Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Аглиуллиной Ф.Г.,
судей Ивановой А.Г., Моисеева В.А.,
при участии представителя:
арбитражного управляющего Уфимского В.В. - Большакова В.В., доверенность от 22.12.2014 N 1,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы арбитражного управляющего Уфимского В.В. и общества с ограниченной ответственностью "Спектр-С"
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 (председательствующий судья Серова Е.А., судьи Александров А.И., Радушева О.Н.)
по делу N А55-20961/2011
по заявлению Пандази Н.И., г. Самара, Афанасьева А.В., г. Самара, Проценко Н.В., г. Самара, Проценко А.С., г. Самара, Зяблова А.Ф., г. Самара, Ивановой Н.П., г. Самара, о признании недействительными открытых торгов, проведенных 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы, а также протокола N 1844-ОАОФ/2 от 03.09.2013, в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй", г. Самара (ИНН 6316058022, ОГРН 1026301165879) несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Самарской области от 24.11.2011 возбуждено производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй" (далее - ООО "Единство-Строй", должник).
Определением Арбитражного суда Самарской области от 24.11.2011 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.02.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Уфимский В.В.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.08.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден также Уфимский В.В.
27.07.2013 в газете "Коммерсант" дана публикация, касающаяся реализации конкурсной массы должника следующего содержания: Организатор торгов - ООО "Актив и К", далее - ОТ (юр. адрес: 443125, г. Самара, Московское шоссе, 260/4, ОГРН 1116319003404, ИНН 6319150530, электронный адрес: aktivimperia@mail.ru, тел.: (846) 994-37-04), по поручению Арбитражного управляющего Уфимского В.В. (ИНН 631805566702, СНИЛС 121-172-70102, адрес для корреспонденции: 443081, г. Самара, ул. Стара-Загора, 56, 2-й подъезд, 14 эт., к. 9, член НП "СМСОАУ", ОГРН 1025402478980, ИНН 5406240676, адрес: 644122, г. Омск, ул. 5-й Армии, д. 4, оф. 1) сообщает о проведении 02.09.2013 г. в 12:00 первых открытых торгов в форме аукциона в электронной форме на электронной площадке Аукционы Сибири, которое является оператором электронной площадки, далее - ОЭП, по продаже следующего имущества ООО "Единство-Строй" (юр. адрес: 443110, г. Самара, ул. Лесная, 23, ОГРН 1026301165879, ИНН 6316058022, решением Арбитражного суда Самарской области от 27.08.2012 по делу N А55-20961/2011 введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен Уфимский В.В.): Лот N 1. Земельный участок площадью 101,5 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:501. Адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1. Целевое назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Рыночная стоимость 675 400 руб. (НДС не облагается). Земельный участок площадью 258,8 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:524. Адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1. Целевое назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Рыночная стоимость 1 722 000 руб. (НДС не облагается). Право аренды на земельный участок площадью 5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551. Адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова. Целевое назначение: земли населенных пунктов, для гаражного строительства, для строительства жилого дома с подземным гаражом. Существующие ограничения: с обременением всех участников строительства, согласно реестру требований о передаче жилых помещений (перечисляются пофамильно). Рыночная стоимость 556 600 руб. (без НДС). Начальная цена лота N 1 - 2 954 000 руб.
02.09.2013 проведены открытые электронные торги, местом проведения которых была электронная площадка "Аукционы Сибири", и по итогам которых победителем торгов стало общество с ограниченной ответственностью "Спектр-С" (далее - ООО "Спектр-С") (443099, г. Самара, ул. Чапаевская, д. 45), предложившее наиболее высокую цену за реализованную и вышеуказанную конкурсную массу должника - 6 498 800 руб. (без НДС). Результаты торгов были оформлены протоколом N 1844-ОАОФ/2.
Участники строительства Пандази Н.И., Зяблов А.Ф., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Иванова Н.П., - чьи заявления, в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объединены для совместного рассмотрения, обратились с заявлениями, в которых, с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просили признать недействительными:
- - указанные выше торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации вышеуказанной конкурсной массы должника;
- - протокол от 03.09.2013 N 1844-ОАОФ/2 по результатам проведения торгов, который, по мнению заявителей, фактически имеет силу договора, поскольку сам договор купли-продажи, заключенный 13.09.2013 между должником и покупателем - не был зарегистрирован в Росреестре.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014 заявления Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Ивановой Н.П. и Зяблова А.Ф. удовлетворены частично, признаны недействительными открытые торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы ООО "Единство-Строй" в виде:
- - права аренды земельного участка (S=5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551), расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова;
- - земельного участка площадью 101,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63-63-01/161/2003:501;
- - земельного участка площадью 258,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:010102003:524.
Признан недействительным договор купли-продажи от 13.09.2013, заключенный по результатам проведения торгов между ООО "Единство-Строй" и ООО "Спектр-С".
ООО "Единство-Строй" обязано возвратить ООО "Спектр-С" уплаченные в виде задатка денежные средства в сумме 295 400 руб.
В удовлетворении остальной части заявлений Пандази Н.И., Афанасьеву А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Ивановой Н.П. и Зяблову А.Ф. отказано.
ООО "Спектр-С" обратилось с апелляционной жалобой на указанное определение.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд определением от 19.08.2014 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с тем, что определение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014 принято с нарушением норм процессуального права, а именно пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Афанасьева А.В., Ивановой Н.П. заявил ходатайство об уточнении требований, в порядке статьи 49 АПК РФ, согласно которым заявители просили, признать открытые торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы ООО "Единство-Строй" в виде:
- - права аренды земельного участка (S=5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551), расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова;
- - земельного участка площадью 101,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:01:0102003:501;
- - земельного участка площадью 258,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:010102003:524 недействительными.
Признать договор купли-продажи от 13.09.2013, заключенный по результатам проведения торгов между ООО "Единство-Строй" и ООО "Спектр-С", недействительным.
Обязать ООО "Единство-Строй" возвратить ООО "Спектр-С" уплаченные в виде задатка денежные средства в сумме 295 400 руб.
Указанные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 определение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014 по заявлениям Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Зяблова А.Ф., Ивановой Н.П. о признании недействительными открытых торгов, проведенных 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы, а также протокола N 1844-ОАОФ/2 от 03.09.2013, отменено.
Заявления Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Ивановой Н.П. и Зяблова А.Ф. удовлетворены.
Признаны недействительными открытые торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы ООО "Единство-Строй" в виде:
- - права аренды земельного участка (S=5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551), расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова;
- - земельного участка площадью 101,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:01:0102003:501;
- - земельного участка площадью 258,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:010102003:524.
Признан недействительным договор купли-продажи от 13.09.2013, заключенный по результатам проведения торгов между ООО "Единство-Строй" и ООО "Спектр-С".
Суд обязал ООО "Единство-Строй" возвратить ООО "Спектр-С" уплаченные в виде задатка денежные средства в сумме 295 400 руб.
Постановление мотивировано тем, что торги проведены в форме аукциона, тогда как их следовало проводить в форме конкурса. В данном случае проведение торгов в форме аукциона нарушает пункт 4 статьи 132, пункт 5 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), в связи с чем их следует признать недействительными.
В кассационной жалобе ООО "Спектр-С" просит постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 отменить.
Заявление Зяблова А.Ф., Телегиной Л.А., Ивановой Н.П., Проценко Н.В., Проценко А.С., Пандази Н.И., Афанасьева А.Ф. о признании недействительным аукциона от 02.09.2013 по продаже имущества ООО "Единство-Строй" оставить без удовлетворения.
При этом заявитель указывает, что никто из заявителей участником торгов не являлся и доказательств нарушения каких-либо конкретных прав заявителей в материалы дела не представлены.
Также заявитель считает необоснованным вывод суда о социальной значимости объектов, реализованных на оспариваемых торгах, и о том, что часть имущества (право аренды) должнику не принадлежало.
Проверив законность обжалуемого постановления в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления его в силе.
В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.
В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве, пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 реализация имущества должника в стадии конкурсного производства, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника, осуществляется только по правилам Закона о банкротстве, в форме аукциона, либо при наличии оснований в форме конкурса.
В соответствии с пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, а также иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 5 статьи 110 Закона о банкротстве продажа предприятия осуществляется путем проведения конкурса в случае, если в отношении этого предприятия покупатель должен выполнять условия, установленные решением собрания кредиторов или комитета кредиторов в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее - условия конкурса).
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проведения оспариваемых торгов в форме конкурса на том основании, что на собрании кредиторов должника от 11.07.2013 участники собрания высказали мнение, поддержанное большинством участников собрания, об обеспечении арбитражным управляющим при проведении торгов именно лицу, обладающему положительной репутацией добросовестного застройщика, реализации имущества должника, - права аренды, - с целью в дальнейшем защиты их прав как участников строительства. Таким образом, участники строительства фактически выдвигали особые условия к лицам - потенциальным победителям торгов.
Кроме того, учитывая, что реализуемое право аренды касалось земельного участка, на котором размещается объект незаконченного строительства, который в свою очередь, должен фактически обеспечивать потребность большого количества лиц в получении, приобретении такой жизненно важной услуги, как жилье - суд пришел к выводу о том, что оспариваемое реализуемое право несет признаки социальной значимости.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции о необходимости проведения торгов в форме конкурса.
Собранием кредиторов от 11.07.2013, в повестке дня которого было утверждение положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, каких-либо дополнительных требований к участникам торгов и форме торгов, а также условий, которые должен выполнять покупатель в отношении приобретаемого имущества должника, установлено не было.
В уведомлении о проведении торгов было указано на обременение права аренды земельного участка всеми участниками строительства согласно реестру требований о передаче жилых помещений.
Отнесение к социально значимым объектам права аренды земельного участка для строительства жилого дома также нельзя признать обоснованным.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что на дату проведения торгов право аренды земельного участка площадью 5477,9 кв. м должнику не принадлежало и было зарегистрировано за ООО "АПК-Базис", также является необоснованным.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.02.2013 по делу N А55-20961/2011, вступившим в законную силу, договор от 01.12.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенный между ООО "Единство-Строй" и ООО "АПК-Базис", признан недействительным, применены последствия недействительности сделки к договору от 01.12.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в виде возврата сторонами всего полученного по сделке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной с момента ее совершения.
В этой связи право аренды указанного земельного участка на дату проведения торгов принадлежало должнику.
Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 29.01.2014 удовлетворен иск Министерства строительства Самарской области к ООО "Единство-Строй" и договор от 04.05.2008 N 261 аренды земельного участка с кадастровым номером 63601:01:0102003:0551, площадью 5477,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова, расторгнут.
Таким образом, должник в настоящее время правом аренды указанного земельного участка не обладает и торги в отношении него конкурсным управляющим проведены быть не могут.
Отмена постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 и отказ в признании торгов и договора купли-продажи от 13.09.2013 недействительными не повлечет возможность перехода права аренды земельного участка к ООО "Спектр-С" как к победителю торгов.
При таких обстоятельствах обжалуемое постановление апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу N А55-20961/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
Судьи
А.Г.ИВАНОВА
В.А.МОИСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 30.12.2014 N Ф06-18583/2013, Ф06-18582/2013 ПО ДЕЛУ N А55-20961/2011
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 декабря 2014 г. по делу N А55-20961/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Аглиуллиной Ф.Г.,
судей Ивановой А.Г., Моисеева В.А.,
при участии представителя:
арбитражного управляющего Уфимского В.В. - Большакова В.В., доверенность от 22.12.2014 N 1,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы арбитражного управляющего Уфимского В.В. и общества с ограниченной ответственностью "Спектр-С"
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 (председательствующий судья Серова Е.А., судьи Александров А.И., Радушева О.Н.)
по делу N А55-20961/2011
по заявлению Пандази Н.И., г. Самара, Афанасьева А.В., г. Самара, Проценко Н.В., г. Самара, Проценко А.С., г. Самара, Зяблова А.Ф., г. Самара, Ивановой Н.П., г. Самара, о признании недействительными открытых торгов, проведенных 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы, а также протокола N 1844-ОАОФ/2 от 03.09.2013, в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй", г. Самара (ИНН 6316058022, ОГРН 1026301165879) несостоятельным (банкротом),
установил:
определением Арбитражного суда Самарской области от 24.11.2011 возбуждено производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Единство-Строй" (далее - ООО "Единство-Строй", должник).
Определением Арбитражного суда Самарской области от 24.11.2011 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.02.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Уфимский В.В.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.08.2012 должник признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден также Уфимский В.В.
27.07.2013 в газете "Коммерсант" дана публикация, касающаяся реализации конкурсной массы должника следующего содержания: Организатор торгов - ООО "Актив и К", далее - ОТ (юр. адрес: 443125, г. Самара, Московское шоссе, 260/4, ОГРН 1116319003404, ИНН 6319150530, электронный адрес: aktivimperia@mail.ru, тел.: (846) 994-37-04), по поручению Арбитражного управляющего Уфимского В.В. (ИНН 631805566702, СНИЛС 121-172-70102, адрес для корреспонденции: 443081, г. Самара, ул. Стара-Загора, 56, 2-й подъезд, 14 эт., к. 9, член НП "СМСОАУ", ОГРН 1025402478980, ИНН 5406240676, адрес: 644122, г. Омск, ул. 5-й Армии, д. 4, оф. 1) сообщает о проведении 02.09.2013 г. в 12:00 первых открытых торгов в форме аукциона в электронной форме на электронной площадке Аукционы Сибири, которое является оператором электронной площадки, далее - ОЭП, по продаже следующего имущества ООО "Единство-Строй" (юр. адрес: 443110, г. Самара, ул. Лесная, 23, ОГРН 1026301165879, ИНН 6316058022, решением Арбитражного суда Самарской области от 27.08.2012 по делу N А55-20961/2011 введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен Уфимский В.В.): Лот N 1. Земельный участок площадью 101,5 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:501. Адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1. Целевое назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Рыночная стоимость 675 400 руб. (НДС не облагается). Земельный участок площадью 258,8 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:524. Адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1. Целевое назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства. Рыночная стоимость 1 722 000 руб. (НДС не облагается). Право аренды на земельный участок площадью 5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551. Адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова. Целевое назначение: земли населенных пунктов, для гаражного строительства, для строительства жилого дома с подземным гаражом. Существующие ограничения: с обременением всех участников строительства, согласно реестру требований о передаче жилых помещений (перечисляются пофамильно). Рыночная стоимость 556 600 руб. (без НДС). Начальная цена лота N 1 - 2 954 000 руб.
02.09.2013 проведены открытые электронные торги, местом проведения которых была электронная площадка "Аукционы Сибири", и по итогам которых победителем торгов стало общество с ограниченной ответственностью "Спектр-С" (далее - ООО "Спектр-С") (443099, г. Самара, ул. Чапаевская, д. 45), предложившее наиболее высокую цену за реализованную и вышеуказанную конкурсную массу должника - 6 498 800 руб. (без НДС). Результаты торгов были оформлены протоколом N 1844-ОАОФ/2.
Участники строительства Пандази Н.И., Зяблов А.Ф., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Иванова Н.П., - чьи заявления, в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объединены для совместного рассмотрения, обратились с заявлениями, в которых, с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просили признать недействительными:
- - указанные выше торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации вышеуказанной конкурсной массы должника;
- - протокол от 03.09.2013 N 1844-ОАОФ/2 по результатам проведения торгов, который, по мнению заявителей, фактически имеет силу договора, поскольку сам договор купли-продажи, заключенный 13.09.2013 между должником и покупателем - не был зарегистрирован в Росреестре.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014 заявления Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Ивановой Н.П. и Зяблова А.Ф. удовлетворены частично, признаны недействительными открытые торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы ООО "Единство-Строй" в виде:
- - права аренды земельного участка (S=5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551), расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова;
- - земельного участка площадью 101,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63-63-01/161/2003:501;
- - земельного участка площадью 258,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:010102003:524.
Признан недействительным договор купли-продажи от 13.09.2013, заключенный по результатам проведения торгов между ООО "Единство-Строй" и ООО "Спектр-С".
ООО "Единство-Строй" обязано возвратить ООО "Спектр-С" уплаченные в виде задатка денежные средства в сумме 295 400 руб.
В удовлетворении остальной части заявлений Пандази Н.И., Афанасьеву А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Ивановой Н.П. и Зяблову А.Ф. отказано.
ООО "Спектр-С" обратилось с апелляционной жалобой на указанное определение.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд определением от 19.08.2014 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с тем, что определение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014 принято с нарушением норм процессуального права, а именно пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Афанасьева А.В., Ивановой Н.П. заявил ходатайство об уточнении требований, в порядке статьи 49 АПК РФ, согласно которым заявители просили, признать открытые торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы ООО "Единство-Строй" в виде:
- - права аренды земельного участка (S=5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551), расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова;
- - земельного участка площадью 101,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:01:0102003:501;
- - земельного участка площадью 258,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:010102003:524 недействительными.
Признать договор купли-продажи от 13.09.2013, заключенный по результатам проведения торгов между ООО "Единство-Строй" и ООО "Спектр-С", недействительным.
Обязать ООО "Единство-Строй" возвратить ООО "Спектр-С" уплаченные в виде задатка денежные средства в сумме 295 400 руб.
Указанные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 определение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2014 по заявлениям Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Зяблова А.Ф., Ивановой Н.П. о признании недействительными открытых торгов, проведенных 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы, а также протокола N 1844-ОАОФ/2 от 03.09.2013, отменено.
Заявления Пандази Н.И., Афанасьева А.В., Проценко Н.В., Проценко А.С., Ивановой Н.П. и Зяблова А.Ф. удовлетворены.
Признаны недействительными открытые торги, проведенные 02.09.2013 электронной площадкой "Аукционы Сибири", по реализации конкурсной массы ООО "Единство-Строй" в виде:
- - права аренды земельного участка (S=5477,9 кв. м, кадастровый номер 63:01:0102003:551), расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова;
- - земельного участка площадью 101,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:01:0102003:501;
- - земельного участка площадью 258,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Никитинская, д. 68, кв. 1, кадастровый номер 63:010102003:524.
Признан недействительным договор купли-продажи от 13.09.2013, заключенный по результатам проведения торгов между ООО "Единство-Строй" и ООО "Спектр-С".
Суд обязал ООО "Единство-Строй" возвратить ООО "Спектр-С" уплаченные в виде задатка денежные средства в сумме 295 400 руб.
Постановление мотивировано тем, что торги проведены в форме аукциона, тогда как их следовало проводить в форме конкурса. В данном случае проведение торгов в форме аукциона нарушает пункт 4 статьи 132, пункт 5 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), в связи с чем их следует признать недействительными.
В кассационной жалобе ООО "Спектр-С" просит постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 отменить.
Заявление Зяблова А.Ф., Телегиной Л.А., Ивановой Н.П., Проценко Н.В., Проценко А.С., Пандази Н.И., Афанасьева А.Ф. о признании недействительным аукциона от 02.09.2013 по продаже имущества ООО "Единство-Строй" оставить без удовлетворения.
При этом заявитель указывает, что никто из заявителей участником торгов не являлся и доказательств нарушения каких-либо конкретных прав заявителей в материалы дела не представлены.
Также заявитель считает необоснованным вывод суда о социальной значимости объектов, реализованных на оспариваемых торгах, и о том, что часть имущества (право аренды) должнику не принадлежало.
Проверив законность обжалуемого постановления в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления его в силе.
В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.
В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве, пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 реализация имущества должника в стадии конкурсного производства, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника, осуществляется только по правилам Закона о банкротстве, в форме аукциона, либо при наличии оснований в форме конкурса.
В соответствии с пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, а также иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 5 статьи 110 Закона о банкротстве продажа предприятия осуществляется путем проведения конкурса в случае, если в отношении этого предприятия покупатель должен выполнять условия, установленные решением собрания кредиторов или комитета кредиторов в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее - условия конкурса).
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проведения оспариваемых торгов в форме конкурса на том основании, что на собрании кредиторов должника от 11.07.2013 участники собрания высказали мнение, поддержанное большинством участников собрания, об обеспечении арбитражным управляющим при проведении торгов именно лицу, обладающему положительной репутацией добросовестного застройщика, реализации имущества должника, - права аренды, - с целью в дальнейшем защиты их прав как участников строительства. Таким образом, участники строительства фактически выдвигали особые условия к лицам - потенциальным победителям торгов.
Кроме того, учитывая, что реализуемое право аренды касалось земельного участка, на котором размещается объект незаконченного строительства, который в свою очередь, должен фактически обеспечивать потребность большого количества лиц в получении, приобретении такой жизненно важной услуги, как жилье - суд пришел к выводу о том, что оспариваемое реализуемое право несет признаки социальной значимости.
Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции о необходимости проведения торгов в форме конкурса.
Собранием кредиторов от 11.07.2013, в повестке дня которого было утверждение положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, каких-либо дополнительных требований к участникам торгов и форме торгов, а также условий, которые должен выполнять покупатель в отношении приобретаемого имущества должника, установлено не было.
В уведомлении о проведении торгов было указано на обременение права аренды земельного участка всеми участниками строительства согласно реестру требований о передаче жилых помещений.
Отнесение к социально значимым объектам права аренды земельного участка для строительства жилого дома также нельзя признать обоснованным.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что на дату проведения торгов право аренды земельного участка площадью 5477,9 кв. м должнику не принадлежало и было зарегистрировано за ООО "АПК-Базис", также является необоснованным.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.02.2013 по делу N А55-20961/2011, вступившим в законную силу, договор от 01.12.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенный между ООО "Единство-Строй" и ООО "АПК-Базис", признан недействительным, применены последствия недействительности сделки к договору от 01.12.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в виде возврата сторонами всего полученного по сделке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной с момента ее совершения.
В этой связи право аренды указанного земельного участка на дату проведения торгов принадлежало должнику.
Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 29.01.2014 удовлетворен иск Министерства строительства Самарской области к ООО "Единство-Строй" и договор от 04.05.2008 N 261 аренды земельного участка с кадастровым номером 63601:01:0102003:0551, площадью 5477,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, улицы Вилоновская, Никитинская, Буянова, расторгнут.
Таким образом, должник в настоящее время правом аренды указанного земельного участка не обладает и торги в отношении него конкурсным управляющим проведены быть не могут.
Отмена постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 и отказ в признании торгов и договора купли-продажи от 13.09.2013 недействительными не повлечет возможность перехода права аренды земельного участка к ООО "Спектр-С" как к победителю торгов.
При таких обстоятельствах обжалуемое постановление апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 по делу N А55-20961/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
Судьи
А.Г.ИВАНОВА
В.А.МОИСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)