Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Карасева В.Ф.
судей Иноземцева И.В., Дроздовой В.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Полегкой Д.И.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Санта-Амита": Останина Юлия Александровна, представитель по доверенности от 27.08.2014;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Компания Благстрой": не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Компания Благстрой"
на решение от 23.07.2014
по делу N А04-7463/2013
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Аныш Д.С.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Санта-Амита"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания Благстрой"
о взыскании 169 308,33 руб., обращения взыскания на заложенное имущество
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Санта Амита" (ОГРН 1092801012204, ИНН 2801146929, место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. 50 лет Октября,61-11, далее ООО "Санта Амита") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания Благстрой" (ОГРН 1122801001806, ИНН 2801169718, место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Театральная, 57, далее - ООО "Компания Благстрой") о взыскании: процентов за пользование чужими денежными средствами по договору от 20.03.2012 за период с 03.07.2013 по 08.08.2013 в размере 24 337,50 руб., за период с 11.08.2013 по 16.07.2014 в размере 188 650 руб., всего -212 987,50 руб.. Также заявлено требование об обращении взыскания в пределах общей суммы задолженности 2 450 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 212 987,50 руб., и расходов по уплате пошлины в размере 37 822,74 руб. на имущество, заложенное по договору от 20.03.2012: земельный участок с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского, 207/1, площадью 715 кв. м, из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование нежилое здание; нежилое здание, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского, 207/1, общей площадью 187,4 кв. м, инвентарный номер 9365 литер А, кадастровый номер здания 28:01:210353:0052:9365, 1952 года постройки, одноэтажное, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52 (далее-спорное имущество). Установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 6 054 000 руб. на основании экспертного заключения от 25.06.2014 N 82/14, установить способ реализации указанного имущества путем продажи с публичных торгов (с учетом уточнения суммы исковых требований в соответствии с требованиями, предусмотренными статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принятого судом).
Решением Арбитражного суда Амурской области от 23.07.2013 с ООО "Компания Благстрой" в пользу ООО "Санта Амита" взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 за период с 01.08.2013 по 16.07.2014 в сумме 177 386,45 руб.; судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 046 рублей; судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в сумме 18 178,88 руб.
Обращено взыскание на заложенное по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 имущество, в пределах общей суммы задолженности в размере 2 637 432,45 руб., в том числе: основной долг по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 в сумме 2 450 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 за период с 01.08.2013 по 16.07.2014 в сумме 177 386,45 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 046 руб.
Установлена начальная продажная цена заложенного имущества в размере 6 054 000 руб.. Установлен способ реализации указанного имущества путем продажи с публичных торгов.
В остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Компания Благстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
В обоснование жалобы приводит доводы о несоразмерности размера требований истца стоимости заложенного имущества; определение начальной продажной стоимости имущества в сумме 6 054 000 руб. менее стоимости договорной цены; не обоснованном установлении даты, на которую определена рыночная стоимость спорного имущества.
ООО "Санта Амита" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец выразил несогласие с ней. Полагает решение суда законным и обоснованным, за исключением допущенной неточности в расчете начальной продажной цены заложенного имущества, а именно не соблюдения требований подпункта 4 пункта 4 статьи 54 Закона "Об ипотеке", согласно которого, в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 удовлетворено ходатайство ООО "Санта Амита" об участии в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области.
ООО "Компания Благстрой", извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в порядке статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), своего представителя в суд апелляционной инстанции к назначенному времени не направило, заявив ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с отъездом представителя общества в г. Москва.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Санта Амита" просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагал необходимыми изменить в решении начальную продажную стоимость имущества, возражал против удовлетворения ходатайства и отложения судебного разбирательства.
В соответствии с частью 4 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
По смыслу приведенной нормы, такое процессуальное действие суда является его правом, предоставленным для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. Суд вправе отклонить ходатайство, если сочтет возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя одной из сторон по имеющимся в материалах дела доказательствам.
Рассматривая заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что имеющиеся в материалах дела доказательства достаточны для рассмотрения жалобы, позиция ответчика изложена в апелляционной жалобе.
Учитывая задачу рассмотрения дел в разумный, соответствующий их правовой и фактической сложности срок, принимая во внимание то обстоятельство, что податель жалобы, заблаговременно извещенный о дате судебного заседания, не лишен возможности защищать свои законные права, а также принимая во внимание, что истец является юридическим лицом, в штате которого имеются иные работники, имеющие возможность представлять данное юридическое лицо, апелляционный суд отклоняет ходатайство об отложении судебного разбирательства.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, в соответствии со статьей 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено, 20.03.2012 между ООО "Санта Амита" (продавец) и ООО "Компания Благстрой" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания, в соответствии которым продавец продал, принадлежащее ему на праве собственности, а покупатель купил:
- -земельный участок с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенный по адресу: Амурская область, город Благовещенск, улица Чайковского, д. 207/1, площадью 715 кв. м из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: нежилое здание;
- -нежилое здание, расположенное по адресу: Амурская область, город Благовещенск, улица Чайковского, д. 207/1, общей площадью 187,4 кв. м, инв. номер 9365, литер А, кадастровый номер здания 28:01:210353:0052:9365, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52 (далее - спорное имущество), которые переданы покупателю по акту приема-передачи от 20.03.2012.
Стоимость земельного участка установлена в размере 7 000 000 руб., здания- 500 000 руб., при этом, стороны согласовали, что расчет между сторонами производится в следующем порядке: 500 000 руб. при подписании договора в оплату земельного участка; 500 000 руб. не позднее 31.03.2012 в оплату земельного участка; 1 300 000 руб. не позднее 30.04.2012 в оплату земельного участка; 1 300 000 руб. не позднее 31.05.2012 в оплату земельного участка; 1 300 000 руб. не позднее 30.06.2012 в оплату земельного участка; 1 300 000 руб. не позднее 31.07.2012 в оплату земельного участка; 1 300 000 руб. не позднее 31.08.2012 (800 000 руб. в оплату земельного участка, 500 000 руб. в оплату нежилого здания).
Согласно пункту 5 договора купли-продажи от 20.03.2012 до момента окончательного расчета земельный участок и нежилое здание находятся в залоге у продавца.
Переход права собственности на спорное имущество, а также ипотека в силу, зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 03.04.2012 в отношении здания, 07.03.2013 в отношении земельного участка.
Из представленных в материалы дела платежных поручений (N 3 от 19.03.2012,N 6 от 30.03.2012, N 8 от 04.05.2012,N 8 от 04.05.2012, N 9 от 24.05.2012, N 12 от 25.07.2012,N 13 от 26.07.2012,N 14 от 24.08.2012, N 16 от 27.09.2012, N 17 от 15.10.2012, N 17 от 12.10.2012, N 3 от 15.02.2013, N 1 от 09.08.2013) следует, что ответчиком по договору от 20.03.2012 произведена оплата в сумме 5 050 000 руб., задолженность составила 2 450 000 руб.
В связи с наличием задолженности по договору от 20.03.2012, истец обращался в Арбитражный суд Амурской области с иском к ООО "Компания Благстрой" о взыскании задолженности по договору от 20.03.2012 в сумме 2 950 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2012 по 25.03.2013 в сумме 139 264,58 руб.
В рамках данного дела (А04-2723/2013) определением Арбитражного суда Амурской области от 02.07.2013 утверждено мировое соглашение, согласно которому стороны признают, что ответчик имеет задолженность перед истцом в размере 2 950 000 руб. Указанная задолженность должна быть выплачена ответчиком в следующем порядке: платеж в размере 1 000 000 руб. - в срок до 31.07.2013; платеж в размере 1 000 000 руб. в срок до 30.08.2013; платеж в размере 950 000,00 руб. - в срок до 30.09.2013.
После утверждения мирового соглашения, ответчиком осуществлена оплата в сумме 500 000 руб. (платежное поручение N 1 от 09.08.2013), в остальной части, обязательства в части оплаты по договору от 20.03.2012 не исполнены, задолженность составила 2 450 000 руб., что явилось основанием для обращения ООО "Санта Амита" в Арбитражный суд Амурской области с настоящим иском.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, выслушав позицию представителя истца, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Установлено, что спор возник в связи с неисполнением покупателем недвижимого имущества (ООО "Компания Благстрой") в установленный договором срок, обязательств по его оплате. Имущество находилось в залоге у продавца.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Кодекса).
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (часть 1 статьи 454 ГК РФ).
В соответствии частью 1 статьи 459 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (часть 1 статьи 552 ГК РФ).
Ввиду того, что обязательства по оплате по договору от 20.03.2012 ответчиком своевременно не исполнены, истцом, начиная с 03.07.2013, были начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых по его расчету за период с 03.07.2013 по 16.07.2013 составил 212 987,50 руб. (37 дней просрочки с 03.07.2013 по 08.08.2013; 336 дней просрочки с 16.07.2013 по 16.07.2014; сумма долга с 03.07.2013 по 08.08.2013 составила 2 950 000 руб.; сумма долга с 11.08.2013 по 16.07.2014 составила 2 450 000 руб.; ставка рефинансирования ЦБ РФ в период с 03.07.2013 по 16.07.2014 равна 8,25%).
Поскольку имело место нарушение денежного обязательства, за которое предусмотрена ответственность в порядке статьи 395 ГК РФ, требование истца о взыскании процентов является правомерным.
Между тем, проверив расчет истца, суд первой инстанции признал его неправильным, в связи с заключением сторонами мирового соглашения, по сути представляющей сделку, которой стороны согласовали иной порядок погашения имеющейся у ответчика перед истцом суммы задолженности по договору от 20.03.2012. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости осуществления расчета процентов за пользование чужими денежными средствами с учетом условий заключенного мирового соглашения, устанавливающего сроки оплаты задолженности
Указанный вывод суда соответствует правовой позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении президиума от 22.03.2011 N 13903/10.
По расчетам суда, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2013 по 16.07.2014 составляет 177 386,45 руб.
Расчет процентов судом апелляционной инстанции проверен и признан верным. Ответчиком о несогласии с расчетов процентов не заявлено.
Истцом заявлено также требование об обращении взыскания на спорное имущество, заложенное по договору от 20.03.2012 в пользу ООО "Санта-Амита" в пределах общей суммы задолженности с учетом суммы процентов и госпошлины.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе, залогом.
Установлено, что согласно пункту 5 договора от 20.03.2012 до момента окончательного расчета земельный участок и нежилое здание находятся в залоге у истца. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области проведена регистрация ипотеки в силу закона.
Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (часть 2 статьи 348 ГК РФ).
В соответствии с условиями договора от 20.02.2013, расчет за приобретаемое ответчиком имуществом должен был осуществляться в сроки, установленные договором (периодические платежи), но не позднее 31.08.2012.
Обязательства по договору в части оплаты ответчиком надлежащим образом не исполнены, платежи вносились не в срок и не в полном объеме.
Условиями мирового соглашения стороны изменили порядок уплаты задолженности (2 950 000 руб.), установив срок оплаты до 30.09.2013, которое также ответчиком не исполнено.
Установленная сумма задолженности ответчика составляет более 5% от стоимости имущества.
Доводы апелляционной жалобы о несоразмерности размера требований истца стоимости заложенного имущества отклоняются, как противоречащие части 2 статьи 348 ГК РФ и обстоятельствам дела.
В соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Согласно статье 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее-Закон об ипотеке) взыскание по требованиям залогодержателя на имущество, заложенное по договору об ипотеке, обращается по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
На основании пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.
При таких обстоятельствах, поскольку ООО "Компания Благстрой" допущено нарушение обязательств по договору в части оплаты приобретенного им имущества, сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о правомерности заявленных требований об обращении взыскания на заложенное имущество в пределах общей суммы задолженности в размере 2 637 432,45 руб., в том числе: основной долг по договору от 20.03.2012 в сумме 2 450 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2013 по 16.07.2014 в сумме 177 386,45 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 046 руб., с определением способа реализации имущества нежилого здания и земельного участка, путем продажи с публичных торгов.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" разъяснено, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
В связи с возникновением спора в отношении цены заложенного имущества по ходатайству истца судом определением от 12.02.2014 назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.
Согласно заключению эксперта Красовского А.А. от 12.03.2014 N 17, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:210353:52, площадью 715 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, 323 квартал по состоянию на 31.01.2014 составляет 4 781 000 руб., рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: Амурская область, город Благовещенск, ул. Чайковского, д. 207/1, общей площадью 187,4 кв. м, инв. номер 9365, литер А, по состоянию на 31.01.2014 составляет 484 000 руб.
Определением суда от 29.05.2014 по ходатайству ответчика по делу назначена повторная экспертиза.
Согласно отчета об оценке ИП Шантыко М.С. от 25.06.2014 N 82/14 (далее- отчет N 82/14), рыночная стоимость нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенного по адресу: Амурская область, город Благовещенск, улица Чайковского, д. 207/1 по состоянию на 31.01.2014 составляет 6 054 000 руб., в том числе: стоимость нежилого здания 2 152 000 руб., стоимость земельного участка 3 902 000 руб.
Указанный отчет признан судом соответствующим требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и положен в основу решения.
Дав оценку отчету об оценке N 82/14, суд апелляционной инстанции не установил обстоятельств, которые бы свидетельствовали о проведении экспертизы в нарушение требований, установленных процессуальным законодательством, признает его полным и мотивированным.
После получения указанного отчета, возражений, а также о проведении дополнительной экспертизы ответчиком не заявлял.
Рыночная стоимость спорного имущества экспертами (при проведении первоначальной и повторной экспертизы) определялась по состоянию на 31.01.2014 на основании ходатайств сторон, в том числе ответчика, что следует из его запроса от 15.05.2014 ИП Шантыко о проведении судебной экспертизы. При заявлении ходатайства о проведении повторной экспертизы иной даты, на которую, по мнению ответчика, следует провести оценку, не указывалась.
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной в отчете 82/14, ответчиком не предоставлено.
По указанным основаниям судом апелляционной инстанции отклоняются доводы жалобы о не обоснованном установлении даты, на которую определена рыночная стоимость спорного имущества.
Таким образом, с учетом того, что в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, по сравнению с его стоимостью на момент заключения договора от 20.03.2012, суд обоснованно при установлении начальной продажной цены подлежащего реализации имущества принял во внимание отчет N 82/14.
Между тем, при принятии решения, судом не учтены положения подпункта 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеки, согласно которым если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о необходимости установления начальной продажной цены спорного заложенного имущества, исходя из 80% рыночной стоимости, определенной в отчете N 82/14 в размере 4 843 200 руб. из расчета стоимости нежилого здания 1 721 600 руб. и стоимости земельного участка 3 121 600 руб.
Исковые требования об обращении взыскания на спорное имущество, подлежат удовлетворению с установлением начальной продажной цены в размере 4 843 200 руб.
В связи с неправильным применением судом норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ) решение Арбитражного суда Амурской области от 23.07.2014 в части установления начальной продажной цены спорного имущества подлежит изменению.
Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 23.07.2014 по делу N А04-7463/2013 изменить в части.
Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 4 843 200 руб., в остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке
Председательствующий
В.Ф.КАРАСЕВ
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
В.Г.ДРОЗДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2014 N 06АП-5087/2014 ПО ДЕЛУ N А04-7463/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2014 г. N 06АП-5087/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Карасева В.Ф.
судей Иноземцева И.В., Дроздовой В.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Полегкой Д.И.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Санта-Амита": Останина Юлия Александровна, представитель по доверенности от 27.08.2014;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Компания Благстрой": не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Компания Благстрой"
на решение от 23.07.2014
по делу N А04-7463/2013
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Аныш Д.С.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Санта-Амита"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания Благстрой"
о взыскании 169 308,33 руб., обращения взыскания на заложенное имущество
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Санта Амита" (ОГРН 1092801012204, ИНН 2801146929, место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. 50 лет Октября,61-11, далее ООО "Санта Амита") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания Благстрой" (ОГРН 1122801001806, ИНН 2801169718, место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Театральная, 57, далее - ООО "Компания Благстрой") о взыскании: процентов за пользование чужими денежными средствами по договору от 20.03.2012 за период с 03.07.2013 по 08.08.2013 в размере 24 337,50 руб., за период с 11.08.2013 по 16.07.2014 в размере 188 650 руб., всего -212 987,50 руб.. Также заявлено требование об обращении взыскания в пределах общей суммы задолженности 2 450 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 212 987,50 руб., и расходов по уплате пошлины в размере 37 822,74 руб. на имущество, заложенное по договору от 20.03.2012: земельный участок с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского, 207/1, площадью 715 кв. м, из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование нежилое здание; нежилое здание, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского, 207/1, общей площадью 187,4 кв. м, инвентарный номер 9365 литер А, кадастровый номер здания 28:01:210353:0052:9365, 1952 года постройки, одноэтажное, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52 (далее-спорное имущество). Установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 6 054 000 руб. на основании экспертного заключения от 25.06.2014 N 82/14, установить способ реализации указанного имущества путем продажи с публичных торгов (с учетом уточнения суммы исковых требований в соответствии с требованиями, предусмотренными статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принятого судом).
Решением Арбитражного суда Амурской области от 23.07.2013 с ООО "Компания Благстрой" в пользу ООО "Санта Амита" взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 за период с 01.08.2013 по 16.07.2014 в сумме 177 386,45 руб.; судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 046 рублей; судебные расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в сумме 18 178,88 руб.
Обращено взыскание на заложенное по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 имущество, в пределах общей суммы задолженности в размере 2 637 432,45 руб., в том числе: основной долг по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 в сумме 2 450 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 20.03.2012 за период с 01.08.2013 по 16.07.2014 в сумме 177 386,45 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 046 руб.
Установлена начальная продажная цена заложенного имущества в размере 6 054 000 руб.. Установлен способ реализации указанного имущества путем продажи с публичных торгов.
В остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Компания Благстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
В обоснование жалобы приводит доводы о несоразмерности размера требований истца стоимости заложенного имущества; определение начальной продажной стоимости имущества в сумме 6 054 000 руб. менее стоимости договорной цены; не обоснованном установлении даты, на которую определена рыночная стоимость спорного имущества.
ООО "Санта Амита" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец выразил несогласие с ней. Полагает решение суда законным и обоснованным, за исключением допущенной неточности в расчете начальной продажной цены заложенного имущества, а именно не соблюдения требований подпункта 4 пункта 4 статьи 54 Закона "Об ипотеке", согласно которого, в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 удовлетворено ходатайство ООО "Санта Амита" об участии в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области.
ООО "Компания Благстрой", извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в порядке статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), своего представителя в суд апелляционной инстанции к назначенному времени не направило, заявив ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с отъездом представителя общества в г. Москва.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Санта Амита" просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагал необходимыми изменить в решении начальную продажную стоимость имущества, возражал против удовлетворения ходатайства и отложения судебного разбирательства.
В соответствии с частью 4 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.
По смыслу приведенной нормы, такое процессуальное действие суда является его правом, предоставленным для обеспечения возможности полного и всестороннего рассмотрения дела. Суд вправе отклонить ходатайство, если сочтет возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя одной из сторон по имеющимся в материалах дела доказательствам.
Рассматривая заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что имеющиеся в материалах дела доказательства достаточны для рассмотрения жалобы, позиция ответчика изложена в апелляционной жалобе.
Учитывая задачу рассмотрения дел в разумный, соответствующий их правовой и фактической сложности срок, принимая во внимание то обстоятельство, что податель жалобы, заблаговременно извещенный о дате судебного заседания, не лишен возможности защищать свои законные права, а также принимая во внимание, что истец является юридическим лицом, в штате которого имеются иные работники, имеющие возможность представлять данное юридическое лицо, апелляционный суд отклоняет ходатайство об отложении судебного разбирательства.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, в соответствии со статьей 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено, 20.03.2012 между ООО "Санта Амита" (продавец) и ООО "Компания Благстрой" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания, в соответствии которым продавец продал, принадлежащее ему на праве собственности, а покупатель купил:
- -земельный участок с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенный по адресу: Амурская область, город Благовещенск, улица Чайковского, д. 207/1, площадью 715 кв. м из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: нежилое здание;
- -нежилое здание, расположенное по адресу: Амурская область, город Благовещенск, улица Чайковского, д. 207/1, общей площадью 187,4 кв. м, инв. номер 9365, литер А, кадастровый номер здания 28:01:210353:0052:9365, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52 (далее - спорное имущество), которые переданы покупателю по акту приема-передачи от 20.03.2012.
Стоимость земельного участка установлена в размере 7 000 000 руб., здания- 500 000 руб., при этом, стороны согласовали, что расчет между сторонами производится в следующем порядке: 500 000 руб. при подписании договора в оплату земельного участка; 500 000 руб. не позднее 31.03.2012 в оплату земельного участка; 1 300 000 руб. не позднее 30.04.2012 в оплату земельного участка; 1 300 000 руб. не позднее 31.05.2012 в оплату земельного участка; 1 300 000 руб. не позднее 30.06.2012 в оплату земельного участка; 1 300 000 руб. не позднее 31.07.2012 в оплату земельного участка; 1 300 000 руб. не позднее 31.08.2012 (800 000 руб. в оплату земельного участка, 500 000 руб. в оплату нежилого здания).
Согласно пункту 5 договора купли-продажи от 20.03.2012 до момента окончательного расчета земельный участок и нежилое здание находятся в залоге у продавца.
Переход права собственности на спорное имущество, а также ипотека в силу, зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 03.04.2012 в отношении здания, 07.03.2013 в отношении земельного участка.
Из представленных в материалы дела платежных поручений (N 3 от 19.03.2012,N 6 от 30.03.2012, N 8 от 04.05.2012,N 8 от 04.05.2012, N 9 от 24.05.2012, N 12 от 25.07.2012,N 13 от 26.07.2012,N 14 от 24.08.2012, N 16 от 27.09.2012, N 17 от 15.10.2012, N 17 от 12.10.2012, N 3 от 15.02.2013, N 1 от 09.08.2013) следует, что ответчиком по договору от 20.03.2012 произведена оплата в сумме 5 050 000 руб., задолженность составила 2 450 000 руб.
В связи с наличием задолженности по договору от 20.03.2012, истец обращался в Арбитражный суд Амурской области с иском к ООО "Компания Благстрой" о взыскании задолженности по договору от 20.03.2012 в сумме 2 950 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2012 по 25.03.2013 в сумме 139 264,58 руб.
В рамках данного дела (А04-2723/2013) определением Арбитражного суда Амурской области от 02.07.2013 утверждено мировое соглашение, согласно которому стороны признают, что ответчик имеет задолженность перед истцом в размере 2 950 000 руб. Указанная задолженность должна быть выплачена ответчиком в следующем порядке: платеж в размере 1 000 000 руб. - в срок до 31.07.2013; платеж в размере 1 000 000 руб. в срок до 30.08.2013; платеж в размере 950 000,00 руб. - в срок до 30.09.2013.
После утверждения мирового соглашения, ответчиком осуществлена оплата в сумме 500 000 руб. (платежное поручение N 1 от 09.08.2013), в остальной части, обязательства в части оплаты по договору от 20.03.2012 не исполнены, задолженность составила 2 450 000 руб., что явилось основанием для обращения ООО "Санта Амита" в Арбитражный суд Амурской области с настоящим иском.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, выслушав позицию представителя истца, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Установлено, что спор возник в связи с неисполнением покупателем недвижимого имущества (ООО "Компания Благстрой") в установленный договором срок, обязательств по его оплате. Имущество находилось в залоге у продавца.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Кодекса).
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (часть 1 статьи 454 ГК РФ).
В соответствии частью 1 статьи 459 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (часть 1 статьи 552 ГК РФ).
Ввиду того, что обязательства по оплате по договору от 20.03.2012 ответчиком своевременно не исполнены, истцом, начиная с 03.07.2013, были начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых по его расчету за период с 03.07.2013 по 16.07.2013 составил 212 987,50 руб. (37 дней просрочки с 03.07.2013 по 08.08.2013; 336 дней просрочки с 16.07.2013 по 16.07.2014; сумма долга с 03.07.2013 по 08.08.2013 составила 2 950 000 руб.; сумма долга с 11.08.2013 по 16.07.2014 составила 2 450 000 руб.; ставка рефинансирования ЦБ РФ в период с 03.07.2013 по 16.07.2014 равна 8,25%).
Поскольку имело место нарушение денежного обязательства, за которое предусмотрена ответственность в порядке статьи 395 ГК РФ, требование истца о взыскании процентов является правомерным.
Между тем, проверив расчет истца, суд первой инстанции признал его неправильным, в связи с заключением сторонами мирового соглашения, по сути представляющей сделку, которой стороны согласовали иной порядок погашения имеющейся у ответчика перед истцом суммы задолженности по договору от 20.03.2012. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости осуществления расчета процентов за пользование чужими денежными средствами с учетом условий заключенного мирового соглашения, устанавливающего сроки оплаты задолженности
Указанный вывод суда соответствует правовой позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении президиума от 22.03.2011 N 13903/10.
По расчетам суда, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2013 по 16.07.2014 составляет 177 386,45 руб.
Расчет процентов судом апелляционной инстанции проверен и признан верным. Ответчиком о несогласии с расчетов процентов не заявлено.
Истцом заявлено также требование об обращении взыскания на спорное имущество, заложенное по договору от 20.03.2012 в пользу ООО "Санта-Амита" в пределах общей суммы задолженности с учетом суммы процентов и госпошлины.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе, залогом.
Установлено, что согласно пункту 5 договора от 20.03.2012 до момента окончательного расчета земельный участок и нежилое здание находятся в залоге у истца. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области проведена регистрация ипотеки в силу закона.
Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В силу статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (часть 2 статьи 348 ГК РФ).
В соответствии с условиями договора от 20.02.2013, расчет за приобретаемое ответчиком имуществом должен был осуществляться в сроки, установленные договором (периодические платежи), но не позднее 31.08.2012.
Обязательства по договору в части оплаты ответчиком надлежащим образом не исполнены, платежи вносились не в срок и не в полном объеме.
Условиями мирового соглашения стороны изменили порядок уплаты задолженности (2 950 000 руб.), установив срок оплаты до 30.09.2013, которое также ответчиком не исполнено.
Установленная сумма задолженности ответчика составляет более 5% от стоимости имущества.
Доводы апелляционной жалобы о несоразмерности размера требований истца стоимости заложенного имущества отклоняются, как противоречащие части 2 статьи 348 ГК РФ и обстоятельствам дела.
В соответствии со статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Согласно статье 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее-Закон об ипотеке) взыскание по требованиям залогодержателя на имущество, заложенное по договору об ипотеке, обращается по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
На основании пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.
При таких обстоятельствах, поскольку ООО "Компания Благстрой" допущено нарушение обязательств по договору в части оплаты приобретенного им имущества, сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о правомерности заявленных требований об обращении взыскания на заложенное имущество в пределах общей суммы задолженности в размере 2 637 432,45 руб., в том числе: основной долг по договору от 20.03.2012 в сумме 2 450 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2013 по 16.07.2014 в сумме 177 386,45 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 046 руб., с определением способа реализации имущества нежилого здания и земельного участка, путем продажи с публичных торгов.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" разъяснено, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
В связи с возникновением спора в отношении цены заложенного имущества по ходатайству истца судом определением от 12.02.2014 назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.
Согласно заключению эксперта Красовского А.А. от 12.03.2014 N 17, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:210353:52, площадью 715 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, 323 квартал по состоянию на 31.01.2014 составляет 4 781 000 руб., рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: Амурская область, город Благовещенск, ул. Чайковского, д. 207/1, общей площадью 187,4 кв. м, инв. номер 9365, литер А, по состоянию на 31.01.2014 составляет 484 000 руб.
Определением суда от 29.05.2014 по ходатайству ответчика по делу назначена повторная экспертиза.
Согласно отчета об оценке ИП Шантыко М.С. от 25.06.2014 N 82/14 (далее- отчет N 82/14), рыночная стоимость нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером 28:01:210353:52, расположенного по адресу: Амурская область, город Благовещенск, улица Чайковского, д. 207/1 по состоянию на 31.01.2014 составляет 6 054 000 руб., в том числе: стоимость нежилого здания 2 152 000 руб., стоимость земельного участка 3 902 000 руб.
Указанный отчет признан судом соответствующим требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и положен в основу решения.
Дав оценку отчету об оценке N 82/14, суд апелляционной инстанции не установил обстоятельств, которые бы свидетельствовали о проведении экспертизы в нарушение требований, установленных процессуальным законодательством, признает его полным и мотивированным.
После получения указанного отчета, возражений, а также о проведении дополнительной экспертизы ответчиком не заявлял.
Рыночная стоимость спорного имущества экспертами (при проведении первоначальной и повторной экспертизы) определялась по состоянию на 31.01.2014 на основании ходатайств сторон, в том числе ответчика, что следует из его запроса от 15.05.2014 ИП Шантыко о проведении судебной экспертизы. При заявлении ходатайства о проведении повторной экспертизы иной даты, на которую, по мнению ответчика, следует провести оценку, не указывалась.
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной в отчете 82/14, ответчиком не предоставлено.
По указанным основаниям судом апелляционной инстанции отклоняются доводы жалобы о не обоснованном установлении даты, на которую определена рыночная стоимость спорного имущества.
Таким образом, с учетом того, что в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, по сравнению с его стоимостью на момент заключения договора от 20.03.2012, суд обоснованно при установлении начальной продажной цены подлежащего реализации имущества принял во внимание отчет N 82/14.
Между тем, при принятии решения, судом не учтены положения подпункта 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеки, согласно которым если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о необходимости установления начальной продажной цены спорного заложенного имущества, исходя из 80% рыночной стоимости, определенной в отчете N 82/14 в размере 4 843 200 руб. из расчета стоимости нежилого здания 1 721 600 руб. и стоимости земельного участка 3 121 600 руб.
Исковые требования об обращении взыскания на спорное имущество, подлежат удовлетворению с установлением начальной продажной цены в размере 4 843 200 руб.
В связи с неправильным применением судом норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 АПК РФ) решение Арбитражного суда Амурской области от 23.07.2014 в части установления начальной продажной цены спорного имущества подлежит изменению.
Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 23.07.2014 по делу N А04-7463/2013 изменить в части.
Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 4 843 200 руб., в остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке
Председательствующий
В.Ф.КАРАСЕВ
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
В.Г.ДРОЗДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)