менее, в нарушение требований статей 9, 41, 65 АПК РФ не представило каких-либо доказательств принадлежности существующего ограждения иному лицу.
С учетом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба общества "Автореал" не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "Автореал" (податель жалобы). В дело представлено доказательство оплаты государственной пошлины в установленном законом размере - 2 000 рублей (л.д. 137).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2014 по делу N А07-6731/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автореал" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2014 N 18АП-11364/2014 ПО ДЕЛУ N А07-6731/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2014 г. N 18АП-11364/2014
Дело N А07-6731/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автореал" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2014 по делу N А07-6731/2014 (судья Вальшина М.Х.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Автореал" - Неустроев Л.В. (доверенность от 05.12.2012, паспорт).
Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Автореал" (далее - ООО "Автореал", Общество, ответчик), в котором потребовало:
- - взыскать с ответчика 1 721 089 руб. 61 коп. основного долга по договору от 22.06.2010 N 845-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, рассчитанного истцом за период с 05.08.2013 до 31.03.2014;
- - взыскать с ответчика 90 482 руб. 48 коп. договорной неустойки (пени), рассчитанной за период с 13.08.2013 по 14.03.2014;
- - обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 путем демонтажа ограждений и передачи участка истцу по акту приема-передачи (л.д. 7-9, 21-22).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, арбитражным судом первой инстанции привлечено общество с ограниченной ответственностью Агентство коммерческой рекламы "ТТК" (далее - ООО АКР "ТТК", третье лицо; л.д. 65-67).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2014 (резолютивная часть объявлена 12.08.2014) исковые требования удовлетворены в полном объеме. При этом суд обязал ответчика освободить спорный земельный участок в течение месяца с момента вступления решения в законную силу (л.д. 119-128).
В апелляционной жалобе общество "Автореал" ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, и просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований Управления по земельным ресурсам отказать (л.д. 134). Ответчик утверждает, что расчеты денежных требований истца являются неверными, так как не учитывают факт занятия части арендуемого земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 рекламной конструкцией, принадлежащей обществу АКР "ТТК". В обоснование данного утверждения ответчик ссылается на судебные акты по делу N А07-2074/2013. Помимо этого, податель жалобы отмечает, что доказательств нахождения на спорном участке принадлежащего обществу "Автореал" ограждения Управление по земельным ресурсам не представило.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Истец и третье лицо явку своих представителей не обеспечили.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 23.07.2007 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 (предыдущие номера 02:55:020603:419, 02:55:020603:96). Общая площадь участка - 6932 кв. м +/- 29 кв. м. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешенного использования "для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса". Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, у пересечения с проспектом Салавата Юлаева. Кадастровая стоимость земельного участка - 155 968 613 руб. 60 коп. (кадастровый паспорт земельного участка от 18.05.2010 N 02/10/1-344504 - л.д. 14-16).
22.06.2010 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник истца; арендодатель) и обществом "Автореал" (арендатор) подписан договор аренды N 845-10 (л.д. 10-13).
По условиям данной сделки арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду на срок с 14.04.2010 до 14.04.2013 (3 года) для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 (пункты 1.1, 3.1).
Сторонами согласованы, среди прочего, следующие условия договора аренды:
- - в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 14.04.2010 (пункт 3.1); по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон (пункт 3.2); арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3);
- - размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 1 091 780 руб. 30 коп. (пункт 4.1); размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком (пункт 4.2.1); расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 4.3); расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (пункт 4.4); размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменения ставок арендной платы) с уведомлением арендатора в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан (пункт 4.5); арендная плата за первый подлежащий оплате период, с 14.04.2010 по дату подписания договора, определяется как сумма аренды, начисленной за период с 14.04.2010 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора, расчеты арендной платы, начиная с 14.04.2010 указаны в приложении N 2 к настоящему договору (пункт 4.6); арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.7); арендная плата вносится арендатором путем перечисления на соответствующий расчетный счет (в пункте 4.9 приведены реквизиты счета);
- - арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 4 договора (пункт 5.4.6); по истечении срока действия договора арендатор обязан в десятидневный срок, не позднее 24.04.2013 передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю, при этом арендатор несет ответственность за ухудшение состояния недвижимого имущества в течение срока действия договора до момента возврата земельного участка арендодателю (пункт 5.4.13);
- - при изменении условий, предусмотренных в пункте 4.5 договора, арендодатель уведомляет арендатора о них в средствах массовой информации (пункт 6.2); по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие (пункт 6.3);
- - в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора (пункт 7.1 договора аренды от 22.06.2010 N 845-10).
В приложении N 2 к договору аренды приведен расчет арендной платы. Так, размер арендной платы подлежал определению по формуле: "Апл" (арендная плата) = "КСУ" (кадастровая стоимость земельного участка) * "Сап" (ставка арендной платы, в процентах) * ("S1" / "S") ("S" - площадь земельного участка, "S1" - площадь к оплате). Размер арендной платы за 1 (полный) год аренды: 155 968 613 руб. 60 коп. * 0,7% * 1 = 1 091 780 руб. 30 коп. Размер ежемесячной арендной платы - 90 981 руб. 69 коп. Размер арендной платы за период с 14.04.2010 по 31.12.2010-779 409 руб. 83 коп. Расчет подписан представителем (генеральным директором) ООО "Автореал" без замечаний и возражений (л.д. 17).
Расчет размера арендной платы произведен на основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан". Сторонами избрана ставка арендной платы в значении "0,7%", предусмотренная пунктом 5.9 перечня ставок для земель под промтоварными, продуктовыми, смешанными рынками и ярмарками, торгово-сервисными, торгово-деловыми и прочими комплексами и центрами торговли. В период действия договора аренды значение примененной сторонами ставки арендной платы неоднократно увеличивалось путем внесения изменений в решение от 03.12.2007 N 30/7 (с 0,7% до 1,81% - л.д. 19).
В подтверждение факта передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 обществу "Автореал" сторонами подписан акт приема-передачи от 22.06.2010 (л.д. 18).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 17.03.2014 N 01/008/2014-6474 права на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 на основании договора от 22.06.2010 N 845-10 обременены арендой в пользу ООО "Автореал" (ИНН 0274140271; ОГРН 1090280024306). Соответствующая регистрационная запись внесена в ЕГРП 14.09.2010 (л.д. 23).
По расчетам Управления по земельным ресурсам в 2010 году общество "Автореал" в оплату аренды земельного участка и договорной неустойки (пени) внесло (перечислило) 324 501 руб. 36 коп., в 2011 году - 673 287 руб. 41 коп., в 2012 году - 2 307 205 руб. 62 коп., в 2013 году - 1 386 598 руб. 57 коп. (л.д. 21-22).
Также из материалов настоящего дела следует, что в 2013 году общество "Автореал" обращалось в арбитражный суд с иском к обществу АКР "ТТК" об освобождении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 путем демонтажа рекламной конструкции. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.07.2013 по делу N А07-2074/2013 в удовлетворении исковых требований общества "Автореал" отказано (л.д. 58-61).
Постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2013 N 18АП-9045/2013 и Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21.01.2014 N Ф09-14366/13 решение по делу N А07-2074/2013 оставлено без изменения. Из текстов судебных актов, размещенных на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), следует, что ООО "Автореал" обращалось в Управление по земельным ресурсам с заявлением (от 20.12.2012 N 16) о продлении договора аренды от 22.06.2010 N 845-10. Арендодатель отказал в удовлетворении заявления арендатора и в заключении соглашения, предусмотренного пунктом 3.2 договора аренды. В связи с чем, суды пришли к выводу о прекращении действия договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 с истечением предусмотренного в его пункте 3.1 срока (то есть с 14.04.2013). Помимо этого суд апелляционной инстанции
установил:
что строительство на спорном участке не ведется, проектирование строительства не осуществлено (л.д. 58-61). Суды отметили отсутствие доказательств того, что проектированию строительства препятствовало нахождение на земельном участке рекламной конструкции в виде столба, на котором расположен рекламный щит, то есть отсутствие доказательств того, что общество-арендатор "Автореал" претерпевает какие-либо ограничения в реализации своих прав в связи с размещением на земельном участке рекламной конструкции.
Кроме того, в 2013 году общество "Автореал" обращалось в арбитражный суд с заявлением (иском) к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в котором требовало признать незаконным отказ в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 и обязать орган местного самоуправления заключить договор аренды от 22.06.2010 N 845-10 на новый срок, для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2013 по делу N А07-9932/2013 в удовлетворении требований общества "Автореал" к Администрации г. Уфы отказано (л.д. 98-105).
Постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 N 18АП-12641/2013 и Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.03.2014 N Ф09-1304/14 решение по делу N А07-9932/2013 оставлено без изменения (л.д. 106-112).
20.02.2014 Управлением по земельным ресурсам по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 составлен акт N 526/о. Из данного акта следует, что земельный участок используется "для парковки автомобилей, и для стоянки автомобилей автосалона "Ниссан", кроме того, участок огорожен (л.д. 25-29). Аналогичный акт, содержащий схожие сведения относительно обстоятельств фактического использования земельного участка был составлен ранее, а именно - 21.05.2013, акт N 1219/о (л.д. 109).
08.04.2014, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение обществом "Автореал" обязательств по внесению арендной платы, прекращение действия договора аренды от 22.06.2010 N 845-10, Управление по земельным ресурсам обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (о взыскании основного долга, неустойки, а также об освобождении земельного участка).
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности. Суд учел обстоятельства, установленные при рассмотрении дел NN А07-2074/2013, А07-9932/2013.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 22.06.2010 N 845-10 следует признать заключенным, поскольку сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки (земельный участок, размер арендной платы). Обременение в виде аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса РФ).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
В рамках настоящего дела Управление по земельным ресурсам заявило о взыскании с ООО "Автореал" основного долга в размере 1 721 089 руб. 61 коп., рассчитанного за период с 05.08.2013 до 31.03.2014. При этом истец учел произведенные ответчиком платежи (л.д. 19, 21-22).
Представленный истцом расчет размера денежного обязательства ответчика за период август 2013 года - март 2014 года соответствует правилам, установленным Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" и решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9, ст. ст. 65, 66 АПК РФ).
ООО "Автореал" доказательств в опровержение правомерности денежных требований оппонента, контррасчет основного долга не представило.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при расчете задолженности истец не учел расположение в границах участка рекламной конструкции, принадлежащей обществу АКР "ТТК", во внимание приняты быть не могут в силу следующего.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ).
Земельный участок с кадастровым номером находился в аренде общества "Автореал" на протяжении 2010-2013 гг., более трех лет. Как указано выше, ответчик перечислял денежные средства в оплату аренды земельного участка, подтверждая, тем самым, исполнение арендодателем обязанности по передаче объекта аренды, пригодного для использования по назначению.
Каких-либо претензий, требований об устранении препятствий во владении и (или) пользовании земельным участком общество "Автореал" к контрагенту из договора аренды не предъявляло, с соответствующими заявлениями в орган местного самоуправления не обращалось.
Между тем, как следует из материалов настоящего дела и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2013 по делу N А07-2074/2013, рекламная конструкция напротив дома N 37 по ул. 50 лет СССР (паспорт рекламного места N 144-2006) первоначально размещена на основании договора от 15.08.2008 N НР-12/14, заключенного между Администрацией г. Уфы и обществом АКР "ТТК" (л.д. 59, 77-81).
То есть, рекламная конструкция, на которую ссылается ответчик, была размещена в границах земельного участка задолго до заключения договора аренды N 845-10.
Однако данное обстоятельство не препятствовало заключению поименованного договора аренды, вступлению обществом "Автореал" во владение земельным участком с кадастровым номером 02:55:020603:420 и осуществлению хозяйственной деятельности в 2010-2013 гг.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ).
Ответчик в своих собственных интересах на протяжении длительного периода времени не возражал против размещения опоры рекламного щита в границах арендуемого земельного участка, с требованием пересмотреть размер арендной платы не обращался, доказательств ограничения предусмотренных договором от 22.06.2010 N 845-10 видов деятельности арендатора фактом нахождения рекламной конструкции на участке не представил, в силу чего не имеется оснований для перерасчета размера ежемесячного денежного обязательства общества "Автореал".
При оценке поименованного выше довода ответчика коллегия судей также исходит из обстоятельств, установленных при рассмотрении арбитражного дела N А07-2074/2013. При рассмотрении исковых требований ООО "Автореал" к ООО АКР "ТТК" об освобождении земельного участка от рекламной конструкции судами не был установлен и подтвержден факт того, что проектированию строительства препятствовало нахождение на земельном участке рекламной конструкции в виде столба, на котором расположен рекламный щит (л.д. 58-61).
Помимо этого судебная коллегия отмечает, что в силу договора от 15.08.2008 N НР-12/14 плата по договору осуществляется за предоставление права на размещение и эксплуатацию рекламной конструкции, размер платы зависит от площади информационного поля и вида средств наружной рекламы, тогда как предметом настоящего спора является взыскание задолженности арендной платы. Доказательств размера площади какого-либо участка, занимаемого рекламной конструкцией ответчиком не представлено.
Соответственно, суд первой инстанции правомерно и обоснованно в полном объеме взыскал с ООО "Автореал" в пользу Управления по земельным ресурсам 1 721 089 руб. 61 коп. основного долга.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса РФ).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения (статьи 329, 330 Гражданского кодекса РФ).
Управление по земельным ресурсам также заявило требование о взыскании с ООО "Автореал" неустойки, предусмотренной пунктом 7.1 договора от 22.06.2010 N 845-10 и рассчитанной за период с 13.08.2013 по 14.03.2014 в размере 90 482 руб. 48 коп. (л.д. 7-9, 21-22).
Расчет судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным. Контррасчет ответчик не представил, о применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ не заявил (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (пункт 4 ст. 425 Гражданского кодекса РФ). Истечение изначально согласованного в пункте 3.1 договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 срока при неисполнении арендатором обязанности возвратить земельный участок арендодателю не препятствует применению в отношении ответчика меры ответственности, предусмотренной данным договором в пункте 7.1 (неустойка).
В связи с этим суд первой инстанции правомерно и обоснованно в полном объеме взыскал с ООО "Автореал" в пользу Управления по земельным ресурсам испрашиваемую сумму договорной неустойки (пени).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ).
Срок действия договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 истек 14.04.2013.
Продление договорных отношений в силу статей 1, 421 Гражданского кодекса РФ (свобода договора) является правом каждой стороны сделки.
Арендодатель реализовал свое право и с учетом не совершения арендатором необходимых действий для непосредственного освоения земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, не использования арендатором данного недвижимого имущество по предусмотренному договором назначению (проектирование и строительство торгово-сервисного комплекса) отказал в заключении договора аренды на новый срок.
Законность действий органа местного самоуправления, выступающего арендодателем по договору от 22.06.2010 N 845-10, по отказу в заключении данного договора на новый срок, была предметом правовой оценки в рамках арбитражного дела N А07-9932/2013, по результатам рассмотрения которого в удовлетворении требований общества "Автореал" к Администрации г. Уфы отказано (л.д. 98-112).
Изложенное позволяет прийти к выводу о том, что с истечением предусмотренного пунктом 3.1 договора аренды срока общество "Автореал" утратило права арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420. Аналогичные выводы приведены в судебных актах по делам NN А07-2074/2013, А07-9932/2013.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса РФ).
ООО "Автореал" предусмотренную федеральным законом и пунктом 5.4.13 договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 обязанность не выполнило, земельный участок не возвратило.
Следовательно, Управление по земельным ресурсам правомерно заявило исковое требование о понуждении общества "Автореал" освободить земельный участок и передать его по акту, а суд первой инстанции, в свою очередь, при правильном применении норм материального и процессуального права удовлетворил данное требование.
Доводы ответчика о том, что истец не представил доказательств нахождения на спорном участке принадлежащего обществу "Автореал" ограждения, не соответствует представленным в дело доказательствам и не основан на нормах материального права. Факт наличия ограждения на земельном участке, в 2010 году переданном обществу "Автореал" в аренду, подтверждается актом от 20.02.2014 N 526/о (л.д. 25-29). Кроме того, данный факт установлен при рассмотрении дела N А07-9932/2013 (л.д. 109). Поскольку именно арендатор, то есть фактический владелец (либо пользователь) объекта аренды, отвечает перед арендодателем за использование объекта аренды по назначению, за сохранность переданного имущества, несет ответственность за размещение в границах арендуемого земельного участка любого иного имущества и в силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, принадлежность ограждения существенного значения для настоящего спора не имеет. Более того, заявляя рассматриваемый довод, общество "Автореал", тем не менее, в нарушение требований статей 9, 41, 65 АПК РФ не представило каких-либо доказательств принадлежности существующего ограждения иному лицу.
С учетом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба общества "Автореал" не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "Автореал" (податель жалобы). В дело представлено доказательство оплаты государственной пошлины в установленном законом размере - 2 000 рублей (л.д. 137).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2014 по делу N А07-6731/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автореал" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)