Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Строительный концерн "Вант" (ОГРН 1026104023440) - Коза Е.В. (доверенность от 01.11.2014), от ответчика - публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" (ОГРН 1022800000112) - Костоварова А.С. (доверенность от 27.11.2014), Пчелкина В.С. (доверенность от 22.01.2013), Шиляева С.А. (доверенность от 21.05.2014), в отсутствие представителей ответчика - индивидуального предпринимателя Зикеевой Татьяны Валерьевны (ОГРНИП 310619308100054), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2014 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-28776/2013, установил следующее.
Открытое акционерное общество "Строительный концерн "Вант" (далее - общество, концерн) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Зикеевой Татьяне Валерьевне (далее - предприниматель) и открытому акционерному обществу "Восточный экспресс банк" (в дальнейшем организационно-правовая форма изменена на публичное акционерное общество, далее - банк), в котором просило:
- признать отсутствующим право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, с кадастровым номером 61:44:021905:0045, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8 б (далее - земельный участок), зарегистрированное за предпринимателем,
- признать ограничение (обременение) в пользу банка права на земельный участок в виде ипотеки в силу закона отсутствующим,
- признать право собственности на земельный участок за обществом.
Решением от 27.06.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 02.09.2014, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-20192/2013 преюдициально установлены обстоятельства заключения и исполнения сделок, совершенных в отношении спорного участка, а также изложены выводы о ничтожности этих сделок. По результатам проверки доводов о том, что предприниматель является собственником земельного участка, судебные инстанции оценили правовой титул предпринимателя, приобретенный по договору от 25.06.2010, как недействительный (ничтожный). Установленные в рамках дела N А53-20192/2013 обстоятельства для настоящего дела преюдициальны, а правовые выводы - обязательны. Концерн сохранил и фактическое владение участком, и титул на него, а основания для регистрации права за предпринимателем на основании договора купли-продажи с банком (от 25.06.2010) и ипотеки в пользу последнего из той же сделки, ничтожны. Иск о признании права, не сопряженный с требованием о передаче имущества, правомерно квалифицируется концерном как негаторный, поэтому суд отклонил довод банка о пропуске срока исковой давности при его подаче (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс). Суд рассмотрел требование о признании права предпринимателя отсутствующим и о признании права собственности самого истца как единое, вывод по которому постановляется признанием права истца. В отношении обременения следует постановить вывод о его отсутствии, поскольку иным способом это нарушение прав истца как собственника не устраняется. Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, отметив, что нахождение на части земельного участка с кадастровым номером 61:44:021905:45 объектов недвижимого имущества - самовольных построек, право собственности за предпринимателем на которые было признано решением суда по делу N А53-20437/2010, не может свидетельствовать о выбытии всего участка из владения истца. В пункте 12 информационного письма от 15.01.2013 N 153 разъяснено, что исковая давность на требование владеющего и реестрового собственника не распространяется, так как оно является разновидностью негаторного иска (статья 208 Гражданского кодекса). Поскольку истец не утрачивал владение земельным участком, который обременяется записями о государственной регистрации права собственности предпринимателя и ограничения права на участок в виде ипотеки в силу закона в пользу банка, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заявленный иск носит негаторный характер.
В кассационной жалобе банк просит решение от 27.06.2014 и апелляционное постановление от 02.09.2014 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, суды необоснованно отказали в применении срока исковой давности, ссылаясь на негаторный характер иска общества, так как концерн не является владельцем всего спорного земельного участка, на котором находятся и принадлежащие на праве собственности предпринимателю объекты недвижимости. Суды не дали надлежащей оценки доводам банка, изложенным в отзыве на исковое заявление и апелляционной жалобе, а именно, о том, что удовлетворение иска повлечет неосновательное обогащение истца, о наличии с его стороны злоупотребления правом. В силу установленной в ходе судебного разбирательства аффилированности концерна и предпринимателя, они являются истцом и ответчиком лишь формально. Решение от 27.06.2014 затрагивает права и интересы общества с ограниченной ответственностью "Мария", поскольку влечет восстановление его задолженности по кредитному договору, и оно не было привлечено к участию в деле, что является безусловным основанием для отмены судебного акта.
В дополнении к кассационной жалобе банк указал, что при рассмотрении настоящего дела суды не связаны выводами судов о недействительности сделок по делу N А53-20192/2013, которые представляют собой правовую оценку фактических обстоятельств, в связи с чем, не могут иметь преюдициальный характер. Суды неправильно применили положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Судебная защита недобросовестному участнику гражданского оборота, в ущерб законным правам и интересам добросовестного участка, не должна быть предоставлена. Суды не учли, что банк является добросовестным залогодержателем.
Концерном представлены письменные отзывы с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы (с учетом дополнения к ней).
В судебном заседании представители банка на удовлетворении жалобы настаивали, против этого возразил представитель общества.
В заседании, состоявшемся 25.11.2014, по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) объявлен перерыв до 02.12.2014, 16 часов 20 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось с участием представителей сторон.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
Как видно из материалов дела и установлено судами, в том числе при рассмотрении дела N А53-20192/2013, на основании договора купли-продажи от 09.03.2007 N 5361 право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 61:44:021905:0045 площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаш, 8б, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 06.11.2007 (т. 1, л.д. 50-53).
На указанном участке находятся объекты, право собственности на которые зарегистрировано за концерном, о чем прямо указано и в пункте 1.2 договора купли-продажи от 09.03.2007. Недвижимое имущество приобретено концерном по договорам купли-продажи от 26.02.2004, государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 29.04.2004 (т. 1, л.д. 12-16, 17, 18-21, 22).
Согласно акту установления почтового адреса от 06.07.2005 N 8410 на основании заявлении общества складским помещениям, гаражу и автозаправочному пункту присвоен почтовый адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаш, 8б (т. 1, л.д. 45).
Общество выступило поручителем по обязательствам общества с ограниченной ответственностью "Мария" (далее - ООО "Мария") из кредитного договора от 18.12.2007 N 332, заключенного между ОАО "Ростпромстройбанк" (правопредшественник банка) и ООО "Мария".
9 апреля 2010 года ОАО "Ростпромстройбанк" и общество заключили соглашение об отступном, в котором в связи с отсутствием денежных средств и недостаточностью доходов поручителя предусмотрели передачу банку в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:021905:45 площадью 11 369 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаш, 8б (т. 1, л.д. 54-55).
Переход права собственности на участок к банку зарегистрирован в установленном законом порядке.
ОАО "Ростпромстройбанк" (продавец) и предприниматель (покупатель), 25.06.2010 заключили договор купли-продажи земельного участка, подписали акт его приема-передачи (т. 1, л.д. 69-73).
27 июля 2010 года в ЕГРП внесена запись о праве собственности предпринимателя на земельный участок (т. 1, л.д. 76).
21.12.2010, на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2010 по делу N А53-20437/2010, в ЕГРП внесены записи о праве собственности предпринимателя на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, как и объекты концерна (т. 1, л.д. 77, 78).
Согласно выписке из ЕГРП от 06.11.2013, в отношении земельного участка 13.08.2012 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу банка на основании договора купли-продажи от 25.06.2010, предусматривающего рассрочку платежей до 31 мая 2012 года (т. 1, л.д. 79).
В рамках дела N А53-20192/2013 судами (решение от 18.12.2013, апелляционное постановление от 05.03.2014 и постановление окружного суда кассационной инстанции от 11.06.2014) рассмотрен и оставлен без удовлетворения иск предпринимателя к концерну об истребовании из незаконного владения последнего земельного участка, об обязании ответчика снести объекты нежилые помещения (комнаты N 1-20, 21, 21а, 21б, 22-29 первого этажа, N 1-23 второго этажа) здания (литера Б), расположенного на указанном земельном участке.
Полагая себя единственным законным собственником и владельцем спорного земельного участка, концерн обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя при рассмотрении настоящего дела иск концерна в полном объеме, судебные инстанции указали на установленные в рамках дела N А53-20192/2013 обстоятельства, признав их преюдициальными для настоящего дела, а правовые выводы - обязательными. Суды также исходили из того, что концерн сохранил и фактическое владение спорным участком, и титул на него.
Выводы судебных инстанций по настоящему делу суд кассационной инстанции находит не основанными на положениях части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса, в силу прямого указания которой, преюдициальное значение имеют только обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.
В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) содержится разъяснение о том, что с иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.
Признав за концерном право собственности на весь спорный земельный участок, а также признав отсутствующим в полном объеме зарегистрированное ограничение (обременение) права собственности на него в пользу банка, отклонив ссылку банка на пропуск срока исковой давности, судебные инстанции ошибочно исходили из осуществления истцом единоличного и полноценного владения названным участком.
Факты признания в судебном порядке, государственной регистрации права собственности предпринимателя на объекты недвижимости, находящиеся вместе с объектами концерна на едином земельном участке, осуществления предпринимателем полномочий собственника в отношении названных объектов и правомочий пользователя участка, подтверждены имеющимися в деле доказательствами, однако судебной оценки не получили.
В силу прямого указания пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, применяется за исключением случаев, установленных федеральными законами. Наличие такого исключения применительно к спорным правоотношениям суды не установили.
Применительно к земельным участкам, выбывшим из публичной собственности, принцип исключительности права на участок, занимаемый зданием, строением, сооружением, и необходимый для его использования, реализован в норме пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса, согласно которой отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, 2) отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, также запрещено.
Наличие воли (согласия) концерна на возведение (и последующее признание права собственности) на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке объектов предпринимателя суды не проверили и не оценили.
Судебные инстанции при разрешении настоящего спора и в рамках дела N А53-20192/2013 установили, что общество являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 61:44:021905:45 и расположенных на нем объектов недвижимого имущества (нежилые помещения). По соглашению об отступном от 09.04.2010 общество передало в собственность банку только земельный участок. Заключение сделки по отчуждению земельного участка без одновременного отчуждения расположенных на нем объектов недвижимости противоречит пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса влечет за собой ничтожность договора. По ничтожному договору об отчуждении имущества у приобретателя (в данном случае у банка) не возникло право собственности, и он не вправе был распоряжаться незаконно приобретенным имуществом путем заключения договора купли-продажи от 25.06.2010 (с предпринимателем). Ничтожность соглашения об отступном от 09.04.2010 влечет ничтожность договора купли-продажи от 25.06.2010.
Таким образом, единственным последствием признания судами недействительными указанных двух сделок по отчуждению спорного земельного участка явилось лишение его последнего покупателя титула собственника, что противоречит общим положениям статьи 167 Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок в виде возврата их сторон в первоначальное положение.
Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Гражданского кодекса).
При признании сделки по отчуждению земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 Гражданского кодекса).
Указывая, что совершенные в отношении спорного земельного участка сделки недействительны в силу ничтожности, судами надлежащим образом не рассмотрен вопрос о применимости к спорным отношениям правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04. Суды не исследовали возможность совершения сделок по отчуждению земельного участка без включения недействительной ее части и признания, в связи с этим, указанных сделок недействительными лишь в отношении части земельного участка, занятой объектом недвижимости концерна и необходимой для его использования. Суды не проверили и не учли возможность раздела спорного земельного участка с сохранением за концерном и предпринимателем права на образованные из него участки, либо возникновения у них общей долевой собственности на спорный участок.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 также указано, что резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости": площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
При таких обстоятельствах решение от 27.06.2014 и апелляционное постановление от 02.09.2014 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
Пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, обсудить в установленном процессуальным законодательством порядке вопрос о необходимости назначения по делу экспертизы, определить круг и содержание вопросов, по которым она должна (может) быть проведена, дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле, и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу N А53-28776/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 10.12.2014 ПО ДЕЛУ N А53-28776/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2014 г. по делу N А53-28776/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Строительный концерн "Вант" (ОГРН 1026104023440) - Коза Е.В. (доверенность от 01.11.2014), от ответчика - публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" (ОГРН 1022800000112) - Костоварова А.С. (доверенность от 27.11.2014), Пчелкина В.С. (доверенность от 22.01.2013), Шиляева С.А. (доверенность от 21.05.2014), в отсутствие представителей ответчика - индивидуального предпринимателя Зикеевой Татьяны Валерьевны (ОГРНИП 310619308100054), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2014 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-28776/2013, установил следующее.
Открытое акционерное общество "Строительный концерн "Вант" (далее - общество, концерн) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Зикеевой Татьяне Валерьевне (далее - предприниматель) и открытому акционерному обществу "Восточный экспресс банк" (в дальнейшем организационно-правовая форма изменена на публичное акционерное общество, далее - банк), в котором просило:
- признать отсутствующим право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, с кадастровым номером 61:44:021905:0045, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8 б (далее - земельный участок), зарегистрированное за предпринимателем,
- признать ограничение (обременение) в пользу банка права на земельный участок в виде ипотеки в силу закона отсутствующим,
- признать право собственности на земельный участок за обществом.
Решением от 27.06.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 02.09.2014, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-20192/2013 преюдициально установлены обстоятельства заключения и исполнения сделок, совершенных в отношении спорного участка, а также изложены выводы о ничтожности этих сделок. По результатам проверки доводов о том, что предприниматель является собственником земельного участка, судебные инстанции оценили правовой титул предпринимателя, приобретенный по договору от 25.06.2010, как недействительный (ничтожный). Установленные в рамках дела N А53-20192/2013 обстоятельства для настоящего дела преюдициальны, а правовые выводы - обязательны. Концерн сохранил и фактическое владение участком, и титул на него, а основания для регистрации права за предпринимателем на основании договора купли-продажи с банком (от 25.06.2010) и ипотеки в пользу последнего из той же сделки, ничтожны. Иск о признании права, не сопряженный с требованием о передаче имущества, правомерно квалифицируется концерном как негаторный, поэтому суд отклонил довод банка о пропуске срока исковой давности при его подаче (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс). Суд рассмотрел требование о признании права предпринимателя отсутствующим и о признании права собственности самого истца как единое, вывод по которому постановляется признанием права истца. В отношении обременения следует постановить вывод о его отсутствии, поскольку иным способом это нарушение прав истца как собственника не устраняется. Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, отметив, что нахождение на части земельного участка с кадастровым номером 61:44:021905:45 объектов недвижимого имущества - самовольных построек, право собственности за предпринимателем на которые было признано решением суда по делу N А53-20437/2010, не может свидетельствовать о выбытии всего участка из владения истца. В пункте 12 информационного письма от 15.01.2013 N 153 разъяснено, что исковая давность на требование владеющего и реестрового собственника не распространяется, так как оно является разновидностью негаторного иска (статья 208 Гражданского кодекса). Поскольку истец не утрачивал владение земельным участком, который обременяется записями о государственной регистрации права собственности предпринимателя и ограничения права на участок в виде ипотеки в силу закона в пользу банка, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заявленный иск носит негаторный характер.
В кассационной жалобе банк просит решение от 27.06.2014 и апелляционное постановление от 02.09.2014 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, суды необоснованно отказали в применении срока исковой давности, ссылаясь на негаторный характер иска общества, так как концерн не является владельцем всего спорного земельного участка, на котором находятся и принадлежащие на праве собственности предпринимателю объекты недвижимости. Суды не дали надлежащей оценки доводам банка, изложенным в отзыве на исковое заявление и апелляционной жалобе, а именно, о том, что удовлетворение иска повлечет неосновательное обогащение истца, о наличии с его стороны злоупотребления правом. В силу установленной в ходе судебного разбирательства аффилированности концерна и предпринимателя, они являются истцом и ответчиком лишь формально. Решение от 27.06.2014 затрагивает права и интересы общества с ограниченной ответственностью "Мария", поскольку влечет восстановление его задолженности по кредитному договору, и оно не было привлечено к участию в деле, что является безусловным основанием для отмены судебного акта.
В дополнении к кассационной жалобе банк указал, что при рассмотрении настоящего дела суды не связаны выводами судов о недействительности сделок по делу N А53-20192/2013, которые представляют собой правовую оценку фактических обстоятельств, в связи с чем, не могут иметь преюдициальный характер. Суды неправильно применили положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Судебная защита недобросовестному участнику гражданского оборота, в ущерб законным правам и интересам добросовестного участка, не должна быть предоставлена. Суды не учли, что банк является добросовестным залогодержателем.
Концерном представлены письменные отзывы с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы (с учетом дополнения к ней).
В судебном заседании представители банка на удовлетворении жалобы настаивали, против этого возразил представитель общества.
В заседании, состоявшемся 25.11.2014, по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) объявлен перерыв до 02.12.2014, 16 часов 20 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось с участием представителей сторон.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
Как видно из материалов дела и установлено судами, в том числе при рассмотрении дела N А53-20192/2013, на основании договора купли-продажи от 09.03.2007 N 5361 право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 61:44:021905:0045 площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаш, 8б, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 06.11.2007 (т. 1, л.д. 50-53).
На указанном участке находятся объекты, право собственности на которые зарегистрировано за концерном, о чем прямо указано и в пункте 1.2 договора купли-продажи от 09.03.2007. Недвижимое имущество приобретено концерном по договорам купли-продажи от 26.02.2004, государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 29.04.2004 (т. 1, л.д. 12-16, 17, 18-21, 22).
Согласно акту установления почтового адреса от 06.07.2005 N 8410 на основании заявлении общества складским помещениям, гаражу и автозаправочному пункту присвоен почтовый адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаш, 8б (т. 1, л.д. 45).
Общество выступило поручителем по обязательствам общества с ограниченной ответственностью "Мария" (далее - ООО "Мария") из кредитного договора от 18.12.2007 N 332, заключенного между ОАО "Ростпромстройбанк" (правопредшественник банка) и ООО "Мария".
9 апреля 2010 года ОАО "Ростпромстройбанк" и общество заключили соглашение об отступном, в котором в связи с отсутствием денежных средств и недостаточностью доходов поручителя предусмотрели передачу банку в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:021905:45 площадью 11 369 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаш, 8б (т. 1, л.д. 54-55).
Переход права собственности на участок к банку зарегистрирован в установленном законом порядке.
ОАО "Ростпромстройбанк" (продавец) и предприниматель (покупатель), 25.06.2010 заключили договор купли-продажи земельного участка, подписали акт его приема-передачи (т. 1, л.д. 69-73).
27 июля 2010 года в ЕГРП внесена запись о праве собственности предпринимателя на земельный участок (т. 1, л.д. 76).
21.12.2010, на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2010 по делу N А53-20437/2010, в ЕГРП внесены записи о праве собственности предпринимателя на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, как и объекты концерна (т. 1, л.д. 77, 78).
Согласно выписке из ЕГРП от 06.11.2013, в отношении земельного участка 13.08.2012 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу банка на основании договора купли-продажи от 25.06.2010, предусматривающего рассрочку платежей до 31 мая 2012 года (т. 1, л.д. 79).
В рамках дела N А53-20192/2013 судами (решение от 18.12.2013, апелляционное постановление от 05.03.2014 и постановление окружного суда кассационной инстанции от 11.06.2014) рассмотрен и оставлен без удовлетворения иск предпринимателя к концерну об истребовании из незаконного владения последнего земельного участка, об обязании ответчика снести объекты нежилые помещения (комнаты N 1-20, 21, 21а, 21б, 22-29 первого этажа, N 1-23 второго этажа) здания (литера Б), расположенного на указанном земельном участке.
Полагая себя единственным законным собственником и владельцем спорного земельного участка, концерн обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя при рассмотрении настоящего дела иск концерна в полном объеме, судебные инстанции указали на установленные в рамках дела N А53-20192/2013 обстоятельства, признав их преюдициальными для настоящего дела, а правовые выводы - обязательными. Суды также исходили из того, что концерн сохранил и фактическое владение спорным участком, и титул на него.
Выводы судебных инстанций по настоящему делу суд кассационной инстанции находит не основанными на положениях части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса, в силу прямого указания которой, преюдициальное значение имеют только обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.
В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) содержится разъяснение о том, что с иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.
Признав за концерном право собственности на весь спорный земельный участок, а также признав отсутствующим в полном объеме зарегистрированное ограничение (обременение) права собственности на него в пользу банка, отклонив ссылку банка на пропуск срока исковой давности, судебные инстанции ошибочно исходили из осуществления истцом единоличного и полноценного владения названным участком.
Факты признания в судебном порядке, государственной регистрации права собственности предпринимателя на объекты недвижимости, находящиеся вместе с объектами концерна на едином земельном участке, осуществления предпринимателем полномочий собственника в отношении названных объектов и правомочий пользователя участка, подтверждены имеющимися в деле доказательствами, однако судебной оценки не получили.
В силу прямого указания пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, применяется за исключением случаев, установленных федеральными законами. Наличие такого исключения применительно к спорным правоотношениям суды не установили.
Применительно к земельным участкам, выбывшим из публичной собственности, принцип исключительности права на участок, занимаемый зданием, строением, сооружением, и необходимый для его использования, реализован в норме пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса, согласно которой отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, 2) отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, также запрещено.
Наличие воли (согласия) концерна на возведение (и последующее признание права собственности) на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке объектов предпринимателя суды не проверили и не оценили.
Судебные инстанции при разрешении настоящего спора и в рамках дела N А53-20192/2013 установили, что общество являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 61:44:021905:45 и расположенных на нем объектов недвижимого имущества (нежилые помещения). По соглашению об отступном от 09.04.2010 общество передало в собственность банку только земельный участок. Заключение сделки по отчуждению земельного участка без одновременного отчуждения расположенных на нем объектов недвижимости противоречит пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса влечет за собой ничтожность договора. По ничтожному договору об отчуждении имущества у приобретателя (в данном случае у банка) не возникло право собственности, и он не вправе был распоряжаться незаконно приобретенным имуществом путем заключения договора купли-продажи от 25.06.2010 (с предпринимателем). Ничтожность соглашения об отступном от 09.04.2010 влечет ничтожность договора купли-продажи от 25.06.2010.
Таким образом, единственным последствием признания судами недействительными указанных двух сделок по отчуждению спорного земельного участка явилось лишение его последнего покупателя титула собственника, что противоречит общим положениям статьи 167 Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок в виде возврата их сторон в первоначальное положение.
Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Гражданского кодекса).
При признании сделки по отчуждению земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 Гражданского кодекса).
Указывая, что совершенные в отношении спорного земельного участка сделки недействительны в силу ничтожности, судами надлежащим образом не рассмотрен вопрос о применимости к спорным отношениям правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04. Суды не исследовали возможность совершения сделок по отчуждению земельного участка без включения недействительной ее части и признания, в связи с этим, указанных сделок недействительными лишь в отношении части земельного участка, занятой объектом недвижимости концерна и необходимой для его использования. Суды не проверили и не учли возможность раздела спорного земельного участка с сохранением за концерном и предпринимателем права на образованные из него участки, либо возникновения у них общей долевой собственности на спорный участок.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 также указано, что резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости": площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.
При таких обстоятельствах решение от 27.06.2014 и апелляционное постановление от 02.09.2014 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
Пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, обсудить в установленном процессуальным законодательством порядке вопрос о необходимости назначения по делу экспертизы, определить круг и содержание вопросов, по которым она должна (может) быть проведена, дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле, и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу N А53-28776/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)