Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2015 по делу N А07-7440/2014 (судья Архиереев Н.В.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Башпромстрой" - Кабиров Алмаз Уралович (доверенность от 07.05.2014).
Общество с ограниченной ответственностью "Башпромстрой" (далее - истец, общество, ООО "Башпромстрой") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа (далее - ответчик, Администрация) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:797 на условиях определения размера годовой арендной платы в размере 363 730 руб. 20 коп. (требования изложены с учетом их уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 9-10, 152-153).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2015 (резолютивная часть оглашена 10.08.2015) заявленные истцом требования были удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:797, обязал Администрацию заключить с ООО "Башпромстрой" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:797 на условиях определения годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения в размере 949 527 руб. 28 коп. (пункт 4.1 договора). Остальные условия договора приняты в редакции истца.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Податель апелляционной жалобы ссылается на отсутствие у арендатора земельного участка права требовать заключения договора аренды земельного участка на новый срок. Полагает, что положения статей 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривают обязательности для арендодателя заключения договора на новый срок, поскольку преимущественное право арендатора может быть реализовано им только в случае передачи спорного земельного участка в аренду третьему лицу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители Администрации не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.
В судебном заседании представителем истца заявлены возражения по апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа N 4003 от 20.07.2011, протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства кемпинга с автомойкой и станцией технического обслуживания грузовых автомобилей, магазина, кафе между ООО "Башпромстрой" и Управлением по земельным ресурсам городского округа город Уфа был заключен договор N 25/Т-11 от 22.09.2011 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:040607:797, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в придорожной полосе автодороги М-5 "Урал" на 1474 км слева по ходу километража, для строительства кемпинга с автомойкой и станцией технического обслуживания грузовых автомобилей, магазина, кафе.
Договор аренды был заключен на срок с 22.09.2011 по 22.03.2013.
На основании обращения общества от 13.03.2013, постановлением Администрации городского округа город Уфа N 1 от 09.01.2014 вышеназванный земельный участок был предоставлен ООО "Башпромстрой" в аренду сроком на 3 года (л.д. 24).
Из преамбулы постановления усматривается, что предоставление земельного участка произведено на основании обращения общества, с учетом ранее изданного постановления N 4003 от 20.07.2011. Пунктом 2 постановления Управлению по земельным ресурсам городского округа город Уфа было предписано заключить с обществом договор аренды земельного участка.
Из пояснений сторон следует, что 05.02.2014 Управлением по земельным ресурсам городского округа город Уфа передан проект договора аренды земельного участка для согласования и подписания, в котором применена ставка арендной платы в размере 10,98% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет сумму арендной платы за один год в размере 4 113 547 руб. 83 коп. Указанная ставка применена согласно решению Совета городского округа г. Уфы от 03.12.2007 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан", для категории земель - земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения, подвиду функционального использования (виды (типы) объектов - земли под объектами отдыха и видам деятельности - дома и базы отдыха, дома рыболова и охотника, кемпинги, пляжи и другие объекты отдыха.
В свою очередь, ООО "Башпромстрой" был подготовлен и направлен в адрес Администрации проект договора аренды земельного участка с определением годовой арендной платы на момент заключения договора в размере 848 980 руб. 07 коп. (л.д. 13-14). Из прилагаемого к договору расчета арендной платы усматривается применение ставки арендной платы в размере 2,22% от кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 20).
Из письменных пояснений ответчика усматривается, что подписание проекта договора не было произведено и в связи с разногласиями сторон договора была заказана оценка рыночной стоимости годовой арендной платы, размер которой определен независимым оценщиком в размере 3 762 000 руб. Вместе с тем, новый проект договора аренды обществу не выдавался по причине наличия предписания Инспекции Государственного строительного надзора Республики Башкортостан об отмене решения о предоставлении земельного участка в аренду (л.д. 36-37).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2015 по делу N А07-16672/2014, предписание об устранении нарушений законодательства о градостроительной деятельности от 30.05.2014 N 8ГСК, выданное Инспекцией Государственного строительного надзора Республики Башкортостан признано недействительным.
Ссылаясь на продление договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства постановлением Администрации N 1 от 09.01.2014 и наличием разногласий по поводу определения размера арендной платы, обусловленных применением ставки арендной платы (0,95% от кадастровой стоимости земельного участка для земельных участков под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания, по мнению истца и 10,98% под объектами отдыха и видам деятельности - дома и базы отдыха, дома рыболова и охотника, кемпинги, пляжи и другие объекты отдыха, по мнению Администрации), общество "Башпромстрой" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции применил нормы статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков для целей не связанных со строительством. Приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-16672/2014, суд пришел к выводу о правомерности строительства объектов обществом "Башпромстрой", отклонив доводы Администрации об отсутствии обязательности заключения договора аренды земельного участка на новый срок. При оценке разногласий сторон относительно применимой ставки арендной платы, суд счел необоснованной позицию как истца, так и ответчика. Поскольку земельный участок предоставлен в аренду в целях размещения кемпинга с автомойкой и станцией технического обслуживания грузовых автомобилей, магазина, кафе, к такому виду строительства следует применить ставку установленную для земельных участков, предоставленных для размещения гостиниц, отелей, мотелей, услуг по сдаче меблированных комнат для временного проживания, общежития для приезжих (в том числе гостиничного типа) в размере 2,48%, предусмотренную в пункте 5.5 Решения Совета городского округа город Уфа N 30/7 от 30.12.2007 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан".
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
По смыслу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.
В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Исходя из названного, удовлетворение исковых требований зависит от того, является ли ответчик обязанной стороной при заключении спорного договора аренды в силу закона либо добровольно принятого обязательства.
Настоящий спор разрешен судом первой инстанции путем урегулирования разногласий сторон относительно размера арендной платы за использование земельного участка, возникших при заключении договора аренды в результате применения различных значений ставок арендной платы предусмотренных решением Совета городского округа город Уфа от 03.12.2007 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан". При этом, вывод об обязательности заключения договора аренды для ответчика, возражавшего не только относительно применимой ставки арендной платы, но и заключения договора аренды земельного участка на новый срок (что следует из отзыва на исковой заявление л.д. 118-199), был отклонен судом со ссылкой на нормы статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-16672/2014.
Указанные выводы об обязательности заключения договора аренды для органа местного самоуправления, влияющие на наличие права общества ставить вопрос об урегулировании разногласий по договору, являются ошибочными.
Согласно пункту 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной к постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Из материалов дела, включая обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Башкортостан по делам N А07-14559/2011 и N А07-11672/2014 следует, что изначально договор аренды с кадастровым номером 02:55:040607:797 заключен 22.09.2011 с истцом, как победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства кемпинга с автомойкой и станцией технического обслуживания грузовых автомобилей, магазина и кафе.
Поскольку предполагаемые к строительству объекты являются объектами недвижимого имущества, отношения сторон не подлежат регулированию статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Предоставление в аренду сформированного земельного участка для целей строительства осуществляется в порядке, определенном пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть на торгах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (в том числе статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенных норм и разъяснений, поскольку договор аренды земельного участка от 22.09.2011 был оформлен после вступления в силу норм, предусматривающих обязательное проведение торгов на право заключения такого договора, последующее его возобновление допускается только с соблюдением процедуры проведения торгов.
Наличие у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости заключения нового договора в порядке торгов, поскольку с учетом положений пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" за таким арендатором в случае выигрыша торгов иным лицом в любом случае сохраняется право перевести на себя права и обязанности арендатора по договору.
Кроме того, по смыслу нормы статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также иных норм, регулирующих порядок передачи в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, целью конкурентной процедуры предоставления земельных участков является не только определение победителя - арендатора земельного участка, но и размера арендной платы, которая определяется по результатам торгов.
Указанный вывод следует также из пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
При изложенных обстоятельствах возможность предоставления земельного участка, в том числе, путем заключения договора аренды земельного участка в целях продолжения строительства на новый срок, в случаях, когда законом предусмотрена необходимость его предоставления в порядке торгов, противоречит как изложенным нормам права, так и принципам эффективности процедур предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, и сочетания интересов общества и законных интересов граждан (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Оснований для предоставления истцу земельного участка в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент издания постановления N 1 от 09.01.2014) судом не установлено в силу отсутствия в материалах дела доказательств государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Представитель истца в пояснениях суду апелляционной инстанции указал на отсутствие такой государственной регистрации.
На момент рассмотрения апелляционным судом исковых требований вступила в силу новая редакция нормы 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которой в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
При отсутствии в материалах дела доказательств возведения на земельном участке объекта, отвечающего признакам объекта незавершенного строительства, предоставление земельного участка для строительства объекта на новый срок без проведения торгов не соответствует требованиям земельного законодательства.
Сам по себе факт издания не основанного на результатах проведения торгов постановления Администрации городского округа город Уфа N 1 от 09.01.2014 о предоставлении обществу "Башпромстрой" земельного участка сроком на три года, не может служить основанием для вывода о возникновении у истца права на заключение договора аренды земельного участка.
То обстоятельство, что названное постановление не признаны недействительным, не лишает суд права его исследования и оценки в совокупности с другими доводами и доказательствами по правилам искового судопроизводства, поскольку в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
Приведенное выше свидетельствует об отсутствии предусмотренной законом обязанности Администрации заключить с обществом "Башпромстрой" договор аренды земельного участка на срок с 09.01.2014 по 09.01.2017, что исключает право общества "Башпромстрой" требовать в судебном порядке его заключения и ставить вопрос о применимой, исходя из категории и разрешенного использования земельного участка ставки, для расчета арендной платы.
При таких обстоятельствах принятое судом первой инстанции решение подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов изложенных в решении обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Распределение государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится в связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2015 по делу N А07-7440/2014 - отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Башпромстрой" к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.10.2015 N 18АП-11657/2015 ПО ДЕЛУ N А07-7440/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2015 г. N 18АП-11657/2015
Дело N А07-7440/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2015 по делу N А07-7440/2014 (судья Архиереев Н.В.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Башпромстрой" - Кабиров Алмаз Уралович (доверенность от 07.05.2014).
Общество с ограниченной ответственностью "Башпромстрой" (далее - истец, общество, ООО "Башпромстрой") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа (далее - ответчик, Администрация) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:797 на условиях определения размера годовой арендной платы в размере 363 730 руб. 20 коп. (требования изложены с учетом их уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 9-10, 152-153).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2015 (резолютивная часть оглашена 10.08.2015) заявленные истцом требования были удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:797, обязал Администрацию заключить с ООО "Башпромстрой" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:797 на условиях определения годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения в размере 949 527 руб. 28 коп. (пункт 4.1 договора). Остальные условия договора приняты в редакции истца.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Податель апелляционной жалобы ссылается на отсутствие у арендатора земельного участка права требовать заключения договора аренды земельного участка на новый срок. Полагает, что положения статей 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривают обязательности для арендодателя заключения договора на новый срок, поскольку преимущественное право арендатора может быть реализовано им только в случае передачи спорного земельного участка в аренду третьему лицу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители Администрации не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.
В судебном заседании представителем истца заявлены возражения по апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа N 4003 от 20.07.2011, протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства кемпинга с автомойкой и станцией технического обслуживания грузовых автомобилей, магазина, кафе между ООО "Башпромстрой" и Управлением по земельным ресурсам городского округа город Уфа был заключен договор N 25/Т-11 от 22.09.2011 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:040607:797, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в придорожной полосе автодороги М-5 "Урал" на 1474 км слева по ходу километража, для строительства кемпинга с автомойкой и станцией технического обслуживания грузовых автомобилей, магазина, кафе.
Договор аренды был заключен на срок с 22.09.2011 по 22.03.2013.
На основании обращения общества от 13.03.2013, постановлением Администрации городского округа город Уфа N 1 от 09.01.2014 вышеназванный земельный участок был предоставлен ООО "Башпромстрой" в аренду сроком на 3 года (л.д. 24).
Из преамбулы постановления усматривается, что предоставление земельного участка произведено на основании обращения общества, с учетом ранее изданного постановления N 4003 от 20.07.2011. Пунктом 2 постановления Управлению по земельным ресурсам городского округа город Уфа было предписано заключить с обществом договор аренды земельного участка.
Из пояснений сторон следует, что 05.02.2014 Управлением по земельным ресурсам городского округа город Уфа передан проект договора аренды земельного участка для согласования и подписания, в котором применена ставка арендной платы в размере 10,98% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет сумму арендной платы за один год в размере 4 113 547 руб. 83 коп. Указанная ставка применена согласно решению Совета городского округа г. Уфы от 03.12.2007 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан", для категории земель - земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения, подвиду функционального использования (виды (типы) объектов - земли под объектами отдыха и видам деятельности - дома и базы отдыха, дома рыболова и охотника, кемпинги, пляжи и другие объекты отдыха.
В свою очередь, ООО "Башпромстрой" был подготовлен и направлен в адрес Администрации проект договора аренды земельного участка с определением годовой арендной платы на момент заключения договора в размере 848 980 руб. 07 коп. (л.д. 13-14). Из прилагаемого к договору расчета арендной платы усматривается применение ставки арендной платы в размере 2,22% от кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 20).
Из письменных пояснений ответчика усматривается, что подписание проекта договора не было произведено и в связи с разногласиями сторон договора была заказана оценка рыночной стоимости годовой арендной платы, размер которой определен независимым оценщиком в размере 3 762 000 руб. Вместе с тем, новый проект договора аренды обществу не выдавался по причине наличия предписания Инспекции Государственного строительного надзора Республики Башкортостан об отмене решения о предоставлении земельного участка в аренду (л.д. 36-37).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2015 по делу N А07-16672/2014, предписание об устранении нарушений законодательства о градостроительной деятельности от 30.05.2014 N 8ГСК, выданное Инспекцией Государственного строительного надзора Республики Башкортостан признано недействительным.
Ссылаясь на продление договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства постановлением Администрации N 1 от 09.01.2014 и наличием разногласий по поводу определения размера арендной платы, обусловленных применением ставки арендной платы (0,95% от кадастровой стоимости земельного участка для земельных участков под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания, по мнению истца и 10,98% под объектами отдыха и видам деятельности - дома и базы отдыха, дома рыболова и охотника, кемпинги, пляжи и другие объекты отдыха, по мнению Администрации), общество "Башпромстрой" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции применил нормы статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков для целей не связанных со строительством. Приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-16672/2014, суд пришел к выводу о правомерности строительства объектов обществом "Башпромстрой", отклонив доводы Администрации об отсутствии обязательности заключения договора аренды земельного участка на новый срок. При оценке разногласий сторон относительно применимой ставки арендной платы, суд счел необоснованной позицию как истца, так и ответчика. Поскольку земельный участок предоставлен в аренду в целях размещения кемпинга с автомойкой и станцией технического обслуживания грузовых автомобилей, магазина, кафе, к такому виду строительства следует применить ставку установленную для земельных участков, предоставленных для размещения гостиниц, отелей, мотелей, услуг по сдаче меблированных комнат для временного проживания, общежития для приезжих (в том числе гостиничного типа) в размере 2,48%, предусмотренную в пункте 5.5 Решения Совета городского округа город Уфа N 30/7 от 30.12.2007 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан".
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
По смыслу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.
В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Исходя из названного, удовлетворение исковых требований зависит от того, является ли ответчик обязанной стороной при заключении спорного договора аренды в силу закона либо добровольно принятого обязательства.
Настоящий спор разрешен судом первой инстанции путем урегулирования разногласий сторон относительно размера арендной платы за использование земельного участка, возникших при заключении договора аренды в результате применения различных значений ставок арендной платы предусмотренных решением Совета городского округа город Уфа от 03.12.2007 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан". При этом, вывод об обязательности заключения договора аренды для ответчика, возражавшего не только относительно применимой ставки арендной платы, но и заключения договора аренды земельного участка на новый срок (что следует из отзыва на исковой заявление л.д. 118-199), был отклонен судом со ссылкой на нормы статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации и обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-16672/2014.
Указанные выводы об обязательности заключения договора аренды для органа местного самоуправления, влияющие на наличие права общества ставить вопрос об урегулировании разногласий по договору, являются ошибочными.
Согласно пункту 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной к постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Из материалов дела, включая обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Башкортостан по делам N А07-14559/2011 и N А07-11672/2014 следует, что изначально договор аренды с кадастровым номером 02:55:040607:797 заключен 22.09.2011 с истцом, как победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства кемпинга с автомойкой и станцией технического обслуживания грузовых автомобилей, магазина и кафе.
Поскольку предполагаемые к строительству объекты являются объектами недвижимого имущества, отношения сторон не подлежат регулированию статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Предоставление в аренду сформированного земельного участка для целей строительства осуществляется в порядке, определенном пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть на торгах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (в том числе статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенных норм и разъяснений, поскольку договор аренды земельного участка от 22.09.2011 был оформлен после вступления в силу норм, предусматривающих обязательное проведение торгов на право заключения такого договора, последующее его возобновление допускается только с соблюдением процедуры проведения торгов.
Наличие у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости заключения нового договора в порядке торгов, поскольку с учетом положений пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" за таким арендатором в случае выигрыша торгов иным лицом в любом случае сохраняется право перевести на себя права и обязанности арендатора по договору.
Кроме того, по смыслу нормы статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также иных норм, регулирующих порядок передачи в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, целью конкурентной процедуры предоставления земельных участков является не только определение победителя - арендатора земельного участка, но и размера арендной платы, которая определяется по результатам торгов.
Указанный вывод следует также из пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
При изложенных обстоятельствах возможность предоставления земельного участка, в том числе, путем заключения договора аренды земельного участка в целях продолжения строительства на новый срок, в случаях, когда законом предусмотрена необходимость его предоставления в порядке торгов, противоречит как изложенным нормам права, так и принципам эффективности процедур предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, и сочетания интересов общества и законных интересов граждан (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Оснований для предоставления истцу земельного участка в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент издания постановления N 1 от 09.01.2014) судом не установлено в силу отсутствия в материалах дела доказательств государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Представитель истца в пояснениях суду апелляционной инстанции указал на отсутствие такой государственной регистрации.
На момент рассмотрения апелляционным судом исковых требований вступила в силу новая редакция нормы 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которой в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
При отсутствии в материалах дела доказательств возведения на земельном участке объекта, отвечающего признакам объекта незавершенного строительства, предоставление земельного участка для строительства объекта на новый срок без проведения торгов не соответствует требованиям земельного законодательства.
Сам по себе факт издания не основанного на результатах проведения торгов постановления Администрации городского округа город Уфа N 1 от 09.01.2014 о предоставлении обществу "Башпромстрой" земельного участка сроком на три года, не может служить основанием для вывода о возникновении у истца права на заключение договора аренды земельного участка.
То обстоятельство, что названное постановление не признаны недействительным, не лишает суд права его исследования и оценки в совокупности с другими доводами и доказательствами по правилам искового судопроизводства, поскольку в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
Приведенное выше свидетельствует об отсутствии предусмотренной законом обязанности Администрации заключить с обществом "Башпромстрой" договор аренды земельного участка на срок с 09.01.2014 по 09.01.2017, что исключает право общества "Башпромстрой" требовать в судебном порядке его заключения и ставить вопрос о применимой, исходя из категории и разрешенного использования земельного участка ставки, для расчета арендной платы.
При таких обстоятельствах принятое судом первой инстанции решение подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов изложенных в решении обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Распределение государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится в связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2015 по делу N А07-7440/2014 - отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Башпромстрой" к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)